Bijeenkomst Gebiedsvisie Landelijk Capelle 22 maart 2016

Transcriptie

1 Bijeenkomst Gebiedsvisie Landelijk Capelle 22 maart 2016 Focus voor 2016 MAKELAARS GREX

2 1. INLEIDING Andjela Kraljevic, projectleider van de gebiedsvisie Landelijk Capelle heet alle makelaars van harte welkom. Diverse aanwezigen zijn in 2015 betrokken geweest bij de Gebiedsvisie Centraal Capelle. Deze gebiedsvisie is op 14 maart 2016 vastgesteld. Wat is Landelijk Capelle? In de Structuurvisie 2030 zijn de ontwikkellocaties rondom de Kanaalweg en Bermweg als een kansgebied aangewezen waarvoor een gebiedsvisie wordt opgesteld met als doel om de kwaliteiten te versterken. De ontwikkellocaties kunnen niet los van elkaar en van de bijbehorende omgeving worden bekeken. Ook zijn er in het s-gravenweggebied diverse opgaven. Daarom kent het plangebied van de Gebiedsvisie Landelijk Capelle bewust een bredere begrenzing. Landelijk Capelle is het gebied tussen de Abram van Rijckevorselweg en de Bermweg inclusief de bebouwing en entrees naar Schollebos aan de noordzijde, Prins Alexanderlaan aan de westzijde en Klaas Klinkertweg aan de oostzijde. In samenspraak Om tot een gebiedsvisie te komen worden bewoners, ondernemers en stakeholders uitgenodigd om mee te praten over de opgaven in het gebied. Ontwikkellocaties In de Structuurvisie 2030 zijn vier ontwikkellocaties in het gebied aangeduid waar een ontwikkeling mogelijk is: Tennisparklocatie, Oeverrijk, s-gravenweteringpark en Capelseweg/Bermweg. De Tennisparklocatie is reeds bouwrijp gemaakt en bijna verkocht. Deze locatie maakt daarom geen onderdeel uit van de Gebiedsvisie Landelijk Capelle. Voor de locatie Oeverrijk zijn in het verleden al plannen geweest, die niet zijn door gegaan. In de Gebiedsvisie Landelijk Capelle wordt met een frisse blik opnieuw naar de locaties gekeken. Er wordt weer gebouwd in Capelle De markt trekt weer aan en diverse woningbouwontwikkelingen zijn actief in Capelle aan den IJssel. Denk aan de PC Boutenssingel, waar de verkoop is gestart. Of de Fazantstraat waarvoor een ontwikkelaar is geselecteerd die samen met omwonenden en mogelijk toekomstige bewoners aan de slag gaat met een bouwplan. Ook voor Couwenhoek is veel belangstelling. De aanwezige makelaars geven aan graag mee te denken in dit soort bijeenkomsten, maar spreken hun teleurstelling uit over de keuze voor een niet-capelse makelaar bij de ontwikkeling van de Tennisparklocatie. Andjela Kraljevic licht toe dat deze makelaar reeds enkele jaren geleden is gekozen. Op deze locatie heeft de gemeente geen invloed. Dat is de keuze van de ontwikkelaar. Marktonderzoek doelgroepen Peeter Windt van het bureau Windt Vastgoedmarketing voert, net als bij de Gebiedsvisie Centraal Capelle, een analyse uit naar de kansrijke doelgroepen voor de ontwikkellocaties in Landelijk Capelle. Onderdeel van het onderzoek is de wijze waarop bij de invulling van de ontwikkellocaties het bijzondere karakter van de plek naar voren gebracht kan worden. Ook is er aandacht voor de wisselwerking met het winkelgebied rondom de Kanaalweg en Bermweg. In het onderzoek wordt gekeken naar referenties in Nederland. In gesprek Andjela Kraljevic nodigt iedereen uit om mee te denken over de kansen en aandachtspunten voor de ontwikkellocaties. Fasering De makelaars vinden de intentie van de gemeente om de locaties Oeverrijk en s-gravenweteringpark te faseren belangrijk omdat er anders te veel nieuwbouwwoningen in dezelfde categorieën tegelijkertijd op de markt komen. Aandacht voor 65+ Aandacht wordt gevraagd voor woningen voor 65-plussers. Op dit moment is er weinig aanbod voor deze doelgroep. Dit kunnen appartementen zijn met een goede buitenruimte, patiobungalows en terrasappartementen. Mogelijk biedt de locatie Oeverrijk hier meer kansen voor dan s-gravenweteringpark vanwege de nabijheid van voorzieningen. Anderen geven aan dat de senioren het liefst direct boven voorzieningen willen wonen en dat Landelijk Capelle dan minder voor de hand ligt. Het Stadshart is dan geschikter. 2

