1. Inleiding. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 1 van 30

Transcriptie

1 Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden (onderzoek 4 uit het Projectplan uitvoering woononderzoeken ) Definitieve versie, 2 februari 2011 Wim Vos, in opdracht van de afdeling SEB van de gemeente Leiden 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doel In de Woonvisie van de gemeente is het voornemen opgenomen om een onderzoek te doen naar de mogelijkheden om eengezins- en meergezinswoningen te bouwen. Er is veel vraag naar eengezinswoningen, maar Leiden kampt met beperkte ruimte. Door meergezinswoningen (zoals appartementen) te bouwen kunnen meer woningen op dezelfde oppervlakte worden gebouwd dan bij eengezinswoningen. Maar kunnen op de Leidse woningmarkt nog wel grote aantallen meergezinswoningen worden toegevoegd of is de markt daarvoor (bijna) verzadigd? Het doel van dit verkennende onderzoek is om een beeld te krijgen van de behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden. Dit gebeurt door uit de rapportage over het WoON 2009 de informatie over eengezins- en meergezinswoningen 1 te lichten en die op te nemen in deze rapportage. Vervolgens wordt deze rapportage met kwantitatieve informatie besproken met enkele lokaal werkzame makelaars en een woningcorporatie die over kwalitatieve informatie beschikken. Het resultaat van die gespreksronde wordt toegevoegd aan deze rapportage. 1.2 Informatie over het WoON De informatie in deze notitie is grotendeel ontleend aan het WoON WoON staat voor WoonOnderzoek Nederland. Het is een landelijk woningbehoefteonderzoek dat elke drie jaar in opdracht van het ministerie van VROM wordt gehouden. De gemeente Leiden heeft in 2009, 2006 en 2002 aan dat onderzoek meegedaan door extra enquêtes te kopen (de zogenoemde oversampling ). Als gevolg daarvan levert het WoON voor Leiden betrouwbare uitkomsten op. Medio 2010 heeft de gemeente Leiden de onderzoeksdata ontvangen. Op basis daarvan zijn de resultaten van het onderzoek opgenomen in de rapportage Wonen in Leiden rapportage WoON 2009 (Explica, eindconcept september 2010). In dat rapport worden de uitkomsten ook vergeleken met die van De informatie die verspreid in dat rapport is opgenomen over eengezins- en meergezinswoningen is overgeheveld naar deze rapportage. Doordat de uitkomsten van het WoON 2009 zijn afgerond op honderdtallen, kan er in de tabellen van deze rapportage sprake zijn van afrondingsverschillen. Doordat bij het WoON-onderzoek wordt ingezoomd op de gemeente Leiden, worden in deze notitie de uitkomsten voor de gemeente gepresenteerd. Dit neemt niet weg dat Leiden een onderdeel vormt van de regionale woningmarkt. 1 In het WoON is een meergezinswoning als volgt gedefinieerd: Elke woning die samen met andere woonruimten c.q. bedrijfsruimten een geheel pand vormt. Hieronder vallen flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen, appartementen en woningen boven bedrijfsruimten, voor zover deze zijn voorzien van een buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 1 van 30

2 1.3 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk geeft hoofdstuk 2 informatie uit WoON 2009 over eengezins- en meergezinswoningen. Deze informatie is ontleend aan het rapport Wonen in Leiden rapportage WoON Hoofdstuk 3 gaat in op de gesprekken die zijn gehouden met twee makelaars (voor de koopsector) en een woningcorporatie (vooral voor de huursector) over het concept van deze notitie. Op basis van de informatie uit hoofdstuk 2 en de resultaten van de gesprekken zijn in hoofdstuk 4 conclusies getrokken en worden aanbevelingen gedaan. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 2 van 30

3 2. Eengezins- en meergezinswoningen in Leiden De informatie uit dit hoofdstuk is overgenomen uit het rapport Wonen in Leiden rapportage WoON 2009 (Explica, eindconcept september 2010). Helaas geeft het WoON 2009 geen bruikbare informatie over de bouwtechnische, woontechnische en energetische kwaliteit van woningen. Weliswaar wordt in de enquête gevraagd of in de afgelopen 12 maanden isolatievoorzieningen zijn aangebracht, onderhoudswerkzaamheden verricht zijn, nieuwe voorzieningen zijn aangebracht, of verfraaiingen aan de woning. Maar hierop kan uitsluitend ja of nee worden geantwoord. Er wordt dus geen specificatie gevraagd. 2.1 Huidige voorraad Het aandeel meergezinswoningen in Leiden is 51% van alle woningen. Dit is veel hoger dan het gemiddelde van 31% in Nederland. Van die meergezinswoningen in Leiden behoort 72% tot de huursector. Zie tabel 1. Voor gemeenten tussen en inwoners, waartoe Leiden behoort, liggen de percentages meergezinswoningen duidelijk hoger dan het Nederlandse gemiddelde. Leiden is qua percentage meergezinswoningen wat stedelijker dan het gemiddelde van 35%. In een studentenstad als Delft is het percentage meergezinswoningen 66% en in Groningen 56%. Tabel 1: Bewoonde woningen naar woningtype en eigendom Woningtype Leiden Nederland Eengezinswoning waarvan koop waarvan huur Meergezinswoning waarvan koop waarvan huur Totaal Woningtype Leiden Nederland Eengezinswoning 49% 69% - waarvan koop 69% 74% - waarvan huur 31% 26% Meergezinswoning 51% 31% - waarvan koop 28% 27% - waarvan huur 72% 73% Totaal 100% 100% Bron: WoON 2009 In de afgelopen 10 jaar bestond de nieuwbouw in Leiden voor 55% uit meergezinswoningen. In de 10 jaar daarvoor ( ) was dit 56%. Het aandeel meergezinswoningen in de nieuwbouw is dus vrijwel gelijk gebleven. Op landelijk niveau is ruim drie op de tien nieuwbouwwoningen een meergezinswoning. Desalniettemin is in de bestaande woningvoorraad van Leiden een afname van het aandeel meergezinswoningen te zien, van 55% in 2002 tot 51% in Dit komt door een combinatie van sloop en nieuwbouw. Van de nieuwbouw is weliswaar 55% een meergezinswoning, maar er worden vooral Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 3 van 30

