Wonen in Ede Een onderzoek naar de Edese en (boven)regionale woningbehoefte

Transcriptie

1 Wonen in Ede 2011 Een onderzoek naar de Edese en (boven)regionale woningbehoefte

2

3 INHOUDSOPGAVE 1. Samenvatting, conclusies en aanbevelingen Samenvatting Conclusies Aanbevelingen Inleiding Achtergrond van het onderzoek Doel- en probleemstelling Methoden van onderzoek Enquête (boven)regionale vraag Opzet rapportage Literatuurverkenning Inleiding Wie wonen er in Ede? Woningvoorraad Ede Wie willen verhuizen binnen en naar Ede? Trends op de woningmarkt Verhuisdynamiek tussen wijken Inleiding Verhuisdynamiek Ede Resultaten enquête woningbehoefte inwoners Ede Inleiding Woontevredenheid Verhuiswens Verhuisgeneigdheid Achtergrond verhuisgeneigden Verhuismotieven Woonwensen Resultaten enquête woningbehoefte (boven)regionaal Inleiding Verhuizen naar Ede? Interesse in de Veluwse Poort Verhuismotieven Waarom Ede? Woonwensen Balans vraag en aanbod Inleiding Aanbod Vraag Verschillen in vraag en aanbod Bijlagen apart beschikbaar 3

4

5 1. SAMENVATTING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 1.1. Samenvatting Achtergrond van het onderzoek De afdeling Strategie & Onderzoek heeft in de periode maart september 2011 een woningbehoeftenonderzoek uitgevoerd. De gemeente Ede wil namelijk graag weten hoe de woontevredenheid, verhuisgeneigdheid en woonwensen van haar inwoners eruit ziet. Hiermee kan vervolgens rekening worden gehouden bij het realiseren/aanpassen van het aanbod in Ede-stad en de omringende dorpen. Naast de lokale vraag is het interessant om te weten hoe de bovenlokale en bovenregionale vraag eruit ziet. Dit inzicht is onder andere van belang voor de verdere ontwikkeling en marketing van de Veluwse Poort, aangezien deze toekomstige nieuwbouwwijk de ambitie heeft om ook niet-edenaren aan te trekken. De probleemstelling van het onderzoek luidt: Hoe ziet de Edese woningbehoefte er de komende jaren uit? In hoeverre is er vraag buiten Ede naar wonen in Ede? En hoe zien de woonwensen van deze potentiële bewoners van Ede eruit? Onderzoeksopzet Gestart is met een literatuurverkenning. Gekeken is wat er al bekend is over de Edese woningmarkt. Daarnaast is de verhuisdynamiek tussen wijken in beeld gebracht aan de hand van GBA-gegevens. Om de woningbehoefte van de Edenaren te achterhalen is een enquête gehouden onder de inwoners. Daarnaast is een enquête gehouden onder niet-edenaren om inzicht in de bovenregionale vraag te krijgen. Hiervoor is gebruik gemaakt van het online consumentenpanel van Panelclix. In totaal hebben 2365 Edenaren en 636 inwoners van Gelderland, Utrecht, Noord-Holland, Zuid-Holland en Flevoland de vragenlijst ingevuld Resultaten verhuisdynamiek In de gemeente Ede zijn in de periode in totaal binnenlandse verhuizingen geweest. Dit betroffen vestigingen en vertrekken: verhuizingen tussen gemeenten en binnenverhuizingen: verhuizingen binnen de gemeente Ede. De meeste binnenlandse migratiebewegingen vonden plaats met de grotere gemeenten uit de Regio FoodValley: Wageningen, Veenendaal en Barneveld. Ede had in deze periode een positief vestigingssaldo met de Randstad van 2%. De meeste verhuisdynamiek vond plaats in de groep van jaar Resultaten woningbehoefte Edenaren Tevredenheid met de woning De inwoners geven gemiddeld een 8,0 als rapportcijfer voor hun woning. Dit is iets hoger dan het gemiddelde rapportcijfer van andere middelgrote gemeenten in de regio. Inwoners van de dorpen zijn vaker tevreden dan inwoners van Ede-stad. Daarnaast geven kopers een hoger rapportcijfer dan huurders. Bewoners van vrijstaande woningen zijn het meest tevreden; en studenten en bewoners van hoogbouw het minst tevreden. Samenvatting, conclusies en aanbevelingen 5

6 Tevredenheid met de woonomgeving De woonomgeving wordt gemiddeld met een rapportcijfer 7,4 gewaardeerd (in ,6 en ,7). Dit is vergelijkbaar met andere middelgrote gemeenten in de regio. Verhuizen? In dit onderzoek is een onderscheid gemaakt tussen verhuiswens en verhuisgeneigdheid. Van een verhuiswens is sprake als inwoners hebben aangegeven (eventueel) binnen 5 jaar te willen verhuizen. 36% geeft aan eventueel binnen 5 jaar te willen verhuizen. 16% is daarentegen daadwerkelijk verhuisgeneigd. Verhuisgeneigd is in dit onderzoek de groep die heeft aangegeven: binnen 2 jaar misschien of beslist te willen verhuizen, binnen 5 jaar beslist te willen verhuizen, zeker gaat verhuizen omdat zij al een andere woonruimte hebben gevonden. Doorstromers Doorstromers willen vooral vanwege woonredenen verhuizen: huidige woning is te klein, wil een (grotere) tuin of vanwege de huidige woonbuurt. De verhuisgeneigdheid is het grootst in Veldhuizen A en Ede-Oudzuid, en het kleinst in de dorpen. Wel neemt de verhuisgeneigdheid af met de leeftijd. Ook het huishoudensinkomen speelt een rol. Huishoudens met een laag inkomen willen vaker verhuizen dan huishoudens met een hoog inkomen. Starters Zelfstandig wonen, huwelijk of samenwonen en studie zijn voor starters de belangrijkste redenen om te willen verhuizen. Bijna alle starters zijn jonger dan 25 jaar. Starters met een VMBO- of lagere opleiding zijn minder vaak verhuisgeneigd dan jongeren met een hoger afgeronde opleiding. Omdat in de dorpen relatief weinig doorstromers wonen, is het aantal starters relatief groot in de dorpen. Woonwensen Doorstromers willen over het algemeen een woning met vier kamers. Ook de prijs, oppervlakte, type woning en de aanwezigheid van een tuin zijn belangrijk. De woonbuurt moet vooral veilig, groen en ruim zijn. Ruim de helft van de doorstromers is op zoek naar een koopwoning, een derde wil een huurwoning, de overige doorstromers hebben geen voorkeur. Vooral koopwoningen tussen de en de zijn populair. Huishoudens met een huurwens zoeken vooral een woning tussen de 360 en 650. Edenaren hebben relatief vaak voorkeur voor nieuwbouw of een relatief nieuwe woning gebouwd tussen 1991en nu. Doorstromers zoeken vooral een tussen- of hoekwoning. De vraag naar vrijstaande, twee-onder-één-kap woningen en appartementen (tot 5 woonlagen) is ongeveer gelijk. Doorstromers met een voorkeur voor de dorpen en/of het buitengebied zoeken vooral vrijstaande koopwoningen. Starters willen vaker huren dan kopen en zijn vooral op zoek naar een driekamerwoning in de lagere prijsklassen. Starters vinden een buitenruimte minder belangrijk dan doorstromers. Particulier- en collectief particulier opdrachtgeverschap Een derde van de verhuisgeneigde doorstromers heeft interesse in particulier opdrachtgeverschap. De interesse in collectief particulier opdrachtgeverschap is even groot. Veluwse Poort en Enkaterrein Meer dan de helft van de verhuisgeneigde Edenaren heeft (misschien) interesse in de Veluwse Poort en het Enkaterrein. Geïnteresseerden in de Veluwse Poort en het Enkaterrein hebben iets vaker interesse in hoogbouw- en tussen- / hoekwoningen en iets minder vaak in vrijstaande woningen dan andere verhuisgeneigden. Zorgvoorzieningen Onder senioren is in de nieuwe woning grote behoefte aan hulp in huishouden. Ongeveer de helft van 55+-ers zou wel in een levensloopbestendige woning willen wonen. 6 Woningbehoefte Ede 2011

