Eindejaarsrapportage Fondsen 2015

Transcriptie

1 22 februari 2016 Eindejaarsrapportage Fondsen 2015 IJburg 2 Centrumeiland, de ontwikkeling start in Grond en Ontwikkeling

2 Inhoudsopgave INLEIDING Grondproductie (geld en programma) Inleiding Gronduitgifte in heel Amsterdam in Gronduitgifte in VEF en Stimuleringsfonds in Programma en geld in VEF 2016 tot en met VEF realisatiecijfers Inleiding Kassaldo Grondopbrengsten en grondkosten 2015 van G en O Grondopbrengsten en grondkosten 2015 in Stadsdeelplannen onder VEF Reserves, voorzieningen en onderhanden werk Weerstandsvermogen Vereveningsruimte VEF meerjaren prognoses Inleiding Prognose nominale jaarlijkse kasstromen projecten Projectspecifieke risico s Generieke risico s Prognose reserve, weerstandsvermogen en vereveningsruimte Prognose netto contante waarde actieve portefeuille vóór en na risicobeprijzing Stimuleringsfonds (gronddeel) Inleiding Achtergrond, doel en toekomst Realisatie Meerjarenraming Plannen kleiner dan 5 miljoen Inleiding Besluitvorming Plansaldi netto contante waarde Realisatie Meerjarenraming kasstromen Overige onderwerpen BBV en VPB Reëel ramen proceskosten stadsdeelplannen Koers Transformatie Nieuwe Spelregels Bulkbesluit referentiesaldi Omzetting sociaal naar markt Riool onderdeel maken van grondexploitatie

3 SAMENVATTING Het jaar 2015 is voor wat betreft de Amsterdamse gemeentelijke grond- en vastgoedontwikkeling een uitstekend jaar. Ten opzichte van 2014 is de vraag naar Amsterdams vastgoed sterk gestegen. Daarbij is ook de grond versneld uitgegeven: de gemeentelijke gronduitgiften stegen voor het derde jaar op rij. De uitgifte steeg van 288 miljoen in 2014 naar 365 miljoen in Na het eerste herstel in 2014 lijkt de langdurige crisis dan ook voorbij. Dat geldt voor vrijwel alle vastgoedsegmenten, en zeker voor de woningmarkt. Deskundigen spreken inmiddels zelfs over een overspannen woningmarkt in Amsterdam, die vergelijkbaar is met die van Het aantal woningen waarvan de bouw is gestart steeg in 2015 naar woningen. Dat is een stijging van meer dan 60 procent ten opzichte van Nooit eerder werd dit aantal woningen in één jaar gerealiseerd. Ook voor 2016 is de verwachting dat het niveau ruim boven de collegedoelstelling van 5000 woningen zal uitkomen. Ook in de andere segmenten zoals bedrijfsruimte, kantoren en hotels en zelfs in winkelruimte is de stijgende marktvraag zichtbaar. Vereveningsfonds In 2014 was voor het eerst in jaren binnen de grondexploitaties van het Vereveningsfonds sprake van een positieve kasstroom: er werden meer inkomsten gerealiseerd dan kosten gemaakt. In 2015 is de positieve kasstroom in de projecten verder toegenomen: van 100 miljoen in 2014 tot 208 miljoen in De reserve algemeen deel van het Vereveningsfonds stijgt in 2015 verder van 169 miljoen in 2014 naar 256 miljoen. Inmiddels is 213 miljoen beschikbaar als Vereveningsruimte. Ruimte die bestemd wordt voor de locaties die in het actieplan Wonen zijn opgenomen en de locaties die in Koers 2025 worden genoemd. De beschikbare vereveningsruimte is hoger dan werd geraamd in het voorjaar 2015 en in de Eindejaarsrapportage De toename wordt vooral veroorzaakt door de versnelling in de grondproductie in 2015 en door hogere grondprijzen. De verwachting is dat de reserve en de vereveningsruimte de komende jaren verder zullen stijgen, en dat dit sneller gaat dan eerder werd verwacht. In de komende vijf jaar loopt de vereveningsruimte naar verwachting verder op naar 370 miljoen in Dat is ruim 100 miljoen meer dan bij de voorjaarsraming Die verwachte stijging is gebaseerd op de huidige ramingen. Daarin zijn de effecten van de sterk stijgende marktvraag, de versnelling en de hogere grondprijzen duidelijk zichtbaar. Dat geldt in hoge mate voor de grondontwikkeling in de Houthaven, Amstelkwartier en Buiksloterham, maar de verbetering in de grondontwikkeling is daar zeker niet toe beperkt. Die is zichtbaar in veel meer delen van de stad. Om inzicht te krijgen in het effect op de portefeuille van veranderingen in de marktomstandigheden zijn een scenario- en een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Die laten zien dat de portefeuille vooral gevoelig is voor veranderingen in de grondprijzen. Andere factoren zoals rentewijzigingen of vertraging van de afzet hebben een relatief gering effect op de resultaten en de daarmee samenhangende ontwikkeling van vereveningsruimte. Ook laat de analyse zien dat in een somber scenario, vergelijkbaar met de crisis van , tijdelijk een beroep wordt gedaan op het weerstandsvermogen. 3

