S.O.S PRIVATE HUURMARKT

Transcriptie

1

2 S.O.S PRIVATE HUURMARKT

3 3 PROBLEEMSCHETS WOONMARKT Pascal DE DECKER Hfddcent Faculteit Architectuur (KULeuven) CD&V» Het nieuwe WIJ-cngres Nieuwe Buurten 5 April 2016

4 De Vlaamse wning markt : Prbleemschets Pascal De Decker KU Leuven - Departement Architectuur - Onderzeksgrep HaUS (Husing and Urban Studies) CD&V - WOONIMPULS1 S.O.S. Private Huurmarkt Brussel - 15 april 2016

5 Inhud Stand van zaken: criteria VWC Private huur: Wie? Wat? Prblemen? Wnbeleid en wat kan de rl van de PH zijn?

6 Stand van zaken

7 Stand van zaken Vlaamse Wncde vldende wningen van vldende kwaliteit betaalbaar zeker leefmgeving meest kwetsbaren beleidsefficiëntie

8 Stand van zaken Trendbreuk! Aantal eigenaars blijft stijgen; aandeel daalt Aantal private huurders stijgt; aandeel stijgt Aantal sciale huurwningen stijgt; aandeel daalt Winters, S. e.a. (2015): Wnen in Vlaanderen ann 2013, De bevindingen uit het Grte Wnnderzek 2013 gebundeld, Uitg. Garant De Decker, P. e.a. (2015): Wnnd in Vlaanderen. Feiten/mythen/realiteit. Uitg. Garant.

9 Evlutie eigendmsstatuut (in %) van 1981 tt 2013, Vlaanderen Eigenaar 65,5 68, ,4 71,8 70,5 Huurder 32,6 29, ,1 26,8 27,1 Private huurder ,5 20,0 20,4 Sciale huurder ,6 6,8 6,7 Gratis bewner 1,8 1,6 2 1,5 1,4 2,5 N Ppulatie Ppulatie Ppulatie ²-test vr verschil : p<0,001. Brn: Vlkstelling 1981 en 1991, Sci-ecnmische enquête 2001, Wnsurvey 2005, SILC 2009, GWO 2013

10 Evlutie van aandeel eigenaars naar inkmensquintielen, Vlaanderen, Brn: Pannecucke e.a. (2001), Sci-ecnmisch Panel 76, 85 en 97 ; Wnsurvey 2005; Grte Wnnderzek 2013.

11 Stand van zaken Vldende wningen, maar he crrect zijn de cijfers? Vlaanderen, aantal private huishudens vlgens het Rijksregister, aantal wningen vlgens kadaster, wningen per privaat huishuden Private huishudens Wningen vlgens kadaster Wningen per huishuden , , ,134 Overgenmen uit Luyten, D. e.a. (2015) De sleutel past niet meer p elke deur. Dynamische gezinnen en flexibel wnen, Uitg. Garant

12 Stand van zaken Betaalbaarheid Eigenaars De gemiddelde wnqute vr afbetalende eigenaars is gestegen van 21,7% in 2005 naar 24,4% in maar blijft ver nder de banknrm van 33%. Cruciaal is dat in 2013 in abslute cijfers het aantal gezinnen dat na het betalen van de maandelijkse afbetaling nder de armedegrens daalt, lager is dan in 2005.

13 Stand van zaken Betaalbaarheid Private huurders Meer dan de helft van de private huurders betaalt meer dan 30% van het inkmen aan huur en bijna de helft (47%) meer dan 40%. Een klein derde van de private huurders belandt na het betalen van de huur in armede. dit treft 160 à gezinnen; meer dan in 2005

14 Stand van zaken Betaalbaarheid Sciale huur Met betrekking tt betaalbaarheid geeft de sciale huursectr een ambigue beeld. Enerzijds liggen de wnqutes behrlijk lager dan in de private huursectr. Anderzijds belandt ngeveer een derde van de sciale huurders nder de armedegrens na het betalen van hun sciale huur gezinnen. Winters, S. e.a. (2015): Wnen in Vlaanderen ann 2013, De bevindingen uit het Grte Wnnderzek 2013 gebundeld, Uitg. Garant

15 Stand van zaken Kwaliteit Basis=technische kwaliteit Vlaamse Wncde ntereikende kwaliteit : relatief eenvudige ingrepen : structurele ingrepen ndig Basis=berdeling bewners Lichte tename van het aantal slechte wningen Winters, S. e.a. (2015): Wnen in Vlaanderen ann 2013, De bevindingen uit het Grte Wnnderzek 2013 gebundeld, Uitg. Garant

