13 maart 2017 Maarten School. Plan van aanpak uitwerking Centrumvisie Reusel

Transcriptie

1 13 maart 2017 Maarten School Plan van aanpak uitwerking Centrumvisie Reusel

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Positionering Stand van zaken Doelstelling Plangrenzen en gebiedsomschrijving Beoogd resultaat Werkwijze Proces Projectomgeving Mijlpalen en beslismomenten Financiën, risico s en communicatie Financiën Communicatie Risico s Bijlage 1: Samenvatting Centrumvisie Terug naar de Kern Bijlage 2: Plan van aanpak zuidzijde Wilhelminalaan 17 Bijlage 3: Stedenbouwkundig kompas Pagina 2 van 18

3 1. Inleiding 1.1. Positionering Op 28 januari 2014 heeft de gemeenteraad de centrumvisie Terug naar de kern vastgesteld (zie bijlage 1). De centrumvisie is een vlekkenplan waarin aan verschillende gebieden in het centrum functies worden toegekend die bij toekomstige ontwikkelingen gewenst zijn. Op 23 juni 2015 heeft de gemeenteraad, ten behoeve van het centrumplan, als richtinggevende kaders benoemd de vastgestelde beleidskaders: Toekomstvisie, Cultuurbeleidsnota, Gebouwenbeheerplan, Vernieuwen, ombuigen en Bezuinigen (VOB), GVVP ( ), Regionale Detailhandelsvisie 2015, en bovengenoemde Centrumvisie. Daarnaast zijn de kaders: (concept) structuurvisie gemeente Reusel- De Mierden 23 december 2015 en de Woonvisie 23 april 2013 mede richting bepalend. Tot slot is het conceptverslag van de extra openbare vergadering van de commissie inwoners van dinsdag 16 juni 2015 richtinggevend voor de uitwerking van het cultureel centrum. Op 22 september 2015 heeft de gemeenteraad het document Centrum Reusel Dorps verbinden vastgesteld. In dit document is de cultuurhistorische waarde van het Schoolgebouw benoemd alsmede de relatie tussen winkelcentrum en zorg-/cultureel centrum. Tevens is een lijst van beeldbepalende elementen door het college vastgesteld op basis van collegebesluit Vervolgens is het Plan van aanpak Zuidzijde Wilhelminalaan 5 september 2016 op 18 oktober 2016 vastgesteld door de gemeenteraad (zie bijlage ). Doelstelling: De ontwikkeling van de zuidzijde van de Wilhelminalaan op basis van de geformuleerde uitgangspunten zoals de gemeenteraad deze in de centrumvisie heeft vastgesteld. Deze uitgangspunten gaan uit van een ontwikkeling waarbij wonen, zorg, cultuur en maatschappelijke functies een plek krijgen en waarbij naar synergie wordt gezocht tussen deze verschillende functies. Met de vaststelling van het plan van aanpak zijn een motie en amendement vastgesteld te weten: Motie: 1. Een proces op te starten om te komen tot een integraal werk- cq uitvoeringsplan van de centrumvisie. 2. Hiertoe een plan van aanpak ter goedkeuring voor te leggen aan de gemeenteraad. Amendement: 1a. Het bijgevoegde plan van aanpak ontwikkeling zuidzijde Wilhelminalaan vast te stellen met uitzondering van de daarin opgenomen ontwikkeling van Cultureel Centrum De Kei. 1.b. Dat omtrent groot onderhoud of nieuwbouw van Cultureel Centrum De Kei en alternatieven nader overleg plaats moet vinden allereerst op hoofdlijnen, incl. de financiële kaders met de raad en vervolgens met stakeholders en dat de raad vervolgens pas tot definitieve besluitvorming zal komen Stand van zaken Met het vlekkenplan Terug naar de kern, het Plan van aanpak Zuidzijde Wilhelminalaan en de vaststelling van de motie en het amendement is in abstracte zin richting gegeven aan de voorgenomen invulling van het centrum. Echter expliciete keuzes met betrekking tot de locatie en het programma (afhankelijk van de onder te brengen functies en gebruikers) van de nieuwe Multi Functionele Accommodatie (MFA), de clustering van retail (supermarkten), de (gedeeltelijke)herbestemming van het gemeentehuis en de voorgenomen verkeersafwikkeling van het centrum zijn (nog) niet gemaakt. Deze punten worden in de uitwerking van de centrumvisie nader onderzocht. Tot slot wordt voor de eenduidigheid in de uitwerking van de vraagstelling van de gemeenteraad de terminologie van werk- c.q. uitvoeringsplan nu gewijzigd in Centrumplan Reusel. Onderdelen van het centrumplan worden benoemd vanuit de locatie zoals bijvoorbeeld: Woongebouwen zuidzijde Wilhelminalaan. Pagina 3 van 18

