Samenvatting beschrijving en keuze Centrumvisie Reusel

Transcriptie

1 Samenvatting beschrijving en keuze Centrumvisie Reusel Besturen is een zaak van vooruitzien. Niet alleen de waan van de dag, de behoefte van vandaag en morgen, maar ook de ontwikkeling voor en van onze dorpsgemeenschappen op langere termijn. Diverse ontwikkelingen geven aan dat dit niet alleen toekomstdromen zijn. Er zijn al ontwikkelingen gaande, vraagstukken die opkomen, plannen die worden voorbereid en behoeften zijn aanwezig. Dit maakt beleidsvoorbereiding voor de langere termijn noodzakelijk. Met de centrumvisie voor Reusel wordt hier invulling aan gegeven. Veel zaken zijn daarbij nog onzeker. Externe factoren als de ontwikkeling van onze economie, technologische vooruitgang en de toename van vergrijzing. De centrumvisie bevat kaders om mede-ontwikkelaars inzicht te geven in onze toekomstvisie, hiermee kunnen we aan de slag en een werkplan opstellen, waar overheid, bedrijfsleven, instellingen, verenigingen, inwoners een rol in hebben. De centrumvisie voor Reusel dient toekomstbestendig te zijn. Toekomstbestendigheid houdt in dat er een centrum komt met een dorps karakter waar mensen terecht kunnen voor zowel de dagelijkse boodschappen als eenmalige aankopen. Een centrum waar de bewoner van Reusel-De Mierden graag komt omdat hij daar vrienden en kennissen kan ontmoeten, van culturele activiteiten kan genieten, een drankje kan komen drinken of een hapje kan eten. Ook willen we een centrum waar de bezoeker graag komt, voor de markt of gewoon om even aan te leggen met de fiets. De centrumvisie Terug naar de kern voldoet hier aan door rekening te houden met gewenste ruimtelijke en stedenbouwkundige structuren die kunnen zorgen voor een dorps karakter. De detailhandel heeft in deze visie ook in de toekomst sterke overlevingskansen. Het Kerkplein wordt meer betrokken bij het centrum en levendiger door de aanwezigheid van detailhandel in de plint van het gemeentehuis. Voor cultuur, wonen en zorg wordt ruimte gerealiseerd aan de zuidzijde van Wilhelminalaan. De Wilhelminalaan zelf zal worden heringericht om zodanig de barrière tussen het woonklimaat aan de zuidzijde en het kerncentrumgebied aan de noordzijde te verkleinen. In een actief proces tussen gemeente, belanghebbenden en bewoners zijn er verschillende varianten geschetst, vergeleken en doorgerekend. Een beschrijving van dit proces, de vergelijkingen en de rekensessies is terug te vinden in de bijlage 2 (Centrumvisie Reusel, SRO) en bijlage 3 (MKBA, Arcadis). Uit dit traject zijn uiteindelijk twee varianten naast de nul-variant geselecteerd. Deze zijn in de ontwerpfase verder uitgewerkt. De drie varianten Algemeen Bij de start van het proces om de centrumvisie voor Reusel op te stellen was het centrumgebied vrij groot en liep het centrumgebied helemaal tot en met het Busseltje. In de verdere uitwerking van de centrumvisie bleek al snel dat het gebied van het Busseltje ook in de toekomst een gebied zal blijven voor woningbouw. Aangezien deze bestemming voor alle varianten gelijk blijft, en zelfs in de nulvariant dus al de bestemming heeft voor (zorg)woningen, is het Busseltje in de verdere uitwerking niet meegenomen. De huidige zorgwoningen kunnen in de toekomst wel plaatsmaken voor gewone woningen. In feite geldt dit ook voor enkele andere locaties waar verschillende partijen zelf eigenaar zijn van het vastgoed en mogelijk eigen plannen hebben voor dit vastgoed, zoals het Fraterhuis, Mariahof en bijvoorbeeld de pastorie en de kerk. Zolang deze plannen binnen dezelfde bestemming uitgevoerd kunnen worden past dit dus ook binnen de opgestelde centrumvisie. Deze visie gaat nog niet in op de details omtrent exacte aantallen en verdere stedenbouwkundige voorwaarden per locatie. Bjilage 1 Samenvatting beschrijving en vergelijking centrumvisie Reusel doc 1

