Vervangende nieuwbouw of verbetering

Transcriptie

1 s tichting ouw esearch Vervangende nieuwbouw of verbetering Een model voor het integraal afwegen van investeringsbeslissingen op woningcomplexniveau

2 rapporteur: ing. K. H. Dekker KD/Consultants b.v.

3 stichting Vervangende nieuwbouw. of verbetering Een model voor het integraal afwegen van investeringsbeslissingen op woningcomplexniveau Rotterdam, 1989

4 De stichting stelt zich ten doel: a.. in de bouwnijverheid produktiviteit en kwaliteit te verhogen, en de continuïteit in de werkgelegenheid te bevorderen; b. de kennis op het terrein van de bouwnijverheid te vergroten en te verspreiden naar en binnen alle organisaties waarmede de stichting een relatie onderhoudt; c. voorts al hetgeen dat met een en ander rechtstreeks of zijdelings verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin des woords. De stichting en degenen die aan deze publikatie hebben medegewerkt, hebben een zo groot mogelijke zorgvuldigheid betracht bij het verwerken - volgens de huidige stand van wetenschap en techniek - van de in deze publikatie vervatte gegevens. Nochtans moet de mogelijkheid dat zich toch onjuistheden in deze publikatie zouden bevinden niet worden uitgesloten. Degene die van deze publikatie gebruik maakt, aanvaardt daarvoor het risico. De stichting sluit, mede ten behoeve van degenen die aan deze publikatie hebben meegewerkt, iedere aansprakelijkheid uit voor schade die mocht voortvloeien uit het gebruik van informatie in deze publikatie. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Stichting Bouwresearch. No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written perrnission from the Stichting Bouwresearch.

5 3 INHOUDSOPGAVE Woord vooraf Samenvatting... 7 SUMMARy Doel en opzet rapportage Afbakening gebruiksmogelijkheden model Ruimtelijk niveau Potentiële gebruikers Besluitvormingsfase De aard van de afweging Afwegingscriteria Kosten Kwaliteit Kostenjkwaliteit Gevoeligheidsanalyse Structuur van het model en invoer in hoofdlijnen Algemene invoer Invoer kosten Invoer kwaliteit Wisselwerking invoer I ! resultaten bijstelling invoer Gevoeligheidsanalyse Algemeen Invloed van het inkomen van de bewoner Invloed van de rente Invloed van de inflatie... 3O 6.5 Invloed van de wettelijke huurverhogingen Kosten voor het Rijk en de jaarlijkse huurverhoging Kosten voor de beheerder en de jaarlijkse huurverhoging Kosten voor de bewoner en de jaarlijkse huurverhoging Invloed van de aanpassingen van de individuele huur-. subsidie Procedure voor strategiekeuze met gebruikmaking van het model Analyse bestaande situatie Opstellen alternatieven op complexniveau Verzamelen en berekenen van alle invoergegevens Uitvoeren van de berekeningen met het model Maken van gevoeligheidsanalyses Trekken conclusies, keuze alternatief

6 4 8 De invulling van het model stap voor stap Formules voor het uitvoeren van de berekeningen Invoer kosten Aanvangskosten Ontruiming en herhuisvesting Slopen en bouwrijp rnaken Planvorming en uitvoering Gebruik...; Huurkosten Subsidies Grondkosten Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 De case Gouda - invoer - berekeningen - resultaten Tabellen voor de berekening van de contante waarde en formulieren ten behoeve van handmatige verwerking Implicaties van de regelgeving op de modelmatige afweging