4 1.3. Doelstelling De uitwerking van de centrumvisie Reusel naar het Centrumplan Reusel op basis van de geformuleerde uitgangspunten zoals de gemeenteraad deze heeft vastgesteld. Deze uitgangspunten gaan uit van een centrumplan waarbij inrichting openbaar gebied, winkelen, wonen, zorg, cultuur en maatschappelijke functies een plek krijgen en waarbij naar synergie wordt gezocht tussen deze verschillende functies Plangrenzen en gebiedsomschrijving De plangrenzen van het Centrumplan Reusel worden aan de westzijde gedefinieerd door de Schoolstraat (inclusief retail aan de oostzijde) en de Groeneweg, aan de zuidzijde door de Marialaan, aan de oostzijde door de Korenbocht, Wilhelminalaan, Kerkstraat en aan de noordzijde door de Lend (zuidelijke ontsluiting op de Schoolstraat). Vervolgens wordt de Brinck expliciet toegevoegd aan het primaire plangebied van het centrumplan. Op onderstaande tekening 1 is deze grens globaal weergegeven. De invloedzone bij de uitwerking van de centrumvisie naar het Centrumplan Reusel is groter dan bovengenoemde contouren van het centrumplan. Tot waar deze zogenaamde invloedzone zich precies reikt is vooruitlopend op de uitwerking moeilijk aan te geven Tot slot wordt het kernwinkelgebied (tekening 2) voor het Centrumplan Reusel gedefinieerd als zijnde het winkelgebied tussen de Schoolstraat aan de westzijde, de Wilhelminalaan aan de zuidzijde, de Kerkstraat aan de oostzijde en de Lend (zuidelijke ontsluiting op de Schoolstraat) aan de noordzijde met een speciale aandacht voor de Brinck. Dit is een voorlopige definitie. In de uitwerking van de centrumvisie is het mogelijk dat om moverende redenen de grenzen gaan verschuiven. Als uitwerking van de Regionale Detailhandelsvisie wordt in dit Centrumplan het Kernwinkelgebied gedefinieerd. Het Kernwinkelgebied is het gebied waarbinnen het winkelaanbod wordt geconcentreerd. Binnen dit gebied kan ook flexibel worden omgegaan met versterkende bestemmingen zoals horeca en cultuur. Buiten het Kernwinkelgebied wordt terughoudend omgegaan met uitbreiding vierkante meters detailhandel (zoals de westzijde van de Schoolstraat). Dit om de leegstand tegen te gaan en de aantrekkelijkheid van het winkelgebied te vergroten. Zoals aangegeven zijn de primaire grenzen van het plangebied de plangrenzen van het Centrumplan Reusel. Binnen deze grenzen vinden de ontwikkelingen plaats en wordt in de uitwerking van centrumvisie naar Centrumplan Reusel richting gegeven aan de voorgenomen ontwikkeling van opstallen en het openbaar gebied. In het gebied rusten meerdere soorten bestemmingen. Zoveel als mogelijk wordt het geldende bestemmingsplan Kom Reusel als uitgangspunt genomen omwille van de snelheid van realisatie. Niettemin wordt ingezet op een wijziging van de bestemming indien aantoonbaar de kwaliteit van het Centrumplan Reusel verbetert. Het bovenstaande geldt niet voor de woningbouw seniorenappartementen aan de zuidzijde van de Wilhelminalaan. Tekening 1: Centrumgebied/plangrenzen Pagina 4 van 18

5 Tekening 2: (Voorlopige grenzen) kernwinkelgebied Pagina 5 van 18

6 1.5. Beoogd resultaat De (beoogde)functies van winkelen, wonen, zorg, cultuur en maatschappelijk moeten in het centrumplan in samenhang met elkaar gerealiseerd kunnen worden. Daarbij wordt integraal onderzocht hoe het openbaar gebied wordt ingericht met aandacht voor een efficiënte verkeersafwikkeling, voldoende parkeergelegenheid en aantrekkelijk verblijf. Wonen Volgens de woonvisie en woningbouwmatrix is er in Reusel grote behoefte aan sociale huurwoningen. Uit woononderzoek blijkt ook dat er naast vraag naar sociale huur en koop ook vraag is naar duurdere huur of koopappartementen voor senioren. Met WSZ hebben meerdere gesprekken plaats gevonden om de haalbaarheid van de woongebouwen aan de zuidzijde van de Wilhelminalaan binnen het geldende bestemmingsplan te onderzoeken. Met de vaststelling van het plan van aanpak Zuidzijde Wilhelminalaan wordt nu de selectieprocedure opgestart om een risico nemende partij te selecteren voor de ontwikkeling en realisatie van de woongebouwen op basis van het geldende bestemmingsplan. Voor WSZ worden circa 26 tot 30 sociale huurappartementen meegenomen voor senioren. Daarnaast kunnen er nog 8-10 vrije-sector koopappartementen gerealiseerd worden. Binnen het nieuw uit te werken centrumplan wordt op basis van onderhavig plan van aanpak aan de zuidzijde van de Wilhelminalaan uitgegaan van een minimaal gelijkwaardig woningbouwprogramma op de locatie van WSZ. Daarnaast is nog een uitbreiding aan programma mogelijk voor de locaties van het voormalige gemeentehuis/st Jozefschool, het fraterhuis en de noordzijde van de Wilhelminalaan. Hierover hebben met beoogde ontwikkelaars/realisators nog geen gesprekken plaats gevonden. Een specifieke locatie die mogelijk in de toekomst voor herbestemming in aanmerking komt, gezien de gewijzigde bestuurlijke toekomst van de gemeente Reusel-De Mierden, is het huidige gemeentehuis. Aangezien de herbestemming van directe invloed is op het centrumplan (gebruik, parkeren, beleving etc.) wordt deze opgave nu in de uitwerking van de centrumvisie meegenomen. Zorg Tussen RSZK en het zorgkantoor zijn afspraken gemaakt over de realisatie van PG-verpleegplaatsen in Reusel. RSZK wil 36 PG-verpleegplaatsen realiseren. Aangezien ze dit graag toekomstgericht willen doen is intern, in samenwerking met de bouwkunde faculteiten van de TU Eindhoven en HAN Arnhem, het vastgoedbeleid aangepast. In het 1 e kwartaal van 2017 wordt dit door RSZK vastgesteld. In aansluiting op de PG-verpleegplaatsen is er mogelijk nog ruimte om zorgeenheden te realiseren in of tegen de oude St Jozefschool. Initiatiefnemer(s) hebben zich inmiddels gemeld om dit op te pakken. In de uitwerking van het centrumplan wordt dit verder onderzocht. Cultureel en Maatschappelijk (MFA) Het bestaande cultureel centrum De Kei, gelegen aan het Kerkplein, is verouderd. Er is op korte termijn een grote renovatie noodzakelijk om het gebouw open te kunnen houden. Op basis van de centrumvisie moet worden gekeken naar een toekomstbestendige locatie voor de MFA. De St. Jozefschool is een optie met voorzieningen op het gebied van cultuur, zorg en welzijn. Daarnaast heeft de gemeenteraad verzocht om op basis van het amendement ook andere opties goed te onderzoeken voor (her)huisvesting van de MFA. Hierbij wordt ook gesproken over de begane grond van het huidige gemeentehuis of de huidige locatie van het cultureel centrum. Naast de (mogelijke) herhuisvesting van de MFA wordt gezocht naar verbeteringen om de exploitatie van het gebouw te optimaliseren. Winkelen Binnen het winkelgebied wordt leegstaand een verontrustend beeld. Dit wordt veroorzaakt om diverse redenen (zoals ook omschreven in het rapport Retailexperience in Reusel/ Place to buy & place to be). Zo zijn winkels onvoldoende bereikbaar om snel en efficiënt boodschappen te doen. Het winkelgebied is onaantrekkelijk om te bezoeken en biedt niet de gewenste kwaliteit als plezierig verblijfsgebied. Daarnaast worden de supermarkten en andere publiekstrekkers onvoldoende benut om traffic te genereren voor overige winkeliers en ontbreekt de samenhang tussen het aanbod van producten. En tot slot lijkt er nog een overschot aan meters winkelruimte door onder andere gewijzigd aankoopgedrag van de consument. Pagina 6 van 18