4 meergezinswoningen onttrokken (door sloop, samenvoeging of functieverandering). Per saldo heeft dit geleid tot een afname van het aandeel meergezinswoningen. De woningvoorraad in Leiden bestaat voor 52% uit (sociale en particuliere) huurwoningen. 74% van de sociale huur en 62% van de particuliere huur is een meergezinswoning. Bij de koopwoningen is het aandeel meergezinswoningen 30%. Zie tabel 2. Tabel 2: Bewoonde woningen naar eigendom en woningtype Woningtype Sociaal Particulier Koop Totaal Eengezinswoning Meergezinswoning Totaal Woningtype Sociaal Particulier Koop Totaal Eengezinswoning 26% 38% 70% 48% Meergezinswoning 74% 62% 30% 52% Totaal 100% 100% 100% 100% Bron: WoON 2009 Voor ouderen kan traplopen problematisch worden. Een nultredenwoning kan dan uitkomst bieden. Deze woningen zijn intern en extern toegankelijk. 2 Interne toegankelijkheid komt vooral voor bij meergezinswoningen. In Nederland voldoet 86% van alle meergezinswoningen hieraan. Externe toegankelijkheid komt meer voor bij eengezinswoningen. In Nederland voldoet 91% van alle eengezinswoningen hieraan. Volledige toegankelijkheid komt vaker voor bij meergezinswoningen (36%) dan bij eengezinswoningen (16%). In Leiden voldoen woningen aan deze interne en externe toegankelijkheid. Interne toegankelijkheid komt in Leiden vaker voor dan gemiddeld in Nederland, door het hogere aandeel meergezinswoningen. 2.2 Huishoudens in eengezins- en meergezinswoningen Een groot deel van de huishoudens in Leiden is een eenpersoonshuishouden. Deze wonen vaker dan gezinnen in meergezinswoningen. De volgende tabel onderscheidt vier huishoudenstypen, alle in een verschillende fase van de huishoudencyclus. De studentenhuishoudens, die aan het begin van de carrière staan waarin ze zelfstandig wonen, maken voor een groot deel (61%) geen gebruik van de reguliere woningvoorraad. Als ze dat wel doen, bewoont men vooral een meergezinswoning. Paren tot 35 jaar wonen voor een groot deel in een meergezinswoning: 64% versus 45% gemiddeld in Leiden. De jonge gezinnen, met een leeftijd tot 45 jaar, wonen voor 22% in een meergezinswoning, veel minder dan het gemiddelde van 42%. Zie tabel 3. Van deze jonge gezinnen woonde in 2002 nog 34% in een meergezinswoning. Ook bij de paren tot 35 jaar is een afname te zien, van 75% in 2002 tot 64% in Intern toegankelijk wil zeggen dat men de slaapkamer en badkamer kan bereiken vanaf de voordeur zonder traplopen. Extern toegankelijk wil zeggen dat men de voordeur kan bereiken zonder traplopen. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 4 van 30

5 Tabel 3: Woonprofiel van vier typen huishoudens in Leiden Woningtype Student Samen, 35- Gezin, 45- Alleen, 55+ Totaal Eengezinswoning 9% 32% 78% 36% 42% Meergezinswoning 30% 64% 22% 61% 45% Niet-woning 3 61% 4% 0% 3% 13% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% Bron: WoON 2009 Van alle huishoudens in Leiden woont dus 45% in een meergezinswoning. Bij de BBSHdoelgroep 4 is dit meer: 48% woont in een meergezinswoning. Opvallend is het hoge aandeel dat in een niet-woning woont. Dit komt door het hoge aandeel studenten in Leiden. Zie tabel 4. Tabel 4: Woonprofiel van de BBSH-doelgroep in Leiden Woningtype Doelgroep Niet-doelgroep Totaal Eengezinswoning 23% 53% 42% Meergezinswoning 48% 43% 45% Niet-woning 29% 3% 13% Totaal 100% 100% 100% Bron: WoON 2009 De niet-westerse huishoudens bewonen vaak een meergezinswoning. Dat is in Leiden nog sterker het geval dan gemiddeld in Nederland. Dit hangt samen met het hogere aandeel meergezinswoningen in Leiden dan gemiddeld in Nederland. 2.3 Wijkprofiel De gemeente heeft twee wijken extra aandacht gegeven in het WoON. Dat zijn de wijken Noord en Zuidwest. Figuur 1: Situering van de wijken Noord en Zuidwest Leiden Noord Leiden Zuidwest 3 Een niet-woning is een woning die niet zelfstandig is (zoals een wooneenheid), een woonschip of een woonwagen. Ook de woning van een inwonend huishouden valt onder het begrip niet-woning. 4 De BBSH-doelgroep bestaat uit huishoudens met een belastbaar jaarinkomen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. In 2009 waren deze grenzen: eenpersoons tot 65 jaar: , eenpersoons vanaf 65 jaar: , meerpersoons tot 65 jaar: en meerpersoons vanaf 65 jaar: Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 5 van 30

6 De woningvoorraad in Leiden Noord wijkt sterk af van het gemiddelde van Leiden. In de wijk staan relatief veel goedkope (< 548,18) meergezinshuurwoningen (in de volgende figuur aangeduid met mgw-huur-tot aftopping ) en veel goedkope (< 548,18) eengezinshuurwoningen (in de volgende figuur aangeduid met egw-huur-tot aftopping ). Zie figuur 2. De cirkel geeft het resultaat aan in Leiden Noord; de staaf het gemiddelde in de hele gemeente. Een voorbeeld: in heel Leiden bestaat 8% van de voorraad uit eengezinskoopwoningen tot (dit is de bovenste staaf van figuur 2), terwijl dat aandeel in Leiden Noord ongeveer 18% bedraagt. Figuur 2: Profiel woningen in Leiden Noord egw-koop-tot egw-koop-boven egw-huur-tot aftopping egw-huur-boven aftopping mgw-koop-tot mgw-koop-boven mgw-huur-tot aftopping mgw-huur-boven aftopping niet-woning Bron: WoON % 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Leiden Leiden Zuidwest kent een duidelijke oververtegenwoordiging van twee woningsegmenten: de goedkope (< ) meergezinskoopwoningen (in de volgende figuur aangeduid met mgw-koop-tot ) en de goedkope (< 548,18) meergezinshuurwoningen (in de volgende figuur aangeduid met mgw-huur-tot aftopping ). Eengezinswoningen staan er ook, maar duidelijk minder dan gemiddeld in Leiden. Zie figuur 3. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 6 van 30

