Bedriegt de schijn? De stand van zaken. Oorzaken, problemen en gevolgen..

Transcriptie

1 Bedriegt de schijn? J.W. Boogaard, Student ABP Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Eindhoven (TUe) Eindhoven, Nederland Samenvatting De leegstand van kantoren is een hedendaags probleem welke zich wereldwijd voordoet. De te koop en te huur borden domineren het beeld op de kantorenmarkt. In Nederland is zelfs sprake van het grootste leegstandpercentage van kantoorruimte in Europa. De oorzaken voor de leegstand zijn divers evenals de gevolgen. Echter biedt leegstand ook kansen voor nieuwe initiatieven daar waar de regels het toelaten en zijn er wel degelijk goede oplossingen te vinden. In dit essay wordt onderzoek gedaan naar de oorzaken van structurele leegstand op de kantorenmarkt in Nederland en wordt ingegaan op de gevolgen welke deze met zich meebrengen. Hieruit volgen de kansen en de eventuele oplossingen voor deze leegstand. Dit alles met een duurzame en toekomstbestendige insteek. Hierdoor wordt er een overzichtelijk geheel gegeven (oorzaak gevolg oplossing) van welke factoren negatief of positief bijdragen aan de leegstand en welke hiervan verandert moeten worden om nieuwe leegstand op de kantorenmarkt te stoppen en de bestaande leegstand écht in te perken. Trefwoorden: leegstand, kantorenmarkt, oorzaken, gevolg, oplossingen De stand van zaken Nederland kampt met het grootste leegstandpercentage van Europa op de kantorenmarkt. 16% van al het kantooroppervlak staat leeg dat neerkomt op 8 miljoen vierkante meter. Wanneer over leegstand wordt gesproken, spreken we over structurele leegstand. Leegstand welke is ontstaan door een noodzakelijk of vrijwillig vertrek van zijn of haar gebruikers. Hierdoor beheersen de borden Te Koop en Te Huur het beeld van kantoorlocaties door het hele land. Ogenschijnlijk is dat geen opwekkende boodschap van de stand van zaken. Het merendeel van de leeggekomen kantoren zal niet meer in gebruik worden genomen in haar kantoorfunctie. Herbestemming van de bestaande kantoren lijkt de oplossing om het leegstandsprobleem in te perken, maar in veel gevallen blijkt dit toch een lastige opgave. Oorzaken, problemen en gevolgen.. De hoofdoorzaak van structurele leegstand ligt bij de maatschappij volgens Jean Baptiste Benraad. Die maatschappij verandert veel sneller dan twintig jaar geleden en dus moeten gebouwen mee veranderen (Benraad, 2014). Het betreft kantoren die niet meer aan deze veranderende eisen voldoen. Ze zijn op ongunstige plekken gesitueerd, de omgeving wordt als onveilig of onaantrekkelijk beschouwd of is slecht ontsloten, ze zijn niet duurzaam gebouwd of kunnen niet inspelen op het concept van het nieuwe werken waarbij flexibiliteit het sleutelwoord is. Met andere woorden, ze kunnen niet inspelen op de actuele gebruikersvragen. Kantoren worden niet langer uitsluitend gebruikt om te werken, maar om te vergaderen en te brainstormen. Het begon met de kerken en de kloosters, daarna volgden de kantoren en de winkels, nu is het platteland aan de beurt waar elke dag een boerderij sluit. Het maatschappelijk vastgoed, zoals ziekenhuizen, scholen, postkantoren en klinieken, komt daar ook in een rap tempo bij. Functies worden steeds meer footloose (Stolenberg, 2014). Los van het gebouw of de gebouwlocatie zelf kunnen er ook andere oorzaken worden geconstateerd. Zo constateren diverse gemeenten, waaronder de gemeente Rotterdam, dat er een groot knelpunt zit bij de inflexibele bestemmingsplannen, moeizame processen en regels rond bouw- en woningtoezicht en parkeren. Dit wordt bevestigd door Frank Stolenberg.