7 Om het (kern)winkelgebied levend te houden zijn nu dringend aanpassingen noodzakelijk. In overleg met winkeliers en vastgoedeigenaren moet het gebied geherstructureerd worden. Daarvoor is het noodzakelijk dat de juiste samenstelling aan producten en winkeliers worden aangeboden en consumenten de beschikbaarheid krijgen over een aantrekkelijk en goed bereikbaar winkelgebied met voldoende parkeervoorzieningen. Naast het vaste aanbod aan winkels heeft Reusel ook de regionale weekmarkt waar zowel vanuit de regio als vanuit België veel aanloop voor is. De weekmarkt moet als een vast gegeven goed worden gefaciliteerd binnen de nieuwe constellatie van het centrum. Openbare ruimte Naast het realiseren van vastgoed is ook de inrichting van het openbare ruimte essentieel voor het gebruik en beleving van het nieuwe centrum. Dit bepaalt namelijk in hoge mate de ruimtelijke kwaliteit en het functioneren van het centrum. Binnen de openbare ruimte kunnen vier onderdelen worden onderscheden: ontsluiting kernwinkelgebied, parkeren, groen en het creëren van een pleinfunctie met de Markt. Alle onderdelen vragen om een verblijfskwaliteit die past bij een Kempisch dorpscentrum als Reusel. In de stedenbouwkundige uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de centrumvisie, wordt uitgegaan van een groene verbinding tussen de Marialaan en de Markt. Het college heeft aangegeven dat het creëren van een groene long één van de speerpunten is binnen het centrumplan. De omwonenden willen hierbij graag betrokken worden en ditzelfde geldt voor de samenwerkingspartners Stibex, RSZK en WSZ. De afgelopen jaren zijn de winterfeesten uitgegroeid tot een regionale publiekstrekker voor Reusel. Aangezien op de huidige locatie woningbouw wordt gerealiseerd moet voor de toekomst gezocht worden naar een andere, centraal gelegen, locatie. Bij de inrichting van het openbaar gebied wordt hier rekening mee worden gehouden. Tot slot omvat de centrumvisie het plan om een pleinfunctie te creëren tussen de zuidzijde van de Wilhelminalaan en de Markt. Hierbij is een andere inrichting van de Wilhelminalaan (afwaardering) noodzakelijk omdat deze rijweg beide delen nu verdeelt. Bij de inrichting van het gebied moet alvast rekening gehouden met deze toekomstige pleinfunctie. Niettemin wordt het centrumplan zodanig vormgegeven dat de afwaardering in de toekomst gerealiseerd kan worden. Pagina 7 van 18