7 Figuur 3: Profiel woningen in Leiden Zuidwest egw-koop-tot egw-koop-boven egw-huur-tot aftopping egw-huur-boven aftopping mgw-koop-tot mgw-koop-boven mgw-huur-tot aftopping mgw-huur-boven aftopping niet-woning Bron: WoON % 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Leiden 2.4 Verhuisgeneigdheid In 2009 wil of moet 45% van de (potentiële) huishoudens 5 binnen twee jaar verhuizen. Dit is een stijging ten opzichte van 2006, toen de verhuisgeneigdheid 38% bedroeg. Deze toename van de verhuisgeneigdheid is opvallend omdat de enquêtes van het WoON 2009 zijn afgenomen in een periode van onzekerheid over de economische ontwikkelingen. Een lagere verhuisgeneigdheid lag dan ook voor de hand. De wens om te verhuizen is er dus wel, maar de onzekerheid op de woningmarkt zorgt voor een lagere verhuismobiliteit. De verhuisgeneigdheid verschilt sterk naar samenstelling van het huishouden. De verhuisgeneigdheid is het hoogst bij de groep die nog geen huishouden heeft gevormd (in de volgende tabel aangeduid met lid huishouden ), de alleenstaanden en eenoudergezinnen. Verder neemt de verhuisgeneigdheid af met het oplopen van de leeftijd van het huishouden. De verhuisgeneigdheid varieert van 76% bij huishoudens in de leeftijdsklasse tot 25 jaar tot 9% bij huishoudens vanaf 75 jaar. De verhuisgeneigdheid hangt ook samen met de kenmerken van de woning. Huishoudens in een koopwoning zijn in het algemeen minder verhuisgeneigd dan huishoudens in een huurwoning. En de verhuisgeneigdheid in meergezinswoningen ligt in het algemeen hoger dan de verhuisgeneigdheid in eengezinswoningen. Dat is in de volgende tabel goed te zien. Van alle huishoudens in een meergezinshuurwoning wil in % verhuizen; van de huishoudens in een eengezinskoopwoning is dit 24%. Een deel van dit verschil is overigens weer te verklaren vanuit de huishoudenssamenstelling en de leeftijd. Immers, in meergezinswoningen wonen minder vaak gezinnen met kinderen, die minder vaak verhuisgeneigd zijn. 5 Dit zijn de bestaande huishoudens én de thuiswonende kinderen van 18 jaar die uit huis willen gaan. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 7 van 30

8 Tabel 5: Verhuisgeneigdheid naar huidige woonsituatie in Leiden Woningtype Eengezinswoning, koop 17% 24% Eengezinswoning, huur 26% 34% Meergezinswoning, koop 41% 38% Meergezinswoning, huur 43% 53% Niet-woning 61% 75% Lid huishouden 50% 62% Verhuisgeneigdheid 38% 45% Bron: WoON 2009 Uitgesplitst naar woningtype, eigendom en prijs valt op dat de verhuisgeneigdheid in de koop tot flink is toegenomen, zowel in meergezinswoningen als in eengezinswoningen. In de duurdere koop is de toename niet te zien bij de eengezinswoningen, terwijl bij de meergezinswoningen (klein segment) een afname is te zien van 46% naar 20%. Bij de huurwoningen is bij de duurdere eengezinswoningen en bij de meergezinswoningen (zowel tot als boven 548,18 = de aftoppingsgrens) een toename te zien van de wens om te verhuizen. Zie tabel 6. Tabel 6: Verhuisgeneigdheid naar huidige woonsituatie in Leiden Segment Eengezinswoning, koop, tot % 40% Eengezinswoning, koop, boven % 18% Eengezinswoning, huur, tot 548,18 28% 30% Eengezinswoning, huur, boven 548,18 21% 38% Meergezinswoning, koop, tot % 44% Meergezinswoning, koop, boven % 20% Meergezinswoning, huur, tot 548,18 43% 53% Meergezinswoning, huur, boven 548,18 43% 51% Niet-woning 61% 75% Lid huishouden 50% 62% Verhuisgeneigdheid 38% 45% Bron: WoON Woonwensen Net als de verhuisgeneigdheid, verschillen ook de verhuiswensen sterk tussen verschillende huishoudenstypen. Daarbij spelen zowel de leeftijd als de samenstelling van het huishouden een rol. Jonge alleenstaanden zijn vaker op zoek naar een meergezinswoning, vaak in de huursector. Jonge stellen zoeken al veel vaker een eengezinswoning. Alleenstaande 55- plussers zoeken vaker een meergezinswoning en zoeken vaak een huurwoning. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 8 van 30

9 Tabel 7: Woonwensen vier groepen verhuisgeneigde huishoudens in Leiden Woningtype Alleen, 35- Samen, 35- Gezin Alleen, 55+ Totaal Eengezinswoning 27% 78% 91% 46% 49% Meergezinswoning 73% 22% 9% 54% 51% Totale wens 100% 100% 100% 100% 100% Woningtype Alleen, 35- Samen, 35- Gezin Alleen, 55+ Totaal Koopwoning 35% 83% 66% 15% 47% Huurwoning 65% 17% 34% 85% 53% Totale wens 100% 100% 100% 100% 100% Bron: WoON 2009 De BBSH-doelgroep is vaker op zoek naar een meergezinswoning. Gemiddeld zoekt 63% een meergezinswoning, terwijl dit bij de niet-doelgroep 40% is. Bij de vraag naar koopwoningen is nog meer verschil te zien. Zie tabel 8. De BBSH-doelgroep zoekt overigens binnen de koopsector vaker een sociale koopwoning. Ook binnen de huursector wordt vaker in de goedkope segmenten gezocht. Tabel 8: Woonwensen van de BBSH-doelgroep in Leiden Woningtype Doelgroep Niet-doelgroep Totaal Eengezinswoning 37% 60% 49% Meergezinswoning 63% 40% 51% Totale wens 100% 100% 100% Woningtype Doelgroep Niet-doelgroep Totaal Koopwoning 24% 69% 47% Huurwoning 76% 31% 53% Totale wens 100% 100% 100% Bron: WoON 2009 Voor het woonbeleid in Leiden zijn zowel de lage als de hoge inkomens van belang. In de volgende tabel is voor drie inkomensgroepen duidelijk te zien dat zowel de vraag naar meergezinswoningen als de vraag naar koopwoningen samenhangt met het inkomen. Tabel 9: Woonwensen naar inkomensgroepen in Leiden Woningtype < > Totaal Eengezinswoning 38% 54% 68% 49% Meergezinswoning 62% 46% 32% 51% Totale wens 100% 100% 100% 100% Woningtype < > Totaal Koopwoning 27% 58% 81% 47% Huurwoning 73% 42% 19% 53% Totale wens 100% 100% 100% 100% Bron: WoON 2009 Uit deze tabel blijkt dat relatief veel huishoudens met een inkomen van meer van een huurwoning wensen. Vanaf 1 januari 2011 worden deze mogelijkheden beperkt omdat de Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 9 van 30

