Herziening grondexploitaties per 1 januari 2014

Transcriptie

1 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Herziening grondexploitaties per 1 januari 2014 Deel III: Woningbouwcomplexen in exploitatie 18 maart 2014 Sector Personeel en Financiën Herziening grondexploitaties 2014

2 P fase P fase P fase P fase P fase P fase P fase P fase Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Inhoudsopgave Inleiding /104. Lange Wemen (grondexploitatie) Landmanserve ( t Rot en omgeving) Eekendiekske Exploitatieovereenkomsten Snippergroen M-kwadraat Kristenbos Veldwijk Noord Dalmeden Medaillon Brouwerijterrein Kievitstraat, Ziekenhuisstraat Broek Noord Broek Oost 48 Wijkerslocatie Hemmelhorst Hart van Zuid: gemeentelijk deel 54 Toelichting 1P 701. Hart van Zuid, 1P 702. Hart van Zuid, 1P 703. Hart van Zuid, 1P e Hart van Zuid algemeen 58 e e e Lansinkveld Noord 59 Langeler Erve 65 Hoofdinfrastructuur Hart van Zuid, 1P Toelichting 2P e e EMGA zuid Hart van Zuid algemeen Hart van Zuid, 2P 712. Hart van Zuid, 2P e e CST/WTC 84 Vereenigingsgebouw 90 Herziening grondexploitaties 2014

3 P fase P fase P fase Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie 713. Hart van Zuid, 2P e Laan HvZ Noord Hart van Zuid, 2P e Woonstad Noord Hart van Zuid, 2P e Laan HvZ Zuid 108 Herziening grondexploitaties 2014

4 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Inleiding In dit deel van de herzieningen zijn de financiële overzichten opgenomen van de woningbouwplannen, die in exploitatie zijn. Volstaan wordt met een toelichting, een samenvattend overzicht en een overzicht van de verschillen met de herziening van vorig jaar. Hiermee wordt inzicht geboden in het resultaat en de ontwikkeling van de grondexploitaties. In onderstaand samenvattend overzicht is het voorgecalculeerde eindresultaat van de te onderscheiden woningbouwplannen opgenomen. Complex en omschrijving Boekwaarde herzieningen per Boekwaarde Te buiten de verwachten administratie kosten Te verwachten bijdragen Te verwachten opbrengsten Te Te verwachten verwachten tijdsinvloeden resultaat 104 Lange Wemen 't Rot Eeckendiekske Exploitatie-overeenkomsten Broek Noord Broek Oost M kwadraat Kristenbos Veldwijk Noord Dalmeden Medaillon Brouwerijterrein Kievitsstraat Hart van Zuid gemeentelijk Lansinkveld Noord Langeler Erve Hoofdinfrastructuur EMGA FAse 2a Industrieplein e.o Vereenigingsgebouw Noordelijke laan HvZ Woonstad Noord Zuidelijk Laan HvZ Voorraden - Woningbouw in exploitatie gemeentelijk Complexen buiten de gemeentelijke administratie Hemmelhorst Voorraden - Woningbouw in exploitatie extern Resultaatverdeling Niet te verrekenen met de Reserve grondexploitatie Wel te verrekenen met de Reserve grondexploitatie Totaal verdeeld resultaat Herziening grondexploitaties 2014

5 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Toelichting complex 4 en 104: Lange Wemen USamenvatting projectu Het project Lange Wemen bestaat fysiek uit de herinrichting van de openbare ruimte, nieuwbouw van het stadskantoor, uitbreiding van het winkelcentrum met detailhandel (bijna m2 b.v.o. uitbreiding detailhandelmeters) en horeca (circa 900 m2 b.v.o.), uitbreiding van de parkeergarage (circa 160 plaatsen) en nieuwbouw van circa 70 woningen. De grondexploitatie gaat over de gebiedsontwikkeling. Hieronder vallen onder andere de diverse verwervingen, het bouwrijp maken, de plankosten (zoals stedenbouwkundig plan, bestemmingplan, inrichtingplan openbare ruimte) en de aanlegkosten (civiele kosten) van de nieuwe openbare ruimte. De nieuwbouw van het stadskantoor wordt niet in de grondexploitatie verantwoord. De bouw van de commerciële bouwblokken (winkels, horeca, woningen, parkeren) is een ontwikkeling van AM Real Estate Development (AM RED, voorheen IPMMC) en valt niet onder de financiële verantwoording van de grondexploitatie. Het bestemmingsplan Lange Wemen is in april 2013 onherroepelijk geworden en de gemeenteraad heeft de welstandscriteria vastgesteld. USamenvatting ontwikkelingen 2013 In 2013 zijn alle verkopen, sneller dan gepland, gerealiseerd. De kosten voor het bouwrijp maken zijn nog niet gemaakt, waardoor de boekwaarde op deze grondexploitatie negatief is (er is een spaarsaldo ). Dat heeft tot gevolg dat er rentevoordelen ontstaan. In de grondexploitatie wordt er vanuit gegaan dat in 2014 wordt gestart met het bouwrijp maken van het terrein. Indien er vertraging ontstaat in het proces is dat, vanwege de negatieve rente, financieel gezien geen probleem. UAnalyse risico s De gemeente heeft de gronden geleverd aan AM Red. Daarbij heeft de gemeente bedongen dat het voorgezet gebruik heeft van de gronden. Indien Am Red wil starten moet de gemeente nog enkele werkzaamheden uitvoeren. Het voornaamste risico is dat de gemeente het terrein niet op tijd klaar heeft voor de start van de bouw door AM Red. Daarom worden de meeste werkzaamheden alvast uitgevoerd om de risico s voor de gemeente te minimaliseren UGrondexploitatieberekening Volgens de grondexploitatieberekening is de eindwaarde negatief. Herziening grondexploitaties