2 De regels maakten het de bouw behoorlijk lastig in het verleden. Als je al die regels op stapels zou leggen, zou je een steekkar nodig hebben. Geluids- en fijnstofnormen, bestemmingsplannen, voorschriften ten aanzien van parkeren maar ook brandwerendheidseisen, het is een heel pakket (Stolenberg 2014). Ook kunnen er fiscale knelpunten worden geconstateerd. Zo moet er in sommige gevallen een omzetbelasting van 21% betaald worden wanneer er een nieuw element aan de gevel wordt toegevoegd. Ook worden beleggers en ontwikkelaars verplicht om aan de hoogste eisen van energiebesparing te voldoen, een energieprestatienorm van A of B. Zij kunnen zelfs verplicht worden tot het aansluiten van hun gebouw op stadsverwarming terwijl het gebouw zo is ingeregeld dat dit geen noodzaak is. Kortom, verplichtingen die niet bemoedigend werken met het oog op de herontwikkeling van gebouwen. Gevolgen: Leegstand van kantoren is niet alleen een ruimtelijk probleem, maar juist ook een economisch. Het leidt er namelijk toe dat bestaande kantoren steeds verder in waarde dalen. Eigenaren verliezen zo dus letterlijk geld. Dit wordt versterkt door de grote hoeveelheid vierkante meters die er nog in gemeentelijke bestemmingsplannen staat en waarvan de grond veelal in bezit is van de overheid (Remco van Lunteren,2014). Structurele leegstaand kan invloed hebben op het vestigings- en investeringsklimaat in Nederland. De omgeving van een leegstaand kantoor wordt in negatieve zin aangestoken waardoor het imago van de kantoorlocatie schade op loopt. Dit vertaalt zich in financiële risico s voor eigenaren, investeerders, ontwikkelaars en lokale overheden. Hierdoor wordt het onvermijdelijk voor investeerders en ontwikkelaars om vastgoed zonder directe toekomst af te waarderen. Deze afwaardering is ook bij gemeenten en pensioenfondsen zichtbaar. Ook zij boeken geplande opbrengsten van nieuwe kantoorlocaties (Gemeenten) en beleggingen (Pensioenfondsen) af. Allen wachten ze op betere tijden of pakken het vastgoed aan en nemen hun verlies voor lief. Het gevoel van behoedzaamheid overheerst in de financiële sector. Kansen: Echter bieden de waardedaling en afwaardering van gebouwen en gebieden volop kansen. Als leegstaande kantoren zo goedkoop worden dan ontstaat er vanzelf ruimte voor nieuwe initiatieven. Om het herbestemmingproces aantrekkelijk te maken en de herbestemming van een kantoor te laten slagen is het echter wel noodzakelijk dat er een aantal dingen moeten veranderen. Er zal een mentaliteitsomslag moeten plaatsvinden om leegstand tegen te gaan. Transformatie van gebouwen moet worden teruggebracht tot een gewone bouwactiviteit. Gemeenten en ontwikkelaars moeten de indruk krijgen dat omvorming van gebouwen iets normaals is, te vergelijken met nieuwbouw. Men denkt dat veel niet kan, maar dat is niet het geval (Benraad,2014). Leegstand is volgens Strolenberg nog een te groot discussiepunt voor professionals en ingewijden, en minder nog een zaak van algemeen belang. De urgentie zou meer gevoeld moeten worden, omdat de leefbaarheid van gemeenschappen, steden en dorpen in het geding komt.(stolenberg, 2014). Gelukkig zijn er diverse partijen die hun maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen om het leegstandsprobleem tegen te gaan. Het belangrijkste is echter dat herbestemming een onderwerp wordt op de politieke agenda. Het CHW (crisis- en herstelwet) heeft de regels versoepeld omtrent het tijdelijk herbestemmen van leegstaande kantoorruimte. De termijn om vastgoed tijdelijk her te bestemmen is verruimd van vijf naar tien jaar waardoor een eventuele investering over tien jaar verdeeld kan worden. Op deze manier moet het voor de ondernemers aantrekkelijker worden om een investering in een herbestemmingproject te maken. Frank Stolenberg bevestigd dit belang; Sinds de Crisis- en Herstelwet, kortweg CHW, functioneert, is een belangrijk obstakel weggenomen bij de mogelijkheden tot herbestemming van leegstaande kantoren (Stolenberg,2014). Ook zijn er financiële maatregelen getroffen om herbestemming aantrekkelijker te maken. Zo is er een laag BTW-tarief bij verbouwingen ingevoerd en is de integratieheffing bij grote verbouwingsinvesteringen te komen vervallen. Een mentaliteitsomslag is ook bij diverse provincies en gemeenten waarneembaar. Zij zijn zich bewust van hun verantwoordelijkheid. Het is namelijk niet alleen een probleem van de ondernemer, maar het is ook van provinciaal en gemeentelijk belang om leegstand tegen gaan.

