Schijndelseweg 170. Nota van Kaders en kansen

Transcriptie

1 Schijndelseweg 170 Nota van Kaders en kansen

2 Inhoudsopgave Inleiding 2 Bestaande situatie 3 Historie 3 Huidige situatie 5 Geldend bestemmingsplan 6 Kaders, kansen en risico s 8 Kaders 8 Kansen 8 Risico s 9 1

3 Inleiding Op het adres Schijndelseweg 170 in Boxtel was lange tijd een chinees restaurant in bedrijf. Dit restaurant lag vroeger op het kruispunt van de A2 met de route naar Schijndel. Met het verdwijnen van dit knooppunt en de komst van een ongelijkvloerse kruising van de Schijndelsedijk over de snelweg is het restaurant zelfs aan een doodlopende straat komen te liggen. Het restaurant heeft in 2017 zijn deuren gesloten en het perceel te koop aangeboden. studiegebied De nieuwe eigenaar heeft een verzoek ingediend voor medewerking aan een herontwikkeling voor woningbouw. Deze notitie omvat een quick scan van kansen, risico s en kaders voor een herontwikkeling. 2

4 Bestaande situatie Historie De Schijndelseweg vormt sinds ca 1890 een verharde verbinding tussen het dorp Boxtel en Schijndel. Het gehucht Munsel had een kern bij Klaverblad, maar ook losse bebouwing in de directe omgeving van het perceel Schijndelseweg 170. Vanaf de Schijndelseweg was er ook een verbinding (Voetakkerspad) met de Koppenhoefstraat. De bebouwing op de gronden tussen Voetakkerspad en het Dommelkanaal dateert van voor de oorlog. (Kaarten liepen vroeger achter op de ontwikkelingen.) Het Dommelkanaal is na de oorlog aangelegd en de Schijndelseweg voorzien van een brug. 3

5 Vanaf midden jaren 50 is getekend aan de wijk Boxtel-Oost, die in de jaren 60 en 70 is gerealiseerd. De oost-west gerichte Schijndelseweg werd als interlokale verbinding steeds belangrijker, net als de noord-zuid gerichte doorgaande route. Het omleidingstracé over de Brederodeweg van 1938 moest in 1967 worden vervangen door een nieuw tracé naast het Dommelkanaal: de N2 met verdubbelde rijbanen en gelijkvloerse kruispunten met verkeerslichten. Parallel aan de snelweg zijn kleinschalige ontsluitingswegen geïntroduceerd. Deze zijn vandaag de dag als fietsroute in gebruik. De N2 is in 1996 omgebouwd tot snelweg A2. Na het verwijderen van de gelijkvloerse kruising A2-Schijndelseweg, de aanleg van de Schijndelsedijk, het plaatsen van de geluidschermen langs de A2 en de afronding van de wijk Oost is het studiegebied in een compleet andere context komen te liggen. 4

6 Huidige situatie Karakter Schijndelseweg Het perceel lag vroeger langs de nationale hoofdas en nu aan een doodlopende straat achter een geluidscherm. De naast gelegen woningen begeleiden een bocht, die geen vervolg heeft. De doorlopende structuur van de snelweg met groenzone en fietspaden wordt op dit punt onderbroken. De Schijndelseweg tussen de rotonde en de snelweg is nu niet veel meer dan een doodlopende weg met een vreemde mix van functies: oude en nieuwe woningen, voormalig restaurant en restanten van een voormalig agrarisch bedrijf. De naastgelegen vooroorlogse woningen Het perceel van het voormalig chinees restaurant Het voormalige agrarische bedrijf Op de achtergrond de nieuwe woningen van de wijk Oost. De laanbeplanting langs de Schijndelseweg kenmerkt het vroegere agrarische karakter van de omgeving. Kwaliteiten Het perceel ligt langs een fietsroute, grenst aan een mooie groene wandelzone en aan een relatief nieuw woongebied. 5