3 Landelijk wonen Waterwoningen worden minder kansrijk gezien voor de ontwikkellocaties van Landelijk Capelle omdat het water nergens heen gaat. Veel voorkeuren worden uitgesproken voor een groene woonbuurt. De Rietlanden in Pijnacker wordt als referentie genoemd. Er moet voor worden gewaakt dat het niet te moderne architectuur wordt. De Capelse woningzoeker vindt dat eng. Parkeerdruk Er zijn wisselende ervaringen met betrekking tot de parkeerdruk. Er zijn makelaars die over een eigen parkeerterrein beschikken. Met name aan de Kanaalweg is er regelmatig geen parkeerplek in de nabijheid van het kantoor beschikbaar. Aandacht voor de ontsluiting Aandacht voor de verkeersontsluitingen van alle drie locaties. Het verkeer aan de s-gravenweg is weer hoog, de borden met de beperkingen van het verkeer tussen 7 9 uur en uur worden niet meer nageleefd. In de afgelopen jaren was poli tie aanwezig om deze situatie te handhaven, maar nu minder. 3

4 2. OEVERRIJK Kansen voor luxer segment Op deze locatie worden kansen gezien voor luxere woningen, zoals vrijstaande woningen en tweeonder-een kapwoningen met een goede tuin die privacy biedt. Een diversiteit aan jaren 30 woningen is een woningtype waar vraag naar is en die op deze plek kunnen passen. Hierbij kan ook gedacht worden aan twee-onder-een kapwoningen met een wisselende kaprichting. Vooral de westkant van Oeverrijk wordt hiervoor geschikt gevonden in combinatie met vrijstaande woningen. Fiets- en wandelbrug goed initiatief Het realiseren van een fiets- en wandelbrug aan de noordzijde naar de Bermweg vinden meerdere makelaars een goed idee. Hierbij werd ook de vraag gesteld wat dat betekent voor het vaarverkeer. Hoe wordt de locatie ontsloten? Veel vragen worden gesteld over de ontsluiting van de ontwikkellocatie. Een ontsluiting via de s-gravenweg past bij een luxer segment. Daarbij wordt getwijfeld of één ontsluiting voldoende is. Mensen willen graag aan de s-gravenweg wonen. Hoe omgaan met de bodemgesteldheid? De locatie staat bekend om de slechte bodemgesteldheid. Vragen worden gesteld over de technische oplossing. Een makelaar stelt vanwege de bodemgesteldheid een woningbouwontwikkeling op deze locatie ter discussie. Een suggestie is gedaan voor (lage) appartementen langs de Ringvaart, maar meerdere makelaars vinden dat wellicht een minder passend woningtype op die locatie. Potentie voor zelfbouw Het uitgeven van vrije kavels behoort volgens diverse makelaars tot een mogelijkheid. Aansluiting op bestaande bebouwing Kanaalweg Gesproken is over manieren hoe op een goede wijze de nieuwbouw gesitueerd kan worden, mede ook gezien de bestaande bebouwing en bedrijvigheid aan de Kanaalweg. Om de achterkant van de Kanaalweg af te schermen wordt een voorstel gedaan voor rijwoningen aan die kant met een prijscategorie tot , vergelijkbaar met de woningen aan de Merellaan. 4

