Projectnummer: B Opgesteld door: Jeroen Klooster. Ons kenmerk: :0.2. Kopieën aan:

Transcriptie

1 MEMO ARCADIS NEDERLAND BV_x000d_Lichtenauerlaan 100_x000d_Postbus 4205_x000d_3006 AE Rotterdam_x000d_Tel _x000d_Fax _x000d_www.arcadis.nl_x000d_ Onderwerp: MKBA Centrumvisie Reusel Rotterdam, 4 november 2013 Van: Jeroen Klooster Afdeling: Divisie Water Rotterdam Aan: Gemeente Reusel Projectnummer: B Opgesteld door: Jeroen Klooster Kopieën aan: DIVISIE WATER Deze notitie bevat de analyse en conclusies van de MKBA Centrumvisie Reusel. In de notitie komen de volgende zaken aan bod: Varianten planvorming (1) Grondexploitatie (2) MKBA (3) 1. Planvorming Centrumvisie Reusel In 2012 zijn twee (hoofd)varianten bepaald, Verbinden en Sprong, waarvoor ook een grondexploitatie is gemaakt. Daarna is door de gemeente Reusel-De Mierden een aantal nieuwe/gewijzigde planvarianten samengesteld. Uit deze varianten is door de gemeente ten slotte 1/17

2 weer de onderstaande selectie gemaakt inclusief een nulvariant. De MKBA is opgesteld voor deze varianten, waarbij de nulvariant als referentie fungeert. Nul-variant Deze variant is afgeleid van de bestaande situatie, waarbij echter wel de volgende (autonome) ontwikkelingen voorzien worden: Uitbreiding van supermarkt C1000 (straks Jumbo) met 600 m 2 door aankoop van het naastliggende pand. Er komen geen functies wonen en/of zorg bij. Aan zuidzijde Wilhelminalaan gebeurt niets. De bestaande cultuurfuncties blijven in De Kei (huidige locatie). Er worden geen aanpassingen aan de Wilhelminalaan gedaan (geen verlegging of afwaardering). Variant 1: Terug naar de kern Supermarkt in het gemeentehuis, zuidzijde Wilhelminalaan ontwikkelen met cultuurter plaatse van Josefschool en zorg / wonen op de rest van het terrein. Afwaarderen Wilhelminalaan en zo een soort vergroot marktplein creëren en verbinding te maken tussen dit gebied en het centrum. Indien de Aldi verdwijnt is deze locatie is dan tevens ook geschikt voor woon/zorg functies. De Kei wordt beschouwd als ontwikkellocatie voor de toekomst. De bestaande C1000/Jumbo supermarkt verhuist naar de plint van het gemeentehuis. Om aan de gewenste uitbreiding tot m 2 (= m 2 ) te kunnen voldoen moeten er in het gemeentehuis extra m2 toegevoegd worden, omdat de begane grond te klein is. Een deel van de begane grond van het gemeentehuis blijft behouden voor loketfuncties De huidige C1000 locatie komt vrij voor een andere detailhandel In totaal komt er in variant 1 dus 1800 m 2 nieuwe supermarkt wvo. 1 De huidige Aldi locatie komt mogelijk in de toekomst vrij, hiervoor geldt het programma zoals Purple Blue in de vorige grondexploitatie heeft aanhouden. De cultuurfuncties uit de huidige De Kei en andere culturele functies verhuizen naar de St. Jozefschool locatie (functies De Kei, bibliotheek, streekmuseum, theater, vvv, muziekschool). Door clustering is er jaarlijks 15% kostenbesparing mogelijk vanwege efficiencyvoordelen. De huidige De Kei locatie komt vrij en wordt gevuld met winkel, horeca en daarboven wat woningen (max. 16 stuks). Op het grasveld zuidzijde Wilhelminalaan komen 80 zorgwoningen (extramurale zorg). Dit aantal is wat er maximaal in Reusel toegevoegd kan worden, gebaseerd op de verwachte behoefte. Variant 2: Gezellig druk Supermarkt in het gemeentehuis, zuidzijde Wilhelminalaan ontwikkelen met cultuur ter plaatse van de St. Jozefschool en verder deze locatie inrichten met extra detailhandel/supermark. Deels combineren met wonen voor zelfstandige ouderen en locatie Aldi inrichten voor woon / zorg functies. Afwaarderen Wilhelminalaan en zo een soort vergroot marktplein creëren en verbinding te maken tussen dit gebied en het centrum. C1000 locatie is dan geschikt voor nieuwe detailhandel. De Kei wordt beschouwd als ontwikkellocatie voor de toekomst De bestaande C1000/Jumbo supermarkt verhuist naar de plint van het gemeentehuis. Om aan de gewenste uitbreiding tot m 2 (= m 2 ) te kunnen voldoen moeten er in het gemeentehuis extra m2 toegevoegd worden, omdat de begane grond te klein is. Op het grasveld zuidzijde Wilhelminalaan komt een nieuwe supermarktlocatie van m 2. 1 Wvo = winkelvloeroppervlak. 2/17