6 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Samenvattend overzicht complex 4 en 104: Lange Wemen A. Ruimtegebruik In m 2 In % Opdrachtgever : J. Nijhuis Exploitatiegebied Projectleider : E. Smits Substructuur Planeconoom : F.Kosters Netto uitgeefbaar Prijspeil : B. Programma In m 2 bvo Aantal Startdatum : Stadskantoor Einddatum : Mutatiedatum : Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Na Nieuwe opzet t/m 2012 in 2013 te realiseren per Verwerving Bouw- en woonrijp maken Algemene plankosten Beheerskosten BTW 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Reserve Grondbedrijf 8. Bodemsanering 9. Overige kosten Totaal kosten (I) D. Subsidies en bijdragen - Rijk Provincie Huren Bijdrage uit ontwikkeling IPMMC Rioleringsplan Bijdrage afkoppelen verhard oppervlak Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) Netto kosten (I-II = III) Grond nieuwe stadskantoor en AC Boekwaarde oude stadskantoor aan grex IPMMC Wemenstraat Totaal opbrengsten (IV) Nominale eindwaarde Rente Kostenindexering Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindresultaat Contante waarde Boekwaarde Herziening grondexploitaties 2014

7 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Lange Wemen: vergelijk met herziening 2013 Omschrijving Herziening Herziening Verschil Verwerving Bouw- en woonrijp maken Algemene plankosten Beheerskosten BTW 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Reserve Grondbedrijf 8. Bodemsanering 9. Overige kosten Totaal kosten (I) D. Bijdragen - Rijk Provincie Bijdrage uit ontwikkeling IPMMC Huren Rioleringsplan Bijdrage afkoppelen verhard oppervlak Overig Totaal bijdragen (II) Netto kosten Grond nieuwe stadskantoor en AC Boekwaarde oude stadskantoor aan grex IPMMC Wemenstraat Totaal opbrengsten (IV) Nominale eindwaarde Financieringskosten Kostenindexering Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindresultaat Contante waarde Herziening grondexploitaties

8 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Toelichting complex 6: Landmanserve ('t Rot en omgeving) USamenvatting project Op heeft de gemeenteraad het plan van aanpak Onze buurt aan zet (OBAZ) voor de Sterrenbuurt en Klein Driene vastgesteld. Op grond van dit plan heeft het Rijk een bedrag van circa 1,14 miljoen beschikbaar gesteld voor de verbetering van de leefbaarheid en veiligheid. Belangrijke randvoorwaarde is dat de gemeente zorg draagt voor 50% cofinanciering, zijnde circa 0,57 miljoen. In de financiële onderbouwing van OBAZ is er van uitgegaan, dat met de aankoop van een perceel met opstallen aan de IJsbaanweg door het gemeentelijk grondbedrijf, aan de voorwaarde van gemeentelijke cofinanciering was voldaan. Er is onvoldoende bij stilgestaan dat enerzijds het grondbedrijf de investering à 0,59 miljoen (exclusief rente) moet terugverdienen en anderzijds er nog eenzelfde bedrag moet worden geïnvesteerd in OBAZ. Op zoek naar verdienmogelijkheden is vervolgens het idee ontstaan om een deel van Landmanserve, het gebied dat wordt omsloten door de IJsbaanweg, de Landmansweg en de Verlengde Polluxlaan, te ontwikkelen voor woningbouw. Het staat vast dat woningbouw zonder geluidwerende voorzieningen niet mogelijk is. In onderliggende grondexploitatie zijn kosten voor geluidwerende voorzieningen opgenomen. Tevens is door de provincie toegezegd mee te willen werken aan een ontheffing van de milieuzonering van de Rijksweg 1. In het gebied bevinden zich naast het door het grondbedrijf aangekochte vastgoed nog enkele particuliere eigendommen, een fietscrossbaan, een openbaar trapveld en de voetbalvelden van HVV Tubantia (sportpark De Bijenkorf). Voetbalvereniging HVV Tubantia is in het verleden met het initiatief gekomen om twee velden af te staan voor woningbouw, wanneer zij in ruil daarvoor een nieuw sportcomplex zouden krijgen (Ontwikkelingsvisie sportpark De Bijenkorf 2015). Het doel van het project is het ontwikkelen van een financieel haalbaar plan, waarbinnen zowel de cofinanciering inzake OBAZ als de aankoop van het perceel IJsbaanweg 41 zijn gedekt. Als middel hiervoor wordt het vrijmaken en ontwikkelen van grond langs de Landmansweg, in het gebied Landmanserve, ten behoeve van woningbouw gezien. In januari 2010 is door de Raad een krediet vastgesteld van 3 miljoen voor de herinrichting van de sportvelden voor HVV Tubantia. Hierbij is de grondexploitatie nader tegen het licht gehouden in relatie tot de economische situatie in de woningbouwsector. Op grond hiervan is geconcludeerd dat door stagnerende grondverkopen een voorziening van ,- nodig is ten laste van de Algemene Dienst om te verwachten rentenadelen op te kunnen vangen. 8 Herziening grondexploitaties 2014

