Aan de Raad. Geen medewerking te verlenen aan het verzoek een bedrijfswoning mogelijk te maken op het Camperpark Zeeland.

Transcriptie

1 Voorstraat 31, Wissenkerke 4491 EV Postbus 3, 4490 AA Wissenkerke Tel Fax Raadsvergadering d.d. 16 juni 2016 Aan de Raad No. 11. Wissenkerke, 7 juni 2016 Onderwerp: Bedrijfswoning Camperpark Zeeland Voorstel/alternatieven Geen medewerking te verlenen aan het verzoek een bedrijfswoning mogelijk te maken op het Camperpark Zeeland. Inhoud aanvraag/aanleiding ambtshalve besluit Wij hebben een verzoek ontvangen van Camperpark Zeeland (Campensweg 5 te Kamperland) om een bedrijfswoning te kunnen realiseren op het park. De eigenaren (familie de Jonge) wonen nu ook op het camperpark in een camper en willen graag deze situatie legaliseren met een bedrijfswoning. Het camperpark is opgezet als een onbemand kampeerterrein. Echter de bedrijfsvoering blijkt zodanig te zijn dat permanente aanwezigheid van een beheerder noodzakelijk lijkt. Ruimtelijk Advies Bureau Zweistra & Van Gurp heeft een onderbouwing geleverd om de noodzaak van de bedrijfswoning op het terrein aan te tonen ( advies Oprichten bedrijfswoning Camperpark Zeeland - 1 maart 2016 ). Deze onderbouwing is betrokken in onderhavig advies en als bijlage toegevoegd. De gemeente hanteert zelf ook een checklist om de noodzaak van een bedrijfswoning te toetsen. Het betreft een vragenlijst die inzicht geeft in de bedrijfsvoering en de activiteiten ter plaatse. Ook deze lijst is betrokken in het onderhavig advies. Wettelijke grondslag Bestemmingsplan en de feitelijke situatie Het camperpark is gelegen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied Binnen dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd als Recreatie met de functieaanduiding specifieke vorm van recreatie camperpark. In het bestemmingsplan en binnen de

2 bestemming Recreatie is op alle recreatieterreinen waar een bedrijfswoning toelaatbaar is gesteld een aanduiding bedrijfswoning opgenomen. Voor het Camperpark is dat niet het geval. In de gebruiksregels is een bedrijfswoning pop het camperpark daarnaast specifiek uitgesloten. Verder is in het bestemmingsplan bepaald dat het totale oppervlak aan bebouwing niet meer mag bedragen dan 200 m 2 met een hoogte van maximaal 7 meter. De huidige bebouwing heeft een oppervlakte van ca. 100 m 2 en een hoogte van ca. 6 meter. Het bestemmingsplan biedt geen mogelijkheid binnenplans alsnog te voorzien in een bedrijfswoning. Om de bedrijfswoning toelaatbaar te stellen is een aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk dan wel een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan (uitgebreide procedure). Inhoud extern advies Ruimtelijk Advies Bureau; Zweistra & Van Gurp heeft een onderbouwing geleverd om de noodzaak van de bedrijfswoning op het terrein aan te tonen ( advies Oprichten bedrijfswoning Camperpark Zeeland - 1 maart 2016 ). Onderstaand de samenvatting van het advies. Bedrijfsvoering camperpark Het Camperpark Zeeland is in 2012 mogelijk gemaakt met een omgevingsvergunning. In totaal zijn 102 kampeerplaatsen toelaatbaar gesteld. Het bedrijf is in korte tijd uitgegroeid tot een volwaardig recreatief bedrijf, met een eigen doelgroep. Bij het aanvragen van de omgevingsvergunning is aangegeven dat de bedrijfsvoering zodanig zou zijn dat een beheerder op het terrein niet nodig is. Het in- en uitchecken van de kampeerders en gasten gebeurt automatisch en het terrein is afgesloten voor onbevoegden. Sinds de opening van het park is echter de aanwezigheid van een beheerder toch continue noodzakelijk gebleken. Voorbeelden zijn: de apparatuur voor het in- en uitchecken werkt niet naar behoren; het terrein wordt betreden door onbevoegden met diefstal en vernieling tot gevolg; gedragingen van kampeerders die tot overlast leiden bij andere kampeerders; medische gevallen waarvoor inzet ambulance benodigd was. De eigenaren (tevens beheerders van het camperpark) zijn daarom in hun camper op het park gaan wonen om bij te springen waar nodig. De familie woonde daarvoor in Noord- Holland. De afstand is te groot gebleken om het camperpark op een goede manier te runnen. Noodzaak bedrijfswoning Bij een beoordeling of een bedrijfswoning noodzakelijk is moet uitgegaan worden van vier criteria: 1. noodzakelijk vanwege de permanente aard van de bedrijfsvoering; 2. noodzakelijk voor het houden van toezicht; 3. noodzakelijk voor een doelmatige bedrijfsvoering; 4. duurzaam ruimtegebruik.