3 De huidige C1000 locatie (1.200 m 2 ) komt vrij voor andere detailhandel (geen supermarkt). In totaal komt er in variant 2 dus m 2 nieuwe supermarkt / detailhandel wvo. De huidige Aldi locatie komt in de toekomst mogelijk vrij, hiervoor geldt het programma zoals PurpleBlue in de vorige grondexploitatie heeft aanhouden. De cultuurfuncties uit de huidige De Kei en andere culturele functies verhuizen naar de Jozefschool locatie (functies De Kei, bibliotheek, streekmuseum, theater, vvv, muziekschool). Door clustering is er jaarlijks 15% kostenbesparing mogelijk vanwege efficiencyvoordelen. De huidige De Kei locatie komt vrij en wordt gevuld met winkel, horeca en daarboven wat woningen (max. 16 stuks). Er komen aan zuidzijde Wilhelminalaan 40 zorgwoningen (extramurale zorg). Dit is de helft van de maximale behoefte. 3/17

4 Variant 3 : Klein en knus De locatie C1000 verdwijnt. Alle supermarkten (behalve Emté) verdwijnen uit het centrum van Reusel. De zuidzijde Wilhelminalaan inrichten met woon/zorg en cultuur ter plaatse Jozefschool. De bestaande C1000/Jumbo supermarkt verhuist naar een locatie buiten het centrum en breidt uit tot m 2 (= +600 m 2 ). Deze locatie is echter ver van het centrum gelegen. De Aldi supermarkt vertrekt bijvoorbeeld eveneens naar een locatie buiten het centrum. Deze locatie is echter ver van het centrum gelegen. Daarnaast komt de huidige C1000 locatie (1.200 m2) vrij voor andere detailhandel (geen supermarkt). In totaal verdwijnt er hier 1200 m 2 nieuwe supermarkt / detailhandel wvo. De huidige Aldi locatie zou dan bijvoorbeeld vrij komen, hiervoor geldt het programma zoals PurpleBlue in de vorige grondexploitatie heeft aanhouden. De cultuurfuncties uit de huidige De Kei en andere culturele functies verhuizen naar de Josefschool locatie (functies De Kei, bibliotheek, streekmuseum, theater, vvv, muziekschool). Door clustering is er jaarlijks 15% kostenbesparing mogelijk vanwege efficiencyvoordelen. De huidige De Kei locatie komt vrij en wordt gevuld met winkel, horeca en daarboven wat woningen (max. 16 stuks). Er komen aan zuidzijde Wilhelminalaan 80 zorgwoningen (extramurale zorg). Variant 4: Naar buiten de kern Zuidzijde Wilhelminalaan ontwikkelen met cultuur ter plaatse van Jozefschool en zorg / wonen op de rest van het terrein. Afwaarderen Wilhelminalaan en zo een soort vergroot marktplein creëren en verbinding maken tussen dit gebied en het centrum. Supermarkt C1000 en Aldi verdwijnen en aan de Schoolstraat komt een nieuwe supermarkt. Huidige Aldi locatie geschikt voor woon/zorg functies. Maatschappelijke functies in huidige gemeentehuis. De Kei wordt beschouwd als ontwikkellocatie voor de toekomst. De bestaande C1000/Jumbo supermarkt verdwijnt op de huidige locatie. De Aldi supermarkt blijft voorlopig, maar kan mogelijk ook verplaatsen naar een andere locatie. Aan de Schoolstraat, ten zuiden van de bestaande Emté komt een nieuwe supermarkt van m 2. De Schoolstraat wordt daarmee een supermarkt boulevard en moet daartoe worden heringericht. In totaal komt er in variant 4 dus m 2 nieuwe supermarkt wvo. De huidige Aldi locatie komt eventueel vrij, hiervoor geldt het programma zoals Purple Blue in de vorige grondexploitatie heeft aanhouden. Op de begane grond van het huidige gemeentehuis komen maatschappelijke functies met een oppervlak van m 2. De cultuurfuncties uit de huidige De Kei en andere culturele functies verhuizen naar de Josefschool locatie (functies De Kei, bibliotheek, streekmuseum, theater, vvv, muziekschool). Door clustering is er jaarlijks 15% kostenbesparing mogelijk vanwege efficiencyvoordelen. De huidige De Kei locatie komt vrij en wordt gevuld met winkel, horeca en daarboven wat woningen (max. 16 stuks). Op het grasveld zuidzijde Wilhelminalaan komen 80 zorgwoningen (extramurale zorg). Dit aantal is wat er maximaal in Reusel toegevoegd kan worden, gebaseerd op de verwachte behoefte. 4/17