9 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Eind 2011 is met ontwikkelaars een bouwclaimovereenkomst afgesloten die de afname van de gronden voor woningbouw regelt. De financiële gevolgen van deze overeenkomst zijn in de herziening van de grondexploitatie verwerkt. USamenvatting ontwikkelingen 2013 en verwachte ontwikkelingen 2014 Gebleken is dat het ontwerp moet worden aangepast om de bestaande groenstructuur te kunnen inpassen. De financiële gevolgen hiervan zijn verwerkt voor zover deze nu kunnen worden ingeschat. Het bestemmingsplan is in 2013 in procedure gebracht. Op 4 september 2014 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Er is een raamovereenkomst gesloten met HVV Tubantia over de nieuwbouw van de kantine en de kleedkamers. In 2013 is begonnen met de nieuwbouw. UOverige bevindingen Niet van toepassing UAnalyse risico s Niet van toepassing UGrondexploitatieberekening per Per heeft de grondexploitatie een verwacht negatief resultaat van ,- (contante waarde per ). Dit tekort wordt gedekt door de gevoteerde voorziening ten laste van de Algemene Dienst van ,- (prijspeil ). Deze voorziening is in 2010 van de Algemene Dienst ontvangen. Voor het restant van het tekort moet een aanvullende voorziening worden getroffen van circa ,- ten laste van de reserve grondexploitaties. Vorig jaar was nog een voorziening nodig van ,- ten laste van het grondbedrijf. Deze voorziening zou na toerekening van de rente per uitkomen op circa ,-. Nu moet dus een extra voorziening van circa ,- ten laste van de reserve grondexploitaties worden getroffen. Herziening grondexploitaties

10 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Samenvattend overzicht complex 06: Landmanserve ('t Rot en omgeving) A. Ruimtegebruik In m 2 In % Opdrachtgever : H. Huitema Bruto oppervlak % Projectleider : M. Lode Verharding Planeconoom : G. Knegt Groen en water Uitgeefbaar gebied % Prijspeil : Startdatum : B. Programma In m 2 Aantal Einddatum : Nog uit te geven: woningen Looptijd plan : 22 jaar Nog uit te geven: bedrijven Mutatiedatum : Omschrijving Gerealiseerd gerealiseerd Na Nieuwe opzet t/m 2012 in 2013 te realiseren per Verwerving Bouw- en woonrijp maken Algemene plankosten Beheerskosten Niet terugvorderbare b.t.w. 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Bijdrage aan buurtcentrum Bodemsanering 9. Overige kosten Totaal kosten (I) D. Subsidies en bijdragen - Subsidies - Algemene dienst - Reserve Grondbedrijf - ISV - Reserve Bovenwijkse Voorzieningen - Huren en pachten Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) Netto kosten (I-II = III) Woningbouw bouwclaim Woningbouw gemeentelijke uitgifte Kantoren - Overig Totaal opbrengsten (IV) Nominale eindwaarde Rente Kostenindexering Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindwaarde Contante waarde (voorziening) Dekking uit voorziening Algemene Dienst Boekwaarde Herziening grondexploitaties 2014

11 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Landmanserve ('t Rot en omgeving): Vergelijk met herziening 2013 Omschrijving Herziening Herziening Verschil Verwerving Bouw- en woonrijp maken Algemene plankosten Beheerskosten (inclusief afdracht Dubo) Niet terugvorderbare b.t.w. 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen Bijdrage aan buurtcentrum Bodemsanering 9. Overige kosten Totaal kosten (I) D. Subsidies en bijdragen - Rijk en provincie - Algemene dienst - Reserve Grondbedrijf - Reserve Bovenwijkse Voorzieningen Overige bijdragen (I.S.V.) Totaal bijdragen (II) Netto kosten (I-II = III) Woningbouw in bouwclaim Woningbouw vrije kavels Kantoren - Overig Totaal opbrengsten (IV) Nominale eindwaarde Rente Kostenindexering Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindwaarde Contante waarde Herziening grondexploitaties

12 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Toelichting complex 12: t Eekendiekske USamenvatting project Het project betreft een woningbouwlocatie in Beckum. Van het totale project zijn er nog twee kavels uit te geven. USamenvatting ontwikkelingen 2013 en verwachte ontwikkelingen 2014 De optie van beide kavels is niet uitgedraaid op koop. De kavels zijn ondanks de prijsverlaging nog te duur voor starters op de woningmarkt. Na het beëindigen van deze opties, is er verder geen belangstelling meer geweest voor beide kavels. UOverige bevindingen In de loop van 2014 zal de promotie van deze laatste twee kavels een extra impuls krijgen middels een huis aan huis mailing in Beckum (Hengelo). UAnalyse risico s Door de marktomstandigheden, de (nog steeds hoge) grondprijzen en de ligging van de kavels is het risico dat de afzet later of voor een (nog) lager bedrag gerealiseerd wordt. UGrondexploitatieberekening Het resultaat op eindwaarde ( ) bedraagt Dit is een kleine verhoging ten opzichte van vorig jaar. Per komt de contante waarde bijna op 0,3 miljoen. Dit is nagenoeg gelijk aan vorig jaar. 12 Herziening grondexploitaties 2014