2 Voor de locatie van de Aldi is wel naar de toekomst gekeken. Hierbij is in het achterhoofd gehouden dat de Aldi mogelijk een keer zal vertrekken. Wanneer en of dit gaat gebeuren is geen zekerheid, maar mocht dit gebeuren dan wordt de Aldi-locatie gezien als een toekomstige woningbouwlocatie om hiermee deze locatie binnen het omliggende woongebied op te nemen en het woonklimaat te versterken. Variant 0. Nul-variant: De tijd zal het leren De toekomst van het centrum van Reusel wanneer de huidige ontwikkelingen gewoon op eigen tempo en ondernemers met eigen initiatieven komen. In eerste instantie zal er in de ruimtelijke structuur van het centrum niet veel veranderen. Rondom het Marktplein is met name detailhandel gevestigd met een supermarkt op de huidige locatie van C1000. Elke vrijdag is er markt op het Marktplein en zullen mensen op zoek gaan naar parkeerruimte. De supermarkt blijft ontevreden met de ligging van de supermarkt en zal wellicht besluiten te vertrekken of alsnog uit te breiden op de bestaande locatie. Het culturele aanbod blijft gehuisvest in de Kei en ook in de plint van het gemeentehuis zullen enkele culturele / maatschappelijke voorzieningen kunnen worden gehuisvest. Over enkele jaren zal het noodzakelijk zijn om weer te investeren in groot onderhoud in de Kei en op deze manier zal de levensduur van de Kei nog enkele malen verlengd worden. Of de discussie over cultuur en bezuinigingen in de hierbij behorende subsidies maakt dat bepaalde functies / verenigingen elders een onderkomen gaan zoeken. Het voormalige gemeentehuis en de St.Jozefschool kunnen voor bepaalde functies worden ingezet wanneer er partijen met een verzoek om huisvesting komen. De gebouwen hebben echter wel onderhoud nodig om te kunnen blijven functioneren. Op dit moment zijn de gebouwen er niet goed aan toe en wanneer er voor langere tijd verhuurd moet gaan worden dan zal een grootschaliger onderhoud noodzakelijk zijn. Aan de zuidzijde van de Wilhelminalaan is een groot grasveld. Op een gegeven moment kan er een investeerder / ondernemer komen met een plan voor dit gebied. Al dan niet in combinatie met het terrein van het voormalig gemeentehuis en de St. Jozefschool. Deze ontwikkeling kan woningen betreffen of een combinatie van wonen en zorg, maar eventueel ook wat anders. De oriëntatie van deze ontwikkeling zal waarschijnlijk niet gericht zijn op het Marktplein, aangezien de Wilhelminalaan in haar huidige vorm als barrière tussen deze twee werelden blijft bestaan. Noord en zuid zullen zo beiden een eigen karakter krijgen. Bjilage 1 Samenvatting beschrijving en vergelijking centrumvisie Reusel doc 2

3 Nul-variant: De tijd zal het leren Variant 1. Terug naar de kern De centrumvisie Terug naar de kern zet in op een toekomstgericht dorps centrum waarbij de verschillende functies die in een centrum thuis horen elkaar kunnen versterken. Een positieve beleving van het centrum staat in dit model centraal. Concreet betekent dit dat het Marktplein en het Kerkplein samen meer een eenheid op winkelgebied worden doordat de begane grond van het gemeentehuis ingezet zal worden voor detailhandel, bij voorkeur in de vorm van een supermarkt. Door aanvullend te voorzien in eventuele horeca, hotel, enkele maatschappelijke voorzieningen of nog wat winkels op de locatie van de Kei wordt hier een duidelijk kernwinkelgebied gecreëerd met voldoende parkeermogelijkheden in de toekomst. De weekmarkt blijft behouden op het Marktplein. Door een afwaardering van de Wilhelminalaan vanaf het Marktplein tot aan de Kerkstraat wordt op basis van shared spaces een vriendelijkere verbinding gelegd tussen het zuiden en het noorden van Wilhelminalaan. Aan het Marktplein ontstaat zo, op bepaalde momenten in het jaar, een vergroot plein wat ingezet kan worden voor evenementen. Het dorp krijgt hierdoor een centrum van allure waar oud (St. Jozefschool) en nieuw elkaar ontmoeten. Duidelijk moet zijn dat het grootste deel van het jaar het autoverkeer over deze route nog steeds mogelijk is, maar met een heldere inrichting volgens het principe van Shared Spaces van dit stuk Wilhelminalaan kan het verkeer wel afgeremd worden, waardoor voetgangers zich makkelijker en vrijer kunnen bewegen tussen het noorden en zuiden van deze barrière. Langs een vernieuwde Wilhelminalaan ontstaan dan tevens extra parkeermogelijkheden. Bjilage 1 Samenvatting beschrijving en vergelijking centrumvisie Reusel doc 3