8 2. Werkwijze 2.1. Proces Voorbereiding Dit plan van aanpak geeft aan op welke wijze vorm wordt gegeven aan de uitvoering van het project. Dit wordt door de gemeenteraad vastgesteld als bestuursopdracht aan het college. Vervolgens worden er door de gemeente stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten opgesteld. De basis van de programmatische uitgangspunten zijn de resultaten uit de workshops, interne beleidsdocumenten en afstemming overleggen met gebruikers, eigenaren en belanghebbenden. In de uitwerking van deze uitgangspunten wordt antwoord gegeven op vragen zoals: Hoe krijgen we een aantrekkelijk hart voor Reusel?, Waar kunnen de winkels worden gepositioneerd? Hoe ontsluiten we het winkelgebied? Hoe richten we het openbaar gebied aantrekkelijk in? Welke functies en programma wordt gerealiseerd in het centrum van Reusel?, Hoe ziet de groenstructuur er uit?, Waar is ruimte voor parkeerplaatsen en hoe ziet de stedenbouwkundige en architectonische uitvoering er uit? Vooruitlopend op het antwoord van deze laatste vraag is in bijlage 3 een stedenbouwkundig kompas opgenomen. Deze uitgangspunten worden uiteindelijk opgenomen in de rapportage van het centrumplan en onderdeel van de overeenkomsten die met diverse partijen worden gesloten voor de realisatie. De financiële vertaling van de stedenbouwkundige- en programmatische uitgangspunten vindt plaats in de grondexploitatie. Hierin moeten de financiële kaders worden uitgewerkt die ervoor moeten zorgen dat het plan economisch uitvoerbaar is. In de grondexploitatie wordt begroot welke inkomsten er zijn (grondverkopen) en welke uitgaven (plankosten, bouw- en woonrijp maken). De gemeenteraad stelt de grondexploitatie vast. Voor de ontwikkeling en realisatie van de pleinfunctie, en de daaraan verbonden afwaardering Wilhelminalaan, wordt een nadere uitwerking meegenomen in het centrumplan. Uiteindelijk is definitief overeenstemming nodig met de provincie om de Wilhelminalaan over te nemen. In de besluitvorming hierover wordt ook een meerjareninvesteringsplan (MIP) voor dit deel van de Wilhelminalaan meegenomen zoals ook aangegeven in het plan van aanpak Zuidzijde Wilhelminalaan. Wonen De bouw van de seniorenappartementen aan de zuidzijde van de Wilhelminalaan gebeurt onder regie van de gemeente en WSZ. WSZ is afnemer van de sociale huurwoningen. De gemeente en WSZ maken afspraken over onder andere het te realiseren architectonische en stedenbouwkundige kwaliteitsniveau, aantallen en grondprijs. Nadat er een akkoord hierover bestaat wordt er een koopovereenkomst gesloten. Daarna volgt verdere uitwerking door WSZ wat uiteindelijk resulteert in een omgevingsvergunning en de start van de bouw. De vrije sector woningen worden voor rekening en risico van een derden te selecteren ontwikkelaar/aannemer gerealiseerd. Bovengenoemd traject, zoals vastgesteld in het plan van aanpak Zuidzijde Wilhelminalaan wordt parallel aan het centrumplan in uitvoering genomen. Tekening 3: Plankaart woningbouw seniorenappartementen zuidzijde Wilhelminalaan Bouwblok seniorenappartementen aan de zuidzijde van de Wilhelminalaan Pagina 8 van 18

9 Voor de resterende locaties in het centrumplan wordt in programmatische zin aansluiting gezocht bij de voorliggende beleidsdocumenten. Hierbij vindt afstemming plaats met WSZ voor de sociale woningbouw en met belanghebbenden voor de vrije sector woningen. Cultureel- en ontmoetingscentrum De keuze voor de nieuwe locatie van de MFA en de programmatische uitgangspunten gebeurt onder regie van de gemeente. De gemeente is de eigenaar van het huidige gebouw. Het gebouw wordt beheerd door Stibex 1. Voor de MFA stelt de gemeente samen met Stibex in hoofdlijnen een Programma van Eisen op inclusief financiële kaders. Deze uitgangspunten worden ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad alvorens de resultaten worden geïntegreerd in het centrumplan. Potentiele (nieuwe) gebruikers worden in het onderzoek meegenomen. Belangrijk is dat het ontmoetingscentrum door multifunctioneel gebruik bespaart in ruimte en dat het dé plek wordt waar iedereen, met of zonder beperking, elkaar ontmoet en wordt geïnspireerd om samen te werken. Bij vaststelling van het centrumplan liggen de uitgangspunten vast om de voorbereiding voor de planologische procedure en start bouw op te pakken. Zorg De PG-verpleegplaatsen worden gerealiseerd in opdracht van RSZK. Voor RSZK geldt dat zij op basis van het centrumplan een plan maken, de bestemmingsplanprocedure (laten)opstarten en een koopovereenkomst sluiten met de gemeente. RSZK werkt de plannen vervolgens verder uit, waarna een omgevingsvergunning kan worden aangevraagd. In aanvulling op de bovenstaande PG-verpleegplaatsen kunnen nog zorgeenheden gerealiseerd worden. Met (de) mogelijke initiatiefnemer(s) wordt hierover tijdens de uitwerking van het centrumplan gesproken om nadere informatie te ontvangen over risico s en programma in relatie tot het uit te werken centrumplan. Openbare ruimte Voor de openbare ruimte geldt dat de gemeente verantwoordelijk is voor de inrichting daarvan. Op basis van de stedenbouwkundige visie ligt er een ruw idee over hoe de openbare ruimte ingericht kan worden. De grondexploitatie vormt hierbij het financiële kader. Vervolgens kan er een nadere uitwerking aan worden gegeven. Dit gebeurt samen met de omwonenden (en andere inwoners) en belanghebbenden zoals ondernemers (zie figuur in 3.2). Samen met hen wordt er een inrichtingsplan opgesteld. Dit inrichtingsplan wordt vervolgens door een civieltechnisch bureau uitgewerkt tot eencontractstuk. Daarna kan er een aanbesteding plaatsvinden waarbij een (of meerdere) aannemer geselecteerd wordt die de grond bouwrijp maakt en vervolgens woonrijp. Hieronder valt ook het slopen van bestaand vastgoed. Output Met de uitwerking van het Centrumplan Reusel worden de onderstaande documenten vervaardigd: - Inventarisatie huidige situatie met gebruik en eigendom van infra en wegen. - Benoemen van wensen en eisen gemeente, gebruikers, eigenaren en belanghebbenden. - Inpassing van wensen en eisen in bestaande setting binnen de voorliggende beleidskaders en wettelijke kaders. - Uitwerking van stedenbouwkundig plan met daarin opgenomen functionele invullingen, volumestudies en beeld- en kwaliteit. - Uitwerking van grondexploitatie. - Risicoanalyse. - Toelichting op de stukken. - Planning van ontwikkeling en uitvoering. Voor de MFA: - Uitwerking locatiestudie. - Het Programma van Eisen, - Een investeringsanalyse. - Exploitatie. 1 Stibex staat voor Stichting Beheer en Exploitatie van cultuur- en sportfaciliteiten in Reusel-De Mierden. Stibex heeft als doel het efficiënt beheren en exploiteren van gebouwen en terreinen die eigendom zijn van de gemeente Reusel-De Mierden, waaronder de sportvelden en de huidige Kei. Stibex vertegenwoordigt de huidige gebruikers en staat open voor andere sociale activiteiten in Reusel. Pagina 9 van 18

