Voorzieningen Nijkerkerveen. Uitwerking model 3. Eindrapport

Transcriptie

1 Voorzieningen Nijkerkerveen Uitwerking model 3 Eindrapport

2 Colofon Opdracht Voorzieningen Nijkerkerveen, uitwerking model 3 Opdrachtgever Gemeente Nijkerk Referentienummer / EO01 Datum Definitief 17 september 2014 Samenstelling Erwin Veneklaas Slots Manda Gritter

3 Inhoud 1. Inleiding 1.1 Opdracht 1.2 Ontwikkelingen 1.3 Uitgangspunten 2. Programma, ontwerp, locatie 2.1 Programma 2.2 Ontwerp en locatie 3. Grondexploitatie 3.1 Resultaten grondexploitatie 3.2 Tijdelijke huisvesting 4. Investering, eigendom, beheer, exploitatie 4.1 Investering 4.2 Financiering en eigendom 4.3 Beheer en exploitatie 4.4 Exploitatie dorpshuis 4.5 Conclusie beheer en exploitatie 5. Voorstel uitvoeringsmodel 5.1 Uitvoeringsmodel 5.2 Minimaliseren oppervlakte 5.3 Ruimtebehoefte Ruimteprogramma dorpshuis 5.4 Exploitatie Exploitatie dorpshuis Exploitatie bibliotheek 6. Conclusies, aandachtspunten 6.1 Conclusies 6.2 Aandachtspunten Bijlagen 3

4 1 Inleiding 4

5 1.1 Opdracht Op 26 september 2013 zijn de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek Voorzieningen Nijkerkerveen door de raad behandeld. Daarbij is gesproken over vier voorstellen: 1. Fasedocument 2 van het haalbaarheidsonderzoek vaststellen als uitgangspunt voor de verdere planvorming. 2. Een bedrag van maximaal 4,4 miljoen exclusief btw reserveren om te investeren in maatschappelijk vastgoed in Nijkerkerveen. 3. De voorkeur uitspreken voor model 3, mits voldoende externe financiering beschikbaar komt en er géén sprake is van gedwongen verhuizing van de bewoners Zonnehof. 4. Het college werkt samen met de betrokken partijen het voorzieningencluster uit in de periode tot 1 april De raad heeft ingestemd met het raadsvoorstel met inachtneming van de volgende aspecten uit het aangenomen amendement: Indien model 3 niet haalbaar blijkt wordt niet automatisch overgegaan naar model 1, maar worden de resultaten van de uitwerking van model 3 eerst teruggekoppeld naar de raad en neemt de raad een besluit over hoe verder. Financiering van het onderzoek uit de algemene middelen van de gemeente Nijkerk. Op 22 februari 2014 heeft het college u middels een raadsbrief geïnformeerd over de voortgang van het onderzoek. Op dat moment kon geconcludeerd worden dat: het ruimtelijk mogelijk is model 3 te realiseren; de investeringskosten voor model 3 lager uitvallen door optimalisatie van de benodigde oppervlakte; er een vergaande optimalisatie van de grondexploitatie heeft plaatsgevonden, maar hier nog een (beperkt) tekort resteert; De onderwerpen investering, eigendom, beheer en exploitatie nog niet uitgewerkt konden worden, mede door de nog niet vastgestelde beleidsmatige kaders (bijvoorbeeld Subsidie- en tarievenbeleid). Het laatste punt is de afgelopen periode nader uitgewerkt. Voorliggend rapport geeft een totaaloverzicht van de uitkomsten van de uitwerking van model 3. De gemeente Nijkerk en het COV hebben ICSadviseurs gevraagd, in nauwe samenwerking met het COV, model 3 uit te werken. 5

6 1.2 Ontwikkelingen Ontwikkelingen in het dorp De afgelopen periode is gebleken dat er in Nijkerkerveen verschillende ontwikkelingen zijn ten aanzien van de maatschappelijke voorzieningen die, in meer of mindere mate, invloed kunnen hebben op het project Voorzieningen Nijkerkerveen, met name ten aanzien van beheer en exploitatie. Anderzijds kunnen deze voorzieningen door krachtenbundel elkaar mogelijk versterken. Het betreft de volgende ontwikkelingen: Nieuwbouw kantine Veensche Boys. Initiatief van Amaris Arkemheen ten aanzien van de ontwikkeling van een servicepunt. Uitbreiding van het gezondheidscentrum op de huidige locatie. Vanuit de kerngroep heeft afstemming plaatsgevonden met deze initiatieven. Belangrijk aandachtspunt is bij nadere uitwerking van de verschillende ontwikkelingen te voorkomen dat deze elkaar beconcurreren, maar juist te komen tot een stip aan de horizon voor het totale voorzieningenniveau in Nijkerkerveen. Bezuinigingstaakstelling bibliotheek Uit gesprekken met Roel Zuidhof (directeur Bibliotheek gemeente Nijkerk) en een ambtelijk overleg over de visie op een bibliotheekvoorziening in Nijkerkerveen, is gebleken dat het, gezien de bezuinigingstaakstelling voor de bibliotheek, op dit moment onduidelijk is wat de mogelijkheden zijn voor een bibliotheekvoorziening in Nijkerkveen. Gezien de behoefte in Nijkerkerveen (laaggeletterdheid) pleit de bibliotheek voor een volwaardige kleine bibliotheekvoorziening. Dit is echter niet haalbaar binnen de voorgestelde bezuinigingstaakstelling. De bibliotheek heeft inmiddels een bezuinigingsplan Visie op besparen opgesteld. In dit plan heeft zij voor Nijkerkerveen het volgende opgenomen: Volwaardige kleine vestiging 130 m² netto. Nadruk collectie en activiteiten op 0-12 jaar, kleine collectie voor volwassenen. Nadruk op leesbevordering (0-12 jaar), bestrijding taalachterstand volwassenen, vergroten zelfredzaamheid en participatie, vergroten mediavaardigheden. Onbemand, maximaal open. Investering nodig om vestiging te realiseren (investering kapitaal-/ exploitatielasten per jaar). Het bezuinigingsplan moet nog door het college en de raad behandeld worden. In afwachting hiervan gaan wij vooralsnog uit van een volwaardige kleine vestiging zoals hierboven beschreven. 6

7 1.3 Uitgangspunten Nota maatschappelijk vastgoed In de Nota Maatschappelijk Vastgoed zijn de volgende uitgangspunten ten aanzien van eigendom van maatschappelijke accommodaties beschreven: Bij basisaccommodaties is de gemeente in principe geen economisch eigenaar, tenzij daar strikte noodzaak of een wettelijke plicht toe bestaat. De strikte noodzaak tot (tijdelijk) eigendom beperkt zich tot de volgende situaties: indien de markt dit in eerste instantie niet kan verzorgen; indien de gemeente het financieel voordeliger kan verzorgen; bij teruggave wegens economisch claimrecht (wettelijke verplichting onderwijshuisvesting); situationeel vanwege grote maatschappelijke of cultuurhistorische waarde dan wel strategische (grond)belangen. Subsidie- en tarievenbeleid Het subsidie- en tarievenbeleid is nog in ontwikkeling. Hierdoor is nog geen zicht op de (exacte) consequenties van dit beleid op de voorzieningen in Nijkerkerveen. Wij baseren ons daarom op de volgende uitgangspunten: In aansluiting op de Nota Maatschappelijk Vastgoed is het uitgangspunt dat alle functies een kostprijsdekkende huur betalen. Basisvoorzieningen worden middels een (huisvestings)subsidie gecompenseerd. De hoogte van dit bedrag wordt nader uitgewerkt in subsidie- en tarievenbeleid. Gemeentelijk eigendom dat geen basisaccommodatie is wordt afgestoten. Beheer en onderhoud wordt zoveel als mogelijk door verenigingen en stichtingen zelf opgepakt of bij derden (exploitant) weggezet. 7

