Model bij programmakeuzen nieuwbouwwoningen

Transcriptie

1 s tichting ouw esearch Model bij programmakeuzen nieuwbouwwoningen Consequenties regelgeving

2 "J rapporteur: Th. Steemers AvB/BNA Architektenkoperatie Marge u.a.

3 stichting houwi-esearch t'. Model bij programma keuzen nieuwbouwwoningen Consequenties regelgeving Rotterdam, 1989

4 ,/ De stichting stelt zich ten doel: a. in de bouwpijverheid produktiviteit en kwaliteit te verhogen, en de in de werkgelegenheid te bevorderen; b. de kennis op het terrein van de bouwnijverheid te vergroten en te verspreiden naar en binnen alle organisaties waarmede de stichting een relatie onderhoudt; c. voorts al hetgeen dat met een en ander rechtstreeks of zijdelings verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin des woords. De stichting en degenen die aan deze publikatie hebben medegewerkt, hebben een zo groot mogelijke zorgvuldigheid betracht bij het verwerken - volgens de huidige stand van wetenschap en techniek - van de in deze publikatie vervatte gegevens. Nochtans moet de mogelijkheid dat zich toch onjuistheden in deze publikatie zouden bevinden niet worden uitgesloten. Degene die van deze publikatie gebruik maakt, aanvaardt daarvoor het risico. De stichting sluit, mede ten behoeve van degenen die aan deze publikatie hebben meegewerkt, iedere aansprakelijkheid uit voor schade die mocht voortvloeien uit het gebruik van informatie in deze publikatie. Niets uit deze uitgave mág worden verveelvoudigd en/of ópenbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Stichting Bouwresearch. No part of this book mày be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any othermeans without written permis sion from the Stichting Bouwresearch.

5 INHOUD WOORD VOORAF SAMENVATTING SUMMARY HOE EN WAAROM INVLOED NORMKOSTENSYSTEEM OP PLAN PROCES Inleiding.... Landelijke regelgeving Uitwerking van het NKS op lokaal niveau Planprocessen Planning planproces bij NKS Conclusies en aanbevelingen INVLOED REGELGEVING OP KWALITEIT EN KOSTEN Inleiding.... Landelijke regelgeving Model-bouwverordening Bouwbesluit Lokale uitwerking Kwaliteit, kosten en huren Woontechnische kwaliteit in het NKS Bouwbesluit en NKS Conclusies en aanbevelingen CASE-STUDIES.... Inleiding.... Vergelijkende analyse cases Functioneel referentieniveau Bouwtechnisch referentieniveau Bouwvorm Draagstructuur.... Lokatiekenmerken en bouwplaatskosten Bouwplaatskopkosten en s.v.-toeslag Overschrijding van het NKS-budget ' BIJLAGE 1 Vergelijking woontechnische bepalingen BIJLAGE 2 Situaties en basisplattegronden case-studies Stichting Bouwresearch 3

6 MODEL BIJ PROGRAMMAKEUZEN NIEUWBOUWWONINGEN WOORD VOORAF De laatse jaren is er in het kader van de deregulering en de decentralisatie van respectievelijk de wet- en regelgeving nogal wat gewijzigd voor de nieuwbouw in de sociale woningsector. Aan de gevolgen hiervan voor het planvoorbereidingsproces is uitgebreid aandacht besteed in de SBR-publikatie nr. 161 'Praktijkboek woningbouw. Wegwijs nieuwe regelgeving'. Bij de voorbereiding voor die publikatie werd reeds duidelijk dat bij de toepassing van het Normkostensysteem (NKS) - naast de in de hiervoor genoemde publikatie aangereikte reeks gereedschappen - nog een aantal niet onbelangrijke knelpunten overbleven. Met name ging dit om de aspecten: hoe gaan de verschillende gemeenten met het per 1 januari 1988 landelijk ingevoerde NKS om en wat zijn de consequenties in het allervroegste ontwerpstadium. N.a.v. de veronderstelling dat met name de rechtstreekse gemeenten op uiteenlopende wijzen met het nieuwe Normkostensysteem (NKS) omgaan was het t.b.v. het onderzoek noodzakelijk hiernaar een - zij het beperkte - verkenning te doen. Dit verkennend onderzoek naar de eerste ervaringen met het NKS onder een tiental geselecteerde gemeenten leverde een dusdanig beeld op dat besloten werd tot een tussentijdse publikatie in september 1988 (SBR-brochure nr. Fll "Normkostensysteem 1988"). Uit het verkennend onderzoek bleek dat de grootste gemeenten een veeal zeer gedetailleerde toepassing met aanvullende eisen gaven aan het systeem terwijl de middelgrote en kleinere gemeenten varieerden van een vrij gedetailleerde tot nagenoeg geentaakinvulling. Dit was aanleiding om deze studie mede te richten op de ontwikkeling van een werkmodel, waarmee in een vroegtijdig planstadium zicht wordt gegeven op de kosten, de kwaliteit en de resultererende huur van nieuwbouwplannen op uiteenlopende lokaties. De is opgebouwd uit twee delen: Deel A geeft een beschouwing over de ervaringen met het Normkostensysteem. Daarnaast wordt aan de hand van een aantal case- studies een beeld gegeven van de ontwerpconsequenties van de huidige en de te verwachten regelgeving (zoals de wijziging van de bouwverordening en het toekomstige BouwbesluiO. Deel B behandelt het hiervoor genoemde werkmodel. 4

