Collegevoorstel. Zaaknummer: invulling ontwikkeling Frans Halslaan in Drunen

Transcriptie

1 Zaaknummer: Onderwerp: invulling ontwikkeling Frans Halslaan in Drunen Collegevoorstel Inleiding Op 8 mei 2012 besloot u op de locatie Frans Halslaan in Drunen een ontwikkeling in collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo) van de grond te krijgen door de Stichting Initiatieven Realisatie 55+ (SIR 55) en Betaalbaar Wonen Heusden(BWH). Dit resulteert nu in concrete plannen. De voorgenomen inrichting en verkaveling zijn bekend. Hierna wordt voorgesteld om hiermee in te stemmen en met de consequenties daarvan. Feitelijke informatie In 2011 is de voormalige school aan de Frans Halslaan in Drunen gesloopt. De locatie is aangewezen voor woningbouw. Op 8 mei 2012 besloot u hier een ontwikkeling in cpo van de grond te krijgen. Er werd gedacht aan een combinatie van grotere en kleinere woningen, met maximaal vijf kavels voor een sociale grondprijs. Daarvoor zijn gesprekken gestart met BWH die zich op koopstarters in de gemeente Heusden richt en met SIR-55 die zich landelijk op medioren en senioren richt. Na een periode van kennismaking bleken deze beide organisaties enthousiast om samen op te trekken voor deze locatie. Zij hebben de locatievereniging Samen Bouwen Wonen Drunen opgericht en organiseerden diverse informatieavonden. Nu zijn er voldoende potentiële kopers, die in de locatievereniging zijn verenigd. Er is ook een onherroepelijk globaal bestemmingsplan voor de locatie. De ingestelde beroepen bij de Raad van State zijn deels niet ontvankelijk en voor de rest ongegrond verklaard. Invulling locatie In overleg met de locatievereniging en een aantal omwonenden is de verkaveling tot stand gekomen voor vijftien woningen. Vijftien is het maximale aantal op grond van het bestemmingsplan. De wens van de locatievereniging is om acht rijwoningen en zeven patiowoningen te realiseren. De locatievereniging zoekt minimaal acht koopstarters. Dit is een voorwaarde voor de provinciale subsidie voor cpo-projecten. De verkaveling is afgestemd op de (financiële) mogelijkheden en wensen van de leden. Er is gekozen voor een stedenbouwkundig mooie opzet van een hofje en één insteek vanaf de Frans Halslaan waar veertien van de vijftien woningen omheen worden gegroepeerd. In het verleden heeft de straatnamencommissie al een naam vastgesteld hiervoor, namelijk het Jan van Eyckhof. Binnen het hofje en langs de Frans Halslaan zullen de parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Voor de rijwoningen komt een voetpad, waardoor er ruimte blijft voor een groene aankleding en waterberging midden in het plan. Totaal krijgen negen woningen een parkeerplaats op eigen terrein. Op het hofje komen circa acht openbare parkeerplaatsen en langs de Frans Halslaan (nu nog het trottoir) komen de resterende openbare parkeerplaatsen. Een breed trottoir komt langs deze zijde te vervallen. Qua waterberging zal elke woning, zoals onder meer in Geerpark de eis is, zelf gemiddeld 1,5 m3 water moeten bergen op eigen perceel. Totaal dus 22,5 m3. De overige waterberging wordt via in het groen en in kratten onder de parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd. Grondprijzen en gronduitgifte Het uitgangspunt van de ontwikkeling is vanaf het begin geweest dat de kavels tegen de reguliere kavelprijs van 345,00 per m2 exclusief belastingen worden verkocht en dat er maximaal vijf kavels tegen de sociale kavelprijs van ,00 exclusief belastingen kunnen worden aangeboden. Onlangs heeft de locatievereniging drie verzoeken gedaan aangaande de aanstaande grondverkopen. 1

