Nieuwerkerk aan den IJssel - project 312 Rijskade. stedenbouwkundige randvoorwaarden 4 maart 2008 project nummer: 71032

Transcriptie

1 Nieuwerkerk aan den IJssel - project 312 Rijskade stedenbouwkundige randvoorwaarden 4 maart 2008 project nummer: 71032

2 Nieuwerkerk aan den IJssel - project 312 Rijskade stedenbouwkundige randvoorwaarden 4 maart 2008 project nummer: 71032

3 Hoofdstukken Pagina Inleiding Aanleiding Plangebied Opzet Gebiedsanalyse Huidige situatie Verkeer Structuur landschap Bebouwing Zichtassen Dakrichting Rooilijnen Bouwhoogtes Randvoorwaarden Verkavelingsschets Randvoorwaarden

4 4

5 Inleiding Aanleiding HD Projectrealisatie is voornemens aan de Rijskade woningbouw te ontwikkelen. Voor een goede stedenbouwkundige inpassing van het plan is SAB gevraagd om een studie te doen naar de huidige situatie en daarbij de stedenbouwkundige randvoorwaarden op te stellen. Plangebied Het plangebied is gelegen aan de Rijskade te Nieuwerkerk aan den IJssel. De Rijskade takt aan op de s-gravenweg, een oude weg tussen Nieuwerkerk aan den IJssel en de Rotterdamse wijk Kralingen. Het is van oorsprong de ontginningsbasis van de polder Esse, Gansdorp en Blaardorp. Van oudsher lagen de boerderijen voornamelijk langs de westzijde van de weg. woningbouw zijn er haaks op het lint nieuwe straten ontstaan waaraan nieuwe woningbouw plaatsvond. De Rijskade is daar één van. De s-gravenweg heeft zijn landelijke karakter wel grotendeels behouden: het is nog steeds een smalle polderweg met aan beide zijden wilgen. Opzet Het rapport is verdeeld in een aantal hoofdstukken. Ten eerste is een gebiedsanalyse gemaakt van het plangebied en de directe omgeving. Hieropvolgend komt het ontwerp voor het plangebied aan de orde, daarbij worden tevens de stedenbouwkundige randvoorwaarden gegeven. Later werd er ook aan de oostzijde van de weg gebouwd. Het lint werd steeds verder verdicht met nieuwe woningen en niet-agrarische bedrijven. Doordat er aan het lint geen ruimte meer was voor 5

6 Gebiedsanalyse Huidige situatie Foto s locatie Foto s omgeving Het plangebied is ca. 35x80 meter en heeft twee ontsluitingen (één aan de Rijskade en één aan het lint). De twee gebouwen op de locatie worden gesloopt. Er blijft een grote kavel over tussen een aantal sloten die in meerdere kavels kan worden gesplitst. Er zijn nu twee bruggen aanwezig over de sloten heen die de kavel ontsluiten. 6

7 Rijskade Verkeer Structuur landschap Kerklaan N 219 s-gravenweg Het plangebied ligt aan een zijweg van de s-gravenweg. Deze ligt parallel aan de N219, welke het dorp verbind met Zevenhuizen en Capelle aan de IJssel. De kerklaan verbindt de s-gravenweg met het NS-treinstation. Het station ligt op loopafstand van het plangebied. De s-gravenweg is van oudsher een ontginningslint. Dit is dan ook goed terug te zien in de waterstructuur. Aan de oostzijde van het lint is het lange slotenpatroon nog goed herkenbaar. Richting de IJssel toe is het agrarische landschap getransformeerd tot een boslandschap. Het herkenbare slotenpatroon is hierin bewaard gebleven. Aan de westzijde van het lint zijn de slagen nog goed terug te zien in vorm van de erfafscheidingen. De lange lijnen van het landschap zijn aan deze zijde verdwenen. In de plaats hiervan ligt nu de N219 en verder heeft nieuwbouw plaatsgevonden. 7

8 Bebouwing Zichtassen De lintbebouwing aan de Rijskade bestaat voornamelijk uit vrijstaande en 2-onder 1 kap woningen. Op de kavels achter het lint is deze typologie tevens aanwezig. Dit dient overgenomen te worden in het ontwerp. Het lange slotenpatroon geeft lange zichtlijnen vanaf het lint het gebied in. De bossen in het achtergebied sluiten op deze structuur aan waardoor het zicht naar de IJssel behouden blijft. Aan de westzijde van de s-gravenweg is het zicht door de provinciale weg verloren gegaan. 8

