Peter van der Tweel Eigenaar en directeur Tweelwonen

Transcriptie

1

2 Presentatie door: Peter van der Tweel Eigenaar en directeur Tweelwonen E: T: Oude Herengracht LN LEIDEN

3 Wie is Tweelwonen? Ruim 11 jaar ervaring in makelaardij

4 Wie is Tweelwonen? Ruim 11 jaar ervaring in makelaardij Team van 10 medewerkers

5 Wie is Tweelwonen? Ruim 11 jaar ervaring in makelaardij Team van 10 medewerkers Landelijk al jaren 1 van de grootste kantoren

6 Wie is Tweelwonen? Ruim 11 jaar ervaring in makelaardij Team van 10 medewerkers Landelijk al jaren 1 van de grootste kantoren Gevestigd in het hart van de Randstad in Leiden

7 Wie is Tweelwonen? Ruim 11 jaar ervaring in makelaardij Team van 10 medewerkers Landelijk al jaren 1 van de grootste kantoren Gevestigd in het hart van de Randstad in Leiden Zeer gespecialiseerd in woonruimte verhuur

8 Tweelwonen De enige aanbieder in Nederland voor zowel:

9 Tweelwonen De enige aanbieder in Nederland voor zowel: Long Stay Short Stay Hotels

10 Tweelwonen De enige aanbieder in Nederland voor zowel: Long Stay Short Stay Hotels Woonruimte verhuur vanaf 1 nacht tot levenslangverblijf!

11 Long Stay: Kale woningverhuur

12 Long Stay: Kale woningverhuur Gestoffeerde woningverhuur

13 Long Stay: Kale woningverhuur Gestoffeerde woningverhuur Gemeubileerde woningverhuur

14 Long Stay: Kale woningverhuur Gestoffeerde woningverhuur Gemeubileerde woningverhuur All-in woningverhuur

15 Short Stay: All-in woningverhuur boekbaar via internet

16 Short Stay: All-in woningverhuur boekbaar via internet Gebruikmakend van boekingsportalen: Tweelwonen.nl AirBnB Wimdu Flipkey Homeaway etc

17 Hotels: Wereldwijd online vergelijken en boeken van hotelkamers

18 Hotels: Wereldwijd online vergelijken en boeken van hotelkamers Lokaal bemiddelen in hotelreserveringen voor bedrijven

19 Tweelwonen, onlosmakelijk verbonden bij alle activiteiten Vastgoed management voor zowel: Administratief beheer

20 Tweelwonen, onlosmakelijk verbonden bij alle activiteiten Vastgoed management voor zowel: Administratief beheer Financieel beheer

21 Tweelwonen, onlosmakelijk verbonden bij alle activiteiten Vastgoed management voor zowel: Administratief beheer Financieel beheer Technisch beheer

22 Waarom wil een expat Short Stay huren ipv hotel?: Een expat wil bij een verblijf van > 1 week: Eigen keuken Eigen wasmachine Aparte slaapkamer Meer m2 Lagere kosten

23 Waarom Short Stay verhuur ipv traditionele woningverhuur voor de verhuurder?: Woning Waarderingsstelsel is NIET van toepassing

24 Waarom Short Stay verhuur ipv traditionele woningverhuur voor de verhuurder?: Woning Waarderingsstelsel is NIET van toepassing Huurovereenkomsten zijn van rechtswege tijdelijk

25 Waarom Short Stay verhuur ipv traditionele woningverhuur voor de verhuurder?: Woning Waarderingsstelsel is NIET van toepassing Huurovereenkomsten zijn van rechtswege tijdelijk De huurder heeft geen huurbescherming

26 Waarom Short Stay verhuur ipv traditionele woningverhuur voor de verhuurder?: Woning Waarderingsstelsel is NIET van toepassing Huurovereenkomsten zijn van rechtswege tijdelijk De huurder heeft geen huurbescherming BTW belaste verhuur 6%

27 Waarom Short Stay verhuur ipv traditionele woningverhuur voor de verhuurder?: Woning Waarderingsstelsel is NIET van toepassing Huurovereenkomsten zijn van rechtswege tijdelijk De huurder heeft geen huurbescherming BTW belaste verhuur 6% Bijna altijd expats, bedrijven of toeristen

28 Waarom Short Stay verhuur ipv traditionele woningverhuur voor de verhuurder?: Woning Waarderingsstelsel is NIET van toepassing Huurovereenkomsten zijn van rechtswege tijdelijk De huurder heeft geen huurbescherming BTW belaste verhuur 6% Bijna altijd expats, bedrijven of toeristen Gemeentes werken graag mee m.b.t. de benodigde vergunningen en aanpassingen van bestemmingsplan.

