Vitaliteit Verblijfssector De Wolden Van diagnose naar aanbevelingen voor ondernemers en gemeente GEMEENTE DE WOLDEN

Transcriptie

1 Vitaliteit Verblijfssector De Wolden Van diagnose naar aanbevelingen voor ondernemers en gemeente GEMEENTE DE WOLDEN

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Onderzoek 3. Analyse vitaliteit verblijfsrecreatie De Wolden a. Het vitaliteitsmodel met toelichting per kwadrant b. Algemene bevindingen c. Eindconclusie 4. Inhoudelijke aanbevelingen a. Verblijfsrecreatieparken zijn als een wielrenner in een wielerronde b. Drie hoofdrichtingen voor verbetering van vitaliteit 5. Procesaanbevelingen a. Drie processporen om de vitaliteit te verbeteren b. Recreatief gebruik stimuleren c. Handhaven d. Transformeren 6. Maatwerk: factsheets Bijlage: factsheets

3 Inleiding GEMEENTE DE WOLDEN MAART 2017

4 Er is behoefte aan inzicht in de vitaliteit van de verblijfsrecreatielocaties inclusief aanbevelingen Aanleiding In De Wolden wordt op diverse recreatieparken onrechtmatig (permanent) gewoond in recreatieverblijven, terwijl het beleid gericht is op toeristisch-economische ontwikkeling. In het voorjaar van 2016 verscheen daarom de gemeentelijke discussienota inzake onrechtmatige bewoning op recreatieparken in de gemeente De Wolden. In het document worden scenario s beschreven die inspirerend en informerend bedoeld zijn voor betrokkenen: gemeenteraad, eigenaren, ondernemers. De gemeente De Wolden heeft vervolgens aan ZKA Consultants gevraagd om een vitaliteitsonderzoek onder 13 verblijfsrecreatielocaties in de gemeente uit te voeren. De gemeente vroeg ZKA om voor deze locaties het verblijfsrecreatief toekomstperspectief en kwaliteit scherp te stellen inclusief advies op hoofdlijnen hoe met iedere locatie om te gaan, zowel inzake transformatie als vergroting van de vitaliteit van de verblijfsrecreatiefunctie. Doel van het vitaliteitsonderzoek Doel van het onderzoek is inzicht bieden in het (bedrijfsmatig) functioneren van de verblijfsrecreatielocaties in De Wolden en ontwikkelperspectieven en oplossingsrichtingen bieden aan bedrijven en gemeente om de verblijfsrecreatiebedrijven ook op de lange termijn vitaal te houden danwel nieuwe perspectieven te bieden. Het resultaat vormt een objectieve basis om met ondernemers/vve s het vitaliteitsonderwerp bespreekbaar te maken en hen verantwoordelijk te maken voor oplossingsrichtingen.

5 Vier vragen staan centraal Vragen De volgende onderzoeksvragen stonden centraal in dit onderzoek: 1. Hoe functioneren en presteren de bedrijven in bedrijfsmatige en ruimtelijke zin en welke andere dan recreatieve verblijfsmotieven worden gefaciliteerd? 2. In hoeverre zijn parken in staat in te spelen op de toekomstige vraag? 3. Wat is op basis van de vitaliteitsdiagnose het verblijfsrecreatieve profiel van de gemeente en wat zijn de ontwikkelperspectieven en oplossingen voor de bedrijven en de gemeente om de verblijfssector vitaal te houden? 4. Welke aanbevelingen kunnen op basis van het onderzoek gegeven worden voor het vervolgproces inclusief rolopvatting om de ambities te realiseren?

6 Onderzoek GEMEENTE DE WOLDEN MAART 2017

7 De aanpak van het onderzoek Selectie parken De gemeente De Wolden heeft 13 parken geselecteerd die in het kader van dit onderzoek bezocht moesten worden. Deze parken zijn per brief benaderd door de gemeente om hen in te lichten over het onderzoek en de doelstellingen van het vitaliteitsonderzoek. Vervolgens is er een inspiratiesessie geweest voor de ondernemers en VvE s/bewoners (21 december 2016). Vragenlijst De parken zijn per mail en telefoon benaderd door ZKA om deel te nemen aan de online vitaliteitsvragenlijst. Deze vragenlijst gaat in op de vitaliteit en productiviteit van de parken. Alle parken hebben de vragenlijst (gedeeltelijk) ingevuld. Alleen Oshaar kon niet benaderd worden omdat contactgegevens ontbraken. Bedrijfsbezoeken Vervolgens hebben adviseurs van ZKA de parken bezocht. Aan de hand van een checklist hebben zij in kaart gebracht wat het toeristisch perspectief en de kwaliteit is van de parken. Daarnaast is, indien mogelijk, gesproken met de ondernemer of de VvE. Dit scherpte het beeld aan van het perspectief en de kwaliteit van de parken en bracht aan het licht wat de toekomstplannen en wensen zijn van de verschillende parken. Vitaliteit in beeld De antwoorden op de vragenlijst en de uitkomsten van het bedrijfsbezoek zijn samen verwerkt in het vitaliteitsmodel van ZKA. Hiermee is een score berekend voor de vitaliteit: een score op kwaliteit en een score op perspectief. Dit is in de afzonderlijke factsheets weergegeven. 1 park, 1 plan-aanbevelingen Vervolgens zijn per park aanbevelingen opgesteld. Hierbij is overleg geweest met Antea Group, om de juridisch-planologische implicaties te integreren in de aanbevelingen.