13 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Samenvattend overzicht complex 12: Eekendiekske A. Ruimtegebruik In m 2 In % Opdrachtgever : M. van 't Veen Bruto oppervlak ,0% Projectleider : Verharding, groen en water ,9% Planeconoom : CHJA zûm Grotenhoff Netto uitgeefbaar ,1% Prijspeil : Startdatum : B. Programma In m 2 Aantal Einddatum : Nog uit te geven: woningen Rentepercentage : 4,50% Nog uit te geven: bedrijven Mutatiedatum : Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Na Nieuwe opzet t/m 2012 in 2013 te realiseren per Verwerving Bouw- en woonrijp maken (incl. V&T) Algemene plankosten Beheerskosten BTW 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen Reserve Grondbedrijf Bodemsanering 9. Reserve Verfraaiing Woon- en werkomgeving Totaal kosten (I) D. Bijdragen - Subsidies - Algemene dienst - Reserve Grondbedrijf - Voorziening Stadsvernieuwing - Derden - Ontvangen huren en pachten - Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) Netto kosten Woningbouw Bedrijven - Kantoren - Overig Totaal opbrengsten (IV) Nominale eindwaarde Rente Kostenindexering Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindwaarde , Contante waarde Boekwaarde Herziening grondexploitaties

14 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Eekendiekske: Vergelijk met herziening 2013 Omschrijving Herziening Herziening Verschil Verwerving Bouw- en woonrijp maken (incl. V&T) Algemene plankosten Beheerskosten BTW 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen Reserve Grondbedrijf Bodemsanering 9. Reserve Verfraaiing Woon- en werkomgeving Totaal kosten (I) D. Bijdragen - Subsidies - Algemene dienst - Reserve grondbedrijf - Voorziening Stadsvernieuwing - Derden - Ontvangen huren en pachten - Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) Netto kosten Woningbouw Bedrijven - Kantoren - Overig Totaal opbrengsten (IV) Nominale eindwaarde Financieringskosten Kostenindexering Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindwaarde Contante waarde Herziening grondexploitaties 2014

15 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Toelichting complex 21: Exploitatieovereenkomsten UIn dit complex wordt verantwoord: (a) Transacties van beperkte omvang, die geen betrekking hebben op grootschalige bestemmingsplannen (dit betreffen met name kleine particuliere ontwikkelingen); (b) Verkoop van snippergroen. In deze specificatie staan de financiële gevolgen van de projecten zoals bedoeld onder (a) weergegeven. Het gaat daarbij om de volgende projecten. Seahorse Händelstraat Oldenzaalsestraat Groothuis Elisabethstraat Lambertus Sterrenbuurt Gamma / Heerbaart Backenhagenlaan Waarbekenweg Berflo Es Zuid Deurningerstraat Dr. Schaepmanstraat Expo Veldwijk Zuid Van Alphenstraat 11a Zwavertsweg Zuivelhoeve Troelstrastraat Strootbeekpark Jan Kroezestraat W. Royaardstraat 80 Deldenerstraat Christiaan Huygenslaan Navolgend wordt volstaan met de opname van een samenvattend overzicht, waarin de financiële gevolgen van bovenstaande projecten zijn verantwoord. Specificaties van de financiële gevolgen per project zijn bij de afdeling grondzaken beschikbaar. Herziening grondexploitaties

16 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Samenvattend overzicht complex 21: Exploitatieovereenkomsten A. Ruimtegebruik Opdrachtgever : Zie specificaties deelplannen Projectleider : Planeconoom : Prijspeil : Startdatum : Einddatum : B. Programma Renteperc. : 4,5% Zie specificaties deelplannen Mutatiedatum : Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Na Resultaat t/m 2012 in 2013 te realiseren per Verwervingskosten Bouw- en woonrijp maken Voorbereiding en toezicht Algemene plankosten Beheerskosten 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen Reserve Grondbedrijf Overige reserves en voorzieningen 9. Overige kosten Totaal kosten (I) D. Bijdragen - Rijk / provincie Algemene dienst Reserve Grondbedrijf Overige reserves en voorzieningen Huren en pachten - Bijdragen uit andere grondexploitaties Exploitatiebijdragen Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) Netto kosten (I-II = III) Wonen Bedrijvigheid Rente Overige opbrengsten Totaal opbrengsten (IV) Nominale eindwaarde Rente Kostenindexering - Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindwaarde Contante waarde Boekwaarde Herziening grondexploitaties 2014

17 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Toelichting complex 21: Snippergroen In deze specificatie staat de verkoop van snippergroen in Woolde en de Hasseler Es verantwoord. Per is het resultaat van de verkopen minus de personeelslasten en inrichtingskosten ,-. Er is nog geen besluit genomen over de bestemming van dit bedrag. Herziening grondexploitaties

18 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Samenvattend overzicht complex 21: Snippergroen A. Ruimtegebruik Opdrachtgever : Projectleider : Planeconoom : Prijspeil : Startdatum : Einddatum : B. Programma Renteperc. : 4,5% Mutatiedatum : Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Na Resultaat t/m 2012 in 2013 te realiseren per Verwervingskosten 2. Bouw- en woonrijp maken Voorbereiding en toezicht Algemene plankosten Beheerskosten 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Reserve Grondbedrijf 8. Overige reserves en voorzieningen 9. Verjaarzaken Totaal kosten (I) D. Bijdragen - Rijk / provincie - Algemene dienst - Reserve Grondbedrijf - Overige reserves en voorzieningen - Huren en pachten - Bijdragen uit andere grondexploitaties - Exploitatiebijdragen - - Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) Netto kosten (I-II = III) Wonen - Bedrijvigheid - Rente - Overige opbrengsten Totaal opbrengsten (IV) Nominale eindwaarde Rente Kostenindexering - Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindwaarde Contante waarde Boekwaarde Herziening grondexploitaties 2014