10 woningcorporaties maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen (inclusief de nieuwbouw) mogen toewijzen aan huishoudens met een inkomen van meer dan Ook de woonwensen van 65-plussers zijn interessant om te weten. De gegevens daarover zijn echter gebaseerd op slechts 31 verhuisgeneigde respondenten en daarom niet betrouwbaar genoeg om te presenteren. 2.6 Vraag en aanbod vergeleken De totale woningvraag die door de verhuisgeneigde huishoudens wordt uitgeoefend bedraagt in 2009 ongeveer woningen. Deze verhuisgeneigde huishoudens laten woningen achter. Het vraagsaldo 6 bedraagt woningen. Het vraagsaldo is daarmee iets hoger dan in 2006 toen het saldo woningen bedroeg. Het aanbod bestaat voor een kleiner deel uit meergezinswoningen. In 2006 was het vraagsaldo bij de meergezinswoningen negatief (de vraag was kleiner dan het aanbod). In 2009 is het saldo bij de meergezinswoningen positief. Bij de meergezinskoopwoningen is het saldo verschoven van -800 naar ; bij de meergezinshuurwoningen is echter het saldo verschoven van -100 naar In Leiden ligt de nadruk bij het vraagsaldo dus op eengezinswoningen. Zie tabel 10. Tabel 10: Vraag en aanbod van verhuisgeneigde huishoudens in Leiden 2009 Vraag Aanbod Saldo Eengezinswoning, koop Eengezinswoning, huur Meergezinswoning, koop Meergezinswoning, huur Totaal Vraag Aanbod Saldo Eengezinswoning, koop Eengezinswoning, huur Meergezinswoning, koop Meergezinswoning, huur Totaal Bron: WoON 2009 In de vorige tabellen zijn in de kolom Vraag ook de huishoudens meegerekend die nu nog in Leiden wonen, maar uit Leiden willen verhuizen. Het zou immers zo kunnen zijn dat deze huishoudens kiezen voor een woning buiten Leiden doordat geschikt aanbod binnen de gemeente ontbreekt. In de volgende tabel wordt er van uitgegaan dat deze Leidse huishoudens die op zoek naar een woning buiten Leiden inderdaad de gemeente verlaten. Daarnaast zijn er ook huishoudens die momenteel buiten Leiden wonen en naar Leiden willen verhuizen (maar die groep is kleiner). Door deze twee correcties zijn de vraagsaldi kleiner. Het vraagsaldo van meergezinswoningen bedraagt 200 woningen; het vraagsaldo van eengezinswoningen bedraagt woningen. Zie tabel Het vraagsaldo is het verschil tussen het aantal gevraagde woningen en het aantal woningen dat door verhuisgeneigde huishoudens wordt achtergelaten bij een verhuizing. Ofwel: de woningvraag minus het woningaanbod. Hierbij is niet onderzocht of de achtergelaten woningen inderdaad (qua ligging en kwaliteit) voldoen aan de wensen van de huishoudens die een dergelijke woning vragen. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 10 van 30

11 Tabel 11: Totaalsaldo vraag en aanbod van verhuisgeneigde huishoudens in Leiden Woningtype Zonder correctie Met correcties Eengezinswoning, koop Eengezinswoning, huur Meergezinswoning, koop Meergezinswoning, huur Totaal Bron: WoON 2009 Het gecorrigeerde vraagsaldo van woningen komt vooral voor rekening van de doorstromers en in veel mindere mate van de starters. 2.7 Verhuisketens Een andere manier om de dynamiek op de woningmarkt te bekijken is door de verhuisketens te analyseren. Een verhuisketen start doordat er een woning beschikbaar komt door het opheffen van een huishouden, door nieuwbouw, of doordat een huishouden de gemeente verlaat. Een woning die vrijkomt, wordt ingenomen door een starter (nieuw huishouden), een vestiger van buiten de gemeente, of door een doorstromer, die een woning binnen de gemeente achterlaat. De woning die door een doorstromer wordt achtergelaten komt weer beschikbaar voor een volgende verhuizer. Zo kan één verhuizing leiden tot een keten aan verhuizingen. Voor de lengte van de lokale verhuisketen is het aandeel starters en vestigers van belang. De keten stopt immers als een starter of vestiger de woning betrekt omdat zij in Leiden geen woning achter laten. Voor eengezinswoningen is de verhuisketen meergezinswoningen langer dan voor eengezinswoningen (2,0 resp. 1,8). Zowel bij eengezinswoningen als bij meergezinswoningen was de ketenlengte in ,6. In de volgende figuur is de herkomst te zien van huishoudens die in de afgelopen twee jaar vóór 2009 en twee jaar vóór 2006 zijn verhuisd in Leiden. De bovenste twee staven geven de situatie aan voor 2009; de onderste twee de situatie voor In de bovenste staaf is aangegeven welke groepen twee jaar vóór 2009 zijn verhuisd naar een eengezinswoning. Er worden vier groepen onderscheiden: doorstromers uit eengezinswoningen (aangeduid met: uit eengezins en egw ), doorstromers uit meergezinswoningen (aangeduid met: uit meergezins en mgw ), vestigers en starters. Elke staaf geeft het aandeel van deze vier groepen weer. Een voorbeeld: in 2006 was het aandeel vestigers dat naar een meergezinswoning verhuisde (dat is de onderste staaf): 18%. In 2009 is dat aandeel gestegen naar 40%. Uit figuur 4 blijkt dat de meergezinswoningen in 2009 relatief (vergeleken met eengezinswoningen) vaker worden betrokken door doorstromers uit meergezinswoningen en door starters. Dat was in 2006 ook al zo, maar opvallend is dat toen het aandeel doorstromers uit meergezinswoningen veel groter was. Verder is het aandeel vestigers dat naar een meergezinswoning is verhuisd, in 2009 veel groter dan in Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 11 van 30

12 Figuur 4: Recent verhuisden (afgelopen twee jaar) naar vorige woonsituatie, in 2009 en 2006, naar woningtype in Leiden % 20% 40% 60% 80% 100% eengezins meergezins uit eengezins uit meergezins vestiger starter % 20% 40% 60% 80% 100% eengezins meergezins egw mgw vestiger starter Bron: WoON Nieuwbouwplannen De gemeente Leiden heeft een Nieuwbouwmonitor waarin de informatie van alle bouwplannen is ingevoerd. De monitor is nog niet volledig ingevuld en niet van elk te ontwikkelen bouwplan is bekend hoeveel eengezins- en meergezinswoningen het betreft. Voor de periode 2010 tot en met 2019 gaat de monitor uit van een bouwprogramma van ongeveer 270 eengezinswoningen en ongeveer 510 meergezinswoningen. Dit bouwprogramma betekent dat 65% van het totale programma van de komende 10 jaar een meergezinswoning is. 2.9 Conclusies Op basis van de informatie in dit hoofdstuk worden ten aanzien van eengezins- en meergezinswoningen in Leiden de volgende conclusies getrokken: Huidige voorraad - De verhouding eengezins/meergezinswoningen in Leiden is 49%/51%. Het aandeel meergezinswoningen is veel hoger dan het landelijk gemiddelde van 31% en dan het gemiddelde van de gemeenten tussen en inwoners waartoe Leiden behoort (35%). - Van de eengezinswoningen in Leiden behoort 31% tot de huursector en 69% tot de koopsector. - Van de meergezinswoningen in Leiden behoort 72% tot de huursector en 28% tot de koopsector. - Ondanks dat de nieuwbouw in Leiden in de afgelopen 10 jaar voor 55% uit meergezinswoningen bestond, is het aandeel meergezinswoningen in de totale woningvoorraad gedaald van 55% in 2002 tot 51% in Dit komt doordat er veel meergezinswoningen aan de voorraad zijn onttrokken. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 12 van 30