8 De opzet van de rapportage De rapportage bestaat uit twee delen: 1. Algemene sectorrapportage In het algemene deel van dit rapport wordt aangegeven hoe het staat met de vitaliteit van de 13 onderzochte parken in De Wolden. Hierbij wordt aangegeven welke type bedrijven er zijn en welke aanbevelingen hierbij horen. Naast de vitaliteit gaan we in op inhoudelijke- en procesaanbevelingen voor de gemeente om de vitaliteit van de verblijfssector verder te verbeteren. 2. Factsheets per park (bijlage) In een aparte bijlage bij dit rapport zijn de zogeheten factsheets per park opgenomen. Hier wordt van elk park afzonderlijk een analyse gegeven van de vitaliteit en worden park-specifieke aanbevelingen gedaan in het kader van de aanpak 1 park, 1 plan.

9 Analyse vitaliteit verblijfsrecreatie De Wolden GEMEENTE DE WOLDEN MAART 2017

10 a. Analyse van 13 parken Voor de gemeente De Wolden zijn 13 parken in de analyse van de vitaliteit meegenomen. Dit hoofdstuk gaat in op de resultaten van deze analyse. Hierbij beschrijven we de parken vanuit de vier verschillende kwadranten. Dit om ook de anonimiteit van de parken te waarborgen. Eerst wordt het vitaliteitsmodel getoond waarna per kwadrant een toelichting wordt gegeven waarbij we ingaan op de specifieke situatie van De Wolden. Het hoofdstuk eindigt met enkele algemene bevindingen en conclusies met betrekking tot de vitaliteit van de sector.

11 a. De Wolden: veel onderzochte parken zijn verblijfsrecreatief niet vitaal 5 0 eenheden 0% eenheden 65% eenheden 23% eenheden 12% Vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie De Wolden

12 a. De vier kwadranten in De Wolden: uitersten zijn groot Zoals het vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie De Wolden weergeeft zien we in De Wolden een behoorlijk groot cluster van parken in het rode kwadrant (acht parken). Eén park ligt bijzonder stevig in het groene kwadrant; nog twee parken liggen op de grens met het oranje kwadrant. Daarnaast zijn er twee parken die in het oranje kwadrant uitkomen. In het blauwe kwadrant (goed perspectief, maar slechte kwaliteit) bevinden zich geen parken. De volgende pagina s geven per kwadrant een toelichting: Een generieke beschrijving van parken die zich in dit kwadrant bevinden. Dit is een beschrijving in algemene zin, zoals we dit landelijk terugzien en niet zoals de situatie is in De Wolden. Een specifieke beschrijving van de parken zoals we die in De Wolden terug vinden. Dit gaat in op de specifieke situatie voor De Wolden. Voor het blauwe kwadrant wordt alleen een generieke beschrijving gegeven, aangezien er in De Wolden geen parken in het blauwe kwadrant uitkomen. In de bijlage met factsheets per park wordt specifiek ingegaan op de situatie per park in De Wolden.

13 Het groene vitaliteitskwadrant: generiek 3 van de 13 onderzochte parken vallen in het groene kwadrant in het vitaliteitsmodel. Deze parken hebben een goede score op zowel kwaliteit als perspectief. Generieke typering bedrijven in het groene kwadrant Dit zijn goed functionerende verblijfsrecreatiebedrijven met doorgaans veel schaalgrootte (grotere campings en gemengde bedrijven) en/of een gezonde inkomstenmix. Ook hebben de bedrijven een uitstekende toeristisch recreatieve ligging in combinatie met veelal strategisch ondernemerschap. Bedrijven in dit kwadrant zijn productiever dan gemiddeld en bieden een goede kwaliteit. De gemiddelde omzet per eenheid is hoger dan die van bedrijven in de andere kwadranten. De ondernemer is vaak jonger dan in de andere kwadranten. Omdat de kwaliteit en het perspectief van het bedrijf al goed zijn, is het belangrijk dat deze bedrijven blijven investeren en nog meer onderscheidend worden waardoor (verdere) excellentie mogelijk is. Deze parken moeten meer en meer een toeristische bestemming worden met een goed voorzieningenniveau en/of hoge belevingswaarde. Daarnaast is productiviteitsverbetering door samenwerking met en leren van collega s aan te bevelen.

14 Het groene vitaliteitsmodel: De Wolden De groene parken in De Wolden Eigenlijk is er slechts één park dat duurzaam in het groene kwadrant gepositioneerd staat. De andere twee parken liggen op de grens met het oranje kwadrant, waarbij één park ook op kwaliteit niet heel hoog scoort. De drie parken kennen een voldoende tot goede kwaliteit. Het gaat om parken die de kwaliteit ook willen blijven verbeteren. Daarnaast is er op dit moment een goede bezetting. De bedrijven maken winst en hebben ruimte voor investeringen. Ze zagen de afgelopen jaren een groei in hun logiesomzet en zien ruimte voor verdere groei. Ze zijn vaak actief op social media en/of ontvangen een goede beoordeling. Het park rechtsboven in het groene kwadrant, scoort op onderdelen excellent. Vrijwel alle factoren wat betreft perspectief en kwaliteit scoren goed voor dit park. Het is een uiterst vitaal bedrijf, met een goede aanbodmix, gemixte inkomstenbronnen, een goede bezetting en een goede technische bedrijfskwaliteit. Er is sprake van goed ondernemerschap. De twee parken op de grens van groen en oranje kennen een voldoende tot goede kwaliteit, maar het perspectief is er niet heel erg hoog. Dit komt onder andere door de mix van kleinschaligheid van de parken, wat hen kwetsbaar maakt en het gegeven dat de parken niet op/nabij de toeristische hotspots in de omgeving liggen. Tenslotte bieden de parken zelf onvoldoende voorzieningen om de matige ligging te compenseren. De parken in het groene kwadrant moeten met name recreatief gestimuleerd worden. Zij moeten de mogelijkheden hebben om verder te groeien of zelfs te excelleren. Ze moeten door de overheid ondersteund en gefaciliteerd worden wanneer ze zich op toeristisch-recreatief gebied verder willen ontwikkelen. Een goed contact met deze parken is wenselijk en vanwege hun kwetsbaarheid is het van belang om alert en betrokken te blijven.