4 Het onderhanden werk (het totaal van alle gerealiseerde kosten en opbrengsten) van de grondexploitaties binnen het Vereveningsfonds is eind 2015 historisch laag: -/- 130 miljoen 1. Dat is ruim lager dan Er is vrijwel geen sprake van relatief grote, reeds gerealiseerde voorinvesteringen in bouwrijpe grond die nog terugverdiend moet worden met toekomstige opbrengsten. Wel verkeren relatief veel plannen in een eindstadium en moet daarom nog in woonrijp maken worden geïnvesteerd, en zijn er subsidies ontvangen voor werken die nog geheel of gedeeltelijk moeten worden uitgevoerd. Het eind 2015 gerealiseerde kassaldo (het totale saldo van de kasstromen in de grondexploitaties en in de reserve) heeft een omvang van 428 miljoen. Dat is een forse stijging ten opzichte van het kassaldo van 2014 van 232 miljoen. Eind 2012 bedroeg de kaspositie nog slechts 60 miljoen. Het geprognosticeerd resultaat op basis van netto contante waarde van de huidige actieve grondexploitatieportefeuille bedraagt vóór risicoafslagen 558 miljoen. Dit is inclusief het eerdere genoemde onderhanden werk van -/- 130 miljoen. Dat resultaat op basis van netto contante waarde was 417 miljoen eind Rekening houdend met een risicoafslag voor projectspecifieke risico s wordt het resultaat ingeschat op 464 miljoen. De scenarioanalyse laat een spreiding zien van de netto contante waarde van de portefeuille van 191 miljoen in het sombere scenario tot 653 miljoen in het ambitieuze scenario. Ook in het voorzichtige scenario zal overigens nog sprake zijn van een toename van de vereveningsruimte ten opzichte van het eind 2015 beschikbare vereveningsruimte van 213 miljoen. Stimuleringsfonds (gronddeel) De drie stadsdelen Nieuw-West, Noord en West met projecten in het Stimuleringsfonds hebben in 2015 ook een fors woningbouwprogramma gerealiseerd, namelijk 859 woningen. In financieel opzicht profiteert ook het Stimuleringsfonds gronddeel van de sterk verbeterde marktvraag naar grond en vastgoed. De kasstroom in 2015 op fondsniveau was net als vorig jaar positief: 7,5 miljoen (in miljoen). Deze positieve kasstroom wordt vooral veroorzaakt door de voeding van het fonds uit meerwaarden erfpacht van corporaties en bijdragen uit splitsingen en verkoop van corporatiewoningen. De projecten zelf kennen een negatieve kasstroom van -/- 5,3 miljoen. Ondanks de negatieve kasstroom is dit aanzienlijk beter dan verwacht. Door de verbeterde marktomstandigheden en de hogere inkomsten meerwaarden erfpacht is ook de reservepositie met 20 miljoen opgelopen, 15 miljoen meer dan geraamd. Het financiële beeld over de komende jaren is verbeterd. Vóór risicoafslagen groeit het fonds (de vrije reserves Algemeen Deel en Parkstad) van 2015 tot en met 2019 van 64,7 miljoen naar meer dan een verdubbeling naar afgerond 132 miljoen. Dat geld moet nog worden verdiend, en dat bij een beduidend kleinere marge tussen de toekomstige inkomsten en uitgaven dan bij de meeste plannen in het Vereveningsfonds. Het aanhouden van een risicobuffer is noodzakelijk om planspecifieke risico s en derving van mogelijk toekomstige inkomsten te dekken. In de Samenwerkingsafspraken (het vervolg op Bouwen aan de Stad 2), vastgesteld door de Gemeenteraad op 1 juli 2015, hebben gemeente, corporaties en Huurdersvereniging Amsterdam afgesproken een plan te maken om het Stimuleringsfonds op te heffen. Reden hiervoor is de complexiteit en gebrek aan transparantie van het stelsel. Met de nieuwe Woningwet zijn er andere goede mogelijkheden voor gemeente en corporaties om tot prestatieafspraken te komen. Door deze 1 Dit betekent dat er voor een bedrag van 130 miljoen meer opbrengsten dan kosten in het onderhanden werk zijn opgenomen 4