8 2 Programma Ontwerp Locatie 8

9 2.1 Programma In het rapport Haalbaarheidsonderzoek Voorzieningen Nijkerkerveen, fase 2 is als uitgangspunt een ruimtelijk synergievoordeel van 5% opgenomen voor de functies die door de gemeente gefinancierd worden (op basis van het rapport fase 2: onderwijs, peuterspeelzaal, bibliotheek, dorpshuis). Dit betreft een reductie van 138 m² bruto vloeroppervlak. Dit synergievoordeel kan gerealiseerd worden door multifunctioneel gebruik van de ruimten. De werkgroep Programma en Ontwerp heeft middels een speeddate tussen de organisaties gekeken welk multifunctioneel ruimtegebruik mogelijk is. Dit ter onderbouwing van de minimaal te realiseren multifunctionaliteit met een reductie van 138 m². Naast de mogelijkheden tot multifunctioneel ruimtegebruik zijn uit deze speeddatesessie ook wensen ten aanzien van de positionering van de functies (ten opzicht van elkaar) kenbaar gemaakt. De uitkomsten van de speeddate zijn weergegeven in bijlage 1. Vlekkenplan begane grond Gedurende het proces is er door alle partijen steeds kritisch gekeken naar het gebruik van de eigen ruimten en het multifunctioneel ruimtegebruik. Hierdoor is de totale ruimtebehoefte dusdanig geoptimaliseerd, dat model 3 inpasbaar is op de centrumlocatie. Op de volgende pagina is de ruimtelijke optimalisatie ten opzichte van fase 2 weergegeven. In een volgende fase dient dit uitgewerkt te worden in een gedetailleerd ruimteprogramma. Tevens is op de volgende pagina het bijgestelde ruimteprogramma voor de buitenruimte weergegeven, dit is het uitgangspunt voor de inpassing op de locatie. Vlekkenplan verdieping 9

10 Toelichting optimalisatie ruimteprogramma Voor de scholen geldt de normering onderwijshuisvesting. De oppervlakte van de scholen is daarom niet gewijzigd. De totale omvang van de opvangvoorzieningen is sterk gereduceerd. Uitgangspunt is dat voor alle opvangvoorzieningen (peuterspeelzaal, kinderopvang en buitenschoolse opvang) in één ruimte in combinatie met de multifunctionele ruimten voldoende is. De omvang van de bibliotheek is sterk gereduceerd. Uitgangspunt is het aanbieden van een goede jeugdcollectie in combinatie met een beperkte volwassenencollectie. Daarnaast komt er een leestafel, welke mogelijk met het dorpshuis gecombineerd kan worden. De omvang van het dorpshuis is sterk gereduceerd. Uitgangspunt is een combinatie van de individuele ruimten en het gebruik van de onderwijsruimten (bijvoorbeeld speellokalen (tevens podium), centrale hal). Het COV acht nieuwbouw van De Baggelaar niet noodzakelijk. Uitgangspunt is renovatie van De Baggelaar zonder nieuwbouw van een nieuwe horecavoorziening (huidige horecavoorziening wordt gesloopt). Uitgangspunt is één horecavoorziening voor de voorzieningen bij het dorpshuis. Het ruimteprogramma Buitenruimte is aangepast op basis van de wijzigingen in het ruimteprogramma Binnenruimte. Ruimteprogramma Binnenruimte (op hoofdlijnen) Oorspronkelijk Uitwerking Reductie Omschrijving juni '13 januari '14 excl. commercieel Multifunctioneel gebouw CBS C.J. van Rootselaar CBS Johannes Calvijn Buitenschoolse opvang 98 0 Peuterspeelzaal Kinderopvang Bibliotheek Dorpshuis (Concordia) Gezondheidscentrum Sportvoorziening Sportzaal Totaal m² bvo Totaal m² footprint Ruimteprogramma Buitenruimte incl. footprint (op hoofdlijnen) Omschrijving m² bvo CBS C.J. van Rootselaar (plein) 671 CBS Johannes Calvijn (plein) 553 Buitenschoolse opvang (gebruik schoolplein) 0 Peuterspeelzaal (plein) 64 Kinderopvang (zie peuterspeelzaal) 0 Algemeen Brede school (parkeren, kiss/ride, fietsen personeel etc) 437 Bibliotheek (parkeren) 82 Dorpshuis (parkeren) 126 Gezondheidscentrum (parkeren) 118 Totaal m² terreinoppervlak excl. footprint Totaal m² terreinoppervlak incl. footprint Totaal incl paden/groenvoorziening

11 2.2 Ontwerp en locatie Op basis van het bijgestelde ruimteprogramma zijn de inpassingsmogelijkheden op de locatie onderzocht. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Inzet huidige locatie Johannes Calvijnschool. Inzet locatie Van Noortstraat 36 (deze woning is reeds aangekocht door de gemeente Nijkerk). Behoud van de Zonnehofwoningen. De conclusie van de inpassingstudie is dat het mogelijk is op basis van de bovenstaande uitgangspunten, het gewenste ruimteprogramma te realiseren in het centrum van Nijkerkerveen. De Zonnehofwoningen blijven behouden en de locatie van de reeds door de gemeente aangekochte woning wordt benut. Er liggen nog beperkte uitbreidingsmogelijkheden aan de zijde van het dorpsplein (grasveld), waardoor verkeerskundige afwikkeling en parkeren wellicht nog verder geoptimaliseerd kunnen worden en/of meer ruimte resteert voor buitenspelen. Belangrijk uitgangspunt bij de nadere uitwerking is de aansluiting van het gebouw op het dorpsplein en de herinrichting van het dorpsplein