16 Stand van zaken Wnzekerheid Weinig meetbare inf beschikbaar Eigendmssectr 1 à 2% achterstallen Sciale huur 400 à 500 uithuiszettingen per jaar, SVK 138 uithuiszettingen in 2012 Private huur Opgestarte prcedures tt uithuiszetting: 12 à per jaar, Onzekerheid = functie srt cntract Verstraete, J. & P. De Decker (2015). De gerechtelijke uithuiszetting ng steeds in het duister, in De Decker, P. e.a. (red.). Wnnd in Vlaanderen. Antwerpen: Garant

17 Stand van zaken Beleidsefficiëntie Dit hudt in dat de ttale wnsubsidiëring in Vlaanderen niet gericht is p de grepen waar de betaalbaarheid het meest in het gedrang kmt Heylen, K, (2015): Husing affrdability and the effect f husing subsidies, dctraat KU Leuven

18 Stand van zaken Beleidsefficiëntie Inefficiëntie geldt inznderheid vr de wnbnus Vertaalt zich in hgere prijzen Haalt niemand ver de streep (daling eigenaars sinds 2005!!) Gaat naar mensen die het niet ndig hebben Effect p verhuismbiliteit Versteent financiële middelen Sciale huur & HS sciaal efficiënt

19 Stand van zaken Om mee te nemen Sciaal: meer mensen met betaalbaarheidsprblemen Kwalitatief: zeer grte uitdading Ruimtelijk: stijgende prijzen in de steden appartementen kader vr verdere suburbanisatie

20 Pascal De Decker, Brun Meeus Isabelle Pannecucke, Elise Schillebeeckx, Jana Verstraete & Emma Vlckaert (red.) Wnnd in Vlaanderen Bewnerstitel* Verschil % % Aantallen Aantallen Aantallen Eigenaars 74.4 (1) 70.5 (2) met hyp 45.7% van (1) 43.9% van (2) Private huurders Sciale huurders Betaalbaarheidsindicatren Eigenaars met afbetalingslast +30%** Private huurders Sciale huurders Eigenaars met afbetalingslast +40% *** Private huurders Sciale huurders nder de nrm RI**** Eigenaars met afbetalingslast Vlaanderen, bewnerstitel en betaalbaarheidsindicatren, 2005 en Private huurders Sciale huurders

21 Private huur

22 Private huur M.O. survey-nderzek!! Verhuurders Huurders

23 Verhuurders Aantal verhuurder wningen Aantal verhuurde wneenheden, in %, vr particuliere verhuurders, Vlaanderen, 2013 Aantal % 1 64,3 2 15,2 3 8,3 4 5,6 5 t.e.m. 10 5,0 >10 1,5 Ttaal 100,0 N=651. Brn: Grte Wnnderzek 2013

24 Verhuurders Leeftijd Brn: Wnsurvey 2005 (Vandenbrucke et al., 2007), Grte Wnnderzek 2013

25 Verhuurders Sci-ecnmisch prfiel sterkeren Achtergrndkenmerken van de particuliere verhuurders en de verige grep, in klm %, Vlaanderen, 2013 Particuliere verhuurder Overige grep Inkmensquintiel** 1 6,2 20,8 2 7,7 20,7 3 13,2 20,0 4 17,8 20,6 5 55,1 17,9 Activiteitstatus* Tewerkgesteld 50,7 49,4 (Brug)pensien 37,9 34,0 Werkls 2,1 4,5 Ziek/arbeidsgeschikt 2,6 5,4 Overige 6,7 6,7 Berepscategrie** Arbeider/plegbaas 10,2 28,7 Lager bediende 18,6 21,8 Bediende middenkader 17,5 19,8 Kaderlid 8,7 3,5 Ambtenaar 15,3 15,1 Zelfstandige 22,6 9,8 Andere 7,2 1,0

26 Verhuurders Relatie met de huurder He is uw relatie met uw huurders in het algemeen? Is die...? Particuliere verhuurders, Vlaanderen, : N=647; ²=0,38, p=0,50. Brn: Wnsurvey 2005, Grte Wnnderzek 2013

