Effectenmeting. Geert Goeyvaerts, Kristof Heylen, Frank Vastmans. Studiedag Woonfiscaliteit 24 juni 2014 / Campus Sint Lucas Brussel

Transcriptie

1 Effectenmeting Geert Geyvaerts, Kristf Heylen, Frank Vastmans Studiedag Wnfiscaliteit 24 juni 2014 / Campus Sint Lucas Brussel

2 Overzicht EFFECTEN OP eigenaarschap (Geert Geyvaerts) verdeling en betaalbaarheid (Kristf Heylen) huurmarkt (Frank Vastmans) afbetalende eigenaars, wnzekerheid en drstrmers nieuwbuw en aanbd renvatie

3 Effect p eigenaarschap Geert Geyvaerts Centrum vr Ecnmische Studiën

4 Het effect p de eigendmsverwerving a) Leiden fiscale vrdelen vr eigenaar-bewners tt een hgere graad van eigendmsverwerving? b) Z ja, he effectief is dit instrument in het realiseren van deze delstelling?

5 1. Een inelastisch aanbd, het kapitalisatie-effect en de marginale kper De wnbnus verkleint de kst van het hypthecair krediet en kan hierdr een psitief effect hebben p de eigendmsverwerving MAAR Kpkracht van de huishudens bepalen wningprijs Fiscale vrdelen vertalen zich in de wningprijs en neutraliseren het effect van de belastingbesparing De marginale kper kan niet tetreden Indien het kapitalisatie-effect het besparingseffect dmineert, zal het eigenwningbezit niet tenemen

6 2. De internatinale empirische evidentie Hilber en Turner (2013) Hypthecaire interestaftrek geen statistisch significant effect p kans m eigenaar te zijn Striktere regelgeving inzake ruimtelijke rdening vergrt kapitalisatieeffect Where a psitive externality frm hmewnership is likely t exist, in inelastically supplied husing markets, we find the mrtgage interest deductin acts as a tax n hmewnership. Burassa en Ying (2008) Fiscale wnvrdelen verlagen de gebruikskst van eigenwningbezit Brengen kapitalisatie-effecten in rekening Het effect p de wningprijzen dmineert het effect van de belastingbesparing

7 2. De internatinale empirische evidentie Caldera en Jhanssn (2013) De prijselasticiteit van het aanbd p de wningmarkt in OECD-landen 2,5 2 1,5 1 0,5 0

8 3. De cijfers vr het Vlaams Gewest Een inelastisch aanbd en kapitalisatie Schatting gebaseerd p methde van Green, Malpezzi and May (2005) Eenvudig fixed effects mdel: W it = α i + β ln(p i,t 1 ) + ε it W it : de prcentuele verandering in het aantal wngelegenheden in gemeente i in jaar t α i : het zgenaamd fixed effect van gemeente i ln(p it 1 ): het verschil tussen de natuurlijke lgaritmes van de gewgen gemiddelde prijs in gemeente i in jaar t-1 ε it : de stringsterm f het gedeelte van de prcentuele verandering in het aantal wngelegenheden in gemeente i in jaar t dat niet verklaard kn wrden dr de andere twee variabelen

9 3. De cijfers vr het Vlaams Gewest Een inelastisch aanbd en kapitalisatie Resultaten regressieanalyse Afhankelijke variabele W it ( Wngelegenheden/Aantal wngelegenheden) Verklarende variabelen Cëfficiënt Standaardfut ln(p it 1 ) -0,0035*** 0,001 Fixed effect 0,01*** 0,0001 Observaties 3070 Aantal gemeenten 307 R² (glbaal) 0,005 Brn: ADSEI (wngelegenheden en prijzen), eigen schatting * Zie k Helgers en Buyst (2014)

10 3. De cijfers vr het Vlaams Gewest De eigendmsverwerving in Vlaanderen Maatstaf vr eigendmsverwerving: aandeel starters van fiscale wnvrdelen van 18 tt 35 jaar eigendmsverwerving t = instrm t bevlking t Heeft de uitbreiding van het fiscaal vrdeel via de wnbnus tt een stijging in de eigendmsverwerving geleid?