12 3 Grondexploitatie 12

13 3.1 Resultaat grondexploitatie Resultaat De werkgroep Grondexploitatie heeft kritisch gekeken naar de grondexploitatie in relatie tot de wijzigingen ten aanzien van het programma, ontwerp en locatie. Dit heeft geleid tot een optimalisatie van circa 2 miljoen. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het raadvoorstel zijn: Aankoop Zonnehofwoningen is vervallen. Aankoop Van Noortstraat 36 is toegevoegd. Sloopkosten naar beneden bijgesteld. Herontwikkeling vrijkomende locatie met vrije sector koopwoningen in plaats van sociale huur ten behoeve van specifieke doelgroepen. Het resultaat is een resterend tekort van (afgerond) ten opzichte van een tekort van (afgerond) 2,6 miljoen in het raadsvoorstel. Wij zien kansen dit tekort op te lossen dan wel verder te reduceren. De kansen en risico s zijn rechts weergegeven. Kansen: Vanuit de gemeenschap wordt gestreefd naar eigen inzet vanuit het dorp (zelfwerkzaamheid) ter waarde van minimaal bijvoorbeeld door het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden door inwoners, sponsoring et cetera. Lagere werkelijke kosten (o.a. aankoop Van Noortstraat, sloop, et cetera). Dekking uit andere bronnen (renovatie infrastructuur et cetera). Subsidie Provincie Gelderland Impulsplan Wonen (maximaal als sluitpost in tekort, ten behoeve van kosten gerelateerd aan gemeentelijke taken; tranches februari/september 2014/2015). Aankoop vrijkomende locaties door ontwikkelaar. Risico: Tegenvallende verkoop vrije sector koopwoningen. 13

14 3.2 Tijdelijke huisvesting De werkgroep Grondexploitatie heeft gekeken naar de mogelijkheden van tijdelijke huisvesting van de Johannes Calvijnschool. Het is mogelijk de tijdelijke huisvesting voor de Johannes Calvijnschool te realiseren op het terrein van Concordia. Uitgangspunt hierbij is medegebruik van het gebouw van Concordia voor de multifunctionele ruimten en kantoren. De verwachting is dat er in het gebouw van Concordia ruimten vrij komen waarvan de school mogelijk gebruik kan maken: Huidige ruimte SPN (kan in het kader van verhuizing tijdelijk naar de Rootselaarschool). Afspraken met huidige gebruikers over medegebruik van de ruimten. Concordia heeft haar volledige medewerking toegezegd aan de bouw van de noodlokalen. Aandachtspunten zijn het oplossen van parkeren en de oud papier container. Verder is de huidige bouwkundige/technische staat een aandachtspunt in relatie tot de huisvesting van de onderwijsfunctie, maar ook ter overbrugging naar het nieuwe dorpshuis. Normering tijdelijke huisvesting Johannes Calvijnschool aantal à totaal 1 e lokaal: m² 100 m² Elk volgend lokaal: 4 80 m² 320 m² Totaal tijdelijke huisvesting 420 m² 14

15 4 Investering Eigendom Beheer Exploitatie 15

16 4.1 Investering Op basis van de wijzigingen in het ruimteprogramma zijn de investeringskosten opnieuw berekend. Door optimalisering van het ruimteprogramma en de keuze voor renovatie van de Baggelaar bedraagt de investering (exclusief onderwijs) nog circa 2,3 miljoen ten opzichte van 4,4 miljoen in het raadsvoorstel (september 2013). In de tabel rechts is een vergelijking gemaakt tussen investeringskosten zoals opgenomen in het raadsvoorstel (september 2013) en de investeringskosten na optimalisatie van model 3. De totale investeringskosten voor realisatie van Model 3 bedragen Investeringskosten (excl. BTW) raad uitwerking Onderwijs bouw Onderwijs > Dorpshuis/bibliotheek Sportzaal Totaal Af: dekking IHP Af: raadsvoorstel Saldo Toelichting Het bedrag opgenomen voor realisatie van de onderwijshuisvesting is gebaseerd op het Integraal Huisvestingsplan van de gemeente Nijkerk en bijgesteld op basis van de leerlingenaantallen zoals gehanteerd in model 3. Het werkelijke budget wordt bij het beschikbaar stellen van het budget bepaald op basis van de dan geldende leerlingenaantallen en prognoses. In het investeringsbedrag van 2,3 miljoen is inbegrepen 1,3 miljoen financieringskosten ten behoeve van het eerder beschikbaar hebben van het budget voor het onderwijs. Dit bedrag is gekoppeld aan het realisatiebudget voor onderwijs en verandert daarom met dit bedrag mee. Voor een correcte vergelijking zijn de financieringskosten onderwijs > 2016 in kolom raad weergegeven exclusief BTW. In het raadsvoorstel van 26 september 2013 was een bedrag van 1,8 miljoen inclusief BTW opgenomen, oftewel 1,49 miljoen exclusief BTW. Door vaststelling van nieuw gemeentelijk beleid is peuter(speelzaal)werk geen basisvoorziening meer. Realisatie van deze voorziening valt hierdoor niet meer onder verantwoordelijkheid van de gemeente. Het uitgangspunt is dat de eenmalige kosten (o.a. tijdelijke huisvesting, voorbereidingskosten, et cetera) in mindering worden gebracht op het budget van 4,4 miljoen. In bijlage 2 zijn de uitgangspunten voor de investeringsraming opgenomen. Een nadere toelichting vindt u in ons rapport Eindrapport haalbaarheidsonderzoek Voorzieningen Nijkerkerveen fase 2 d.d. 14 juni

17 4.2 Financiering en eigendom Op basis van uitgangspunten uit de Nota Maatschappelijk Vastgoed is hiernaast het model voor financiering en eigendom weergegeven. Overwegingen voor dit model zijn: Eenvoudig model, doordat één partij verantwoordelijk is voor al het vastgoed. Voor zowel het maatschappelijk als het commercieel vastgoed een financier gevonden dient te worden. In het algemeen geldt dat bij gemeenten goedkopere financiering mogelijk is dan bij particulieren/verenigingen. Mogelijke hogere rendementseisen bij de ontwikkelaar, die zich vertalen in een hoge(re) huur. De waardevermeerdering (indien van toepassing) van het vastgoed komt volledig ten gunste van de eigenaar. Daar tegenover staat het risico van eventuele waardevermindering. Externe financier/ontwikkelaar kan met een project andere investeringsmogelijkheden vergroten (bijvoorbeeld woningbouw). Conclusie Financiering en eigendom We hebben, mede met inzet van de provinciale subsidie Kenniscentrum Leefbaarheid & gemeenschapsvoorzieningen, oriënterende gesprekken gevoerd met ontwikkelaars, financiers en exploitanten. Mede door de (nog) niet sluitende business case hebben we nog geen partij gevonden die financiering en ontwikkeling risicodragend wil uitvoeren. Wij adviseren dat de gemeente in de ontwikkelfase de regierol houdt, zodat te zijner tijd de eigenaarsrol overgedragen kan worden aan een externe partij. 17

