Gebiedsvisie Landelijk Capelle s-gravenweteringpark - 16 maart 2017 CONCEPT

Transcriptie

1 Gebiedsvisie Landelijk Capelle s-gravenweteringpark - 16 maart 2017 CONCEPT

2 1 Welkom en inleiding Gerdien Boersma, projectleider bij de gemeente Capelle aan den IJssel, dankt iedereen voor de komst naar het sportpark Sparta. Vanavond zijn bewoners aanwezig van de Bermweg, s-gravenweg en Kanaalweg. In december 2016 heeft de gemeenteraad het koersdocument vastgesteld voor de Gebiedsvisie Landelijk Capelle. Voor s-gravenweteringpark staat in het koersdocument de denkrichting voor circa 60 woningen in een groen en gevarieerd woonmilieu met doorzichten naar het landschap. De herontwikkeling van s-gravenweteringpark kan een bijdrage leveren aan de gewenste verbetering van de uitstraling van de Kanaalweg, zoals beschreven in het koersdocument. Om de Kanaalweg een verdere kwaliteitsimpuls te geven is de denkrichting om het aantal parkeerplaatsen langs de Kanaalweg te verplaatsen naar alternatieve parkeerterreinen in de directe omgeving. Bij de herontwikkeling van s-gravenweteringpark wordt een ontsluiting gerealiseerd op de Kanaalweg. Deze ontsluiting komt in de buurt van de huidige ontsluitingsweg richting het IJsselcollege, maar de precieze locatie is nog niet bepaald. Met deze ontsluitingsweg kan een slimme combinatie gemaakt worden met het compenseren van langsparkeerplekken aan de Kanaalweg. Schets Kanaalweg inclusief mogelijke ontsluiting richting s-gravenweteringpark In de vorige bijeenkomst van 30 januari 2017 is besproken hoe de vastgestelde denkrichting verder uitgewerkt kan worden. Toen zijn de volgende opmerkingen en suggesties besproken: Let op verkeersafwikkeling in relatie tot Kanaalweg; Let op doorzichten (vanuit s-gravenweg en Bermweg); Gebied niet verstedelijken, bebouwing vooral op locatie van het huidige IJsselcollege realiseren; Gebied toegankelijk maken; Behoud slagen en terugbrengen oude slagen; Zoveel mogelijk behouden van de huidige groenstructuur; Getrapte bouwhoogte vanaf golfterrein naar Kanaalweg; Gepaste hoogte nieuwbouw. Na deze bijeenkomst heeft de gemeente gewerkt aan diverse ruimtelijke modellen. Gerdien Boersma benadrukt dat er vele ruimtelijke modellen mogelijk zijn en er in het gebiedspaspoort geen model wordt opgenomen. In het gebiedspaspoort komt een kaart van de locatie met daarbij een aanduiding van het bouwvlak en openbare ruimte en spelregels die ervoor zorgen dat er een ontwikkeling komt die past in de omgeving. De ruimtelijke modellen helpen tijdens de bijeenkomst om de gewenste spelregels met elkaar te bepalen omdat middels deze modellen de ruimtelijke effecten van spelregels beter in beeld gebracht worden. 2

3 2 De ontwikkelscenario s Er zijn na de vorige bijeenkomst op 30 januari 2017 diverse schetsen gemaakt. Deze schetsen zijn ook in een 3D-model geplaatst. Deze modellen laten geen werkelijkheid zien, maar geven een beter beeld dan de plattegronden. Met een 3D-model wordt beter inzichtelijk wat bepaalde spelregels over afstanden, hoogten en dergelijke betekenen. Hiermee kan beter gezamenlijk bepaald worden welke spelregels wenselijk zijn om vast te leggen voor het toekomstige bouwplan. In de modellen kan ook de bezonning worden aangezet, zodat te zien is hoe de schaduwwerking is. In het model zijn de hoogteverschillen in beeld gebracht waarover ook in vorige bijeenkomsten is gesproken, maar de architectuur bijvoorbeeld niet. In alle modellen staat een vergelijkbare mix van circa 30 grondgebonden woningen (rijwoningen, vrijstaande woningen en twee-ondereen kapwoningen) en circa 30 appartementen in aansluiting op de denkrichting in het koersdocument voor een gedifferenteerd woonmilieu. Het zijn voorbeeldwoningen met een standaard verdieping van 3 meter. Doorzichten/zichtbaar landschap Getrapte bouwhoogte Toegankelijkheid & groene omgeving Uitstraling Kanaalweg verbeteren & parkeerpockets In de modellen is geprobeerd om het slagenlandschap zoveel mogelijk terug te brengen en is uitgegaan van het maximaal aantal woningen, namelijk 60 woningen. Ook de ontsluitingsweg naar s-gravenweteringpark is in alle modellen op dezelfde locatie ingetekend. De exacte locatie is nog niet bekend; dit is mede afhankelijk van de locatie van de ontsluitingsweg naar Oeverrijk. De ontsluitingswegen moeten in het definitieve plan recht tegenover elkaar worden gesitueerd. De diverse modellen zijn beoordeeld op de volgende uitgangspunten: Groen woonmilieu / behoud landelijk karakter 60 woningen Verscheidenheid aan woningtypen (appartementen, rijtjeswoningen, vrijstaand en 2-onder-1 kap ) Bebouwing niet hoger dan 4 lagen (gepaste hoogte) Slagen behouden en teruggebracht 3