15 Het oranje vitaliteitskwadrant: generiek 2 van de 13 onderzochte parken vallen in het oranje kwadrant in het vitaliteitsmodel. De kwaliteit is op deze parken goed, maar het toeristisch recreatief perspectief is er onder de maat. Generieke typering bedrijven in het oranje kwadrant Hier gaat het veelal om bedrijven die gestoeld zijn op een beheerders-mentaliteit: doen zoals we het altijd deden. De technische bedrijfskwaliteit is goed op orde maar bijna altijd zijn de bedrijven gelegen op een locatie die toeristisch recreatief matig en weinig onderscheidend is. De bedrijven presteren op alle fronten onder de productiviteitsnormen. De bedrijven missen een gezonde inkomstenmix, waardoor ze kwetsbaar zijn. Ook valt op dat in dit kwadrant kleinere bedrijven gepositioneerd staan en dat er weinig ontwikkelingsruimte is. Daardoor worden ze vaak operationeel en aanbodgericht aangestuurd. Tenslotte missen ze vaak marketingkracht en een in de markt herkenbaar concept. Omdat de bedrijven veelal niet op een toplocatie liggen is het advies om voorzieningen te versterken om zo bezoekmotieven te creëren en de matige ligging te compenseren. Daarnaast is het goed om het ondernemerschap te versterken en te professionaliseren. Dit kan o.a. door het aantrekken van jonge mensen die zich bezighouden met de marketing en het bedrijfsconcept inclusief de gastgerichtheid van het bedrijf. Het is voor deze bedrijven lastig om dit voor elkaar te krijgen vanwege hun beperkte financiële hefboom die verband houdt met hun kleine schaal.

16 Het oranje vitaliteitsmodel: De Wolden De oranje parken in De Wolden De twee parken in De Wolden die in het oranje kwadrant uitkomen (weinig toeristisch-recreatief perspectief, kwaliteit goed) liggen dicht aan tegen het groene kwadrant. Hoewel de twee parken ogenschijnlijk verschillend zijn, gaat het in beide gevallen om kleinschalige parken met weinig recreatieve voorzieningen en geen alternatieve inkomstenbronnen. Ze zijn wel met name toeristischrecreatief in gebruik, bieden toeristische informatie en richten zich op een specifieke doelgroep. De parken zijn verzorgd en schoon, maar wel gedateerd. Kenmerkend voor hun vitaliteitspositie is dat ze niet op een toeristische hotspot liggen. Samen met het feit dat er op het park weinig voorzieningen zijn, maakt dit dat ze uitkomen in het oranje kwadrant. Deze parken moeten flink recreatief gestimuleerd worden. Een goed concept met de juiste voorzieningen is nodig om hen een boost te geven. Dit zal het recreatieve perspectief verhogen en ook de kwaliteit van de parken ten goede komen.

17 Het rode vitaliteitskwadrant: generiek 8 van de 13 onderzochte parken vallen in het rode kwadrant in het vitaliteitsmodel. Deze parken hebben een lage score op zowel kwaliteit als perspectief. Generieke typering bedrijven in het rode kwadrant Het gaat vaak om bedrijven op zwakke toeristisch-recreatieve locaties met weinig ontwikkelingsruimte en (heel) slecht recreatief ondernemerschap. Bedrijven in het rode kwadrant presteren op alle fronten onder de productiviteitsnorm. Dit kwadrant bestaat veelal uit kleinschalige bedrijven, maar ook grotere bedrijven met lage prijzen, lage bezetting, lage investeringen en weinig winstgevendheid zien we hier terug. Op deze parken is meestal geen ondernemer en functionerend recreatief ondernemerschap aanwezig. Als er een ondernemer is, is deze meestal ouder. In dit kwadrant staan veelal recreatief bestemde parken gepositioneerd zonder centrale bedrijfsmatige exploitatie. In de praktijk vindt er op dit soort parken permanente bewoning plaats of andere vormen van huisvesting. In het uiterste geval zijn parken in het rode kwadrant verpauperd en tot stilstand gekomen. Om het op de korte termijn vol te houden en met het oog op eventuele verkoopbaarheid van het bedrijf moeten daar waar mogelijk kwaliteitsverbeteringen worden aangebracht. Op de lange termijn zijn structurele keuzes noodzakelijk vanwege het gebrek aan toeristisch-recreatief perspectief. Beëindiging van het bedrijf of transformatie naar een andere functie zijn mogelijkheden die serieus overwogen moeten worden.