4 Naast extra parkeren langs de Wilhelminalaan kan er extra parkeerruimte gerealiseerd aan het Kerkplein en kan de parkeerruimte langs de Kerkstraat uitgebreid en bij de bushalte beter benut worden. Aan het Kerkplein zal een deel van het parkeren middels een blauwe zone gereguleerd kunnen worden. Bij de inzet van de plint van het gemeentehuis voor detailhandel / supermarkt kan er een doorsteek worden gemaakt door het gebouw heen, aan de westzijde van het gebouw, om zo een passage te creëren tussen Wilhelminalaan en Kerkplein via deze winkels. Ten zuiden van de Wilhelminalaan is voldoende ruimte voor een combinatie van culturele / maatschappelijke functies en (zorg)woningen. Het locatie van het voormalige gemeentehuis en/of de St. Jozefschool aan het vergrootte Marktplein zou kunnen worden ingezet voor enkele culturele voorzieningen, bijvoorbeeld gecombineerd met horeca. De gebouwen zelf zullen hiervoor gesloopt moeten worden. Van de St. Jozefschool dienen de karakteristieke cultuurhistorische elementen behouden te blijven of een nieuwe plek/functie te krijgen bij een nieuwe ontwikkeling. Een randvoorwaarde bij deze ontwikkeling is dat er aandacht is voor groen in deze omgeving, zowel ter plaatse van het huidige grasveld als langs de Groeneweg. Dit zijn nu groene locaties en dat zouden ze gedeeltelijk moeten blijven. Ook zou het culturele programma onderdeel kunnen zijn van een woon/zorg voorziening waar hier volop ruimte voor is. En het voormalige Fraterhuis zou eventueel herontwikkeld kunnen worden voor wonen en/of zorg, waarbij zorgvuldigheid wordt gevraagd ten aanzien van het behoud van de monumentale en cultuurhistorische waarde van het pand. De dorpsbron met haar eigen karakter blijft behouden, hier zijn nog mogelijkheden voor wat extra horeca om deze locatie nog meer levendigheid te bezorgen. In de verre toekomst wordt een groene verbinding tussen het Kerkplein en de Dorpsbron via bijvoorbeeld de pastorietuin of begraafplaats tot de mogelijkheden benoemd. In deze periode zou er wellicht zelfs gesproken kunnen worden over het inzetten van de Pastorie en de Kerk voor andere / aanvullende (maatschappelijke) functies. Daarmee komt er nog meer leven op het Kerkplein en krijgt Reusel een aantrekkelijk dorpspark die het oude Reusel (dorpsbron) met het nieuwe Reusel met elkaar verbindt. Bjilage 1 Samenvatting beschrijving en vergelijking centrumvisie Reusel doc 4

5 Variant 1: Terug naar de kern Variant 2. Naar buiten de kern De centrumvisie Naar buiten de kern zet in op een centrum met aandacht voor wonen en zorg, en de snelle shopper, met volop mogelijkheden voor parkeren door een scheiding van functies. Concreet betekent dit dat het Marktplein het hart gaat vormen van het kern-winkelgebied met name gericht op speciaalzaken en winkelketens en elke week de markt op vrijdag. De supermarkten zijn gevestigd langs de Schoolstraat en vangen het publiek op dat vooral naar de supermarkt toe komt. Tussen de Schoolstraat en het Marktplein zal een oversteek worden gerealiseerd over de Schoolstraat zodat bezoekers makkelijk ook even het centrum in kunnen. Het Kerkplein blijft separaat een eigen karakter behouden met de mogelijkheid om hier maatschappelijke functies te vestigen in de plint van het gemeentehuis. De locatie van de Kei zou ingezet kunnen worden voor een mix van functies op het gebied van horeca, hotel, cultuur en eventueel wat detailhandel. De dorpsbron met haar eigen karakter blijft behouden, hier zijn nog mogelijkheden voor wat extra horeca om deze locatie nog meer levendigheid te bezorgen. In de verdere toekomst wordt een verbinding tussen het Kerkplein en de Dorpsbron via bijvoorbeeld de pastorietuin of begraafplaats tot de mogelijkheden benoemd om zo meer verbinding te creëren. In deze periode zou er wellicht zelfs Bjilage 1 Samenvatting beschrijving en vergelijking centrumvisie Reusel doc 5

