Gebiedsvisie Landelijk Capelle Excursie - 20 april 2017

Transcriptie

1 Gebiedsvisie Landelijk Capelle Excursie - 20 april 2017

2 1 Inleiding In de afgelopen periode is met bewoners en ondernemers gesproken over de toekomstige ontwikkeling op de locaties Oeverrijk en s-gravenweteringpark. De ambitie voor beide locaties is een uniek woonconcept in een landelijke omgeving voor verschillende doelgroepen. Momenteel wordt met bewoners en ondernemers besproken welke spelregels bij deze ambitie horen, bijvoorbeeld ten aanzien van de tuinen, de inrichting van de openbare ruimte en het bouwvlak. Om een beeld te krijgen van een dergelijk woonconcept hebben raadsleden, omwonenden en medewerkers van de gemeente Capelle aan den IJssel op 20 april 2017 een bezoek gebracht aan de woonbuurt Park Craeyenburch in Nootdorp (Kooikerlaan) en Plan Biesland in Ypenburg (Den Haag). De referentieprojecten zijn niet één op één vergelijkbaar met de ontwikkellocaties in Landelijk Capelle, maar zorgt wel voor een beter beeld wat de gewenste spelregels zijn voor de toekomstige (her)ontwikkeling van beide locaties. Inspiratie opgedaan! De deelnemers van de excursie vonden het een interessant en leerzaam bezoek en waarderen het initiatief van de gemeente om met elkaar kennis op te doen alvorens te komen tot definitieve keuzes. Beide wijken geven een goede indruk over hoe een gebied anders ingericht kan worden en welke spelregels wel of niet wenselijk en passend zijn voor de (her)ontwikkeling van Oeverrijk en s-gravenweteringpark. In dit verslag wordt een toelichting gegeven van deze locaties en een samenvatting van de bevindingen van de deelnemers van de excursie. De gemeente Pijnacker-Nootdorp, de architect èn bewoners van de locaties die worden bezocht hebben hun ervaringen gedeeld en de groep rondgeleid door de buurt. Met dit bezoek is inspiratie en kennis opgedaan voor de toekomstige herontwikkeling van Oeverrijk en s-gravenweteringpark. Park Craeyenburgh staat in een boek met voorbeelden van landelijk wonen in en om de stad. 2

3 2 Toelichting referentieprojecten De excursie is gestart in restaurant Buytenhout in Nootdorp waar wethouder Jaap van Staalduine van de gemeente Pijnacker-Nootdorp alle aanwezigen van harte welkom heette in de gemeente. De gemeenten Pijnacker en Nootdorp zijn per 1 januari 2002 gefuseerd tot Pijnacker-Nootdorp. De gemeente kenmerkt zich van oudsher door tuinbouw en momenteel nog voor circa 60% bestaat uit groen, natuur en recreatie. Het is een aantrekkelijke woongemeente en met de aanleg van RandstadRail en de n470 is de bereikbaarheid verder geoptimaliseerd. Wethouder Dick van Sluis van de gemeente Capelle aan den IJssel dankt de wethouder voor de gasvrijheid en enthousiasme om een mooi programma te maken. Capelle aan den IJssel is - anders dan Pijnacker- Nootdorp - een sterk stedelijk gebied, maar ook met een mooi landelijk gebied. Voor dit gebied wordt momenteel een toekomstvisie gemaakt met bewoners, ondernemers en (recreatieve) organisaties. In dit gebied zijn twee ontwikkellocaties gelegen: Oeverrijk en s-gravenweteringpark. In december 2016 heeft de gemeenteraad een koers vastgesteld met de denkrichtingen. Deze denkrichten worden momenteel verder uitgewerkt in concept gebiedspaspoorten. Hierna volgt een korte toelichting van de ontwikkellocaties en de referentieprojecten. Oeverrijk Ambities Oeverrijk Voor de locatie Oeverrijk zijn in het vastgestelde koersdocument maximaal 30 woningen opgenomen, alsmede de ambitie voor een woonbuurt waarbij de woningen te gast zijn in het landschap, de bebouwing heeft een eigen en onderscheidende architectuurstijl en is niet historiserend en de woningtypologie is gevarieerd. Het betreft vrijstaande en een aantal geschakelde woningen. Referentieproject: Park Craeyenburgh Ruud Spronk, projectleider bij de gemeente Pijnacker- Nootdorp geeft een toelichting van het onstaan en opzet van de woonbuurt. In 2008 (gefaseerde uitvoering vanaf 2003) is de woonbuurt Park Craeyenburgh gerealiseerd bestaande uit 33 luxe villa s in een parkachtige omgeving zonder eigen tuin. De woningen hebben dezelfde architectuur, maar zijn anders gestiueerd. De grond op deze locatie is niet in eigendom van de gemeente, maar van Ipse. de Bruggen, een zorgorganisatie voor verstandelijk en meervoudig gehandicapten. Zij wilden het gebied optimaler gebruiken. De toegangsweg (Kooikerlaan) inclusief de verlichting is in eigendom van de gemeente en openbaar. Het overige gebied is in eigendom van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Het gebied is circa m 2 en is hiermee qua oppervlakte vergelijkbaar met de locatie Oeverrijk. De gehele planvorming, uitvoering van bouw- en woonrijp maken en realisatie van de woningen was een integrale verantwoording van ontwikkelaar AM. De gemeente was wel betrokken bij de stedenbouwkundige plannen. De ontwikkelaar heeft de grond op eigen risico gekocht. De gemeente heeft het openbaar gebied na oplevering door AM overgenomen. 3

