Centrumvisie Reusel. Gemeente Reusel-De Mierden

Transcriptie

1 Centrumvisie Reusel Gemeente Reusel-De Mierden

2 COLOFON PROJECT Centrumvisie Reusel projectnummer: SR INITIATIEFNEMER Gemeente Reusel-De Mierden Postbus AA Reusel DATUM & STATUS 25 november 2013 CONCEPT

3 Voorwoord De centrumvisie Reusel is een nadere concretisering van een gedeelte van de toekomstvisie Gezamenlijk, Grenzeloos en Groen. Besturen is een zaak van vooruitzien. Niet alleen de waan van de dag, de behoefte van vandaag en morgen, maar ook de ontwikkeling voor en van onze dorpsgemeenschappen op langere termijn. Diverse ontwikkelingen geven aan dat dit niet alleen toekomstdromen zijn, maar er ook nu al ontwikkelingen in gang zijn, vraagstukken rijzen, plannen worden voorbereid, behoeften aanwezig zijn die denken en beleidsvoorbereiding voor de langere termijn nodig zijn. Met de centrumvisie voor Reusel wordt hier invulling aan gegeven. Veel zaken zijn daarbij nog onzeker. Externe factoren als de ontwikkeling van onze economie, technologische vooruitgang, ga zo maar door. Maar ook het al dan niet weten te binden van mede-ontwikkelaars en kostendragers. De centrumvisie bevat hiervoor kaders. Hiermee kunnen we aan de slag en een werkplan opstellen, waar overheid, bedrijfsleven, instellingen, verenigingen, inwoners een rol in hebben. De centrumvisie voor Reusel dient toekomstbestendig te zijn. Toekomstbestendigheid houdt in dat er een centrum komt met een dorps karakter waar mensen terecht kunnen voor zowel de dagelijkse boodschappen als eenmalige aankopen. Een centrum waar de bewoner en bezoeker van Reusel-De Mierden graag komt, omdat hij daar ook vrienden en kennissen kan ontmoeten, van culturele activiteiten kan genieten, een drankje kan komen drinken of een hapje kan eten. Ook in de toekomst willen we een centrum waar de bezoeker graag komt, voor de markt of gewoon om even aan te leggen met de fiets.

4

5 Inhoud Inleiding 7 Analysefase 11 Ligging in de regio 13 Ligging in de gemeente 13 Studiegebied en ontwikkelingslocaties 15 Historische ontwikkeling 16 Morfologie 18 Functies 18 Groenstructuur 19 Verkeer 19 Stedenbouwkundige opbouw centrumgebied 20 SWOT - analyse 23 Ideeënmarkt en spreekbuis 28 Enquête centrumvisie 31 Uitgangspunten visie 32 Schetsfase 33 Wandelen en schetsen 35 Varianten 36 Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse 41 Consultatieronde 41 Ontwerpfase 43 Beoordeling varianten 45 Nul-variant: De tijd zal het leren 46 Terug naar de kern 47 Naar buiten de kern 48 Vergelijking van de visies 50 Routebeschrijving 56

6 Dorpsbron

7 Inleiding

8 Inleiding In de periode heeft de gemeente Reusel-De Mierden diverse aanvragen gekregen voor plannen die betrekking hebben op het centrumgebied van Reusel en met name het gebied ten zuiden van de Wilhelminalaan. Deze plannen hebben vooral betrekking op woningbouw en zorg en welzijn. Een duidelijk toetsingskader om deze plannen goed te kunnen beoordelen ontbreekt. Om hier toch in te kunnen voorzien wil de gemeente een brede stedenbouwkundige visie laten opstellen waarin niet alleen aandacht wordt besteed aan wonen en zorg en welzijn, maar ook aan onder andere detailhandel, horeca, verkeer en parkeren. Deze visie moet enerzijds fungeren als toetsingskader om de diverse aanvragen zowel ruimtelijk als functioneel goed te kunnen beoordelen en anderzijds de hoofdstructuur, zowel ruimtelijk als kwalitatief, vast te leggen. Dorpsbron Er zijn dus belanghebbenden in het centrum van Reusel en partijen met wensen om te ontwikkelen, te verplaatsen of te groeien. Deze wensen zijn geïnventariseerd. Er zijn panden in het centrum van Reusel die leegstaan, verouderen of in de toekomst leegstaande ruimte zullen hebben. Ook dit is geïnventariseerd. Er is beleid vastgesteld ten aanzien van onder andere wonen en detailhandel, welke de ontwikkelwensen van de gemeente Reusel-De Mierden zelf duidelijk maken. De combinatie van deze ontwikkelingen is in feite de start geweest om een centrumvisie op te stellen om zo te voorkomen dat het centrum ad hoc vorm gegeven gaat worden. Om echter een toekomstbestendige centrumvisie op te stellen zijn niet alleen ontwikkelwensen nodig, maar bovenal als eerste een beeld over het soort centrum dat je wilt zijn, welke identiteit heeft Reusel? Kerkstraat 8

9 Om tot een breed gedragen en haalbare visie voor het centrum van Reusel te komen is een uitgebreid proces met belanghebbenden doorlopen. Het proces bestond globaal uit drie fases. Als eerste een inventarisatiefase waarbij door middel van interviews met betrokken partijen, zoals ondernemers, winkeliers, zorgpartijen en woningcorporaties geïnventariseerd is wat de wensen zijn. Daaropvolgend is in twee interactieve sessies met hen en omwonenden verder geïnventariseerd wat het huidige beeld van het centrum is en hoe gedacht wordt over de toekomst van het centrum van Reusel. In de tweede fase is een aantal schetsmodellen voor het centrum ontwikkeld. Kerkplein Marktplein 9

10 Markt

11 Analy sefa se

12 12 Ligging in de regio

13 Hooge Mierde Ligging in de gemeente Gemeen te Reusel-De Mierd en Ligging in de regio De gemeente Reusel-De Mierden, bestaande uit de kernen Reusel, Hooge Mierde, Lage Mierde en Hulsel, grenst voor circa de helft van haar grondgebied (zuidwestzijde) aan België. De andere helft van haar gemeentegrens grenst aan de noordzijde van de gemeente Hilvarenbeek en aan de oostzijde aan de gemeente Bladel. De gemeente is gelegen in het driehoekige gebied, gelegen tussen de stedelijke gebieden van Tilburg, Eindhoven, Turnhout (B) en De Kempische As (B). Reusel heeft zich samen met de kernen Steensel, Eersel, Hapert, Bladel en Arendonk sterk ontwikkeld aan de verbinding Eindhoven-Turnhout (A67 en N284). Ondanks de relatief korte afstand tot Turnhout is de gemeente Reusel-De Mierden voornamelijk georiënteerd op Tilburg en Eindhoven. De kern Reusel is vanuit België komend de eerste kern in Nederland gelegen aan de provinciale weg N284. Deze positie maakt dat het winkelgebied van Reusel relatief veel bezoekers van over de grens trekt. Verder is de gemeente in trek bij recreanten door haar ligging in de Kempen. De ligging van Reusel tegen de Belgische grens en op 20 km van zowel Eindhoven en Tilburg is sterk bepalend voor de culturele rol van Reusel als uitgaanscentrum voor de Kempische jeugd. Ligging in de gemeente Reusel is de grootste kern van de gemeente en is aan de zuid-oostkant gelegen. Tevens maakt Reusel onderdeel uit van de Acht zaligheden. Dit is de benaming voor een achttal dorpen in de Nederlandse Kempen. Vier van deze zaligheden (Steensel, Eersel, Duizel en Reusel) liggen aan de oude route (ten tijde van de Belgische opstand een belangrijke militaire route) naar België. De vier andere (Knegsel, Wintelre, Netersel en Hulsel) liggen hier net iets ten noorden van. Reusel dankt haar dorpse karakter voornamelijk aan de landelijke ligging. Marktplein Groeneweg Grasveld Wilhelminalaan Mariahof 13

14 14

15 1. Winkelcentrum 2. Cultureel centrum De Kei 3. Gemeentehuis 4. Grasveld 5. St. Jozefschool+voormalig gemeentehuis 6. Emté 7. Fraterhuis 8. Mariahof 9. Marialaan 10. Molenstraat / Kruisstraat 11. Horecagebied 12. Winkellint Kerkstraat - Dorpsbron 13. t Busseltje Studiegebied en ontwikkelingslocaties In het plangebied van het centrum van Reusel zijn tal van locaties gelegen waar reeds planontwikkeling speelt danwel waar (potentiёle) planontwikkeling in de toekomst kan gaan spelen. Voor deze visie is een onderscheid gemaakt tussen studiegebied en de zogenaamde ontwikkelingslocaties. Het studiegebied geeft globaal het centrumgebied van de kern van Reusel weer. Zowel ruimtelijk als functioneel kan dit gebied getypeerd worden als het centrumgebied van Reusel. Door zijn structuur en functionele indeling vertoont het samenhang en vormt het als het ware de kern van Reusel. Hier bevinden zich tal van functies op het gebied van voorzieningen, wonen en zorg. Ook onder andere de verkeersinfrastructuur is daarop afgestemd. Het studiegebied wordt globaal begrensd door de Lend en de Molenberg (dorpsbron) aan de noordzijde, de Kerkstraat, Wilhelminalaan en de Marialaan aan de oostzijde en de Den Ekker en de Marialaan aan de zuidzijde. De westzijde van het studiegebied wordt begrensd door de Lensheuvel, een klein deel van de Wilhelminalaan en het gebied ten westen van de Schoolstraat. In de stedenbouwkundige visie wordt op hoofdstructuurniveau ingegaan op het studiegebied. De ontwikkelingslocaties, zoals hiernaast aangegeven, zijn locaties waar in het verleden al plannen voor zijn gemaakt of waarvan de gemeente heeft aangegeven dat deze locaties als potentiële ontwikkelingslocaties worden gezien. Het aantal locaties en de ligging ten opzichte van elkaar maakt het belang groot dat er een integrale visie voor het centrumgebied van Reusel komt. Daarbij dient een afweging te worden gemaakt op onder andere functie, massa, vorm, inrichting, beeldkwaliteit, etc.. Sommige locaties dienen meer in verband met elkaar te worden bestudeerd terwijl andere meer op zichzelf beoordeeld kunnen worden. In de stedenbouwkundige visie wordt daar nader op ingegaan en wordt per locatie specifiek ingegaan op de ruimtelijke/functionele invulling en de daarbij behorende stedenbouwkundige en beeldkwalitatieve aspecten. Studiegebied en ontwikkelingslocaties 15