7 Resultaten woningbehoefte (boven)regionaal De resultaten van deze enquête geven vooral inzicht in de aard van de woonwensen (type gewenste woning etc.) van de mensen die eventueel naar Ede/Veluwse Poort zouden willen verhuizen. Cijfers met betrekking tot de omvang van de (boven)regionale vraag naar wonen in Ede/Veluwse Poort dienen met enige voorzichtigheid te worden behandeld. Verhuizen naar Ede? Of een gebied als de Veluwse Poort? Bijna een tiende van de panelleden wil wel naar de gemeente Ede verhuizen; ruim een kwart misschien. Ouderen hebben relatief vaak interesse om naar Ede te verhuizen. In een gebied als de Veluwse Poort is veel interesse. De mooie omgeving (inclusief bos, groen, natuur, Veluwe) is veruit de belangrijkste reden om eventueel naar Ede te verhuizen. Redenen om niet naar Ede te willen verhuizen zijn vooral: te ver weg, werk en binding met de huidige woonplaats. Hetzelfde geldt voor de Veluwse Poort. Woonwensen Voor de (boven)regionale woningzoekende zijn net als voor de Edese woningzoekende de prijs, het aantal kamers (gemiddeld vier kamers) en de oppervlakte van de woning de belangrijkste kenmerken van de volgende woning. Ten opzichte van de Edese woningzoekende zijn er ook enkele verschillen. De (boven)regionale woningzoekende heeft een iets minder grote voorkeur voor een koopwoning. Zoekt nog meer dan de Edenaar een koopwoning tussen de of een huurwoning tussen de en de interesse in een seniorenwoning is bijna twee keer zo groot. Qua woonomgeving vinden (boven)regionale woningzoekenden met interesse in Ede vooral de nabijheid van natuur/groen, veiligheid, ruimte, rust en zorgvoorzieningen belangrijk. De aanwezigheid van culturele- en uitgaansvoorzieningen worden als minder belangrijk gezien. Wonen in een dorp of het buitengebied is daarnaast populair. Zorgvoorzieningen De interesse is een levensloopbestendige woning onder 55+-ers van buiten Ede is groter dan onder Edese verhuisgeneigde 55+-ers Balans vraag en aanbod Of de verhuiswens ook tot een daadwerkelijke verhuizing leidt hangt onder andere af van het woningaanbod. Het aanbod kan zowel in kwantiteit (hoeveelheid woningen) als in kwaliteit (het soort woning) niet aansluiten op de vraag. Het aanbod van woningen lijkt de komende 5 jaar groter dan de vraag. Maar naast de kwantiteit speelt ook de kwaliteit van het aanbod een rol bij de mogelijkheid / keuze van verhuisgeneigden om uiteindelijk te verhuizen. In de bestaande woningvoorraad (vrijkomend bij verhuizing van doorstromers) is veel aanbod in tussen / hoekwoningen en gestapelde bouw, terwijl er meer vraag is naar vrijstaande / twee-onder-één-kap woningen. Met nieuwbouw in de Veluwse Poort probeert de gemeente extra aantrekkelijk te zijn voor nieuwe bewoners van buiten Ede. De (boven)regionaal interesse in de Veluwse Poort blijkt groter dan de interesse onder deze groep in Ede in het algemeen. Omdat er kwantitatief geen tekort aan woningen lijkt te zijn, kan nieuwbouw de vraag naar bestaande woningen verder laten dalen. Een andere mogelijkheid is dat nieuwbouw de doorstroming belemmert (eigenaren krijgen de huidige woning niet verkocht). 7

8 1.2. Conclusies Woningbehoefte inwoners Ede 1. Edenaren zijn erg tevreden met hun woning. De tevredenheid is het grootst onder bewoners van het buitengebied, koopwoningen en vrijstaande woningen. De kwalitatief goede woningvoorraad blijkt ook uit andere onderzoeken De waardering van de woonomgeving is iets afgenomen ten opzichte van 3 jaar geleden, maar is nog steeds groot. 3. Zowel starters als doorstromers die binnen de gemeente willen verhuizen zijn vooral op Ede-stad georiënteerd. Beide groepen prefereren het stedelijke wonen boven het wonen in één van de dorpen. 4. Edese starters willen net als in de rest van Nederland vaker over grote afstand verhuizen dan doorstromers. Studie is de belangrijkste reden om buiten Ede te gaan wonen. 5. De woonwensen van de meerderheid van de verhuisgeneigde Edenaren zijn realistisch. Slechts een beperkt deel wenst een te dure woning ten opzichte van het huishoudens inkomen. 6. Er is vooral behoefte aan koopwoningen in de prijsklasse , met minimaal 4 kamers. De prijs en het aantal kamers zijn dan ook de kenmerken die het zwaarst wegen in de woningkeuze. Toch is er ook vraag naar huurwoningen, vooral onder starters. Vooral huurwoningen in de prijsklasse zijn in trek. 7. In de dorpen en het buitengebied is vooral vraag naar vrijstaande koopwoningen. In Ede-stad gaat het veel meer om een mix van koop- en huur, en vrijstaande, tussen- / hoekwoningen en gestapelde woningen. 8. De discrepantie tussen vraag en aanbod op de Edese woningmarkt is vooral kwalitatief van aard. Het bestaande aanbod van vooral tussen- / hoekwoningen en gestapelde bouw sluit niet aan bij de vraag, die voor een aanzienlijk deel ook uit vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen bestaat. Daarnaast is het aanbod van koopwoningen tussen de beperkt ten opzichte van de vraag naar dit segment; en laat het aantal huurwoningen in de prijsklasse duidelijk te wensen over. 9. Vanwege het kwalitatieve tekort kan nieuwbouw de vraag naar bestaande (kwalitatief minder goede) woningen doen dalen. Afhankelijk van de regionale vraag zou de prijs van deze bestaande woningen (verder) onder druk kunnen komen te staan of de doorstroom (verder) stagneren. 10. De woningbehoefte in de dorpen is relatief klein ten opzichte van Ede-stad. Toch wil de meerderheid van de verhuisgeneigde doorstromers in de dorpen wel in het eigen dorp blijven wonen. (Boven)regionale vraag 11. De woningmarkt van Ede is een sterke regionale markt. De meeste verhuizingen naar Ede betreffen verhuizingen met de grotere gemeenten in de Regio FoodValley en nabijgelegen gemeenten. 12. Senioren hebben relatief vaak interesse om naar Ede te verhuizen. Een deel ervan betreft retourmigranten, en willen dus terug naar hun roots in Ede. Onder de bovenregionale senioren is relatief veel interesse in levensloopbestendige woningen. 13. De mooie groene omgeving is vooral een reden om in Ede/Veluwse Poort te willen wonen. Wonen in een dorp of het buitengebied is dan ook populair onder de mensen die hier naar toe willen verhuizen. 1 Zie presentatie De toekomst van Ede in de regio, door Koos van Dijken, Nicis, juni Woningbehoefte Ede 2011

