Aan de Raad. No. 8. Wissenkerke, 3 januari 2017

Transcriptie

1 Raadsvergadering d.d. 12 januari 2017 Aan de Raad Voorstraat 31, Wissenkerke 4491 EV Postbus 3, 4490 AA Wissenkerke Tel Fax No. 8. Wissenkerke, 3 januari 2017 Onderwerp: Landgoederenbeleid Voorstel 1. De notitie Landgoederenbeleid vaststellen; 2. Instemmen met het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van het plan Domein Het Camperveer. Inhoud aanvraag/aanleiding ambtshalve besluit René Faasse Projecten heeft enige tijd geleden een principeverzoek ingediend voor de realisatie van het plan Domein Het Camperveer. Het plan is behandeld in de raadsvergadering van 16 juni 2016, maar naar aanleiding van de discussie hebben wij toen ons voorstel teruggenomen. Hier volgt nu een nieuw voorstel. Wettelijke grondslag Artikel 2.1 lid 2 Wet ruimtelijke ordening, Artikel 3.6 en 3.9a Wet ruimtelijke ordening. Inhoud extern advies N.v.t. Resultaat horen Dit vindt plaats in het kader van de ruimtelijke procedure. Motivering Bij de behandeling van het plan op 16 juni 2016 heeft uw Raad gevraagd om een nadere uitwerking van het gemeentelijk beleid voor nieuwe landgoederen. We hebben aan AnteaGroup gevraagd om, in overleg met ons, een notitie op te stellen over dit onderwerp. De notitie is bijgevoegd. In hoofdstuk 6 vind u de voorgestelde beleidsuitgangspunten voor nieuwe landgoederen. 1

2 Als uw Raad instemt met de notitie Landgoederenbeleid, kan deze worden vastgesteld als structuurvisie-uitwerking of deelstructuurvisie. Artikel 2.1 lid 2 van de Wro is hierop van toepassing. Het vaststellen van een deelstructuurvisie is vormvrij. Een zienswijzenprocedure is niet verplicht. Wij adviseren om in dit geval géén zienswijzenprocedure te volgen, omdat op: - de notitie een zeer beperkt karakter heeft, - de notitie niet bindend is voor burgers/initiatiefnemers, - afwijken van de notitie mogelijk is, mits goed gemotiveerd. Dit is inherent aan het zelfbindend karakter van een structuurvisie. In hoofdstuk 6 van de notitie is expliciet opgenomen, dat in incidentele gevallen kan worden afgeweken van het geformuleerde beleid. Ieder plan wordt zelfstandig beoordeeld, dus ook plannen die niet 100% voldoen aan de geformuleerde criteria. Als een plan niet past binnen het beleid, maar wel een duidelijke ruimtelijke of maatschappelijke meerwaarde biedt, kan dat een reden zijn om af te wijken. De hoofdlijnen van bovengenoemde notitie zijn besproken met de initiatiefnemers van de plannen Domein Het Camperveer en Natuurpark Watervliet. Hun plannen passen in de oorspronkelijke vorm niet binnen de geformuleerde beleidsuitgangspunten. Naar aanleiding daarvan heeft de heer Faasse het plan voor Domein Het Camperveer ingrijpend aangepast: zie bijgevoegd schetsplan. Het nieuwe plan sluit zoveel mogelijk aan bij de uitgangspunten van de notitie Landgoederenbeleid. De bebouwing is geconcentreerd in één groot landhuis en twee kleine clusters met recreatiewoningen. Het landhuis omvat 8 à 10 appartementen. De twee clusters omvatten in totaal 15 woningen. Het is de bedoeling om één woning of appartement te gebruiken voor permanente bewoning. De overige eenheden zijn bedoeld voor recreatieve bewoning. Hieronder volgt een integrale beoordeling van het nieuwe plan. Notitie Landgoederenbeleid Het plan is getoetst aan de uitgangspunten zoals geformuleerd in de concept-notitie Landgoederenbeleid. Hieronder zijn de uitgangspunten weergegeven, met daarbij de conclusies met betrekking tot plan Camperveer: 1. Landgoedontwikkeling vindt plaats aansluitend rond de kernen of grote verblijfsrecreatieve gebieden en is niet toestaan in de open agrarische gebieden. Het kaartje is hierin leidend. Conclusie: plan Camperveer ligt in een aangewezen zone (Onrustpolder). 2

