Beleidskader urbaan wonen in Enschede

Transcriptie

1 Beleidskader urbaan wonen in Enschede Inleiding Enschede onderscheid zich in Twente door een hogere mate van stedelijkheid. Dit komt door de bundeling van onderwijsinstellingen, bedrijven en de winkels in de binnenstad, maar ook door hogere dichtheden in woningbouw in rond de binnenstad en minder bouwen in de groen. Echter, vergeleken met andere universiteitssteden zijn de dichtheden en daarmee de agglomeratiekracht aanzienlijk minder hoog. Met de vaststelling van de Woonvisie in 2012 is de lijn groeien vanuit het hart ingezet, maar nog zonder concrete instrumenten om dit te bewerkstelligen. De actualisatie van de RO visie speelt hier ook op in, door verdere bundeling van functies in de binnenstad en specialisatie voor sterke bedrijfstakken op Kennispark en Techbase. Met dit beleidskader willen we urbaan wonen verder laden en ook instrumenten aanwenden om onze ambities gerealiseerd te krijgen Urbaan wonen en doelgroepen In de toekomstvisie van Enschede heeft sociaal economische stijging een belangrijke plek. We willen daarom talenten aantrekken en behouden. Deze hoger opgeleiden voelen zich meer dan andere doelgroepen aangesproken door een urbane woonomgeving. Om een goed vestigingsklimaat te kunnen bieden voor deze doelgroepen, is het van belang de agglomeratiekracht te vergroten. Stedelijkheid en dichtheid kan in Enschede worden vergroot, juist door te investeren in kwaliteit van nieuwbouw. Daarvoor is het nodig dat we scherpe en kritische keuzes maken. De mensen die zich aangetrokken voelen tot een urbaan woonmilieu zijn kritisch. Enschede staat qua ligging op achterstand, maar heeft als universiteitsstad goede mogelijkheden om zich te onderscheiden met een hoogstedelijk milieu enerzijds, liggend in een meer ontspannen en groene regio anderzijds. Zoals de Woonvisie al aangeeft, moet dan wel elke woning raak zijn, ook in het urbane milieu. Vraag naar urbaan wonen in Enschede is er zeker. Op basis van Primos 2017 heeft STEC een vertaling gemaakt naar de vraag naar woningen en types in 10 jaar tijd in Enschede (figuur 1). Wat opvalt, is een afvlakkende vraag naar grondgebonden woningen en een toenemende vraag naar appartementen. Ook is duidelijk dat koopwoningen en vrije sector huur in toenemende mate gevraagd is ten koste van sociale huur. Het rapport van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) wat recentelijk is opgesteld in opdracht van de Provincie en de Twentse woningcorporaties is over dat laatste zelfs nog stelliger. De groei zit volgens dit rapport in de toename van de groep tot 30 jaar en ouderen. Totaal komen er in Enschede volgens EIB huishoudens bij tot Met onze huidige programmering kunnen we dat niet faciliteren.

2 Figuur 1 ontwikkeling woningbehoefte Enschede, STEC 2017 Aan de kant van suburbaan wonen hebben we al afspraken gemaakt binnen Twente over locaties en kwaliteiten. Enschede bedient de niches die interessant zijn voor doorstroming in de woningvoorraad en richt zich minder op de Vinex locaties. Als volgende stap hebben Provincie en Netwerkstad het project Urbaan wonen geïniteerd. Hierin wordt gekeken hoe de Twentse steden in kwalitatieve zin zich kunnen verbeteren en elkaar kunnen aanvullen. urbaan wonen suburbaan of groenstedelijk wonen Enschede staat aan de lat voor de meest stedelijke woonvormen, waar Hengelo en Almelo en in nog beperktere zin Oldenzaal een minder grote en kleinschaliger opgave hebben. Vooral bij de doelgroep HBO en WO afgestudeerden is alleen Enschede in beeld. Binnen de brede doelgroep van mensen die in een stedelijke omgeving willen wonen (zie figuur 2), zijn een aantal doelgroepen te onderscheiden. Het gaat hier ook over doelgroepen, die nu nog niet in Enschede wonen, of die na hun studie de stad direct verlaten. Ook EIB constateerd dat deze groepen in de toekomst juist vaker willen blijven, mits we de goede woning bieden.

3 Figuur 2 Doelgroepen voor urbaan wonen, STEC 2017 Wie kiest wordt gekozen: naar een beleidskader voor urbaan wonen Om goede keuzes voor stedelijke woonmilieus te kunnen maken, maar vooral om de gewenste kwaliteit te bereiken is het van belang strak te sturen op toevoegingen in de voorraad. Tijdens het traject Urbaan wonen is voor het toevoegen van stedelijke woonvormen samen met de provincie een aantal gouden regels gedefinieerd: 1. Kies! Twentse steden hebben een zeer beperkt historisch centrum en structuren Er is in Twente geen gespannen woningmarkt Nu wordt veel ruimte aan de markt gegeven, er is zowel in bestemmingsplannen en in woonbeleid te weinig autonome sturing op kwaliteit; we lijken blij met ieder initiatief Alleen door te kiezen voor een beperkt gebied waar verstedelijking mogelijk is, kun je een slag maken om het effect van deze negatieve factoren te doorbreken 2. Varieer extreem; als een woonvorm succes is moet je het lef hebben de volgende keer toch iets anders te doen. Zo bereik je meer groepen en smaken. 3. Wees kritisch bij transformatie; wachten loont 4. Zorg voor meer middenhuur; dit is de smeerolie van de moderne woningmarkt 5. Voeg ook exclusief stedelijk wonen toe, zoals zeer ruime grondgebonden woningen of penthouses