27 Verhuurders Intentie tt negatieve selectie/discriminatie Stel dat mensen van een andere afkmst zich als kandidaat-huurder zuden aanbieden, zu u daar geen enkel bezwaar tegen hebben, zu u het aanvaarden maar het minder prettig vinden f zu u een andere huurder zeken? In %, Vlaanderen, Huding Geen enkel bezwaar 41,7 56,1 Minder prettig, maar aanvaarden 31,3 21,7 Andere huurder zeken 27,0 22,0 Ttaal 100,0 100,0 2013: N=622; ²=8,84, p=0,012. Brn: Grte Wnnderzek 2013 Stel dat een kandidaat-huurder meedeelt dat hij f zij afhankelijk is van een huurwaarbrg van het OCMW, zu u daar geen enkel bezwaar tegen hebben, zu u het aanvaarden maar het minder prettig vinden f zu u een andere huurder zeken? In %, Vlaanderen, 2013 Huding Geen enkel bezwaar 41,7 41,2 Minder prettig, maar aanvaarden 16,9 22,4 Andere huurder zeken 41,4 36,4 Ttaal 100,0 100,0 2013: N=619; ²=2,40, p=0,30. Brn: Grte Wnnderzek 2013

28 Verhuurders Discriminatie Overzicht discriminatiegraden betreffende het krijgen van een afspraak privé-verhuurders *** significant p 1%; ** significant p 5%. % discriminatie TELEFOON Ttaal Vruwen Mannen Mannen Raciale grnd ** 12.7*** Alleenstaande meder 5.5** 5.5** n.b. 6.1* Handicap ** Vermgen 12.4** 17.0** *** Lpmans, M., Esam Awuh, H., De Decker, P., Heylen, K., Meeus, B., Minn, C., Mris, M., Perrin, N., Winters, S., Spijkers, F., Teller, J., Vandenbrucke, S., Van de Breck, K. & J. Verstraete (2014): Onderzek van de private huisvestingsmarkt in België in het kader van de Diversiteitsbarmeter, in: Interfederaal Gelijkekansencentrum (red.): Diversiteitsbarmeter Huisvesting, Brussel

29 Verhuurders Discriminatie Immbiliënkantren - Bereidheid tt het mijden van bepaalde types kandidaathuurders Is het mgelijk te mijden? Vreemdelingen Werklzen (percentages) N=300 N=300 Ja Nee Nee, de keuze is aan de verhuurder (lijst) Dit met met leidinggevende besprken wrden Dit wrdt niet ver de telefn besprken De vraag wrdt ntweken De prcedure wrdt tegelicht (bvb. lnfiches, infrmeren bij vrige verhuurder, ) De prcedure wrdt tegelicht inclusief vrselectie dr vastgedkantr bv. slvabiliteit Andere Lpmans, M., Esam Awuh, H., De Decker, P., Heylen, K., Meeus, B., Minn, C., Mris, M., Perrin, N., Winters, S., Spijkers, F., Teller, J., Vandenbrucke, S., Van de Breck, K. & J. Verstraete (2014): Onderzek van de private huisvestingsmarkt in België in het kader van de Diversiteitsbarmeter, in: Interfederaal Gelijkekansencentrum (red.): Diversiteitsbarmeter Huisvesting, Brussel

30 Verhuurders Tekmstplannen Bent u van plan deze wning(en) ng lang te verhuren f te verkpen? In klm %, particuliere verhuurders, Vlaanderen, 2013 Ttaal jaar jaar jaar 65 en uder Ng lange tijd verhuren 80,6 78,5 90,2 79,5 78,4 Een deel verkpen binnen 2,2 4,4 1,3 3,4 0,5 nu en vijf jaar Alles verkpen binnen nu 5,4 4,9 3,1 5,6 6,4 en vijf jaar Alles verkpen maar weet 6,6 7,2 3,9 7,1 6,9 ng niet wanneer Andere 5,1 4,9 1,4 4,3 7,9 Ttaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 N ²=11,8, p=0,46. Brn: Grte Wnnderzek 2013

31 Verhuurders Samenvattend Kleine eigenaars Welstellend De-dramatisering van de relaties Willen langer verhuren Negatieve selectie/discriminatie

32 Huurders Betaalbaarheid

33 Huurders Aandeel met wnqute bven 30% (%), naar eigendmsstatuut, Vlaanderen, Brn: Wnsurvey 2005 (n=5 005), Grte Wnnderzek 2013 (n=9 285)