7 fietsroute Kleine Aarde historische lijn groenzone Herkenbare structuur In de directe nabijheid ligt het terrein van de voormalige Kleine Aarde, wat wordt hergebruikt voor duurzaam wonen, werken en leren. De aangrenzende woonwijk Boxtel-Oost bestaat uit een mix van huur en koop. De aan het studiegebied grenzende gronden zijn bebouwd met (levensloopbestendige) koopwoningen in het hogere prijssegment. Geldend bestemmingsplan Gronden Restaurant Het restaurant en bijbehorend parkeerterrein is bestemd als Horeca en bedoeld voor horecavoorzieningen met uitzondering van coffeeshops, automatenhallen, discotheken, hotels en nachtclubs; De ondergronds aanwezige gastransportleiding is bestemd als Leiding-gas. Op deze gronden mag niet worden gebouwd en zonder vergunning geen wegen/paden en diepwortelende beplanting worden aangebracht. Omgeving Tegenover de gronden van het voormalige restaurant ligt nog een bouwmogelijkheid voor een woning. Aan de achterkant van het perceel ligt in de groenzone een positief bestemde antennemast. 6

8 7

9 Kaders, kansen en risico s Kaders Op basis van bovenstaande beschrijving de kaders worden geformuleerd voor een herontwikkeling van het terrein. Deze kaders zijn uitgebreid met de gebruikelijke eisen en hieronder als randvoorwaarden en uitgangspunten geformuleerd. Randvoorwaarden: - Onbebouwd laten van gastransportleiding, geen weg op deze leiding - Bebouwing op of achter de aangegeven rooilijn en voortzetten straatbeeld van 1 laag met kap (SIR-woningen en 3 oudere woningen) Uitgangspunten: - Mogelijk maken voortzetten fietsroute, wat een scheiding impliceert met de wandelroute - Vergroten toegankelijkheid groen. - Gepaste afstand houden tot 3 oudere woningen - Parkeren op eigen terrein - Ruimte voor wateropvang - Zorgen voor een gezond verblijfsmilieu Kansen Het is logisch om het perceel van het restaurant te benutten voor woningbouw. Onderstaande schets geeft een beeld van de uitwerking van bovenstaande kaders. Hier is te zien hoe het perceel van het voormalige restaurant (in de bocht) de verbindende schakel is tussen de relatief nieuwe en oude bebouwing. Een straatje tussen de woningen maakt het mogelijk het perceel maximaal te benutten, een verbinding te leggen met het (wandel)park aan de achterzijde en het verbinden van de afzonderlijke fietspaden. (Op termijn) kan de inrichting van het openbaar gebied volgen op de herontwikkeling van onderhavig perceel, waarmee het einde van de straat kan worden benadrukt. In de toekomst is het denkbaar dat met een herontwikkeling van de oudere woningen de straat ook visueel wordt beëindigd en er een woonplein wordt gevormd. Het woningtype dat hier goed past is een levensloop bestendige woning in het middeldure segment. Dit wordt ook door de huidige eigenaar (ontwikkelaar) als meest passend aangegeven. Het verbinden van twee stukken fietspad over het terrein van het voormalige restaurant geeft ook reuring voor de nieuwe bewoners. Dit idee vergt nadere uitwerking; rondom de antennemast dienen enkele bomen plaats te maken voor het mogelijk maken van de nieuwe route. 8

10 Risico s Bij de nadere uitwerking dient het plan aan alle wetgeving te voldoen. De volgende items zullen wellicht een risico zijn. Luchtkwaliteit De ontwikkeling draagt niet in belangrijke mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De aanwezige snelweg is mogelijk negatief voor het woonklimaat. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten de concentraties NO2 en PM10 in de omgeving van het plangebied inzichtelijk worden gemaakt. Deze concentraties NO2 en PM10 zijn veel lager dan de gestelde grenswaarden uit bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit. Externe veiligheid het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van: - de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen (Aardgasleiding Z ) 9

11 - het invloedsgebied van een basisnetroute voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of over het water (Rijksweg A2). Voor de A2 zal de toename van het groepsrisico moeten worden berekend. Afhankelijk van de resultaten zal een beperkte dan wel uitgebreide verantwoording van het groepsrisico nodig zijn. Dit geldt eveneens voor de hoge druk aardgasleiding. Er wordt geadviseerd om de Veiligheidsregio Brabant Noord in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de verdere uitwerking van de plannen. Bodem bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. Een verkennend onderzoek is nodig voor de gehele planlocatie om de bodemkwaliteit in beeld te brengen en om aan te tonen dat deze geschikt is voor wonen. 10