9 Dakrichting / kapvorm Rooilijnen In de omgeving van het plangebied is een grote diversiteit aan kapvormen en kaprichtingen. Je vindt er langskappen, dwarskappen, platte daken en puntdaken. Kortom diversiteit is kenmerkend in deze omgeving, het ontwerp dient hierop aan te sluiten. De woningen aan het lint hebben ten op zichte van elkaar een grote verspringing in de voorgevelrooilijn. De uitbreidingen aan de oostzijde van het plangebied hebben een lichtere verspringing in de voorgevelrooilijn, in het ontwerp dient dit feit te worden meegenomen. De woningen, die zowel aan het lint als aan een nieuwe ontsluitingsweg liggen, hebben een voorkant naar het lint én een voorkant naar de uitbreidingsweg. 9

10 Bouwhoogtes 1 laag (3m) 2 lagen (6-7m) 3 lagen (9-10m) Net als de diversiteit in kappen is er ook variatie in de hoogte van bebouwing. Deze variatie is met name zichtbaar aan het lint. In de zijstraten zie je vooral uniforme bouwhoogtes. Aan de Rijskade is de bebouwing tot 10 meter hoog. Woningen aan het lint en aan de Rijskade hebben veelal een garage op eigen terrein. Garages hebben over het algemeen een kap die overéén komt met het hoofdgebouw. De te realiseren woningen op de kavel dienen hier goed in te passen. 10

11 11

12 Randvoorwaarden Verkavelingsschets Kwaliteit locatie Het gebied beschikt over een bijzondere kwaliteit, namelijk een oud lint aan een divers landschap met weide en bos. Op veel punten is er vanaf het lint een groots zicht op het weide- en bosgebied. Ter hoogte van het plangebied liggen er in het achtergebied prachtige boomgroepen. Tevens staan aan het lint veel historische panden die stuk voor stuk uniek zijn. Aan de Rijskade is een variatie aan typologie en architectuur te vinden. Om deze rijkheid te behouden dient hier in het ontwerp rekening mee gehouden te worden. Oriëntatie Het plangebied grenst aan het lint en aan de Rijskade. Aan de s Gravenweg dient een duidelijke voorkant te worden gerealiseerd. De woning op de hoek van de singel en de Rijskade heeft een voorgevel aan het lint, maar de zijgevel aan de Rijskade is ook representatief en zeker geen achterkant. De overige woningen zijn geörienteerd op de Rijskade. Plaatsing volume Garage Bij elke woning dient op eigen terrein geparkeerd kunnen worden. Er moet sowieso ruimte gereserveerd worden voor of een garage of voor inpandig parkeren in de woning met inachtname van een minimale afstand tot aan de zijdelingse perceelgrens van 2,5 meter. Entree kavels Voor alle kavels dient een nieuwe brug te worden gerealiseerd. De kwaliteit van de huidige bruggen is niet voldoende. Kapvorm Zowel aan de Rijskade als aan het lint is er een grote variatie aan kapvormen en kaprichtingen. Het plan gaat mee in deze variatie. Groen Het groen in de wijk geeft extra kwaliteit aan de locatie. Om te bepalen welke bomen gehandhaaft of verplaatst worden is er nader overleg/onderzoek nodig om te kijken of er waardevolle bomen aanwezig zijn. 1:1000 N 12 De nieuwbouw dient aan te sluiten op de variërende voorgevelrooilijn aan de s Gravenweg. Aan de Rijskade varieert de voorgevelrooilijn tussen 7,5 tot 10 meter vanaf de perceelsgrens. De afstand tussen de woonvolumes dient minimaal 5 meter te bedragen. De afstand van een woning tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 2,5 meter.

13 Randvoorwaarden eisen t.a.v. voorgevelrooilijn gebouwtypologie positie volume bouwmassa bijgebouwen richtlijnen afstand rooilijn aan de Rijskade tot aan perceelsgrens variërend van 7,5 tot 10 meter (zie kaartje) afstand rooilijn aan het lint op 11,5 meter. vrijstaande woningen, incidenteel geschakelde woningen mogelijk afstand tussen twee volumes bedraagt minimaal 5 meter afstand tot zijdelingse perceelgrens minimaal 2,5 meter plaatsing op de kavel langs of dwars, de rooilijn volgt de kavelgrens maximale diepte 12 meter bijgebouw ondergeschikt aan hoofdgebouw bijgebouwen worden uitgevoerd met een kap (in lijn met het hoofdvolume) bouwhoogte de maximale hoogte van de goot ligt op 6 meter, de maximale nokhoogte ligt op 10 meter oriëntatie kaprichting parkeren woningen aan de Rijskade hebben de voorkant aan de Rijskade de woning op de hoek van het lint heeft hooforiëntatie op s Gravenweg, maar ook representatieve zijgevel aan Rijskade er dient gevarieerd te worden in kapvorm 2 parkeerplaatsen op eigen terrein, bezoekersparkeren op openbaar terrein 13