3 2. Een landgoed heeft allure. Er zijn op een landgoed maximaal 3 gebouwen toegestaan (één hoofdgebouw en 2 ondergeschikte gebouwen), welke allen in samenhang met het omliggende groen en landschap worden ontworpen. Conclusie: het schetsplan straalt een zekere allure uit. Het plan voldoet niet qua maximum aantal gebouwen, maar de planopzet met één hoofdgebouw en twee kleine clusters sluit wel dicht aan bij het uitgangspunt. Zie ook eindconclusie. 3. Door middel van een deskundig landschapsplan en beeldkwaliteitsplan dient te worden aangetoond dat het landgoed en de gebouwen van allure zijn en dat het geheel in samenhang met het omliggende groen en landschap wordt ontwikkeld. Uitvoering conform landschapsplan en beeldkwaliteitsplan wordt privaatrechtelijk geborgd. Conclusie: het landschapsplan is deskundig opgesteld door een landschapsarchitect. Een beeldkwaliteitsplan volgt later, evenals de privaatrechtelijke borging. 4. Een landgoed heeft een minimale omvang van 5 hectare, waarop maximaal m 3 aan gebouwen is toegestaan. Het maximale bebouwingspercentage bedraagt 3% van de totale oppervlakte. Indien het landgoed meer dan 5 ha groot is, is naar rato ook meer bebouwing toegestaan. Conclusie: het plan voldoet. 5. In de bebouwing is een woonfunctie, een zorgfunctie en/of een recreatieve functie toegestaan. Een woonfunctie kan alleen worden gerealiseerd indien hiervoor door de gemeente woningbouwcontingent beschikbaar wordt gesteld. Conclusie: het plan voldoet, met dien verstande dat op de woningbouwplanningslijst één woning moet worden toegevoegd. 6. Landgoedontwikkeling gaat altijd gepaard met natuur- en/of landschapsontwikkeling, welke privaatrechtelijk wordt geborgd en voorafgaand aan de gebouwen dient te worden gerealiseerd. Conclusie: het plan voldoet, met dien verstande dat de privaatrechtelijke borging t.z.t. volgt. 7. De ontwikkeling van een landgoed met recreatie als (hoofd)functie draagt aantoonbaar bij aan het recreatieve product van de gemeente Noord-Beveland. Conclusie: het betreft een uniek plan, gelet op de verhouding rood-groen. Het draagt daarmee onmiskenbaar bij aan de gewenste differentiatie van het recreatief product. 8. Daarnaast dienen de reguliere aspecten van een goede ruimtelijke ordening in de ontwikkeling te zijn geborgd, zoals verkeersaantrekkende werking, voldoende parkeerplaatsen, milieutechnische aspecten, etcetera. Conclusie: het plan is nog onvoldoende uitgewerkt om dit te kunnen beoordelen. Structuurvisie Noord-Beveland Ter plaatse geldt de landschap- en landgoedontwikkeling; zone Onrustpolder. Deze zone is gericht op het creëren van een landschap waarmee een landschappelijke overgang wordt bewerkstelligd tussen de recreatieve kuststrook en de open Jacobapolder. Als dragers voor de landschapsontwikkeling in deze zone wordt in eerste instantie gedacht aan de ontwikkeling van nieuwe landgoederen. De algemeen geldende criteria voor deze landgoederen (omvang 5 hectare, waarvan 1 hectare privaat en bebouwing met een inhoud van 4500 m 3 ) kunnen hierbij als uitgangspunten gehanteerd worden. Ook andere hieraan gelieerde functies, passend binnen deze strategie worden in deze zone toelaatbaar geacht, zolang deze een extensief karakter hebben en er dus eveneens gevolg wordt gegeven aan het rood voor groen principe. Conclusie: het plan is in overeenstemming met dit beleid. 3