18 4.3 Beheer en exploitatie Uitgangspunten beheer en exploitatie Het COV heeft een aantal uitgangspunten bepaald voor het beheer en de exploitatie van de Voorzieningen Nijkerkerveen. Dit zijn: Iedere kernpartner is (eind)verantwoordelijk voor beheer en exploitatie van zijn eigen ruimten. Kernpartners maken vooraf afspraken over de exploitatie van de (semi-)multifunctionele ruimten. In dit rapport gaan we uit van de volgende verdeelsleutels: Individuele ruimten: 100% doorbelast aan kernpartners. Semi-multifunctionele ruimten: 100% doorbelast aan de primaathouder(s) o.b.v. % individuele m² s. Multifunctionele ruimten: naar rato doorbelast aan alle kernpartners. Voor het dorpshuis bestaat nog geen juridische entiteit. Advies is een Stichting Dorpshuis op te richten, die verantwoordelijk is voor het beheren, exploiteren en de instandhouding van het dorpshuis. Overwogen kan worden de uitvoering van beheer te bundelen, door middel van gezamenlijke (contractuele) afspraken met één van de kernpartners, een door kernpartners op te richten beheerorganisatie (stichting) of uitbesteding aan een facilitaire beheerorganisatie. Individuele kernpartners of de beheerorganisatie kunnen beheeraspecten waar nodig uitbesteden aan externe partijen (bijvoorbeeld schoonmaak, beveiliging). Uitgangspunten medegebruik semi-multifunctionele ruimten Het dorpshuis is medegebruiker van een aantal semimultifunctionele ruimten. Uitgangspunten voor het medegebruik van deze ruimten zijn: Er wordt een jaarrooster opgesteld waarin de scholen aangeven welke avonden zij de beschikking willen hebben over de semi-multifunctionele ruimte. Hierbij wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het vaste gebruik door het dorpshuis. Op dit moment is het vertrekpunt: Semi-multifunctionele ruimte(n) is gemiddeld één avond per week beschikbaar voor gebruik door de scholen. De ruimte is vier avonden per week beschikbaar voor het dorpshuis. Daarnaast kan het dorpshuis in het weekend gebruikmaken van de ruimte. In de exploitatieberekening wordt vooralsnog uitgegaan van gemiddeld één dag per weekend. Indien de scholen de ruimte (incidenteel) vaker nodig hebben voor avondgebruik hoeven zij daarvoor geen vergoeding te betalen aan het dorpshuis. Er dient goed overleg plaats te vinden over activiteiten, ruimtegebruik en de agenda. Dit vindt plaats in de vorm van een afstemmingsoverleg tussen de kernpartners. Incidenteel kan het dorpshuis ook gebruikmaken van andere onderwijsruimten, bijvoorbeeld de aula of spreekkamers. Hierover dient vooraf afstemming met het onderwijs plaats te vinden. 18

19 Indicatieve exploitatieraming In onderstaande tabel is een indicatieve exploitatieraming weergegeven voor de basisvoorzieningen (onderwijs, bibliotheek, dorpshuis en sport) op basis van de indicatieve jaarlasten in jaar 1 en jaar 2. De eenmalige kosten worden volledig in jaar 1 geboekt. De jaarlasten na jaar 1 zullen daarom fors lager zijn. Een korte toelichting op onderstaande tabel is opgenomen in bijlage 3. Voor een nadere onderbouwing van de uitgangspunten verwijzen wij naar ons rapport Eindrapport haalbaarheidsonderzoek Voorzieningen Nijkerkerveen fase 2 d.d. 14 juni Eigenaarslasten Exploitatieraming /m² Jaar 1 Jaar 2 Kapitaallasten Groot onderhoud 9, Overige eigenaarslasten 6, Totaal eigenaarslasten Gebruikerslasten Gebruikerslasten (m.u.v. sport ruimten) 42, Gebruikerslasten sportruimten 25, Personeelslasten beheer Totaal gebruikerslasten Eenmalige kosten Tijdelijke huisvesting Kosten grondexploitatie Totaal eenmalige kosten Totale jaarlast

20 Huurtarieven In onderstaande tabel zijn de huurprijsberekening (kale huur) en de gebruikerslasten per basisvoorziening opgenomen. Bij de berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 4% rente; indexering van 2,5% per jaar; afschrijving van 40 jaar. Rechts is een korte toelichting per voorziening gegeven. Op de volgende pagina is de indicatieve uurprijsberekening weergegeven voor verhuur van de multifunctionele ruimten aan externe partijen (bijvoorbeeld verenigingen of particulieren). De huurtarieven hebben een sterke relatie met het Subsidie- en tarievenbeleid (in ontwikkeling). Na vaststelling van dit beleid kan pas inzicht verkregen worden in de (mogelijke) consequenties hiervan voor de Voorzieningen Nijkerkerveen. Huurprijsberekening Nijkerkerveen Omschrijving kale hp/m² gebruikerslasten 82,77 algemeen 42,00 sport 25,00 Cluster Brede school CBS C.J. van Rootselaar n.v.t CBS Johannes Calvijn n.v.t Cluster Dorpshuis Bibliotheek Dorpshuis (Concordia)* Cluster Sport * gebruikerslasten dorpshuis inclusief kosten medegebruik onderwijsruimten Toelichting huurprijsberekening Onderwijs Onderwijsinstellingen betalen geen huur voor gebruik van een schoolgebouw. Er wordt een ingebruikgevingsovereenkomst tussen de scholen en de gemeente gesloten. Gebruikerslasten zijn haalbaar op basis van de Londovergoeding. Bibliotheek De huurprijs en gebruikerslasten zijn gebaseerd op realisatie van een kleine volwaardige bibliotheek. Inbreng vanuit de huidige exploitatie is nihil (met uitzondering van de collectie, inrichting). De huidige bezuinigingstaakstelling voor de bibliotheek is gebaseerd op huidige locaties. Een nieuwe locatie in Nijkerkerveen valt hier buiten. Dorpshuis De huurprijs is berekend op basis van de individuele m² en bijdrage in de multifunctionele m² (totaal 280 m²). De kosten voor medegebruik van onderwijsruimten zijn opgenomen in de gebruikerslasten. Deze kosten betreffen alleen een exploitatievergoeding welke aan de scholen wordt betaald. Op de volgende pagina is de berekening van deze kosten weergegeven. 20

21 Kostprijs dekkende uurprijs De onderstaande tabel geeft een indicatie van de kostprijs dekkende uurprijs per multifunctionele ruimte (bijvoorbeeld voor verenigingsgebruik). Uitgangspunt uurprijsberekening Huurprijs: 82,77 per m². Gebruikerslasten: 42,- per m². Beschikbaar: 40 weken per jaar; 72 uur per week. Normbezetting: 70%. Bedragen zijn exclusief btw. Uurprijs (indicatieve oppervlakten ruimten) omvang m² fno p/u p/d.d. ontmoetingsruimte spreekkamer speellokaal

22 4.4 Exploitatie dorpshuis Lasten medegebruik Onderstaande tabel geeft een indicatie gebruikerslasten die het dorpshuis aan de scholen moet betalen voor medegebruik van de semi-multifunctionele ruimten. Hiervoor zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Gebruikerslasten in m²/uur Gebruikerslast 42,- per m². Beschikbaar: 40 weken per jaar; 72 uur per week. Toeslag administratie: 20%. De gebruikerslasten per m² per uur zijn 0,03 exclusief btw. Gebruik dorpshuis (gemiddeld) 4 avonden per week à 4 uur. 1 dag per weekend à 12 uur. Gebruikerslasten dorpshuis voor medegebruik ruimte* omvang m² fno uur/jaar /jaar spreekkamer speellokaal totaal * Indicatieve oppervlakten ruimten Bezetting en huuropbrengsten dorpshuis In bijlage 4 is de huidige bezetting van het dorpshuis weergegeven, exclusief peuterspeelzaal, Saltro en trombosedienst. Geconcludeerd kan worden dat de huidige bezetting van het dorpshuis laag is. De kerngroep verwacht dat een nieuw dorpshuis in combinatie met uitbreiding van het dorp door woningbouw een aanzuigende werking heeft. Daarnaast ziet ze mogelijkheden de bezetting in de toekomst te verhogen. Sigma heeft bijvoorbeeld interesse in het organiseren van activiteiten en mogelijkheden om aan te haken op de decentralisaties in het sociale domein/wmo. Op basis van de huidige bezetting zijn onderstaand de verwachte opbrengsten uit de verhuur weergegeven. Hierbij worden kostprijsdekkende tarieven gehanteerd, zoals beschreven in de voorgaande paragraaf. In bijlage 5 is het bezettingsrooster weergegeven. grote zaal Opbrengsten dorpshuis uit verhuur uur/jaar p/u totaal structureel 720 7, incidenteel 644 7, spreekkamer 640 0, speellokaal 640 6, Totale opbrengsten uit verhuur