16 Historische ontwikkeling Het dorp Reusel is als woonkern vermoedelijk ontstaan in de 7e eeuw en bestond toen uit verspreide bebouwing. Het op de waterscheiding van Maas en Schelde gelegen Reusel heeft zijn oudste kern nabij de huidige parochiekerk. Oorspronkelijk bestond Reusel uit twee kleine nederzettingen: het dorp Reusel rond de huidige Dorpsbron en het lintdorp Lensheuvel. Centraal tussen beide nederzettingen in lag het agrarisch gebied en de oorspronkelijke kerk van Reusel, ten zuiden van de regionale verbindingsweg tussen Eindhoven en Turnhout. Rond 1900 kwam er in Reusel een verandering ten goede, mede door de opkomende sigarenindustrie (1873). De eerste ontsluiting van Reusel kwam omstreeks 1865 tot stand toen de grindweg Eindhoven-Reusel-Grens werd aangelegd. Latere ontsluiting vond plaats door de aanleg van een tramlijn naar Eindhoven en Turnhout (1897). Tot 1940 kende Reusel een constante harmonische ontwikkeling. Door bombardementen en beschietingen in de Tweede Wereldoorlog kreeg Reusel echter weer zwaar te lijden. De bevolking liep terug, maar na de jaren 50 uit de vorige eeuw volgde een snelle groei. Door mechanisatie en automatisering liep het aantal arbeidsplaatsen in de industrie en in de landbouw sterk terug. De decentrale ligging aan de landsgrens heeft betekend dat veel van de voorzieningen geleidelijk in centraler gelegen dorpen zijn gevestigd. Anderzijds heeft de landsgrens steeds een grote invloed gehad op de economische situatie: het goede winkelapparaat en de grote weekmarkt zijn daar voorbeelden van. Kerk Onze Lieve Vrouwe ten Hemelopneming Het gebied in de omgeving van de kerk is in de tweede helft van de 19de eeuw tot ontwikkeling gekomen met de stichting van een tweetal kloosters en daarmee verbonden scholen. In die periode is ook de huidige kerk gebouwd, tegenover de plaats van de oorspronkelijke kerk. De oorspronkelijke kerk en kloostergebouwen zijn verloren gegaan. Het latere kloostergebouw dateert uit de jaren 50 (wederopbouw). De schoolgebouwen dateren uit de tweede helft van de 20ste eeuw. Naast de concentratie aan bebouwing bij

17 de kerk waren er op enige afstand concentraties te vinden aan de Lindestraat/Molenberg en de Lensheuvel. In de loop van de tijd zijn deze concentraties door middel van lintstructuren langs de belangrijkste ontsluitingswegen aan elkaar gegroeid. Deze linten (Wilhelminalaan, Lensheuvel, Schoolstraat/Zeegstraat, Lindestraat/Molenberg en Kerkstraat/Mierdseweg) vormen nu de hoofdstructuur van het dorp. Langs deze linten is een gemengd bebouwingspatroon ontstaan. Aan de Kerkstraat en de Schoolstraat liggen diverse winkelvoorzieningen. Aan de Wilhelminalaan is direct ten oosten van het centrum een concentratie van horecagelegenheden ontstaan. Met de realisatie van de winkelconcentratie aan de Markt en cultureel centrum De Kei, in de nabijheid van de kerk en de begraafplaats, is in de jaren 60 van de vorige eeuw een aanzet gegeven voor de ontwikkeling van een centraal gelegen dorpscentrum. Van latere datum zijn de grotere planmatige in- en uitbreidingen in het zuidelijk deel van het dorp, tussen de Wilhelminalaan en Molenberg en tussen de Zeegstraat en de Mierdseweg. Meer recente ontwikkelingen -zoals de bouw van een nieuw gemeentehuis, de omlegging van de Wilhelminalaan, de herontwikkeling van het kloostergebied, de bouw van een nieuw winkelcentrum en de herinrichting van het Kerkplein- hebben het centrumgebied een ander aanzicht gegeven. Deze herstructurering en opwaardering van het centrumgebied heeft er toe geleid dat de historische structuur van de kern van Reusel niet meer als zodanig herkenbaar is. Molen van Coppens Een andere recente ontwikkeling is de aanleg van de Randweg-oost. Hierdoor hoeft het doorgaande verkeer vanuit Eersel naar Tilburg en vice versa niet meer door de kern van Reusel

18 Morfologie De plattegrond van Reusel laat een overwegend kleinschalig en divers patroon zien van vrijstaande en geschakelde bebouwing. De oude verbindingswegen en bijbehorende bebouwingscentra, zoals langs de Wilhelminalaan, Lensheuvel en Kerkstraat/Dorpsbron, zijn daarbij in hoofdlijnen nog beperkt zichtbaar vanwege de intensievere bebouwingsdichtheid. Tegelijkerijd is zichtbaar dat de oude structuren door (relatief recente) ingrepen sterk zijn veranderd. Met deze ingrepen zijn diverse grootschalige bebouwingselementen toegevoegd die de organisch gegroeide lintstructuren hebben doorbroken. Daarnaast zijn aanpassingen doorgevoerd in het stratenpatroon waardoor de samenhang voor een deel verloren is gegaan. Het gebied rondom het gemeentehuis is hier een goed voorbeeld van. De stedenbouwkundige hoofdopzet van het dorp is aan de zuid-westzijde nog redelijk gaaf. Naast de relatief grootschalige bebouwing is er tevens een aantal grote onbebouwde plekken aanwezig in het centrumgebied. Voorbeelden hiervan zijn het Marktplein, het Kerkplein, het busstation en de voormalige kloosterlocatie ten zuiden van de Wilhelminalaan. Functies De oude bebouwingsstructuren komen deels terug in het kaartbeeld van de functionele analyse. Van oudsher zijn diverse functies gevestigd aan de Kerkstraat/Dorpsbron. De functies aan de Schoolstraat zijn van recentere aard. Dit betreft over het algemeen detailhandel. Het overgrote deel van de horecagelegenheden heeft zich geconcentreerd langs de Wilheminalaan, tussen de kruising met de Kerkstraat en de Molenstraat. Hier is een uitgaansgebied met regionale aantrekkingskracht ontstaan. Verder naar het westen ligt een verzameling maatschappelijke voorzieningen langs de Wilhelminalaan in de vorm van onder andere het gemeentehuis en de kerk. In aansluiting op dit gebied is in de jaren 60 een winkelcentrum gerealiseerd. Door de uitbreiding van dit winkelcentrum eind vorige eeuw vormt deze plek, de Markt, in de huidige situatie het zwaartepunt van de detailhandel in Reusel. Hier vindt tevens de weekmarkt plaats. Ten zuiden van de Wilhelminalaan bevindt zich een meer gemengd gebied dat de overgang maakt naar wonen. Hier zijn diverse zorgfuncties gevestigd en staan oude panden welke (deels) niet meer in gebruik zijn. Dit betreft vooral het gebied tussen de Kruisstraat, Molenstraat, Wilhelminalaan en Marialaan en een aantal panden langs de Groeneweg. Morfologie 18 Functies

19 Groen Groenstructuur De groengebieden in en om het plangebied zijn relatief versnipperd. Opvallend daarbij is dat een groot deel van de aanwezige groene ruimte te vinden is nabij het centrumgebied. De begraafplaats, de pastorietuin en het aangrenzende park vormen tezamen een aaneengesloten groene ruimte in het centrum. Het park is openbaar toegankelijk en heeft veel volwassen groen. Door de geïsoleerde ligging, het is alleen via de Kerkstraat en De Lend bereikbaar, wordt het park maar weinig gebruikt. De begraafplaats heeft een besloten karakter en voegt daardoor ruimtelijk weinig waarde toe voor de dorpskern. Een ander groengebied vormt de voormalige kloosterlocatie ten zuiden van de Wilhelminalaan. Een deel van deze locatie is bebouwd, maar het noordelijke deel direct grenzend aan de Wilhelminalaan vormt momenteel een groot groen open gebied. De inrichting van dit groengebied is eenvoudig en bestaat uit gras met enkele bomen. De overige groene ruimten hebben geen specifieke ruimtelijke of functionele relatie met het centrum. Deze groengebieden zijn vooral gericht op de directe woonomgeving en hebben een relatief besloten karakter. Een voorbeeld hiervan is t Busseltje. Ook de Groeneweg vormt een waardevolle groenstructuur in Reusel. Deze weg met brede groenstroken en volgroeide platanen is een belangrijke verbinding tussen de zuidelijke uitbreidingswijken van Reusel en het centrumgebied. Verkeer De Wilhelminalaan is de belangrijkste doorgaande route in het plangebied voor zowel auto- als fietsverkeer. Via deze verbinding worden de diverse woon- en winkelgebieden ontsloten. De Wilhelminalaan heeft vele lokale aansluitingen. Daarnaast komen ook enkele doorgaande routes uit op de Wilhelminalaan. Een voorbeeld hiervan is de Lensheuvel en de Schoolstraat. De kruising met deze laatste straat is uitgevoerd als rotonde en markeert daarmee tevens de westelijke entree van het centrumgebied. Vanuit de omliggende woongebieden lopen diverse routes richting het centrum. Voorbeelden hiervan zijn de Mierdseweg/Molenberg, de Kruisstraat en de eerder genoemde Groeneweg. Deze verbindingen zijn van belang voor lokale verkeersbewegingen en de ruimtelijke samenhang binnen de kern. In het centrum is een groot busstation gelegen waar diverse (regionale) buslijnen halteren. Door de aanwezigheid van dit busstation is het centrum van Reusel goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Ontsluiting 19

20 Stedenbouwkundige opbouw centrumgebied Het centrumgebied van Reusel wordt ruimtelijk min of meer gevormd door de Lend, Kerkstraat, Kruisstraat, Marialaan, Groeneweg en de Schoolstraat. Dit gebied, dat grotendeels de oudste delen van Reusel betreft, heeft van oudsher een noord-zuid oriёntatie door de loop van de wegen. Het gebied wordt letterlijk doorsneden door de Wilhelminalaan. Met name ruimtelijk, door de breedte van het wegprofiel, heeft dit een grote impact op de beleving van het gebied. Daarnaast speelt een belangrijke rol in de herkenning en beleving van het gebied een aantal markante (oriёntatie)punten. Vanuit het zuidwesten komend vormt de kerk het belangrijkste herkenningspunt. Dit wordt versterkt door de opengehouden zichtlijn. Komend vanuit het oosten is het gemeentehuis hét oriëntatiepunt. Het gemeentehuis vormt door zijn vorm, hoogte en positie het meest markante punt binnen het centrumgebied. Het gebied wordt gekenmerkt door verschillende structuren en diverse plein- en open ruimten. Enkele voorbeelden daarvan zijn het oude lint van de Kerkstraat en de Dorpsbron, het nieuwe lint langs de Schoolstraat, de Markt, het Kerkplein, de groene ruimte ten noorden van de kerk, het busstation en de voormalige kloostertuin. Een duidelijke verbindende structuur ontbreekt echter, waardoor de ruimten veelal op zichzelf staan. Daarmee vertoont het gebied weinig samenhang en laat zich daardoor slecht lezen. Bovendien wordt een deel van kwaliteit van de open ruimte bepaald door geparkeerde auto s. Ruimtelijke opbouw Het plangebied laat zich grofweg in zeven deelgebieden opdelen; het Markt- en Kerkplein, de Schoolstraat, de Kerkstraat en Dorpsbron, de horecaconcentratie aan de Wilhelminalaan, het gebied Kruisstraat/Molenstraat, de woon- en zorgzone rond de voormalige kloostertuin en t Busseltje. Deelgebieden 20