10 2.2. Projectomgeving De projectomgeving bestaat uit verschillende niveaus waarop partijen worden betrokken. Dit betreft samenwerkingspartners en overige belanghebbenden die een directe rol hebben in het centrumplan. Daarnaast is er een intern projectteam waarin de vereiste disciplines zijn vertegenwoordigd om het plan te toetsen op kwaliteit en onderliggende beleidsnotities. In onderstaande figuur is een en ander ook nog aangeduid. Met alle belanghebbenden worden bijeenkomsten georganiseerd om wensen en eisen te inventariseren en te verwerken in het centrumplan. Hiervoor worden een drie-tal workshops georganiseerd waar ambtelijke ondersteuning en externe belanghebbenden voor worden uitgenodigd. Op basis hiervan wordt uiteindelijk een centrumplan ontworpen gebaseerd op de wensen en eisen van de uiteindelijke gebruikers. Aan deze bijeenkomsten nemen een twee-tal externe adviseurs deel namelijk een stedenbouwkundige en een retailadviseur. De laatste persoon speelt vanuit zijn specifieke expertise een initierende en bemiddelende rol tussen winkeliers en gemeente. Tussentijds wordt de gemeenteraad gekend, op basis van een 1 e uitwerking stedenbouwkundig plan, in de voorliggende resultaten. Met de gemeenteraad wordt in een open dialoog besproken hoe het centrum van Reusel wordt getransformeerd tot hét aantrekkelijke hart van Reusel. Tot slot worden informatiemomenten ingepland voor bewoners om kennis te nemen van de ontwikkelingen met betrekking tot het centrum van Reusel. Invulling hiervan krijgt nog een nadere uitwerking. De externe samenwerkingspartners en belanghebbenden zijn: - Winkeliersvereniging - Winkeliers Schoolstraat - OVBRM - Supermarkten, Blokker, Hema (voor zover niet vertegenwoordigd in de winkeliersvereniging) - Stibex - RSZK Zorgprofessionals - Woningstichting De Zaligheden - Horeca Wilhelminalaan - Bewoners centrum Reusel (Via informatieavond(en)) - Warenmarkt en vrijetijdsondernemers - Makelaar. In het interne projectteam zijn vertegenwoordigd: - Volkshuisvesting; tijdsbesteding circa 2 uur per week - Vastgoed; tijdsbesteding circa 2 uur per week - Bestemmingsplannen stedelijk gebied; tijdsbesteding circa 2 uur per week - Economische zaken; tijdsbesteding circa 4 uur per week - Verkeer; tijdsbesteding circa 2 uur per week - Welzijn; tijdsbesteding circa 6 uur per week - Stedenbouw; tijdsbesteding circa 2 uur per week - Communicatie; tijdsbesteding circa 1 uur per week - Financiën/planeconomie; tijdsbesteding circa 2 uur per week. Pagina 10 van 18

11 2.3. Mijlpalen en beslismomenten Binnen dit proces zijn er verschillende beslismomenten voor de gemeenteraad en het college. Tussen de beslismomenten wordt verdere uitvoering gegeven aan de uitwerking van de verschillende onderdelen. 1. Bestuursopdracht Het plan van aanpak wordt door de gemeenteraad vastgesteld als bestuursopdracht. 21 maart 2017: college van B&W 4 april 2017: commissie ruimte 18 april 2017: gemeenteraad 2. Hoofdlijnen en financiële kaders Multi Functionele Accommodatie Op basis van eerste overleg met de beheerder van De Kei wordt het Programma van Eisen in hoofdlijnen voorgelegd van de nieuwe Multi Functionele Accommodatie en de financiële kaders. 23 mei 2017: college van B&W 20 juni 2017: commissie ruimte 4 juli 2017: gemeenteraad 3. Centrumplan Op basis van de stedenbouwkundige visie wordt het centrumplan gemaakt en aangeboden aan de gemeenteraad ter vaststelling. 7 augustus 2017: college van B&W 5 september 2017: commissie ruimte 19 september 2017: gemeenteraad 4. Programma van eisen en gebouwexploitatie Multi Functionele Accommodatie Tegelijkertijd met de uitwerking van het centrumplan wordt het programma van eisen, de locatiestudie en de gebouwexploitatie inclusief een investeringsbegroting ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Na vaststelling door de gemeenteraad van dit programma van eisen en het bijbehorende krediet wordt er een aanbestedingstraject opgestart in samenwerking met Bureau Inkoop Zuid Oost Brabant (BIZOB). 7 augustus 2017: college van B&W 5 september 2017: commissie ruimte 19 september 2017: gemeenteraad 5. Contractvorming Na vaststelling door de raad worden contracten afgesloten met diverse participanten in de ontwikkeling en realisatie van het centrumplan. 6. Wijziging bestemmingsplan (indien noodzakelijk) De vaststelling van het bestemmingsplan is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Als een bestemmingsplanwijziging nodig is, dan wordt dit op een nader vast te stellen tijdstip aan de raad voor vaststelling aangeboden. Een en ander is afhankelijk van de snelheid waarmee de partners hun studies afronden waaruit blijkt of een bestemmingsplanwijziging wel of niet nodig is. 7. Omgevingsvergunningen Op verschillende momenten zullen omgevingsvergunningen worden aangevraagd en verleend. Het college verleend deze. Pagina 11 van 18