19 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Toelichting complex 27: M-Kwadraat USamenvatting project Het project M-kwadraat heeft betrekking op het plangebied gelegen tussen de Marskant, de Helmerstraat, de Willemstraat en het gebouw Markant. In 2011 is de overeenkomst met Domijn daterend uit 2007, ontbonden. Met Welbions is in 2011 een overeenkomst op hoofdlijnen aangegaan. De financiële randvoorwaarden zijn geregeld, doch er is nog geen stedenbouwkundig plan en het programma is nog globaal aangegeven. Uitgangspunt is, dat er een nieuwe school komt, enige commerciële voorzieningen en 110 woningen, welk aantal maximaal mag oplopen naar 125 woningen. De planontwikkeling geschiedt in onderling overleg. Welbions kan en wil vanwege de huidige marktsituatie zich niet binden aan een startjaar van de realisatie. Vast staat, dat realisatie op korte termijn niet wenselijk is. Overeengekomen is om als richtjaar uit te gaan van start realisatie in Om de school duidelijkheid te geven zal in 2014 op basis van een plan bezien worden wanneer de nieuwe school gerealiseerd kan worden en op welke locatie. USamenvatting ontwikkelingen in 2013 en verwachte ontwikkelingen in 2014 Over de tijdelijke inrichting van het huidige gebied dient nog nader overleg plaats te vinden. Overeengekomen is dat de gemeente vooralsnog het recht behoudt op de exploitatie van de huidige parkeervoorzieningen totdat in overleg een nieuwe functie aan het gebied wordt gegeven. De verdere voortzetting als parkeerterrein wordt in overleg jaarlijks bezien. UAnalyse risico su Niet van toepassing UGrondexploitatieberekening per Op heeft het complex M-Kwadraat een negatieve boekwaarde van ,-. Er is meer ontvangen dan er is geïnvesteerd. Het eindresultaat op contante waarde is per ,- negatief waarvoor een voorziening is getroffen. Herziening grondexploitaties

20 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Samenvattend overzicht complex 27: M Kwadraat A. Ruimtegebruik Opdrachtgever: G.J. Meijer Projectleider Planeconoom: C. van Steenwijk Prijspeil : Startdatum : B. Programma In m 2 Aantal Einddatum : Rentepercentage : 4,5% Mutatiedatum : Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Na Nieuwe opzet t/m 2012 in 2013 te realiseren per Verwerving Bouw- en woonrijp maken Algemene plankosten Algemene beheerskosten Overige kosten 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Herinrichting beekzone inclusief indexering Sanering Sloopkosten Bouwkosten school Overdrachtsbelasting Bijdrage in kst BRM, bommenonderzoek, planscha Totaal kosten (I) D. Bijdragen - Bijdrage fonds bodemreserve bijdrage aan Welbions ivm brm/planschade/sloopkst - Bijdrage reserve onderwijshuisvesting Reserve bovenwijkse voorzieningen - Derden Ontvangen huren en pachten - Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) Netto kosten (I-II = III) Gem. gronden bijdrage reserve onderwijshuisvesting - Overig Totaal opbrengsten (IV) Nominale eindwaarde (IV-III) Rente Kostenindexering Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindresultaat Contante waarde Boekwaarde Herziening grondexploitaties 2014

21 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie M-kwadraat: vergelijk met herziening 2013 Omschrijving Herziening Herziening Verschil Verwerving Bouw- en woonrijp maken Algemene plankosten Algemene beheerskosten overige kosten 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen Herinrichting beekzone inclusief indexering Sanering Sloopkosten Bouwkosten school Overdrachtsbelasting Bijdrage in kst BRM, bommenonderzoek, planschade Totaal kosten (I) D. Bijdragen - Bijdrage fonds bodemreserve bijdrage aan Welbions ivm brm/planschade/sloopkst - Bijdrage reserve onderwijshuisvesting Reserve bovenwijkse voorzieningen Derden Ontvangen huren en pachten - Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) Netto kosten Gem. gronden bijdrage reserve onderwijshuisvesting - Overig Totaal opbrengsten (IV) Nominale eindwaarde Rente Kostenindexering Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindwaarde Contante waarde Herziening grondexploitaties

22 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Toelichting complex 36: Kristenbos USamenvatting projectu De grondexploitatie van Kristenbos wordt gevoerd door een marktpartij. Afspraken met deze partij zijn contractueel vastgelegd in een overeenkomst waarmee de gemeenteraad op heeft ingestemd. In navolgend overzicht zijn de financiële gevolgen van de overeenkomst voor de gemeente weergegeven. Er is onder andere afgesproken dat de gemeente de grond voor de scholen, sportvoorzieningen en bedrijventerreinen afneemt van de ontwikkelaar. Inmiddels heeft de gemeenteraad op besloten dat er geen scholen in Kristenbos gerealiseerd zullen worden. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat de gemeente haar afspraken gewoon nakomt en de grond van de ontwikkelaar afneemt. USamenvatting ontwikkelingen in 2013 en verwachte ontwikkelingen in 2014 In 2013 heeft de ontwikkelaar geen progressie gemaakt. UOverige bevindingen In 2010 zijn er met de ontwikkelaar aanvullende afspraken gemaakt over de afgelopen jaren door de gemeente gemaakte kosten. Dit heeft geresulteerd in vervroegd betalen van een deel van de exploitatiebijdrage ten hoogte van de door de gemeente gemaakte plankosten. Dit bedrag is in 2010 ontvangen. Tevens heeft de ontwikkelaar in 2011 de gronden afgenomen, die de gemeente in 2005 voor haar verworven heeft. De boekwaarde is daarmee teruggebracht naar afgerond ,- waardoor het risicoprofiel aanmerkelijk is verminderd. UAnalyse risico s Niet van toepassing UGrondexploitatieberekening per De afdracht aan de reserve bovenwijkse voorzieningen wordt, conform raadsbesluit, niet meer in de grondexploitatie gepresenteerd. In de grondexploitatie is een post onvoorzien toegevoegd aan de bijdragen kant voor hetzelfde bedrag, zodat er een reëel beeld blijft bestaan voor deze grondexploitatie. 22 Herziening grondexploitaties 2014