4 Om deze regels in de praktijk te brengen is een gebied gedefinieerd waarbinnen (hoog) stedelijke ontwikkeling voorgestaan wordt. De gebieden daarbuiten zijn qua identiteit meer geschikt voor (groene)woonmilieus met lagere dichtheden, iets wat voor doorstromingsmogelijkheden in de woningmarkt en het behoud van bijvoorbeeld gezinnen heel belangrijk is. Het gebied wordt begrensd door het zogeheten elastiekje. Andere steden, waaronder Utrecht en Leeuwarden, werken al met een elastiekje. Dit werkt door zowel in beleid als bestemmingsplannen (waar mag wat bij recht). Binnen het elastiekje zijn binnen kwalitatieve kaders (hoog)stedelijke ontwikkelingen mogelijk, daarbuiten in principe niet. Voor het bepalen van het gebied dat kansen bied voor verdere verstedelijking, zijn interdisciplinair een aantal criteria opgesteld. Deze criteria voor het bepalen van het elastiekje waren: 5 minuten lopen vanaf het hart van de stad of de binnenring van het ei 50 km/h infra is een grens vanwege de barrière werking Te behouden of versterken/herstellen stedenbouwkundige structuren Korrelmaat van het stedenbouwkundig grit, nu of in de toekomst Aanwezigheid nu of in de toekomst van functiemenging Voor Enschede heeft dit geleidt tot het volgende elastiekje op de kaart: Het gaat nadrukkelijk niet alleen om appartementen binnen het elastiekje, maar ook over (zeer) stedelijke grondgebonden woonvormen of combinaties daarvan met appartementen.

5 Buiten het elastiekje is het soms wenselijk toch appartementen toe te voegen. Het is hier nee, tenzij het minimaal één van de drie onderstaande situaties betreft: Het suburbane / groenstedelijke appartementen zijn (cf. traject suburbaan wonen) Er een specifieke doorstroombehoefte is in een gebied waar geen (te transformeren) appartementen aanwezig zijn Er een grote stedenbouwkundig aanleiding is om een accent toe te voegen als: o Beëindiging van een zichtlijn van de hoofdwegen uit het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid o Op hoekpunten van kruisingen van de hoofdwegen uit het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid Ook hier blijft de kwaliteit van de woningen en hun context centraal staan. Het gaat nadrukkelijk niet alleen om hoogbouw. Voor speciale doelgroepen als studenten en expats (zie hierna), kan ook buiten het elastiekje gebouwd worden bij aantoonbare behoefte. Hoofdwegen en andere radialen zijn een specifiek aandachtspunt. Hiervoor is een proces uitgelijnd. Ze kunnen in beperkte mate een rol spelen bij de vraag naar urbaan wonen. Criteria hiervoor kunnen later nog worden toegevoegd aan het elastiekje. In woonwijken in het binnensingelgebied komt functiemenging voor. Boven winkels, horeca en dienstverlenende functies blijft de mogelijkheid een kwalitatief goede woning te realiseren mogelijk. Doelgroepen afgestudeerden Een doelgroep die aan de onderkant van de middenhuurmarkt zit en nu op de particuliere markt is aangewezen zijn afgestudeerden. We zien dat zij nu op plekken wonen die niet passen bij hun behoeftes. Afgestudeerde HBO ers en WO ers hebben doorgaans een voorkeur voor wonen in een stedelijke en dynamisch omgeving, met veel functiemenging, culturele voorzieningen en evenementen. Dit wordt vooral door universiteitssteden geboden. Enschede biedt dit woonmilieu nog relatief weinig. We hebben dan ook in deze leeftijdscategorie een groot vertrekoverschot naar andere universiteitssteden, met name naar de G4. Op allerlei vlak werken we aan de aantrekkelijkheid voor deze groep, maar op het gebied van wonen hebben ze tot op heden maar weinig aandacht gekregen. De huidige toevoegingen door kleine investeerders met kwalitatief matige studio s helpen de groep nu niet. Woonbehoefte HBO en WO afgestudeerden. Bron: onderzoek van STEC en ervaringen van makelaars en diverse gemeenten Afgestudeerden wonen graag op een goed bereikbare locatie, waarbij OV- belangrijker is dan autobereikbaarheid. Het aanbod van werkgelegenheid in een bereisbaar gebied speelt een belangrijke rol. Ze kiezen doorgaans voor een huurwoning, vanwege de flexibiliteit. Het gaat hier om de prijscategorie per maand. De woningen kunnen compact zijn meestal hebben afgestudeerden nog niet veel spullen maar niet te klein. Bij alleenstaanden is gemiddeld zo n 50m 2 gewenst en bij samenwonenden minimaal 65m 2. Sommigen voelen zich aangesproken door woonconcepten voor afgestudeerden, vaak in complexen met een redelijke schaal en soms gezamenlijke voorzieningen. Het gewenste oppervlak is niet leidend. Aspecten als locatie, afwerkingsniveau en duurzaamheid spelen ook een rol. Daarom is het niet effectief te sturen op oppervlak alleen. Afgestudeerden huren nauwelijks bij woningcorporaties, hoewel ze qua inkomen hier soms voor in aanmerking komen. STEC en SJHT geven aan, dat MBO afgestudeerden hebben veelal minder behoefte aan stedelijkheid en dynamiek. Zij gaan of huren via de reguliere corporaties of sparen om te kopen in de bestaande woningvoorraad. Hun voorkeur gaat ook minder specifiek uit naar stedelijkheid. Voor MBO ers die wel van een dynamische omgeving houden, onderscheid de vraag zich niet wezenlijk van wat hierboven beschreven is. Een bijzondere doelgroep die ook vaak in appartementen woont, zijn expats. In Enschede wonen een kleine 1000 kenniswerkers uit het buitenland. We weten nog niet heel veel van