21 Markt en Kerkplein De Markt en het Kerkplein zijn weliswaar naast elkaar gelegen, maar worden fysiek van elkaar gescheiden door bebouwing. Er is duidelijk sprake van een functionele tweedeling. Winkels liggen geconcentreerd rondom het Marktplein en een aantal maatschappelijk voorzieningen rondom het Kerkplein. Een groene loper zorgt voor de verbinding tussen beide gebieden. Beide pleinen worden grotendeels gebruikt als parkeerpleinen. Op het Marktplein wordt tevens de weekmarkt gehouden. Rondom dit plein zijn aan drie zijden winkels gesitueerd met veelal woningen in twee lagen daarboven. Aan de noordzijde van dit plein bevindt zich de oudste bebouwing. Deze dateert uit de jaren 60 van de Marktplein vorige eeuw. Aan de achterzijde (noordkant) hiervan worden de winkels bevoorraad. Het beeld van deze straat (De Lend), waar tevens aan wordt gewoond, heeft een zeer matige uitstraling en (woon)kwaliteit. Dit geldt tevens voor de achterzijde van de winkels gelegen aan de Schoolstraatzijde. De achterzijde van de oostelijk gelegen winkels aan de Markt vormen de overgang naar het Kerkplein. De uitstraling hiervan is matig, omdat grote delen van de plint een gesloten karakter hebben. Dit wordt nog eens versterkt door het langsparkeren dat hier plaatsvindt. Het Kerkplein zelf wordt deels omsloten door de bebouwing van het gemeentehuis, De Kei en de kerk met pastorie. Op het plein wordt voor het overgrote deel geparkeerd. De ruimte direct voor het gemeentehuis is als verblijfsruimte ingericht. Door zijn afmetingen, inrichting en gebruik komt deze ruimte niet geheel tot zijn recht. Dit wordt mede veroorzaakt door de (tijdelijke) leegstand van een deel van de plint van het gemeentehuis. Schoolstraat Schoolstraat Het zuidelijk deel van de Schoolstraat behoort in ruimtelijke opzet niet echt bij het winkelgebied, terwijl hier wel een aantal winkels gevestigd is. De Schoolstraat zelf, als belangrijke autoverbinding, is daarvan mede de oorzaak. Bovendien is er nooit een duidelijke ruimtelijke relatie gelegd tussen Markt en Schoolstraat. De aanwezige bebouwing bestaat vooral uit één of twee lagen met een kap. Uitzondering daarop vormt het recente complex van de Rabobank dat bestaat uit drie bouwlagen met een plat dak. 21

22 Kerkstraat en Dorpsbron Dit plandeel is één van de oudere delen van Reusel waar de dorpse schaal nog aanwezig is. Het oude lint van de Kerkstraat en de Dorpsbron was vroeger het eigenlijke centrum samen met de kerk en de horeca. Opvallend is de grotendeels eenzijdige bebouwing aan de Kerkstraat. Aan de westzijde van deze straat bevindt zich een groot aantal parkeerplaatsen. Het lint typeert zich door zijn grote verscheidenheid aan bebouwing, veelal bestaand uit één of twee lagen met een kap in combinatie met de boombeplanting. Ter hoogte van de Dorpsbron wordt de bebouwing intensiever en bevindt zich aan weerszijden van de straat. De Dorpsbron zelf is een mooi voorbeeld van een typisch Brabants dorpspleintje omgeven door verschillende functies. Momenteel vindt een herontwikkeling van enkele percelen aan de Dorpsbron plaats. Horecaconcentratie Het horecaconcentratiegebied is gelegen aan de oostzijde van het centrumgebied direct aan de Wilhelminalaan gelegen tussen de Kerkstraat en de Molenstraat. Dit gebied heeft een belangrijke regionale functie en is in de directe nabijheid van het busstation gelegen. Het gebied kent een grote verscheidenheid aan bebouwingstypologieën uit verschillende tijdsperioden. De massa s bestaan veelal uit twee lagen met een kap en hebben hun oriëntatie op de Wilhelminalaan. Verderop aan de Wilhelminalaan bevindt zich de Action. Het horecagebied ligt daar als een solitair gebied tussen. Kerkstraat Kruisstraat/Molenstraat Het gebied direct ten zuiden van de Wilhelminalaan tussen de Kruisstraat en de Molenstraat kenmerkt zich door de grote verscheidenheid aan functies en bebouwing. Hier bevindt zich onder andere de Aldi, de brandweer en staat tevens de molen(stomp). Het gebied kan getypeerd worden als een rommelgebied met een onduidelijke structuur. Een aantal panden staat leeg terwijl er ook recent herontwikkelingen plaats hebben gevonden. Deze zijn vooral op woningbouw gericht. De (bedrijfs)bebouwing kenmerkt zich door één tot twee lagen met een kap. De recente ontwikkeling van Molenstaete wijkt hier met drie lagen duidelijk van af. Ten zuiden van dit gebied is een aantal rijenwoningen gelegen aan de Marialaan. Hiervoor zijn recent plannen ontwikkeld om deze te slopen en daarvoor in de plaats nieuwe (senioren)woningen te realiseren. Wilhelminalaan Molenstraat 22

23 Marialaan Woon- en zorgzone Dit deel van het plangebied kenmerkt zich door zijn duidelijke woonfunctie gecombineerd met zorgvoorzieningen. Het gebied heeft de grote zorgvoorziening de Mariahof centraal gelegen in het gebied en bestaat uit een aantal gebouwcomplexen van één of twee lagen met een kap. Aan de noord- en oostzijde daarvan bevinden zich woningen, bestaande uit twee lagen met een kap, die als aaneengesloten wand langs de Wilhelminalaan en de Kruisstraat staan. Deze geven een stedelijke indruk. Ten westen van de Mariahof is recent een wooncomplex gerealiseerd met een besloten binnentuin. Dit complex bestaat grotendeels uit één laag met een kap. Ten westen hiervan bevinden zich aan de Groeneweg het Fraterhuis (twee lagen met een kap) en het voormalige gemeentehuis eveneens twee lagen met een kap. Daar tussen bevindt zich een viertal twee-onder-één-kapwoningen, eveneens bestaande uit twee lagen met een kap. t Busseltje Dit woongebiedje is gelegen ten zuidoosten van het centrumgebied van Reusel en wordt gekenmerkt door haar bijzonder stedenbouwkundige opzet, die duidelijk afwijkt van de omliggende bebouwingsstructuur. Het gebied dat wordt begrensd door de Marialaan, Den Ekker en de Molenstraat wordt omgeven door een rand van traditionele woningbouw bestaande uit overwegend één of twee lagen met een kap. Typologisch voornamelijk vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen. t Busseltje zelf ligt binnen deze bebouwingsstructuur en wordt gekenmerkt door een centrale ringontsluiting ontsloten vanaf de Marialaan en Den Ekker. Het binnengebied is als groene parkachtige ruimte ingericht met vrij dichte boombeplanting. Direct daaromheen vindt het parkeren plaats en worden de woningen middels een voetpadenstructuur ontsloten. De woonbebouwing bestaat uit Korenbocht grondgebonden woningen van één laag met een plat dak. SWOT - analyse Op basis van de uitgevoerde ruimtelijke en functionele analyse is een zogenaamde SWOT-analyse opgesteld. Deze analysemethode werkt aan de hand van het benoemen van de sterke en zwakke punten van het centrumgebied van Reusel. Daarmee wordt een goed beeld verkregen van de huidige situatie. Op basis van deze sterke en zwakke punten kunnen vervolgens de kansen en bedreigingen worden benoemd. t Busseltje 23

24 Sterk Waardevolle structuren Het oude lint Kerkstraat-Dorpsbron is nog grotendeels intact. Dit is het oudste gedeelte van Reusel en is als zodanig herkenbaar door de bebouwingstypologie en structuur.de bebouwing aan de Groeneweg is van een latere periode (jaren 50) en heeft een meer geregisseerde structuur. Tezamen met het groene profiel vormt de Groeneweg een waardevol gebied. Groen in het centrum De nabijheid van groen in het centrum vergroot de verblijfskwaliteit in het gebied. Aan de westzijde van het centrum, in het buitengebied, ligt het riviertje De Reusel. Deze vormt min of meer de overgang tussen kern en landschap. Dagelijkse voorzieningen compact De winkels voor dagelijkse boodschappen zijn grotendeels sterk geconcentreerd rondom het Marktplein. Wonen en zorgvoorzieningen liggen in de nabijheid van het centrum. Bereikbaarheid winkels Het winkelgebied is goed bereikbaar met auto en openbaar vervoer en ligt in het zicht vanaf de doorgaande weg, de Wilhelminalaan. Er kan dichtbij de winkels worden geparkeerd. Nabijheid woningen Boven de winkels in het centrum zijn woningen gesitueerd. Dit komt de sociale veiligheid ten goede. In de directe nabijheid zijn eveneens woningen en zorgvoorzieningen te vinden. Trekker voor België en gemeente Het centrum van Reusel trekt mensen uit België door de ligging nabij de grens. Voor de gemeente 24 Reusel-De Mierden vormt Reusel de belangrijkste (winkel)kern.