5 Algemeen t.a.v. alle varianten: Er komt geen gebouwd parkeren als publieke parkeervoorziening. Er komt mogelijk wel gebouwd parkeren als onderdeel van een appartementencomplex. Het aantal parkeerplaatsen breidt uit, het aantal is afhankelijk van het te realiseren programma. Er komt eventueel wel (gedeeltelijk) blauwe zone parkeren, maar betaald parkeren is geen optie. Emté supermarkt blijft op de huidige locatie. Emté wil grond van gemeente kopen voor extra parkeerfaciliteiten (belemmering ecologische zone). De vestiging van Action blijft aan de Wilhelminalaan. Er zijn geen andere vestigende of vertrekkende bedrijven. In geval van afwaardering van de Wilhelminalaan, gaat het om het gedeelte tussen verkeerslicht (bij busplein) en rotonde. 2. Grondexploitatie Door PurpleBlue (2012) is voor de twee voormalige planvarianten Verbinden en Sprong de grondexploitatie opgesteld voor twee exploitatiegebieden (centrum en Aldi-locatie). De netto contante waarde voor beide locaties in beide planvarianten sluit negatief. Dit wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de grote onrendabele top op de beoogde gebouwde parkeervoorziening in het centrum zonder opbrengsten uit betaald parkeren. Voor de Aldi-locatie is deze negatief vanwege met name de aankoop van bestaande opstallen. Voor de Aldi-locatie is de grondexploitatie conform PurpleBlue aangehouden. Er zijn in de werksessie geen wijzigingen in programma voor deze locatie bepaald. Voor deze locatie is dus geen aparte grondexploitatie opgesteld. Onderstaande tabel geeft een toelichting van de kosten- en opbrengstensoorten zoals die zijn opgenomen in de grondexploitatieberekeningen van PurpleBlue. De nieuwe varianten van belang voor de MKBA verschillen van de door PurpleBlue doorgerekende planvarianten. Een uitsplitsing van de ontvangen gegevens is nodig om deze geschikt te maken voor de MKBA. In onderstaande tabel is aangegeven in hoeverre de gegevens geschikt zijn en welk uitgangspunt is gehanteerd om de gegevens geschikt te maken voor de berekening. Kostensoort Kengetal Eenheid Toelichting Verwerving Boekwaarde De Kei Boekwaarde Hart van Reusel (zijnde St Jozefschool, voormalig gemeentehuis en groene wei) Verwerving (kerktuin) post Deze waarde is opgegeven door de gemeente post Dit betreft momenteel een passief complex. Zodra deze grondexploitatie weer actief wordt zal er jaarlijks rente aan worden toegerekend. Daarom is dit complex per 2013 opgenomen in exploitatie. Getal komt uit jaarrekening 2012 van de gemeente. 292 per m 2 Dit is de uitgifteprijs voor een grondgebonden woning. De nieuwe bestemming wordt plein, de 5/17

6 Kostensoort Kengetal Eenheid Toelichting Verwerving schoolstraat Sloop De Kei en Jozeflocatie WOZ-waarde + 10% huidige bestemming is niet bekend. Mogelijk is dit nog van invloed op de werkelijke verwervingsprijs. In de grex wordt de kerktuin NIET verworven. Ten behoeve van de realisatie van een supermarkt met parkeervoorzieningen aan de Schoolstraat zullen 7 panden opgekocht moeten worden. De gemeente heef hiervoor de WOZ-waarde aangedragen. Conform uitgangspunten Purple Blue hebben wij 10% extra kosten opgenomen post Hiervan is 2/3 toegewezen aan de St. Jozeflocatie en 1/3 aan de Kei (dit is uitgangspunt PurpleBlue) Opstallen 144 per m2 In grex is voor St Jozefschool en gemeentehuis gezamenlijk een bedrag van opgenomen. Dit bedrag moet tbv de varianten uitgesplitst worden Verharding 20 per m2 Tbv de varianten dienen de hoeveelheden bepaald te worden. De hoeveelheden zijn bepaald op basis van schetsen SRO Bouw- en woonrijp maken Centrumlocatie Verharding plein 151,74 per m2 hoge kwaliteit Verharding straat 158,26 per m2 hoge kwaliteit Parkeren asfalt 105,49 per m2 parkeren 97,29 per m2 betonstraatstenen buurtgroen 23,73 per m2 Parkgroen Schoolstraat Te hanteren percentages Planontwikkelings kosten Voorbereiding, toezicht en uitvoering Onvoorzien 31, per m2 25% over sloop en bwrm 15% over sloop en bwrm 20% over sloop en bwrm In de grex van PurpleBlue zijn de bedragen niet uitgesplitst. De hoeveelheden van bijlage 4 uit het Purple Blue rapport (schets centrum model 1) zijn aangehouden. Op basis van de hiernaast genoemde eenheidsprijzen zijn de kosten bepaald. Tbv supermarkt aan Schoolstraat zal een oversteekplaats gerealiseerd moeten worden richting het centrumgebied. Hier is een stelpost voor opgenomen. 6/17

