Aan het eind van dit boekjaar zal het vastgoed worden getaxeerd, waarna er een indirect beleggingsresultaat wordt verantwoord.

Transcriptie

1 Verslag van de beheerder over eerste halfjaar 2019 Resultaat Het resultaat over het eerste halfjaar 2019 bedroeg positief. Voor de uitsplitsing van het resultaat verwijzen wij naar onderstaande tabel Beleggingsresultaat uit exploitatie Fondskosten Rentebaten en -lasten Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat (en afschrijvingen) Resultaat p.m. Het directe beleggingsresultaat (voor aflossing) op jaarbasis en berekend op basis van het gewogen gemiddelde uitstaande participaties bedraagt afgerond 7,8%. Aan het eind van dit boekjaar zal het vastgoed worden getaxeerd, waarna er een indirect beleggingsresultaat wordt verantwoord. Winstuitkering Basis voor de bepaling van de winstuitkering is het behaalde directe beleggingsresultaat. Op grond hiervan hebben er twee tussentijdse winstuitkeringen plaatsgevonden van 960 per participatie: één in april 2019 ( 480) en één in juli 2019 ( 480). Deze beide winstuitkeringen resulteren in een totale uitkering van De volgende uitkering wordt in oktober 2019 verwacht. Ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille Algemeen In het eerste half jaar van 2019 is de vastgoedportefeuille van het fonds uitgebreid door de aankoop van een Jumbo met drie aangrenzende winkelpanden in Dedemsvaart en een solitaire Jumbo in Neede. Door de aankoop is het risicoprofiel van de portefeuille verlaagd. Het aanbod van (goede) supermarktvastgoedbeleggingen is momenteel nog steeds zeer schaars. Desondanks krijgt het fonds, mede door intensieve benadering van de vastgoedmarkt door de beheerder, regelmatig concrete kansen om de portefeuille uit te breiden. Best Het winkelcentrum is volledig verhuurd. Met de kapsalon is een nieuwe huurovereenkomst overeengekomen voor 10 jaar. De slijterij heeft tegen het einde van dit jaar opgezegd en momenteel worden gesprekken gevoerd met een serieuze kandidaat huurder die de slijterij (onder een andere formule) wil voortzetten. 1

2 Soest Het winkelcentrum is volledig verhuurd. Inmiddels zijn de ontwikkelplannen voor het kantoorgebouw en de uitbreiding van parkeerterrein weer een stap verder. De welstandscommissie is op hoofdlijnen akkoord met de gepresenteerde plannen om woningbouw te realiseren op het terrein van het kantoor en tevens de realisatie van 12 appartementen op de supermarkt. Binnen enkele weken dient het plan definitief te worden goedgekeurd zodat de gemeente ook daadwerkelijk de plannen steunt en de vergunningsaanvraag kan volgen. De verwachting is dat deze fase in oktober kan worden gestart. Hengelo De EMTÉ in Hengelo is inmiddels omgebouwd naar een Jumbo. De exploitatie is door de komst van Jumbo in handen van de familie Leussink die momenteel 7 Jumbo s in de regio exploiteert. Er zijn verder geen bijzonderheden te melden. Lopik Het centrum van Lopik transformeert gestaag in een gezelliger en drukker dorpsplein, onder andere door de komst van nieuwe ondernemers (retail en horeca). Ondanks de nog lopende huurgarantie van verkoper wordt er door de beheerder actief gezocht naar mogelijkheden om de leegstand in de oudbouw te verhuren. Na de komst van de opticien hebben zich nog geen nieuwe concrete kandidaten gemeld. Een alternatieve invulling van de leegstand wordt onderzocht, bijvoorbeeld het creëren van woningen. Om de verhuur te bespoedigen is een gespecialiseerde winkelmakelaar ingeschakeld die ook de eventuele verkoop van het object (alleen de oudbouw) coördineert. Er zijn verder geen bijzonderheden te melden. Honselersdijk De gesprekken met de gemeente over het uitbreiden van het parkeerterrein zijn een nieuwe fase ingegaan. Onlangs heeft er een informatieavond voor betrokkenen uit de directe omgeving plaatsgevonden. De uitbreiding gaat o.a. samen met de verplaatsing van de naastgelegen school. Binnenkort vindt er een gesprek plaats met de gemeente om de volgende stappen te bespreken. De Albert Heijn in Honselersdijk dient nog steeds als testcase voor het fonds om de haalbaarheid van het plaatsen van zonnepanelen op het dak in kaart te brengen. Ahold werkt goed mee om het onderzoek binnenkort te kunnen afronden. Helaas heeft het er alle schijn van dat het een lastig haalbare zaak gaat worden omdat de energie inkooptarieven van Ahold zeer laag en dus niet te evenaren zijn. De verwachting is dat het onderzoek in de komende maanden wordt afgerond. Den Haag Met Jumbo is overeenstemming bereikt over een nieuwe langlopende huurovereenkomst en over de aankoop van het nog aan te leggen parkeerterrein. Jumbo heeft de ontwikkeling hiervan inmiddels in gang gezet. De beoogde opleverdatum van het parkeerterrein (ca. 35 parkeerplaatsen) en daarmee ook de aanvang van de nieuwe huurtermijnen en aankoop van het terrein door het fonds is medio juli van dit jaar. Hillegom Er zijn momenteel geen bijzonderheden te melden. Poortugaal Een extern bureau gespecialiseerd in (her)ontwikkelingen van supermarkten is ingeschakeld om de haalbaarheid van de uitbreidingswens van de Plus supermarkt binnen enkele maanden in kaart te brengen. De uitbreidingswens van Plus gaat gepaard met o.a. de verplaatsing van de kapsalon, maar ook met ingrijpende technische aanpassingen. Het is daarom zaak om de haalbaarheid van dit project goed te onderzoeken om zo de 2