25 Zwak Identiteit centrum Het centrum van Reusel heeft geen herkenbare identiteit waarmee het zich onderscheidt of aantrekkelijk is. Barrière Wilhelminalaan De Wilhelminalaan scheidt het centrumgebied in tweeën waardoor er geen relatie tussen noord- en zuid is. Parkeerbehoefte bij weekmarkt Wanneer de weekmarkt en/of een kerkdienst wordt gehouden, is er een tekort aan parkeerplaatsen in de nabijheid van de voorzieningen. Kwaliteit verblijfsgebieden Het openbaar gebied in het centrum heeft een lage verblijfskwaliteit door inrichting en functie van de pleinen (voornamelijk parkeren). De verkeersruimtes zijn zeer divers ingericht waardoor eenheid ontbreekt. Verspreidde ligging centrumvoorzieningen De winkel- en horecavoorzieningen liggen sterk verspreid en hebben geen goede onderlinge verbinding. Ze versterken elkaar daardoor niet. Onsamenhangende structuur Door vele incidentele ingrepen heeft het centrum een onsamenhangende structuur. 25

26 Kansen Investeringen en initiatieven Binnen het centrum van Reusel zijn veel initiatieven en leeft de wens te investeren in een beter functionerend en kwalitatief hoogwaardig centrum. Rondweg Een mogelijke rondweg of het afwaarderen van de Wilhelminalaan schept kansen om de tweedeling tussen noord en zuid op te heffen. Betere verbindingen De verbindingen tussen de verschillende (winkel)gebieden kan worden versterkt waardoor meer samenhang in het centrumgebied ontstaat. Functies combineren voor samenhang Door met verschillende partijen te investeren in het centrum ontstaat de kans functies te combineren (zorg, wonen, winkels, horeca) en zo een (economisch) sterker en aantrekkelijker centrum te creëren. Duurzaam/levensloopbestendig bouwen De ontwikkelingen in het centrum bieden kans om ook levensloopbestendig en toekomst-proof te bouwen. 26

27 Bedreigingen Verdere verspreiding functies Bij individuele (ad hoc) ontwikkelingen kan verdere versnippering van het centrumgebied ontstaan. Zorgwoningen tekort Wanneer geen zorgwoningen/verpleegfunctie in Reusel aangeboden wordt, kan de gemeente haar zorgbehoevende bewoners niet behouden. Stilstand is achteruitgang Het ontbreken van een goede visie (en voortzetting van het ad hoc beleid) wekt verdere verrommeling in de hand. Dit kan leiden tot meer leegstand waardoor het centrum van Reusel uit de gratie kan raken. 27

28 Ideeënmarkt en spreekbuis Om bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden tussentijds te informeren en om hun mening en visie op het centrumgebied van Reusel te vernemen zijn op 20 juni en 25 juni 2012 twee avonden gehouden als ideeënmarkt. Tijdens deze avonden zijn de eerste resultaten gepresenteerd van de uitgevoerde inventarisatie, de gehouden interviews met ondernemers en betrokken partijen en de opgestelde SWOT-analyse. De eerste avond was voor ondernemers en betrokken partijen vanuit het plangebied. De tweede avond was specifiek voor bewoners in het plangebied, omwonenden en andere belanghebbenden. Tijdens de avonden is met een vijftal ingerichte marktkramen op een interactieve wijze de mening gevraagd van aanwezigen en konden zij ideeën aangeven en op stellingen reageren. Daarbij is gewerkt met een vijftal thema s: Centrum van Reusel nu en in de toekomst; Verkeer, parkeren en openbare ruimte; Commerciële voorzieningen (winkels, horeca, etc.); Wonen; Maatschappelijke voorzieningen en zorg. Aan de hand van deze thema s en de stellingen zijn veel reacties en ideeën gegeven voor het centrumgebied van Reusel. Bij de verschillende marktkramen zijn diverse discussies gevoerd en gingen ondernemers en bewoners onderling in gesprek met elkaar. Vanaf het moment van de eerste ideeënmarktavond is tevens een spreekbuis geplaatst op het gemeentehuis. Hier kon eenieder zijn of haar reactie in deponeren met betrekking tot het centrumgebied van Reusel. Hier is goed gebruik van gemaakt. In totaal zijn er 48 punten aangegeven. Op de pagina hiernaast zijn de belangrijkste punten als resultaten van de ideeënmarkt en de spreekbuis beknopt opgesomd. Aan alle deelnemers is een volledige samenvatting van de opmerkingen toegestuurd. 28

29 Reusel nu en in de toekomst: Geen identiteit en sfeer centrum; Staat bekend om haar horeca, winkels en weekmarkt; Historie meer zichtbaar maken; Ook inzetten op recreatie en toerisme. Verkeer, parkeren en openbare ruimte: Wilhelminalaan (en Schoolstraat) barrière voor centrum en dorp; Te weinig sfeer in de openbare ruimte; Geen samenhang in de openbare ruimte; Groen behouden; Onvoldoende parkeergelegenheid op piekmomenten. Commerciële voorzieningen: Geen relatie tussen onderlinge winkelgebieden; Niet de markt zelf, maar het parkeren tijdens de markt is een probleem; Voldoende winkels; Meer (dag)horeca op de markt (terrassen) Wonen: Ook (zorg)woningen (voor alleenstaanden) in het centrum realiseren; Een dorps centrum met eenheid in uitstraling; Behoud van waardevolle gebouwen. Maatschappelijke voorzieningen en zorg: Zorgvoorziening in en nabij het centrum realiseren (op korte termijn); Maarschappelijke- en zorgvoorzieningen kunnen het centrum en elkaar versterken; Goede bereikbaarheid voorzieningen voor ouderen is belangrijk; Zorgwoningen voor verschillende doelgroepen (ouderen, mensen met lichamelijke/verstandelijke beperking) 29

30 Inzetten op identiteit als winkel- en horecakern Parkeren minder dominant in de openbare ruimte Cultuurhistorie inzetten om meer sfeer en identiteit aan het centrum te geven De functies van de De Kei herhuisvesten (Zorg) woningen in het centrum realiseren met dorpse uitstraling Groen in centrum behouden en versterken Betere samenhang en routing winkel- en horecagebieden 30

31 Enquête centrumvisie Om daadwerkelijk te bepalen wat een toekomstbestendig centrum voor Reusel is, is het van groot belang om te weten wat de identiteit van het centrum moet zijn. Wat maakt het centrum aantrekkelijk voor de Reuselnaar (en overige bezoekers). Waarom komen mensen naar dit centrum toe? In mei/juni 2013 is er in Reusel-de Mierden een enquête gehouden om te achterhalen wat de identiteit van het centrum van Reusel zou moeten worden. Hieruit kwam een beeld waar een duidelijke meerderheid van de geënquêteerden zich in zou kunnen vinden. Kenmerken van deze identiteit waren: Dorps karakter. Ruimte voor ontmoeting en groen. Het centrum dient zowel voor diegene die snel even boodschappen komt doen, als voor diegene te zijn die lekker wil shoppen. Ruimte voor (terras)horeca. Een plek voor cultuur het centrum. Behoud van / herkenning van cultuurhistorische elementen. Een verbinding tussen Kerkplein en Dorpsbron via de pastorietuin. Verbinding tussen de pleinen om zo meer eenheid in het centrum te krijgen. Tevens werd hierbij een link gelegd met de toekomstvisie. De toekomstvisie Gezamenlijk, Grenzeloos en Groen geeft een beeld van die zaken die de inwoners van Reusel de Mierden belangrijk vinden voor hun toekomst. Er zijn in de visie onder andere ambities gesteld op het gebied van duurzaamheid (hergebruik van bestaande gebouwen), dorps wonen (dus ook wonen in een kern met een dorps karakter), zorgzame dorpen (met ruimte voor de medemens die zorg nodig heeft), trots op historisch en cultureel erfgoed (met betrekking tot gebouwen en structuren), bereikbaarheid en blik op België (waarbij het centrum van Reusel als trekker kan dienen met de aanwezige detailhandel en de markt). De op te stellen centrumvisie voor de kern Reusel dient te passen binnen deze ambities, welke deels als leidraad hebben gewerkt om In de enquête hebben bewoners aan de hand van een aantal foto s hun voorkeur uit kunnen spreken. Dit is de topdrie met van boven naar beneden respectievelijk 149 stemmen, 102 stemmen en 98 stemmen. met name die identiteit vorm te geven van de kern van Reusel. 31

32 Uitgangspunten visie Met de bevindingen uit de analyse, ideeënmarkt, spreekbuis en de enquête is een aantal uitgangspunten geformuleerd om tot een stedenbouwkundige visie te komen. De uitgangspunten vormen de basis voor de schetsfase. Uitgangspunten stedenbouwkundige visie centrum Reusel: Inpassen elementen van de St. Jozefschool en het oude gemeentehuis. Behoud van lijnen in het huidige centrum, zoals de lijn vanuit de N284 tot aan de kerk, en de lijn vanaf de Wilhelminalaan langs de rand van Kerkplein. Toevoegen verbinding tussen Kerkplein en Dorpsbron in de toekomst. Afwaarderen van de Wilhelminalaan, zodat je een goede combinatie kunt maken van een evenementenplein met een cultuurhoek, waarbij je ontmoeting en gezelligheid kunt bewerkstelligen door hoekjes voor horeca en groen. Maak van de Kei een ontwikkellocatie voor de toekomst (Hotel? Maatschappelijke voorzieningen? Jongerenappartementen?) Houd niet vast aan de huidige wegbreedte van Wilhelminalaan, speel hiermee.

33 Schetsfase

34 34 Na de wandeling is in drie groepen gediscussieerd, geschetst en uiteindelijk gepresenteerd. Dit is het resultaat van de sessie.

35 Wandelen en schetsen Met de leden van de klankbordgroep en enkele raadsleden is er op 26 juni 2013 een wandeling gemaakt door het centrum van Reusel. Hierbij zijn de verschillende locaties bekeken en is er per locatie stil gestaan bij de sterke en zwakke punten, de kansen en bedreigingen. Met de leden van de klankbordgroep zijn er verschillende schetsen gemaakt. Hierbij is vooral stil gestaan bij de verschillende functies die op de verschillende locaties zouden passen. Groep 1: Winkelhart (deelgebied marktplein) Terrassen in het groen Maatschappelijk plein (deelgebied kerkplein) Wonen en zorg, direct aan de Wilhelminalaan, incl. deel groenbehoud (deelgebied klooster) Concentratie supermarkten (Schoolstraat) Op lange termijn wijzigingen in de locatie begraafplaats en kerk Winkels vanuit de Kerkstraat naar het Marktplein De Dorpsbron wordt een pareltje (exclusiviteit) Groep 2: Winkelhart met terrasruimte (deelgebied marktplein) Supermarkt mogelijk in het stadhuis Wonen en zorg (deelgebied klooster) Cultuur op grens tussen wonen en winkelen, rand marktplein / rand deelgebied klooster Goede verbinding met parkeren bij Schoolstraat, minder parkeren op het marktplein. Verbinding maken tussen Kerkplein en Dorpsbron Hotel/restaurantfunctie in locatie de Kei 35