7 Kostensoort Kengetal Eenheid Toelichting Tijdelijke 10% over bwrm maatregelen Beheer tijdens 5% over bwrm uitvoering Parkeren per parkeerplaats PurpleBlue gaat uit van 150 ondergrondse parkeerplaatsen, voor onrendabele top wordt 95% van dit bedrag toegerekend aan de grex Overige kosten ,00 post Verplaatsen van 10kV station Verplaatsen kabels PM Geen kosten voor opgenomen en leidingen Bodemsanering PM Geen kosten voor opgenomen Opbrengstensoort Woningbouw Appartementen goedkoop Appartementen middelduur Appartementen duur per woning per woning per woning Grondgebonden 292 m2 Detailhandel Voor De Kei locatie zijn deze grondwaarden aangehouden. Segmentering PurpleBlue is 40% sociale huur, 30% middelduur en 30% duur. Deze segmentering is overgenomen. Winkels/ Horeca 695 m2 VVO Per variant is het programma in m2 bepaald worden Culturele voorzieningen 120 m2 BVO Per variant is het programma in m2 bepaald worden Aanvullende uitgangspunten bij grondexploitatie berekening Bovenstaande kengetallen en eenheidsprijzen van PurpleBlue zijn gehanteerd. Deze zijn niet geïndexeerd. Dit geldt voor zowel de kosten als de opbrengsten De parameters van PurpleBlue zijn gehanteerd (rente, kosten- en opbrengstenstijging) De fasering is afgeleid van de Purple Blue fasering, maar 1 a 2 jaar opgeschoven De hoeveelheden van bijlage 4 uit het PurpleBlue rapport (schets centrum model 1) zijn aangehouden. Deze zijn gespecificeerd in de grondexploitatievarianten. De parktuin is niet meegenomen. De Wilhelminalaan wordt over een lengte van 250 m (tussen rotonde en verkeerslichting bij busstation) afgewaardeerd. Het wegprofiel is 18m breed. Dit weggedeelte wordt volledig gesloopt en er komt nieuwe verharding met hoge kwaliteit in. Het huidige marktplein (gedeelte voor het gemeentehuis) wordt gesloopt. Deze hoeveelheden waren niet 1-op-1 uit de PurpleBlue rapportage te halen. Wij hebben dit op basis van een luchtfoto globaal op m 2 geschat. 7/17

8 Het huidige marktplein (voor het gemeentehuis) wordt opnieuw aangelegd. De verharding rondom de kerk (zie bijlage 4 PurpleBlue rapportage) is niet meegenomen. Ook voor aanlegkosten is gerekend met m 2 Er worden geen werkzaamheden verricht aan het marktplein voor de Hema. Aan de zuidzijde komen 80 zorgwoningen. Residuele grondwaarde van een goedkoop appartement op basis van PurpleBlue rapport aangehouden. Uitgangspunt is dat deze 80 zorgwoningen ruimtelijk inpasbaar zijn. Rondom de zorgwoningen aan de zuidzijde komt verharding en buurtgroen. Er is een woonstraat ingetekend (zie bijlage 4 PurpleBlue rapportage). Deze hoeveelheid is overgenomen, inclusief 20% van het ingetekende buurtgroen (dit is een uitgangspunt overgenomen van PurpleBlue) Op Jozeflocatie komen cultuurvoorzieningen. Hoeveelheden conform bijlage 4 en residuele grondwaarde maatschappelijke voorzieningen aangehouden Voor de herontwikkeling van De Kei is ook bijlage 4 aangehouden. Er komt een parkeerterrein (uitgangspunt dat dit een openbaar terrein wordt). Kosten voor verharding met betonstraatstenen zijn opgenomen Voor oppervlak winkels en horeca is het huidig oppervlak van de Kei aangehouden (= 1258 m 2 ). Residuele grondwaarde op basis van PurpleBlue rapport Boven deze winkelplint komen 15 appartementen: 7 goedkoop, 4 middelduur en 4 duur. Residuele grondwaarde op basis van PurpleBlue rapport Variant supermarkt in plint gemeentehuis. Op basis van een globale inschatting van de oppervlakte van het huidige gemeentehuis is bepaald dat 31% van de totale boekwaarde van het gemeentehuis ten behoeve van deze ontwikkeling moet worden afgeboekt. Dit is als kosten opgenomen. Uitgangspunt is dat m 2 in bestaande pand kan worden opgevangen en 400 m 2 uitgebouwd moet worden. Totaal is supermarkt m 2 vvo. Uitgangspunt is dat op de begane grond van het gemeentehuis nog wel loketten blijven behouden, totaal 400m 2. Hiervoor moet e.e.a. verbouwd worden, geraamd op 6 ton. Voor de Aldi locatie is de grondexploitatie van PurpleBlue aangehouden. PurpleBlue heeft het resultaat van deze grondexploitatie berekend op netto contante waarde per , terwijl in deze MKBA de contante waarden per worden berekend en vergeleken. De grondexploitatie van PurpleBlue is hiervoor gecorrigeerd en komt daarmee op -/- 2,6 mln. 3. Maatschappelijke kosten-batenanalyse In dit hoofdstuk gaan we eerst in op de structuur van de MKBA. Op basis van de verkregen informatie en een interne werksessie met de gemeente Reusel-De Mierden zijn er keuzen gemaakt met betrekking tot de ruimtelijke afbakening, de bepaling van relevante effecten en wijze van waardering van deze effecten. Vervolgens presenteren we de MKBA-resultaten van de onderscheiden varianten. 3.1 Ruimtelijke afbakening De aard en omvang van de effecten in een MKBA zijn mede afhankelijk van de ruimtelijke afbakening (nationaal, regionaal, lokaal). Deze is weer afhankelijk van de aard van het vraagstuk en het bevoegd gezag. In dit geval is als afbakening gekozen de gemeente Reusel-De Mierden. Daarbij wijzen we erop dat sprake kan zijn van een bovenlokale herverdeling van een aantal effecten. Waar dat het geval is, zullen we dit in de analyse aangeven. 8/17