7 5 / Woord vooraf In de woningbouw is het keuzevraagstuk tussen renoveren/verbeteren of slopen met vervangende nieuwbouw de afgelopen jaren steeds vaker en op steeds meer plaatsen manifest geworden. Dit komt omdat de bouwopgave de laatste jaren steeds verder verschoven is van de uitbreidingsgebieden naar het bestaand stedelijk gebied. Gelijktijdig is ook de veroudering van de bestaande woningvoorraad voortgeschreden. De bestaande regelgeving, de beschikbare analyse-instrumenten, alsook het beschikbare onderzoeksmateriaal gaven en geven niet altijd voldoende antwoord op en inzicht in het keuzevraagstuk waarvoor beslissers zich gesteld zien. Reden voldoende, mede gezien de verstrekkende gevolgen van het afwegingsproces, voor Stichting Bouwresearch (SBR) om een onderzoek te initiëren dat meer duidelijkheid zou moeten verschaffen in de afwegingsvariabelen die van belang zijn bij de besluitvorming rond dit vraagstuk. Doel van het onderzoek was het ontwikkelen van een financieel-economisch afwegingsmodel en het daarmee in kaart brengen van de relevante variabelen, teneinde het besluitvormingsproces bespreekbaar en inzichtelijk te maken. De commissie die het onderzoek heeft begeleid was en is er zich echter van bewust dat niet uitsluitend objectieve factoren bepalend zijn voor de besluitvorming. Politieke, emotionele en andere meer subjectieve factoren blijken in de praktijk menigmaal van doorslaggevende betekenis te zijn. De commissie heeft zichzelf echter in het verlengde van de verstrekte opdracht tot taak gesteld de studie zoveel mogelijk te beperken tot de relatief objectief meetbare variabelen. Daarbij zijn de volgende ui tgangsp':lnten gehanteerd: het afwegingsmodel moet zo volledig mogelijk zijn; alle van belang zijnde variabelen moeten in het model opgenomen zijn; het model moet voor alle financieringscategorieën toepasbaar zijn; zowel de diverse marktsectoren als de sociale huursector moeten er gebruik van kunnen maken; alle belanghebbende partijen moeten de effecten van de besluitvorming voor hun eigen positie inzichtelijk gepresenteerd krijgen; als partijen zijn aangemerkt:.. de eigenaar/exploitant;.. de huurder/gebruiker;.. de gemeente; en.. de rijksoverheid. het model moet eenvoudig in het gebruik zijn en eveneens op eenvoudige wijze alternatieven kunnen verwerken. Dit heeft er tevens toe geleid dat niet alleen een rapport wordt gepubliceerd, maar ook een bijbehorend computerprogramma op de markt wordt gebracht. Het onderzoek is gefaseerd uitgevoerd. In de eerste fase is een theoretisch model ontwikkeld, hetgeen in de tweede fase is getoetst aan een aantal praktijkgevallen. Daartoe is gebruik gemaakt van de gegevens van een tweetal vooroorlogse en een tweetal na-oorlögse woningbouwcomplexen. Vervolgens is in de derde fase op grond van het theoretische model en de praktische toets het definitieve model ontwikkeld. De resultaten van het onderzoek zijn zo beknopt mogelijk weergegeven in deze publikatie; zo is maar één van de praktijkgevallen opgenomen. Indien meer achtergrondinformatie wordt gewenst, dan zijn de werkrapporten van de eerdere fase op aanvraag verkrijgbaar bij SBR.,r

8 6 Tot slot spreek ik als voorzitter van de begeleidingscommissie mijn dank en waardering uit voor de uiterst constructieve bijdrage die door de diverse rapporteurs en commissieleden is geleverd. Mede ten gevolge van deze gezamenlijke inspanning heeft de branche er een nieuw en effectief instrument bij gekregen. Een instrument dat de afweging tussen renoveren, tijdelijk instandhouden of slopen met vervangende nieuwbouw kan ondersteunen met heldere informatie vanuit diverse gezichtspunten. drs. ing. B. de Graaf voorzitter studiecommissie Het onderzoek is begeleid door een studiecommissie die als volgt was samengesteld: drs. ing. B. de Graaf Kolpron Management Support b.v. voorzitter Rotterdam Voorheen dir. gemeentelijk woningbedrijf Rotterdam ir. H.K.W. Bekkers drs. B. van den Dolder ing. M. Kouwen ir. M. Liebregts drs. G. W. Middelkoop ir. J.M. Post prof. ing. A. F. Thomson ir. W.M.A.J. Willart ir. M.J.J. van Leent rapporteur tot 1-12-'88 ing. K.H. Dekker rapporteur vanaf 1-12-'88 ir. W. v. d. Toom Vrijthoff co-rapporteur vanaf 1-12-'88 ir. M. v. d. Berg-van Gink coördinator MVROM/DGVH Zoetermeer voorheen projectorg. stadsvernieuwing DROS, Rotterdam NCIV, De Bilt Van de Vorm Woningbouw b.v. Papendrecht Stichting Bouwhulp, Eindhoven Sta won, Amsterdam PEARchitecten, Rotterdam TUD, Vakgroep V MVROM/DGVH NWR, Almere KD/ConsuItants b.v. Voorburg KD/Consultants b.v. Voorburg Stichting Bouwresearch, Rotterdam