23 4.5 Conclusie beheer en exploitatie Op basis van de huidige informatie en de voorgenoemde uitgangspunten kunnen we concluderen dat er geen sluitende exploitatie mogelijk is voor het dorpshuis en de bibliotheek. Het dorpshuis heeft een negatief exploitatieresultaat van circa per jaar (zie tabel rechts). Belangrijkste oorzaak hiervoor is de lage bezetting van het dorpshuis. Daarnaast kan worden opgemerkt dat de structurele exploitatieopbrengst kwetsbaar is, aangezien het huidige aantal structurele huurders beperkt is, er geen concrete toezeggingen liggen van nieuwe huurders en 86% van de structurele huuropbrengst bij één huurder (Concordia) ligt. Dit laatste geeft overigens de verhuurder bij een langjarig huurcontract met Concordia ook de nodige zekerheid. Kosten Baten Kale huur Verhuur structureel Gebruikerslasten Verhuur incidenteel Gebruikerslasten mf ruimten Beheer (naar rato) Totaal Saldo (26.484) Kosten Exploitatieresultaat dorpshuis Exploitatieresultaat bibliotheek Baten Kale huur Gebruikerslasten Beheer (naar rato) Totaal Saldo (24.992) De bibliotheek heeft een negatief exploitatieresultaat van circa per jaar, doordat de bibliotheek op dit moment geen dekking heeft voor een extra vestiging. Het exploitatietekort heeft (mede) tot gevolg dat er op dit moment geen partijen zijn die als ontwikkelaar, financier en/of exploitant het project willen realiseren. 23

24 5 Voorstel uitvoeringsmodel 24

25 5.1 Uitvoeringsmodel Uit voorgaande hoofdstukken blijkt dat het realiseren van een sluitende exploitatie op basis van de huidige uitgangspunten voor model 3 niet haalbaar is. Het COV heeft daarom gekeken wat een minimale variant is voor de voorzieningen in Nijkerkerveen, hierna te noemen: uitvoeringsmodel. Het uitvoeringsmodel bevat aanpassingen van model 3, die bijdragen aan verdere optimalisering c.q. sluitend krijgen van de exploitatie. Het COV benadrukt hierbij dat model 3 haar voorkeursvariant blijft, maar vindt het uitvoeringsmodel acceptabel en werkbaar, mits de Raad daaraan de door het COV gevraagde bijdrage levert. Het COV vraagt de Raad in te stemmen met het uitvoeringsmodel zoals hierna beschreven en het nader uitwerken van de overige opties. Inhoud uitvoeringsmodel 1. Het uitvoeringsmodel houdt fysiek in dat de oppervlakten voor het dorpshuis en de bibliotheek verder gereduceerd worden. Hiermee wordt een omvang gerealiseerd die minimaal noodzakelijk is om de voorziening als (afgeslankte) volwaardige functie te laten functioneren (herkenbare identiteit en kwaliteit ruimten i.r.t. activiteiten/bezetting): 138 m² bvo voor het dorpshuis 102 m² bvo voor de bibliotheek In paragraaf 5.2 is de omvang van het uitvoeringsmodel nader toegelicht. 2. Bij de uitwerking van het uitvoeringsmodel is rekening gehouden met een verdere optimalisatie van de exploitatie door zelfwerkzaamheid vanuit het dorp door: het inzetten van vrijwilligers voor de beheeraspecten, hierbij kan gedacht worden aan klein onderhoud en schoonmaak. Uitgaande van een besparing van circa 50% op de kosten voor klein onderhoud en schoonmaak van het dorpshuis door zelfwerkzaamheid wordt een besparing in de gebruikerslasten van circa per jaar gerealiseerd. inzet van vrijwilligers voor uitvoering van beheerderstaken/toezicht voor het deel van het dorpshuis. Hiermee wordt een besparing gerealiseerd van circa 3.500,- per jaar op de personeelskosten voor beheer. 3. Op basis van voorgaande punten heeft het COV de exploitatie van het uitvoeringsmodel uitgewerkt en geconcludeerd dat het exploitatietekort van het dorpshuis in de uitvoeringsvariant een stuk lager is dan in model 3, maar er desondanks wel een exploitatietekort voor het dorpshuis en de bibliotheek blijft bestaan (zie voor uitwerking paragraaf 5.3 en volgend). 25

26 4. Het COV vraagt de Raad daarom een handreiking te doen naar het dorp Nijkerkerveen, door de kapitaallasten niet als last te laten drukken op de exploitatie van de beheerorganisatie of op te richten Stichting Dorpshuis, bijvoorbeeld middels een huisvestingssubsidie. Dit betekent een jaarlijkse bijdrage van de gemeente van ca ,- (stichtingskosten excl. BTW). Mogelijk kan dit gefinancierd worden uit het positieve resultaat dat het COV heeft bereikt ten aanzien van de investeringskosten. De wijze waarop de huisvestingssubsidie wordt verstrekt dient nader onderzocht te worden, aangezien hier een relatie ligt met de Wet Markt en Overheid en het verstrekken van Staatssteun. 5. Evenals in model 3 is in het uitvoeringsmodel een exploitatietekort van 100% voor de bibliotheek. Het COV vraagt de Raad een huisvestingssubsidie voor de bibliotheek (als basisvoorziening) ter hoogte van de kapitaallasten te verstrekken, zodat een kleinschalige bibliotheek in Nijkerkerveen kan worden gerealiseerd. In het uitvoeringsmodel bedraagt dit een bedrag van ca ,- per jaar (stichtingskosten excl. BTW). De bibliotheek is zelf verantwoordelijk voor het resterende exploitatietekort. Nadere uitwerking hiervan moet worden bezien in samenhang met de gesprekken die momenteel tussen bibliotheek en gemeente gevoerd worden over de bezuinigingstaakstelling. 6. Het COV stelt voor een Stichting Dorpshuis op te richten die verantwoordelijk is voor de exploitatie van het dorpshuis en hiervoor actief inzet op de afstemming van programmering en beschikbaarheid van ruimten met andere initiatieven in Nijkerkerveen. 7. Onderzoeken of het combineren van sociale woningbouw met maatschappelijke voorzieningen mogelijkheden biedt voor het investeren door een woningcorporatie. Belangrijk aandachtspunt hierbij is de novelle op het wetsvoorstel Herziening Woningwet. Deze novelle stelt kaders voor de activiteiten van woningcorporaties en de financiering daarvan, het externe toezicht op de corporaties en de rol van de gemeenten. 26