4 Schets 1 Woningen concentreren op de locatie van het IJsselcollege Als deze schets getoetst wordt aan de uitgangspunten die eerder zijn besproken en in het koersdocument zijn opgenomen voldoet deze op meerdere punten niet. Groen en landelijk woonmilieu Er zit nog steeds veel groen in deze schets, maar het laat geen kwalitatief groen en landelijk woonmilieu zien. Een bewoner van de s-gravenweg geeft de reactie dat er nu een massief schoolgebouw staat en de schets in die zin niet af doet aan het huidige landelijke karakter. Gerdien Boersma licht toe dat deze vorm niet de gewenste ruime opzet van woningen kent. In deze schets zijn 33 appartementen (5 à 6 lagen) en 27 grondgebonden woningen (vrijstaande woningen, tweeonder-een kapwoningen en rijwoningen). In het 3D-model wordt dit duidelijker. In deze schets zijn alle woningen geconcentreerd op de bouwvlak van het IJsselcollege. In eerdere bijeenkomsten is - voornamelijk door bewoners van de s-gravenweg - gevraagd om de nieuwbouwontwikkeling zoveel mogelijk steen voor steen te doen. 3D-model schets 1 4

5 Schets 2 Bebouwing op IJsselcollege en oostelijk gedeelte Geïnformeerd wordt of in het 3D-model rekening is gehouden met de hoogteverschillen. Dit is belangrijk in de afweging over de gewenste afstand. Max Verbeek licht toe dat in het 3D-model de hoogteverschillen in beeld zijn gebracht. De dijk ligt op 1,5 meter onder NAP en de Ringvaart op circa -2 meter onder NAP. In deze schets is het appartementengebouw op circa 22 meter afstand ingetekend vanaf de dijk. Deze schets scoort beter dan de eerste schets op de uitgangspunten. Maar in deze variant wordt nog niet volledig de gewenste landelijke woonomgeving gecreërd, waarbij de woningen ruim in het landschap staan. In deze schets is een appartementengebouw op een andere locatie ingetekend. Dit laat zien dat het goed denkbaar is om een kleinschalig appartementengebouw in het groen te realiseren. Een bewoner van de Bermweg stipt het aandachtspunt aan van het zicht vanuit de appartementen op de achtertuinen van de bewoners aan de Bermweg. Max Verbeek, stedenbouwkundige bij de gemeente Capelle aan den IJssel, licht toe dat in het gebiedspaspoort de spelregel kan worden opgenomen over de afstanden die aangehouden moet worden. Binnen een afstand van 15 meter vanaf de dijk mag er sowieso niet gebouwd worden. Met het 3D-model kan getest worden welke aanvullende afstand mogelijk en wenselijk is. Aanwezigen informeren waarom in deze schets een deel van de bomen aan de noordzijde is weggehaald. Gerdien Boersma licht toe dat dit is ingetekend om een meer ruimtelijk gevoel te creëren. In eerdere bijeenkomsten is gesproken over de waarde van de bomen eventueel met een combinatie om een pad er langs te laten lopen. In deze schets komt die wens onvoldoende terug. De aanwezige bewoners benadrukken hun wens om de huidige bomen te laten staan. 3D-model schets 2 3D-model schets 2 5