13 Huishoudens in eengezins- en meergezinswoningen - Huishoudens in eengezinswoningen zijn relatief vaak gezinnen. - Huishoudens in meergezinswoningen zijn relatief vaak studenten, jonge paren (tot 35 jaar) en oudere alleenstaanden (55-plussers). Wel wonen de jonge paren en oudere alleenstaanden in 2009 minder vaak in een meergezinswoning dan in Ook huishoudens die behoren tot de BBSH-doelgroep en niet-westerse huishoudens wonen relatief vaak in een meergezinswoning. Wijken met extra aandacht - In Leiden Noord staan relatief veel goedkope eengezinskoopwoningen (< ) en goedkope eengezinshuurwoningen (< 548,18). - In Leiden Noord staan relatief veel goedkope (< 548,18) meergezinshuurwoningen. - In Leiden Noord staat relatief heel weinig duurdere eengezinskoopwoningen (> ). - In Leiden Zuidwest staan relatief veel goedkope (< ) meergezinskoopwoningen en goedkope (< 548,18) meergezinshuurwoningen. - In Leiden Zuidwest staan relatief weinig eengezinskoopwoningen. Verhuisgeneigdheid - Gemiddeld wil of moet 45% van de (potentiële) huishoudens binnen twee jaar verhuizen. Dit is hoger dan in 2006, toen de verhuisgeneigdheid 38% bedroeg. - De verhuisgeneigdheid in meergezinswoningen is hoger dan in eengezinswoningen. Van alle huishoudens in een meergezinshuurwoning in Leiden wil 53% verhuizen; in een meergezinskoopwoning is dit 38%. Ter vergelijking: in een eengezinskoopwoning is dit 24%. Een deel van dit verschil is te verklaren vanuit de huishoudenssamenstelling en de leeftijd: in meergezinswoningen wonen minder vaak gezinnen met kinderen, die minder vaak verhuisgeneigd zijn. Woonwensen - Eengezinswoningen worden vooral gezocht door samenwonenden en gezinnen en huishoudens met een hoger inkomen. Deze groepen zoeken vaak een koopwoning. - Meergezinswoningen worden vooral gezocht door (vooral jonge) alleenstaanden en huishoudens met een lager inkomen (BBSH-doelgroep en inkomens tot ). Deze groepen zoeken vaak een huurwoning. - Het totale vraagsaldo is in 2009 iets hoger dan in 2006 (5.900 resp woningen). Van dat saldo bestaat in % uit eengezinswoningen en dus 13% uit meergezins(koop)woningen. In 2006 was het vraagsaldo bij de meergezinswoningen nog negatief (de vraag was kleiner dan het aanbod). - Wordt het vraagsaldo gecorrigeerd door rekening te houden met de Leidse huishoudens die naar buiten Leiden willen verhuizen (de vertrekkers) en de huishoudens die momenteel buiten Leiden wonen en naar Leiden willen verhuizen (de vestigers), dan is het vraagsaldo kleiner: woningen. Van dat saldo bestaat 94% uit eengezinswoningen en dus 6% uit meergezins(koop)woningen. Verhuisketens - Voor eengezinswoningen is de verhuisketen gemiddeld langer dan voor meergezinswoningen (2,0 resp. 1,8). Zowel bij eengezins- als bij meergezinswoningen was de ketenlengte in ,6. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 13 van 30

14 - In 2009 worden de meergezinswoningen relatief (vergeleken met eengezinswoningen) vaker betrokken door huishoudens uit meergezinswoningen en door starters. Dat was in 2006 ook al zo, maar opvallend is dat toen het aandeel huishoudens uit meergezinswoningen veel groter was. Verder is het aandeel vestigers dat naar een meergezinswoningen is verhuisd, in 2009 veel groter is dan in Nieuwbouwplannen - Op basis van de Nieuwbouwmonitor van de gemeente Leiden zullen in de periode 2010 tot en met 2019 ongeveer 270 eengezinswoningen en ongeveer 510 meergezinswoningen worden gerealiseerd. Dit bouwprogramma betekent dat 65% van het totale programma een meergezinswoning is. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 14 van 30

15 3. Resultaten van gesprekken Het concept van deze notitie is besproken met twee grotere makelaarskantoren in Leiden (voor de koopsector) en met een Leidse woningcorporatie (Portaal, vooral voor de huursector). De resultaten van deze interviews zijn in dit hoofdstuk verwoord. 3.1 Geïnterviewde partijen In de volgende tabel is aangegeven met welke partijen gesprekken zijn gehouden. Namens de gemeente namen mevrouw M. van Duijn (Beleidsmedewerker SEB, tevens accountmanager woningcorporaties), de heer J. Landkroon (Beleidsmedewerker Vastgoed en grondzaken) en de heer W. Vos (uitvoerder van dit onderzoek) deel aan het gesprek. Tabel 10: Geïnterviewde partijen Partij Naam en functie Datum De heer W.H. de Leeuw, directeur 1. De Leeuw Makelaardij BV De heer J. Verbaas, vestigingsdirecteur De heer T. de Laat, eigenaar 2. De Laat + Fides ERA De heer M. Verbeek, eigenaar makelaardij o.g. martijn@delaatfides.nl Mevrouw S. Peters, adviseur marktontwikkeling sara.peters@portaal.nl 3. Portaal Leiden De heer W. Debets, senior adviseur marktontwikkeling willem.debets@portaal.nl 30 november december december 2010 Contactgegevens van deze gesprekspartners: De Leeuw Makelaardij BV Molenwerf CK Leiden Tel De Laat + Fides ERA makelaardij o.g. Lammenschansweg DP Leiden Tel Portaal Leiden 3e Binnenvestgracht NR Leiden Tel Interviewvragen Aan de geïnterviewde partijen zijn de volgende vragen gesteld: 1. Herkent u de gepresenteerde uitkomsten van het WoON 2009? 2. Welke wel en welke niet? 3. Wat is volgens u de belangrijkste rol die eengezinswoningen in Leiden spelen? 4. Wat is volgens u de belangrijkste rol die meergezinswoningen in Leiden spelen? 5. Voor zover er sprake is van een tekort aan meergezinswoningen in Leiden, zijn dat dan inderdaad uitsluitend koopappartementen? 6. Hoe beoordeelt u het grote aandeel meergezinswoningen in de nieuwbouwplannen ten opzichte van de geringe behoefte aan meergezinswoningen? 7. Aan welke eisen moeten nieuwe meergezinskoopwoningen (koopappartementen) voldoen, qua locatie, grootte, kwaliteit, prijs en balkon? 8. Verwacht u dat eengezinswoningen in bepaalde wijken met leegstand te maken krijgen? 9. Verwacht u dat meergezinswoningen in bepaalde wijken met leegstand te maken krijgen? 10. Tot welke aanbevelingen voor de gemeente leidt dit? Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 15 van 30