9 3.2 Bepaling van relevante effecten De uitgangspunten van de Centrumvisie zijn richtinggevend voor de MKBA voor wat betreft de beoogde baten van de realisatie van de visie. De kosten van de visie is de resultante van de kosten- en opbrengstensoorten, zoals uitgewerkt in de GREX. Inzoomend op de planvarianten (zie H1) ligt er een duidelijk accent op een vitale detailhandelsstructuur als drager van de planontwikkeling en - meer specifiek de locatie van supermarktvoorzieningen binnen de gemeente. Onderstaand plaatsen we een aantal accenten bij de verschillende uitgangspunten als opmaat naar een verdere operationalisering richting effecten in de MKBA. Detailhandel De detailhandel markt is bovenregionaal: in Reusel is 1/3 eigen publiek, de rest komt van buiten, inclusief België. Er is in algemene zin geen sprake van een groeimarkt, maar vooral van herverdeling. Concrete doelen uit de visie zijn: Vermindering leegstand Behoud omzet winkels Wel ruimte bieden voor dynamiek Bij voorkeur ruimtelijke concentratie Horeca In de visie wordt gesteld dat de horeca in Reusel regionale aantrekkingskracht heeft. Dit is echter niet terug te vinden in de gegevens van het parkeeronderzoek van DHV. Daarnaast speelt horeca geen rol in de specificatie van de varianten. Wonen Er is vooral te weinig ruimte voor betaalbare woningen voor lagere inkomens. Uitbreiding van het woningaanbod is dan ook vooral voor deze groep nodig. De varianten zijn op dit aspect onderling niet onderscheidend (wel t.o.v. de nulvariant). Zorg en welzijn Deze functies zijn nu te weinig in centrum vertegenwoordigd. Meer gaan voorzien in toenemende woningbehoefte voor groep senioren (ZZP 1-4). Komt terug in alle varianten in wisselende hoeveelheden. Verkeer en parkeren Toegang centrum nu voornamelijk via Wilhelminalaan. Er is geen bereikbaarheidsprobleem. Wilhelminalaan is wel een barrière binnen het dorp. Verkeersluw maken kan twee kanten op werken (bereikbaarheid/leefbaarheid). Parkeren is geen probleem, behoudens op vrijdag tijdens de weekmarkt. Routering (zie rapport DHV) kan dit mogelijk verhelpen. Bezoekmotieven (parkeren) vooral winkelen, grotendeels van buiten Reusel. Groen Ruimschoots aanwezig, maar weinig aantrekkelijk resp. weinig gebruikt/slecht ontsloten. Speelt geen rol in de varianten. Ruimtelijke eenheid en structuur 9/17

10 Het plangebied is nu slecht leesbaar, onderbroken, open ruimte ingenomen door parkeren. Aandacht voor zichtlijnen Daarnaast is onder de bewoners van de gemeente Reusel-De Mierden een enquête gehouden waaruit is gebleken dat identiteit erg belangrijk voor hen is. Kenmerken van deze identiteit waren: Dorps karakter Ruimte voor ontmoeting en groen Het centrum dient zowel voor diegene die snel even boodschappen komt doen, als voor diegene te zijn die lekker wil shoppen Ruimte voor (terras)horeca Cultuur hoort thuis in het centrum Aandacht voor cultuur-historische elementen. Mogelijk in de toekomst een verbinding tussen Kerkplein en Dorpsbron via de pastorietuin Verbinding zoeken tussen de pleinen om zo meer eenheid in het centrum te krijgen Bovenstaande uitgangspunten zijn vertaald naar ruimtelijke effecttypen op MKBA-niveau.In tabel 1 is een overzicht opgenomen van kosten- en batencomponenten die in beschouwing worden genomen en een inschatting op hoofdlijnen van de verschillende effecten. Deze effecten zijn in tabel 2 nader gepreciseerd voor de onderscheiden varianten. Tabel 1. Indicatief overzicht effecten in MKBA Centrumvisie Reusel Type effect Doet effect zich voor? Indicatie omvang effect Verwervingskosten Sloopkosten Bouw- en woonrijp maken Parkeren Planontwikkelingskosten Totale kosten Ja, zie GREX Zie GREX (aan te passen voor planvarianten, discontovoet en zichttermijn) Mogelijke waarderingsgrondslag Kwantitatief / monetair Bereikbaarheid (extern en intern) Verkeersveiligheid Afhankelijk van mate van verkeersluw maken, locaties voorzieningen (m.n. supermarkten) en parkeerfaciliteiten Afhankelijk van mate van verkeersluw maken en locatie functies Beperkt tot zeer beperkt Volgend op bereikbaarheid en programmering, beperkt. Kwalitatief of kwantitatief (verandering reistijd bezoekers) Kwalitatief 10/17