4 Het woonconcept van wonen in het park slaat aan; kopers kiezen er bewust voor. Het is belangrijk om het openbaar gebied goed aan te leggen en een goed werkende VvE te hebben. Diverse vragen zijn gesteld aan Ruud Spronk en Arnoud Baars van de gemeente Pijnacker-Nootdorp over de referentieprojecten. Onderstaand een overzicht van de vragen. Hoe zijn omwonenden betrokken? Er zijn bewonersbijeenkomsten georganiseerd, maar ten tijde van de planontwikkeling was er sprake van weinig omwonenden. Heeft de ontwikkelaar de maximale kaders benut ten aanzien van het toegestane woningaantal? In het bestemmingsplan zijn 33 woningen toegestaan en dat is het aantal dat in het plan is gerealiseerd. Is de openbare weg onderheid? En zijn er verzakkingen? De weg is voorbelast en er is sprake van een geringe verzakking, maar dit geeft geen grote verschillen. Hoe is het parkeren geregeld? Iedere woning heeft minimaal een eigen parkeergarage en twee parkeerplaatsen op de oprit. Hoe functioneert het onderhoud van het openbaar gebied? Het onderhoud wordt geregeld door de VvE. De bewoners doen een jaarlijkse financiële bijdrage aan deze VvE, waarvoor het openbaar gebied wordt onderhouden door een hovenier. De VvE maakt de eigen spelregels voor het gebruik van het openbaar gebied. Vergelijking Park Craeyenburgh Oeverrijk 33 woningen Max. 30 woningen Geen eigen tuin: wonen in een park Geen eigen tuin: wonen in het landschap Beheer park door VvE Onderhoud gemeente of ook VvE? Dezelfde architectuur woningen Onderscheidende architectuurstijl woningen Geen slagen Slagenlandschap m m2 2 Max. bouwhoogte: 8 meter met platte daken Max. bouwhoogte: 8-11 meter met puntdaken Kavelgrootte: gem m2 (250 m bebouwd m ) 2 2 Kavelgrootte: 600 m3-840 m3 4