11 3. De cijfers vr het Vlaams Gewest De evlutie van de eigendmsverwerving, Vlaams Gewest 6% 5% 4% 3% 2% TOTAAL WOONBONUS BOUWSPAREN 1% 0%

12 3. De cijfers vr het Vlaams Gewest Het eigenaarschap in Vlaanderen De evlutie van het eigenaarschap, Vlaams Gewest Eigenaar Private huurder Sciale huurder ,2% ,0% Brn: 1995 (PSBH), 2001 (SEE), 2005 (Wnsurvey) en 2009 (EU SILC) Gratis bewner ,4% 18,5% 5,6% 1,5% ,8% 19,7% 6,3% 1,4% Wat drijft het eigenaarschap in Vlaanderen? Betaalbaarheidsindex = Wningprijs t Kpkracht t

13 3. De cijfers vr het Vlaams Gewest Het eigenaarschap in Vlaanderen De evlutie van de betaalbaarheidsindex, Vlaams Gewest 140% 120% 100% 80% 60% 40% Znder verlening lptijd Met verlenging lptijd 20% 0% Brn: Vastmans et al. (2014)

14 4. Cnclusie Het fiscaal vrdeel heeft via het budget van de huishudens een prijspdrijvend effect Indien het kapitalisatie-effect het besparingseffect dmineert zal het fiscaal vrdeel geen stimulering Het aanbd p de wningmarkt van Vlaanderen is waarschijnlijk zeer prijsinelastisch De eigendmsverwerving en het eigenaarschap zijn in de eerste jaren na de invering van de wnbnus niet sterk tegenmen De wnbnus heeft waarschijnlijk weinig f geen effect gehad p de eigendmsverwerving in Vlaanderen. Vanuit dit gpunt is het een kstelijk en inefficiënt beleidsinstrument.

15 Wnbnus: verdeling en betaalbaarheid Kristf Heylen HIVA

16 Data en methdlgie Data: EU-SILC 2010, EUROMOD 2012 Schatting van fiscaal vrdeel, zwel p individueel als huishudniveau Simulatie wnbnus: verschil tussen huidige stelsel en varianten -> impact p subsidieverdeling ver inkmensgrepen en p betaalbaarheid Indicatr vr betaalbaarheid Wnqute: > 30% Geen gedragseffecten

17 Fiscale vrdelen p huishudniveau Tabel: gemiddelde vrdelen van wnbnus, buwsparen, bijkmende interestaftrek en ttaal ude stelsel, vr de begunstigden (in eur per jaar), p gezins- en individueel niveau, aandeel p gezinsniveau, Vlaanderen, 2012 Wnbnus Vermindering vr buwsparen Bijkmende interestaftrek Ttaal ude stelsel Aandeel van de bevlking (gezinsniveau) Bedrag gezinsniveau (n=405) Bedrag individueel niveau 12,4% 21,1% 6,0% 21,1% (n=659) Brn: SILC 2010, EUROMOD 2012, eigen bewerking (n=692) 731 (n=1190) 170 (n=194) 105 (n=326) (n=692) 754 (n=1190)

18 Fiscale vrdelen p huishudniveau Tabel: gemiddelde vrdelen van wnbnus, vr de begunstigden (in eur per jaar), p gezinsniveau, naar inkmen en huishudtype, Vlaanderen, 2012 Inkmensquintielen Huishudtype Alleenstaande Eenudergezin Kppel znder kind Kppel met kind Brn: SILC 2010, EUROMOD 2012, eigen bewerking, N=405