18 Het rode vitaliteitskwadrant: De Wolden De rode parken in De Wolden De parken in De Wolden die in het rode kwadrant gepositioneerd staan (op toeristisch-recreatief vlak laag perspectief en slechte kwaliteit) zijn allen parken met stenen (soms houten zomerhuizen) bebouwing. We zien hier geen campings met kampeerplaatsen of gemixte bedrijven. In alle gevallen gaat het om parken waar de accommodaties niet of nauwelijks recreatief verhuurd worden; de toeristische bezetting is er dus nihil of geheel afwezig. Geen enkel park heeft passende toeristische voorzieningen zoals een receptie, zwembad, horecagelegenheid, winkel of animatieruimte. Er vindt, op één park na, geen bedrijfsmatige exploitatie plaats. Veel van deze parken zijn tijdens hun bestaan slechts een korte tijd, of nooit, in gebruik geweest als toeristisch-recreatief geëxploiteerd bedrijf. De verblijfsrecreatieve kwaliteit van de parken en van de accommodaties loopt uiteen, hoewel geen enkel park hier voldoende op scoort. Slechts twee parken ogen toegankelijk; de rest oogt afgeschermd en gesloten in recreatief opzicht. Vrijwel alle parken liggen op afgelegen locaties, (te) ver van de toeristische hotspots. Permanente bewoning vindt op deze parken, op één na, volop plaats. Een heel aantal bewoners heeft hier ook een gedoogbeschikking. De parken maken in veel gevallen gebruik van gemeentelijke en nutsvoorzieningen zoals afvalinzameling, post, gas, water en elektra. Het gaat hier veelal om relatief kleine parken die nooit als recreatief park in bedrijf zijn geweest. De locatie en de omstandigheden zoals die nu zijn, maken het vrijwel onmogelijk om deze parken nog toeristisch-recreatief in gebruik te nemen. Daarvoor zouden de parken geheel opnieuw her-ontwikkeld moeten worden; wat te hoge investeringen vereist en geheel onlogisch is gezien de locatie. Daarom is transformatie en/of handhaving op oneigenlijk gebruik en op de ondergrens van wettelijke kwaliteit noodzakelijk.

19 Het blauwe vitaliteitskwadrant: generiek Geen van de 13 onderzochte parken valt in het blauwe kwadrant in het vitaliteitsmodel. Parken die in het blauwe kwadrant gepositioneerd zijn, kennen vaak een goed recreatief perspectief, maar de kwaliteit is er onder de maat. Generieke typering bedrijven in het blauwe kwadrant Het zijn vaak bedrijven met voldoende (potentiële) schaalgrootte en gelegen op locaties die toeristisch-recreatieve (ontwikkelings-) potentie hebben in combinatie met weinig strategisch ondernemerschap. Bedrijven presteren minder dan de bedrijven in het groene kwadrant en de kwaliteit is vaak zeer slecht. Vaak wordt er niet meer geïnvesteerd. Generieke richting voor bedrijven in het blauwe kwadrant Het gaat hier vaak om bedrijven met een verouderd aanbod en met lage kwaliteit. De bedrijven zijn het contact met de toeristische markt (bijna) verloren. Bedrijfsopvolging of het aantrekken van nieuw management kan voor een broodnodige kwaliteit- en vernieuwingsimpuls zorgen. Er zal nieuwe bedrijfswaarde gecreëerd moeten worden. Er is voldoende perspectief, dus moeten de bedrijven met name investeren in marktgerichte kwaliteit van het aanbod, dienstverlening en de voorzieningen. Ook dient overwogen te worden om nieuwe, externe financierders aan te trekken die (forse) investeringen mogelijk kunnen maken om zo de benodigde kwaliteitsverbeteringen door te voeren.

20 b. Algemene bevindingen met betrekking tot de vitaliteit van de parken Bij het analyseren van de parken zijn enkele algemene bevindingen naar voren gekomen: Lessen trekken. Een erg groot deel van de onderzochte parken komt uit in het rode kwadrant; waar het perspectief laag is en de kwaliteit matig tot slecht. Het zijn de parken waar vaak permanent gewoond wordt. De parken kenmerken zich door het feit dat het kleine, uitgeponde bungalowparken zijn. Deze parken hebben vaak geen centrale voorzieningen, geen centrale bedrijfsvoering met ondernemerschapsprikkels en ze liggen niet op toeristisch-recreatief aantrekkelijke locaties. Deze parken lijken op termijn in de problemen te komen, doordat er weinig toeristisch perspectief is en doordat de kwaliteit door de jaren heen verslechtert. Het zijn de parken waarbij permanente bewoning op de loer ligt, of waar al veelvuldig en jarenlang permanent gewoond wordt. Het is daarom van groot belang om kritisch te zijn bij nieuw te ontwikkelen parken die aan deze kenmerken voldoen. Bij nieuwe parken moet er goed contact zijn tussen gemeente en het parkbeheer om zo te kunnen handhaven en te kunnen sturen op permanente bewoning. Voorts moet er een blijvende ondernemersprikkel zijn om centrale bedrijfsmatige exploitatie te borgen Nu is er vooral behoefte aan duidelijkheid. Diverse rode-kwadrant parken willen graag transformeren naar de functie permanente bewoning omdat zij met alle beste bedoelingen, zelf ook ervaren dat ze nooit meer recreatief zullen worden (en vaak ook nooit geweest zijn). Zij zoeken duidelijkheid over de te nemen stappen om hiertoe te komen. Bij de inhoudelijke aanbevelingen gaan we dan ook in op een transformatieplan dat hierbij gehanteerd kan worden. Maar voordat de parken dergelijke plannen kunnen formuleren, zal de gemeente, in samenspraak met de provincie, belangrijke kaders moeten stellen.