5 s-gravenweteringpark Ambities s-gravenweteringpark Voor de locatie s-gravenweteringpark zijn in het koersdocument een maximaal woningaantal van 60 vastgelegd. Een variatie aan woningtypen is gewenst, alsmede dat het landschap tussen de bebouwing beleefbaar blijft. Referentieproject: De Bras Jan Klomp (Heren 5) en Coen Kampstra (FARO) waren betrokken bij de realisatie van De Bras, een dorpslandelijk woonmilieu in woonwijk Ypenburg bestaande uit een diversiteit van woningtypen en met veel groen en water. Plan Biesland is onderdeel van een groter plan (De Bras) bestaande uit circa 500 woningen. De belangrijkste opgave bij de planontwikkeling was de vraag hoe er een ontspannen en landelijk woonmilieu gerealiseerd kon worden met een dichtheid van ongeveer 37 woningen per hectare. Het plan bestaat uit strengen met een specifieke verkaveling, waarbij de woningen zowel in type als prijssegment zijn gemengd. Het beeldkwaliteitsplan is een belangrijk instrument geweest om de kwaliteit te kunnen realiseren die beoogd was. Er zijn een aantal heldere beeldkwaliteitsregels opgesteld, waaronder: wisselende rooilijnen, smalle wegen, parkeerpockets en er is bepaald dat alle woningen dezelfde dakhelling hebben: 53 graden ( boerendakhelling ). Daarentegen zijn er wel enkele uitzonderingen in de woonbuurt toegestaan, waardoor her en der een heel ander type woning staat. Vergelijking Plan Biesland s-gravenweteringpark 25 tot 30 woningen per m 2 Max. 60 woningen ( m 2 ) Ontspannen en landelijk woonmilieu (dorpslandelijke identiteit) Eenheid in verscheidenheid: gemengde woningtypologieën en prijssegmenten Strengen, watergangen en bruggen Landschap blijft tussen bebouwing beleefbaar Gevarieerd woonmilieu met diversiteit aan architectuur Slagenlandschap 5

6 3 Locatiebezoek Park Craeyenburgh Twee bewoners van Park Craeyenburgh hebben een rondleiding door het woonbuurtje verzorgd en diverse vragen beantwoord over het wonen in Park Craeyenburgh. De beide heren hebben tijdens deze rondleiding de eigen woning laten zien. Onderstaand een samenvatting van de bevindingen van de deelnemers van de excursie. Opzet van de woonbuurt Het wijkje kent een bijzondere opzet en is landschappelijk mooi gesitueerd met behoud van veel groen en zichtlijnen. Het straalt een bepaalde rust uit, anders dan een gewone woonwijk. Een aantal zaken zijn de deelnemers opgevallen. Bij Park Craeyenburgh zijn de woningen als onderheid bouwvlak gestrooid in het landschap gezet. Deze opzet laat zich moeilijker vertalen naar het slagenlandschap op Oeverrijk en heeft geen relatie met de historische roots van het gebied. In Capelle bepalen de slagen de ritmiek en en daarmee ligt een orthogonale positionering van de woningen voor de hand. Bij de ontwikkeling van locatie Oeverrijk is het creëren van een meer landelijk gevoel gewenst. Enkele deelnemers geven aan dat de bezochte woonbuurt meer een sfeer heeft van een vakantie- / bungalowpark. Een omwonende geeft hierbij wel de twijfel of we een meer landelijk gevoel kunnen waarmaken als er dertig woningen worden gerealiseerd. De woningen zouden in Capelle - in navolging van de ambities in het koersdocument - meer de uitstraling moeten hebben van te gast in het landschap. De huizen in Park Craeyenburgh zijn behoorlijk groot en mede door het korte gras zeer dominant aanwezig. De privacy is volgens diverse deelnemers wel enigszins beperkt omdat bij de woningen de terrassen niet voorzien zijn van hekken of afscheidingen. De suggestie wordt gedaan om een hekhoogte/borstwering van circa 1 meter toe te staan. Aanvullend wordt gewezen op de ambitie voor Oeverrijk voor een openbaar karakter. Park Craeyenburgh kent een vrij gesloten karakter waarbij het gebruik van het groen uitsluitend voor de bewoners is, wat een afstand creëert tussen bezoeker en bewoner. Een deelnemer berekent dat bij park Craeyenburgh de woningdichtheid m 2 per woning is. Bij Oeverrijk is meer groen in de randen toegevoegd. Een deelnemer vraagt zich af wat dit betekent voor de woningdichtheid in Oeverrijk. Qua oppervlakte is er een verschil van circa 5000 m 2 tussen Park Craeyenburgh en Oeverrijk. Daarnaast zijn in Oeverrijk drie woningen minder en zijn ook 2-onder-1 kapwoningen opgenomen, waardoor naar verwachting het gevoel voor de vrije ruimte tussen de bouwmassa s en het groen toch vergelijkbaar is. Een bewoner van s-gravenpark herhaalt - namens de overige bewoners van s-gravenpark - het nadrukkelijke verzoek om geen bebouwing toe te staan op de westelijke strook van Oeverrijk. En doet hiertoe de uitnodiging om hierover in gesprek te gaan. Groen Niet onbelangrijk in dit plan is de invulling van het groen. Er is zichtbaar goed nagedacht over de inrichting van de openbare ruimte in Park Craeyenburgh en het ligt er - enige tijd na de realisatie van de woonbuurt in nog steeds mooi bij. Eén van de bewoners die de rondleiding verzorgt geeft aan dat er ná 2008 maar minimale wijzigingen zijn doorgevoerd: het iets inkorten of verlengen van een haag en het bijplaatsen van 1 of 2 bomen. Het park is bij aanvang ontworpen en uitgevoerd door een landschapsarchitect en dat blijkt een goede aanpak zijn geweest en misschien ook een belangrijk uitgangspunt voor Oeverrijk. 6