2 Zaaknummer: Onderwerp: invulling ontwikkeling Frans Halslaan in Drunen Ze vragen dezelfde grondprijs als voor de eerste kavels in Geerpark en een reservering van alle kavels, met de mogelijkheid alleen de niet verkochte kavels terug te geven. Verder vragen zij om de verkoop van de eigen woning als ontbindende voorwaarde in de verkoopovereenkomsten op te nemen. Dit laatste wijkt af van onze reguliere verkoopovereenkomsten voor vrije kavels. Bij het maken van de globale exploitatieberekening (jaarrekening 2012) was de verkaveling nog niet bekend. Toen is uitgegaan van m2 uitgeefbare grond met vijf kavels tegen de sociale koopprijs. Uit de gesprekken met de locatievereniging bleek dat het niet lukt om tot m2 uitgeefbare grond te komen. Daarop heeft de locatievereniging zich met de architect ingespannen om te komen tot m2. In de laatste verkaveling is dit gelukt. Overleg omwonenden Vanaf de start van de ontwikkeling is er regelmatig contact met een aantal omwonenden van de locatie, die tijdens de bestemmingsplanprocedure ook hun zienswijze aan de raad hadden toegelicht. Zoals toegezegd aan de raad is met hen overleg gevoerd over hun wensen voor de inrichting van het plangebied. Deze wensen zijn door de architect van de locatievereniging in de plannen verwerkt. Gedurende de afgelopen maanden zijn deze plannen op basis van nieuwe inzichten en de wensen van de potentiële kopers bijgeschaafd. De omwonenden zijn regelmatig hierover geïnformeerd. In het nu voorliggende plan blijven de toegang naar het Hobbemaplein en de groenstrook onveranderd. De daar aanwezige parkeerplaatsen blijven beschikbaar voor de bewoners van het Hobbemaplein. Er komt alleen een oprit naar één nieuwe woning. Aan de zijde van de Jeroen Boschlaan heeft de architect ruimte vrij gelaten zodat deze woningen niet tot op de erfgrens gebouwd gaan worden. De omwonenden geven aan dat zij tevreden zijn met de uiteindelijke inrichting. Zij zullen ook tijdens het vervolgtraject actief geïnformeerd worden. Omgevingsvergunning kap bomen De eerste stap in het bouwrijp maken van de locatie is het vrijmaken daarvan. Op 2 oktober 2012 besloot u af te wijken van de groenstructuur in de Frans Halslaan en dit financieel te compenseren. Hierbij is impliciet besloten dat de zes bomen, die binnen de groenstructuur vallen, gekapt kunnen worden. Voor het bouwrijp kunnen leveren van de kavels en het realiseren van de inrichting van het nieuwe openbaar gebied is het nodig dat er nog meer bomen worden gekapt maar deze vallen buiten de groenstructuur. In totaal gaat het om zestien bomen. De aanvraag voor de omgevingsvergunning voor de kap is op afgelopen 29 mei gepubliceerd. Er is één zienswijze ontvangen. Afweging Op de ingeslagen weg voortgaan met de cpo-ontwikkeling in de Frans Halslaan, betekent het instemmen met de voorgestelde verkaveling en de uitgeefbare percelen. Voorstel is de reservering af te geven voor alle kavels, met als voorwaarde dat zij alle kavels afnemen. De huidige verkaveling is gemaakt voor deze ontwikkeling. Als niet alle kavels kunnen worden verkocht, zal mogelijk een herontwikkeling aan de orde zijn. Qua prijs is het voorstel vast te houden aan het uitgangspunt dat de afgelopen jaren is gecommuniceerd, namelijk vijf kavels voor de sociale koopprijs van ,00 exclusief belastingen, en de overige kavels voor 345,00 exclusief belastingen per m2. De Frans Halslaan ligt in een mooie omgeving dicht bij de voorzieningen van Drunen. Ook is er voldoende vraag naar vrije kavels in Drunen. Daardoor is er geen aanleiding om de grondprijs voor deze locatie te verlagen. De locatievereniging krijgt dan wel de mogelijkheid om de onderlinge kavelprijzen aan te passen, zolang de totaalopbrengsten maar gelijk blijven. Voor wat betreft de (ontbindende)voorwaarden in de te sluiten verkoopovereenkomsten, is het voorstel niet van de standaard af te wijken. Natuurlijk wordt het risico van verkoop van de eigen woning onderkend. Helaas heeft de gemeente daar echter geen enkele invloed op en is ook niet te controleren of voldoende inspanningen zijn gepleegd om de woning tegen een marktconforme prijs te verkopen. 2