6 Schets 3 Bebouwing op IJsselcollege, oostelijk en zuidelijk gedeelte In deze schets zijn de woningen verdeeld over een groter gebied. Enkele woningen zijn in deze schets meer richting het zuiden gepositioneerd. Groen Diverse bewoners merken op dat in deze schets meer groen lijkt te verdwijnen. In het gebiedspaspoort kan bijvoorbeeld een spelregel worden opgenomen dat een be- Opgemerkt wordt dat de sloten aan de zuidzijde erg smal zijn. De sloten in het bovenste deel kunnen breder gemaakt worden, maar de aansluiting op de smallere slopaalde hoeveelheid vierkante meters groen moet terugkomen in het gebied. Bewoners reageren dat ze graag het groen op de huidige locatie behouden. Eén van de bewoners doet de suggestie om aan de spelregels toe te voegen dat er een zichtlijn met bomen moet blijven tussen de twee bruggen over de Ringvaart (brug bij de Kanaalweg en de brug nabij het fietspad langs de golfbaan). Hiermee wordt een belangrijke landschappelijke kwaliteit bij de Ringvaart in stand gehouden: de groene achtertuin van de bewoners aan de Bermweg. Een ontwikkelaar heeft dan nog ruimte in de uitwerking van het plan, maar moet wel voldoen aan behoud van de bomen. Behoud landelijke karakter In de toelichting wordt gezegd dat schets 3 goed scoort op het criterium voor het behoud van het landelijke karakter. Bewoners geven aan dit niet te beamen. De suggestie wordt gedaan om dit anders uit te leggen. Deze schets creëert wel een buurt met een landelijk karakter, dus voorgesteld wordt dit criterium op die manier uit te leggen. Bebouwing oostelijke strook Eén van de bewoners merkt op dat in deze schets ook woningen staan op de rechtse strook en informeert waarom hiervoor is gekozen. Hiermee wordt immers het woongebied verder uitgebreid, zeker in combinatie met de woningen aan de zuidzijde richting de s-gravenweg. Gerdien Boersma licht toe dat het uitgangspunt van deze schets was om een zo open mogelijk woonbuurt te maken met een open landschappelijk karakter. Een andere bewoner spreekt haar zorg / verwachting uit dat deze opzet zorgt voor een versteend gebied; bewoners verstenen tegenwoordig hun tuinen om het onderhoudsvriendelijk te maken. Hiermee wordt het landschappelijk karakter aangetast. Gerdien Boersma herkent dit risico en geeft aan dat in het gebiedspaspoort spelregels kunnen worden opgenomen om dit te voorkomen / zoveel mogelijk te beperken. Bij de locatie van Oeverrijk wordt bijvoorbeeld nagedacht over een spelregel om een klein oppervlakte te bepalen voor de tuin en het openbare landschap als rest van de tuin te hanteren. In eerdere gesprekken is verteld dat er onderzoek gedaan moest worden of er bebouwing mogelijk is op die strook. Het ligt buiten het bebouwingsvlak van het IJsselcollege dat onderheid is. Gerdien Boersma licht toe dat - mede voor de locatie Oeverrijk - onderzoek is uitgevoerd. Daaruit blijkt dat er gebouwd kan worden, maar dat niet op de traditionele manier kan. Er zijn meerdere opties om dit te doen. Omdat de gemeente hierover onvoldoende kennis beschikt is het voorstel om een innovatieve bouwmethode als uitgangspunt op te nemen in het gebiedspaspoort, en de ontwikkelaar een voorstel te laten doen voor de uiteindelijke methode. Geïnformeerd wordt of een ontwikkelaar verplicht kan worden tot een dermate kostbare bouwmethode. Wethouder Dick van Sluis geeft aan dat de kwaliteit centraal staat. Als we het landschap zo min mogelijk willen aantasten is een alternatieve methode nodig. Als de gemeenteraad dit belangrijk vindt, dan nemen we dat op in het gebiedspaspoort. De inhoud van het gebiedspaspoort is bindend voor het bouwplan. Slotenstructuur In deze schets zijn de slagen teruggebracht, zodat er iets meer water terug in het gebied komt. Deze sloten zijn net zo breed ingetekend als de sloten aan de zuidzijde. Gerdien Boersma informeert of dit de aanwezigen aanspreekt. 6