3 De provincie Utrecht heeft in de provinciale verordening van februari dit jaar verkondigd dat er de komende jaren geen bouwplannen voor nieuwe kantoren gerealiseerd worden en dat de huidige plannen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen komen te vervallen. Hiermee draagt de gemeente een duidelijke boodschap uit waarmee duidelijk wordt dat de planologische ruimte voor nieuw te bouwen kantoren beperkt wordt. De provincie Brabant kiest voor een aanpak waarbij ingezet wordt op de concentratie van kantoren op strategische plekken, Eindhoven en Tilburg, binnen de provincie. In de overige gemeenten zal ingezet worden op de sanering van kantoorgebouwen. In de gemeente Overijssel wordt een grondfonds onderzocht waarbij gemeenten overtollige kavels tegen de boekwaarde kunnen inbrengen waardoor over-programmering wordt uitgebannen uit de gemeentelijke plannen. Dit geeft tevens een financiële impuls aan de gemeenten. In sommige gemeente zijn initiatieven ontstaan welke bemiddelen tussen de eigenaar van leegstaand vastgoed en een potentiële nieuwe investeerder. Een voorbeeld hiervan is de kantorenloods in Amsterdam. Zij heeft o.a. bijgedragen aan de omvorming van het voormalige Volkskrantgebouw in Amsterdam tot de combinatie van een culturele broedplaats en kunstenaarshotel. Dit initiatief wordt door andere gemeente overgenomen. De gemeenten ontpoppen zich bij dergelijke initiatieven als makelaar en/of schakelaar. Oplossing: Alleen wanneer er wordt samengewerkt op regionaal en lokaal niveau is het mogelijk om enige verbetering te verwachten. Samenwerking is dan ook het sleutelwoord, want hergebruik of herbestemming zijn vaak wel degelijk mogelijk stelt ook Strolenberg. Voor incourante, slecht gelegen gebouwen rest waarschijnlijk niet veel anders dan sloop, voor de andere is een mix aan programma s een uitkomst. Monofunctionaliteit is een doodlopende weg, multifunctioneel is de uitweg. Wonen, werken en winkelen in klassieke zin is al beproefd, kansrijk zijn nu nieuwe doelgroepen en verrassende combinaties van sport, onderwijs, zorg en leisure (Stolenberg,2014). Een goed voorbeeld hiervan is de herbestemming van het gebouw van de Volkskrant in Amsterdam. Het is na de herbestemming een culturele broedplaats met een hotel geworden. Tevens een goed voorbeeld is het gebouw van de Trouw in Amsterdam (figuur 1 en 2), dat is herbestemd tot een restaurant met nachtclub functie. Hierbij is het erg interessant dat tijdelijke herbestemming geleid heeft tot nieuw permanent gebruik. Figuur 1: Interieur Trouw gebouw te Amsterdam Figuur 2: Exterieur Trouw gebouw te Amsterdam Kies voor karakter, voor gebouwen die iets toevoegen aan de stedelijke omgeving. Er zijn in de jaren 70 en 80 helaas veel standaard kantoren gebouwd, waarvoor nu een tweede leven moeilijk te verzinnen is (Stolenberg, 2014) luidt het goede advies van Stolenberg. Automatisch brengt dit de volgende vraag naar boven; Waarom de keuze voor bestaande bouw boven dat van nieuwbouw? Het voordeel van bestaande bouw is dat deze snel beschikbaar is, vaak in de nabijheid van openbaar vervoer is gesitueerd en financieel aantrekkelijk is. In deze tijd waar leegstand, herbestemming en duurzaamheid de grootste onderwerpen binnen de architectuur zijn komt het het imago van de onderneming ten goede. Bestaande gebouwen hebben ook een voordeel qua grondstoffen gebruik, aangezien een groot deel al gerealiseerd is waarbij de bestaande constructie het uitgangspunt is. Echter is het allergrootste voordeel dat er in bestaande kantoren een kelder aanwezig is, waardoor er geen damwanden geslagen hoeven worden, waarmee het aanleggen van een bouwput voorkomen