9 14. Bovenregionale woonconsumenten met interesse in Ede hechten vooral veel waarde aan veiligheid, ruimte, groen, rust, natuur in hun volgende woonomgeving; culturele en uitgaansvoorzieningen zijn veel minder belangrijk. Voor Ede gaat de aanname van de Atlas voor gemeenten 2 dat de aanwezigheid van culturele voorzieningen een sterke rol speelt in de woonplaatskeuze dus niet op. Veluwse Poort 15. De Veluwse Poort is vooral populair onder Edese starters en jonge doorstromers. Met het stijgen van de leeftijd neemt de interesse af. 16. Ook niet Edenaren hebben interesse in een wijk als Veluwse Poort. De Veluwse Poort heeft een grotere aantrekkingskracht dan de gemeente Ede als woongebied. Daarnaast wil een deel van de bovenregionale woonconsumenten misschien naar een dergelijke wijk verhuizen. Deze twijfelaars zijn dus nog te verleiden. 17. Opvallend is dat in tegenstelling tot de Edenaren de interesse in Veluwse Poort juist toeneemt met de leeftijd. Senioren hoeven vaak geen rekening meer te houden met hun woonlocatie en zijn in toenemende mate footloose. Een verhuizing naar een groene woonwijk in het midden van het land is kennelijk heel aantrekkelijk voor deze doelgroep. 18. Het gewenste type woning in de Veluwse Poort wijkt weinig af van de vraag naar woningen in Ede in het algemeen. tussen- / hoekwoningen zijn het meest in trek. 19. Bovenregionale woonconsumenten zoeken in een wijk als Veluwse Poort vooral koopwoningen in de prijsklasse Daarnaast is er net als in Ede ook zeker behoefte aan woningen tussen de en De vraag in het hoge segment (boven de ) is nihil. Interesse van de bovenregionale woonconsument in huurwoningen is vergelijkbaar met Ede, woningen in de prijsklasse zijn het meest in trek. 20. Voor particulier opdrachtgeverschap is zeker belangstelling, en in nog grotere mate voor collectief particulier opdrachtgeverschap Aanbevelingen 1. Om aan de woonwensen van de verhuisgeneigde Edenaren te voldoen zijn er vooral koopwoningen in de prijsklasse en huurwoningen in de prijsklasse nodig. Bekijk hierbij wel wat de gevolgen zijn van de nieuwe inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen, waardoor op de lange termijn mogelijk ruimte komt in de bestaande voorraad huurwoningen. 2. Zorg in Veluwse Poort voor een gevarieerd aanbod van woningtypen: zowel laag- als middelhoogbouw (< 5 lagen), en zowel tussen- / hoekwoningen als vrijstaande- en tweeonder-één-kapwoningen. 3. Transformeer de bestaande woningvoorraad waar nodig, zodat bewoners tevreden blijven en een te grote uitstroom uit bepaalde wijken (richting de nieuwbouwwijken) wordt voorkomen. 4. Besteed bij het nieuw te bouwen woningaanbod ook aandacht aan vormen van (collectief) particulier opdrachtgeverschap. 5. Bouw in de dorpen op relatief kleine schaal voor de behoefte in het dorp. 2 Atlas voor gemeenten 2010 Samenvatting, conclusies en aanbevelingen 9

10 6. Richt je als gemeente vooral op het behouden en versterken van de sterke punten groen, natuur, veiligheid, rust en in mindere mate op het ontwikkelen van minder sterke punten zoals de culturele- en uitgaansvoorzieningen. Vooral de sterke punten spelen een rol bij de keuze van (boven)regionale woonconsumenten om naar Ede te verhuizen. Breng het groen bijvoorbeeld (nog) meer de stad in. Voorzie de natuur in het buitengebied van Ede daarnaast van voldoende recreatieve voorzieningen waar dit nog niet het geval is. Het is natuurlijk wel van belang als gemeente een bepaald basisniveau van culturele- en uitgaansvoorzieningen te hebben. 7. Leg ook bij de marketing van de Veluwse Poort de nadruk op de kenmerken van de woonomgeving: groen, rustig wonen nabij de natuur. Probeer woonconsumenten buiten Ede hiermee te verleiden. Wees hierbij tegelijk onderscheidend ten opzichte van concurrentieprojecten in de regio, door bijvoorbeeld de unieke ligging naast een intercitystation te benadrukken. Zo kan Veluwse Poort bijvoorbeeld in de markt worden gezet als landelijk woonmilieu in/aan de rand van de stad: waar je het idee hebt landelijk te wonen maar tegelijk alle stedelijke voorzieningen bij de hand hebt. In dergelijke pseudo-plattelandse woonmilieus blijkt ook volgens andere onderzoeken 3 wel degelijk interesse te zijn. 3 Zie bijvoorbeeld Heins (2002), Rurale Woonmilieus in stad en land. 10 Woningbehoefte Ede 2011