7 ten aan de zuidzijde wordt dan als een lastige opdracht gezien. Een andere bewoner licht toe dat er andere plekken zijn waar ook sprake is van een aansluiting van een bredere op een smallere sloot. Er zijn plekken waar de watergang circa 5 meter is, zoals aan de s-gravenweg in Rotterdam ter hoogte van tuincentrum Zwinkels. Dergelijke brede sloten geven volgens hem een meerwaarde voor de woonkwaliteit. Het maken van de overgang is wel een ontwerpopgave. Wethouder Dick van Sluis concludeert dat we voor de overweging van de spelregels in het gebiedspaspoort kunnen denken aan het enigszins variabel maken van de breedte van de watergangen en de ontwikkelaar uitgedaagd kan worden om na te denken hoe de waterpartij onderdeel kan zijn van het openbaar gebied. Afstand tussen bestaande en nieuwe woningen Bewoners aan de s-gravenweg informeren hoe dichtbij de nieuwbouwwoningen kunnen komen. In het 3D-model wordt het gezichtspunt getoond vanuit één van de achtertuinen van de woningen aan de s-gravenweg. Max Verbeek licht toe dat in het gebiedspaspoort spelregels opgenomen kunnen worden voor de afstand van de woningen tot aan de nieuwe woningen. 3D-model schets 3 Ligging woningen zuidzijde De schetsen zijn weliswaar geen blauwdruk, maar opgemerkt wordt dat het geen goed voorstel is om de woningen aan de zuidzijde zo dicht bij de loods in te tekenen. Het is qua woonkwaliteit niet aangenaam om daar te wonen. 3D-model schets 3 3D-model schets 3: uitzicht vanaf de woonboot in de Ringvaart 7

8 3 Overige vragen en opmerkingen Maximum aantal woningen Na de bespreking van de 3D-modellen concluderen diverse bewoners dat ze 60 woningen een te groot aantal woningen vinden om een fijne woonomgeving te maken. Een bewoner van de s-gravenweg geeft aan dat in eerdere bijeenkomsten altijd gesproken is van maximaal 60 woningen en dat in de drie schetsen 60 woningen getekend zijn. Hieruit wordt geconcludeerd dat er een keuze door de gemeente is gemaakt voor 60 woningen. Gerdien Boersma licht toe dat bij het tekenen van de schetsen uitgegaan wordt van het maximaal aantal woningen dat in het koersdocument is vastgelegd. We moeten er rekening mee houden dat een ontwikkelende partij kan kiezen om het maximum aantal woningen te bouwen. Wethouder Dick van Sluis vult aan dat een ontwikkelende partij niet meer woningen kan bouwen, wel minder. Aanvullend wordt de vraag gesteld of het maximaal aantal woningen in het gebiedspaspoort verlaagd kan worden. Wethouder Dick van Sluis licht toe dat ten opzichte van het plan uit het verleden al sprake is van een aanzienlijke verlaging van het maximum aantal woningen. Gevraagd wordt of er een ondergrens is van het aantal woningen. Wethouder Dick van Sluis geeft aan dat er geen ondergrens is bepaald, maar dat er vanuit het koersdocument een opdracht is van een woningbouwprogramma van circa 60 woningen. Kosten herontwikkeling Wethouder Dick van Sluis geeft aan dat opbrengstmaximalisatie niet het uitgangspunt is, maar het moet wel financieel rendabel zijn in relatie tot de ambities voor het gebied Landelijk Capelle. Denk hierbij aan de oplossingen voor de Kanaalweg Dit is een totale financiële en inhoudelijke afweging door de gemeenteraad. Geïnformeerd wordt of er een bepaald budget is voor de herontwikkeling en of die informatie openbaar is. Wethouder Dick van Sluis geeft aan dat deze financiële doorrekeningen er inderdaad zijn. Wandelpad langs de Ringvaart Een wandelpad langs de Ringvaart vinden de meeste aanwezigen een prima voorstel, maar zij zijn van mening dat hiervoor geen groen weggehaald hoeft te worden. In de vorige bijeenkomst is gesproken over een eventueel semi-verhard pad. Het moet een pad zijn voor voetgangers en niet uitnodigend zijn voor scooters en dergelijke. Natuurlijke oevers Wethouder Dick van Sluis informeert hoe de aanwezige bewoners denken over de oeverbegroeiing. De bewoners zijn voorstander van een natuurlijke oever en vinden het niet nodig dat deze frequent gemaaid wordt. Indien er een semi-verhard wandelpad komt dan komt dat ten goede aan het onkruid dat er nu is. Positionering appartementengebouw Aan de Kanaalweg is in de scenario s een appartementengebouw gepositioneerd variërend in aantal lagen. Hierbij speelt de vraag in hoeverre dit in relatie tot de woningen daarachter voor de gewenste woonkwaliteit zorgt. Een bewoner meldt dat in eerdere bijeenkomsten gesproken is over appartementengebouwen op de plek waar nu de rijwoningen zijn ingetekend. Hij informeert waarom dit geen plek heeft in de scenario s die nu zijn getekend. Een bewoner aan de Bermweg vraagt of het appartementencomplex meer richting het zuiden verschoven kan worden. Wethouder Dick van Sluis geeft aan dat we gezamenlijk kunnen bekijken waar we die zogenoemde hoogteaccenten zouden willen. Daarover kunnen we spelregels afspreken in het gebiedspaspoort. Met deze 3D-modellen kunnen we beter de verschillende varianten bekijken en bepalen wat iedereen gezamenlijk wil. 8