29 Gemeentes werken graag mee m.b.t. de benodigde vergunningen en aanpassingen van bestemmingsplan, waarom? Er is een wildgroei van particulieren die op een website eenvoudig een woonruimte kunnen aanbieden

30 Gemeentes werken graag mee m.b.t. de benodigde vergunningen en aanpassingen van bestemmingsplan, waarom? Er is een wildgroei van particulieren die op een website eenvoudig een woonruimte kunnen aanbieden. Doorgaans is dit niet volgens het bestemmingsplan en dus illegaal. Een ontrekkingsvergunning ontbreekt vaak

31 In 2012 heeft de Gemeente Den Haag een onderzoek ingesteld en alle Short Stay aanbieders in kaart gebracht en vergeleken met andere steden:

32 Gemeentes werken graag mee m.b.t. de benodigde vergunningen en aanpassingen van bestemmingsplan, waarom? Er is een wildgroei van particulieren die op een website eenvoudig een woonruimte kunnen aanbieden. Doorgaans is dit niet volgens het bestemmingsplan en dus illegaal. Clustering van dit soort Short Stay woonruimte in leegstaande gebouwen kan de vraag uit de markt eenvoudig invullen.

33 Gemeentes werken graag mee m.b.t. de benodigde vergunningen en aanpassingen van bestemmingsplan, waarom? Er is een wildgroei van particulieren die op een website eenvoudig een woonruimte kunnen aanbieden. Doorgaans is dit niet volgens het bestemmingsplan en dus illegaal. Clustering van dit soort woonruimte en in leegstaande gebouwen kan de vraag uit de markt eenvoudig invullen. Particulieren werken vaak uit BOX3 en zijn zelf actief aan het verhuren Dit is doorgaans in strijd met de fiscale regelgeving.

34 Wat te doen met deze leegstaande kantoorgebouwen? Voldoet het gebouw aan de gestelde basiscriteria om over te gaan van kantoorfunctie naar woonfunctie voor Short Stay?

35 Wat te doen met deze leegstaande kantoorgebouwen? Voldoet het gebouw aan de gestelde basiscriteria om over te gaan van kantoorfunctie naar woonfunctie voor Short Stay? Basiscriteria: 1. Omgevingsfactoren

36 Wat te doen met deze leegstaande kantoorgebouwen? Voldoet het gebouw aan de gestelde basiscriteria om over te gaan van kantoorfunctie naar woonfunctie voor Short Stay? Basiscriteria: 1. Omgevingsfactoren 2. Bouwkundige factoren

37 Wat te doen met deze leegstaande kantoorgebouwen? Voldoet het gebouw aan de gestelde basiscriteria om over te gaan van kantoorfunctie naar woonfunctie voor Short Stay? Basiscriteria: 1. Omgevingsfactoren 2. Bouwkundige factoren 3. Financiële factoren

38 1. Omgevingsfactoren: omliggende bedrijven winkels hotels openbaarvervoer populair gebied bij expats

39 1. Omgevingsfactoren: Voldoet Paviljoensgracht 1-3 aan gestelde criteria?

40 1. Omgevingsfactoren: Locatie: Centrum Den Haag Zeer populair bij Expats

41 1. Omgevingsfactoren: Haagse binnenstad, op loofafstand van het bruisende winkelhart van Den Haag. Parkeren: circa 53 parkeerplaatsen. Auto: Met eigen Het betreft vervoer een zeer kantoorpand, gemakkelijk welke is te verdeeld bereiken. over de begane grond t/m 6e verdieping, prominent gesitueerd op de kop van de Paviljoensgracht en de Herderstraat in het zuidoostelijke deel van de Haagse binnenstad, op loofafstand van het bruisende winkelhart van Den Haag. Openbaar vervoer: Op loopafstand is er een tramtunnel met diverse tramverbindingen en dichtbijdiverse bushaltes en verbinding naar Centraal Station.

42 1. Omgevingsfactoren: Voldoet Paviljoensgracht 1-3 aan gestelde criteria voor omgevingsfactoren? Ja

43 1. Omgevingsfactoren Voldoet Eisenhouwerlaan 156 aan gestelde criteria?