11 2. INLEIDING 2.1. Achtergrond van het onderzoek De gemeente Ede wil graag weten hoe de woontevredenheid, verhuisgeneigdheid en woonwensen van haar inwoners eruit ziet. Hiermee kan vervolgens rekening worden gehouden bij het realiseren/aanpassen van het aanbod in Ede-stad en de omringende dorpen. In 2006 is voor het laatst een woningbehoeftenonderzoek uitgevoerd. Om een beeld te krijgen van de huidige woningbehoefte en trends is een nieuw onderzoek nodig. Bovendien heeft zich in de tussenliggende periode een economische crisis ontwikkeld, welke mogelijk van invloed is op de Edese woningbehoefte. Naast de lokale vraag is het interessant om te weten hoe de bovenlokale en bovenregionale vraag eruit ziet. In hoeverre is er behoefte vanuit de regio en de rest van Nederland om in Ede en/of een soortgelijke gemeente in de regio te wonen? Waarom zou men naar Ede willen verhuizen? En wat voor woonwensen hebben deze potentiële bewoners? Dit inzicht is onder andere van belang voor de verdere ontwikkeling en marketing van de Veluwse Poort, aangezien deze toekomstige nieuwbouwwijk wel degelijk de ambitie heeft om ook niet- Edenaren aan te trekken. De afdeling Strategie & Onderzoek heeft in de periode maart september 2011 dit woningbehoeftenonderzoek uitgevoerd Doel- en probleemstelling Doel van het onderzoek is inzicht te krijgen in de woontevredenheid, verhuisgeneigdheid en woonwensen van de inwoners van Ede. Tevens beoogt het onderzoek inzicht te verkrijgen in de behoefte van niet-edenaren om naar Ede te verhuizen en hun bijbehorende woonwensen. De probleemstelling luidt: Hoe ziet de Edese woningbehoefte er de komende jaren uit? In hoeverre is er vraag buiten Ede naar wonen in Ede? En hoe zien de woonwensen van deze potentiële bewoners van Ede eruit? Hierbij is onderscheid gemaakt in de volgende onderzoeksvragen: Hoe is de woontevredenheid van de inwoners van Ede? In hoeverre hebben de inwoners verhuisplannen? Wat zijn de woonwensen van deze verhuisgeneigde inwoners? Welke doorstroming treedt op bij realisering van de woonwensen? In hoeverre hebben huishoudens buiten Ede behoefte om naar Ede te verhuizen? Wat zijn de redenen om wel/niet naar Ede te willen verhuizen? Wat zijn de woonwensen van deze potentiële bewoners? 2.3. Methoden van onderzoek Vooronderzoek In de literatuurverkenning is gekeken wat er al bekend is over de Edese woningmarkt. Bestaande literatuur heeft S&O op een rij gezet. Daarnaast is de verhuisdynamiek tussen wijken in beeld gebracht. Welke migratiestromen zijn er aanwezig binnen de gemeente Ede? Aan de hand van GBA-gegevens is gekeken van en naar welke wijken in Ede de afgelopen tien jaar is verhuisd. Samenvatting, conclusies en aanbevelingen 5

12 Enquête onder inwoners Om de woningbehoefte van de Edenaren te achterhalen is een enquête gehouden onder de inwoners. Onderzoekspopulatie en steekproef De onderzoekspopulatie bestaat uit inwoners van de gemeente Ede van 18 jaar en ouder. Uit de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) is naar wijk gestratificeerde steekproef getrokken. Het gaat om 13 CBS-wijken, waarbij Veldhuizen A en B als aparte wijken zijn beschouwd. In totaal hebben 5679 inwoners een uitnodiging voor het onderzoek ontvangen. Wijze van enquêteren Inwoners die in de steekproef zaten ontvingen in juni 2011 een aankondigingsbrief. In de brief stond een code en wachtwoord waarmee zij de vragenlijst op internet konden invullen. Indien gewenst ontvingen de inwoners een papieren vragenlijst. Na een week verstuurden we een herinneringsbrief. De inwoners die circa twee weken na de eerste brief nog niet hadden meegedaan, zijn telefonisch benaderd door veldwerkbureau Dimensus. Vragenlijst De vragenlijst bestaat uit 50 vragen. De volgende onderwerpen zijn aan de orde gekomen: woonsituatie tevredenheid met de woning tevredenheid met de woonomgeving verhuizingen afgelopen 5 jaar verhuisplannen binnen 5 jaar verhuisredenen redenen om niet te verhuizen kenmerken gewenste woning kenmerken gewenste woonomgeving zoekacties achtergrondkenmerken In de vragenlijst is extra aandacht besteed aan de hardheid van de woonwensen. Aangesloten is bij de vraagstelling van de techniek van de beslissingstabellen, waarbij onderscheid is gemaakt in harde, vervangbare en zachte woonvoorkeuren. Door te vragen welke kenmerken de verhuisgeneigde respondent belangrijk vindt bij de volgende woning en woonomgeving en vooral hoe belangrijk men deze kenmerken vindt, is een dieper inzicht verkregen in de woonwensen. Voor de complete vragenlijst zie bijlage. Respons Van de 5679 inwoners die zijn benaderd, hebben er 2365 meegewerkt; een respons van 42%. Dit is voldoende om representatieve uitspraken te kunnen doen inwoners hebben de vragenlijst via internet ingevuld (50% van het aantal respondenten). Daarnaast hebben 1024 inwoners meegedaan na een telefonische benadering (43%) en 157 respondenten (7%) hebben een papieren vragenlijst aangevraagd en ingevuld. In tabel 2.1 is de verdeling van de respons naar wijk en dorp weergegeven. Uit alle wijken en dorpen heeft een vergelijkbaar aantal respondenten meegedaan. Echter, niet alle wijken en dorpen zijn even groot. Om representatieve uitspraken voor de gemeente Ede te kunnen doen, is een weging toegepast. Hierbij is ook gecorrigeerd voor leeftijd en geslacht. De behaalde respons is iets lager dan beoogd, maar voldoende om betrouwbare uitspraken te doen op zowel het niveau van de gemeente, als het niveau van de wijken en dorpen. 6 Woningbehoefte Ede 2011

13 Tabel 2.1 Respons per wijk Populatie 18 jaar en ouder* Beoogd aantal respondenten Aantal aangeschreven respondenten Respons Respons % Deelgebied Aantal Aantal Aantal Aantal % Ede-Oost/Centrum % Ede-West % Ede-Veldhuizen A % Ede-Veldhuizen B % Kernhem % Ede-Oudzuid % Maandereng % Rietkampen / bedrijventerreinen % Buitengebied Ede % Bennekom % Lunteren % Ederveen / De Klomp % Harskamp / Wekerom / Otterlo % Onbekend Totaal % *Populatie , bron: GBA gemeente Ede Enquête (boven)regionale vraag Naast een enquête onder de inwoners is een enquête gehouden onder niet-edenaren. Hierbij is gebruik gemaakt van het online consumentenpanel van Panelclix. Dit (landelijke) panel heeft een zodanige omvang, dat een voorselectie kon plaatsvinden. De panelleden kregen bijvoorbeeld de vraag voorgelegd of men plannen heeft de komende vijf jaar te verhuizen en of men naar Ede en/of de Veluwse Poort zou willen verhuizen. Zo zijn de potentiële bewoners van Ede geselecteerd, welke vervolgens een uitgebreide vragenlijst kregen. Aan de online-enquête hebben 636 respondenten meegedaan. Aangezien de verwachting is dat vooral bewoners van de regio (provincie Gelderland en Utrecht) en de provincies Noord- Holland, Zuid-Holland en Flevoland eventueel naar Ede willen verhuizen is de online vragenlijst uitgezet onder mensen woonachtig in deze provincies. De resultaten van deze enquête geven vooral inzicht in de aard van de woonwensen (type gewenste woning etc.) van de mensen die eventueel naar Ede/Veluwse Poort zouden willen verhuizen. Cijfers met betrekking tot de omvang van de (boven)regionale vraag naar wonen in Ede/Veluwse Poort dienen met enige voorzichtigheid te worden behandeld Opzet rapportage Hoofdstuk 3 omvat de resultaten van de literatuurverkenning. Wat is er al bekend over de Edese woningmarkt? Ook gaan we in op trends op de woningmarkt. Hoofdstuk 4 geeft een samenvatting weer van de dynamiek tussen wijken. Welke migratiestromen zijn er aanwezig binnen Ede? Hoofdstuk 5 gaat in op de lokale woningbehoefte. Wat is de waardering van de huidige woning en woonomgeving? In hoeverre zijn de Edenaren verhuisgeneigd? En wat zijn de woonwensen van de verhuisgeneigde inwoners? Vervolgens staat in hoofdstuk 6 de bovenregionale en regionale woningbehoefte centraal. Het betreft de resultaten van de enquête onder het landelijke online panel. In hoofdstuk 7 zetten we vraag en aanbod tegen elkaar af. Samenvatting, conclusies en aanbevelingen 7