9 Duurzaamheid Eén van de aanwezigen informeert of er in dit stadium ook nagedacht wordt over de ambities op gebied van duurzaamheid, bijvoorbeeld het aansluiten van de woningen op aardwarmte. Wethouder Dick van Sluis licht toe dat duurzaamheid een steeds belangrijker thema is en dat in de gebiedspaspoorten voor andere ontwikkellocaties een eis is opgenomen voor duurzaamheid. Duurzaamheid speelt een rol bij de selectie van de ontwikkelende partij. Bij de beoordeling van de plannen wordt getoetst op duurzaamheid. Een ontwikkelaar die een stap verder gaat kan dan extra punten scoren. In het gebiedspaspoort kunnen eisen worden opgenomen voor duurzaamheid, dit moet wel een haalbare ambitie zijn. Zelfbouw De vraag wordt gesteld in hoeverre er ruimte is voor de private ontwikkeling van kavels. Zelfbouw zorgt voor variatie in de architectuur. Zoals ook in eerdere bijeenkomsten aangegeven vinden de bewoners het belangrijk dat de architectuur divers is en wensen in het gebiedspaspoort daarom graag spelregels ten aanzien van deze gewenste variatie in de architectuur. Gerdien Boersma licht toe dat hier in het gebiedspaspoort richting aan wordt gegeven, maar dat die richting nu nog niet duidelijk is. We verkennen of het mogelijk is om met alle eisen zelfbouw mogelijk te maken. Ook als de kavels niet voor zelfbouw worden uitgegeven kunnen in het gebiedspaspoort criteria worden opgenomen om de gewenste diversiteit van woningtyplogieën te borgen. Het kan ook een mix zijn van zelfbouw en een plan van een ontwikkelaar, legt Gerdien Boersma uit. Een bewoner doet de suggestie voor het uitgangspunt van maximale flexibilisatie ten aanzien van de uitgifte van kavels en maximale diversificatie op gebied van architectuur. Vrijheid van de ontwikkelaar De vraag wordt gesteld in hoeverre een schets terug komt als bouwvlak in het bestemmingsplan en welke vrijheid de ontwikkelaar heeft. Gerdien Boersma legt uit dat in het gebiedspaspoort niet wordt aangegeven waar een woning moet komen, maar wel een bouwvlak wordt aangegeven waarbinnen de woningen gerealiseerd kunnen worden. De vraag wordt gesteld in hoeverre het voor een ontwikkelaar nog rendabel is om een bouwplaan met 30 woningen te maken. Gerdien Boersma legt uit dat dit afhankelijk is van onder andere de categorie van woningen en de eisen die we stellen aan de inrichting van de openbare ruimte. Aanvullend wordt de vraag gesteld wanneer de gemeente een bouwplan van de ontwikkelaar kan toetsen en dus de mogelijkheid heeft om het plan af te keuren. Wethouder Dick van Sluis licht toe dat bij het project Fazantstraat omwonenden hebben meegedaan met de marktselectie. Dit is een mogelijkheid waarvoor we hier ook kunnen kiezen. Diverse bewoners geven aan dat ze een betrokkenheid van omwonenden in het selectieproces een goed voorstel vinden. Dit past goed in het huidige proces, waarin de gemeente veel energie steekt in gesprekken met omwonenden vooruitlopend op de officiële bezwaarperiode. Hiervoor complimenteert één van de bewoners de gemeente. Aanvullend doen twee bewoners het voorstel om mee te werken aan het meelezen en formuleren van de spelregels in het gebiedspaspoort. Parkeerproblematiek Kanaalweg Een bewoner van de Kanaalweg informeert of in de scenario s ook rekening wordt gehouden met een oplossing voor de parkeerproblematiek aan de Kanaalweg. Max Verbeek licht toe dat in de scenario s een parkeerterrein is ingetekend naast het appartementengebouw aan de Kanaalweg. Het is de intentie om hier extra parkeerplaatsen te realiseren voor de parkeerplaatsen die aan de Kanaalweg verdwijnen (circa 9 parkeerplaatsen) in verband met de realisatie van de ontsluitingsweg en de gewenste kwaliteitsverbetering van de Kanaalweg. In het gebiedspaspoort kan een spelregel worden opgenomen over het aantal parkeerplaatsen dat moet worden gerealiseerd. Een andere bewoner van de Kanaalweg informeert hoe dit plan waargemaakt kan worden. Hoe er bijvoorbeeld gestuurd wordt op het huidige parkeergedrag van personeel. Momenteel parkeert het personeel voor de deur van de woningen aan de oostzijde van de Kanaalweg. De wens om in de volgende vergadering op 12 april 2017 meer te vertellen over de parkeeroplossing van de Kanaalweg. Voor wie bouwen? De vraag wordt gesteld of er vanuit de gemeente een richtlijn is voor de doelgroep van de nieuwbouwwoningen. Max Verbeek legt uit dat dit - naast de ambitie voor gedifferentieerde woningtypen - kan worden opgenomen in het gebiedspaspoort. In de omgeving zijn reeds verschillende woningtypen aanwezig. Wethouder Dick van Sluis geeft aan dat uit een woningbehoefteonderzoek een mix van woningtypes en doelgroepen naar voren komt. 9