27 5.2 Minimaliseren oppervlakte Minimaliseren oppervlakte dorpshuis en bibliotheek In onderstaande afbeelding is weergegeven welke stappen het COV heeft gezet om te komen tot een minimale variant voor de omvang van het dorpshuis en de bibliotheek. Rechts zijn deze stappen toegelicht. Belangrijk is dat in de nadere uitwerking de mogelijk behouden blijft op termijn uit te breiden. A. Ruimtelijke uitgangspunten Model 3 (voorjaar 2013) Dorpshuis 406 m² B. Uitwerking Model m² bvo 182 m² bvo C. Uitvoeringsmodel 138 m² bvo 102 m² bvo D. Minimaliseren aanbod 138 m² bvo 0 m² bvo Bibliotheek 420 m² bvo A B C D De ruimtelijke uitgangspunten voor het dorpshuis en de bibliotheek zoals gehanteerd in model 3 in het raadsvoorstel (september 2013) Het ruimteprogramma na uitwerking van model 3 (zoals beschreven in de voorgaande hoofdstukken). Op basis van deze omvang maakt het dorpshuis mede gebruik van enkele ruimten van de school, maar kan ook relatief zelfstandig functioneren. De bibliotheek kan met deze omvang een goed aanbod leveren voor de jeugdcollectie en een beperkte volwassenencollectie. Door meer medegebruik van de ruimten van elkaar en van de scholen kan het ruimteprogramma verder geoptimaliseerd worden. Voor het dorpshuis betekent dit dat een ontmoetingsruimte en facilitaire voorzieningen (keuken/berging) worden gerealiseerd. Voor het overige deel vindt medegebruik van ruimten plaats. Echter, verdere optimalisering van het dorpshuis beperkt de mogelijkheden voor nieuwe activiteiten, met name overdag (denk aan activiteiten in relatie tot WMO, sociaal domein; dagactiviteiten ouderen, gehandicapten, et cetera). De bibliotheek moet voor haar jeugdcollectie ingepast worden in ruimten van de scholen (bijvoorbeeld een centrale hal), daarnaast heeft bibliotheek oppervlakte beschikbaar voor een beperkte volwassenencollectie. De laatste variant is het nog verder terugbrengen van de oppervlakte van de bibliotheek. Dit betekent dat alleen een bibliotheek op school en eventueel op ophaalpunt kan worden gerealiseerd. Het is niet mogelijk een volwassencollectie te bieden. 27

28 5.3 Ruimtebehoefte Onderstaand is de totale ruimtebehoefte van de voorzieningen op basis van de uitvoeringsvariant weergegeven. Het betreft zowel de binnenruimte (links onder) als buitenruimte (rechts onder). De oppervlakte van de binnenruimte is 222 m² bvo gereduceerd ten opzichte van model 3. Peuterspeelzaal en gezondheidscentrum zijn geen basisvoorzieningen en vallen derhalve buiten de gemeentelijke financiering. Bij verdere uitwerking moet worden bekeken of deze partijen aanhaken bij de ontwikkelingen of dat bij het ontwerp rekening wordt gehouden met de mogelijke uitbreiding voor deze functies in de toekomst. Ruimteprogramma Binnenruimte (op hoofdlijnen) Oorspronkelijk Model 3 Uitvoerings- Omschrijving juni '13 januari '14 variant Multifunctioneel gebouw CBS C.J. van Rootselaar CBS Johannes Calvijn Buitenschoolse opvang Peuterspeelzaal Kinderopvang Bibliotheek Dorpshuis (Concordia) Gezondheidscentrum Sportvoorziening Sportzaal Totaal m² bvo Totaal m² footprint Ruimteprogramma Buitenruimte incl. footprint (op hoofdlijnen) Omschrijving m² bvo CBS C.J. van Rootselaar (plein) 671 CBS Johannes Calvijn (plein) 553 Buitenschoolse opvang (gebruik schoolplein) 0 Peuterspeelzaal (plein) 64 Kinderopvang (zie peuterspeelzaal) 0 Algemeen Brede school (parkeren, kiss/ride, fietsen personeel etc) 437 Bibliotheek (parkeren) 46 Dorpshuis (parkeren) 62 Gezondheidscentrum (parkeren) 118 Totaal m² terreinoppervlak excl. footprint Totaal m² terreinoppervlak incl. footprint Totaal incl paden/groenvoorziening

29 5.3.1 Ruimteprogramma dorpshuis Onderstaand is het ruimteprogramma van het dorpshuis weergegeven op basis van de uitvoeringsvariant. Dit betreffen de ruimten die voor 100% beschikbaar zijn voor het dorpshuis. Daarnaast kan het dorpshuis s avonds en in het weekend gebruik maken van een aantal semimultifunctionele ruimten (zie ook uitgangspunten medegebruik in paragraaf 4.3). Deze ruimten zijn weergegeven in de tabel rechts. Dorpshuis omschrijving aantal m² no totaal m² no opmerking dorpskamer keuken toegankelijk vanuit ontmoetingsruimte/foyer berging keuken toegankelijk vanuit keuken berging algemeen nabij grote zaal, t.b.v. stoelen, verenigingen, etc. TOTALEN nuttig vloeroppervlak 95 brutto/nuttig 1,4 subtotaal bruto vloeroppervlak 133 Opslag multifunctionele ruimten 5 entree, sanitair, beheer, werkruimte totaal bruto vloeroppervlak 138 Semi-multifunctionele ruimten omschrijving aantal m² no totaal m² no grote zaal werk-/spreekkamer speellokaal berging speellokaal TOTALEN nuttig vloeroppervlak 210 brutto/nuttig bruto vloeroppervlak

30 5.4 Investering De investeringskosten zijn opnieuw berekend op basis van de ruimtebehoefte van de uitvoeringsvariant. In het uitvoeringsmodel bedraagt de investering (exclusief onderwijs) nog circa 2 miljoen ten opzichte van 4,4 miljoen in het raadsvoorstel (september 2013). In de tabel rechts is een vergelijking gemaakt tussen investeringskosten zoals opgenomen in het raadsvoorstel (september 2013), uitwerking van model 3 en het uitvoeringsmodel. De totale investeringskosten voor realisatie van het uitvoeringsmodel bedragen Investeringskosten (excl. BTW) raad model 3 uitvoeringsmodel Onderwijs bouw Onderwijs > Dorpshuis/bibliotheek Sportzaal Totaal Af: dekking IHP Af: raadsvoorstel Saldo Toelichting Het bedrag opgenomen voor realisatie van de onderwijshuisvesting is gebaseerd op het Integraal Huisvestingsplan van de gemeente Nijkerk en bijgesteld op basis van de leerlingenaantallen zoals gehanteerd in model 3. Het werkelijke budget wordt bij het beschikbaar stellen van het budget bepaald op basis van de dan geldende leerlingenaantallen en prognoses. In het investeringsbedrag van 2 miljoen is inbegrepen 1,3 miljoen financieringskosten ten behoeve van het eerder beschikbaar hebben van het budget voor het onderwijs. Dit bedrag is gekoppeld aan het realisatiebudget voor onderwijs en verandert daarom met dit bedrag mee. Voor een correcte vergelijking zijn de financieringskosten onderwijs > 2016 in kolom raad weergegeven exclusief BTW. In het raadsvoorstel van 26 september 2013 was een bedrag van 1,8 miljoen inclusief BTW opgenomen, oftewel 1,49 miljoen exclusief BTW. Door vaststelling van nieuw gemeentelijk beleid is peuter(speelzaal)werk geen basisvoorziening meer. Realisatie van deze voorziening valt hierdoor niet meer onder verantwoordelijkheid van de gemeente. Het uitgangspunt is dat de eenmalige kosten (o.a. tijdelijke huisvesting, voorbereidingskosten, et cetera) in mindering worden gebracht op het budget van 4,4 miljoen. 30