14

15 3. LITERATUURVERKENNING 3.1. Inleiding Wat is er al bekend over de Edese woningmarkt? Dit hoofdstuk beschrijft eerst de kenmerken van Ede. Wie wonen er? En hoe ziet de woningvoorraad eruit? Vervolgens gaan we aan de hand van bestaande onderzoeken in op hoe de bewoners van Ede hun woonsituatie beleven. Ten slotte komen trends die spelen op de woningmarkt aan bod Wie wonen er in Ede? Leeftijdsgroepen In Ede is sprake van een oververtegenwoordiging van jongeren in de leeftijdscategorieën 0 t/m 24 jaar. De leeftijdscategorieën 25 t/m 74 jaar zijn daarentegen ondervertegenwoordigd ten opzichte van het landelijk gemiddelde. De leeftijdsgroep 75 jaar en ouder is in omvang vergelijkbaar met de rest van Nederland 4. De relatief jonge bevolking geldt voor de gehele regio FoodValley 5. Huishoudensamenstelling Het aandeel alleenstaanden is relatief laag in vergelijking met de rest van Nederland. In Ede wonen verder relatief veel paren met kinderen en veel stellen zonder kinderen. Het aandeel eenoudergezinnen ligt onder het landelijk gemiddelde 6. Etniciteit In Ede wonen iets minder niet-westerse allochtonen, dan gemiddeld in Nederland: 7,4% tegen 11,4% landelijk. Het aandeel allochtonen in Ede ligt boven het provinciaal gemiddelde van 6,6% 7. Opleidingsniveau Het opleidingsniveau van de potentiële beroepsbevolking lag in Ede in 2010 rond het Nederlands gemiddelde. Ruim 30% had uitsluitend LBO of langer onderwijs genoten, 43% MBO of middelbaar onderwijs en 26% heeft HBO of wetenschappelijk onderwijs gevolgd. Het aandeel hoger opgeleiden blijft in Ede iets achter bij het landelijke gemiddelde 8. Inkomen Het gemiddeld besteedbaar inkomen per particulier huishouden (excl. studenten) 9 lag in 2008 op Daarmee ligt het boven het landelijk gemiddelde van per jaar 10. Werk en uitkeringen 73% van de potentiële beroepsbevolking (alle inwoners tussen de 15 en 65 jaar) in Ede heeft een betaalde baan. 10% ontvangt een uitkering (arbeidsongeschiktheid, ww- of bijstandsuitkering).in Nederland werkt gemiddeld 2% minder van de beroepsbevolking en krijgt 2% meer een uitkering CBS Statline, Vastgoedmonitor Food Valley CBS Statline, CBS Statline, CBS Statline, Het besteedbaar inkomen bestaat uit het bruto-inkomen verminderd met, betaalde inkomensoverdrachten, premies inkomensverzekeringen, premies ziektekostenverzekeringen en belastingen op inkomen en vermogen. 10 CBS Statline, 2008, Ede 11 CBS Statline, 2007, Ede Literatuurverkenning 9

16 3.3. Woningvoorraad Ede De woningvoorraad van Ede omvatte in woningen 12 en bestond voor ongeveer 30% uit huur- en 70% uit koopwoningen. In Gelderland en Nederland als geheel ligt het percentage huurwoningen boven de 40% 13. Ede heeft vooral een relatief klein aandeel sociale huurwoningen in bezit van een woningcorporatie. 23% van de woningvoorraad in Ede is in bezit van een woningcorporatie, tegenover 32% in Nederland. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Ede is sinds 2009 gedaald, maar ligt met ruim boven het landelijke gemiddelde van en het gemiddelde van Gelderland In Ede is circa 42% van de woningvoorraad is hoek- of tussenwoningen, gevolgd door vrijstaande of twee-onder-één-kapwoningen (29%) en appartementen (27%). Ten opzichte van de rest van Nederland is de woningvoorraad naar woonvorm vergelijkbaar. In vergelijking met Gelderland zijn er iets minder vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen en iets meer flats. Het aandeel gestapelde woningen is opvallend laag voor een gemeente van dergelijke omvang 14. Naar verwachting zal het aantal woningen in 2020 toenemen tot ruim en in 2040 tot ruim (zie tabel 3.1). De NVM verwacht voor 2011 dat het aantal verkochte woningen gelijk blijft aan 2010, maar dat de prijzen verder zullen dalen, vooral die van appartementen. Tabel 3.1 Prognose ontwikkeling woningvoorraad Ede Jaar Aantal woningen Bron: Primos, ABF Research, 2010 Afzet nieuwbouw Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is in Ede de afgelopen jaren sterk afgenomen. Na een flinke terugval in het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2008, steeg het aantal opleveringen in 2009 tot 540 woningen. De gemiddelde vrij- op- naamprijs van een nieuwbouwwoning in Ede bedroeg in Onder andere door de aanleg van grote nieuwbouwlocaties als het Enka-terrein en Kernhem is het woningaanbod in Ede hoog. Sinds 2009 is het aanbod van nieuwbouwwoningen met ruim 10% toegenomen, terwijl dat percentage landelijk op 4% lag 16. Aantal verkochte woningen Ede Voor de economische crisis werden er ongeveer 350 woningen per kwartaal verkocht. Sinds 2008 is het aantal verkochte woningen gedaald naar minder dan 200 woningen per kwartaal. In het vierde kwartaal van 2010 werden in Ede in totaal 172 woningen verkocht, waarvan 46 appartementen, 45 tussenwoningen, 39 vrijstaande woningen, 23 twee-onder-één-kappers en 20 geschakelde woningen 17. Een vergelijkbare ontwikkeling is zichtbaar in de regio FoodValley Woning kartotheek Ede, Gemeente Ede CBS, statline, Vastgoedmonitor FoodValley Omgevingsrapport Ede, derde kwartaal Woningmarkt Ede 2010, Van de Bunt Makelaars, NVM 17 NVM kwartaalcijfers, Vastgoedmonitor FoodValley Woningbehoefte Ede 2011