36 Groep 3: Wonen en zorg (deelgebied Klooster) Cultuur (deelgebied Klooster, in de oude school) Winkelen, horeca en maatschappelijke functies mixen over deelgebied marktplein en deelgebied Kerkplein. Dus afwisseling tussen functies, de Kei hierbij betrekken. Stadhuis naar supermarkt (deelgebied Kerkplein) Dorpsbron, mix van speciaalzaken/exclusief en horeca Verbinding maken van Kerkplein naar Dorpsbron Mogelijk kerk in de toekomst voor andere functie inzetten, bijv. bibliotheek Fietsparkeren Varianten Deze input is gebruikt om uiteindelijk te komen tot het opstellen van een nul-variant en zes andere varianten. Dorpsbron Variant 0: Huidig centrum Wanneer we verder niks doen aan de ruimtelijke structuur van het centrum dan zou de supermarktlocatie C1000 in de toekomst kunnen uitbreiden door de winkels er naast op te kopen. De huidige Aldi-locatie blijft hierbij behouden als supermarktlocatie. Winkels en wonen Qua structuur krijg je zo geen versterking van de identiteit van Reusel en wordt er ook ruimtelijk geen verdere oplossing geboden voor parkeren. Deze variant leidt tot een ad hoc benadering van vraagstukken die de gemeente op haar bord krijgt. Schoolstraat Winkels/horeca/wonen Markt Maatschappelijke voorzieningen Kerkplein Kerkstraat Natuurlijk blijft in deze situatie de zuidzijde van de Wilhelminalaan bestaan als mogelijke ontwikkellocatie voor bijvoorbeeld zorg/ wonen. Het uitgangspunt in de nul-variant is dat cultuur gewoon in de Kei blijft zitten en dat er ook in het gemeentehuis vooral ad hoc ruimtes verhuurd zullen gaan worden aan partijen die daar interesse in hebben. Wilhelminalaan St. Jozefschool/ Voormalig gemeentehuis Groeneweg Aldi-locatie 36

37 Variant 1: Terug naar de kern Schoolstraat Winkels en horeca Verbinding verbeteren Ontwikkeling maatschappelijk/horeca/woningen Een variant waar misschien niet zo snel aan gedacht wordt maar erg interessant blijkt, is de variant waarbij er bijvoorbeeld een supermarkt of eventuele andere detailhandel wordt gevestigd op de begane grond van het gemeentehuis. Het gemeentehuis is een gebouw met ontwikkelmogelijkheden. De gemeente als organisatie verkleint en zal niet meer het hele gemeentehuis nodig hebben om haar taken te kunnen uitvoeren. Een goede bestemming voor de begane grond kan een supermarkt zijn of eventuele andere commerciële functies. Dit betekent wel een drastische verbouwing en een uitbreiding van de begane grond richting bijv. de Wilhelminalaan. De Wilhelminalaan zou in deze variant versmald kunnen worden in het gebied tussen het busstation en de rotonde. Wilhelminalaan Nieuwe detailhandel op C1000 locatie Clustering cultuur Kerkstraat Supermarkt in gemeentehuis Afwaarderen Wilhelminalaan Woningbouwontwikkeling Zorg en wonen Parkeren is voor een groot deel al georganiseerd op het Kerkplein, en kan evt. nog uitgebreid worden. Deze variant leidt tot een situatie waarbij het Kerkplein nadrukkelijk wordt betrokken bij het centrum. De locatie de Kei kan dan een prachtige ontwikkellocatie worden voor een hotel/restaurant, wonen of extra detailhandel (of een combinatie). De locatie van de huidige C1000 blijft eveneens een supermarktlocatie of evt. een geschikte detailhandellocatie voor een andere relatief grote winkel. Groeneweg De huidige Aldi-locatie kan, indien de Aldi op een bepaald moment zou besluiten om te verplaatsen, worden ingevuld met 21 ouderenwoningen. Conform de woonvisie is er behoefte aan deze vorm van wonen. De Aldi locatie is hier zeer geschikt voor, want deze is al in een woonomgeving gelegen. Op het terrein aan de zuidzijde van de Wilhelminalaan komt een cultuurhoek ter plekke van de Josephschool/oude gemeentehuis. De rest van het gebied (o.a. het grasveld) aan de zuidzijde Wilhelminalaan kan ontwikkeld worden voor zorg/wonen. Hierbij is ruimte om elementen van de oude St. Josephschool en het gemeentehuis in te passen in een nieuw cultureel centrum. Door een afwaardering van de Wilhelminalaan creëer je dan een vergroot plein wat ideaal ingezet kan worden voor evenementen, de kermis en de markt. De nieuwe cultuurhoek zorgt ook voor extra horecamogelijkheden. 37

38 Variant 2: Gezellig druk Ook in deze variant is het gemeentehuis in beeld als detailhandellocatie voor bijvoorbeeld een supermarkt op de begane grond, gelijk als in de voorgaande variant. De huidige C1000 locatie zal vervolgens echter worden afgewaardeerd als supermarktlocatie naar reguliere detailhandel om zo extra boetiekjes en/of andere kleinschaliger winkels naar het centrum te krijgen. De tweede supermarktlocatie komt in deze variant aan de zuidzijde van de Wilhelminalaan te liggen en vormt zo een nieuwe loop in het centrum. Hierbij dient dan rekening gehouden te worden met het feit dat er ook extra parkeren aangelegd zal moeten worden aan de zuidzijde. Schoolstraat Nieuwe detailhandel in C1000 pand Winkels en horeca Verbinding verbeteren Ontwikkeling maatschappelijk/horeca/woningen Kerkstraat De huidige Aldi-locatie kan, indien de Aldi op een bepaald moment zou besluiten om te verplaatsen, worden ingevuld met 21 ouderen- Supermarkt in gemeentehuis woningen, gelijk aan variant 1. Deze zuidzijde van de Wilhelminalaan kan vervolgens verder ingevuld worden met een cultuurhoek ter plekke van de Josephschool/ het oude gemeentehuis en nog gedeeltelijk met zorg/wonen, echter wel in mindere mate dan in de voorgaande variant. Het behouden van cultuur-historische elementen wordt in deze variant wel een voorwaarde, maar tevens een grotere uitdaging dan in de voorgaande Wilhelminalaan Clustering cultuur Groeneweg Afwaarderen Wilhelminalaan Supermarkt in combinatie met zorgwoningen Zorg en wonen Woningbouwontwikkeling variant. Door een afwaardering van de Wilhelminalaan creëer je dan, net als bij de voorgaande variant, een vergroot plein wat ideaal ingezet kan worden voor evenementen, de kermis en de markt. De nieuwe cultuurhoek zorgt ook voor extra horecamogelijkheden. 38

39 Wilhelminalaan Schoolstraat Nieuwe detailhandel in C1000 pand Clustering cultuur Groeneweg Winkels en horeca Verbinding verbeteren Ontwikkeling wonen/horeca/woningen Zorg en wonen Kerkstraat Afwaarderen Wilhelminalaan Woningbouwontwikkeling Variant 3: Klein en knus In de voorgaande varianten wordt rekening gehouden met de trend dat supermarkten uitbreidingswensen en/of verplaatsingswensen zouden kunnen hebben. Een variant is om juist geen uitbreidingsmogelijkheden te bieden aan de supermarkten in het centrum, maar bijvoorbeeld in de toekomst de supermarkten te faciliteren langs de rand van de bebouwde kom of te accepteren dat de supermarkt uit Reusel zal verdwijnen. In deze variant is de keuze dat in het centrumgebied enkel nog één supermarkt gehuisvest is, maar dat de andere supermarkten een locatie buiten het centrum hebben gevonden. Dit betekent dat bijvoorbeeld de huidige C1000 locatie op termijn leeg komt te staan en beschikbaar is voor andere vormen van detailhandel. De huidige locatie van de Aldi komt in dit voorbeeld ook vrij en zal dan worden ingezet voor woningen voor ouderen. De zuidzijde van de Wilhelminalaan zal, conform variant 1, worden ontwikkeld met cultuur en zorgwoningen, waarbij de Wilhelminalaan zal worden afgewaardeerd om zo weer de mogelijkheid te creëren voor een evenementenplein. De locatie van de Kei en van het gemeentehuis zijn dan nog beschikbaar, enerzijds als ontwikkellocatie en anderzijds als locatie voor maatschappelijke voorzieningen. Het centrum kan klein en compact gehouden worden rondom het Marktplein, parkeren in het centrum is geen probleem meer en er is ruimte voldoende om elke week de markt te organiseren. Winkels en horeca Variant 4: Naar buiten de kern Deze variant verschilt van de andere varianten met betrekking tot de supermarktlocatie. In feite is de variant gelijk aan Klein en knus, want de supermarkten verdwijnen uit het centrum. Echter in deze variant komt er dan wel een supermarkt terug aan de Schoolstraat, naast de Emté. Ontwikkeling wonen/horeca/woningen Nieuwe detailhandel in C1000 pand Nieuwe supermarkt Wilhelminalaan Schoolstraat Clustering cultuur Verbinding verbeteren Kerkstraat Afwaarderen Wilhelminalaan Woningbouwontwikkeling De ruimtelijke impact van deze variant is groot. Niet alleen dient er enorm geïnvesteerd te worden om dit mogelijk te maken (verwerving van woningen, aanpassing openbare ruimte), ook brengt deze variant een hele brede centrumstructuur teweeg. Alle functies zitten sterk verspreid (supermarkt aan de Schoolstraat, winkelen aan de Markt, maatschappelijke voorzieningen aan het Kerkplein). De afstand tussen Schoolstraat en Kerkplein, en zeker tot aan de Dorpsbron, wordt dusdanig vergroot dat er eigenlijk nog meer functies/ detailhandel nodig is om er een dorps karakter aan te geven. Groeneweg Zorg en wonen Ook levert de Schoolstraat een barrière, een die groter is dan de barrière van de Wilhelminalaan, doordat het hier een randweg betreft van het dorp. 39