19 Wnbnus: verdeling vlgens inkmen Decielen van het equivalent besteedbaar inkmen Besteedbaar inkmen, klm % Brn: SILC 2010, EUROMOD 2012, eigen bewerking, N=405 Wnbnus, huidig stelsel, klm % Verschil met inkmensverdeling, prcentpunt 1 3,0 0,8-2,2 2 4,1 1,5-2,6 3 5,3 1,9-3,4 4 6,5 4,0-2,5 5 7,8 8,8 1,0 6 9,6 10,8 1,2 7 11,3 17,0 5,7 8 13,1 17,7 4,6 9 15,7 21,0 5, ,7 16,5-7,2

20 Variant 1.3: belastingvermindering aan 45% vr alle leningen Decielen van het equivalent besteedbaar inkmen Brn: SILC 2010, EUROMOD 2012, eigen bewerking, N=405 Wnbnus Variant 1.3 Aandeel per Verschil met deciel stelsel vóór verdracht, prcentpunt Verschil met inkmensverdeling, prcentpunt 1 1,0 0,2-2,0 2 1,8 0,3-2,3 3 1,8-0,1-3,5 4 4,3 0,2-2,2 5 9,1 0,3 1,3 6 11,2 0,4 1,6 7 17,3 0,3 6,0 8 17,7 0,0 4,6 9 20,4-0,6 4, ,6-0,9-8,2

21 Variant 5: belastingkrediet van 45% Decielen van het equivalent besteedbaar inkmen Aandeel per deciel Wnbnus Variant 5 Verschil met stelsel vóór verdracht, prcentpunt Verschil met inkmensverdeli ng, prcentpunt 1 1,9 1,1-1,0 2 2,4 0,8-1,8 3 2,7 0,7-2,6 4 4,2 0,2-2,3 5 9,4 0,7 1,6 6 11,1 0,3 1,5 7 16,8-0,1 5,5 8 16,9-0,8 3,9 9 19,6-1,4 3, ,0-1,5-8,7 Brn: SILC 2010, EUROMOD 2012, eigen bewerking, N=405

22 Variant 6: afbuw vlgens inkmen Decielen van het equivalent besteedbaar inkmen Aandeel per deciel Brn: SILC 2010, EUROMOD 2012, eigen bewerking, N=405 Wnbnus Variant 6 Verschil met stelsel vr verdracht, prcentpunt Verschil met inkmensverdeling, prcentpunt 1 2,6 1,8-0,4 2 4,2 2,7 0,1 3 3,9 2,0-1,4 4 8,7 4,7 2,3 5 16,6 7,9 8,8 6 18,8 8,0 9,2 7 22,0 5,0 10,7 8 12,7-5,0-0,3 9 7,6-13,4-8,1 10 2,9-13,6-20,8

23 Variant 7: ptrekken vr alleenstaanden Decielen van het equivalent besteedbaar inkmen Aandeel per deciel Wnbnus Variant 7 Verschil met stelsel vr verdracht, prcentpunt Verschil met inkmensverdeling, prcentpunt 1 0,9 0,0-2,0 2 1,9 0,4-2,3 3 1,8 0,0-3,4 4 4,2 1,0-2,2 5 9,1 0,6 1,2 6 10,6 0,5 1,0 7 17,5 0,4 6,2 8 17,5-0,5 4,4 9 20,6-1,3 4, ,9-1,2-7,8 Brn: SILC 2010, EUROMOD 2012, eigen bewerking, N=405

24 Varianten: effect p betaalbaarheid Tabel: aandeel met een wnqute bven 30%, vr meerdere varianten wnbnus, vr lpende leningen Huidig stelsel (vóór de verdracht) Variant 4.2 Vermindering aan 30% Variant 5.2 Belastingkrediet van 45% ERI= equivalent resterend inkmen Brn: SILC 2010, EUROMOD 2012, eigen bewerking, N=405 Variant 6.2 Afbuw vlgens inkmen Variant 7.2 Optrekken vr alleenstaanden Ttaal 7,2 8,4 6,7 9,6 6,4 8,4 Inkmensquintielen 1 64,3 71,4 64,3 64,3 57,1 78,6 2 10,7 14,3 7,1 10,7 10,7 10,7 3 8,0 10,7 6,7 13,3 8,0 10,7 4 5,6 5,6 4,9 7,7 4,9 6,3 5 2,1 2,1 2,1 4,9 1,4 2,1 Variant 8.2 Halvering vr kppels