6 gesproken kunnen worden over het inzetten van de Pastorie en de Kerk voor andere / aanvullende (maatschappelijke) functies. Daarmee komt er nog meer leven op het Kerkplein. Door een afwaardering van de Wilhelminalaan vanaf het Marktplein tot aan de Kerkstraat wordt een vriendelijkere verbinding gelegd tussen het zuiden en het noorden van Wilhelminalaan. Aan het Marktplein ontstaat zo, op bepaalde momenten in het jaar, een vergroot plein wat ingezet kan worden voor evenementen. Duidelijk moet zijn dat het grootste deel van het jaar het autoverkeer over deze route nog steeds de boventoon voert, maar met een heldere inrichting van dit stuk Wilhelminalaan kan het verkeer wel afgeremd worden, waardoor voetgangers zich makkelijker en vrijer kunnen bewegen tussen het noorden en zuiden van deze barrière. Langs een vernieuwde Wilhelminalaan ontstaan dan tevens extra parkeermogelijkheden. Ten zuiden van de Wilhelminalaan is voldoende ruimte voor een combinatie van culturele / maatschappelijke functies en (zorg)woningen. De locatie van het voormalige gemeentehuis en/of de St. Jozefschool zou kunnen worden ingezet voor enkele culturele voorzieningen, bijvoorbeeld gecombineerd met horeca. De gebouwen zelf zullen hiervoor gesloopt moeten worden. Van de St. Jozefschool dienen de karakteristieke cultuurhistorische elementen behouden te blijven of een nieuwe plek/functie te krijgen bij een nieuwe ontwikkeling. Aangezien er in de plint van het gemeentehuis ook ruimte is voor culturele/maatschappelijke voorzieningen zal het programma op deze locatie hiervoor beperkt zijn. Ook zou het culturele programma onderdeel kunnen zijn van een woon/zorg voorziening waar hier volop ruimte voor is. Ook het voormalige Fraterhuis kan worden herontwikkeld voor wonen en/of zorg, waarbij zorgvuldigheid wordt gevraagd ten aanzien van het behoud van de cultuurhistorische waarde van het pand. Een randvoorwaarde bij deze ontwikkeling is dat er aandacht is voor groen in deze omgeving, zowel ter plaatse van het huidige grasveld als langs de Groeneweg. Dit zijn nu groene locaties en dat zouden ze gedeeltelijk moeten blijven. Bjilage 1 Samenvatting beschrijving en vergelijking centrumvisie Reusel doc 6

7 Variant 2: Naar buiten de kern Vergelijking van de varianten In bijlage 2 Centrumvisie Reusel (Buro SRO) worden de uitgewerkte visies uitgebreid met elkaar vergeleken in de ontwerpfase. Een belangrijk onderscheid tussen de twee varianten betreft de locatie van de supermarkten. Natuurlijk is het zo dat wanneer de supermarkten en/of grotere detailhandelzaken zich vestigen langs de Schoolstraat dat zij daar eigen parkeerruimte bij dienen te realiseren en dat dit heel handig is voor de bezoeker die al zijn boodschappen bij de supermarkt doet. Afgezien van het feit dat het voor een ondernemer momenteel heel duur gaat worden om langs de Schoolstraat een winkel te realiseren ivm de aankoop van bestaand vastgoed en de beperkte strook ruimte tussen de Schoolstraat en de ecologische verbindingszone, betekent dit ook dat meer mensen gebruik gaan maken van deze supermarkten en minder in de verleiding zullen komen om ook even brood, bloemen en andere inkopen te halen bij de winkels aan het Marktplein. Het gaat hier vooral om de situatie waarbij er geen trekker / supermarkt meer gevestigd is in de directe nabijheid van deze winkels. Veel winkeliers aan het Marktplein hebben deze spontane bezoeker namelijk hard nodig, zeker 40% van de bezoekers bestaat uit mensen die vanuit de supermarkt nog even bij hen binnen lopen. Wanneer dit aantal halveert doordat de bezoekers parkeren bij de supermarkten aan de Schoolstraat en de afstand tot het Marktplein toch een barrière vinden dan zullen er meerdere winkels de deuren Bjilage 1 Samenvatting beschrijving en vergelijking centrumvisie Reusel doc 7