17 Gemiddelde transactieprijzen Op de top van de markt in 2006 kostte een woning in Ede gemiddeld Sindsdien zijn de prijzen gedaald. De gemiddelde prijs voor een woning in Ede lag in het derde kwartaal van 2010 op Appartementen waren met gemiddeld het goedkoopst en vrijstaande woningen met het duurst. De gemiddelde vierkante meterprijs lag in het derde kwartaal van 2010 op Deze vierkante meterprijzen verschillen binnen de regio (van bijvoorbeeld in Wageningen tot in Barneveld) Wie willen verhuizen binnen en naar Ede? Woningzoekenden sociale huurwoningen Veruit het merendeel van de ingeschreven woningzoekenden op Woningnet is alleenstaand (53%), gevolgd door samenwonend (26%) en gezinnen (21%). In Ede staan iets vaker dan in andere WERV-gemeenten gezinnen ingeschreven. Verder valt op dat 41% van de ingeschreven woningzoekenden een inkomen heeft tot % heeft een inkomen tussen en , 14% een inkomen tussen en en 20% heeft een hoger inkomen bij inschrijving 21. De inkomens zijn opgegeven bij inschrijving, bij een woningtoewijzing wordt het inkomen pas getoetst. Het aantal ingeschreven woningzoekenden in de WERV-regio is in de loop van 2009 en 2010 met ruim 15% gestegen 22. De vraag naar sociale huurwoningen bestaat voor 40% uit jongeren onder de 27 jaar, voor 40% uit 27 tot 55 jarigen en 20% is ouder dan 55 jaar. Regionale vraag Uit een marktanalyse van Companen uit 2004 blijkt dat de vraag grotendeels uit de eigen regio komt. Geïnteresseerden buiten de gemeente Ede komen vooral uit nabijgelegen gemeenten 23. In de nieuwbouwwijken Ede-Oost en Kernhem bijvoorbeeld is vooral in de eigen woningbehoefte van de gemeente Ede voorzien, echter er zijn ook mensen vanuit de WERV-regio op zoek naar een woning zonder sterk aan een van de gemeenten gebonden te zijn. Zij zoeken vooral naar bepaalde woonmilieus. Het is daarbij van minder belang waar zij die binnen de regio vinden, bijvoorbeeld omdat zij (deels) vanuit huis werken of omdat ze niet meer aan het arbeidsproces deelnemen (mobiele senioren) 24. Keuze voor Ede als vestigingsplaats De aantrekkingskracht van Ede wordt volgens de Atlas voor gemeenten voor een groot deel bepaald door de grote beschikbaarheid van banen in Ede en de regio. Ede is een centraal gelegen en goed bereikbare woongemeente van waaruit mensen aan hun carrière kunnen werken. De centrale ligging in het centrum van het land aan autowegen en openbaar vervoer biedt ook mogelijkheden voor mensen die om andere redenen graag centraal willen wonen. Verder wordt de aantrekkingskracht van Ede vooral bepaald door de bereikbaarheid van natuurgebieden (zie tabel 3.2) en de leefbaarheid. Een andere, nog niet eerder genoemde reden, ligt mogelijk in de historische binding met de gemeente. Men is er geboren, heeft er familie en heeft er in de loop der jaren een sociaal netwerk opgebouwd. Dat maakt de vestiging in Ede aantrekkelijk, al dan niet na een periode van vertrek vanwege studie of werk 25. Het benedengemiddelde voorzieningenniveau van Ede heeft volgens de Atlas voor gemeenten een grote dempende werking op de aantrekkingskracht van de gemeente NVM kwartaalcijfers, Vastgoedmonitor Evaluatie Woonruimteverdeling WERV-regio, Woningnet, WERV Kwartaalrapportage Zie ook Omgevingsrapport Ede 3 e kwartaal, NVM, Ede in Beeld, gemeente Ede, Stadsfoto Ede, Atlas voor de gemeenten, Stadsfoto Ede, Atlas voor de gemeenten, 2010 Literatuurverkenning 11

18 Tabel 3.2 Het woonklimaat van Ede Stimulerende werking op aantrekkingskracht Economie (banen) Woonomgeving (natuur) Leefbaarheidssituatie (mate van overlast en onveiligheid) Bron: Stadsfoto Ede, 2010 Dempende werking op aantrekkingskracht Woonomgeving (voorzieningen) Woonomgeving (gentrification) Universiteitsstad Ook uit het Citymarketing-onderzoek van de gemeente Ede 27 blijkt dat natuur, de centrale ligging en bereikbaarheid en het aantrekkelijke woonklimaat een belangrijk onderdeel uit maken van de aantrekkingskracht van Ede als woongemeente (Figuur 3.1). Deze sterke punten worden vaak als reden genoemd om naar Ede te willen verhuizen. Figuur 3.1 SWOT-analyse voor het wonen STERKTES - natuur - bereikbaarheid - centrale ligging - aantrekkelijk woonklimaat - goed pakket basisvoorzieningen - veel werkgelegenheid KANSEN - mooie natuurlijke omgeving - nieuwe woonwijken - vergrijzing ZWAKTES - saai / geen uitstraling - geen gezellig centrum - ontbreken kwaliteitswinkels- en horeca - weinig sociale huurwoningen BEDREIGINGEN - slecht imago - lastig hoogopgeleiden + creatieven aan te trekken - concurrentie andere steden Bron: S&O gemeente Ede Trends op de woningmarkt Bevolkingsgroei De bevolking van Ede groeit naar verwachting tot in Het aantal jongeren neemt iets af, het aantal ouderen toe. Figuur 3.2 Ontwikkeling bevolking gemeente Ede tot 2025 Leeftijd jaar jaar plus Totaal Bron: S&O gemeente Ede Ede in beeld 2009, Gemeente Ede 12 Woningbehoefte Ede 2011

19 Vergrijzing en ontgroening Conform de landelijke ontwikkelingen is er ook in Ede tot 2020 sprake van een verdere geringe ontgroening en vergrijzing van de bevolking. Het aandeel jongeren van de totale Edese bevolking zal tot 2020 licht afnemen van 24% in 2011 tot 22% in 2020 (een afname van ongeveer 700 jongeren). Het aandeel 65-+ers neemt toe van 15% in 2011 naar 18% in 2020 (een toename van ongeveer senioren). De vergrijzing zet zich ook daarna verder voort. Wel is de prognose dat de Ede en de FoodValley minder vergrijzen dan Nederland als geheel 28. Economische recessie Door de economische crisis stellen veel huishoudens een verhuizing uit. Vaak wordt de huidige woning eerst verkocht voordat een nieuwe woning wordt aangekocht. Daarnaast zijn hypotheekverstrekkers voorzichtiger geworden met het afgeven van leningen. Hierdoor stagneert de doorstroming op de woningmarkt nog verder 29. Inkomensgrens sociale huurwoningen De Nederlandse regering heeft onder druk van de Europese Commissie besloten dat woningcorporaties met ingang van 1 oktober % van hun vrijgekomen sociale woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot De verwachting is dat het voor huishoudens met een inkomen net boven deze grens moeilijk is een geschikt alternatief te vinden in de koop- of vrije huursector. Nieuwbouwplannen De komende jaren is het de ambitie om gemiddeld 500 woningen per jaar te realiseren. Het grootste deel van de nieuwbouw komt op de vier grootste nieuwbouwlocaties in de gemeente; Veluwse Poort, Kernhem B, Het Nieuwe Landgoed en Veldhuizen A. 28 Vastgoedmonitor FoodValley NVM kwartaalcijfers (2009/3-4, 2010/1, 2010/3) en prognose, Literatuurverkenning 13