9 7 Samenvatting Ontwikkelingen Afwegingsmodel Partijen De veroudering van de bestaande woningvoorraad noodzaakt in toenemende mate tot investeringen in de voorraad. Het Rijk trekt zich terug uit de volkshuisvesting. De relatieve ruimte op de woningmarkt enerzijds en de eisen van particuliere kapitaalverschaffers anderzijds dwingen de sociale verhuurders tot het voeren van een meer marktgericht beleid en een meer bedrijfsmatige benadering van de sociale taakstelling. De prijs/kwaliteit-verhouding van het complexaanbod wordt steeds meer bepalend voor het moment waarop en de mate waarin geïnvesteerd wordt in bestaande complexen. Bij de beleidsmatige afweging van investeringen in de voorraad wordt meer rekening gehouden met de kostenconsequenties die gedurende de exploitatieperiode optreden. Er is, naar aanleiding van genoemde ontwikkelingen, een groeiende behoefte aan een integraal afwegingsmodel, waarmee alternatieven voor de toekomst van woningcomplexen afgewogen kunnen worden op kosten en kwaliteit. In deze rapportage wordt een dergelijk model gepresenteerd. Het model is gericht op de partijen die in financieel opzicht direct betrokken zijn bij de besluitvorming over investeringsbeslissingen. Deze zijn: - de exploitant: - de bewoner: - de gemeente: - het Rijk: deze kan met behulp van het model inzicht ontwikkelen in de mogelijke financiële consequenties van investeringsbeslissingen op complexniveau. De toepassing kan beperkt zijn tot één of enkele complexen. Het model leent zich echter ook voor de ontwikkeling en bewaking van integraal complexbeheer gericht op het totale bestand van een exploitant. de bewoner zal het model gebruiken om inzicht te ontwikkelen in de consequenties van het door de exploitant voorgestelde beleid voor zijn situatie. Tevens kan hij alternatieven voorstellen en deze doorrekenen met het model, waardoor een goede vergelijkingsgrondslag ontstaat met de voorstellen van de exploitant. de toezichthoudende taak van gemeenten ten aanzien van het functioneren van beheerders met een sociale taakstelling, is met het terugtreden van de rijksoverheid aanmerkelijk zwaarder geworden. Het model biedt de gemeenten een goed instrument om efficiënt inhoud te geven aan die "nieuwe" taakstelling. het model biedt expliciet de mogelijkheid om de berekeningen te maken met of zonder toepassing van de financiële rijksregelgeving. Daardoor is het mogelijk om de invloed van de rijksregelgeving op de verdeling van integrale kosten helder in beeld te krijgen. Voor het Rijk biedt het model een instrument waarmee de consequenties van het "terugtredingsbeleid", op

10 8 een deelterrein van de volkshuisvesting, nauwkeurig kunnen worden bepaald. Kosten De te beschouwen kosten worden onderscheiden in eenmalige investeringskosten en gebruikskosten die jaarlijks optreden. Over een bepaalde te kiezen exploitatieperiode worden alle kosten berekend en uitgedrukt in contante waarden. Omdat de investeringsalternatieven worden uitgezet over verschillende perioden is de contante waarde als afwegingsmaatstaf niet bruikbaar. Daarom worden de contante waarden omgerekend naar jaarkosten. De totale contante waarde en de totale jaarkosten van elk alternatief worden berekend. Daarna worden die totale kosten toegerekend aan de vier partijen. Kwaliteit Kosten/kwaliteit Werkwijze De kwaliteit wordt uitgedrukt in punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Omdat daarin niet alle kwaliteitskenmerken zijn opgenomen die bepalend zijn voor de woningmarktpositie van een complex, is in het model de mogelijkheid opgenomen om een extra puntenwaardering toe te kennen, de zogenaamde vrije score. De kosten/kwaliteit-verhouding tenslotte wordt uitgedrukt in het quotiënt van de jaarkosten gedeeld door het totaal aan kwaliteitspunten. Alvorens met het model berekeningen uitgevoerd kunnen worden moet de bestaande complexsituatie geanalyseerd worden en dienen alternatieven ontwikkeld te worden voor ingrepen op het complexniveau. Vervolgens moeten alle uitgangspunten en kosten, die worden ingevoerd, bepaald worden. Na het uitvoeren van de berekeningen is het van belang om een gevoeligheidsanalyse uit te voeren die de risico's in beeld moet brengen als gekozen wordt voor een bepaald alternatief. Tenslotte kunnen er dan conclusies worden getrokken. In totaal bestaat de werkwijze dus uit zes stappen. Het doorlopen van die stappen zal vaak een cyclisch karakter hebben. De resultaten van een bepaalde stap zullen aanleiding kunnen zijn om op de schreden terug te keren en de voorgaande stap(pen) nogmaals te maken. keuze alternatief