3 slagingskans te optimaliseren. Er wordt momenteel gesproken met een bloemenzaak om de winkelruimte van de dierenwinkel tijdig in te vullen. Deze ruimte komt begin 2020 namelijk leeg. Er zijn verder geen bijzonderheden te melden. Zwijndrecht In Zwijndrecht is het fonds eigenaar van de Jumbo gelegen in winkelcentrum Walburg. Deze vestiging loopt goed en de komst van Aldi in september, direct naast de Jumbo, zal het winkelcentrum verder versterken. Er zijn verder geen bijzonderheden te melden. Dedemsvaart Het fonds is per 1 april van dit jaar eigenaar geworden van vier winkels in Dedemsvaart. Naast een grote Jumbo van ruim m² is eveneens de naastgelegen Hema, Kruidvat en een lokale telefoonwinkel toegevoegd aan de portefeuille. De objecten zijn volledig verhuurd en de huurverplichting wordt correct nagekomen door alle huurders. Neede De meest recente aankoop van het fonds vond plaats medio juni van dit jaar met de verwerving van een Jumbo supermarkt in Neede. Na een grondige verbouwing van dit voormalige EMTÉ filiaal heeft eveneens de familie Leussink de exploitatie hiervan in handen gekregen. Ontwikkelingen in het fonds De interesse om te beleggen in het fonds bij kandidaat beleggers en zittende beleggers is nog volop aanwezig. Inmiddels is het goedkeuringsproces voor een nieuw prospectus afgerond. De goedkeuring van de AFM is ontvangen en, zodra er aankopen worden gedaan, kunnen beleggers weer toetreden. De Raad van Commissarissen heeft per 1 juni jl. de heer Kiep tot interim voorzitter van de beleggingscommissie benoemd, nadat de heer Liebe in goed overleg zijn voorzitterschap per dezelfde datum had neergelegd. Wij zijn de heer Liebe zeer erkentelijk voor zijn jarenlange toegewijde en gedegen inbreng. Intrinsieke waarde en waardering Op 30 juni 2019 bedraagt het eigen vermogen Het aantal uitstaande participaties bedraagt 1.234, hetgeen resulteert in een intrinsieke waarde per participatie van Het verloop van het eigen vermogen in 2019 is als volgt: vermogen per participatie Stand per 31 december Toetreding participanten (inclusief agio) Resultaat over eerste halfjaar Interim winstuitkering Stand per 30 juni

4 Vooruitzichten Het fonds is momenteel concreet in onderhandeling over de verwerving van een nieuw object. Doel is om in 2019 in ieder geval nog één solitaire supermarkt te kopen om daarmee het rendement nog bestendiger te maken en het risicoprofiel verder te verlagen. Wij verwachten dat de uitkeringen in de tweede helft van 2019 op hetzelfde niveau zullen liggen als de uitkeringen in de eerste jaarhelft. Amsterdam, augustus 2019 De beheerder: Heeneman & Partners fondsmanagement B.V. 4

5 Winst- en verliesrekening over eerste halfjaar Opbrengsten uit beleggingen Huuropbrengst Exploitatiekosten Totaal beleggingsopbrengsten Fondskosten, rente en afschrijvingen Kosten directie Algemene fondskosten Rentebaten en -lasten Afschrijvingen p.m. p.m Resultaat Balans per 30 juni 2019 (Na resultaatbestemming) Activa Vastgoedobjecten Huurdebiteuren Overige vorderingen en overlopende activa Liquide middelen Passiva Eigen vermogen Langlopende schulden Kortlopende schulden