3 Zaaknummer: Onderwerp: invulling ontwikkeling Frans Halslaan in Drunen Door de verkaveling in de vorm van een hofje kunnen er minder vierkante meters verkocht worden dan geraamd en is er meer openbare ruimte. De inrichting daarvan zal, zo mogelijk, bij de uitwerking van de inrichtingsplannen nog worden geoptimaliseerd. De bij deze verkaveling horende opbrengsten en kosten worden verwerkt in een bijgestelde exploitatieopzet. Afweging omgevingsvergunning kap bomen De aanvraag is getoetst aan de criteria van artikel 4:11b van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Bij de afweging is de zienswijze betrokken. De indiener van de zienswijze geeft aan niet te begrijpen dat de gemeente bomen van meer dan 40 jaar oud wil kappen. Hij wijst hierbij op het belang van de omwonenden bij behoud van de bomen. De bomen bevinden zich volgens het Groenstructuurplan deels in de nevengroenstructuur en deels in een groot groengebied. Ze hebben waarde voor het dorpsschoon en zijn beeldbepalend. Overigens blijven de bomen, die vanaf de openbare weg verreweg het meest beeldbepalend zijn, behouden. Dat is de bomenrij direct langs de Frans Halslaan. De vergunning is aangevraagd in verband met het realiseren van het woningbouwproject. Met de bestaande groenstructuren kan geen verantwoorde stedenbouwkundige invulling worden gerealiseerd. Om de grond bouwrijp te kunnen overdragen is het noodzakelijk de bomen te kappen. Het verlies van de bomen is afgewogen tegen dit zwaarwegend maatschappelijk belang en het voorstel is de vergunning te verlenen. Een uitgebreidere overweging is opgenomen in de bijlage. Het streven is na de zomer met het bouwrijpmaken te starten zodra het broedseizoen voorbij is en de omgevingsvergunning voor de kap onherroepelijk. Het voorstel is om het traject voor het bouwrijpmaken te starten. Er zullen drie bedrijven worden benaderd voor het uitbrengen van een offerte voor de werkzaamheden. Inzet van Middelen In de huidige voorgelegde verkaveling wordt minder grond verkocht, als waarmee in de exploitatie was gerekend. En daardoor moet ook meer openbare ruimte worden aangelegd. Dit heeft bij elkaar negatieve gevolgen voor de exploitatie. Er wordt ,00 minder aan inkomsten gegenereerd. En de aanlegkosten van de openbare ruimte zijn circa ,00 hoger. Met deze gegevens is de exploitatieberekening bijgesteld. Risico's Als u volgens dit voorstel besluit, worden, na de reservering, de verkoopovereenkomsten met de kopers opgemaakt. Er bestaat nog een kleine kans dat het de cpo niet lukt om alle kavels af te nemen. Procedure Vervolgstappen Na uw besluit wordt dit aan de betrokken partijen bevestigd, waarmee zij een reservering van de kavels krijgen. De omgevingsvergunning voor het kappen wordt verleend en gepubliceerd. De locatievereniging zal ook de kaveltoewijzing gaan doen, waarop met elke koper een voorlopige koopovereenkomst voor de grond zal worden gesloten. De aanbesteding van de bouwrijpwerkzaamheden wordt opgestart en het inrichtingsplan wordt uitgewerkt. De daadwerkelijke verkoop zal plaatsvinden zodra er een omgevingsvergunning voor het bouwen is afgegeven en de locatie bouwrijp is. De verwachting is dat dit begin 2015 zal zijn. Het voorstel is verder om de raadsleden met bijgaand memo te informeren vanwege de eerdere toezegging om de omwonenden te betrekken bij de uitwerking van het inrichtingsplan. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 3