12 3. Financiën, risico s en communicatie 3.1. Financiën Voorbereidings- en plankosten Voor de uitvoering van dit plan is een budget nodig voor de voorbereidingskosten. Bij de vaststelling van het plan van aanpak Zuidzijde Wilhelminalaan is een budget gevoteerd van ,- voor de ontwikkeling van de zuidzijde van de Wilhelminalaan. Naar aanleiding van de vaststelling van de motie en het amendement wordt bij deze een aanvullend budget gevraagd voor de benodigde werkzaamheden om de centrumvisie uit te werken tot een centrumplan. Voor een deel (locatie St. Jozefschool/voormalig gemeentehuis inclusief pleinfunctie) kan het budget dat door de gemeenteraad is gevoteerd voor de zuidzijde worden ingezet voor de uitwerking van het centrumplan gezien de overlap in activiteiten en werkzaamheden. In onderstaand overzicht zijn de kosten die geraamd zijn voor de uitwerking van de centrumvisie naar centrumplan en de kosten die vanuit het plan van aanpak Zuidzijde Wilhelminalaan kunnen worden ingezet gespecificeerd weergegeven. Vervolgens is in de laatste kolom het budget opgenomen dat nu aanvullend wordt gevraagd om de kosten voor, enerzijds de uitwerking van de centrumvisie en anderzijds het onderzoek naar een nieuwe MFA, te dekken. Voor de uitwerking van de centrumvisie wordt specifiek een adviseur ingehuurd voor de retail en een bureau voor het stedenbouwkundig- en landschappelijk plan. Aan de retail-adviseur wordt opdracht gegeven om op basis van het huidige centrum de mogelijkheden en onmogelijkheden te onderzoeken. Dit in overleg met winkeliers en (supermarkt)ketens. Door veranderende wetgeving moet voor deze kosten voorafgaand aan de start van een project (door de gemeenteraad) een voorbereidingskrediet worden verleend. Deze kosten worden later onderdeel van de grondexploitatie en worden daaruit gedekt. Activiteit Budget benodigd voor de uitwerking centrumvisie Overheveling PG, zorgeenh. en MFA + openbaar geb. van PvA Zuidzijde Wilhelminalaan naar uitwerking centrumvisie Aanvullend budget benodigd voor uitwerking centrumvisie Projectleiding Juridische advisering Fiscale advisering Planeconomie Retailadvisering Stedenbouw, opstellen inrichtingsplan op DO niveau Communicatie en organisatie bijeenkomsten Bestemmingsplan (indien nodig) PM Advies maatschappelijk vastgoed (programma en exploitatie) Bouwkostenexpert Post onvoorzien 10% 10% 10% Totaal (maximaal): Gebouwexploitatie Multi Functionele Accommodatie In het plan van aanpak Zuidzijde Wilhelminalaan is onderstaande informatie eveneens opgenomen. Aangezien op basis van een amendement de locatiekeuze en het programma van de MFA nog ter besluitvorming moet worden aangeboden zijn deze gegevens nu opnieuw opgenomen in dit plan van aanpak. Pagina 12 van 18