3 In de onderbouwing van Ruimtelijk Advies Bureau; Zweistra & Van Gurp zijn deze 4 aspecten nader toegelicht. De conclusie in de onderbouwing is dat de woning ter plaatse noodzakelijk is omdat aan de 4 vereisten zou worden voldaan. De conclusie is echter onvoldoende onderbouwd om tot dat oordeel te kunnen komen. Onderstaand is per criteria de noodzakelijkheid beschreven zoals in de onderbouwing verwoord. Cursief zijn daar kanttekeningen bij geplaatst. 1. Volwaardigheid van het bedrijf Het is een volwaardig bedrijf met potentie te groeien Het is een kleinschalig bedrijf 2. Toezicht houden Het systeem voor in- en uitchecken van gasten werkt niet feilloos en de beheerder dient bij te kunnen springen als nodig. Gasten mogen echter niet in- en uitchecken tussen 00:00 en 06:00. Technische problemen mogen geen argument zijn om een bedrijfswoning te mogen realiseren Er is meermaals ingebroken, er zijn beveiligingscamera s aanwezig. De aanwezigheid van een beheerder helpt inbraak niet voorkomen. 3. Doelmatige bedrijfsvoering Service verlenen is noodzakelijk voor goede bedrijfsvoering, bij de selfservicevoorzieningen is nog wel eens hulp nodig. Deze hulp is slechts overdag nodig. De opzet van het bedrijf is gericht op self-service zonder aanwezigheid van een beheerder. Onderhoud is van groot belang voor een goede bedrijfsvoering. Het beheer met bijbehorende werkzaamheden vind echter uitsluitend overdag plaats. De aanwezige apparatuur moet blijkens de aanvrager (in eerste aanleg) volledig zelfstandig kunnen functioneren. Oplossen van de storingen hoort tot de reguliere bedrijfsvoering/uitvoeren van de werkzaamheden zal overdag plaatsvinden. De aanwezigheid van de beheerders bij voorkomende calamiteiten is wenselijk. Op korte afstand van het bedrijf is woonruimte voorhanden. Bij calamiteiten is de beheerder telefonisch bereikbaar en kan dan de afweging maken of hij op het park benodigd is. Door de korte afstand kan de eigenaar binnen enkele minuten ter plaatse zijn. 4. Duurzaam ruimtegebruik Wonen blijft ondergeschikt aan de bedrijfsvoering. Uit de onderbouwing blijkt dat de aanwezigheid van een beheerder op het terrein wenselijk is, echter de noodzaak voor deze aanwezigheid is niet aangetoond voor de avond/nachtperiode. Bovendien staat op de website dat er geen receptie aanwezig is, bezoekers verwachten derhalve niet een beheerder aan te treffen.

4 Resultaat horen De eigenaren van het camperpark hebben de Raad uitgenodigd het bedrijf te komen bekijken. Op d.d. 24 september 2015 heeft een informele bijeenkomst plaatsgevonden waarbij diverse raadsleden aanwezig waren om de huidige situatie te bekijken en kennis te nemen van de wensen van de ondernemer. Belangenafweging overige aspecten Checklist noodzaak bedrijfswoning De gemeente Noord-Beveland heeft een vragenlijst opgesteld als hulpmiddel bij de beoordeling van de noodzaak voor een bedrijfswoning. Deze lijst is als beleid niet vastgesteld maar is bij diverse afwegingen toegepast, waaronder de toetsing voor een bedrijfswoning in Kortgene aan de Torendijk en de toetsing voor een bedrijfswoning aan de Oostzeedijk in Colijnsplaat. De lijst geeft inzicht in de bedrijfsvoering en de activiteiten buiten kantooruren/reguliere werktijden. Op grond van deze toets is de noodzaak van een bedrijfswoning voor het camperpark eveneens niet gebleken. De lijst is als bijlage toegevoegd aan dit advies. De lijst is ambtelijk ingevuld op basis van de beschikbare gegevens uit de aanvraag. Precedentwerking Binnen de gemeenten hebben alle kampeerterreinen een bedrijfswoning waardoor de beheerder van een recreatiepark op het terrein aanwezig kan zijn. Het Camperpark Zeeland is het enige recreatiepark waar dat niet voor geldt. Echter de voorziene bedrijfsvoering maakte een dergelijk gebruik ook overbodig. Bovendien maakt de omvang en overzichtelijkheid van het terrein enige vergelijking met een ander recreatieterrein onmogelijk. De aanwezigheid van een beheerder in de nacht draagt er niet automatisch toe bij dat er geen diefstal zal worden gepleegd (zo blijkt ook uit de in het verleden voorgekomen inbraken). Wanneer het de persoonlijke veiligheid van de gasten betreft (vanwege een ongeval, brand of anderszins) is het eveneens de vraag of de aanwezigheid van een beheerder op het park daar verandering/verbetering in betekent. De gasten hebben allemaal beschikking over een telefoon en veelal internet. Het oproepen van hulpdiensten hoeft niet uitsluitend door de beheerder uitgevoerd te worden. De gasten zijn zelfredzaam. In de gemeente zijn geen andere recreatieterreinen bekend waar een zelfde situatie speelt of gespeeld heeft in het recente verleden. Gevolgen voor de omgeving/kwetsbaarheid Het terrein is gelegen te midden van een met de bestemming Natuur aangewezen gebied. Het gebied oostelijk van het camperpark heeft de aanduiding bos. In de provinciale milieuverordening zijn de gronden ten westen van Camperpark Zeeland aangewezen als Natura2000-gebied (Veerse Meer). De begrenzing ligt op de perceelsgrens. Voorts behoort het terrein zelf tot een milieubeschermingsgebied. Dit milieubeschermingsgebied is aangewezen ter bescherming van de omgevingskwaliteit rust en stilte.