31 5.5 Exploitatie Rechtsboven is de exploitatieraming voor het uitvoeringsmodel weergegeven. Door afname van het aantal m² dalen alle lasten. De eenmalige kosten blijven gelijk. Eigenaarslasten Exploitatieraming uitvoeringsmodel /m² Jaar 1 Jaar 2 Kapitaallasten Groot onderhoud 9, Overige eigenaarslasten 6, Totaal eigenaarslasten Rechtsonder zijn de huur- en gebruikerslasten op basis van het uitvoeringsmodel weergegeven. Door verdere reductie van de vierkante meters dalen de exploitatielasten voor de bibliotheek en het dorpshuis. De totale exploitatielasten (huur + gebruikerslasten) voor de bibliotheek zijn in deze variant (ten opzichte van in model 3). De exploitatielasten van het dorpshuis dalen van in model 3 naar in het uitvoeringsmodel. Gebruikerslasten Gebruikerslasten (m.u.v. sport ruimten) 42, Gebruikerslasten sportruimten 25, Personeelslasten beheer - - Totaal gebruikerslasten Eenmalige kosten Tijdelijke huisvesting Kosten grondexploitatie Totaal eenmalige kosten Totale jaarlast Huurprijsberekening uitvoeringsmodel Omschrijving kale hp/m² gebruikerslasten 81,47 algemeen 42,00 dorphuis** 30,00 sport 25,00 Cluster Brede school CBS C.J. van Rootselaar n.v.t CBS Johannes Calvijn n.v.t Cluster Dorpshuis Bibliotheek Dorpshuis* Cluster Sport * gebruikerslasten dorpshuis inclusief kosten medegebruik onderwijsruimten ** inclusief zelfwerkzaamheid 31

32 5.5.1 Exploitatie dorpshuis Gebruikerslasten dorpshuis voor medegebruik Onderstaande tabel (rechts) geeft een indicatie van de gebruikerslasten die het dorpshuis aan de scholen betaalt voor medegebruik van de semi-multifunctionele ruimten. Hiervoor zijn dezelfde uitgangspunten gehanteerd als in model 3. Toegevoegd is dat men naast het speellokaal en de spreekkamer ook gebruik maakt van de ontmoetingsruimte. Gebruikerslasten dorpshuis voor medegebruik ruimte* omvang m² fno uur/jaar /jaar grote zaal spreekkamer speellokaal totaal * Indicatieve oppervlakten ruimten Bezetting dorpshuis Ook voor het uitvoeringsmodel is de huidige bezetting als uitgangspunt genomen (bijlage 4). Op basis van deze bezetting zijn onderstaand de verwachte opbrengsten uit de verhuur weergegeven. grote zaal Opbrengsten dorpshuis uit verhuur uur/jaar p/u totaal structureel 720 7, incidenteel 644 7, spreekkamer 640 0, speellokaal 640 6, Totale opbrengsten uit verhuur Exploitatieresultaat dorpshuis Onderstaand is het exploitatieresultaat voor het dorpshuis in het uitvoeringsmodel weergegeven. Hieruit blijkt dat voor het dorpshuis een negatief exploitatieresultaat van circa resteert. Indien de kapitaallasten niet ten laste van de exploitatie van het dorpshuis komen is er een positief resultaat van ca ,-. De kale huur bestaat in dit geval uit de kosten voor groot onderhoud en overige eigenaarslasten. Kosten Exploitatieresultaat dorpshuis Baten Kale huur Verhuur structureel Gebruikerslasten Verhuur incidenteel Gebruikerslasten mf ruimten Beheer (naar rato) 0 Totaal Saldo (6.372) Kosten Exploitatieresultaat dorpshuis (zonder kapitaallasten) Baten Kale huur Verhuur structureel Gebruikerslasten Verhuur incidenteel Gebruikerslasten mf ruimten Beheer (naar rato) 0 Totaal Saldo

33 5.5.2 Exploitatie bibliotheek De bibliotheek heeft in het uitvoeringsmodel een negatief exploitatieresultaat van circa per jaar, doordat de bibliotheek op dit moment geen dekking heeft voor een extra vestiging in Nijkerkerveen. Indien de kapitaallasten niet ten laste van de exploitatie van de bibliotheek komen resteert er een negatief resultaat van ca ,-. De kale huur bestaat in dit geval uit de kosten voor groot onderhoud en overige eigenaarslasten. De bibliotheek is verantwoordelijk voor het dekking van het exploitatietekort. Kosten Exploitatieresultaat bibliotheek Kale huur Gebruikerslasten Beheer (naar rato) 0 Baten Totaal Saldo (12.558) Kosten Exploitatieresultaat bibliotheek (zonder kapitaallasten) Kale huur Gebruikerslasten Beheer (naar rato) 0 Baten Totaal Saldo (5.797) 33

34 6 Conclusies Aandachtspunten 34

35 6.1 Conclusies Op basis van voorliggende rapport kan worden geconcludeerd dat: De benodigde oppervlakte is geoptimaliseerd, door medegebruik van (multifunctionele) ruimten. De investeringskosten ruim binnen het door de raad gestelde kader vallen (raadsbesluit 26 september 2013). De investeringskosten zijn gedaald van circa 4,4 miljoen naar circa 2 miljoen in de uitvoeringsvariant (beide exclusief onderwijs). De ruimtebehoefte past op de beschikbare kavels in het centrum (huidige locatie Calvijnschool en Van Noortstraat 36). De Zonnehofwoningen behouden kunnen blijven. Er een aanzienlijke optimalisatie van de grondexploitatie heeft plaatsgevonden. Er resteert nog een tekort van circa (ten opzichte van circa 2,6 miljoen in de vorige fase). Het COV ziet mogelijkheden voor verdere reductie van dit tekort. Ten aanzien van de aspecten eigendom, beheer en exploitatie aan de uitgangspunten van de raad kan worden voldaan, mits: De Raad akkoord gaat met uitvoering van het uitvoeringsmodel, inclusief onderliggende uitgangspunten; De Raad bereid is de jaarlijkse kapitaallasten voor dorpshuis en bibliotheek voor haar rekening te nemen c.q. te compenseren via een huisvestingssubsidie (zie tabel); De kernpartners zorgen voor een sluitende exploitatie van hun eigen ruimten. De nog op te richten Stichting Dorpshuis is verantwoordelijk voor de exploitatie van het dorpshuis; de bibliotheek zal binnen haar strategische visie en de nog met de gemeente te maken afspraken over de bezuinigingstaakstelling ruimte moeten vinden voor de exploitatie van de vestiging Nijkerkerveen. Er is nog geen potentiële investeerder/eigenaar en/of exploitant gevonden. Belangrijkste reden hiervoor is de niet sluitende exploitatie van model 3. Exploitatieresultaat dorpshuis / bibliotheek Kosten Dorpshuis Kale huur dorpshuis Gebruikerslasten dorpshuis Gebruikerslasten mf ruimten Beheer (naar rato) 0 Subtotaal dorpshuis Bibliotheek Kale huur Gebruikerslasten Beheer (naar rato) 0 Subtotaal bibliotheek Totaal kosten Baten Subtotaal baten dorpshuis Subtotaal baten bibliotheek 0 Totaal baten Exploitatieresultaat AF: kapitaallasten dorpshuis AF: kale huur bibliotheek AF: gebruikerslasten bibliotheek Resultaat