34 Huurders Aandeel met wnqute (p basis van ttale wnuitgaven) bven 40%, naar eigendmsstatuut, Vlaanderen,

35 Huurders Aandeel met wnqute bven 30% (%), naar deelmarkt en achtergrndkenmerken, Vlaanderen, 2013 Eigenaars met hyptheek Private huurders Sciale huurders Ttaal 2013 Ttaal 2005 Ttaal 27,1 51,7 22,7 19,6 12,7 Inkmensquintielen ** ** ** ** ** 1 58,2 78,1 36,0 33,0 22,4 2 33,3 73,0 16,7 24,7 16,4 3 35,6 49,4 7,7 22,7 12,0 4 24,7 20,0 0 14,5 10,0 5 12,5 6,9 0 6,6 5,2 Leeftijd referentiepersn ** * n.s. ** ** jaar 44,3 48,2 29,1 38,9 22, ,4 45,0 30,6 28,7 16, ,9 51,8 20,7 15,1 9,2 65 en uder 20,3 61,7 19,2 10,5 10,3 Huishudtype ** ** ** ** ** Alleenstaand 44,4 62,9 29,8 30,6 23,1 Eenudergezin 35,4 71,1 23,3 31,8 24,8 Kppel znder kind 22,9 33,0 8,9 9,1 5,9 Kppel met kind 21,7 28,6 19,0 16,2 8,7 Andere 36,2 66,5 23,4 21,9 16,3 Activiteitsstatus ref. ** ** n.s. ** ** Tewerkgesteld 26,8 38,0 21,7 22,1 12,3 (Brug)pensien 16,3 60,4 19,1 10,7 9,5 Werkls 50,3 75,1 28,4 47,2 34,3 Ziek/arbeidsgeschikt 45,2 72,7 22,9 35,3 18,0 N ²-test: *p<0,05; **p<0,01, n.s.= niet significant. Brn: Grte Wnnderzek 2013

36 Huurders Effect p armede Aandeel nder de nrm vr het resterend inkmen (%)*, naar eigendmsstatuut, Vlaanderen, * De cijfers vr de eigenaars met hyptheek en alle huishudens ann 2005 verschillen in deze figuur ligt van de cijfers uit het rapprt van Heylen & Winters (2009) mdat in deze figuur de brut wnuitgaven in rekening zijn gebracht i.p.v. de nett wnuitgaven (hyptheekaftrek is niet verrekend in de huidige studie). Brn: Heylen & Winters (2009); Wnsurvey 2005 (n=5 005); Grte Wnnderzek 2013 (n=8 584)

37 Huurders Aandeel nder de RI-nrm (%), naar deelmarkt en achtergrndkenmerken, Vlaanderen, 2013/2005 Eigenaar znder hyptheek Eigenaar met hyptheek Private huurder Sciale huurder Ttaal 2013 Ttaal 2005 Ttaal 4,7 10,0 30,4 34,5 13,5 13,6 Inkmensquintielen ** ** ** ** ** ** 1 24,8 83,0 89,4 76,4 56,9 56, ,1 41,5 4,7 13,7 10, ,2 2,4 0,9 1,9 1, , ,4 0, ,1 0,2 0 0,1 0,0 Leeftijd referentiepersn ** n.s. n.s. ** ** * jaar 15,0 10,2 26,9 42,9 17,8 14, ,7 10,4 32,6 49,6 17,7 14, ,5 9,7 29,4 38,3 13,0 11,7 65 en uder 4,5 9,5 33,9 19,2 10,0 15,1 Huishudtype ** ** ** ** ** ** Alleenstaand 3,1 6,0 27,2 22,5 13,3 14,8 Eenudergezin 12,4 25,6 66,3 64,0 39,4 35,1 Kppel znder kind 2,8 5,4 22,4 23,4 6,9 7,5 Kppel met kind 10,4 11,3 33,1 53,3 15,3 13,7 Activiteitsstatus ref. ** ** ** ** ** ** Tewerkgesteld 3,3 7,8 17,0 33,6 9,8 8,1 (Brug)pensien 3,9 10,6 31,2 19,5 9,4 13,5 Werkls 19,5 38,5 64,3 74,9 51,9 54,2 Ziek/arbeidsgeschikt 9,2 27,7 53,8 32,3 32,3 32,5 N ²-test vr verschil : **p<0,01, n.s.= niet significant. Brn: Grte Wnnderzek 2013