5 Het mogelijk maken van een bedrijfswoning op het camperpark zou van invloed kunnen zijn op het Natura2000-gebied. De exacte effecten zijn in het kader van dit advies niet onderzocht. Voor een voorziening als een bedrijfswoning tegen de grens van het Natura 2000-gebied is het raadzaam een korte toetsing uit te (laten) voeren om te beschouwen of er enige relatie is tussen een dergelijke voorziening en de natuurlijke waarden in het Natura2000-gebied. Dat betreft dan een Voortoets. In de Voortoets dient dan ook het effect op het milieubeschermingsgebied meteen meegenomen te worden. Afhankelijk van de uitkomsten van deze Voortoets is dan eventueel een verdieping nodig naar mogelijke verbanden/relaties en effecten (dat kan een verdieping van de Voortoets zijn als het verzamelen van meer informatie noodzakelijk blijkt of een inhoudelijke verdieping in de vorm van een Verslechteringstoets of Passende Beoordeling). Wanneer er geen relaties geconstateerd worden en dus ook geen effecten op de natuurwaarden van het Natura2000- gebied- is de Voortoets voldoende. Kortom, de omgeving van het Camperpark Zeeland is kwetsbaar. Verstoring van de te beschermen waarden is niet wenselijk en kan op voorhand niet worden uitgesloten. Het mogelijk maken van een bedrijfswoning op het camperpark is niet mogelijk zonder nader onderzoek vanwege de ligging tegen het Natura2000-gebied aan. Echter het laten onderzoeken hoeft niet vanzelfsprekend te betekenen dat de nieuwe bedrijfswoning ter plaatse niet zou passen. Een nadere onderbouwing is wel noodzakelijk. Samenhang initiatieven Camperpark en Waterskibaan Het Camperpark heeft, naast de wens een bedrijfswoning te realiseren, tevens de behoefte het terrein uit te breiden. Daarnaast is tevens bekend dat ook de waterskibaan wensen heeft voor de toekomst. Om de initiatieven van beide ondernemers zo optimaal mogelijk in het gebied in te passen dienen deze allen gezamenlijk te worden afgewogen. Motivering De noodzaak voor een bedrijfswoning op het Camperpark Zeeland is niet aangetoond. Duidelijk is wel dat de aanwezigheid van een beheerder op de drukke tijden wenselijk is. Dat betekent echter niet dat dit 24/24 nodig is. De unique selling point van het camperpark is de zelfvoorzienendheid van de kampeerder door de hoge mate van self-service. Het niet juist functioneren van de apparatuur doet daar niets aan af. Daarnaast gebied de kwetsbaarheid van de omgeving vooraf een Voortoets uit te voeren om de effecten van de bedrijfswoning op de aanwezige natuurwaarden te bepalen. Gezien de overige ontwikkelingswensen is het raadzaam alles gezamenlijk te beoordelen. Met het oog op duurzaam ruimtegebruik is het voorkomen van verstedelijking in het buitengebied essentieel. Het toevoegen van een woning bij een recreatiebedrijf in een kwetsbare omgeving zonder duidelijke noodzaak past daar niet bij.

6 Financiële gevolgen geen Mogelijke risico s geen Behandeld in informatieve raadsvergadering d.d. Bijlagen 1. Advies Oprichten bedrijfswoning Camperpark Zeeland - 1 maart Checklist noodzaak toets bedrijfswoning