20

21 4. VERHUISDYNAMIEK TUSSEN WIJKEN 4.1. Inleiding Welke migratiestromen zijn er aanwezig binnen de gemeente Ede? Aan de hand van GBAgegevens is op een rij gezet van en naar welke wijken in Ede de afgelopen tien jaar is verhuisd. Dit hoofdstuk bevat een samenvatting van de resultaten. Een uitgebreide analyse is te vinden in de bijlage Verhuisdynamiek Ede In de gemeente Ede zijn in de periode in totaal binnenlandse verhuizingen 30 geweest. Dit betrof vestigingen en vertrekken: verhuizingen tussen gemeenten en binnenverhuizingen 31 : verhuizingen binnen de gemeente Ede. Het aantal verhuisbewegingen gaat over personen. In hoofdstuk 5, 6 en 7 zijn onder andere de verhuiswensen van doorstromers beschreven, hierbij gaat het om huishoudens in plaats van personen. In Ede wonen gemiddeld 2,43 personen per huishouden. In Gelderland is de gemiddelde huishoudensgrootte 2,30 en in Nederland 2,22. Vestigingen en vertrek naar en van de gemeente Ede De meeste binnenlandse migratiebewegingen vinden plaats met de grotere gemeenten uit de Regio FoodValley: Wageningen, Veenendaal en Barneveld. Ongeveer 22% van het totaal aantal vestigingen in 2010 komt hier vandaan. Ook tussen Ede en de nabijgelegen grote steden vinden veel verhuisbewegingen plaats: 15% van de vestigers in 2010 kwam uit Arnhem, Utrecht, Apeldoorn, Amsterdam, Amersfoort en Nijmegen. Gevolgd door de kleinere dorpen uit de regio FoodValley: Rhenen, Nijkerk, Scherpenzeel en ook de grotere steden die op grotere afstand liggen: Den Haag, Rotterdam en Groningen. Op provinciaal niveau blijkt dat vestigingen in Ede in de periode voor 40% uit Gelderland afkomstig waren, voor 22% uit de provincie Utrecht en 13% uit Zuid-Holland. Ede had in deze periode een positief vestigingssaldo met de Randstad van 2%. Ook de markt voor sociale huur is sterk regionaal georiënteerd. Van alle verhuringen via het aanbod- en lotingmodel is in % binnen de eigen gemeente verhuisd. Ruim 15% verhuisde binnen de WERV-regio en nog eens 10% was afkomstig uit een andere gemeente. Van alle WERV-gemeenten verhuizen huurders uit Ede het vaakst binnen de eigen gemeentegrenzen Binnenlandse verhuizingen betreffen intergemeentelijke verhuizingen: verhuizingen tussen gemeenten en binnenverhuizingen: verhuizingen binnen een gemeente 31 Een binnenverhuizing kan bijvoorbeeld een verhuizing zijn van een straat in Ede-Oost naar een andere straat in Ede-Oost: een verhuizing binnen de eigen wijk. Een binnenverhuizing kan ook een verhuizing zijn van Lunteren naar Kernhem, of van Ede-Veldhuizen naar Ederveen. 32 Stadsfoto Ede 2010 Verhuisdynamiek tussen wijken 15

22 Vestigingen en vertrek naar leeftijdsgroep Voor de gemeente Ede geldt dat de meeste verhuisdynamiek plaats vindt in de groep van jaar. Figuur 4.1 Vestigingen en vertrekken naar leeftijd, gemeente Ede Leeftijd Vestigingen Vertrekken Vestigingssaldo 0-14 jaar jaar jaar jaar jaar jaar en ouder Totaal (personen) Bron: GBA Gemeente Ede, 2011 In de periode van waren in de gemeente in totaal vestigingen en vertrekken. De helft van de vestigingen en vertrekken betrof de groep van 15 tot 29 jaar. Dit is de groep die verhuist voor studie en werk of het starten van een huishouden. In de groep van jarigen was er een positief vestigingssaldo van 490: er waren 490 meer vestigingen dan vertrekken). In de groep van 20 tot 29 jaar was er een groot negatief vestigingssaldo van ongeveer Binnenverhuizingen binnen de gemeente Ede Van 2001 tot 2010 zijn er in totaal binnenverhuizingen geweest: verhuizingen van een wijk / dorp naar een andere wijk / dorp binnen de gemeente Ede. Vanuit Ede-stad waren er in totaal binnenverhuizingen, vanuit de dorpen Van de binnenverhuizingen uit Ede-stad was 10% richting de dorpen, 90% betrof een verhuizing binnen Ede-stad. Van de verhuizingen uit de dorpen zijn er 5020 naar Ede-stad (bijna 30%) en 70% naar een buitendorp. Er is veel uitwisseling tussen Ede-stad, Bennekom en Lunteren. Van de inkomende verhuizingen in Bennekom en Lunteren komen er veel uit Ede-stad en veel minder uit de overige dorpen. Ditzelfde geldt voor de uitgaande verhuizingen. 16 Woningbehoefte Ede 2011

23 5. RESULTATEN ENQUÊTE WONINGBEHOEFTE INWONERS EDE 5.1. Inleiding In dit hoofdstuk staat de woningbehoefte van de Edenaren centraal. Het betreft de resultaten van de enquête onder de inwoners. Hoe is de woontevredenheid van de inwoners van Ede? In hoeverre hebben de inwoners verhuisplannen? Wat zijn de woonwensen van deze verhuisgeneigde inwoners? Welke doorstroming treedt op bij realisering van de woonwensen? 5.2. Woontevredenheid Tevredenheid met de woning De inwoners geven gemiddeld een 8,0 als rapportcijfer voor hun woning (in 2005 en 2008 respectievelijk een 8,0 en 8,1 33 ). Driekwart van de Edenaren waardeert hun woning met een 8 of hoger. Ontevreden bewoners zijn er nauwelijks: slechts 2% geeft een rapportcijfer 5 of lager. Het gemiddelde rapportcijfer is iets hoger dan van andere middelgrote gemeenten in de regio (bijvoorbeeld Amersfoort 7,8 34 en Deventer 7,7 35 in 2009). Dit heeft mogelijk te maken met het omvangrijke buitengebied in Ede en het relatief grote aantal koopwoningen. Inwoners van de dorpen zijn namelijk vaker tevreden dan inwoners van Ede-stad (respectievelijk 8,2 en 7,9 als gemiddeld rapportcijfer). Daarnaast geven kopers een hoger rapportcijfer dan huurders (respectievelijk 8,1 en 7,3). Bewoners van vrijstaande woningen zijn het meest tevreden (8,4 als gemiddeld rapportcijfer); en studenten en bewoners van hoogbouw zijn het minst tevreden (respectievelijk 6,8 en 7,2 als gemiddeld rapportcijfer). Ruim 90% van de inwoners vindt de indeling van de woning geschikt. Volgens ruim 80% is de woning groot genoeg; 9% vindt de woning te klein. 84% vindt de woning goed onderhouden; 7% vindt dat de woning slecht is onderhouden. 90% meent dat de woning een goede sfeer uit ademt (figuur 5.1). Figuur 5.1 Tevredenheid met de woning (n=2377) De w oning w aarin ik w oon, ademt een goede sfeer. 90% 5% 3% De w oning w aarin ik w oon, is slecht onderhouden. 7% 7% 84% De w oning w aarin ik w oon, is te klein. 9% 9% 81% De indeling van de w oning w aarin ik w oon, is geschikt. 92% 4% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% (helemaal) mee eens niet eens / niet oneens (helemaal) mee oneens weet niet / geen mening Bron: enquête WBO onder inwoners Bron: Inwoners aan het woord 2005 en Bron: Stadspeiling 2009: 35 Bron: Staat van Deventer 2009: Resultaten enquête woningbehoefte inwoners Ede 17