5 afspraken kan de koppeling tussen geld en prestatie vervallen zoals die in het Stimuleringsfonds is vorm gegeven. Nu is het nog zo dat corporaties de erfpachtafdracht die zij betalen voor grofweg de helft, door middel van het Vastgoeddeel, weer terugkrijgen. Geld wordt daarmee rondgepompt. Uitgangspunt bij het Plan Opheffen Stimuleringsfonds is dat de (lagere) erfpacht die corporaties in de toekomst betalen, nog steeds zal worden ingezet voor fysieke stedelijke vernieuwing en ontwikkeling (Gronddeel Stimuleringsfonds). Een precieze definitie van het bestedingsdoel zijn partijen gezamenlijk aan het uitwerken. Ook is het uitgangspunt dat verplichtingen waar aan moet worden voldaan, op de gebruikelijke wijze worden gefinancierd. Plannen die al in uitvoering zijn worden gewoon afgemaakt. Een uitgebreide financiële analyse van mogelijke vrijval in het Stimuleringsfonds binnen de diverse reserves en voorzieningen, vindt het eerste kwartaal van 2016 plaats. Meer duidelijkheid over inzet van middelen, eventuele vrijval in het fonds en de geplande opheffing zal er naar verwachting medio 2016 zijn. Projecten kleiner dan 5 miljoen Stadsdelen kunnen sinds de vaststelling van de verordening op de bestuurscommissies en de daarop volgende uitwerking van het financiële stelsel niet meer vrij beschikken over de stadsdeelreserves en voorzieningen. Bij de ontwikkeling van de eigen ruimtelijke plannen kunnen daardoor de risico's en tekorten in de grondexploitaties kunnen niet meer worden gedragen. Om daar een oplossing voor te bieden heeft de Raad besloten om plannen onder te brengen in het Vereveningsfonds. Vooruitlopend daarop wordt over deze plannen in de Eindejaarsrapportage gerapporteerd. Eind 2015 zijn de plannen geactualiseerd. De netto contante waarde van de portefeuille bedraagt per ,5 miljoen positief. Uit de realisatiecijfers blijkt dat de kasstromen een positief verloop kennen van 6,7 miljoen. Er is 13,3 miljoen aan inkomsten gerealiseerd, voornamelijk uit gronduitgiften. Het onderhanden werk is in 2015 gedaald van -/- 4,8 miljoen naar -/- 10,5 miljoen. Van de netto contante waarde van 12,5 miljoen is dus al 10,5 miljoen gerealiseerd. Door middel van het hierna te bespreken bulkbesluit zal de gemeenteraad de plansaldi voor het eerst afzonderlijk vaststellen. Voorheen gebeurde dat via de begroting stadsdelen. Overige onderwerpen In deze Eindejaarsrapportage is een voorstel opgenomen om de bestaande percentageregeling voor proceskosten van stadsdeelplannen af te schaffen. Die regeling voorziet in een bijdrage in de proceskosten bij stadsdeelplannen. Het voornemen tot afschaffen houdt verband met de gemeentelijke reorganisatie en de vormgeving van het financiële stelsel met de stadsdelen, waardoor tegen hogere kosten wordt ingehuurd en tegelijkertijd minder dekking voor proceskosten beschikbaar is. Bijdrage in de proceskosten, werkelijke proceskosten en de beschikbare middelen om het verschil te dekken, verhouden zich daardoor slecht tot elkaar. Het voorstel voorziet daarom in een regeling die gebaseerd is op het proceskostenmodel, waarmee reëel wordt geraamd. Toepassing daarvan levert hogere kosten in de grondexploitatie op, en daardoor een verslechtering van het resultaat. Het verschil bedraagt in totaal afgerond 13 miljoen. Voor zover dit verschil niet binnen de grondexploitatie kan worden opgevangen komt het ten laste van de reserve Vereveningsfonds. Voor de plannen in het Stimuleringsfonds is de verwachte stijging van de proceskosten afgerond 8 miljoen. Het voorstel is om dit aspect in samenhang met de in 2016 te maken afspraken met de corporaties in te brengen. De prognoses met betrekking tot de vereveningsruimte zoals hiervoor weergegeven zijn gebaseerd op de huidige portefeuille. Daarin is nog geen rekening gehouden met de strategiebesluiten (voor onder andere de Jan Evertsenstraat en de Hamerstraat), de investeringsbesluiten (voor Sloterdijk Centrum, 5