44 Eisenhouwerlaan Omgevingsfactoren Locatie: Statenkwartier Samenstelling bevolking autochtoon 61% westers allochtoon 30% niet-westers 9% allochtoon

45 1. Omgevingsfactoren Locatie: Statenkwartier Zeer Samenstelling populair bij Expats bevolking autochtoon 61% westers allochtoon 30% niet-westers 9% allochtoon

46 1. Omgevingsfactoren Locatie: Statenkwartier Zeer populair bij Expats

47 Locatie: Statenkwartier 1. Omgevingsfactoren

48 1. Omgevingsfactoren Het gebouw ligt midden de internationale zone nabij: World Forum Joegoslavië-tribunaal OPCW Europol Ambassades Directe omgeving van internationale hotels Dichtbij het hippe winkelgebied de Frederik Hendriklaan.. Parkeren:Op eigen terrein zijn er 10 parkeerplaatsen voor de verhuur beschikbaar. Eigen vervoer: Prima bereikbaarheid met eigen vervoer. Openbaar vervoer:op steenworp afstand bevinden zich diverse bus- en tramlijnen.

49 1. Omgevingsfactoren Voldoet Eisenhouwerlaan 156 aan gestelde criteria? Ja

50 Bouwkundige factoren Beschrijving doelstelling van de transformatie: Omzetten van kantoorfunctie naar volledige woonfunctie met zo min mogelijk (bouwkundige-)kosten

51 2. Bouwkundige factoren Beschrijving van de technische aanpassingen met zo min mogelijk bouwkundigekosten: Gebruik maken van bestaande (draag-)structuren.

52 2. Bouwkundige factoren Beschrijving van de technische aanpassingen met zo min mogelijk bouwkundigekosten : Gebruik maken van bestaande (draag-)structuren Gebruik maken van dezelfde buitenschil

53 2. Bouwkundige factoren Beschrijving van de technische aanpassingen met zo min mogelijk bouwkundigekosten : Gebruik maken van bestaande (draag-)structuren Gebruik maken van dezelfde buitenschil Gebruik maken van dezelfde liftinstallaties

54 2. Bouwkundige factoren Beschrijving van de technische aanpassingen met zo min mogelijk bouwkundigekosten : Gebruik maken van bestaande (draag-)structuren Gebruik maken van dezelfde buitenschil Gebruik maken van dezelfde liftinstallaties Gebruik maken van dezelfde parkeerfaciliteiten

55 Transformeren betekent niet altijd een bijna nieuw gebouw op dezelfde draagconstructie. Voor 1000,00 per m2 is het mogelijk een kantoor te transformeren naar Short Stay appartementen complex!

56 Voldoet Paviljoensgracht 1-3 aan gestelde criteria? Ja

57 Voldoet Eisenhouwerlaan 156 aan gestelde criteria? Ja

58 Financiële factoren Omgevingsfactoren Bouwkundig mogelijk? Financieel verantwoord?

59 3. Financiële factoren Kosten van transformatie

60 3. Financiële factoren Kosten van transformatie Beoogde huuropbengsten

61 3. Financiële factoren Kosten van transformatie Beoogde huuropbengsten Leegstandsrisico na transformatie

62 3. Financiële factoren Paviljoensgracht 1-3 Huidige vraagprijs voor kantoorruimte: 115,00 per m2 per jaar.

63 3. Financiële factoren Paviljoensgracht 1-3 Huidige vraagprijs voor kantoorruimte: 115,00 per m2 per jaar Haalbare huurprijs bij Short Stay verhuur ca. 200,00 per m2 per jaar

64 3. Financiële factoren Eisenhouwerlaan 156 Huidige vraagprijs voor kantoorruimte: 165,00 per m2 per jaar

65 3. Financiële factoren Eisenhouwerlaan 156 Huidige vraagprijs voor kantoorruimte: 165,00 per m2 per jaar Haalbare huurprijs bij Short Stay verhuur ca. 200,00 per m2 per jaar

66 3. Financiële factoren hotel.tweelwonen.nl

67 3. Financiële factoren hotel.tweelwonen.nl

68 3. Financiële factoren Hotelkamerprijs Gemiddelde kamerprijs voor 4* hotel 160,00 per nacht Gemiddelde kamerafmeting: 25 m2. M2 prijs: 2334 per m2 per jaar All in

69 3. Financiële factoren Er is voldoende marge om Short Stay appartement tegen hotelkamerprijzen te verhuren Voldoen beide projecten aan de financiële factor? Ja