21 b. Algemene bevindingen met betrekking tot de vitaliteit van de parken Kaders stellen voor transformatie. Kaders die de gemeente (met provincie) moet opstellen gaan o.a. over: Regels ten aanzien van bouwen (mag je woonoppervlakte vergroten of niet?); Eisen met betrekking tot onderhoud en beheer van openbare ruimte; De eis van verenigd zijn; Duidelijkheid over de juridische vorm van permanent wonen. Bijvoorbeeld een park met één nieuwe hoofdfunctie (wonen) met uitzonderingen per individuele woning (recreatie); maar geen dubbelbestemming; Eisen m.b.t. ligging in EHS en eventueel verevening die hiermee gepaard gaat (zie ook volgende punt); Duidelijke normen stellen inzake investeringsverplichtingen in het landschap vanwege bestemmingswijziging (bovenplanse verevening); Eisen stellen ten aanzien van vorm en inhoud van het transformatieplan. EHS-begrenzing lijkt nu vooral schetsmatig. Bij bestudering van de planologische kenmerken van de parken (zie de factsheets per park) viel op dat een heel aantal parken in de EHS-structuur ligt. Dit lijkt ons niet in overeenstemming met de doelstelling van de EHS; omdat het om natuurgebieden gaat en niet om bebouwde of recreatieve gebieden. Het lijkt ons goed om voor de betreffende parken te onderzoeken of het terecht is dat zij in de EHS liggen. In de advisering per park hebben wij aangegeven of het park in de EHS ligt of niet, maar dit gegeven hebben we niet nu al als belemmering opgevat voor eventuele transformatie naar permanent wonen.

22 c. Eindconclusie Voor een groot deel van de parken (8 van de 13) is transformatie naar een andere dan de recreatieve bestemming noodzakelijk. Voor de overige vijf parken is er voldoende perspectief om zich verder toeristisch-recreatief te ontwikkelen. Toch is het bij enkele parken ook nodig om alert te blijven op permanente bewoning. Kwantitatieve conclusie Bij 800 onderzochte eenheden is het verder recreatief stimuleren aan de orde. Dit betreft ca. 74% van de onderzochte capaciteit; Bij 90 onderzochte eenheden moet worden gehandhaafd op oneigenlijk gebruik en de wettelijke ondergrens van kwaliteit. Dit betreft ca. 8% van de onderzochte capaciteit; 200 onderzochte eenheden zijn rijp voor transformatie naar permanent wonen. Het initiatief hiertoe moet liggen bij de parken. Dit betreft ca. 18% van de onderzochte capaciteit. De volgende hoofdstukken gaan in op de drie hoofdrichtingen die we zien om de vitaliteit van de sector te verbeteren: stimuleren, handhaven en transformeren. Daarbij worden enkele instrumenten aangereikt die de gemeente kan inzetten en wordt aangegeven hoe het proces bij deze drie oplossingsrichtingen verloopt.

23 Inhoudelijke aanbevelingen GEMEENTE DE WOLDEN MAART 2017

24 a. Verblijfsrecreatieparken zijn als een wielrenner in een wielerronde Verblijfsrecreatieparken zijn als een wielrenner in een wielerronde. Deze metafoor is de afgelopen jaren reeds meerdere keren gebruikt in Drenthe. Tot nu toe is de staartgroep veelvuldig benoemd, maar de bezemwagen is nooit het parcours opgekomen. Dat leidt tot ongelukken. Kopgroep: kopmannen werken vaak tot vlak voor de finish samen ondanks dat ze concurrent zijn. Ze zijn extreem wendbaar (sprinten, klimmen, tijdrijden) en hebben een groot doorzettingsvermogen. Voor ondernemers geldt dat er een excellentiecultuur moet ontstaan door: inspiratie, bewuster worden van de eigen kracht en drijfveren, bevordering van creativiteit om de regels van het spel te veranderen (experimenteerruimte) en stimuleren om te investeren. In Drenthe zijn nog op beperkte schaal tools ontwikkeld om excellentie te bevorderen. Peloton: in het peloton is het op een bepaald moment in de koers tijd dat de jongens van de mannen gescheiden worden. Dit moment is in de recreatiesector aangebroken: vrijblijvend ondernemen in recreatie is voorbij. Een tactiek in wielrennen is om te clusteren (in de bus). Een andere tactiek is om technische kennis bij te brengen over hoe aerodynamisch gefietst kan worden. Voor peloton-ondernemer in Drenthe zijn de afgelopen jaren veel tools ontwikkeld zoals het Recreatie Expertteam, Kwaliteitsteam en Versterking Ondernemerschap. Staartgroep: de staartgroep is gelost uit het peloton. De bezemwagen heeft als taak om renners die niet meer kunnen of willen op te pikken en naar de finish te brengen. In de bezemwagen is EHBO aanwezig. De renners worden dus uit koers gehaald en verzorgd door de bezemwagen. Dit om te voorkomen dat ze brokken maken door het publiek in te rijden of hun collega's in de wielen te rijden, doping te nemen, elektrische motortjes te installeren, etc. Voor recreatieparken geldt: uit koers nemen = handhaven of transformeren naar een andere functie. Dit is een voor Drenthe nieuwe manier van denken en handelen.