16 3.3 Resultaten van de interviews In deze paragraaf zijn de resultaten van de interviews samengevat weergegeven. Voor gedetailleerdere informatie wordt verwezen naar de opgestelde gespreksverslagen, die als bijlage 1 bij deze notitie zijn gevoegd. De huidige crisis Op dit moment gaat de bouw- en woningmarkt gebukt onder de economische crisis. Daarover zijn tijdens de gesprekken de volgende opmerkingen gemaakt: - Er staan op dit moment volgens Funda in Leiden ongeveer woningen te koop. Dat aantal is in enkele jaren verdubbeld, terwijl de groep kopers nog even groot is. Ook in andere gemeenten is sprake van een dergelijke verdubbeling. - Het aantal verhuizingen is sterk gedaald omdat mensen die na 2005 een woning hebben gekocht met een volledige financiering en wellicht een verbouwing meegefinancierd, hun woning niet gaan verkopen omdat ze dan een verlies zouden leiden. - Naar verwachting ondervinden starters en andere huishoudens met een laag inkomen in 2011 een extra probleem bij het kopen van een woning als gevolg van een aanpassing van de NHG-woonquote voor de lagere inkomensklassen. Huishoudens met een wat hoger inkomen dan komen als gevolg van een Europese richtlijn ook niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. - Het is vreemd dat de starters op de koopmarkt niet nu een woning kopen, want de hoogte van de rente is aantrekkelijk en het aanbod is groot. Financiering is goed mogelijk omdat banken doorgaans rekenen met vier maal het jaarinkomen. - Op het eerste gezicht valt de daling van de huizenprijzen mee. Echter, mensen die geen haast hebben, handhaven hun vraagprijs. Uitsluitend de mensen die moeten verkopen (zoals bij werkloosheid, erfenis of echtscheiding) zakken met hun vraagprijs. - Appartementen van tot verkopen nu heel moeilijk omdat de woningzoekenden voor die prijs liever een eengezinswoning met een tuin willen. Een goedkope vorm van een eengezinswoning lijkt de stadswoning te zijn, maar nu niet. - Daarom adviseren de geïnterviewde partijen om terughoudend te zijn met de ontwikkeling van nieuwe appartementencomplexen, tenzij het gaat om specifieke locaties zoals het Stationsgebied en het Centrum. - In de huidige situatie moet bij een bouwproject alles kloppen, niet alleen financieel en inhoudelijk, maar ook procedureel en qua informatie aan geïnteresseerden. Wat dat betreft is er nu duidelijk sprake van een vragersmarkt. Reactie op de uitkomsten van het WoON 2009 De geïnterviewde partijen herkennen veel uitkomsten van het WoON Over de volgende uitkomsten zijn zij verbaasd: - De hoge verhuisgeneigdheid (45%). Blijkbaar is er een groot verschil tussen wat huishoudens willen en wat ze kunnen. Zie ook de opmerkingen onder het kopje De huidige crisis. - Het berekende tekort aan koopappartementen Het WoON 2009 geeft aan dat er in Leiden een (beperkt) tekort is aan appartementen. De geïnterviewde partijen herkennen dat tekort niet. Zie onder het kopje Tekort aan meergezinswoningen. - De soms grote verschillen tussen de uitkomsten van het WoON 2006 en 2009 Er is geen sprake van een trend, maar van soms grote verschuivingen en dat maakt het lastig om lijnen naar de toekomst door te trekken. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 16 van 30

17 Rol van eengezinswoningen in Leiden De geïnterviewden zijn van mening dat er altijd behoefte is aan eengezinswoningen. Voor de doelgroep zouden kleine eengezinswoningen kunnen worden gebouwd. Eén makelaar stelt dat de meeste kopers het klassieke plaatje wensen: een jaren dertig woning, met voor- en achtertuin, oprit en vier of vijf kamers. Eengezinswoningen zijn vooral interessant zijn voor mensen met een hoger inkomen. In een normale markt is er volgens de geïnterviewde partijen vooral behoefte aan koopwoningen van ongeveer Rol van meergezinswoningen in Leiden De geïnterviewde partijen zijn van mening dat er vooral financiën en schaarste aan bouwgrond redenen zijn om appartementen te bouwen en weinig marktargumenten. De appartementen zijn naar de mening van de respondenten vooral interessant voor studenten en anderen met een laag inkomen. De appartementenmarkt bestaat samengevat uit de volgende segmenten: - Appartementen voor starters en kleine huishoudens. - Appartementen van tot Die verkopen nu heel moeilijk omdat de woningzoekenden voor die prijs liever een eengezinswoning met een tuin willen. - Luxe appartementen nabij het centrum, zoals penthouses. Daarvan waren er in Leiden te weinig, maar de markt stokt nu ook omdat geïnteresseerden hun woning niet verkocht krijgen. Tekort aan meergezinswoningen De geïnterviewde makelaars zijn van mening dat er in Leiden voldoende koopappartementen zijn, ook al vóór de huidige crisis. Eén makelaar stelt dat er de afgelopen jaren in Leiden erg veel appartementen van ongeveer 100 m 2 zijn gebouwd omdat: - de gemeente dit graag wilde; - er een grote behoefte aan appartementen was; - appartementen van die omvang goedkoop te bouwen zijn; - deze het meeste opleveren 7 ; - deze gemakkelijk werden verkocht (in een tijd waarin zo ongeveer alles werd verkocht). Maar door dat grote aanbod is de markt voor appartementen van 90 tot 110 m 2 volgens die vertegenwoordiger nu verzadigd en worden die woningen niet meer verkocht omdat de huidige klanten die appartementen niet meer wensen. Hij stelt dat er een tekort is aan: - kleine en goedkope appartementen voor starters (45 tot 55 m 2 ). Een alternatief voor deze groep zijn de stadswoningen/studio s; - kleine en goedkope appartementen voor de grote groep één- en tweepersoonshuishoudens (55 tot 60 m 2 ); - grote appartementen (op mooie locaties, zoals in het stationsgebied en op andere centrumlocaties). Een mogelijke verklaring voor het overschot aan middelgrote appartementen zou kunnen zijn dat Leiden relatief weinig inwoners heeft met een gemiddeld inkomen. 8 De situatie bij de huurappartementen lijkt positiever: in Leiden worden alle woningen nog verhuurd en worden de bestaande huurwoningen nog gemakkelijk verkocht. 7 Het is voor ontwikkelaars en bouwers financieel aantrekkelijker om 20 appartementen van 100 m 2 te bouwen, dan 10 appartementen van 200 m 2. 8 Zie figuur 35 van de rapportage Wonen in Leiden; rapportage WoON Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 17 van 30