36 6.2 Aandachtspunten Aandachtspunten vervolgproces Het COV vraagt de raad een besluit te nemen over uitvoering van het uitvoeringsmodel. Relatie met het subsidie- en tarievenbeleid: zijn kostendekkende huurprijzen op te brengen door huurders van het dorpshuis? Het feit dat 86% van de structurele huur door Concordia wordt opgebracht vormt een extra risico. Na besluitvorming over het uitvoeringsmodel in gesprek te gaan met potentiële investeerders/exploitanten. Op dat moment kunnen zij op basis van een sluitende exploitatie mogelijk met een passend voorstel komen. Het is belangrijk in de volgende fase inzicht te krijgen in hoeverre partijen geïnteresseerd zijn voor de functies kinderopvang/peuterspeelzaal en gezondheidscentrum. Bij het locatieonderzoek hebben wij rekening gehouden met een (beperkte) omvang voor deze voorzieningen, zodat het mogelijk is de voorzieningen op de locatie te realiseren. Aangezien het om commerciële functies gaat (geen verantwoordelijkheid gemeente), zijn deze voorzieningen net als in eerdere uitwerking in de investerings- en exploitatieberekeningen buiten beschouwing gelaten. Nader onderzoek naar de kansen en mogelijkheden van samenwerking tussen en gezamenlijke exploitatie en beheer van de verschillende voorzieningen in het dorp. 36

37 Bijlagen 37

38 Bijlage 1: Uitkomsten speeddate Belangrijkste uitkomsten van de speeddate zijn: Algemeen: Gezamenlijke conciërge/beheerfunctie. Gezamenlijk schoonmaak, onderhoud et cetera organiseren. Dorpshuis: Geen alcoholische dranken schenken tijdens schooltijd/in zicht van kinderen. Bibliotheek: Omvang bibliotheek kan gereduceerd tot 200 m² netto vloeroppervlak. Onbemand, mogelijk kan beheerder aantal taken voor de bibliotheek uitvoeren (openen, systeem opstarten et cetera). Bibliotheek ook open tijdens schoolvakanties. Aandachtspunt: voorkomen dat men door het pand gaat zwerven. De bieb moet snel/makkelijk bereikbaar zijn voor de kinderen. Aandachtspunt is het gebruik door externen tijdens schooltijd in verband met veiligheid. Mogelijk afschermen kinder-/jeugdafdeling tijdens schooltijd, het leescafé en de volwassen afdeling moet wel bereikbaar zijn tijdens schooltijd. Dit vergt nadere uitwerking/afstemming. Bibliotheek op begane grond positioneren. Mogelijke synergievoordelen in m² tussen de bibliotheek en mediatheek van de scholen. Mogelijke synergie te behalen in aanschaf van boeken. Leescafé kan mogelijk gecombineerd worden met dorpshuis en/of wachtruimte gezondheidscentrum. Mogelijkheid tot expositie door scholen in bibliotheek/dorpshuis. Dorpshuis functie speellokalen ontmoetingsruimte: Speellokalen multifunctioneel gebruiken: overdag door scholen, s avonds door het dorpshuis (bijvoorbeeld als podium of grote zaal). Horeca intern en extern zichtbaar. Mogelijk combinatie tussen horeca en leescafé. Gebruik zaal/podium door bibliotheek voor bijvoorbeeld lezingen. 38

39 Opvangfuncties (peuter-/kinderopvang, BSO) Gezien de beperkte vraag kan de ruimtebehoefte gereduceerd worden tot 1 groepsruimte. Invulling/gebruik nader te bepalen. Peuteropvang en BSO kan in dezelfde ruimte plaatsvinden, optimaliseren functionaliteit middels soort schoolschakelaar. Gezamenlijk gebruik van sanitair met scholen (kleuters). Vooralsnog lijkt er weinig vraag naar kinderopvang. Groepsruimte in/nabij scholen, niet in dorpshuis Voor nevenactiviteiten gebruik van multifunctionele ruimten (bijvoorbeeld: leidstersvergaderingen, ouderavonden, vertrouwelijke gesprekken met ouders, gemeenschappelijk gebruik van kantoorfaciliteiten, zoals kopiëren, doch met afrekensysteem naar gebruiker) Buitenruimte peuteropvang en kinderopvang gezamenlijk, niet combineren met de onderbouw van de basisschool. Scholen Gezamenlijk gebruik speellokaal (één speellokaal voor beide scholen). Flexibele wand tussen speellokaal en centrale hal? Voorwaarde is wel dat het speellokaal en/of de hal door de BSO na schooltijd gebruikt kan worden. De BSO vindt altijd plaats op de vierkante meters van de school. Individuele m² ten behoeve van de BSO kunnen vervallen. Mogelijk gezamenlijk gebruik: reproruimte (en één kopieerapparaat?), overleg/spreekruimten. Mogelijkheid uitwisselbaarheid lokalen tussen scholen bij groei/krimp. Gezamenlijk gebruik buitenruimte. Aandachtspunt is toezicht (op elkaars kinderen). Aandacht voor eigen identiteit: herkenbare plek, van binnen en buiten. Voorkeur Calvijnschool: eigen entree(s), directiekantoor, personeelskamer. Gezondheidscentrum N.a.v. een gesprek tussen de heer Van Leeuwen en ICSadviseurs is de omvang van het gezondheidscentrum sterk gereduceerd. Gezondheidscentrum is een onzekere factor: Huidige huisarts (Van Leeuwen) zal maximaal 5 jaar ruimte willen huren (niet zelf investeren), maar kan hierover nog geen zekerheid geven. Een (eventuele) opvolger is niet verplicht dezelfde huisvesting te betrekken (patiëntenbestand en huisvesting mogen bij verkoop niet aan elkaar gekoppeld worden). Suggestie: aantal multifunctionele spreekkamers die ook door zorgfuncties gebruikt kunnen worden. Suggesties/ ideeën: Amaris Arkemheen: leeszaal/ontmoetingsruimte (nu in gesprek met kerk over pastorie). 39