7 Het onderzoek is begeleid door een studiecommissie die als volgt was samengesteld:.. WOORD VOORAF D. Schilder voorzitter G.J. Hendriks h.b.o. ir. P.F.C. Jansen ir. P. Jansen ir. R. Lijbers ir. B. Noorlander ing. J.G. Remmerswaal Th. Steemers AvB/BNA rapporteur ir. Marleen v.d. Berg-van Gink coördinator Hoofd Directie Volkshuisvesting Leiden Architektengroep Loerakker Rijnboutt Ruijssenaars Hendriks, Amsterdam Nevanco woningbouw, Utrecht NCIV, De Bilt CASA architekten, Amsterdam Dienst Volkshuisvesting, Rotterdam Dir. Woningcorporatie Nieuw Amsterdam Architektenkoperatie Marge u.a. Rotterdam Stichting Bouwresearch, Rotterdam De rapporteur, de coördinator en de leden zijn intensief en inventief bezig geweest om een weg te vinden in een woud van mogelijkheden. De vaktechnische diversiteit van de leden is daarbij als een groot voordeel ervaren. Getracht is op een inzichtelijke wijze de verschillende aspecten van het voorbereidingsproces zodanig vorm te geven dat deze in het werkmodel stapsgewijs kunnen worden gevolgd. Verwacht wordt, dat deze studie bij de planvorming een hulpmiddel zal blijken te zijn voor de (middelgrote) gemeenten, opdrachtgevers, architekten en aannemers. D. Schilder voorzitter studiecommissie. Stichting Bouwresearch 5

8 MODEL BIJ PROGRAMMAKEUZEN NIEUWBOUWWONINGEN SAMENVATTING Inleiding In het komende decennium zullen de partijen in de volkshuisvesting een grotere verantwoordelijkheid krijgen ten aanzien van kwaliteit en betaalbaarheid van de nieuwbouw dan voorheen. Dit geldt vooral voor de sociale huursector. In het Normkostensysteem 1989 (NKS) heeft de regering nieuwe schreden in die richting gezet. Daarnaast zijn ook wijzigingen te verwachten in de regelgeving met betrekking tot de bouw- en woonkwaliteit. Dit heeft gevolgen voor de procesmatige en planinhoudelijke aanpak van de nieuwbouw. Het hoofddoel van deze studie is gereedschap te ontwikkelen, dat in een vroegtijdig stadium zicht geeft op kosten, kwaliteit en resulterende huur van nieuwbouwplannen op uiteenlopende lokaties. Dit gereedschap is gegoten in de vorm van een werkmodel, waarmee men reeds in de programma fase een haalbaarheidsonderzoek kan doen en keuzes kan onderbouwen ten aanzien van kwaliteit en betaalbaarheid. Het is vooral gericht op de specifieke omstandigheden van middelgrote en kleinere gemeenten. Dit werkmodel is uiteengezet en toegelicht in deel B van deze rapportage. In dit deel A geven we een beschouwing over de ervaringen met het Normkostensysteem in de praktijk van de sociale woningbouw. Eerst zetten we de procesmatige aspecten die zijn verbonden met de huidige regelgeving op een rij. Mede aan de hand van de case-studies geven we een beeld van de ontwerpconsequenties van de huidige en de te verwachten regelgeving en we geven aan op welke wijze men deze ontwerpconsequenties in het ontwerpproces naar de hand kan zetten. De case-studies zijn uitgevoerd met behulp van bovengenoemd werkmodel. Procesmatige aanpak Voor een verantwoorde besluitvorming is het van belang, dat alle startcondities in een vroegtijdig stadium bekend zijn en dat het planproces fasegewijs wordt doorlopen. Binnen de tijdpaden van het NKS kan men alleen aan dergelijke voorwaarden voldoen, indien: het betreffende plan wordt ingediend ten laste van het najaarscontingent; de budgetten, die op basis van de voorinfonnatie over nonnbedragen worden ingeschat c.q. afgegeven niet zodanig van de definitieve project budgetten afwijken, dat er van ongewenste kostenverhoging of kwaliteitsverlies sprake is, dan wel dat de financiële risico's van budgetoverschrijding, planbijstelling, etc. volledig zijn afgedekt. 6