8 moeten sluiten. Dit levert daardoor geen leefbaar centrum, maar kan een kettingreactie veroorzaken waar een doods centrum het gevolg van is. In de onderstaande tabel wordt de complete vergelijking samengevat. Nul variant Terug naar de kern Naar buiten de kern Dorpsbron Behouden Behouden Behouden Verbinding Kerkstraat Komt er niet Komt in de verre Komt in de verre toekomst toekomst Toekomst kerk Dit blijft een kerk Kan ook andere functies krijgen Kan ook andere functies krijgen Woon/zorg zuidzijde Wilhelminalaan Fraterhuis Een plek voor cultuur en maatschappelijke voorzieningen. Toekomst Wilhelminalaan Faciliteren supermarkt Kern winkelhart Onzeker en afhankelijk van een mogelijke initiatiefnemer. Beschikbaar voor woon/zorg, met behoud van de cultuurhistorie Cultuur blijft in locatie de Kei en in het gemeentehuis. Deze blijft in huidige vorm bestaan De huidige C1000 supermarktlocatie is de locatie binnen de kern van het centrum. Qua parkeren is deze niet optimaal en dat beperkt de toekomstmogelijkheden. Het winkelhart is gelegen rond het Marktplein. Dit is compact, hier is elke vrijdag markt. Door de aanwezige supermarkt is de parkeerdruk vrij hoog. Ruimte voor zeker 80 pg plekken of zo n 30 woonzorg appartementen. Een combinatie van een gezamenlijke ruimte met een cultuurcentrum is mogelijk. Beschikbaar voor woon/zorg, met behoud van de cultuurhistorie Op de locatie van het voormalig gemeentehuis en de St. Jozefschool kan voldoende cultuur worden gerealiseerd. Het aantal m2 vooral afhankelijk van de subsidieconstructie die wordt gekozen. Door een herinrichting en afwaardering kan de verbinding tussen de zuid- en noordzijde verbeterd worden. De plint van het gemeentehuis kan geschikt gemaakt worden voor een supermarkt. Dit betekent 1800 m2 meer detailhandel in het centrum. Het winkelhart is gelegen in de combinatie van het Marktplein en het Kerkplein. Deze vormen samen een eenheid, waarbij het parkeren gefaciliteerd kan worden op de verschillende pleinen en in de naast gelegen Ruimte voor zeker 80 pg plekken of zo n 30 woonzorg appartementen. Een combinatie van een gezamenlijke ruimte met een beperkt aantal m2 cultuur is mogelijk. Beschikbaar voor woon/zorg, met behoud van de cultuurhistorie Een deel van de culturele en maatschappelijke instellingen kunnen in het gemeentehuis. De rest kan worden gerealiseerd op de locatie van het voormalig gemeentehuis en de St. Jozefschool, bijv. in combinatie het woon-zorg programma langs de Wilhelminalaan. Door een herinrichting en afwaardering kan de verbinding tussen de zuiden noordzijde verbeterd worden. Ten zuiden van Emté aan de Schoolstraat zou nog een supermarkt gevestigd kunnen worden. Dit is 1800 m2 toevoeging van detailhandel. Hiervoor zullen verschillende panden aangekocht moeten worden. Het winkelen wordt verdeeld tussen snelle shoppers bij de supermarkten aan de Schoolstraat en de bezoekers van het Marktplein. Er is geen eenheid tussen deze gebieden en de bezoeker loopt niet makkelijk tussen beide locatie heen en weer. Bjilage 1 Samenvatting beschrijving en vergelijking centrumvisie Reusel doc 8

9 Toekomst winkeliers Marktplein Door de beperkte beweging tussen de verschillende winkels en de kans dat de supermarkt in de toekomst zal verdwijnen is er onzekere toekomst voor de winkeliers aan de markt. Bij verdwijning van de supermarkt kan de omzet dusdanig dalen bij andere winkels dat dit tot meer leegstand leidt. Een trekker in het centrumgebied is noodzakelijk. straten. Door het vrijkomen van de C1000 locatie zijn er mogelijkheden voor winkels om te schuiven of om vanuit de omgeving naar het centrum te trekken. De mate van schuifruimte sluit aan op de wensen van de winkeliers. Verschillende winkelondernemers en supermarktontwikkelaars geven aan dat een extra supermarkt