18 Eisen aan nieuwe meergezinswoningen Als er wordt gekozen voor het bouwen van koopappartementen, dan moeten die volgens de makelaars aan de volgende voorwaarden voldoen: - Oppervlakte minimaal 80 m 2. - Minimaal 3 kamers. - Balkon op het zuiden of westen van minimaal 6 m 2 voor starters tot 20 m 2 bij luxe appartementen. - Parkeervoorziening bij het complex. - Voorzien van een lift. - Een goede, hoogwaardige openbare ruimte, ook buiten de binnenstad. Aanbevelingen voor de gemeente De geïnterviewde makelaars doen de volgende aanbevelingen: - Betrek marktpartijen eerder bij de planontwikkeling. Want nu gebeurt dat naar de mening van de makelaars vaak te laat. - Hou bij het bepalen van wat wordt gebouwd rekening met de locatie. - Bouw vooral woningen in de niches, zoals dure appartementen en ouderenwoningen. De geïnterviewde corporatie voegt hieraan toe: - Bouw eengezinswoningen als er geen omstandigheden zijn die tot appartementen nopen. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 18 van 30

19 4. Conclusies en aanbevelingen 4.1 Conclusies Op basis van deze notitie en de gesprekken daarover met enkele makelaars en een woningcorporatie worden de volgende conclusies getrokken: 1. Er zal in Leiden altijd behoefte zijn aan eengezinswoningen. 2. Er zijn op dit moment voldoende koopappartementen, ook al vóór de crisis. De markt voor koopappartementen van 90 tot 110 m 2 lijkt te zijn verzadigd. Er is uitsluitend een tekort aan kleine koopappartementen (45 tot 60 m 2 ) en grote appartementen (op mooie locaties). 3. De situatie bij de huurappartementen lijkt positiever: in Leiden worden alle woningen nog verhuurd en worden de bestaande huurwoningen nog gemakkelijk verkocht. 4. Argumenten om meergezinswoningen te bouwen kunnen financiële zijn en schaarste aan bouwgrond, maar er zijn nauwelijks marktargumenten, behalve dat appartementen vanwege hun lage prijs vooral interessant zijn voor studenten en anderen met een laag inkomen. 5. Als er wordt gekozen voor het bouwen van koopappartementen, moeten die aan specifieke eisen voldoen. Ook de locatie is heel belangrijk. Want de aanbiedersmarkt van het nabije verleden is in een korte tijd veranderd in een vragersmarkt. 4.2 Aanbevelingen 1. Bouw eengezinswoningen als er geen omstandigheden zijn die tot appartementen nopen. 2. Hou bij het bepalen van wat wordt gebouwd rekening met de locatie. Want de aanbiedersmarkt van het nabije verleden is in een korte tijd veranderd in een vragersmarkt. 3. Betrek makelaars eerder bij de planontwikkeling. Want nu gebeurt dat naar hun mening vaak te laat. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 19 van 30

20 Bijlage 1 Verslagen van gesprekken met externe partijen Verslag van gesprek op 30 november 2010 met De Leeuw Aanwezig Instantie Naam Functie De Leeuw Makelaardij De heer W.H. de Leeuw Directeur van De Leeuw Adviesgroep BV wimdeleeuw@deleeuw.nl BV De heer J. Verbaas Vestigingsdirecteur joostverbaas@deleeuw.nl Gemeente Leiden Mevrouw M. van Duijn De heer J. Landkroon De heer W. Vos Beleidsmedewerker Sociaal en Economisch Beleid, accountmanager woningcorporaties Beleidsmedewerker afdeling Vastgoed en grondzaken Projectleider m.van.duijn@leiden.nl j.landkroon@leiden.nl w.vos@leiden.nl wimvos@bmc.nl Vooraf Mevrouw Van Duijn licht de aanleiding van dit onderzoek toe en het doel van dit gesprek. De gemeente wil het contact met externe partijen aanhalen en de uitkomsten van het WoON 2009 bieden daarvoor een mooie gelegenheid. Informatie over De Leeuw De heer De Leeuw geeft aan dat zijn Adviesgroep veel belangstelling heeft voor trends en de uitkomst van onderzoeken. De Adviesgroep wil een grote rol spelen richting de andere partijen in het werkgebied om discussies zoals over de notitie die nu ter bespreking voorligt te ondersteunen. De Leeuw maakt jaarlijks een rapport waarin veel informatie is opgenomen. Volgens de heer De Leeuw verwachten ontwikkelaars dat zijn organisatie die kennis bezit. Zijn organisatie weet dus wat er speelt op de koopmarkt in (onder andere) Leiden. Gevolgen van de huidige crisis De huidige woningmarkt ondervindt de harde gevolgen van de economische crisis. Tijdens het gesprek maken de vertegenwoordigers van De Leeuw daarover de volgende opmerkingen: - Er staan op dit moment volgens Funda in Leiden woningen te koop. Dat aantal is in enkele jaren verdubbeld, terwijl de groep kopers nog even groot is. Ook in andere gemeenten is sprake van een dergelijke verdubbeling. - Het aantal verhuizingen is sterk gedaald omdat mensen die na 2005 een woning hebben gekocht met een volledige financiering en wellicht een verbouwing meegefinancierd, hun woning niet gaan verkopen omdat ze dan een verlies zouden leiden. - De heer De Leeuw voorspelt dat starters met ingang van 2011 een extra probleem krijgen vanwege de forse aanpassing van de NHG-woonquote voor de lagere inkomensklassen. - De heer De Leeuw meldt dat een promovendus van het OTB een waardedaling van 20% verwacht als de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft. Dat zal leiden tot nog veel minder verhuizingen omdat door deze waardedaling de overwaarde is verdwenen van woningen die na 2000 zijn gekocht. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 20 van 30