11 Type effect Ruimtelijke kwaliteit Ruimtelijke structuur (logica van verbindingen, looproutes) Identiteit en context Behoud/extra bestedingen winkels Doet effect zich voor? Afhankelijk van invulling programma, met name ook openbare ruimte (groen, zichtlijnen etc.) Afhankelijk van invulling programma, zowel functies als openbare ruimte Afhankelijk van invulling programma, zowel functies als openbare ruimte Afhankelijk van programmering: omvang verandering m2 wvo en locaties Indicatie omvang effect Speelt in planvarianten geen grote rol meer, effect zeer beperkt. Hier verschillen varianten onderling, dus matig tot redelijk omvangrijk effect Hier verschillen varianten onderling, dus matig tot redelijk omvangrijk effect Redelijk tot groot effect, op dit punt verschillen de varianten het meest. Mogelijke waarderingsgrondslag Kwalitatief of via verandering vastgoedwaarde / OZB-opbrengsten Kwalitatief Kwalitatief Kwantitatief, via kengetallen bestedingen per m2 wvo (bron: HBD) Supermarkt: 8300/m2, gemiddeld non-food: 2000/m2. In MKBA gebruiken we vervolgens de toegevoegde waarde component hiervan (1/3 van bestedingen) Spill-over effect (indirect) voor overige detailhandel kwalitatief. Behoud/extra bestedingen horeca Voorzieningenniveau Horeca speelt geen rol in de planvarianten. Zorg, wonen, cultuur spelen rol in programmering, maar onderling weinig onderscheidend tussen varianten. Indirect via verandering functies in centrum en bereikbaarheid. Op korte termijn waarschijnlijk beperkt, op langere termijn mogelijk substantiëler vanwege vergrijzing. Kwalitatief. Primair kwalitatief waarderen. Kwantitatieve indicaties: verschraling voorzieningenniveau vermindert aantrekkelijkheid gemeente voor bewoners, wat op termijn drukt op het aantal inwoners. 11/17

12 Type effect Doet effect zich voor? Indicatie omvang effect Mogelijke waarderingsgrondslag Op langere termijn minder inkomsten uit Gemeentefonds (in 2013: gemiddeld circa 800 per inwoner in Reusel-De Mierden) en minder lokale belastingopbrengsten. 15% kostenbesparing bij bundeling culturele voorzieningen op nieuwe locatie. Niet alle effecten (met name aan de batenzijde) kunnen kwantitatief of in geldelijke termen uitgedrukt worden vanwege het niet of nauwelijks aanwezig zijn van een verwacht fysiek effect of methodische redenen. In die gevallen zijn deze effecten kwalitatief gewaardeerd. De kwantitatieve/monetaire kosten en baten zijn weergegeven in jaarlijkse hoeveelheden en als netto contante waarde. De daarbij gebruikte tijdhorizon is 50 jaar met een discontovoet van 5,5% (2,5% reële rente + 3% macro-economische risicotoeslag, conform OEI-richtlijn ministerie van I&M). 12/17

13 3.3 Resultaten MKBA per variant In onderstaande tabel 2 zijn de verwachte effecten (kosten en baten) per variant te vinden. Deze zijn tot stand gekomen tijdens een werksessie met de gemeente Reusel, aangevuld met onze eigen expertise en algemene kengetallen (waar van toepassing). Tabel 2. Overzicht effecten per variant, MKBA Centrumvisie Reusel Type effect Nulvariant Variant 1 Variant 2 Variant 3 Variant 4 Verwervingskosten Sloopkosten Bouw- en woonrijp maken Parkeren Planontwikkelingskos ten Het betreft een private ontwikkeling, waarvoor geen investeringen in publieke ruimte nodig zijn. Kosten centrum 0 mln. -/- 3,9 mln -/- 3,7 mln -/- 3,3 mln -/- 6,1 mln Kosten Aldi locatie 0 mln -/- 2,6 mln -/- 2,6 mln -/- 2,6 mln -/- 2,6 mln Totale kosten (NCW) 0 mln -/- 6,5 mln -/- 6,3 mln -/- 5,9mln -/- 8,7 mln Bereikbaarheid (extern en intern) Verkeersveiligheid Ruimtelijke kwaliteit Ruimtelijke structuur (logica van verbindingen, looproutes) 0: geen verandering +: Wilhelminalaan wordt afgewaardeerd, noord en zuid Reusel worden beter verbonden. Voor externe bereikbaarheid geen effect. 0: geen verandering +: Wilhelminalaan --: geen maatregelen, waardoor verder verval plangebied intreedt. -: plangebied is nu al slecht leesbaar, wordt nog minder a.g.v. verslechtering afgewaardeerd, detailhandel functie geconcentreerd in centrum. ++: bundeling functies, ruimtelijke concentratie en hergebruik bestaande objecten. +: verbetert aanzienlijk, maar minder dan bij variant 2 vanwege +: idem variant 1 +: idem variant 1 +: idem variant 1 0/+: Wilhelminalaan afgewaardeerd, echter detailhandel functie in centrum en zuid, waardoor meer noord-zuid loop. +: supermarkt / detailhandel functie minder geconcentreerd dan bij variant 1. ++: er ontstaat meer loop door functies (supermarkt) aan zuidzijde toe te ++: Wilhelminalaan afgewaardeerd, en grote stromen vanwege detailhandel (supermarkt) functie buiten centrum. -: vertrek supermarkten uit centrum, nog minder concentratie dan bij variant 2. 0/+: meer functies aan zuidzijde geeft meer loop, echter (veel) minder +: Wilhelminalaan afgewaardeerd, detailhandel (supermarkt) functies geconcentreerd aan noordkant. +/-: enerzijds wel concentratie aan noordzijde, maar is supermarktboulev ard passend bij schaal Reusel? +: er ontstaat meer loop aan noordzijde tussen supermarktcluster 13/17