25 b. Drie hoofdrichtingen voor verbetering van vitaliteit In De Wolden zien we dat er drie oplossingsrichtingen zijn om de vitaliteit van de sector en de onderzochte parken te verbeteren. Deze drie richtingen sluiten aan bij de wielermetafoor: De kopgroep wordt gevormd door één park dat excellent presteert. Dit park moet gestimuleerd worden om recreatief nog beter te presteren zodat het kan excelleren. Het peloton wordt gevormd door 4 parken die nu op de vitaliteitsgrens zitten en nog teveel een beheerdersmentaliteit hebben. Echt ondernemerschap ontbreekt. Ook zij moeten recreatief gestimuleerd worden om zo nog vitaler te worden. Daarnaast is het belangrijk om deze kwetsbare parken te blijven monitoren op permanent wonen. De staartgroep bestaat uit 8 niet-vitale parken. Voor een deel is handhaving op de korte termijn voldoende om te voorkomen dat deze parken verder afglijden. Voor andere parken is transformatie noodzakelijk. Uit koers halen dus. Voor hen is recreatief ontwikkelen geen mogelijkheid meer. Transformatie naar permanent wonen en in andere gevallen handhaven op oneigenlijk gebruik en de wettelijke ondergrens van kwaliteit is voor hen de enige logische optie. De volgende pagina s geven weer wat deze hoofdrichtingen inhouden en welke instrumenten de gemeente kan inzetten om de parken in deze ontwikkelingsrichting te ondersteunen. Allereerst worden de instrumenten in een overzicht gevat.

26 b. Van vitaliteitssegmenten naar hoofdrichtingen en instrumenten Aanbod segmenten* Hoofdrichtingen Instrumenten Kopgroep Peloton Peloton Staartgroep Excellent: 8% Vitaal: 15% Beheerders: 15% Niet vitaal: 62% Recreatief stimuleren en laten excelleren Recreatief stimuleren Recreatief stimuleren en handhaven Handhaven en transformeren 1. Leergang bewust ondernemen 2. Studiereizen 3. Collectief overleg met ondernemers 4. Periodieke individuele gesprekken tussen gemeente en ondernemers 5. Expert team 6. Meerjarenplan opstellen door ondernemers 7. Handhaven in provinciaal/regionaal kader 8. Transformatiemogelijkheden 9. Transformatieplan voor permanent wonen * Bij de verdeling van de segmenten is gekeken naar % van de parken. Niet naar de capaciteit van de parken

27 Recreatief stimuleren In De Wolden gaat het om 5 parken met in totaal zo n 800 eenheden waarbij recreatief stimuleren de juiste ontwikkelrichting is. Deze parken presteren op dit moment voldoende tot zeer goed. Er zijn verschillende instrumenten die de gemeente kan inzetten voor deze parken. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen parken die excellent presteren en parken die in vitaliteit moeten toenemen. Instrumenten gericht op excelleren: 1. Leergang Bewust Ondernemen Het doel van de Leergang Bewust Ondernemen is om ondernemers te versterken, bewuster te maken van hun kwaliteiten en om ze in nog betere verbinding te brengen met hun doelgroepen en omgeving. Voor ondernemers is het namelijk van belang om bewust binding te krijgen met doelgroepen die goed (kunnen) aarden in de omgeving waar ze op vakantie zijn. De impact van de Leergang is dat er een groep bewuste ondernemers ontstaat die op basis van haar identiteit krachtige en ambitieuze ondernemerskeuzes maakt. Daardoor ontstaat een ondernemersgroep die ook andere ondernemers kan inspireren. De gemeente De Wolden kan overwegen om een dergelijke leergang samen met andere Drentse gemeenten aan te bieden voor bedrijven die één stap verwijderd zijn van de top.

28 Recreatief stimuleren 2. Studiereizen Organiseren van studiereizen voor bedrijven die excelleren. Dit biedt hen inspiratie en voorbeelden om hun eigen product verder te vernieuwen. Tegelijkertijd geeft het een stuk waardering voor de bedrijven die het nu goed doen. Instrumenten gericht op groei in vitaliteit: 3. Collectief overleg met ondernemers De gemeente moet met deze bedrijven in contact blijven om hen te stimuleren zich op recreatief gebied te ontwikkelen. Periodiek overleg en inspirerende sessies of workshops waar zij samen aanwezig zijn, kunnen hen de goede richting op brengen. Doordat ze met elkaar in contact komen, is het leereffect nog groter. 4. Individuele gesprekken met ondernemers De gemeente moet ook individueel met de ondernemers in contact blijven. Het is belangrijk om op de hoogte te zijn en te blijven van de plannen van individuele ondernemers. De gemeente kan hen in goede ontwikkelingen faciliteren en zo de mogelijkheid bieden om toeristisch te blijven ontwikkelen. Daarnaast is goed contact noodzakelijk omdat sommige bedrijven kwetsbaar zijn; permanent wonen kan op de loer liggen.

29 Recreatief stimuleren 5. Recreatie Expertteam Dit bestaande instrument in Drenthe is bijzonder nuttig voor ondernemers die een (her)ontwikkelslag willen maken met hun bedrijfsvoering, de financiële situatie en/of het ontwikkelen van een visie op de toekomst. 6. Meerjarenplan opstellen door ondernemers Ondernemers doen er goed aan om een meerjarenplan (masterplan) op te stellen. Hierin kan opgenomen worden welke marktgerichte mogelijkheden zij zien om het park recreatief op een hoger plan te brengen. Zo kunnen gerichte investeringen worden gedaan. Door het expliciteren van plannen dwingen de ondernemers zichzelf om keuzes te maken. Bijkomend voordeel is dat dit positief werkt voor medewerkers, financiers en overheid.