9 SAMENVATIING Hieraan lijkt slechts te kunnen worden voldaan bij relatief eenvoudige plannen in gebieden waar eventuele externe procedures het plan proces niet onder tijdsdruk zetten. Het voorjaarscontingent legt een zodanig zware claim op de planvoorbereiding, dat een verantwoorde beslui tvorming wordt aangedaan. Het verdient aanbeveling, dat de opdrachtgevers in samenspraak met de gemeente vooraf duidelijke keuzes maken ten aanzien van de programmatische uitgangspunten en inschatten in hoeverre deze zullen afwijken van de grenzen die het NKS aangeeft. Hiertoe zijn vier keuzemodellen ontwikkeld, die hun vertaling kunnen krijgen in het plaatselijke beleid. Het verdient vooral voor de marktpartijen die landelijk opereren aanbeveling, dat men zich oriënteert op de verschillen in lokale omstandigheden en dat men in dat kader bij de start van de planvoorbereiding duidelijkheid tracht te krijgen over: de toedeling van kopkosten aan het project; het gebruik van aanvullende financieringsmiddelen, zoals het stadsvernieuwingfonds; de mogelijkheid om eventuele budgetoverschrijdingen in de huren door te berekenen; de hardheid van de programmatische uitgangspunten en de 'ruimte om daarin te schuiven. Ontwerpconsequenties Met betrekking tot de woninggrootte is er speelruimte tussen de minimumeisen van de MBV en de landelijk gemiddelde woninggrootte. Deze ruimte wordt door een aantal gemeenten ingevuld door aanvullende eisen te stellen. Waar de MBV in principe mogelijkheden biedt voor uiteenlopende ruimtelijke oplossingen, geven de betreffende gemeenten een hogere prioriteit aan de ruimtematen dan aan diversiteit aan plattegrondorganisaties. De speelruimte wordt groter bij invoering van het Bouwbesluit. Bovendien is het dan niet meer toegestaan dat gemeenten vrijelijk aanvullende eisen kunnen stellen. Het is aan de opdrachtgevers om zelf kwaliteitskeuzen en de bijbehorende kosten- en huurniveaus te bepalen. In het NKS 1989 worden nog wel afspraken gemaakt over het normatief investeringsvolume, maar er geldt geen investeringsplafond meer. Deze tendens zal zich in de jaren negentig sterker doorzetten. De samenhang tussen kwaliteit en woonlasten zal daarmee bepalend worden voor de keuzes die men ten aanzien van het woon produkt maakt. Het stichtingskosten- c.q. bouwkostenbudget wordt een afgeleide van het gewenste huurniveau en de te verwerven objectsubsidies. Gezien het voorgaande verdient het aanbeveling dat opdrachtgevers en adviseurs een eigen kwaliteitsbeleid ontwikkelen. Dit kan worden uitgewerkt in het omschrijven van kwaliteitsniveaus met betrekking tot ontwerp, bouwtechniek en bouwfysica. Stichting Bouwresearch 7

10 MODEL BIJ PROGRAMMAKEUZEN NIEUWBOUWWONINGEN Case-studies Uit onderlinge vergelijking van vier cases is het volgende gebleken:... Het laagste functionele referentieniveau geeft de laagste kosten en huren te zien. De hogere niveaus zijn echter niet veel duurder. Verhoudingsgewijs komt de produkt/prijsverhouding er gunstiger uit.... De verschillen tussen de gekozen bouwtechnische referentieniveaus bedragen f 2.400,- in bouwkosten. De meerkosten, die onderhoudsarm bouwen met zich meebrengt, mogen niet uit de Algemene Bedrijfsreserve (ABR) van de toegelaten instellingen gefinancierd worden. Ze moeten in de huren worden doorberekend. De huurgevolgen hiervan bedragen in de betreffende case ongeveer f 20,- per maand (3,5 %).... Een onderlinge vergelijking van de bouwvormen die in de cases zijn uitgewerkt, is niet zonder meer mogelijk. Elke bouwvorm heeft eigen wetmatigheden, waardoor die niet voor elke lokatie de meest optimale hoeft te zijn. De directe bouwkosten blijken het laagst te zijn voor vierlaagse galerij- en portiekwoningen zonder lift; het hoogst te zijn voor eengezinswoningen; er relatief gunstig uit te springen bij hoekoplossingen in gestapelde bouw met een compacte ontsluiting. Bezien naar draagstructuur zijn de smallere woningen (4,50 en 4,50/3,00 m.) in de onderzochte cases 5% goedkoper zijn dan de bredere 5,40 en 5,40/2,70 m. Het woningaantal heeft bij de gevolgde rekenmethode in combinatie met de bouwtijd een grote invloed op de bouwplaatskosten. De verschillen in bouwplaatskosten tussen stadsvernieuwingsgebieden en uitbreidingen zijn gering (bij 24 woningen ca. 12%).... De toedeling van de bouwplaatskopkosten is in het huidige NKS-stelsel van essentieel 8 belang om de verhouding tussen kwaliteit en betaalbaarheid vorm te geven. Elke duizend gulden meer aan stichtingskosten betekent een hogere maandhuur van ca. f 7,50. Het belang hiervan zal in de volkshuisvesting van de jaren negentig verder toenemen. De stadsvernieuwingstoeslag kan eveneens als middel worden gebruikt om een huurbeleid vorm te geven. In de onderzochte cases zijn relatief grote overschrijdingen van de stichtingskosten ten opzichte van het NKS- investeringsbudget geconstateerd. Deze overschrijdingen hangen samen met de toedeling van de kopkosten en het verschil tussen aanneemsom en normbouwkosten. Uit de