6 Centrumeiland en de Sluisbuurt) en andere bestuurlijke initiatieven (Foodcenter, Sciencepark en Zeeburgereiland en Amstelkwartier 3). Die leiden tot nieuwe investeringen, en daarmee een belasting van de vereveningsruimte. Dat geldt in de nabije toekomst ook voor de investeringen die in het kader van Koers 2025 worden gedaan. In Koers 2025, dat in de maanden januari en februari ter consultatie aan onder andere de Bestuurscommissies is voorgelegd, zijn de locaties en delen van de stad weergegeven die in de periode 2018 tot en met 2025 naar verwachting ontwikkeld zullen worden. Een eerste -zeer globale- verkenning van het effect van strategiebesluiten, investeringsbesluiten en Koers 2025 op de vereveningsruimte laat zien dat die voldoende omvang heeft om deze ontwikkelingen te dragen. De aanpassing van de systematiek van financiële sturing op de gebiedsontwikkeling die eerder werd aangekondigd in de Voorjaarsrapportage 2015 is inmiddels uitgewerkt, en wordt naar verwachting in het eerste kwartaal van 2016 in besluitvorming gebracht. De aanpassingen geven meer ruimte dan onder de huidige kasstroomsturing op kavelniveau om de ambities in de gebiedsontwikkeling verder in te vullen, en dat op een financieel beheerste wijze. In de aanpassing van de financiële sturing worden ook de voorgenomen wijzigingen in het wettelijke kader voor grondexploitaties verwerkt. Die zijn opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording, dat naar verwachting medio 2016 met terugwerkende kracht per 1 januari 2016 zal worden ingevoerd. Dat nieuwe besluit betekent onder andere een beperking van de kostensoorten die in een grondexploitatie opgenomen kunnen worden. Dat Besluit Begroting en Verantwoording en de wijzigingen daarin zijn ook voor een ander onderwerp van belang: de introductie van vennootschapsbelasting voor overheden. Die vennootschapsbelasting geldt vanaf 2016 ook voor grondactiviteiten. De definiëring daarvan, belangrijk voor de omvang van de werking, wordt gelijkgeschakeld met die van de grondexploitaties onder het Besluit Begroting en Verantwoording. Of de invoering van de vennootschapsbelasting voor grondexploitaties van overheden bij individuele gemeenten daadwerkelijk tot heffing van vennootschapsbelasting leidt hangt af van de vraag of binnen het geheel van de grondexploitaties sprake is van structurele winst. Dat wordt voor de gemeente Amsterdam momenteel beoordeeld. De werking van de transformatie-exploitaties en de daaraan verbonden reserve voor transformatieexploitaties is geëvalueerd. Uit die evaluatie blijkt dat de transformatie-exploitatie zorgt voor complexe beheersmatige en administratieve constructies, waarmee de transparantie niet is gediend. Daarom wordt voorgesteld om het instrument van de transformatie-exploitatie af te schaffen en de kosten en opbrengsten die te maken hebben met een transformatie waarvoor wel een exploitatie wordt opgesteld onderdeel te laten zijn van een reguliere grondexploitatie. Tot slot is een voorstel opgenomen om de referentiesaldi opnieuw vast te stellen. De Raad geeft opdracht tot het uitvoeren van een grondexploitatie met een bepaald saldo. Dat saldo wijzigt jaarlijks, en door de referentiesaldi opnieuw vast te stellen wijzigt ze de eerder gegeven bestuurlijke opdracht. 6