langs de Schoolstraat, en geen supermarkt (of andere trekker) aan / nabij het Marktplein de doodsteek zal zijn voor vele winkels in het centrum. De omzet van deze winkels zal absoluut dalen wanneer deze ontwikkeling zich zal voor doen. Impact Schoolstraat Geen impact Geen impact De Schoolstraat zal moeten worden heringericht om een betere verbinding te maken tussen Schoolstraat en Marktplein. De Schoolstraat wordt veel gebruikt voor verkeer richting Tilburg. Dorps karakter Blijft zoals het nu is Het dorpse karakter wordt versterkt doordat het compacte centrum aan de zuidzijde van de Wilhelminalaan een tegenhanger krijgt met o.a. cultuur. Dit gecombineerd met een herinrichting van de Wilhelminalaan kan voor een pleinfunctie zorgen. Het dorps karakter kan enerzijds versterkt worden aan de zuidzijde, maar aan de zijde van de Schoolstraat ontstaat een lastige opgave door de ontwikkeling van een supermarkt met eigen parkeren. Er is moeilijk verbinding te maken tussen de twee winkelgebieden die ontstaan en dat maakt het centrum juist minder knus en dorps. Conclusie De varianten zijn alle drie bekeken aan de hand van de verwachte ontwikkelingen in Reusel en algemene ontwikkelingen op het gebied van detailhandel, cultuur, wonen en zorg. Daarnaast zijn de varianten getoetst aan de gewenste identiteit voor het centrum van Reusel en de opgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten. De vergelijking van de varianten leidt er toe dat de variant Terug naar de kern de doelstelling van een leefbaar en toekomstbestendig centrum het meest reëel maakt. En hoewel er bij de verdere uitwerking natuurlijk nog in meer detail onderzocht zal moeten worden op welke wijze elke gebied exact wordt vormgegeven en wat het uiteindelijke programma op de verschillende locaties wordt, kan met deze variant een centrum worden gerealiseerd met een dorps karakter, een duidelijk winkelhart en ruimte voor cultuur, horeca en ontmoeting. Bjilage 1 Samenvatting beschrijving en vergelijking centrumvisie Reusel doc 9

10 Financiële vergelijking Maatschappelijke Kosten en baten De beschreven varianten zijn doorgerekend en beoordeeld in een maatschappelijke kosten-baten analyse. Deze maatschappelijke kosten baten analyse is een instrument om de varianten met elkaar te kunnen vergelijken. Er zitten veel aannames in het model waardoor een dergelijke analyse niet moet worden verward met een grondexploitatie, maar het model geeft wel een beeld van de ordegrootte van de kosten en de baten. De analyse is als document bijgevoegd in bijlage 3. Allereerst zijn de kosten en baten vanuit de globale grondexploitatie met elkaar vergeleken. Hierin zijn geen kosten opgenomen mbt beheer en onderhoud waar de gemeente altijd mee te maken heeft, maar enkel de kosten en opbrengsten mbt de veranderingen in het centrum per variant. Het kostenplaatje dat gepresenteerd wordt in deze kosten-baten analyse zegt nog niks over de partij(en) die deze kosten gaan dragen of die de opbrengsten gaan ontvangen. In de gepresenteerde cijfers wordt uitgegaan van een situatie waarbij de gemeente een rol heeft in het bouw- en woonrijp maken van bepaalde gebieden c.q. het slopen van gebouwen. De gemeente zal echter de faciliterende rol op zich nemen. Dit betekent dat een deel van de visie straks gerealiseerd zal gaan worden door ondernemers met als credo: de initiatiefnemer betaalt. Daar waar de gemeente wel een actieve rol zal spelen is het basis uitgangspunt dat dit kostenneutraal zal gebeuren, o.a. door het slim combineren van werkzaamheden, verkoop van gronden en mogelijk verkrijgen van subsidies. De financieringstrategie geeft hier handvatten voor. Vergelijking De analyse van de kosten en baten van de planvarianten geeft op hoofdlijnen het volgende beeld, waarmee alle varianten steeds met de nul-variant of elkaar worden vergeleken. Variant 0: Huidig centrum Deze variant heeft zowel kosten als baten. In de vergelijking worden de kosten op nul