25 Cnclusie Fiscaal vrdeel wnbnus is aanzienlijk hger dan van ude stelsel hyptheekaftrek Vrdeel wnbnus vr kppels is gemiddeld minder dan dubbel z hg dan vr alleenstaanden relatief sterk inkmensprfiel van de enkele ntleners De aftrek aan marginaal tarief bij wnbnus zrgt vr sterke verschillen in vrdeel tussen inkmensgrepen Wnbnus det inkmensngelijkheid tenemen Simulaties wijzen uit dat een belastingvermindering aan vast (vb. 45%) i.p.v. marginaal tarief deze impact maar beperkt vermindert Eigenaarschap is immers sterk ververtegenwrdigd nder de hgere inkmens Het betaalbaarheidsprbleem bij eigenaars met wnbnus is beperkt, en situeert zich vrnamelijk bij de 20% laagste inkmens

26 Overige Effecten Frank Vastmans Centrum vr Ecnmische Studiën

27 Huurmarkt Krt : indien de wningprijs stijgt vanwege grtere fiscale vrdelen vr eigenaars, dan zal dit als gevlg hebben dat er een lager rendement is vr de verhuurders, f hgere huurprijzen vr de huurders. De wnbnus is immers hger dan het lange termijnsparen (dat federaal blijft). In vrige presentaties kwam reeds aan bd dat de eigenaarsmarkt meer vrdelen kregen dan de private huurmarkt, en de vraag naar meer eigendmsneutraliteit.

28 Afbetalende eigenaars en drstrmers Basisidee : Dalende wningprijzen zijn geen prbleem vr starters. een beperkt prbleem vr eigenaars die hun wning hebben afbetaald, het vermgensverlies is beperkt ten pzichte van hun ttaal vermgen. een mgelijk grt prbleem vr jnge drstrmers en uitstrmers (die al dan niet ndgedwngen uit de eigenaarsmarkt stappen), het vermgensverlies weegt zwaar dr.

29 Afbetalende eigenaars en drstrmers Indicatie leeftijdsspecifieke Verdeling drstrmers Gemiddelde aantal jaarlijkse verkpen van persnen met slechts één eigendm, per leeftijd, en vlgens wningtype ( ), Vlaams Gewest

30 Afbetalende eigenaars en drstrmers Jaarlijkse kans dat een persn in-, dr- f uitstrmt als eigenaar vlgens leeftijdscategrie, , gezinstestand 2013, Vlaams Gewest

31 Afbetalende eigenaars en drstrmers => drie elementen die kunnen leiden tt vertraagde wningmarkt 1. Uitstel eerste aankp (starters) 2. Nminal lss aversin (niet verkpen nder aankpprijs) 3. Negative equity gap (waarbij uitstaande schuld grter is dan de waarde van de wning) ING Fcus Nvember 2010: 50% van de jnge kpers heeft geen eigen inbreng en 25% leent zelfs meer dan de waarde van de wning => Heeft Impact p verkpen

32 Afbetalende eigenaars en drstrmers Werkelijke en geschatte registratierechten, Vlaams Gewest (in miljenen eur) Prgnse p basis van demgrafische evluties, nder vernderstelling stabiele vastgedmarkt => Onzekere brn van inkmsten