13 Op dit moment wordt een bedrag van jaarlijks uitgegeven aan cultureel centrum De Kei: Jaarlijkse plaatje gemeente - huidige situatie Kosten Kapitaallasten Onderhoud (storting in onderhoudsvoorziening) Belastingen Verzekeringen Subsidiebijdrage Stibex - beheer en exploitatie Subsidiebijdrage Stibex facilitair management Totaal kosten Opbrengsten Huur De Kei (totaal) Totaal opbrengsten Saldo per jaar De gemeenteraad heeft met VOB-maatregel 42 besloten om op dit bedrag jaarlijks nog ,00 te bezuinigen. In het huidige bedrag is jaarlijks slechts opgenomen aan onderhoudskosten. Dit is alleen voldoende voor onderhoud in geval van calamiteiten, niet voor structureel groot onderhoud. Voor het nieuwe cultureel- en ontmoetingscentrum moet een gebouwexploitatie worden opgesteld. Deze wordt grotendeels bepaald door de bouwkosten van het pand, maar ook andere kosten spelen hierbij een rol, zoals onderhoud, verzekeringen, belastingen en subsidie voor beheer aan Stibex. Daartegenover staan de huurinkomsten van Stibex. Het is de vraag of een nieuw pand gerealiseerd kan worden binnen de huidige kosten van cultureel centrum De Kei, met de VOB maatregel. De kosten voor nieuwbouw liggen waarschijnlijk hoger dan de huidige kosten. Op huidige voet verder gaan is echter ook geen optie, omdat het huidige pand een grootschalige renovatie nodig heeft. De bestaande Kei verliest op dat moment haar functie. De boekwaarde van de achterblijvende Kei bedraagt op 1 januari 2019 nog een bedrag van ,00. Bij sloop worden deze kosten ten laste genomen van de algemene reserve. Als onderdeel van de uitwerking van de plannen wordt een investeringsbegroting plus onderhoudskosten in beeld gebracht. Hieruit vloeien de jaarlijkse kapitaallasten voort. De gemeenteraad moet hierover een besluit nemen. De besluitvorming hieromtrent is gepland 3 e kwartaal Subsidies Voor sommige kosten zijn mogelijk subsidies te behalen, bijvoorbeeld voor bouw- en inrichtingskosten voor de Multi Functionele Accommodatie en mogelijk voor het inrichten van de openbare ruimte. Om een indruk te krijgen van de mogelijke subsidies heeft er een subsidiescan plaats gevonden. De gemeente probeert waar mogelijk gebruik te maken van subsidies om de kosten te drukken. De resultaten hiervan worden zoveel als mogelijk meegenomen in de rapportage van het centrumplan Communicatie Interne communicatie Interne communicatie vindt plaats via de projectgroep die periodiek bijeen komt. Communicatie tussen de projectgroep en de portefeuillehouder vindt plaats tijdens het portefeuillehouders overleg. De gemeenteraad wordt periodiek op de hoogte gesteld van de voortgang van het proces. Externe communicatie Er zijn vele betrokken partijen en belanghebbenden. De betrokken partijen zijn de winkeliersvereniging, ondernemersvereniging, RSZK, WSZ, Stibex, horecavereniging, marktkooplui etc.. Bij de belanghebbenden moet gedacht worden aan omwonenden, adviescommissie WZW, KBO Reusel en ondernemers. Hoe de communicatie en betrokkenheid vorm gegeven gaat worden maakt onderdeel uit van de verdere uitwerking van dit plan Risico s Financieel De uitwerking van het plan kent meerdere financiële risico s. Op delen binnen het plangebied rusten boekwaarden. Vastgoedeigenaren hebben posities in het plangebied die mogelijk uitgekocht moeten worden. Met de inrichting van de openbare ruimte is een aanzienlijke investering gemoeid. Daarnaast is het bij de uitwerking de vraag of de gebouwexploitatie van de MFA past binnen de huidige financiële kaders. Mogelijk is een verhoging van de structurele uitgaven noodzakelijk. De financiële uitwerking volgt later in het proces en vormt een go/no go moment. Pagina 13 van 18

14 Capaciteit De planning van dit project hangt vast met het vrijmaken van voldoende ambtelijke capaciteit om uitvoering te geven aan de omschreven werkzaamheden. Aan het MT wordt een voorstel voorgelegd over het vrij maken van de uren voor deze medewerkers, zodat deze, na akkoord, daarmee geborgd zijn. Maatschappelijk Het uiteindelijke resultaat van dit project heeft een grote maatschappelijke impact. Het heeft invloed op de mensen die in de buurt wonen, de winkeliers in het hart van Reusel en ondernemers uit de directe omgeving. Veel inwoners zullen gebruik gaan maken van de nieuw te realiseren voorzieningen. De balans tussen het algemeen belang en persoonlijke belangen is een belangrijk aandachtspunt bij de uitvoering van het plan. Bestemmingsplan: Het zal op basis van het centrumplan niet mogelijk zijn om plaatsing en verplaatsing van alle functies binnen het huidige bestemmingsplan in te passen. Bij wijziging van het bestemmingsplan moet rekening gehouden worden met een bestemmingsplanprocedure van circa 1 jaar. Dit is zonder een eventuele beroepsprocedure. Dergelijke procedures kunnen de planvorming aanzienlijk vertragen. Delen van het plan die binnen het geldende bestemmingsplan gerealiseerd kunnen worden, worden na overeenstemming met betrokken partijen direct opgepakt. Hiervoor volstaat dan naar alle waarschijnlijkheid de aanvraag van een omgevingsvergunning. Planning Een groot deel van de planning in dit traject is afhankelijk van de inbreng van derden, te weten samenwerkingspartners, betrokkenen en belanghebbenden. Hierin schuilt het risico dat de planning opgeschoven wordt als het niet mogelijk blijkt om deze input op tijd te verkrijgen. De planning met betrekking tot de uitvoering van het centrumplan wordt in het Centrumplan Reusel meegenomen. Pagina 14 van 18

15 Bijlage 1: Samenvatting Centrumvisie Terug naar de Kern De centrumvisie Terug naar de kern zet in op een toekomstgericht dorps centrum waarbij de verschillende functies die in een centrum thuis horen elkaar kunnen versterken. Concreet betekent dit dat het Marktplein en het Kerkplein samen meer een eenheid op winkelgebied worden doordat de plint van het gemeentehuis ingezet zal worden voor detailhandel, cultuur of maatschappelijke functies. De ontwikkelingen moeten een Pagina 15 van 18