7 INLEIDING Dit document (ERF 2015) heeft betrekking op de grondexploitaties die onder het Vereveningsfonds en het Stimuleringsfonds vallen. In het document zijn de realisatiecijfers over 2015 en het meerjarenperspectief van die grondexploitaties weergegeven. De gemeente Amsterdam voert per eind 2015 meer dan 200 grondexploitaties uit. Deze grondexploitaties hebben 4 verschillende bronnen voor dekking van risico en tekorten. Dat zijn het Vereveningsfonds (VEF), het Stimuleringsfonds (Gronddeel), de stadsdeelreserves en de reserve van RVE Zuidas. Het College heeft besloten om met ingang van 2016 het Vereveningsfonds aan te wijzen als drager voor risico en tekorten bij stadsdeelplannen kleiner dan 5 miljoen. De daarvoor bestemde stadsdeelreserves worden daartoe overgedragen aan het Vereveningsfonds. Onder de RVE Zuidas zijn de grondexploitaties van de flanken van de Zuidas en de bijdrage van de gemeente Amsterdam aan het Zuidasdok opgenomen. In de raadscommissie Ruimtelijke Ordening van 23 april 2015 is besloten dat de resultaten van deze grondexploitaties ten gunste of ten laste van het vereveningsfonds worden gebracht nadat de bijdrage aan het Zuidasdok is betaald en duidelijkheid bestaat over een eventuele risicobijdrage met betrekking tot het dok. In verband met de bijdrage aan het Zuidasdok wordt een afzonderlijke administratie gevoerd en stelt de RVE Zuidas twee maal per jaar een eigen Financieel Perspectief (FP) op. Het ERF2015 is gebaseerd op gegevens van Grond en Ontwikkeling en van de stadsdelen en vormt samen met het Financieel Perspectief van de RVE Zuidas de basis voor het geheel van de verantwoording over de grondexploitaties die in de gemeenterekening 2015 wordt opgenomen. De gemeentelijke planning en controlcyclus zoals bestuurlijk voorgestaan vereist één actualisatiemoment: de gemeentelijke Voorjaarsactualisatie. Met betrekking tot de grondexploitatieportefeuille biedt dit ERF 2015 daarvoor de basis. Daarom wordt in het ERF 2015 niet alleen de realisatie 2015 en het meerjarenperspectief beschreven, maar wordt ook ingegaan op gemeentelijke besluitvorming en wijzigingen in wet en regelgeving die impact hebben op de meerjarencijfers. Die impact wordt verwerkt in de gemeentebrede Voorjaarsactualisatie 2016 ten behoeve van de gemeentelijk begroting 2017 en ten behoeve van het gemeentebrede Meerjaren Investerings Programma. Leeswijzer Het ERF 2015 kent de volgende structuur: - Hoofdstuk 1 gaat over het vastgoedprogramma en het daaraan verbonden geld. Het beschrijft onder andere de totale gerealiseerde grondproductie van alle grondexploitaties 2015 en een meerjaren doorkijk van het te realiseren programma bij erfpachtuitgiften van grond voor wat betreft het Vereveningsfonds en het Stimuleringsfonds. - Hoofdstuk 2 beschrijft de realisatiecijfers 2015 van het Vereveningsfonds: de kasstromen, mutaties in de reserves, voorziening, onderhanden werk, het benodigde weerstandsvermogen en de vereveningsruimte ten behoeve voor nieuwe plannen. - In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de meerjarenraming van de actieve portefeuille van het Vereveningsfonds. In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de ontwikkeling van de toekomstige 7