4 wordt. Bovendien levert slopen afval en hinder op. Echter is sloop wel een goede methode om een gebied nieuw leven in te blazen. Er is jaren voornamelijk gebouwd voor de speculatie, waardoor er snelweglocaties zijn verrezen met gebouwen die nu moeilijk te transformeren zijn. 'Alles, ook de woningbouw, was ingesteld op winst maken, geld verdienen.' Die tijd is voorbij (van Dongen, 2014). Een erg grote stap in de juiste richting is gezet door het convenant Aanpak Leegstand Kantoren op te zetten en te laten ondertekenen door negen partijen en organisaties die hun verantwoordelijkheid nemen om leegstand bij kantoren weg te werken. Het belangrijkste wat uit het convenant voortvloeit is de oproep aan investeerders en eigenaren om samen te werken, want samenwerking tussen provincies, gemeenten, investeerder en eigenaren is tot nu toe een springplank gebleken voor de herbestemming van hele gebieden. Er is steeds vaker spraken van herbestemming van gebieden in plaats van individuele gebouwen. Hiermee worden namelijk grotere maatschappelijke vraagstukken beantwoord en steden of plekken verbeterd in haar groen, infrastructuur en locale voorzieningen. Leegstand is immers geen individueel probleem voor enkel de eigenaar maar treft ook gemeenten en provincies. Een goed voorbeeld van herbestemming van een heel gebied is het Amstel III project in Amsterdam (figuur 3), waarbij een kantoren- en bedrijventerrein in een aantal jaar verandert in een multifunctionele stadswijk. Het gebied tussen de Arena en het AMC moet omgevormd worden tot een levendig gebied met horeca, kinderdagverblijven, sportfaciliteiten en op ten duur wonen, waarbij eerst studentenhuisvesting en later de gehele woonmarkt wordt ontwikkeld. Een ander goed voorbeeld is de Merwestein in Nieuwegein. Figuur 3: Amstel III te Amsterdam

5 Hoe gaat dit in zijn werk? Investeerders, ontwikkelaars en eigenaren worden uitgenodigd om gezamenlijk te werk te gaan zoals bijvoorbeeld gebeurt bij het BIZ-arrangement. BIZ staat voor Bedrijfsinvesteringszone en maakt het mogelijk voor ondernemers, investeerders en eigenaren om gezamenlijk te investeren in een aantrekkelijke kantooromgeving. Alle stakeholders in de zone betalen hier aan mee waardoor zij in een gebied meer slagkracht hebben dan individuele initiatieven. Dit biedt kansen voor kantoorpanden op incourante kantoorparken. Ook architecten moeten een andere rol gaan spelen. Zij moeten samenwerkingsverbanden aangaan met andere disciplines en ontwerpers (iemand als Daan Roosegaarde), met nieuwe financiële bronnen zoals crowdfunding. De autonome architect die vanachter zijn bureau aan schitterende gebouwen zat te tekenen, lijkt een uitgestorven fenomeen. Het komt nu aan op zelf initiatieven nemen (van Dongen, 2014). Een goed voorbeeld hiervan is het Schieblock (figuur 4) in Rotterdam. Hierin hebben een aantal beginnend architecten in samenwerking met een voormalige bankier een nieuwe invulling gegeven aan het Schieblock. Het bestaat uit pop-up stores op de begane grond, flexibele kantoorhuisvesting op de eerste tot en met de zesde verdieping, horeca op het dak en een luchtbrug welke twee stadwijken met elkaar verbindt over een doorgaande weg. Figuur 4: Schieblock te Rotterdam Een veel gebruikt concept voor leegstaande kantoren is het aanbieden van flexibele kantoorhuisvesting. Hier kunnen zzp'ers gebruik maken van diverse gedeelde voorzieningen zoals een printer, coffeecorner en vergaderruimte. De huurcontracten zijn hierbij veelal flexibel en variëren van enkele uren tot een aantal jaar. Een andere gebruikelijke vorm van transformatie is die van kantoren tot appartementen en Studentenhuizen. Echter is ook deze markt een keer verzadigd in een gebied waardoor meer inventiviteit nodig is zoals een kerk in Utrecht die sinds 2004 is verdergegaan als succesvol en bekroond cafe-restaurant, de voormalige ABNAmro-bank aan het Rembrandtplein in Amsterdam die nu onderdak biedt aan een markt, uiteenlopende horeca en nieuwe kantoren, of opvang van drugs- en alcoholverslaafden in een voormalig kantoor te Almere.