10 Aandachtspunten voor uitvoering Eén van de bewoners vraagt aandacht voor de aanwezige dieren in het gebied, zoals het toenemend aantal buizerds. Max Verbeek legt uit dat hier regelgeving voor geldt, waardoor er bijvoorbeeld in het broedseizoen bepaalde werkzaamheden niet verricht kunnen worden. 10

11 3 Samenvatting en vervolgproces Alle aanwezigen woonachtig aan diverse zijden van de locatie hebben een eigen beleving. De bewoners denken graag mee hoe deze verschillende belangen in spelregels vertaald kunnen worden. De 3D-modellen worden hierbij als een waardevol middel gezien om beter inzichtelijk te maken wat mogelijke spelregels betekenen. Samenvatting opmerkingen Hieronder een samenvatting van de opmerkingen en suggesties uit deze bijeenkomst: De wens wordt benadrukt om de bestaande bomen op de huidige locatie te behouden. 60 woningen is te veel om een fijne woonomgeving te creëren. Het positioneren van woningen aan de zuidzijde direct nabij de bestaande loods zorgt niet voor een aangename woonkwaliteit. Natuurlijke oevers van de Ringvaart passen in het landelijke karakter. Aandacht wordt gevraagd voor duurzaamheidsmaatregelen bij de nieuwbouw. Maximale diversificatie op gebied van architectuur is gewenst. Zelfbouw kan zorgen voor de gewenste diversiteit in woningtype en architectuur. De betrokkenheid van omwonenden bij de selectie van de ontwikkelende partij is een mooie aanvulling op dit participatieproces. Door twee bewoners wordt de bereidheid aangegeven om mee te lezen met de formulering van de spel- regels in het gebiedspaspoort. Meer inzicht is gewenst in de manier waarop de parkeerproblematiek van de Kanaalweg wordt aangepakt. Bij de uitvoering van de werkzaamheden rekening houden met de aanwezige flora en fauna. Geen model in het gebiedspaspoort In het gebiedspaspoort komt een kaart van de locatie met aanduiding van het bouwvlak en openbare ruimte. De ruimtelijke 3D-modellen helpen om de gewenste spelregels met elkaar te bepalen, maar komen niet in het gebiedspaspoort. Vervolgproces Op 12 april 2017 wordt een bijeenkomst georganiseerd voor alle bewoners van het gebied Landelijk Capelle. Daarna kan het gebiedspaspoort nog worden aangepast en vervolgens wordt het besproken met het college van B&W en de gemeenteraad. 11