5 3. S-GRAVENWETERINGPARK De locatie heeft een groter oppervlakte dan meerdere makelaars hadden verwacht. Parkachtige setting Het behoud van het groene karakter wordt belangrijk gevonden met voldoende ruimte voor parkeren. Het wonen in het groen kan op diverse manieren tot uiting komen. Geen focus op jonge gezinnen De locatie wordt minder geschikt gevonden voor gezinnen met kinderen vanwege de drukke Kanaalweg. Ideeën worden gegeven voor levensloopbestendige woningen met een kleine tuin en eengezinswoningen. Dit geldt met name voor het deel van de locatie direct naast de Kanaalweg. Appartementen aan de kant Kanaalweg Na sloop van het IJsselcollege biedt die plek mogelijkheden voor een blokje lage (2 lagen) appartementen met een terras en eventueel met functies in de plint als daar vraag naar is. Het realiseren van een goede buitenruimte is hier wel lastig. Een buitenruimte op het oosten biedt weinig meerwaarde, op het (zuid)westen wel, maar daar ligt de drukke Kanaalweg. Situering van de nieuwbouw Een aantal kanttekeningen/aandachtspunten zijn genoemd bij de verkaveling van de woningen. Een tuin aan de kant van de Ringvaart klinkt aantrekkelijk, maar is niet gunstig ten opzichte van de zon. Maar een tuin op het zuiden lijkt ook minder geschikt vanwege het uitzicht. Het parkeren kan wellicht een goede invulling zijn van deze minder mooie hoeken. Het realiseren van duurdere woningen (wel minder luxe dan Oeverrijk) met uitzicht op het golfterrein wordt het meest kansrijk gezien. In Nesselande is er een voorbeeld van woningen met een tuin aan de voorkant. Ontsluiting Een goede entree van de locatie vanaf de s-gravenweg kan het landelijke woonmilieu positief benadrukken. Ook is een suggestie gedaan voor een ontsluiting aan de Kanaalweg via een soort invoegstrook op het kruispunt. Uitzicht op de golfbaan 5

6 4. CAPELSEWEG/BERMWEG de huidige bestaande woningen langs de Capelseweg. Daarbij wordt gedacht aan een prijsklasse van Verwerven achterliggende kavels De toegangsweg naar de locatie is een aandachtspunt, net als het situeren van de tuinen. Deze puzzel kan worden opgelost met het verwerven van achterliggende kavel(s), zodat de ontwikkellocatie groter wordt en meer ruimte gecreëerd wordt voor de herontwikkeling. De locatie is geschikt voor wonen en werken, als daar vraag naar is. Belangrijke positie ontwikkellocatie De locatie Capelseweg/Bermweg is gedeeltelijk in eigendom van de gemeente en gedeeltelijk in eigendom van Van Herk. De panden aan de Bermweg staan momenteel te koop. De locatie ligt op een goede zichtlocatie aan een belangrijke aanrijdroute naar het centrum van Capelle. Hierdoor vraagt deze plek om bijzondere aandacht. Geluid is een aandachtspunt De andere aandachtspunt op deze locatie is het geluid van de weg. Het is misschien een optie om de woningen te maken met een diepere voortuin aan het westen, wel met het behoud van voldoende privacy. Door het planten van enkele bomen/heesters langs de Capelseweg kunnen de toekomstige woningen worden afgeschermd. Appartementen of eengezinswoningen Op de hoek van de Capelseweg en de Bermweg zijn andere woningen geschikt dan op de locaties Oeverrijk en s-gravenweteringpark. Voor deze locatie wordt gedacht aan lage apparte menten met een groot terras voor senioren of een jongere en/ of bijzondere doelgroep. Tevens zouden de grondgebonden eengezinswoningen kunnen passen bij 6

7 5. SAMENVATTING De inbreng laat een eerste quick scan zien van de kansen op de ontwikkellocaties in Landelijk Capelle. De highlights zijn als volgt samengevat: De beide ontwikkellocaties kunnen andere doelgroepen bedienen. Oeverrijk lijkt kansen te hebben voor een iets luxer segment van woningen; Het gefaseerd op de markt brengen van de locaties is belangrijk; Diverse woningtypen kunnen een plek krijgen op de locaties. Denk aan vrijstaande woningen, twee-onder-een kapwoningen, rijwoningen, appartementen en (patio)bungalows; De directe omgeving van de ontwikkellocaties is een belangrijke bepalende factor in de verkaveling; Een voorkeur wordt uitgesproken voor een groene woonbuurt; De ontsluiting van de ontwikkellocaties en de bodemgesteldheid van Oeverrijk is een belangrijk aandachtspunt. Vervolg De aandachtspunten en suggesties worden, tezamen met de uitkomsten van het marktonderzoek door de heer Windt, gebruikt bij het opstellen van de koers voor de gebiedsvisie Centraal Capelle waar de gemeenteraad na de zomervakantie een besluit over neemt. Voor diverse vraagstukken, zoals de ontsluiting van de ontwikkellocaties wordt nader onderzoek gedaan. Het gewenste programma op de locatie kan richting geven aan de locatie van de ontsluiting. 7