7 De openbare ruimte van de woonbuurt heeft volgens enkele deelnemers nog wel te veel het karakter van een vakantiepark. Een natuurlijker verruigder gebied lijkt passender voor Oeverrijk. Door opschot toe te laten, gaan de woningen ook veel minder afsteken. Niet frequent maaien levert een heel ander landschap dan dit op. Architectuur De gekozen architectuur past op de plek. Zoals in de toelichting bij de start van de excursie weergegeven is, is bij de ontwikkeling van Oeverrijk een diversiteit in architectuur het uitgangspunt en is hiermee verschillend ten opzichte van Park Craeyenburgh. Een meer landelijk en historische ingegeven bouwstijl is in Oeverrijk gewenst. Ook wordt aangegen dat met de kennis en vaardigheden van nu op het gebied van architectuur en steensoorten het in Oeverrijk wel spannender mag worden. Bodemgesteldheid Het terrein van Park Craeyenburgh is voorbelast en kent een stabielere grondsituatie. Er zijn geen bijzondere verzakkingen waarneembaar. Voor Oeverrijk zal niet gekozen worden voor voorbelasting gezien de complexe bodemgesteldheid. Wel wordt nogmaals benadrukt lering te trekken uit het Wegelingpark en goed na te denken om de wegen goed te onderheien. Functioneren VvE In eerdere gesprekken over Oeverrijk is besproken of een rol van een VvE in het beheer en onderhoud van het openbaar gebied goed zou kunnen functioneren. Het bezoek aan Park Craeyenburgh geeft een goede mogelijkheid om ervaringen te horen. De bewoners van Park Craeyenburgh betalen voor onderhoud 140 per maand. Hiervoor wordt het gehele jaar onderhoud verricht: herstel van gras, maaien, snoeien, bemesten, enzovoorts. Na bepaalde periodes wordt het onderhoudswerk opnieuw aanbesteed. Er is 100% overeenstemming nodig binnen de VvE voor wijzigingen in het gebied. Tot nu toe gaat dit in goed overleg. De gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft alleen hoofdweg en straatverlichting in eigendom en daarmee beperkt invloed op de uitstraling van het park. Onder de deelnemers is nog enige twijfel of het wellicht in Capelle niet beter is om de plek van de woning en terras in eigendom over te dragen aan de bewoners en de overige gronden in eigendom te houden van de gemeente. Daar vervolgens een vergoeding voor het onderhoud voor laten betalen. Vervolgens kan de gemeente dan langjarig de afgesproken uitstraling van de wijk in stand houden. Tijdens de rondleiding bleek dat het handhaven op motorvoertuigen lastig is. Handhaving is en wordt een probleem en de natuur wordt nog verder aangetast bij uitblijven van handhaving. Bouwhoogte De bouwhoogte is in Park Craeyenburgh circa 6 meter met platte daken. Voor de ontwikkeling van Oeverrijk wordt in het concept gebiedspaspoort vooralsnog de ruimte geboden voor 8 en 11 meter. Diverse omwonenden van Oeverrijk geven aan deze bouwhoogte niet wenselijk te vinden. Een bouwhoogte van 8-9 meter is het maximum. De footprint van de woningen in Craeyenburgh is echter wel veel groter dan de mogelijkheden die het paspoort voor de woningen in Oeverrijk biedt. 7