24 Tevredenheid met de woonomgeving De woonomgeving wordt gemiddeld met een rapportcijfer 7,4 gewaardeerd (in 2005 en 2008 respectievelijk een 7,6 en 7,7 36 ). Bijna de helft van de inwoners geeft een 8 of hoger als rapportcijfer. 6% geeft de woonomgeving een onvoldoende (5 of lager). De waardering voor de woonomgeving is vergelijkbaar met andere middelgrote gemeenten in de regio: Amersfoort 7,3 37 en Deventer 7,4 38 in In Nederland is de waardering voor de woonomgeving in de G18 aandachtswijken aanzienlijk lager 39, in andere wijken niet. Inwoners van de dorpen zijn het meest tevreden met de woonomgeving (rapportcijfer 7,9). Inwoners in Veldhuizen A en Ede-Oudzuid zijn het minst tevreden (respectievelijk een rapportcijfer 6,1 en 6,7). Ruim 70% van de inwoners vindt de bebouwing van de buurt aantrekkelijk. Net als in 2006 geeft slechts 4% aan het vervelend te vinden in deze buurt te wonen. 1 op de 8 inwoners geeft aan uit de buurt te willen verhuizen, als het mogelijk is. 85% voelt zicht thuis in de buurt; 6% niet. Figuur 5.2 Tevredenheid met de woonomgeving (n=2377) Ik voel m ij thuis in deze buurt. 85% 8% 6% In deze buurt gaat men op een prettige manier met elkaar om. 77% 14 % 6% De bebouw ing in deze buurt is aantrekkelijk. 72% 14 % 13 % Ik woon in een gezellige buurt met veel saamhorigheid. 51% 28% 17 % Mensen kennen elkaar in deze buurt nauw elijks. 19 % 20% 59% Als het m ogelijk is, ga ik uit deze buurt verhuizen. 13 % 9% 76% Het is vervelend om in deze buurt te w onen. 4% 7% 88% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% (helemaal) mee eens niet eens / niet oneens (helemaal) mee oneens weet niet / geen mening Bron: enquête WBO onder inwoners Score sociale cohesie Prettig wonen heeft niet alleen te maken met de woning en de directe woonomgeving. Het hangt ook samen met hoe inwoners hun medebewoners ervaren. Dit wordt vaak aangeduid met het begrip sociale cohesie. Kent men elkaar? Voelt men zich thuis bij elkaar? Hoe gaat men met elkaar om? 36 Bron: Inwoners aan het woord 2005 en Bron: Stadspeiling 2009: 38 Bron: Staat van Deventer 2009: 39 Bron: Het wonen overwogen, WoONonderzoek Woningbehoefte Ede 2011

25 Om hier zicht op te krijgen zijn vier stellingen voorgelegd. Ik voel me thuis in deze buurt In deze buurt gaat men op een prettige manier met elkaar om Ik woon in een gezellige buurt met veel saamhorigheid Mensen kennen elkaar nauwelijks De antwoorden op de stellingen zijn vervolgens verwerkt in 1 score per respondent. De score kan zijn 0 (zeer ontevreden over de buurtbewoners) of 10 (zeer tevreden over de buurtbewoners). Inwoners geven hun buurtbewoners een 6,9 (in 2006 een 6,3). Driekwart of meer van de inwoners voelt zich thuis in de buurt en is van mening dat men op een prettige manier met elkaar omgaat. De helft van de Edenaren vindt de buurt waarin hij/zij woont gezellig. Volgens een vijfde van de inwoners kennen de mensen in de buurt elkaar nauwelijks Verhuiswens In dit onderzoek is een onderscheid gemaakt tussen verhuiswens en verhuisgeneigdheid. Van een verhuiswens is sprake als respondenten hebben aangegeven (eventueel) binnen 5 jaar te willen verhuizen. 36% van de respondenten geeft aan eventueel binnen 5 jaar te willen verhuizen. In Ede-stad is de verhuiswens het grootst: 39% wil binnen 5 jaar verhuizen (in 2006 was dit nog 52%); in de dorpen wil 31% binnen 5 jaar verhuizen. 64% van de inwoners van de gemeente Ede wil binnen 5 jaar beslist niet verhuizen. Reden voor het niet willen verhuizen is vooral dat men tevreden is met de huidige woning (84%). 50% is tevreden met de eigen woonomgeving. 11% wil niet weg uit de buurt. 4% woont nog niet zo lang op de huidige locatie. 8% ziet door externe factoren verhuizen niet zitten: woningmarkt is ongunstig, verhuizen kost te veel en ik kan (waarschijnlijk) geen geschikte woning vinden Verhuisgeneigdheid Het uitspreken van een verhuiswens is iets anders dan het hebben van verhuisplannen. Ruim een derde van de respondenten zou (eventueel) willen verhuizen, echter ongeveer 16% is daadwerkelijk verhuisgeneigd. Verhuisgeneigd is in dit onderzoek de groep die heeft aangegeven: Misschien of beslist te willen verhuizen, binnen 2 jaar; Beslist te willen verhuizen binnen nu en 5 jaar; Zeker gaat verhuizen omdat zij al een andere woonruimte hebben gevonden. Er is een groot verschil in de verhuisgeneigdheid tussen thuiswonenden en zelfstandig wonenden. Daarom is er hierna onderscheid gemaakt tussen starters 40 en doorstromers. Starters zijn alle inwoners van 18 jaar en ouder die op dit moment bij hun ouder(s) of verzorger(s) wonen en verhuisgeneigd zijn. Doorstromers zijn alle zelfstandig wonende huishoudens die verhuisgeneigd zijn. 40 Bewoners van tijdelijke verhuur of wonend op een recreatiepark zijn in dit onderzoek niet meegenomen als starters. Resultaten enquête woningbehoefte inwoners Ede 19