14 Type effect Nulvariant Variant 1 Variant 2 Variant 3 Variant 4 ruimtelijke kwaliteit. Identiteit en context --: mensen kunnen zich niet met huidig centrum identificeren, weinig karakteristiek. Behoud/extra 0/+: uitbreiding bestedingen winkels C1000/Jumbo op bestaande locatie. (+ 5 mln. extra bestedingen per jaar, dit is 1,7 mln. toegevoegde waarde). Echter op langere termijn verschraling door ontbreken kwaliteitsinjectie Behoud/extra 0/-: op korte termijn bestedingen horeca neutraal, maar daarna verschraling toevoeging voegen. aantrekkelijk dan in en overige supermarkt bij gemeentehuis (meer massa op plein). varianten 1 en 2. functies in centrumgebied. +: nieuw programma +: nieuw -: vertrek +: nieuw zorgt voor meer programma zorgt supermarkten draagt programma zorgt karakter. voor meer karakter. bij aan minder voor meer aantrekkelijk karakter, maar centrum. door de locatie ontstaat er een splitsing binnen het centrun, minder eenheid. ++: toevoeging : toevoeging /+: idem variant 2 ++: toevoeging m2 supermarkt wvo m2 supermarkt wvo 600 m2 (+ 5 mln. (+ 10 mln. Echter een grote supermarkt wvo bestedingen = 1,7 bestedingen = 3,3 kans op verminderde (+ 5 mln. mln. toegevoegde mln. toegevoegde opbrengsten aan de bestedingen = waarde) en 1200 m2 waarde) en 1200 m2 zijde Marktplein, 1,7 mln. overige detailhandel overige detailhandel wat weer in toegevoegde wvo (+ 2,4 mln. wvo (+ 2,4 mln. mindering wordt waarde) aan de bestedingen = 0,8 bestedingen = 0,8 gebracht op de Schoolstraat en mln. toegevoegde mln. toegevoegde verwachte baten in 1200 m2 overige waarde) in centrum waarde) in centrum de overige detailhandel wvo en zuidzijde. Spillover en zuidzijde. Spill- detailhandel ( = - (+ 2,4 mln. effect voor over effect voor 0,8 mln) bestedingen = andere detailhandel andere detailhandel. 0,8 mln. toegevoegde waarde) in centrum Echter een grote kans op verminderde opbrengsten aan de zijde Marktplein, wat weer in mindering wordt gebracht op de verwachte baten in de overige detailhandel ( = - 0,8 mln) +: door toevoeging 0/+: meer gespreide 0: meer wvo, maar 0/+: meer functies in centrum, toevoeging van supermarktbezoek gespreide langere verblijfsduur functies, beperkter niet meer direct te toevoeging van 14/17

15 Type effect Nulvariant Variant 1 Variant 2 Variant 3 Variant 4 door ontbreken met spill over effect spill over effect naar combineren met functies, beperkter kwaliteitsinjectie naar horeca. horeca. daghoreca. spill over effect naar horeca. Voorzieningenniveau -: verdere leegloop / +: verbetering alle +: idem variant 1, 0/+: verbetering alle +: verbetering alle verschraling dreigt functies echter andere mix: functies, echter functies zonder maatregelen. (supermarkt/detailha minder locatie supermarkten (supermarkt/detail ndel, zorg en cultuur) zorgwoningen, meer meer perifeer. wvo handel, zorg en cultuur) 15% supermarkt/detailha ndel. 15% kostenbesparing bij 15% kostenbesparing bij bundeling culturele kostenbesparing bundeling culturele voorzieningen op nieuwe locatie. 15% kostenbesparing bij bundeling culturele voorzieningen op voorzieningen op nieuwe locatie. bij bundeling culturele voorzieningen op nieuwe locatie. nieuwe locatie. Totale baten kwantitatief (per jaar) + 1,7 mln. + 2,5 mln. + 4,1 mln. + 3,3 mln. + 1,7 mln. Totale baten kwantitatief (NCW) + 26,7 mln. + 39,3 mln. + 66,7 mln. + 53,7 mln. + 26,7 mln. Totale baten kwalitatief -- +/++ +/++ 0/+ + Totaal baten minus kosten (Netto contante waarde en kwalitatief) + 26,7 mln ,8 mln. +/ ,4 mln. +/ ,8 mln. 0/+ + 18,0 mln. + De analyse van de kosten en baten van de planvarianten geeft op hoofdlijnen het volgende beeld: Variant 1 De batenkant in deze variant scoort in vergelijking met de nulvariant, op de langere termijn, in monetaire baten beter dan de nulvariant, met name door de verwachte spill-over effecten en aanzienlijk beter met betrekking tot de kwalitatieve baten; Ten aanzien van de kosten scoort variant 1 vrij hoog. Dit komt doordat hier een relatief groot programma zorgwoningen wordt gerealiseerd en het minst oppervlak detailhandel (supermarkt) wordt toegevoegd. Variant 2 Wat betreft de monetaire baten scoort variant 2 aanmerkelijk beter dan variant 1 (vanwege het grotere volume extra wvo). De overall kwalitatieve score is vergelijkbaar met variant 1, echter de samenstelling van deelscores is anders. Wat betreft de grondexploitatie heeft variant 2 ten opzichte van variant 1 aanvullende opbrengsten doordat 40 zorgwoningen worden ingeruild voor een nieuwe supermarkt. Deze aanvullende opbrengsten worden gedeeltelijk teniet gedaan doordat extra parkeerplaatsen aangelegd moeten worden. De kosten voor variant 1 en 2 zijn vergelijkbaar 15/17