33 Afbetalende eigenaars en drstrmers => 2 aanbevelingen mbt wnfiscaliteit : Verlaag registratierechten en verhg nrerende vrheffing (grter deel naar Vlaams Gewest), deze laatste is minder marktverstrend. Wel aanpassing ndig naar marktcnfrme waardering. Bij een mgelijke afbuw van de wnbnus: Start met niet-indexering (kans p daling wningprijzen is anders reëel, minimale inflatie en ecnmische grei + verstrenging hyptheekmarkt) Afbuw wnbnus 25 jaar

34 Afbetalende eigenaars en drstrmers Waarm afbuw 25 jaar? Bij een inkmensgrei van 2,5% blijft ng, na het prijsdempend effect van 1,2% dr de afbuw, een verwachte wningprijsstijging van 1,3% ver. Initiële kst (hgere wningprijs) is z gedekt dr cmbinatie van fiscaal vrdeel tijdens afbetaling en fiscaal vrdeel in de wningprijs p latere tijdstippen. Indien de kper vreger wenst dr te strmen is z ng een gedeelte van het fiscaal vrdeel vervat in de wningprijs, waar hij als verkper van geniet. Op die manier wrdt drstrmmarkt niet geremd en wrdt de keuze van de kper niet bepaald dr wnfiscaliteit.

35 Afbetalende eigenaars en drstrmers Wat bij zeer snelle afbuw? Stel bvb kper kpt nu, en wnbnus wrdt in 5 jaar afgebuwd => kper zal niet verhuizen als hij zijn ud fiscaal vrdeel niet kan behuden. Of kan hij zijn rsprnkelijk fiscaal behuden? Net zals bij de hyptheeklening (herfinanciering, wederpname, hergebruik, pandwissel f hyptheekverdracht) hangt veel af van mdaliteiten.

36 Afbetalende eigenaars en drstrmers Wat bij zeer snelle afbuw Bij een (al dan niet gedwngen) uitstrmer is de situatie ng anders. Dan zu men het fiscaal vrdeel al meten effectiseren vr een neutrale peratie : in dat geval zu hij zijn fiscaal vrdeel kunnen drverkpen aan de nieuwe kper, die daarvr bvenp de wningprijs (die gedaald is vanwege de afbuw) een bedrag extra betaalt. => MODALITEITEN zijn belangrijk

37 Nieuwbuw In eerste presentatie grtendeels behandeld. Op basis van demgrafische huishudprgnse kunnen we een daling verwachten in de tekmst verwachte) evlutie (tename) huishudens, Vlaams Gewest, , FPB-ADSEI

38 nieuwbuw p krte termijn spelen k ecnmische factren een rl m de nieuwbuwprductie Het is een evenwichtsefening tussen het faciliteren van cnstructie (met tenemende kwaliteitseisen) en het afremmen van stijgende buwgrndprijzen.

39 Renvatie Raming van het aandeel en aantal persnen met lening vlgens del (2013), en starters nieuwe lening( ), Vlaams Gewest Kp nieuwbuw renvatie ttaal vrraad ,3% 19,9% 16,7% 100% start ,2% 15,9% 27,9% 100% Renvatie is bij de nieuwe leningen belangrijker dan nieuwbuw gewrden

40 Renvatie Startkans per leeftijd met hfdlening vlgens del (GWO Vlaanderen)

41 Renvatie De leeftijden waarp huishudens renveren situeren zich in de beginjaren van het wningbezit terwijl de hfdleningen vr renvatie hger wrden vanaf 45 jaar. Drdat het fiscale vrdeel van de wnbnus vr renvatie in dezelfde krf zit als het vrdeel vr eigendmsverwering is dit vrdeel vr jnge afbetalers zeer minimaal. Ze zitten immers reeds tegen hun maximumgrens. Op udere leeftijden : fiscale stimulus drslaggevend vr een lening aan te gaan, financiële ndzaak lijkt minimaal. Renvatie (vral energiezuinigheid) best stimuleren via andere kanalen (kan snel znder

42