40 Variant 5: Afsluiting Kerkplein Deze variant verschilt vooral van de andere varianten met betrekking tot de supermarktlocatie. In plaats een supermarktlocatie in het gemeentehuis was er een supermarktlocatie bedacht op de plek van de huidige C1000 locatie, maar dan doorgetrokken over de straat heen naar de locatie van het huidige cultuurcentrum de Kei. Het nadeel van deze variant is dat de huidige ruimtelijke structuur, randen en zichtlijnen van het huidige centrum dan compleet doorbroken worden. Bewoners van het appartementencomplex en de woningen aan De Lend zullen geen uitzicht meer hebben. Ook in de openbare ruimte betekent dit een enorme impact, terwijl er geen betere routering in laden/lossen en parkeren wordt georganiseerd dan in de bestaande situatie. Aan de zijde van de Kei houdt je dan tevens nog een ontwikkelstrook over die vervolgens moeilijk inzetbaar is voor andere doeleinden, aangezien deze strook aan de kleine kant is. De opbrengstpotentie van dit resterende deel is daarmee vrij klein. Kosten en baten tegen elkaar afwegende levert deze variant niet het gewenste effect voor het centrum en is deze vrij duur. Het gemeentehuis zal in deze variant een bestemming krijgen voor maatschappelijke doeleinden. Wilhelminalaan Ontwikkeling Kei supermarkt en wonen vergroting supermarkt Schoolstraat Clustering cultuur Groeneweg Winkels en horeca Verbinding verbeteren Kerkstraat Afwaarderen Wilhelminalaan Zorg en wonen Maatschappelijk Woningbouwontwikkeling Variant 6: Oversteek Deze variant lijkt heel erg veel op variant 2 Gezellig druk met dat verschil dat hier wel een supermarkt wordt gerealiseerd aan de zuidzijde van de Wilhelminalaan, maar dat er geen detailhandel komt in het gemeentehuis. Winkels en horeca De C1000 locatie (eventueel verbreed richting de Markt) blijft tevens bestaan. Dit model is het klassieke haltermodel en heeft ook een aantal voordelen. Een voordeel is dat het gemeentehuis niet verbouwd hoeft te worden, maar als nadeel betekent dit dat er dan een andere functie voor het gemeentehuis gevonden moet worden, bijv. maatschappelijke voorzieningen. In deze variant wordt het winkelen dusdanig geconcentreerd rondom het Marktplein dat je hier kan spreken van te druk. En om al die detailhandel rondom het Marktplein te blijven faciliteren, vooral met twee supermarkten, zal de parkeerdruk hier toenemen en zul je voor andere functies een andere locatie moeten zoeken. Het cultuurcentrum bijvoorbeeld zal dan wellicht op haar huidige locatie moeten blijven en het Marktplein wordt daarmee een echt winkelplein. Deze variant is daardoor minder toekomstbestendig en te veel afhankelijk van de mate waarin de detailhandel blijft bloeien. Wilhelminalaan Schoolstraat Nieuwe detailhandel in C1000 pand Groeneweg Maatschappelijk Kerkstraat Afwaarderen Wilhelminalaan Supermarkt in combinatie met zorgwoningen Verbinding verbeteren Woningbouwontwikkeling 40 Zorg en wonen

41 Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse Voor deze varianten is tevens een Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse opgesteld, welke in feite aangeeft wat de maatschappelijke winst is per variant, maar ook wat de kosten zijn. Hierbij wordt nog geen aandacht besteed aan welke partij de kosten of opbrengsten heeft. De resultaten van deze sessies zijn verwerkt in een apart document. Consultatieronde De resultaten van de verschillende sessies, de varianten en de uitkomsten van de MKBA zijn vervolgens aan het college voorgelegd. Het college heeft op 1 oktober het besluit genomen om de varianten te bespreken met de klankbordgroep middels een consultatieronde. Bij bespreking in de klankbordgroep op 10 oktober is er veel discussie geweest over de twee varianten die beiden voor- en tegenstanders hadden. De discussie ging met name over de perfecte locatie voor een supermarkt. Over de andere aspecten met betrekking tot zorg, wonen, cultuur en maatschappelijke voorzieningen waren de klankbordleden het zeer snel eens. Bij de marktconsultatie op 11 oktober, waarbij de wethouder in een marktkraam met de bewoners van Reusel in gesprek is gegaan, waren de mensen het grotendeels met elkaar eens. De voorkeur van deze groep ging uit naar de variant: Terug naar de kern. Voor de ontwerpfase blijven er twee varianten over: 1. Variant Terug naar de kern 2. Variant Naar buiten de kern 41

42

43 Ont werpfa se

44 44 Kerkstraat

45 Beoordeling varianten De varianten uit de schetsfase zijn met elkaar vergeleken en getoetst aan de overkoepelende doelstelling voor een toekomstbestendig centrum. Toekomstbestendigheid houdt dat er een centrum komt met een dorps karakter waar mensen terecht kunnen voor zowel de dagelijkse boodschappen als eenmalige aankopen. Een centrum waar de bewoner van Reusel de Mierden graag komt omdat hij daar ook vrienden en kennissen kan ontmoeten en een centrum waar de bezoeker graag komt, voor de markt of gewoon om even aan te leggen met de fiets. Enkele aspecten zijn voor alle varianten hetzelfde gebleken. Dit zijn de volgende: De locatie Dorpsbron wordt gekoesterd en behouden. Nog enkele nieuwe ontwikkelingen hier op bijv. detailhandel of horecagebied zouden mogelijk moeten zijn. De Kerkstraat blijft behouden in de huidige vorm. De detailhandel die er is kan blijven of zal zichzelf verplaatsen in de toekomst. Op het moment dat een winkel verdwijnt zou ook een woonfunctie op de betreffende locatie mogelijk zijn, maar dat hoeft op voorhand niet gereguleerd te worden. In de verdere toekomst is het sterk wenselijk om een verbinding te creëren via de Pastorie-tuin tussen Kerkplein en Kerkstraat. Dat kan de betrokkenheid tussen beide locaties alleen maar versterken en betrekt ook het groengebied langs de Kerkstraat meer bij het centrum. Ook worden de pastorie zelf en de kerk in de toekomst als ontwikkelmogelijkheden aangeduid voor bijv. een hotel/restaurant (de pastorie) of ruimte voor maatschappelijke functies (de kerk). In de visie is dit een lange termijn ontwikkeling en niet is dat binnen de komende tien jaar al realistisch zal zijn. De zuidzijde van de Wilhelminalaan is door de omliggende lanen en structuren een logische locatie om met wonen en/of zorg op aan te sluiten. Dit gebied is van oudsher al een woonomgeving en de hier aanwezige ontwikkellocatie kan hier goed op aansluiten. Natuurlijk zijn er verschillende mogelijkheden in de wijze waarop en mogelijkheden om dit (zorg)wonen te combineren met andere functies. De andere varianten zijn vooral met elkaar vergeleken op de onderdelen: Voldoende mogelijkheden voor supermarkt en detailhandel om een levendig centrum te behouden waar mensen makkelijk kunnen komen, zowel met de auto als op de fiets. Een duidelijke plek voor ontmoeting met mogelijkheden voor daghoreca, een plek voor de markt, de kermis en mogelijk andere evenementen. 45

46 Ruimte voor ouderen en/of mensen die zorg nodig hebben in het centrum om te wonen. Bij voorkeur dus woonruimte voor die doelgroep die (al dan niet onder begeleiding) nog graag het centrum bezoekt voor een ommetje overdag. Ruimte voor groen en voor zichtlijnen die de oude en bestaande structuur recht doen, dit mogelijk combineren met cultuur historische elementen die behouden kunnen worden (al dan niet op de huidige plek). Ruimte voor cultuur op een logische plek in het centrum zodat cultuur onderdeel wordt van de centrumbeleving. Mogelijk een combinatie van binnen en buiten-mogelijkheden, eventueel podia en museum, muziekschool en ontmoeting in de vorm van bridge, lezingen en jongerenactiviteiten. Er wordt hierbij niet uitgegaan van een letterlijke verplaatsing van de Kei, maar juist van een nieuwe plek voor cultuur. Waarmee deze precies wordt ingevuld komt aan de orde bij de uitwerking van een dergelijke cultuurlocatie. Middels een Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse (MKBA) zijn de varianten ook financieel met elkaar vergeleken. Welke variant levert de gemeente iets op, welke variant kost uiteindelijk alleen maar geld. Niet alleen voor de gemeente, maar dus ook voor de maatschappij (ondernemers, investeerders e.a.). Uit deze vergelijking en de wensen van de klankbord groep zijn er uiteindelijk twee varianten overgebleven. Deze varianten, samen Dorpsbron met de Nul-variant, worden in deze ontwerpfase nader uitgewerkt en met elkaar vergeleken. Nul-variant: De tijd zal het leren De toekomst van het centrum van Reusel wanneer de huidige ontwikkelingen gewoon op eigen tempo en ondernemers met eigen initiatieven komen. Schoolstraat Maatschappelijke voorzieningen Winkels en wonen Kerkstraat In eerste instantie zal er in de ruimtelijke structuur van het centrum niet veel veranderen. Rondom het Marktplein is met name detailhandel gevestigd met een supermarkt op de huidige locatie van C1000. Elke vrijdag is er markt op het Marktplein en zullen mensen op zoek gaan naar parkeerruimte. De supermarkt blijft ontevreden met de ligging van de supermarkt en zal wellicht besluiten te vertrekken of alsnog uit te breiden op de bestaande locatie. Wilhelminalaan Winkels/horeca/wonen Markt St. Jozefschool/ Voormalig gemeentehuis Kerkplein Aldi-locatie Het culturele aanbod blijft gehuisvest in de Kei en ook in de plint van het gemeentehuis zullen enkele culturele / maatschappelijke Groeneweg voorzieningen kunnen worden gehuisvest. Over enkele jaren zal het noodzakelijk zijn om weer te investeren in groot onderhoud in de Kei en op deze manier zal de levensduur van de Kei nog enkele malen verlengd worden. De discussie over cultuur en bezuinigingen 46 en de hierbij behorende subsidies maakt dat bepaalde functies/verenigingen elders een onderkomen gaan zoeken.