16 Variant 3 Variant 3 scoort ex aequo aan variant 2 in monetaire baten op de korte termijn, echter het spillover effect is hier zeer beperkt., mogelijk negatief, door de decentrale vestiging van de trekkers buiten het centrum. De kwalitatieve baten zijn aanmerkelijk beperkter dan varianten 1 en 2. De kosten van variant 3 vallen lager uit dan de overige varianten. Dit wordt veroorzaakt doordat de grond voordeliger ingebracht kan worden dan de overige varianten. In de andere varianten worden extra kosten gemaakt om het gemeentehuis geschikt te maken voor een supermarkt. Variant 4 Variant 4 scoort in termen van monetaire baten min of meer gelijk aan de nul-variant. Er is uitbreiding van winkeloppervlak, maar de Spill-overeffecten zijn, net als in variant 3 mogelijk negatief door de decentrale ligging. De kwalitatieve effecten zijn beter dan variant 3, maar minder positief dan variant 1 vanwege de vraag over de mate van passendheid supermarktboulevard bij schaal van Reusel. De kosten van variant 4 zijn aanmerkelijk hoger dan de andere varianten. Dit wordt veroorzaakt door de hogere verwervingskosten ten behoeve van het realiseren van een supermarktboulevard ter plaatse van de huidige Emté. 3.4 Conclusie De eerste drie varianten laten aan de kostenkant geen hele grote verschillen zien. De verschillen zitten binnen een bandbreedte van 0,6 mln. Met name variant 4 laat fors hogere kosten zien, vanwege de hoge verwervingskosten. Aan de batenkant is er geen verschil tussen de varianten 2 en 3. De monetaire baten zijn in de variant 2 en 3 het hoogst doordat in deze varianten veel extra vierkante meters vloeroppervlak detailhandel wordt gerealiseerd, echter niet altijd nabij het centrum. Dit is tegelijkertijd een groot marktrisico (zie ook volgende paragraaf). Variant 1 kent ten opzichte van de andere twee varianten fors lagere monetaire baten, maar ook het marktrisico is beperkt. De kwalitatieve baten effecten tussen variant 1 en 2 zijn vergelijkbaar. 3.5 Risico s In de MKBA is als uitgangspunt genomen dat er markt is voor uitbreiding van de detailhandel. De supermarkten hebben zelf aangegeven te willen uitbreiden naar deze oppervlakten winkelruimte, wat dit uitgangspunt rechtvaardigt Voor de locatie de Kei is o.a ook detailhandel mogelijk, maar deze locatie kan ook met andere functies worden ingevuld. Of hier voldoende markt voor is, is nog maar de vraag. Het centrum van Reusel kent op dit moment verschillende leegstaande panden. De marktbehoefte is niet getoetst middels een distributie planologisch onderzoek (DPO). Daarnaast is in verschillende varianten een supermarkt in het bestaande gemeentehuis voorzien. Er is niet getoetst of het pand geschikt gemaakt kan en mag worden conform de eisen die aan een supermarkt worden gesteld (constructie, plafondhoogte etc.). Variant 4 kent een hoog risico, vanwege de hoeveelheid panden die verworven moeten worden ten behoeve van een nieuwe supermarkt. 16/17

17 Variant 2 is rekenkundig opgesteld. Dit houdt in dat geen controle is uitgevoerd of het beoogde programma op de locatie ruimtelijk inpasbaar is. In variant 1 zijn 80 zorgwoningen voorzien. Deze zijn volgens SRO wel ruimtelijk inpasbaar. In variant 2 maken echter 40 zorgwoningen plaats voor een nieuwe supermarkt. Ten behoeve van deze nieuwe supermarkt is op basis van een parkeernorm ( 3 parkeerplaatsen per 100 m 2 ) een schatting van het ruimtegebruik gemaakt. Een globaal ontwerp moet uitwijzen of dit inpasbaar is. 17/17