6 deze groep. Daarom gaan we in de zomer van 2018 samen met UT en expatcenter Twente onderzoek doen naar hun woonwensen. We weten wel dat expats grofweg onder te verdelen zijn in drie categorieën: Phd ers, onderzoekers/docenten en kenniswerkers bij bedrijven. De laatste twee groepen onderscheiden zich qua woningvraag en inkomen niet van andere hogeropgeleiden. Een bijzondere groep zijn de Phd ers. Zij verdienen nog niet veel en kunnen niet meer dan per maand aan huur betalen. In principe komen ze hiermee in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar ze weten de weg naar de woningcorporaties niet vaak te vinden. We willen daarom met de woningcorporaties in gesprek om te kijken wat ze voor deze groep kunnen betekenen. Sturen We zien dat nu veel appartementen van onvoldoende kwaliteit worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Het gaat vaak om plekken aan invalswegen die een brede bestemming kennen. Voormalige winkels, garages, opslag en bedrijfsruimten worden omgezet naar studio s en kleine appartementen niet voldoen aan de vraag van de doelgroep. Bijkomend probleem is dat het lastiger wordt om tot herontwikkelingen van gebieden komen. Buiten het elastiekje maken we het niet meer mogelijk appartementen bij recht toe te voegen. Dit is altijd een (integrale) beleidsmatige afweging volgens de geformuleerde uitgangspunten. Ook de uitkomsten van de Dynamische Investeringsagenda (DIA) spelen hierin een rol. Binnen het elastiekje kunnen toevoegingen buiten stedelijke ontwikkelingsprojecten alleen bij een huurprijs van meer dan 710 per maand. De wet kent sinds kort de mogelijkheid te sturen op deze middeldure huur. Er kan dan vanuit worden gegaan dat de kwaliteiten van het appartement dusdanig zijn, dat de doelgroep hoger opgeleiden en afgestudeerden zich hier tot aangetrokken voelt. Locatie, grootte en afwerkingsniveau van de woning zijn bij de bepaling van de huurprijs de belangrijkste componenten. De gewenste kwaliteit kan hierdoor via verschillende manieren worden bereikt. Uiteraard is het toevoegen van koopappartementen met goede kwaliteit, met name voor doorstromers ook gewenst en mogelijk. Voor de groepen die (nu nog) niet in staat zijn 710 per maand te betalen, biedt de bestaande corporatievoorraad mogelijkheden. Juist tussen in de prijscategorie net onder de 710 zijn daar voldoende woningen beschikbaar. Om op korte termijn te kunnen sturen stellen we de Gemeenteraad voor een voorbereidingsbesluit vast te stellen waarin een splitsings- en gebruiksverbod voor de delen van de stad wordt vastgesteld waar nu nog geen beperkingen in het bestemmingsplan voor de vorming van appartementen is opgenomen. Hierdoor kunnen we deze beleidslijn direct effectueren omdat vergunningaanvragen altijd aan dit beleid getoetst moeten worden. Vervolg Later dit jaar moet dit beleid formeel worden vastgesteld door de gemeenteraad als aanvulling op een structuurvisie, parallel aan een bestemmingsplan voor de gehele stad gebaseerd op het nieuwe beleid. Naast sturen op woningbouwbeleid moet ook gewerkt worden aan andere randvoorwaarden voor stedelijkheid. Het gaat dan om verdere functiemenging, ontmoetingsplekken, sfeer en identiteit, groen en gezondheid en bereikbaarheid. In de verdere uitwerking van de RO visie, het vernieuwde detailhandel- en horecabeleid, mobiliteitsbeleid en via de stedelijke ontwikkelingsprojecten in het binnensingelgebied moeten we dit verder vorm geven. We gaan samen met de provincie verkennen of het realiseren van woonconcepten voor afgestudeerden versneld kan worden door actiever partijen hiervoor uit te nodigen. We verkennen ook of de provincie hierin mede wil investeren.