47 Het voormalige gemeentehuis en de St. Jozefschool kunnen voor bepaalde functies worden ingezet wanneer er partijen met een verzoek om huisvesting komen. De gebouwen hebben echter wel onderhoud nodig om te kunnen blijven functioneren. Op dit moment zijn de gebouwen er niet goed aan toe en wanneer er voor langere tijd verhuurd moet gaan worden dan zal een grootschaliger onderhoud noodzakelijk zijn. Aan de zuidzijde van de Wilhelminalaan is een groot grasveld. Op een gegeven moment zal er een investeerder/ondernemer komen met een plan voor dit gebied, al dan niet in combinatie met het terrein van het voormalig gemeentehuis en de St. Jozefschool. Deze ontwikkeling kan woningen betreffen of een combinatie van wonen en zorg, maar eventueel ook wat anders. De oriëntatie van deze ontwikkeling zal waarschijnlijk niet gericht zijn op het Marktplein, aangezien de Wilhelminalaan in haar huidige vorm als barrière tussen deze twee werelden blijft bestaan. Noord en zuid zullen zo beiden een eigen karakter krijgen. Wilhelminalaan Schoolstraat Nieuwe detailhandel op C1000 locatie Clustering cultuur Verbinding verbeteren Ontwikkeling maatschappelijk/horeca/woningen Groeneweg Winkels en horeca Kerkstraat Supermarkt in gemeentehuis Afwaarderen Wilhelminalaan Zorg en wonen Woningbouwontwikkeling Terug naar de kern De centrumvisie Terug naar de kern zet in op een toekomstgericht dorps centrum waarbij de verschillende functies die in een centrum thuis horen elkaar kunnen versterken. Concreet betekent dit dat het Marktplein en het Kerkplein samen meer een eenheid op winkelgebied worden doordat de plint van het gemeentehuis ingezet zal worden voor detailhandel, bij voorkeur in de vorm van een supermarkt. Door aanvullend te voorzien in eventuele horeca, hotel, enkele maatschappelijke voorzieningen of nog wat winkels op de locatie van de Kei wordt hier een duidelijk kernwinkelgebied gecreëerd met voldoende parkeermogelijkheden in de toekomst. De weekmarkt blijft behouden op het Marktplein. De dorpsbron met haar eigen karakter blijft behouden, hier zijn nog mogelijkheden voor wat extra horeca om deze locatie nog meer levendigheid te bezorgen. In de verdere toekomst wordt een verbinding tussen het Kerkplein en de Dorpsbron via bijvoorbeeld de pastorietuin of begraafplaats tot de mogelijkheden benoemd om zo meer verbinding te creëren en ook meer gebruik te kunnen maken van de Kerkstraat met haar parkeermogelijkheden. In deze periode zou er wellicht zelfs gesproken kunnen worden over het inzetten van de Pastorie en de Kerk voor andere/aanvullende (maatschappelijke) functies. Daarmee komt er nog meer leven op het Kerkplein. Door een afwaardering van de Wilheminalaan vanaf het Marktplein tot aan de Kerkstraat wordt een vriendelijkere verbinding gelegd tussen het zuiden en het noorden van de Wilhelminalaan. Aan het Marktplein ontstaat zo, op bepaalde momenten in het jaar, een vergroot plein wat ingezet kan worden voor evenementen. Duidelijk moet zijn dat het grootste deel van het jaar het autoverkeer over deze route nog steeds de boventoon voert, maar met een heldere inrichting van dit stuk Wilhelminalaan kan het verkeer wel afgeremd 47

48 worden, waardoor voetgangers zich makkelijker en vrijer kunnen bewegen tussen het noorden en zuiden van deze barrière. Langs een vernieuwde Wilhelminalaan ontstaat dan tevens een extra parkeermogelijkheid. Bij de inzet van de plint van het gemeentehuis voor detailhandel/supermarkt kan er een doorsteek worden gemaakt door het gebouw heen, aan de westzijde van het gebouw, om zo een passage te creëren tussen Wilhelminalaan en Kerkplein via deze winkels. Ten zuiden van de Wilhelminalaan is voldoende ruimte voor een combinatie van culturele/maatschappelijke functies en (zorg)woningen. Het voormalige gemeentehuis en/of de St. Jozefschool zouden kunnen worden ingezet voor enkele culturele voorzieningen, bijvoorbeeld gecombineerd met horeca. Van het voormalig gemeentehuis en de St. Jozefschool dienen de karakteristieke cultuurhistorische elementen behouden te blijven of een nieuwe plek/functie te krijgen bij een nieuwe ontwikkeling. Ook zou het culturele programma onderdeel kunnen zijn van een woon/zorg voorziening waar hier volop ruimte voor is. Ook het voormalige Fraterhuis kan worden herontwikkeld voor wonen en/of zorg, waarbij zorgvuldigheid wordt gevraagd ten aanzien van het behoud van de cultuurhistorische waarde van het pand. Een randvoorwaarde bij deze ontwikkeling is dat er aandacht is voor groen in deze omgeving, zowel ter plaatse van het huidige grasveld als langs de Groeneweg. Dit zijn nu groene locaties en dat zouden ze gedeeltelijk moeten blijven. Winkels en horeca Naar buiten de kern De centrumvisie Naar buiten de kern zet in op een centrum met aandacht voor wonen en zorg en de snelle shopper, met volop mogelijkheden voor parkeren door een scheiding van functies. Concreet betekent dit dat het Marktplein de kern gaat vormen van het kern-winkelgebied met name gericht op speciaalzaken en winkelketens en elke week de markt op vrijdag. De supermarkten zijn gevestigd langs de Schoolstraat en vangen het publiek op dat vooral naar de supermarkt toe komt. Tussen de Schoolstraat en het Marktplein zal een oversteek worden gerealiseerd over de Schoolstraat, zodat bezoekers makkelijk ook even het centrum in kunnen. Ontwikkeling wonen/horeca/woningen Nieuwe detailhandel in C1000 pand Nieuwe supermarkt Schoolstraat Verbinding verbeteren Kerkstraat Het Kerkplein blijft separaat een eigen karakter behouden met de mogelijkheid om hier maatschappelijke functies te vestigen in de plint van het gemeentehuis. De locatie van de Kei zou ingezet kunnen worden voor een mix van functies op het gebied van horeca, hotel, cultuur en eventueel wat detailhandel. Wilhelminalaan Clustering cultuur Groeneweg Afwaarderen Wilhelminalaan Zorg en wonen Woningbouwontwikkeling 48

49 De Dorpsbron met haar eigen karakter blijft behouden, hier zijn nog mogelijkheden voor wat extra horeca om deze locatie nog meer levendigheid te bezorgen. In de verdere toekomst behoort een verbinding tussen het Kerkplein en de Dorpsbron via bijvoorbeeld de pastorietuin of begraafplaats tot de mogelijkheden om zo meer verbinding te creëren en ook meer gebruik te kunnen maken van de Kerkstraat met haar parkeermogelijkheden. In deze periode zou er wellicht zelfs gesproken kunnen worden over het inzetten van de Pastorie en de Kerk voor andere/aanvullende (maatschappelijke) functies. Daarmee komt er nog meer leven op het Kerkplein. Door een afwaardering van de Wilhelminalaan vanaf het Marktplein tot aan de Kerkstraat wordt een vriendelijkere verbinding gelegd tussen het zuiden en het noorden van de Wilhelminalaan. Aan het Marktplein ontstaat zo, op bepaalde momenten in het jaar, een vergroot plein wat ingezet kan worden voor evenementen. Duidelijk moet zijn dat het grootste deel van het jaar het autoverkeer over deze route nog steeds de boventoon voert, maar met een heldere inrichting van dit stuk Wilhelminalaan kan het verkeer wel afgeremd worden, waardoor voetgangers zich makkelijker en vrijer kunnen bewegen tussen het noorden en zuiden van deze barrière. Langs een vernieuwde Wilhelminalaan ontstaat dan tevens een extra parkeermogelijkheid. Ten zuiden van de Wilhelminalaan is voldoende ruimte voor een combinatie van culturele/maatschappelijke functies en (zorg)woningen. Het voormalige gemeentehuis en/of de St. Jozefschool zouden kunnen worden ingezet voor enkele culturele voorzieningen, bijvoorbeeld gecombineerd met horeca. Aangezien er in de plint van het gemeentehuis ook ruimte is voor culturele/maatschappelijke voorzieningen zal het programma op deze locatie hiervoor beperkt zijn. Van het voormalig gemeentehuis en de St. Jozefschool dienen de karakteristieke cultuurhistorische elementen behouden te blijven of een nieuwe plek/functie te krijgen bij een nieuwe ontwikkeling. Ook zou het culturele programma onderdeel kunnen zijn van een woon/zorg voorziening waar hier volop ruimte voor is. Ook het voormalige Fraterhuis kan worden herontwikkeld voor wonen en/of zorg, waarbij zorgvuldigheid wordt gevraagd ten aanzien van het behoud van de cultuurhistorische waarde van het pand. Een randvoorwaarde bij deze ontwikkeling is dat er aandacht is voor groen in deze omgeving, zowel ter plaatse van het huidige grasveld als langs de Groeneweg. Dit zijn nu groene locaties en dat zouden ze gedeeltelijk moeten blijven. 49

50 Vergelijking van de visies Toetsing aan de identiteitscriteria Kenmerken van deze identiteit waren: - Dorps karakter. - Ruimte voor ontmoeting en groen. - Het centrum dient zowel voor diegene die snel even boodschappen komt doen, als voor diegene te zijn die lekker wil shoppen. - Ruimte voor (terras)horeca. - Een plek voor cultuur het centrum. - Behoud van/herkenning van cultuurhistorische elementen. - Een verbinding tussen Kerkplein en Dorpsbron via de pastorietuin. - Verbinding tussen de pleinen om zo meer eenheid in het centrum te krijgen. De varianten hebben allen de mogelijkheid in zich om parkeren, groen en ontmoeting te realiseren. Ruimte voor (terras)horeca is aanwezig op het Marktplein en bij de Dorpsbron, maar zou nog versterkt kunnen worden langs de Wilhelminalaan en het Kerkplein. Door randvoorwaarden te stellen aan nieuwe bebouwing en behoud van karakteristieke gebouwen kan bijv. het Fratershuis behouden blijven of kunnen (delen van) de St. Jozefschool in een nieuwe ontwikkeling worden opgenomen. De grootste verschillen tussen de varianten zijn gelegen in het dorpse karakter, het winkelhart, de eenheid van het centrum en de ruimte voor cultuur. Dorps karakter Reusel is een dorp en de bewoners ervan hechten veel waarde aan het behoud van deze dorpse indentiteit. Nieuwe ontwikkelingen dienen daarom aan te sluiten bij het bestaande karakter en bij voorkeur dit dorpse beeld te versterken. Kleinschaligheid en diversiteit zijn daarbij belangrijke sleutelwoorden. Deze begrippen laten zich op een hoog schaalniveau vertalen naar zaken als functiemenging, een fijnmazig netwerk van openbare ruimten en typologische afwisseling. Op een lager schaalniveau gaat het om een bepaalde mate van afwisseling in bouwhoogte en de situering van nieuwbouwontwikkelingen, waarbij de context altijd het uitgangspunt is. Daarnaast is het wenselijk dat het dorpse beeld ook tot uiting komt in de architectonische uitwerking. Dit kan worden bereikt door middel van een duidelijke parcellering van nieuwbouwcomplexen, aantrekkelijke overgangen tussen privé en openbaar en in beginsel traditioneel kleur- en materiaalgebruik. 50