23 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Samenvattend overzicht complex 36: Kristenbos conform overeenkomst A. Ruimtegebruik In m 2 In % Opdrachtgever : J. Nijenhuis Bruto oppervlak ,0% Projectleider : S. Landman Openbaar oppervlak % Planeconoom : F.Kosters Netto oppervlak % Prijspeil : Startdatum : B. Programma In m 2 Aantal Einddatum : Nog uit te geven: woningen Renteperc. : 4,50% Nog uit te geven: bedrijven Mutatiedatum : Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Te realiseren Nieuwe opzet t/m 2012 in 2013 na per Verwerving a. Bestekscontrole en additioneel toezicht b. Civiele kosten sportvelden Algemene plankosten Beheerskosten BTW 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Reserve Grondbedrijf 8. Bodemsanering 9. Overige kosten Totaal kosten (I) D. Bijdragen - Subsidies - Algemene dienst (MJB ) - Reserve Grondbedrijf - Reserve Bovenwijkse Voorzieningen - Derden (exploitatiebijdragen) Derden (doorberekening kosten) Huren en pachten Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) Netto kosten (I-II = III) Woningbouw - Bedrijven Openbaar gebied - Scholen, sporthal en -velden Totaal opbrengsten (IV) Nominale eindwaarde Rente Kostenindexering Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindwaarde Contante waarde Boekwaarde Herziening grondexploitaties

24 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Kristenbos: vergelijk met herziening 2013 Omschrijving Herziening Herziening Verschil Verwerving a. Bestekscontrole en additioneel toezicht b. Civiele kosten Algemene plankosten Beheerskosten BTW 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen Reserve Grondbedrijf 8. Bodemsanering 9. Overige kosten Totaal kosten (I) D. Bijdragen - Subsidies - Algemene dienst (MJB ) - Reserve Grondbedrijf - Reserve Bovenwijkse Voorzieningen - Derden (exploitatiebijdragen) Derden (doorberekening kosten) Huren en pachten Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) Netto kosten (I-II = III) E. Verkoopopbrengsten - Woningbouw - Bedrijven Openbaar gebied - Scholen, sporthal en -velden Totaal verkoopopbrengsten (IV) Nominale eindwaarde Rente Kostenindexering Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindwaarde Contante waarde Herziening grondexploitaties 2014

25 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Toelichting complex 44: Veldwijk Noord USamenvatting project De gemeente en de rechtsvoorgangers van Welbions (St. Joseph Wonen en HBS Ons Belang) hebben op de intentieverklaring herstructurering Berflo Es Hengelo ondertekend, teneinde gezamenlijk het initiatief te nemen in de herstructurering van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte van de exploitatiegebieden in de Berflo Es. Partijen hebben in vervolg daarop op de samenwerkingsovereenkomst Berflo Es gesloten (SOK Berflo Es). Partijen zijn nadien in onderhandeling getreden over de ontwikkeling en realisatie van Deelproject Veldwijk Noord Plus. Partijen hebben overeenstemming bereikt over de nota van uitgangspunten voor Veldwijk Noord Plus. De nota van uitgangspunten is door de raad van de gemeente Hengelo vastgesteld op Partijen hebben in 2009 hun onderlinge verhouding met betrekking tot de realisatie van het Veldwijk Noord Plus in een realisatieovereenkomst vastgelegd. Deze realisatieovereenkomst is door de Raad vastgesteld op (Reg. Nr ). Gelijktijdig is een bouwclaim overeenkomst tussen Welbions, Droste Vastgoed en de gemeente vastgesteld. Deze overeenkomst betreft het aankopen van gronden door de gemeente binnen het plangebied Veldwijk Noord die in eigendom zijn van Droste Vastgoed en het verkopen van bouwrijpe grond van de gemeente aan Droste Vastgoed binnen het plangebied. Deze transacties vallen binnen de grondexploitatie. Op basis van een evaluatie in 2011 zijn op (Reg.nr 12G201084) de realisatie overeenkomst afspraken nader uitgewerkt met Welbions. USamenvatting ontwikkelingen 2013 en verwachte ontwikkelingen 2014 De aan- en verkoopcontracten met een marktpartij zijn aangepast, omdat het risico bestond dat de marktpartij zou afhaken. Door de gewijzigde marktomstandigheden heeft de gemeente bedongen dat ze minder voor haar aankoop hoeft te betalen, dat ze deze aankoop deels later betaalt en dat de gemeente een hogere grondprijs ontvangt. Daar tegen over staat dat de marktbijdrage die de marktpartij per woning zou betalen, vervalt. Per saldo kost dit de gemeente Het risico dat de kavels niet worden afgenomen is daarmee verminderd. Indien de marktpartij alsnog wil uitstappen, is er afgesproken dat de marktpartij een boetebeding betaalt. De omslagrente is van 5,5% naar 4,5% bijgesteld, waardoor er normaal gesproken rentevoordelen ontstaan. Maar omdat dit complex een spaarsaldo (of negatieve boekwaarde) heeft, wordt dat in dit geval een nadeel. Door o.a. het aanpassen van een contract en het achterblijven van de investeringen, ontstaat er toch nog een klein voordeel. Herziening grondexploitaties