8 4 Locatiebezoek plan Biesland Opzet van de woonbuurt De woonbuurt kent een bijzondere opzet met een prettig dorps karakter met mooie zichtlijnen. De woningen liggen recht langs de vroegere slagen aan de sloten gesitueerd. Sloten zijn herkenbaar teruggebracht met een brede centrale sloot en met de herkenbare zwarte bruggen met witte leuningen. Het water en aanwezige groen zijn een belangrijke kwaliteit voor de woonbuurt. Op enkele vooraf bepaalde locaties, waren afwijkende bouwwerken (hoogtes / volume) toegestaan, als blikvangers / accenten. De woonbuurt is compact en heeft een stadse woningdichtheid. Het is een hogere dichtheid dan de denkrichting voor s-gravenweteringpark. De suggestie is gedaan om te bekijken wat het betekent als we dezelfde dichtheid aanhouden als plan Biesland en de ruimte aan de randen teruggeven aan het landschap (dus naar het fietspad en naar de s-gravenweg). Door de smalle wegen van 3,5 meter liggen voorgevels dicht bij elkaar en ontstaat er een brink/dorpsachtig idee. Dit spreekt aan. Eén van de deelnemers geeft wel aan dat een dergelijke autoluwte geen speelvriendelijkheid stimuleert. Anderen vinden dat dit juist wel daartoe uitnodigt. De architecten geven het advies om in het voortraject aandacht te geven aan de inrichting van de tuinen aan het water. Bewoners hebben daar in plan Biesland zelf op verschillende wijze(n) invulling aan gegeven. Bijvoorbeeld door de eigen tuin met terras, in de vorm van steigers, tot boven het water/beschoeiing door te trekken. Dit geeft een rommelig beeld en hoogteverschillen. Architectuur De woonbuurt kent een mooie wisselende architectuur, maar ook met een subtiele overeenkomst dat alle dakhellingen 53 graden zijn. Dit geeft een bepaalde mate van rust en spreekt aan. Er is gekozen voor een landelijke architectuur in een wat eigentijds jasje. De architecten lichten toe dat de keuze voor de kap een belangrijk aandeel is voor de landelijke architectuur. Een dorps karakter ontstaat door veel kap en weinig gevel. Ook de nadrukkelijke toepassing van warme, diepe tinten van gevelsteen en dakpannen en de vereiste dat de schuurtjes puntdaken moeten hebben dragen bij aan het landelijke karakter. Deze landelijke architectuur spreekt aan, maar voor de locatie s-gravenweteringpark mag het authentieker, daarmee krijgt het ook nog meer waarde. Eén van de deelnemers heeft enkele sfeerbeelden gestuurd. Hierbij 8

9 speelt ook de vraag of er sprake is van hetzelfde effect in de kleinere schaal van s-gravenweteringpark of er dan sprake is van karakterverlies. Plan Biesland kent geen appartementengebouw(en). Voor s-gravenweteringpark wordt gedacht aan een kleinschalig appartementengebouw. Het doorzetten van de stijl van de wijk in het appartementengebouw is dan een voorwaarde. Ook wordt de suggestie gedaan om de hoogte van de woningen niet te overstijgen, omdat anders de structuur en eigenheid van het toch al compacte wijkje te veel wordt aangetast. Sfeerbeeld van deelnemer Parkeren De parkeeroplossing deze woonbuurt viel op. Het is een woonbuurt met een dorps karakter zonder veel autobeleving. In gesprekken over de Capelse ontwikkellocaties is ook besproken hoe we zo veel mogelijk blik op straat kunnen voorkomen. Er zijn tijdens de excursie daarom vele vragen gesteld hoe deze uitstraling tot stand is gekomen. In de woonbuurt wordt parkeren op de wegen niet toegestaan. Parkeren wordt hoofdzakelijk geregeld in kleine tussen de woningen gelegen parkeerterreinen en bij een aantal woningen ook op de eigen kavel. Bodemgesteldheid Het terrein van plan Biesland is eerst voorbelast; daarna zijn de sloten weer opgegraven. Er is sprake van een veel stabielere grondsituatie dan in Capelle, er zijn geen bijzondere verzakkingen waarneembaar. 9