4 Zaaknummer: Onderwerp: invulling ontwikkeling Frans Halslaan in Drunen BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 8 juli 2014 besloten: - in te stemmen met de verkaveling voor de ontwikkelingslocatie Frans Halslaan en de voorgestelde inrichting van de openbare ruimte; - de financiële vertaling hiervan te verwerken in de exploitatie Frans Halslaan; - voor de vereniging Samen wonen bouwen Drunen alle kavels te reserveren onder voorwaarde dat deze gelijktijdig worden afgenomen; - voor de kavels de prijs van 345,00 exclusief belastingen per m2 te hanteren en vijf kavels voor de sociale kavelprijs van ,00 exclusief belastingen; - een omgevingsvergunning te verlenen voor de kap van zestien bomen conform de aanvraag van - 16 mei 2014; - de aanbestedingsprocedure voor het bouwrijp maken van de locatie aan te starten en daarvoor offertes van drie bedrijven te vragen; - de raadsleden te informeren met bijgevoegde memo. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 4

5 Frans Halslaan groei van het inrichtingsplan

6 Uitgangspunten inrichtingsplan Frans Halslaan Bestemmingsplan Frans Halslaan Met onder meer - Max 15 woningen - Patiowoningen één parkeerplaats op eigen terrein En: Zoveel mogelijk m2 uitgeefbaar (minimaal m2) Maximaal vijf sociale kavels voor starters Inrichting openbare ruimte efficient & acceptabel Bomen aan Frans Halslaan blijven staan Zo mogelijk geen gebruik groenstrook Hobbemaplein Inrichting Frans Halslaan Gemeente Heusden 2

7 November 2013 eerste schetsen voor locatievereniging Samen Bouwen Wonen Drunen (architectenselectie) - hofje heeft voorkeur qua verkaveling van alle partijen - eerste schetsen besproken met omwonenden Inrichting Frans Halslaan Gemeente Heusden 3

8 December eerste uitwerking hofstructuur door gekozen architect (Keeris). - mogelijkheid van één vrije kavel opgenomen (afhankelijk aantal leden locatievereniging) Inrichting Frans Halslaan Gemeente Heusden 4

9 Januari één aansluiting op de Frans Halslaan - aanpassing kavels patiowoningen o.b.v. geinteresseerden - bijna m2 uitgeefbaar - noorden niet tot erfgrens bebouwd (wens omwonenden) Inrichting Frans Halslaan Gemeente Heusden 5

10 April één rij starterswoningen afgestemd met geinteresseerden - strook niet uitgeefbaar langs achterpad i.v.m. kabels, leidingen en lichtmasten - opzet parkeren en weg op hof aangepast na overleg gemeente en locatievereniging. - woning op kavel 5 naar voren gehaald en afsluiting hof. Inrichting Frans Halslaan Gemeente Heusden 6

11 Inrichtingsschets Frans Halslaan (juni 2014) - diversiteit woningen in overleg leden locatievereniging m2 uitgeefbaar - gemeente zal inrichting openbare ruimte optimaliseren Inrichting Frans Halslaan Gemeente Heusden 7

12 M E M O R A A D Aan: de leden van de raad Van: college van Heusden Datum: 8 juli 2014 Onderwerp: inrichting plangebied Frans Halslaan in Drunen Doel: ter kennisname/ter informatie Aanleiding: toezegging babs nr Aard informatie: openbaar Aanleiding Bij de vaststelling van het bestemmingplan voor woningbouw op de locatie Frans Halslaan in Drunen deden wij u de toezegging om de insprekers (omwonenden) te betrekken bij de voorgenomen inrichting van de locatie. Informatie Vandaag hebben wij ingestemd met het verkavelingplan voor de locatie Frans Halslaan en besloten de aanbestedingsprocedure voor het bouwrijp maken van de locatie te starten. Het verkavelingsplan is tot stand gekomen op initiatief van de vereniging Samen Bouwen Wonen Drunen. In deze vereniging zijn de beoogde kopers/ bouwers van de woningen, die gezamenlijk in collectief particulier opdrachtgeverschap de woningen gaan realiseren, verenigd. Samen met de door hen uitgekozen architect is eind 2013 een gesprek gevoerd met de omwonenden die alle wensen over de inrichting, verkaveling, plaatsing van de woningen naar voren hebben gebracht. Deze wensen zijn zoveel als mogelijk in het ontwerp opgenomen. Dit ontwerp is verder gegroeid naarmate er meer details bekend werden. In de bijlage inrichting in wording zijn de verschillende stappen naar de uiteindelijke verkaveling te zien. Tijdens dit proces hebben we steeds contact gehouden met de omwonenden. Deze geven op de laatste verkavelingtekening aan: Ziet er allemaal mooi uit, ben natuurlijk erg gelukkig met geen werkzaamheden aan de groenstrook naast ons huis én met het behoud van de bomen op de toegang naar het Hobbemaplein. en Plan ziet er mooi en goed doordacht uit, de complimenten voor de stedenbouwkundig bedenker. (in deze de architect neem ik aan). De omwonenden wensen natuurlijk op de hoogte te worden gehouden van de vervolgstappen, en wij hebben toegezegd dat dit ook zeker zal gebeuren.