30 Handhaven In De Wolden zijn er 4 parken met in totaal zo n 90 eenheden waarbij handhaving gewenst is. In De Wolden gaat het met name om handhaven op permanente bewoning. Maar ook handhaving op de wettelijke ondergrens van kwaliteit is hierbij belangrijk. Instrumenten: 7. Handhaven in provinciaal/regionaal kader Om handhaving vorm te geven is provinciale danwel regionale afstemming aan te bevelen. Deze afstemming en samenwerking gaat bijvoorbeeld over de personele inzet en informatie-uitwisseling. Strafrechtelijk danwel bestuurlijk optreden tegen oneigenlijk gebruik en veiligheids- en leefbaarheidsproblemen op recreatieterreinen vergen een intensieve (keten)samenwerking tussen (opsporings)instanties en de gehele gemeentelijke organisatie. Dit geldt voor parken waar sprake is van onrechtmatige bewoning en dus niet-recreatief gebruik. Maar ook voor parken waar sprake is, of vermoedens zijn van veiligheidsen leefbaarheidsproblemen op het gebied van criminaliteit, drugs, veiligheid, overlast, prostitutie, brandveiligheid, hygiëne etc.

31 Transformeren In totaal zijn er 5 parken in De Wolden waarbij transformatie noodzakelijk geacht wordt. Her-ontwikkelen tot functionerende verblijfsrecreatieparken is niet realistisch gezien de lage kwaliteit en te weinig perspectief. In alle vijf gevallen adviseren wij een logische transformatie naar permanent wonen. Het gaat hierbij om ongeveer 200 eenheden in De Wolden. Naast een transformatie naar permanent wonen, zijn ook andere mogelijkheden tot transformatie denkbaar maar wellicht minder pragmatisch en haalbaar. Instrumenten voor transformatie: 8. Transformatiemogelijkheden De gemeente kan bij parken waar transformatie vereist is, de volgende conceptuele mogelijkheden in ogenschouw nemen: Wonen / buurtschap Pauzewoningen Zorg-wonen Huisvesting arbeidsmigranten (short-stay: tot 4 maanden) Huisvesting arbeidsmigranten (mid-stay: 4-9 maanden) Zakelijke huisvesting Natuurontwikkeling Natuurbegraafplaats Villa-ontwikkeling Natuur Agrarisch De haalbaarheid van deze mogelijkheden moeten per park in beeld gebracht worden.

32 Transformeren 9. Transformatieplan voor permanent wonen In De Wolden komt een nadrukkelijke transformatieopgave naar permanent wonen naar voren. Een transformatieplan is voor zowel ondernemer/vve als voor de gemeente een instrument om inzichtelijk te maken of transformatie haalbaar is. ZKA heeft in samenwerking met Antea Group een aantal cruciale conceptuele en juridisch-planologische punten opgesteld die in een transformatieplan benoemd moeten worden. Onderdelen van het transformatieplan verblijfsrecreatie naar permanent wonen 1. Beschrijving van huidige organisatievorm van het park, inclusief het participatiepercentage (is iedereen aangesloten bij VvE?); 2. Beschrijving van de huidige bestemming; 3. Beschrijving van het huidige gebruik in de praktijk; 4. Beschrijven van de logische nieuwe bestemmingsfunctie(s) voor het park danwel de individuele woningen voorzien van een gefundeerde onderbouwing van marktruimte, conceptbeschrijving (incl. aandacht aan sociale cohesie en - veiligheid) en een beeldkwaliteitsplan; 5. Beschrijving van de gevolgen voor het woningcontingent; 6. Uitvoering van een planologische haalbaarheidsscan: wat is het effect van het omvormen naar wonen op de omgeving (bijv. locatie binnen EHS, in nabijheid Natura2000 gebied, agrarisch bedrijf in de buurt etc.);

33 Transformeren 9. Transformatieplan voor permanent wonen (vervolg) Onderdelen van het transformatieplan verblijfsrecreatie naar permanent wonen 7. Uitvoering van bouwbesluittoets voor woningen en inrichting park (zoals infrastructuur; wegen, verlichting, riolering, nutsvoorzieningen; brandveiligheid etc.); 8. Vaststellen van investeringsverplichtingen in het landschap (bovenplanse verevening) volgens vaste formule; 9. Opstellen investeringsplan (gericht op het in beeld brengen van de kosten die samenhangen met de transformatie) inclusief financieel haalbaarheidsplan (hoe krijgen individuele eigenaren de financiering rond?); 10. Beheerafspraken met gemeente maken (inzake infrastructuur boven- en ondergronds etc.); 11. Nieuw bestemmingsplan opstellen.

34 Procesaanbevelingen GEMEENTE DE WOLDEN MAART 2017

35 a. Drie processporen om de vitaliteit te verbeteren Iedere geadviseerde hoofdrichting (stimuleren, handhaven en transformeren) vereist een ander proces en een andere aanpak vanuit de gemeente. De volgende pagina s gaan verder in op de procesaanbevelingen per hoofdrichting.