21 - De heer De Leeuw vindt het vreemd dat de starters op de koopmarkt niet nu hun slag slaan, want de hoogte van de rente is aantrekkelijk en het aanbod is groot. Financiering is goed mogelijk omdat banken doorgaans rekenen met vier maal het jaarinkomen. Wel heeft hij gezien dat er sinds het wegvallen van het landelijke budget voor startersleningen veel minder starters op de woningmarkt actief zijn. Tot dat moment ging het weer redelijk goed met de startersmarkt, maar nu is de situatie opnieuw slecht, al is de markt sinds de komst van het nieuwe kabinet weer wat aangetrokken. - Op het eerste gezicht valt het nog wel mee met de daling van de huizenprijzen. Echter, mensen die geen haast hebben, handhaven hun vraagprijs. Uitsluitend de mensen die moeten verkopen (zoals bij werkloosheid, erfenis of echtscheiding) zakken met hun vraagprijs. De kleine prijsdaling van de verkochte woningen die de NVM noemt geeft een vertekend beeld volgens de heer De Leeuw omdat er sinds het stoppen van de starterslening nog maar heel weinig (goedkope) starterswoningen worden verkocht en dus gemiddeld grotere (dus duurdere) woningen worden verkocht dan vóór het stoppen van de starterslening. We praten elkaar geen crisis aan, lijkt het adagium van deze manier van berekenen. Het zou een veel reëler beeld geven als er werd gekeken naar de prijsontwikkeling van een referentieproject. - Appartementen van tot verkopen nu heel moeilijk omdat de woningzoekenden voor die prijs liever een eengezinswoning met een tuin willen. Dat is ook te zien bij de verkoop van de eengezinswoningen van in de Schrijversbuurt; die verloopt relatief goed. Een goedkope vorm van een eengezinswoning zou volgens de heer De Leeuw de stadswoning kunnen zijn, maar nu niet. - Daarom adviseren de vertegenwoordigers van De Leeuw om terughoudend te zijn met de ontwikkeling van nieuwe appartementencomplexen, tenzij het gaat om specifieke locaties zoals het Stationsgebied en het Centrum. De heer Verbaas verwacht desgevraagd dat er weinig animo is voor het concept dorpje op zich van de Meelfabriek. - In de huidige situatie moet bij een bouwproject alles kloppen, niet alleen financieel en inhoudelijk, maar ook procedureel en qua informatie aan geïnteresseerden. Het project Groenoord is volgens de vertegenwoordigers van De Leeuw gestrand omdat er veel onduidelijkheden waren. Onderzoeksvragen 2. Herkent u de gepresenteerde uitkomsten van het WoON 2009? De heer Verbaas vindt de uitkomsten van het WoON heel interessant. Hij herkent veel van de uitkomsten over de koopsector, maar de notitie bevat voor hem ook een aantal eye openers. De heer Verbaas noemt de volgende aspecten, waarbij hij opmerkt dat de beide vertegenwoordigers van De Leeuw uitsluitend een beeld hebben van de koopsector: - Hij had verwacht dat er in Leiden meer appartementen zouden staan dan het onderzoek aangeeft (51%). Dat komt blijkbaar omdat de meeste appartementen (72%) zich in de huursector bevinden. De Leeuw werkt overigens veel samen met Portaal bij de uitponding van huurwoningen. - De beide vertegenwoordigers van De Leeuw zijn verbaasd over de hoge verhuisgeneigdheid (45%). Blijkbaar is er een groot verschil tussen wat huishoudens willen en wat ze kunnen. Zie ook de opmerkingen onder het kopje Gevolgen van de huidige crisis. 3. Welke wel en welke niet? Zie bij vraag 1. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 21 van 30

22 Op de vraag van de heer De Leeuw waarom in het WoON 2009 is ingezoomd op de wijken Noord en Zuidwest antwoordt mevrouw Van Duijn dat dit voortvloeit uit de twee wijkontwikkelingsplannen die de gemeente heeft opgesteld toen zij Noord en Zuidwest aanwees als aandachtsgebieden. Noord is dat nu nog steeds. De beide vertegenwoordigers van De Leeuw zien in beide wijken overigens een duidelijke opwaartse ontwikkeling. Nieuw Leyden heeft trouwens wel een positief effect op de directe omliggende bestaande bebouwing. Zo n positief effect blijft uit bij De Kooi. 4. Wat is volgens u de belangrijkste rol die eengezinswoningen in Leiden spelen? De heer Verbaas geeft aan dat eengezinswoningen vooral interessant zijn voor mensen met een hoger inkomen. In een normale markt is er vooral behoefte aan woningen van ongeveer Wat is volgens u de belangrijkste rol die meergezinswoningen in Leiden spelen? De heer Verbaas geeft aan dat de appartementen vooral interessant zijn voor studenten en anderen met een laag inkomen. De heer De Leeuw stelt dat er nu in Leiden voldoende appartementen zijn. Er was trouwens vóór de crisis al een overschot aan appartementen. De heer Verbaas stelt verder dat de appartementenmarkt samengevat uit de volgende segmenten bestaat: - Appartementen voor starters en kleine huishoudens. - Appartementen van tot Die verkopen nu heel moeilijk omdat de woningzoekenden voor die prijs liever een eengezinswoning met een tuin willen. - Luxe appartementen nabij het centrum, zoals penthouses. Daarvan waren er in Leiden te weinig, maar de markt stokt nu ook omdat geïnteresseerden hun woning niet verkocht krijgen. 6. Voor zover er sprake is van een tekort aan meergezinswoningen in Leiden, zijn dat dan inderdaad uitsluitend koopappartementen? N.v.t.; de heer De Leeuw stelt dat er in Leiden voldoende appartementen zijn (zie bij vraag 4). 7. Hoe beoordeelt u het grote aandeel meergezinswoningen in de nieuwbouwplannen ten opzichte van de geringe behoefte aan meergezinswoningen? De vertegenwoordigers begrijpen dat financiële overwegingen soms nopen tot het bouwen van appartementen, maar daarvoor gelden geen marktoverwegingen (zie bij vraag 4). 8. Aan welke eisen moeten nieuwe meergezinskoopwoningen (koopappartementen) voldoen, qua locatie, grootte, kwaliteit, prijs en balkon? Als de gemeente kiest voor het bouwen van koopappartementen, dan moeten die volgens de vertegenwoordigers van De Leeuw aan de volgende voorwaarden voldoen: - Oppervlakte minimaal 80 m 2. - Minimaal 3 kamers. - Balkon op het zuiden of westen van minimaal 6 m 2 voor starters tot 20 m 2 bij luxe appartementen. - Parkeervoorziening bij het complex. - Een lift. Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 22 van 30

23 9. Verwacht u dat eengezinswoningen in bepaalde wijken met leegstand te maken krijgen? De heer Verbaas geeft aan dat er in de koopsector per definitie geen sprake zal zijn van leegstand. Want als een bestaande woning bijvoorbeeld als gevolg van nieuwbouwplannen minder aantrekkelijk wordt, blijven de eigenaren in hun huidige woning wonen. Desgevraagd geeft de heer De Leeuw aan dat hij niet kan voorspellen wat het effect van de nieuwbouw op Valkenburg (5.000 woningen) is voor de bestaande woningvoorraad omdat er in Leiden niet eerder zo n grote locatie is ontwikkeld. 10. Verwacht u dat meergezinswoningen in bepaalde wijken met leegstand te maken krijgen? Nee, zie vraag Tot welke aanbevelingen voor de gemeente leidt dit? De vertegenwoordigers van De Leeuw geven aan dat zij dit gesprek heel nuttig vinden omdat het goed is als partijen met elkaar informatie uitwisselen. Want dat leidt tot wederzijds begrip en kennisuitwisseling. Als tip geven zij aan de gemeente mee: Betrek marktpartijen eerder bij de planontwikkeling. Want nu gebeurt dat vaak te laat. Gevraagd of een structureel overleg tussen de gemeente en de marktpartijen nuttig is, antwoorden de vertegenwoordigers van De Leeuw dat een dergelijk overleg in Katwijk heel goed functioneert. Zij verwachten dat zo n overleg in Leiden minder goed werkt omdat partijen het daar niet zo gewend zijn. Het zou dus even wennen zijn. Definitief, 23 december 2010 Wim Vos Behoefte aan eengezins- en meergezinswoningen in Leiden pagina 23 van 30