gezet omdat het hier gaat om het verschil tussen de varianten, maar ook de nul-variant heeft wel degelijk kosten. Gebouwen zullen afgeschreven worden en beheer en onderhoud brengen kosten met zich mee. Aan de batenkant wordt vooral gezien dat door mogelijke uitbreiding van de supermarkt de bestedingen in het centrum hoger zullen uitvallen, maar verder zijn vooral de kwalitatieve gevolgen van deze variant zeer slecht. Er wordt op geen enkele wijze bijgedragen tot een verbetering van de identiteit en/of ruimtelijke structuur van het centrum, dit kan op termijn leiden tot een vertrek van bezoekers en van winkels en zo een verslechtering van het centrum veroorzaken. Variant 1: Terug naar de kern De batenkant in deze variant scoort in vergelijking met de nulvariant, op de langere termijn, in monetaire baten beter dan de nulvariant, met name door de verwachte spill-over effecten en aanzienlijk beter met betrekking tot de kwalitatieve baten; dit centrum zorgt voor meer bezoekers, meer karakter en verbeterde structuren. Ten aanzien van de kosten is het belangrijk te bekijken wat de rolverdeling tussen partijen is en op welke wijze de uiteindelijke realisering van de visie ter hand genomen gaat worden. Variant 2: Naar buiten de kern. Wat betreft de monetaire baten scoort variant 2 lager dan variant 1 (naast een toename van m2 detailhandel wordt er ook een afname verwacht van het aantal m2 aan het Marktplein). De kwalitatieve baten van variant 2 zijn ook een stuk lager aangezien het aantal bezoekers van het centrum zich zal gaan verdelen tussen de Schoolstraat en het Marktplein. Er is geen eenheid in dit centrum, geen kerncentrumgebied, maar twee gescheiden gebieden waar bezoekers naar toe zullen gaan. Wat betreft de maatschappelijke kosten zijn deze vooral voor de locatie Schoolstraat een stuk hoger dan voor de locatie gemeentehuis mbt de vestiging van een supermarkt. Bjilage 1 Samenvatting beschrijving en vergelijking centrumvisie Reusel doc 10

11 Risico s In de MKBA is als uitgangspunt genomen dat er markt is voor uitbreiding van de detailhandel. De supermarkten hebben zelf aangegeven te willen uitbreiden naar deze oppervlakten winkelruimte, wat dit uitgangspunt rechtvaardigt. Voor de locatie de Kei is ook uitbreiding mogelijk met reguliere detailhandel, maar hier kunnen ook andere initiatieven ontwikkeld worden op het gebied van wonen, horeca en/of maatschappelijke voorzieningen. Of hier voldoende markt voor is, is nog maar de vraag. Het centrum van Reusel kent op dit moment verschillende leegstaande panden. De marktbehoefte is niet getoetst middels een distributie planologisch onderzoek (DPO), maar wel via een marktconsultatie door bureau Kardol. De varianten zijn vooral rekenkundig doorgerekend op basis van een fictief programma wat realiseerbaar is op de betreffende locatie. Financieringsstrategie Een kort overzicht van verschillende financieringsmogelijkheden en risico s : Supermarkt in plint gemeentehuis Zuidzijde Wilhelminalaan incl oude gemeentehuis en St.Jozefschool Terug naar de kern De verbouwing van de plint en aanpassing openbare ruimte (parkeren / laden en lossen) wordt gefinancierd door de initiatiefnemer. Daarnaast wordt een huurprijs bepaald op basis van de resterende boekwaarde van de begane grond. De gemeente blijft eigenaar van het gebouw. Dit totale gebied heeft een vrij hoge boekwaarde. En de gebouwen zoals de oude St. Jozefschool en het voormalig gemeentehuis verkeren in slechte staat. Deze gebouwen zullen op relatief korte termijn gesloopt moeten worden, waarbij goed bekeken moet worden welke elementen met cultuurhistorische waarde behouden zouden kunnen blijven en op welke wijze. Bij de ontwikkeling zal het grootste deel van de boekwaarde opgebracht moeten worden door het woon-zorg programma. Een klein deel kan aan het cultuurprogramma worden gekoppeld dmv bijv. erfpacht. Het woon-zorg programma zou samen met RSZK of Woningstichting de Zaligheden kunnen