36 b. Recreatief stimuleren Vier processtappen om recreatief te stimuleren Vitale parken bleken opvallend positief over de samenwerking met de gemeente. Ter verdere bevordering geven we de volgende procesmatige aanbevelingen mee: 1. Parken selecteren die recreatief gebruikt worden en recreatief perspectief hebben. 2. Excellentie bevorderen: samenwerking opzetten met omliggende gemeenten om excellentie bij enkele uiterst vitale parken te stimuleren. 3. Periodiek collectief overleg: regelmatig ambtelijk en bestuurlijk collectief met de parken spreken. 4. Periodiek individueel overleg: Tijdens de individuele gesprekken met parken stilstaan bij de bedrijfsambities en hun meerjarenplan en dit vertalen naar toegevoegde waarde die de gemeente kan bieden. Stimuleren dat parken hun ambities en meerjarenplan op papier zetten.

37 c. Handhaven Vijf processtappen om te handhaven op permanent wonen in een provinciaal/regionaal kader 1. Selecteren: parkenselectie vindt plaats door de gemeente. 2. Informatie verzamelen: op basis van deze selectie vindt informatieverzameling (0-meting) en informatiedeling plaats met de betreffende instanties. 3. Toekomstplan maken (één park, één plan): het opstellen van een helder toekomstplan met een strategie per locatie; wat gebeurt er met de locatie na handhaving? Duidelijk moet zijn wat de beoogde eindsituatie is; daarvoor is een plan nodig. Juridisch-planologische kennis en de bereidheid is nodig voor het bepalen van haalbare mogelijkheden. 4. Handhavingsstrategie opstellen: als het gewenste eindbeeld van de locatie scherp is, moet een integraal handelingsperspectief met handhavingsaanpak worden opgesteld. Individuele gemeenten beschikken doorgaans niet over voldoende kennis en ervaring om een weldoordachte integrale handhavingsaanpak, goed gefaseerd en met inzet van het juiste instrumentarium, tot stand te brengen. Om De Wolden (en ook andere Drentse gemeenten) te ondersteunen in de aanpak (na de 0-meting in stap 2) kan de provincie ondersteuning bieden. 5. Tenslotte komt het op uitvoering aan: het feitelijk handhaven, doorpakken en vasthouden. Denkbaar is dat in De Wolden (of in Zuidwest Drenthe) in samenwerking met de provincie casus-gestuurd (op parkenniveau) een integrale ketenaanpak wordt opgesteld vanuit economie, wonen, veiligheid, sociaal domein, ruimte en communicatie. Daarbij moet snel worden overgegaan tot praktische pilots. Lessen worden geleerd van de taskforce Brabant-Zeeland (proces van: vastpakken, aanpakken, doorpakken) en de regio Noord-Veluwe (vooral communicatielessen).

38 d. Transformeren Vijf processtappen om transformatie mogelijk te maken naar wonen: 1. Format transformatieplan vaststellen Format van transformatieplan vaststellen, met provincie en recreatieschap afstemmen en in de praktijk toetsen (pilots?). De eerste aanzet van het format transformatieplan is door ZKA in samenwerking met de Antea Group opgesteld 2. Plannen maken. Transformatieplannen in de praktijk laten maken door park/vve 3. Afstemming gemeente en park. Inhoudelijk de transformatieplannen afstemmen tussen park/vve en gemeente 4. Afstemming gemeente en recreatieschap/provincie. Plan afstemmen tussen gemeente, recreatieschap en provincie 5. Snelle uitvoering. Bijvoorbeeld in pilot vorm. Belangrijk om niet te vertragen als gevolg van het provinciale vitaliteitsonderzoek.

39 Maatwerk: Factsheets 1 Park 1 Plan GEMEENTE DE WOLDEN MAART 2017

40 Elk park is uniek. Daarom is maatwerk aan de orde: 1 park, 1 plan Voor elk kwadrant in het vitaliteitsmodel zijn generieke adviezen opgesteld. Deze rapportage beschreef wat dat inhoudt en wat dit specifiek voor De Wolden betekent. Voor de onderzochte parken in De Wolden is bovendien een advies op maat gemaakt: 1 park, 1 plan. Deze maatwerkplannen zijn in een aparte bijlage opgeleverd. Per park wordt daarin beschreven: Omschrijving van het park inclusief foto s De positie van het park in het vitaliteitsmodel verblijfsrecreatie Toelichting op deze positie; de score op kwaliteit en perspectief De generieke typering van parken in hetzelfde kwadrant De generieke richting voor parken in hetzelfde kwadrant Het advies met betrekking tot dit park voor de gemeente, waarbij drie invalshoeken zijn geïntegreerd: Perspectief: het toeristisch recreatieve perspectief van het park Kwaliteit: type accommodaties en algehele staat van de accommodaties en parken Juridisch-planologisch: de ligging van het park, de kwetsbaarheid van de omgeving en milieuaspecten Bij het advies geldt dan ook dat elk park zijn eigen benadering heeft gekregen, omdat geen één park op alle invalshoeken dezelfde beoordeling ontvangt. Elk park is uniek.

41 De onderzochte parken 1. Van Harte 2. Oshaar 3. Klein Zwitserland 4. Lanka 5. Westerbergen 6. Marke van Ruinen 7. Vorstenburg en Koekangerveldweg 8. Het Nolderwoud 9. De Larix 10. t Heuveltje 11.Zuiderhof 12.De Marterhaar

42 Vitaliteit Verblijfssector De Wolden Van diagnose naar aanbevelingen voor ondernemers en gemeente GEMEENTE DE WOLDEN