26 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo De regeling voor de afdrachten aan de reserve bovenwijks is gewijzigd (afdrachten geschieden na winstneming en worden niet meer in de grondexploitatie verantwoord), waardoor de grondexploitatie verbetert met 0,1 miljoen. Het bestemmingsplan Veldwijk Noord winkelcentrum is op 17 juli 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Hiertegen is één beroepschrift ingediend. Bij uitspraak van 12 juni 2013 heeft de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het beroep ongegrond verklaard. Hierdoor is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Het ontwerp van het centrumgebouw voldeed niet aan de eisen van de markt. In 2013 is het centrumgebouw opnieuw ontworpen. Begin 2014 wordt het definitief ontwerp verwacht en kan de bouw medio 2014 starten. Als gevolg van het nieuwe ontwerp moet de openbare ruimte rond het centrumgebouw aangepast worden. De extra kosten worden verhaald op de veroorzaker. Tegen het ontwerpbestemmingsplan van het middengebied zijn 4 zienswijzen ingediend. De gemeenteraad heeft op 10 december 2013 het bestemmingsplan Veldwijk Noord Middengebied vastgesteld. Het vastgestelde plan heeft van 18 december 2013 tot en met 28 januari 2014 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is er geen beroep ingesteld of voorlopige voorziening gevraagd. Het bestemmingsplan is daardoor op 29 januari 2014 onherroepelijk geworden. UOverige bevindingen Dit complex heeft een negatieve boekwaarde. Hieruit mag niet worden afgeleid dat er een winst is geboekt die kan worden genomen. Het gaat hier om vooruit ontvangen subsidies en uitgenomen bedragen uit de begroting. We hebben hier nog maar 16% van de te verwachten kosten gerealiseerd. UAnalyse risico s Met een ontwikkelaar is een nieuwe aan- en verkoopovereenkomst afgesloten, waardoor het risico is afgenomen. UGrondexploitatieberekening De grondexploitatieberekening heeft een (positieve) eindwaarde van Herziening grondexploitaties 2014

27 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Samenvattend overzicht complex 44: Veldwijk Noord (inclusief Kuipersdijk) A. Ruimtegebruik In m 2 In % Opdrachtgever : J. Nijenhuis Bruto woongebied ,0% Projectleider : H. Lubbers Verharding ,6% Planeconoom : F. Kosters Groen en water ,5% Netto oppervlak ,9% Prijspeil : Startdatum : B. Programma In m 2 Aantal Einddatum : Nog uit te geven: woningbouw Rentepercentage : 4,5% Nog uit te geven: overig n.v.t. n.v.t. Mutatiedatum : Omschrijving Gerealiseerd Gerealiseerd Te realiseren Nieuwe opzet t/m 2012 in 2013 na per Verwerving Bouw- en woonrijp maken a. Bouwkosten voorzieningen Algemene plankosten Beheerskosten B.t.w.-voorziening 6. Afdracht Reserve Bovenwijkse Voorzieningen 7. Afdracht Reserve Grondbedrijf 8. Bodemsanering Onvoorzien Totaal kosten (I) D. Bijdragen 10 Subsidies Algemene dienst Reserve Grondbedrijf 13 Reserve Bovenwijks 14 Derden Ontvangen huren en pachten 16 Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) Netto kosten (I-II = III) Woningbouw Marktbijdragen Totaal opbrengsten (IV) Nominale eindwaarde Rente Kostenindexering Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindwaarde Contante waarde Boekwaarde Herziening grondexploitaties

28 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Veldwijk Noord: Vergelijk met herziening 2013 Omschrijving Herziening Herziening Verschil Verwerving Bouw- en woonrijp maken a Bouwkosten voorzieningen Algemene plankosten Beheerskosten B.t.w.-voorziening 6. Reserve Bovenwijkse Voorzieningen Reserve Grondbedrijf 8. Bodemsanering Onvoorzien Totaal kosten (I) D. Bijdragen - Subsidies Algemene dienst Reserve Grondbedrijf - Bijdrage ISV inzake bodemsanering - Doorberekening derden Huren en pachten - Overige bijdragen Totaal bijdragen (II) Netto kosten (I-II = III) D. Opbrengsten - Woningbouw Bedrijven - Marktbijdragen Rente Totaal opbrengsten (IV) Nominale eindwaarde Rente Kostenindexering Opbrengstenindexering Totaal tijdsinvloeden Eindwaarde Contante waarde Herziening grondexploitaties 2014