4 Bestemmingsplan Het terrein is gelegen binnen het plangebied van het bestemmingsplan Landelijk Gebied 2013 en heeft de bestemming Agrarisch. In het bestemmingsplan is in artikel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een landgoed te realiseren. Daartoe is in het plan een aantal voorwaarden gesteld waar in dat geval aan voldaan dient te worden: Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen ten behoeve van de aanleg van landgoederen in de Onrustpolder, met dien verstande dat: a. per landgoed tenminste 5 hectare natuur en/of landschap wordt ontwikkeld; b. de te realiseren natuur- en landschapswaarden ook privaatrechtelijk worden vastgelegd; c. op een landgoed meerdere gebouwen mogen worden gebouwd; d. het bebouwingspercentage maximaal 3% bedraagt; e. de inhoud van de bebouwing maximaal m 3 bedraagt per 5 hectare landgoed; f. tenminste 80% van het landgoed openbaar toegankelijk dient te zijn; g. het aantal wooneenheden dient te passen in het gemeentelijke woningbouwprogramma; h. voldaan moet worden aan de toetsingscriteria geen ernstige beperking agrarische functie en watertoets conform bijlage 1. Bij het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid is de eerste vraag wat er onder een landgoed wordt verstaan. Er is hiervoor geen definitie opgenomen in het bestemmingsplan. In de nieuwe notitie Landgoederenbeleid wordt de volgende definitie gehanteerd: Een landgoed is een bos- en/of natuurcomplex, al dan niet met overige (agrarische) gronden (en tuinen), met daarin een hoofdgebouw van allure. Bovendien vormt de bebouwing een architectonische eenheid met het omringende groen. Dit is vervolgens uitgewerkt in de uitgangspunten die hiervoor reeds aan de orde zijn geweest. Zoals vermeld, komt het aangepaste plan Camperveer heel dicht in de buurt van de uitgangspunten die in de notitie Landgoederenbeleid zijn geformuleerd. Aan de overige voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid kan ook worden voldaan. Het is dus mogelijk om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid. Omgevingsplan Zeeland Het beleid van de provincie is gericht op het stimuleren van het optimaal benutten van de recreatieve en toeristische potentie van het kustgebied. Het landelijk gebied is van oudsher het speelveld van de landbouw, maar het Zeeuwse platteland wordt steeds multifunctioneler. Vanuit diverse andere sectoren wordt aanspraak gemaakt op de beschikbare ruimte. De recreatiesector maakt een transitie van transformatie, revitalisering en herstructurering door. De provincie maakt in haar recreatiebeleid onderscheid in hotspots, kustzone, regionale ontwikkelingslocaties en overig Zeeland. De geplande ontwikkeling ligt in de Kustzone. In deze zone is de belangrijkste opgave het bestaande verblijfsrecreatieve aanbod te revitaliseren met het oog op een toekomstbestendig verblijfsrecreatief product in Zeeland. Concreet betekent het de kwaliteit van de bestaande recreatievoorzieningen in de kustzone te verhogen waar dat noodzakelijk is. Bij nieuwvestiging van recreatiebedrijven wordt er een koppeling opgelegd met de transformatie van het bestaande recreatieve product. Dit kan door: 1. het transformeren van een bestaand bedrijf; of 2. een financiële bijdrage te leveren aan de transformatie van een bestaand bedrijf. Bij onderhavig project wordt gebruik gemaakt van de tweede optie. Concreet betekent het dat de initiatiefnemer een financiële bijdrage dient te leveren van 5.000,- per te realiseren woning. Dit kan via een gemeentelijk fonds, waarbij de gemeente de bijdrage vervolgens kan inzetten voor de upgrading van bestaande recreatieparken. Dit kan bijvoorbeeld door het 4

5 opwaarderen en herinrichten van de openbare ruimte op verouderde bungalowparken. Met de provincie heeft overleg plaatsgevonden over de hoogte van de verplichte bijdrage. De heer Faasse heeft aangegeven dat hij het resultaat van dat overleg accepteert. Verordening Ruimte Provincie Zeeland In de Verordening Ruimte zijn regels gesteld ten aanzien van nieuwe recreatieterreinen. Deze regels dienen in acht te worden genomen. Het betreft ten eerste regels ter voorkoming van permanente bewoning, en ten tweede regels voor een bedrijfsmatige exploitatie. Deze aspecten dienen in het ruimtelijk plan (i.c. wijzigingsplan) en de exploitatieovereenkomst te worden vastgelegd. Archeologie Op de gronden geldt een archeologische verwachtingswaarde. In het bestemmingsplan hebben de gronden daarom de dubbelbestemming Waarde - Archeologie-4 gekregen. Binnen deze dubbelbestemming is bepaald dat bij een bodemverstoring met een grotere omvang dan m 2 een archeologisch deskundige een verklaring afgeeft waaruit blijkt dat het opstellen van een archeologisch rapport niet nodig is, dan wel dat uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of worden geschaad. Exploitatieovereenkomst Alvorens de planologische procedure te starten, dient met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst te worden afgesloten. Daarin worden afspraken gemaakt over kostenverhaal, landschapsontwikkeling, openbaarstelling, nutsvoorzieningen, schade aan openbare ruimte, planschade e.d. Ook kan een realisatieverplichting worden opgenomen. Eindconclusie Het nieuwe plan Camperveer past niet helemaal in beleid zoals geformuleerd in de nota Landgoederenbeleid, maar sluit er wel heel dicht bij aan. Er is ons inziens voldoende reden om, ondanks de beperkte afwijkingen t.o.v. de nota Landgoederenbeleid, toch medewerking te verlenen: het plan is ingediend vóórdat we het beleid t.a.v. landgoederen hadden uitgewerkt, het plan ligt in de landgoederenzone (Onrustpolder) zoals vastgelegd in de Structuurvisie en het bestemmingsplan Landelijk gebied 2013, het plan voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan. Financiële gevolgen Op grond van artikel Bro dient aangetoond te worden dat het plan financieel uitvoerbaar is. Deze uitvoerbaarheid dient bekend te zijn als het wijzigingsplan ter vaststelling aangeboden wordt. In een anterieure overeenkomst worden de financiële afspraken met René Faasse Projecten vastgelegd. Mogelijke risico s Geen 5

6 Behandeld in informatieve raadsvergadering d.d. 6