6 Conclusie Nederland kampt met het grootste percentage kantorenleegstand van Europa. Dit is geen opwekkende boodschap over hoe het ervoor staat met de kantorenmarkt in ons land. Echter blijkt dit de buitenkant te zijn, want onder de oppervlakte is Nederland wel degelijk bezig om de kantorenmarkt goed te laten functioneren en de leegstand in te dammen. Aan de gewenste mentaliteitsomslag om leegstand tegen te gaan is een begin gemaakt. Veranderde regelgeving, originele initiatieven en nieuwe samenwerkingsverbanden zijn het begin van deze mentaliteitsomslag, welke in 2012 is ingezet. Het CHW (crisis- en herstelwet) heeft de regels versoepeld omtrent het tijdelijk herbestemmen van leegstaande kantoorruimte, waardoor eventuele investeringen over meerdere jaren kunnen worden uitgesmeerd. Ook zijn er financiële maatregelen getroffen om herbestemming aantrekkelijker te maken. Zo is er een laag BTW-tarief bij verbouwingen ingevoerd en is de integratieheffing bij grote verbouwingsinvesteringen te komen vervallen. Ook provincies en gemeenten zijn zich bewust van hun verantwoordelijkheid. Het is namelijk niet alleen een probleem van de ondernemer, maar het is ook van provinciaal en gemeentelijk belang om leegstand tegen gaan. Zij gaan voortvarend te werk om deze leegstaand tegen te gaan en herbestemming te stimuleren. De belemmeringen zijn op velerlei fronten aan het verdwijnen. Echter wil transformatie slagen, dan zullen financiële regelingen maar ook procedures, bijvoorbeeld bij vergunningen, nog meer versoepeld moeten worden. Gemeenten redeneren nog te veel vanuit vergunningen en houden star vast aan bestemmingsplannen. Het voornaamste is echter dat het vraagstuk stijgt op de politieke agenda. Alleen door gezamenlijk te opereren, op regionaal en lokaal niveau, is er enige verbetering te verwachten. Samenwerking is dan ook het sleutelwoord, want hergebruik of herbestemming zijn vaak wel degelijk mogelijk. Voor incourante, slecht gelegen gebouwen rest niet veel anders dan sloop, voor de andere is een mix aan programma s een uitkomst. Monofunctionaliteit is een doodlopende weg, multifunctioneel is de uitweg. Eigenaren moeten hierbij samenwerken. Dat betekent concentratie van activiteiten in een of een paar gebouwen in plaats van plukken leegstand verspreid over verschillende gebouwen. Tevens moet de transformatie van gebouwen terug worden gebracht tot een gewone bouwactiviteit. Gemeenten en ontwikkelaars moeten de indruk krijgen dat omvorming van gebouwen iets normaals is, te vergelijken met nieuwbouw. Men denkt dat veel niet kan, maar dat is niet het geval. Hierbij lijkt de behoedzaamheid in het investeringsklimaat, ingezet door de financiële crisis, van buitenaf het grootste opstakel. Transformatie wordt nog beschouwd als een uitzondering, terwijl het een normale activiteit is geworden. De echte bouwopgave is hierdoor geworden hoe een nieuw gebouw of gebied kan worden ontwikkeld dat langjarig rendeert en functioneert. En hoe overtollige gebouwen een andere functie kunnen krijgen of aan de voorraad kunnen worden onttrokken. Met als gemeenschappelijk doel: dat het teveel aan voorraad écht kleiner wordt. Hoewel nieuwbouw altijd nodig zal zijn, omdat domweg niet al het bestaande geschikt is voor herbestemming, is het echter zaak om de bestaande bebouwing als vertrekpunt te nemen en nieuwbouw de uitzondering te maken in plaats van omgekeerd.

7 Bronnenlijst Literatuur: IVBM. (2014). Aanpak Leegstand Kantoren (Herz. ed.). Geraadpleegd op Steenhuis, M., & Meurs, P. (2011). Herbestemming in Nederland. Rotterdam, Nederland: nai010 uitgevers Internetbronnen: Bardoel, J. (2013). Leegstand is geen probleem, maar een symptoon. Geraadpleegd op Knopers, F.(2013) Nederland kent grootste leegstand kantoren in Europa. Geraadpleegd op ZOL (2013). Amstel III, levendig woon-werkgebied. (z.j.). Geraadpleegd op Illustraties: Figuur 1: i1 [Illustratie]. Geraadpleegd op Figuur 2: 3 voor 12 [Illustratie]. Geraadpleegd op Figuur 3: Bureau kunstmest [Illustratie]. Geraadpleegd op Figuur 4: Smulweb [Illustratie]. Geraadpleegd op Functies geciteerden: Frits van Dongen, Rijksbouwmeester Remco van Lunteren, gedeputeerde mobiliteit, economie en financiën in Utrecht Jean Baptiste Benraad, lid Expertteam Kantoortransformatie Frank Stolenberg, voorzitten Nationaal Programma Herbestemming