worden ontwikkeld. Zij hebben momenteel daar echter niet de middelen toe. Een andere mogelijkheid is om samen te werken met meer commerciële beleggers in woon/zorg concepten. Naar buiten de kern n.v.t. Dit totale gebied heeft een vrij hoge boekwaarde. En de gebouwen zoals de oude St. Jozefschool en het voormalig gemeentehuis verkeren in slechte staat. Deze gebouwen zullen op relatief korte termijn gesloopt moeten worden, waarbij goed bekeken moet worden welke elementen met cultuurhistorische waarde behouden zouden kunnen blijven en op welke wijze. Bij de ontwikkeling zal het grootste deel van de boekwaarde opgebracht moeten worden door het woon-zorg programma. Een klein deel kan aan het cultuurprogramma worden gekoppeld dmv bijv. erfpacht. Het woon-zorg programma zou samen met RSZK of Woningstichting de Zaligheden kunnen worden ontwikkeld. Zij hebben momenteel daar echter niet de middelen toe. Een andere mogelijkheid is om samen te werken met meer commerciële beleggers in woon/zorg concepten. Bjilage 1 Samenvatting beschrijving en vergelijking centrumvisie Reusel doc 11

12 Locatie de Kei Afwaardering Wilhelminalaan Realisering supermarkten aan de Schoolstraat Voor het cultuurprogramma wordt samenwerking gezocht met een particuliere investeerder. Vervolgens kan bekeken worden hoe hierbij de investering verdeeld kan worden (bijv. in de vorm van subsidie, eenmalig dan wel jaarlijks). De gemeente zal zelf ook op een bepaalde manier mee moeten investeren om cultuur mogelijk te maken. Dit kan via subsidies, huur, of door een rechtstreekse investering in het gebouw. Momenteel is er niet in extra middelen voorzien in de gemeentelijke meerjarenbegroting. De verwachting is dat een goed initiatief voor deze locatie de boekwaarde van de Kei moet kunnen opbrengen. Aangezien dit erg afhankelijk is wat de markt doet loopt de gemeente hierbij een risico dat niet de gehele boekwaarde wordt terugverdiend. Bij een goed ontwerp van de Wilhelminalaan voor de toekomst kan in overleg de Wilhelminalaan worden overgedragen naar de gemeente. Ervaring in Eersel leert dat op basis van een wegvakindeling de provincie dan een bedrag voor herinrichting en onderhoud meegeeft aan de gemeente. Het risico voor de gemeente is hierbij gering, zeker wanneer er daarnaast bekeken wordt welke rijks- en/of Europese subsidies nog mogelijk zijn. n.v.t. Het cultuurprogramma is in deze variant kleiner en behoeft mogelijk geen eigen gebouw, maar kan in samenwerking met het woon-zorg programma worden gerealiseerd. De gemeente zal hiervoor wel een subsidie / bijdrage ter beschikking moeten stellen. Momenteel is er niet in extra middelen voorzien in de gemeentelijke meerjarenbegroting. idem idem De investering om een supermarkt te realisering aan de Schoolstraat is voor de initiatiefnemer. Hiervoor zal deze wel meerdere panden moeten aankopen en het terrein zelf moeten inrichten. Een mogelijke herinrichting van de Schoolstraat om de oversteekbaarheid te verbeteren, dit zijn kosten voor de gemeente. Bjilage 1 Samenvatting beschrijving en vergelijking centrumvisie Reusel doc 12

13 Conclusie De gemeente streeft er naar om elk project budgettair neutraal uit te voeren. De ontwikkeling van de projecten zal gespreid over een lange periode worden uitgevoerd, waardoor de mogelijke risico s ook over een lange periode worden gespreid. De belangrijkste financiële risico s die de gemeente loopt zitten in de projecten waar de gemeente thans bezit heeft en waarop een boekwaarde rust. Mogelijk blijkt dat nieuwe functies niet voldoende opbrengend vermogen hebben om alle kosten inclusief boekwaarde te kunnen dekken. Het grootste risico zit op dit moment in de projecten rond de Sint Jozefschool en voormalig gemeentehuis en de groene wei en dan met name in de realisatie van het cultuurprogramma aangezien daar de gemeente toch als initiatiefnemer wordt gezien. Bjilage 1 Samenvatting beschrijving en vergelijking centrumvisie Reusel doc 13