29 Gemeente Hengelo Deel III: Woningbouw in exploitatie Toelichting complex 52: Dalmeden USamenvatting project Op is tussen provincie en gemeente een bestuursovereenkomst aangegaan in het kader van Ruimte voor Ruimte (RvR). Kern van deze bestuursovereenkomst is de ontwikkeling van een circa 61 hectare groot gebied ten behoeve van de woningbouw teneinde uit de opbrengsten vanuit deze grondexploitatie bij te dragen in de schadeloosstelling van agrariërs, die besluiten de bedrijfsvoering te staken en op grond daarvan schadeloos gesteld worden voor de sloop van stallen. Op basis van 70 te realiseren RvR objecten, welke onlosmakelijk onderdeel uit maken van het totale plangebied, waarbinnen maximaal 400 woningen mogen worden gerealiseerd heeft de gemeente per aan de provincie een bijdrage van ƒ ,- ( ,51) beschikbaar gesteld. Deze betaling is mogelijk binnen een sluitende exploitatieopzet, welke voor het gehele plangebied is opgesteld. De provincie heeft een inspanningsverplichting om de vereiste planologische medewerking te verlenen. Temeer daar het hier om een gebied gaat, dat buiten de bebouwingscontouren van het vigerende streekplan ligt, is aan deze medewerking de voorwaarde gekoppeld, dat het om een overgangsgebied tussen stad en landschap dient te gaan. De in financiële zin belangrijkste overeengekomen uitgangspunten zijn: (a) Het exploitatiegebied omvat 61,24 hectare; (b) Maximaal 400 woningen te realiseren; (c) Maximaal 45% uitgeefbaar terrein. Gewijzigde uitgangspunten Tot en met de herziening van 2004 zijn bovenstaande uitgangspunten verwerkt in de grondexploitatie. Thans kan er soepeler worden omgegaan met het maximale aantal woningen en het maximale percentage uitgeefbaar gebied (brief provincie ). In 2007 is er gestart met het ontwikkelen van het definitief ontwerp voor de volgende deelgebieden: Kern Noord, de Stromen en Meander Noord. In september 2008 keurt de provincie het globale bestemmingsplan Dalmeden goed. Meerdere belanghebbenden hebben vervolgens een voorlopige voorziening bij de Raad van State ingediend. De Raad van State heeft in januari 2009 de volgende uitspraak gedaan: het globale bestemmingsplan Dalmeden treedt in werking met uitzondering van de deelgebieden Stromen en Herziening grondexploitaties

30 Deel III: Woningbouw in exploitatie Gemeente Hengelo Meander. De Raad van State heeft geoordeeld dat voor deze deelgebieden nader onderzoek moet worden gedaan waarvoor de bodemprocedure zich meer leent dan de voorlopige voorziening. Uitspraak Raad van State ( ) De Afdeling (Raad van State) is kort in haar uitspraak: Het goedkeuringsbesluit van GS (en ook het vaststellingsbesluit van de raad) is onvoldoende gemotiveerd, aangezien niet inzichtelijk is gemaakt met onderzoek of berekeningen dat andere bedrijven geen invloed hebben op de stankhinder binnen de plandelen Meander en Stromen. Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet de gemeente rekening houden met de gevolgen van de aanwezigheid van veehouderijen in de buurt van een nieuw bestemmingsplan. Dit is gebaseerd op de Wet geurhinder- en veehouderij. Nu blijkt dat de gemeente dat niet op de juiste wijze gedaan heeft. Het gaat hierbij om een relatief jonge wet waarvan de betekenis in de rechtspraak nog nauwelijks vorm heeft gekregen. Met deze uitspraak maakt de Afdeling Rechtspraak duidelijk dat bij het vaststellen van een bestemmingsplan niet alleen moet worden gekeken naar de geurbelasting van één enkele boerderij (veehouderij) maar met alle in de nabijheid van het plangebied gelegen veehouderijen, ongeacht of die nu belastend zijn voor een woonproject of niet. Uit de stukken is niet gebleken dat de achtergrondbelasting ter plaatse van het plangebied is onderzocht of berekend. Door deze uitspraak wordt de gemeente belemmerd in de uitgifte van de deelgebieden Meander en Stromen. Daarmee kan de gemeente 232 kavels niet uitgeven. De gemeente heeft het bestemmingsplan gerepareerd op de bovengenoemde zaken. Vervolgens heeft de provincie het bestemmingsplan wederom goedgekeurd en is er weer beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan en is er een voorlopige voorziening aangevraagd. De appellant heeft lopende het beroep een uitbreidingsvergunning aangevraagd, die niet geweigerd kon worden en waardoor de geurcontour verschoof. De Raad van State heeft in haar uitspraak van het deel van het bestemmingsplan Dalmeden dat valt binnen de verschoven geurcontour vernietigd. Dit heeft dus tot gevolg dat vooralsnog de gemeente ongeveer 9 van de 232 kavels in de deelgebieden Stromen en Meander niet kan uitgeven. Voorlopig gaan we er in de grondexploitatie vanuit dat ook deze uitspraak gerepareerd kan worden en dat deze kavels op de lange termijn nog uit te geven zijn. De belangrijkste wijzigingen die al zijn verwerkt in de herziening per betreffen de volgende: De civiele kosten zijn voor de grondexploitatie per 1 januari 2014 opnieuw herzien. Op basis hiervan wordt in de herziening per 1 januari 2014 circa 1,3 miljoen minder aan kosten voor civiel werk geraamd. De afdracht aan de Reserve Bovenwijks is vervallen. Per 1 januari 2014 is de omslagrente gewijzigd van 5,5% naar 4,5% per jaar. Daarnaast wordt vanaf 1 januari 2014 ook rente toegerekend aan de kosten en opbrengsten die in het jaar worden 30 Herziening grondexploitaties 2014