51 De beide visies bieden verschillende oplossingen voor de inpassing van nieuwe ontwikkelingen in het centrum van Reusel. Deze oplossingen passen in meer of mindere mate bij de gewenste dorpse uitstraling van het centrum van Reusel. De visie Terug naar de kern gaat uit van een compacte opzet, waarbij gebruik gemaakt wordt van bestaande gebouwen waarin verschillende functies hun plek kunnen vinden. De openbare ruimte wordt door de situering van de nieuwe functies sterker met elkaar verbonden en kent intensief gebruik. Door de beoogde functiemenging, het hergebruik van bestaande gebouwen en de relaties in de openbare ruimte sluit deze visie goed aan bij het dorpse karakter van Reusel. Op een lager schaalniveau zijn er echter wel enkele belangrijke aandachtspunten. Deze aandachtpunten hebben met name betrekking op de inpassing van de supermarkt in het gemeentehuis. De omvang van de noodzakelijke uitbreiding, de architectonische uitwerking, de overgangen tussen privé en openbaar en de inpassing van extra parkeerplaatsen op het Kerkplein zijn bepalend of het eindresultaat een aantrekkelijke aanvulling is voor het centrum van Reusel. De aandachtspunten van de visie Naar buiten de kern liggen, in tegenstelling tot de visie Terug naar de kern, voor al op een hoger schaalniveau. Het concentreren van de supermarkten aan de overzijde van de Schoolstraat zorgt voor een minder sterke relatie met de overige winkels. Daarnaast is de nieuwe ontwikkeling langs de Schoolstraat vanwege de grootschalige parkeervoorziening geheel gericht op het functioneren van de supermarkten, waardoor het mengen van functies niet voor de hand ligt. Het bestaande karakter van de Schoolstraat, met een mix van wonen en winkels en bescheiden bouwmassa s, zal dan ook sterk veranderen. Ongeacht de architectonische uitwerking is het onvermijdelijk dat deze visie ten koste gaat van het dorpse karakter van zowel de Schoolstraat als het bestaande centrum van Reusel. Eenheid in het kernwinkelgebied van Reusel Rond het Marktplein blijft het aantal m² detailhandel intact. In de nul-variant is er helemaal geen verdere uitbreiding van m² winkeloppervlak, maar er kan wel sprake zijn van verschuiving van detailhandel. Er bestaat een gerede kans de m² die in deze variant beschikbaar zijn voor de supermarkt te gering zijn. De huidige locatie van de C1000 is met name wat onhandig gelegen qua parkeervoorzieningen voor de bezoekers, maar heeft wel een duidelijke laad- en loszone. De locatie waar momenteel de Aldi is gevestigd heeft op zich voldoende parkeergelegenheid, maar is gelegen binnen een woongebied. Beide winkelketens hebben aangegeven dat de ligging van hun supermarkt beter zou kunnen. In de nul-variant is het dus maar de vraag hoe lang deze supermarkten op hun huidige locatie, in hun huidige vorm wensen/kunnen blijven functioneren 51

52 Indien de supermarktlocatie C1000 leeg komt te staan is hier ruimte voor andere winkels om in te springen. Hierdoor kan een roulatie ontstaan van winkelruimtes en mogelijk een verschuiving van winkels uit de omgeving naar het centrum. Indien de supermarktlocatie van Aldi leeg komt te staan dan wordt deze locatie gezien als een zeer geschikte plek voor woningbouw. In de variant Terug naar de kern wordt er in de plint van het gemeentehuis ongeveer 1800 m² winkelruimte toegevoegd, mogelijk voor een supermarkt. Qua parkeren is daarvoor voorzien, of wordt er extra aangelegd op het Kerkplein en in de omgeving, Kerkstraat en Wilhelminalaan. De provincie geeft in haar advies aan dat uitbreiding van detailhandel zoveel mogelijk beperkt moet worden, maar pleit wel voor het verplaatsen van detailhandel richting het centrum om zo het centrumgebied te versterken. Zowel de provincie, als verschillende winkelondernemers en supermarktontwikkelaars geven aan dat een supermarkt (of andere duidelijke trekker) binnen het centrumgebied van cruciaal belang is voor de andere winkels in het centrum om te overleven. In deze variant is hierin voorzien doordat er een supermarkt zal zitten op de C1000 locatie of in de plint van het gemeentehuis. In de variant Naar buiten de kern komt er een extra supermarkt aan de Schoolstraat, waardoor hier een cluster ontstaat van supermarkten met eigen parkeerruimte. De Schoolstraat is echter een vrij grote barrière tussen deze supermarkten en de rest van het winkelgebied aan het Marktplein. Verschillende winkelondernemers en supermarktontwikkelaars geven aan dat een extra supermarkt langs de Schoolstraat, en geen supermarkt (of andere trekker) aan/nabij het Marktplein de doodsteek zal zijn voor vele winkels in het centrum. De omzet van deze winkels zal absoluut dalen wanneer deze ontwikkeling zich zal voor doen. Aangezien de Schoolstraat functioneert als doorgaande weg richting Tilburg is dit een barrière die niet gemakkelijk af te waarderen is. De verwachting is dat het verkeer hier in de toekomst eerder toe dan af zal nemen. Om een goede oversteekbaarheid te creëren zijn er dus ingrijpende aanpassingen nodig. Ook ruimtelijk is er een barrière tussen de Schoolstraat en het Marktplein door de aanwezige bebouwing tussen beide gebieden. Deze gebieden vormen geen eenheid en alleen door een smal straatje is er verbinding. Gevoelsmatig zal de bezoeker zich dus bewust van het ene naar het andere gebied dienen te begeven, terwijl bij Terug naar de kern de stap om nog even de winkels aan het Marktplein te bezoeken veel uitnodigender is. Zowel in de situatie waarbij er mogelijk een supermarkt in het gemeentehuis komt, als in de situatie waarbij er een supermarkt langs de Schoolstraat komt, is de impact voor de ondernemer aanzienlijk. Bij een supermarkt in het gemeentehuis zal de gehele begane 52

53 grond van het gemeentehuis verbouwd moeten worden, mogelijk ook gedeeltelijk uitgebouwd. Voor het laden en lossen zal een goede oplossing gezocht moeten worden aan de zijde van de Wilhelminalaan/Kerkstraat en er zullen extra parkeerplaatsen aangelegd moeten worden. Om een extra supermarktvoorziening te realiseren aan de Schoolstraat, ten zuiden van Emté, dient een toekomstige ondernemer minimaal vijf panden langs de Schoolstraat te verwerven en te slopen. Tevens dient de ondernemer op eigen terrein minimaal zo n 100 parkeerplaatsen aan te leggen. De diepte van dit gebied is beperkt door de achterliggende groene verbindingszone waarbinnen niet gebouwd mag worden. Gesprekken met enkele supermarktontwikkelaars heeft uitgewezen dat zij zelf niet geïnteresseerd zijn in een vestiging aan de Schoolstraat. Een verbouwing van het gemeentehuis wordt wel als interessante optie erkend. Ruimte voor cultuur in het centrum van Reusel In de huidige situatie zijn er culturele en maatschappelijke voorzieningen gevestigd in de plint van het gemeentehuis en in en rond de Kei. De functies die hier zijn ondergebracht variëren van een bibliotheek, een VVV, een (theater)podium tot ruimtes voor verenigingen, fanfare en de muziekschool. Tevens wordt het leegstaande voormalige gemeentehuis gebruikt voor de huisvesting van de Heemkundekring. Wanneer de ontwikkelingen doorgaan in hun huidige koers dan zal het gebouw van de Kei op termijn een keer zwaar onderhoud nodig hebben. Het gebouw is redelijk verouderd en hoewel er niet al te lang geleden een forse investering is gedaan in het gebouw ziet het er naar uit dat het gebouw binnen enkele jaren al weer nieuwe investeringen vraagt. Ook het voormalige gemeentehuis kan niet zonder onderhoud blijven functioneren en huisvesting bieden aan culturele voorzieningen. Als tijdelijke oplossing voldoet het gebouw nu, al is de bovenverdieping al geheel afgesloten. Naast de kosten die deze gebouwen met zich meebrengen, woedt de vraag binnen de gemeente op welke wijze cultuur in de toekomst bekostigd zou moeten worden. In de variant Terug naar de kern wordt aangegeven een nieuwe locatie voor culturele en maatschappelijke voorzieningen te realiseren. De plint van het gemeentehuis zal met de komst van detailhandel/supermarkt niet meer beschikbaar zijn voor de bibliotheek. En ook de Kei heeft in deze variant zijn cultureel einde bereikt. Qua culturele en maatschappelijke voorzieningen zal nog goed nagedacht moeten worden over de voorzieningen en de omvang ervan die op een nieuwe locatie dienen te landen en welke functies mogelijk in andere gebouwen ondergebracht kunnen worden. Maar er bestaat een duidelijke wens in het dorp om in elk geval enkele culturele en maatschappelijke voorzieningen in het centrum van Reusel te behouden. Voorbeelden hiervan zijn een combinatie van bibliotheek, VVV, expositieruimte en ruimte voor de Heemkundekring, enkele oefenruimtes voor verenigingen/muziekschool en een zaal met podium en horeca. 53

54 In de variant Terug naar de kern is er ruimte om deze voorzieningen te realiseren aan de zuidzijde van de Wilhelminalaan, bij voorkeur ter plaatse van het voormalig gemeentehuis en de oude St. Jozefschool. Dit kan een aparte ontwikkeling zijn, of gecombineerd met een woon/zorg instelling. De ligging maakt dat bezoekers direct aan het marktplein landen en dit plein ook s avonds levendig kunnen maken, en wanneer er een evenement is, zou met horeca aan deze zijde de verbrede pleinfunctie ingezet kunnen worden. Bij de variant Naar buiten de kern bestaat ook de mogelijkheid om culturele en maatschappelijke voorzieningen te realiseren ten zuiden van de Wilhelminalaan, maar de omvang van het programma zal in dat geval een stuk kleiner zijn. Doordat tevens de plint van het gemeentehuis beschikbaar is voor een deel van deze functies (zoals bibliotheek, VVV, expositieruimte en mogelijk zelfs muziekschool en oefenruimtes) is de kans groot dat de mate waarin er nog culturele voorzieningen ondergebracht moeten worden dusdanig is dat dit opgevangen zou kunnen worden in combinatie met een woon/zorg instelling. Er is dan geen sprake meer van een duidelijk cultureel accent, maar een subtiel cultureel accent kan het gewenste effect ook al bereiken. Conclusie De varianten zijn alledrie bekeken aan de hand van de verwachte ontwikkelingen in Reusel en algemene ontwikkelingen op het gebied van detailhandel, cultuur, wonen en zorg. Daarnaast zijn de varianten getoetst aan de gewenste identiteit voor het centrum van Reusel en de opgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten. De variant Terug naar de kern springt hierbij duidelijk in het oog en hoewel er bij de verdere uitwerking natuurlijk nog in meer detail onderzocht zal moeten worden op welke wijze elk gebied exact wordt vormgegeven en wat het uiteindelijke programma op de verschillende locaties wordt, kan met deze variant een centrum worden gerealiseerd met een dorps karakter, een duidelijk winkelhart en ruimte voor cultuur, horeca en ontmoeting. 54

55 Winkels en horeca Verbinding verbeteren Nieuwe detailhandel op C1000 locatie Wonen/horeca/ maatschappelijk Supermarkt in gemeentehuis Afwaarderen Wilhelminalaan Wonen Clustering cultuur Wonen en zorg 55