16 bijdrage leveren aan de uitstraling en levendigheid van het Kerkplein] 2. Door aanvullend te voorzien in eventuele horeca, hotel, enkele maatschappelijke voorzieningen of nog wat winkels op de locatie van de Kei wordt hier een duidelijk kernwinkelgebied gecreëerd met voldoende parkeermogelijkheden in de toekomst. De weekmarkt blijft behouden op het Marktplein. [Ontwikkelingen op het gebied van detailhandel kunnen plaatsvinden aan de westzijde van de Schoolstraat (nummer 9 tot en met 33). Om de oversteekbaarheid te verbeteren wordt de Schoolstraat heringericht. Op lange termijn is afwaarderen van de Schoolstraat een optie waarbij rekening gehouden wordt met de infrastructuur en bereikbaarheid van Reusel.] De Brinck met haar eigen karakter blijft behouden, hier zijn nog mogelijkheden voor wat extra horeca om deze locatie nog meer levendigheid te bezorgen. In de verdere toekomst wordt een verbinding tussen het Kerkplein en de Brinck via bijvoorbeeld de pastorietuin of begraafplaats tot de mogelijkheden benoemd om zo meer verbinding te creëren en ook meer gebruik te kunnen maken van de Kerkstraat met haar parkeermogelijkheden. In deze periode zou er wellicht zelfs gesproken kunnen worden over het inzetten van de Pastorie en de Kerk voor andere/aanvullende (maatschappelijke) functies. Daarmee komt er nog meer leven op het Kerkplein. Door een afwaardering van de Wilhelminalaan vanaf het Marktplein tot aan de Kerkstraat wordt een vriendelijkere verbinding gelegd tussen het zuiden en het noorden van de Wilhelminalaan. Aan het Marktplein ontstaat zo, op bepaalde momenten in het jaar, een vergroot plein wat ingezet kan worden voor evenementen. Duidelijk moet zijn dat het grootste deel van het jaar het autoverkeer over deze route nog steeds de boventoon voert, maar met een heldere inrichting van dit stuk Wilhelminalaan kan het verkeer wel afgeremd worden, waardoor voetgangers zich makkelijker en vrijer kunnen bewegen tussen het noorden en zuiden van deze barrière. Langs een vernieuwde Wilhelminalaan ontstaat dan tevens een extra parkeermogelijkheid. Bij de inzet van de plint van het gemeentehuis voor detailhandel kan er een doorsteek worden gemaakt door het gebouw heen, aan de westzijde van het gebouw, om zo een passage te creëren tussen Wilhelminalaan en Kerkplein via deze winkels. In de variant Terug naar de kern wordt aangegeven een nieuwe locatie voor culturele en maatschappelijke voorzieningen te realiseren. De plint van het gemeentehuis is met de komst van detailhandel niet meer beschikbaar voor de bibliotheek. En ook de Kei heeft in deze variant zijn cultureel einde bereikt. Qua culturele en maatschappelijke voorzieningen moet nog goed nagedacht worden over de voorzieningen en de omvang ervan die op een nieuwe locatiemoeten landen en welke functies mogelijk in andere gebouwen ondergebracht kunnen worden. Maar er bestaat een duidelijke wens in het dorp om in elk geval enkele culturele en maatschappelijke voorzieningen in het centrum van Reusel te behouden. Voorbeelden hiervan zijn een combinatie van bibliotheek, VVV, expositieruimte en ruimte voor de Heemkundekring, enkele oefenruimtes voor verenigingen/muziekschool en een zaal met podium en horeca. Van het voormalig gemeentehuis en de St. Jozefschool moeten de karakteristieke cultuurhistorische elementen behouden te blijven of een nieuwe plek/functie te krijgen bij een nieuwe ontwikkeling. In de variant Terug naar de kern is er ruimte om deze voorzieningen te realiseren aan de zuidzijde van de Wilhelminalaan, bij voorkeur ter plaatse van het voormalig gemeentehuis en de oude St. Jozefschool. Dit kan een aparte ontwikkeling zijn, of gecombineerd met een woon/zorg instelling. De ligging maakt dat bezoekers direct aan het marktplein landen en dit plein ook s avonds levendig kunnen maken, en wanneer er een evenement is, zou met horeca aan deze zijde de verbrede pleinfunctie ingezet kunnen worden. Ook het voormalige Fraterhuis kan worden her bestemd voor wonen en/of zorg, waarbij zorgvuldigheid wordt gevraagd ten aanzien van het behoud van de cultuurhistorische waarde van het pand. Een randvoorwaarde bij deze ontwikkeling is dat er aandacht is voor groen in deze omgeving, zowel ter plaatse van het huidige grasveld als langs de Groeneweg. Dit zijn nu groene locaties en dat zouden ze gedeeltelijk moeten blijven. 2 Door de gemeenteraad is een aanpassing gedaan op de voorgestelde variant Terug naar de Kern. Deze aanpassing had gevolgen voor de invulling van het gemeentehuis en de Schoolstraat. De Aldi-locatie is uit de centrumvisie geschrapt. Pagina 16 van 18

17 Bijlage 2: Plan van aanpak zuidzijde Wilhelminalaan Pagina 17 van 18

18 Bijlage 3: Stedenbouwkundig kompas De stedenbouwkundige invulling van het centrum van Reusel vraag naast de programmatische vertaling van het programma om een toevoeging van Kempische identiteit. Identiteit die het centrum de gewenste kwaliteitsimpuls geeft. Kernbegrippen in deze Kempische identiteit zijn: Schaal, bouwmassa s die de Reuselnaar als herkenbaar beschouwt. Vorm en stijl, passende architectuur met herkenbare kapstructuren. Relatie straat erf en gebouw, informele ruimtes. Geleding in de bouwmassa, geen massaliteit maar fijnheid in de compositie. Geen vierkante gevelbeëindiging, bouwmassa afdekken met kap op de strategische zichtpunten. Buitenruimte vraagt om een eenvoudig maar robuust inrichtingsplan bestaande uit eerlijke materialen (gras, bomen en hagen, baksteen klinkers etc.) regenwater is beleving en mag zichtbaar in de ruimte worden afgevoerd. Referentiebeelden Pagina 18 van 18