13 Overweging verlenen omgevingsvergunning voor het kappen In bijlage 1 van de te verlenen omgevingsvergunning voor de activiteit kappen wordt de inhoudelijke overweging opgenomen. De aanvraag om te kappen moet aan een aantal criteria worden getoetst. Deze criteria staan in artikel 4:11b van de APV van de gemeente Heusden en zijn: - natuurwaarde van de houtopstand; - landschappelijke waarde van de houtopstand; - waarde van de houtopstand voor stads- en dorpsschoon; - beeldbepalende waarde van de houtopstand; - cultuurhistorische waarde van de houtopstand; Deze criteria worden naast het belang van de aanvrager en overige belangen gelegd om tot een conclusie te komen over het al dan niet verlenen van de omgevingsvergunning. De beschrijving van de uitkomst van deze toetsing is hieronder opgenomen: Voor het bouwrijp maken en het bouwrijp opleveren van de bouwlocatie is het noodzakelijk zestien van de aanwezige bomen te kappen. Op 16 mei jongstleden is daarom een vergunningaanvraag ingediend voor het kappen van zeven platanen, drie inlandse eiken, twee elsen, drie berken en een es. Op de bij de aanvraag behorende luchtfoto is inzichtelijk gemaakt om welke bomen het gaat. De aanvraag is gepubliceerd op 29 mei jongstleden. De aanvraag is getoetst aan de criteria van artikel 4:11b van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Bij de hier voorgestelde afwegingen is de ingekomen zienswijze betrokken. De indiener van de zienswijze geeft aan niet te begrijpen dat de gemeente bomen van meer dan 40 jaar oud wil kappen. Hij wijst hierbij op het belang van de omwonenden bij behoud van de bomen. De bomen bevinden zich volgens het Groenstructuurplan deels in de nevengroenstructuur en deels in een groot groengebied. Hoewel de bomen een aantal van de in artikel 4:11b APV genoemde waarden bezitten, zijn het geen bijzondere bomen. Ze hebben geen natuurwaarde in die zin dat er zich bijzondere flora en fauna bevindt. Van cultuurhistorische waarde is geen sprake. De vitaliteit van de bomen is redelijk tot goed. De bomen staan in de openbare ruimte en zijn goed zichtbaar. Ze hebben daarom waarde voor het dorpsschoon en zijn beeldbepalend. Overigens blijven de bomen, die vanaf de openbare weg gezien verreweg het meest beeldbepalend zijn, behouden. Dat is de bomenrij direct langs de Frans Halslaan. De onderhavige vergunning is aangevraagd in verband met het realiseren van een geprioriteerd woningbouwproject. Met de bestaande groenstructuren kan op het perceel aan de Frans Halslaan niet op een verantwoorde stedebouwkundige wijze woningbouw worden gerealiseerd. Het is vanuit maatschappelijk oogpunt van groot belang om hier woningbouw te realiseren, zodat de gemeente kan voorzien in haar woningbouwopgave op korte en middellange termijn. Het bestemmingsplan om dit plan mogelijk te maken is inmiddels onherroepelijk. Om de grond bouwrijp te kunnen overdragen is het noodzakelijk de bomen te kappen. Het verlies van de bomen is afgewogen tegen dit zwaarwegend maatschappelijk belang.

14 Van belang bij de afweging is dat het college op 2 oktober 2012 besloot tot (financiële) compensatie van het verlies van de bomen. Hiermee is het mogelijk de compensatie van de bomen, die niet op deze locatie kunnen worden behouden of herplant, elders binnen de gemeente uit te voeren. De verloren landschappelijke waarde zal hiermee niet op korte, maar wel op middellange termijn worden hersteld.