70 Conclusie Omgevingsfactoren Bouwkundig mogelijk Financieel verantwoord op basis van huurinkomsten

71 Hoe worden de Short Stay appartementen verhuurd? Vanaf minimaal 7 nachten, 14 nachten of 30 nachten

72 Hoe worden de Short Stay appartementen verhuurd? Vanaf minimaal 7 nachten, 14 nachten of 30 nachten Maximale huurperiode van 6 maanden

73 Hoe worden de Short Stay appartementen verhuurd? Vanaf minimaal 7 nachten, 14 nachten of 30 nachten Maximale huurperiode van 6 maanden BTW belaste verhuur 6%

74 Hoe worden de Short Stay appartementen verhuurd? Vanaf minimaal 7 nachten, 14 nachten of 30 nachten Maximale huurperiode van 6 maanden BTW belaste verhuur 6% Betaling doorgaans met creditcard

75 Positionering van Short Stay apartementen in de markt. De overgang van hotel naar Long Stay appartement.

76 Positionering van Short Stay apartementen in de markt. De overgang van hotel naar Long Stay appartement Consumentenprijs lager dan een hotelkamerprijs (Inclusief inrichting, exploitatie, schoonmaak, wassen textiel en verhuurkosten)

77 Positionering van Short Stay apartementen in de markt. De overgang van hotel naar Long Stay appartement Consumentenprijs lager dan een hotelkamerprijs (Inclusief exploitatie, schoonmaak, wassen textiel en verhuurkosten) Wereldwijd boekbaar met actuele prijzen en beschikbaarheid

78 Wat betekent de transformatie voor de eigenaar: Dezelfde eigenaar kan het gebouw blijven exploiteren

79 De transformatie voor de eigenaar: Dezelfde eigenaar kan het gebouw blijven exploiteren Geen specifieke kennis benodigd

80 De transformatie voor de eigenaar: Dezelfde eigenaar kan het gebouw blijven exploiteren Geen specifieke kennis benodigd Tweelwonen neemt het hele verhuurproces uit handen

81 De transformatie voor de eigenaar: Dezelfde eigenaar kan het gebouw blijven exploiteren Geen specifieke kennis benodigd Tweelwonen neemt het hele verhuurproces uit handen Tweelwonen neemt de dagelijkse exploitatie uit handen

82 De transformatie voor de eigenaar: Dezelfde eigenaar kan het gebouw blijven exploiteren Geen specifieke kennis benodigd Tweelwonen neemt het hele verhuurproces uit handen Tweelwonen neemt de dagelijkse exploitatie uit handen Direct verhuren per unit na transformatie

83 De transformatie voor de eigenaar: Dezelfde eigenaar kan het gebouw blijven exploiteren Geen specifieke kennis benodigd Tweelwonen neemt het hele verhuurproces uit handen Tweelwonen neemt de dagelijkse exploitatie uit handen Direct verhuren per unit na transformatie Spreiding van leegstandsrisico door spreiding van huurders

84 De transformatie voor de eigenaar: Dezelfde eigenaar kan het gebouw blijven exploiteren Geen specifieke kennis benodigd Tweelwonen neemt het hele verhuurproces uit handen Tweelwonen neemt de dagelijkse exploitatie uit handen Direct verhuren per unit na transformatie Spreiding van leegstandsrisico door spreiding van huurders Na een aanlooptijd een hoger rendement dan kantoorverhuur

85 Welke rol speelt Tweelwonen voor de eigenaar: Inbreng van kennis ruim voor de transformatie

86 Welke rol speelt Tweelwonen voor de eigenaar: Inbreng van kennis ruim voor de transformatie Maatwerk aanpak per project

87 Welke rol speelt Tweelwonen voor de eigenaar: Inbreng van kennis ruim voor de transformatie Maatwerk aanpak per project Werken met bestaande structuren om kosten te besparen

88 Welke rol speelt Tweelwonen voor de eigenaar: Inbreng van kennis ruim voor de transformatie Maatwerk aanpak per project Werken met bestaande structuren om kosten te besparen Mogelijkheid om diverse verhuurmethodes te combineren bijvoorbeeld Short Stay en Long Stay

89 Welke rol speelt Tweelwonen voor de eigenaar: Inbreng van kennis ruim voor de transformatie Maatwerk aanpak per project Werken met bestaande structuren om kosten te besparen Mogelijkheid om diverse verhuurmethodes te combineren bijvoorbeeld Short Stay en Long Stay Zorgt voor administratief, financieel en technisch management

90 Tweelwonen De oplossing van uw leegstandsprobleem!

91 Bedankt voor uw aandacht!

92 Vragen?

93 Verbeekstraat 2-12 Leiden 47 Short Stay appartementen