38 Huurders Wningkwaliteit Aandeel wningen van ntereikende kwaliteit in Vlaanderen ann 2013 Laagste inkmens Eigenaars Private huurders Sciale huurders Hgste inkmens Ttaal Laagste inkmens Hgste inkmens Ttaal Laagste inkmens Hgste inkmens % 37,6 31,2 33,2 56,2 38,9 46,9 44,8 37,7 44,0 Chi-kwadr. * ** n.s. N Laagste inkmens = behrende tt de twee laagste inkmensquintielen Hgste inkmens = behrende tt de drie hgste inkmensquintielen N= ttaal aantal huishudens behrende tt de betreffende deelmarkt en inkmensgrep Pearsn Chi² test: ** p<0,001; *p<0,05; n.s.: niet significant Brn: Grte Wnnderzek 2013 Ttaal

39 Huurders Relatie met verhuurder Relatie met de verhuurders, in %, private huurders, Vlaanderen, 2013 ²=1,44; p=0,84; 2013: N= Brn: Grte Wnnderzek 2013

40 Huurders Samenvattend Grte grep met betaalbaarheidsprblemen/huren maakt arm Grte grep in slechte wningen Gede relaties

41 Private huur: cnclusies Cnclusies De-dramatisering Cnflicten Dreiging t uitstappen (zie tename ) Anderzijds Kwaliteitsprbleem Betaalbaarheid Negatieve selectie/discriminatie Zekerheid Wat kan de rl zijn vrbij hv van (1) mensen znder keuze (de fact sciale huur) & (2) tijdelijk

42 Beleidsvrstellen

43 Beleidsvrstellen Beleid inzake particuliere verhuring=deel van een geheel Aanzet in Wnnd in Vlaanderen. Feiten/mythen/vrstellen (Garant, 2015) 4 vrstellen

44 Vrstel 1: eindelijk een cherent beleid Het bieden van wnzekerheid vr iedereen als centrale delstelling Van passief naar actief beleid: cntrleerbare delstellingen, vrzien in wetten, middelen en planning tn meer ambitie met het huidige beleid lssen we niet echt iets p Vastgestelde trendbreuk is betekenisvl (einde van het mdel) nieuw beleid pbuwen en ud beleid afbuwen Appelleren aan welzijn, stedenbeleid, arbeidsmarkt, gezndheidszrg, mbiliteitsbeleid en ruimtelijke planning beter wnbeleid genereert winwinsituaties

45 Vrstel 2: eigen wningbezit met duurzaam zijn Wningbezit is duurzaam 1) wanneer geen verheidssubsidies ndig zijn m de stabiliteit en betaalbaarheid van bezit te waarbrgen 2) wanneer er evenwaardige alternatieven zijn vrzien in alternatieven is geld. afbuw wnbnus levert p termijn equivalent van ng. 1,5 miljard eur p cntext: veel maatregelen werken prijspdrijvend/cntrprductief

46 Vrstel 3: een eclgische new deal Haalbare huisvesting vr de 21 e eeuw: buw- en wntechnisch in rde en eclgisch verstandig Uitgangspunt: huisvesting als de basisinfrastructuur waarvan de tegang, de kwaliteit en de zekerheid dr de verheid vr iedereen wrdt gegarandeerd Net als in de narlgse peride: wn- en buwbeleid als pivt van een nieuw sciaaleclgisch cntract met, ecnmische en eclgische winsten Impact p de arbeidsmarkt: nieuwe sciale huurwningen ndig wningen pknapbeurt ndig + ng grter aantal met wrden aangepast aan nieuwe milieueisen te buwen vr 1,2 miljen Vlamingen extra Ruimtelijk aangedreven wnbeleid Vrbij het individueel stimuleren van zuinig energieverbruik Investeren in centraal gelegen grte en kleine plaatsen Invled p financiering nutsvrzieningen en distributie diensten Invled p uitdagingen van vergrijzing én vergrening Sciale huur is een ged kind, het badwater kan wrden ververst

47 Vrstel 4: leer van experimenten Grte klf tussen sciale rechten (p papier) en sciale nden (in praktijk) Nieuwe wninitiatieven/ sciale innvatie Vijver van trial and errr Geen criminalisering/ znder meer beleid uitbesteden aan nvlmaakte wnvrmen maar helpen m nrmen te halen

48 Private huur? Tijden veranderen it: weg ermee tename aantal & aandeel he er mee mgaan? De fact sciale huurvesting is niet de taak van vaak udere verhuuders ( last ) Stabiel kader Inzake huurcntracten principe: nbepaalde duur? Inzake financiële ndersteuning fiscale ndersteuning? huursubsidies? Inzake rl intermediairen uitbuw: SVK-achtigen

49 Leespakket

50 Dank u!

51 facebk.cm/cdenv

52