8 kasstromen van de plannen, de ontwikkeling van de reserve van het Vereveningsfonds, de Vereveningsruimte en de netto contante waarde per van de huidige portefeuille. Onderscheid wordt gemaakt in de ontwikkeling tot en met 2020 en het verdere verloop tot einde looptijd van de actieve portefeuille. Bij dit meerjarenperspectief wordt rekening gehouden met risicoafslagen betreffende project specifieke risico s en generieke risico s geldend voor de gehele portefeuille. Middels gevoeligheid- en scenarioanalyses wordt inzicht gegeven in de fluctuatie van de verdere groei in de Vereveningsruimte; - In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het Stimuleringsfonds (Gronddeel) - In Hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de stadsdeelplannen onder de 5 miljoen. - In hoofdstuk 6 is een aantal bijzondere onderwerpen beschreven; de nieuwe regels van het Besluit Begroting en Verantwoording, de invoering van de VPB plicht per 2016 bij gemeentelijke grondbedrijven, Koers 2025, de plankostenscan en de percentageregeling voor proceskosten, de evaluatie transformaties, nieuwe spelregels voor de financiële sturing op de gebiedsontwikkeling en het bulkbesluit met betrekking tot de plansaldi. 8

9 1. Grondproductie (geld en programma) 1.1 Inleiding In deze paragraaf wordt ingegaan op de grondproductie in 2015 en de toekomstige grondproductie binnen de grondexploitaties die onder het Vereveningsfonds en Stimuleringsfonds vallen. Grondproductie wil zeggen: het produceren van bouwrijpe grond en vervolgens realiseren van erfpachtuitgiften van die grond, op welke grond derden in de gelegenheid worden gesteld het afgesproken programma aan woningen, commercieel vastgoed en overig programma op korte termijn te realiseren. In de rapportage over het Vereveningsfonds en de daaronder vallende grondexploitaties zijn de programmatische cijfers gekoppeld aan de erfpachtuitgiften oftewel: aan de grondinkomsten en daarbij behorende betaalmomenten. Deze programmatische gegevens moeten niet verward worden met de gegevens die worden gepresenteerd in andere reguliere rapportages van Grond en Ontwikkeling. Daar wordt ten aanzien van het (woningbouw)programma vaak gerapporteerd op basis van de start bouw (eerste paal). De start bouw kan een half tot twee jaar na de erfpachtuitgifte liggen. Dit is in sterke mate afhankelijk van de afspraken die zijn gemaakt met de ontwikkelaar en het type bouwwerk. Door de versnelling in de bouw en de ingevoerde optiecontracten is het tijdsverschil tussen uitgiften en startbouw overigens teruggelopen. Hoewel dit hoofdstuk rapporteert over de uitgiften, en niet over het aantal woningen waarvan de bouw is gestart wordt dat aantal hier toch genoemd: woningen. Dat is een stijging van meer dan 60 procent ten opzichte van Nooit eerder werd dit aantal woningen in één jaar gerealiseerd. 1.2 Gronduitgifte in heel Amsterdam in 2015 In de onderstaande grafiek staan de gronduitgiften in de gehele gemeente Amsterdam gepresenteerd in miljoen euro s per jaar. De gronduitgiften in 2015 in de grondexploitaties bedragen in totaal 365 miljoen (dit zijn gemeentelijke gronduitgiften en gronduitgiften van derden waarvoor de gemeente Amsterdam in samenwerking met derden grondexploitaties uitvoert) Dit is een sterke verbetering ten opzichten van vorig jaar, toen een totaal van 288 miljoen euro aan uitgiften werd gerealiseerd. Hoeveelheid gronduitgifte Amsterdam in de periode (Bron: Planex / AFS) Gronduitgifte (miljoen ) Gronduitgiften gemeente Amsterdam

10 Deze gronduitgiften zijn onder te verdelen in een aantal dekkingsbronnen voor risico en tekort: het Vereveningsfonds, het Stimuleringsfonds, de reserve Zuidas en reserves van de stadsdelen. In de onderstaande grafiek is de procentuele verdeling weergegeven per dekkingsbron. Hieruit blijkt dat bijna twee-derde van de totale uitgifte in 2015 is gerealiseerd binnen het Vereveningsfonds. Gronduitgifte 2015 (mln ) Amsterdam verdeeld naar dekkingsbronnen. (Bron Planex /AFS) 4% 3% Vereveningsfonds 31% 63% Zuidas Stimuleringsfonds Overige stadsdeelplannen 1.3 Gronduitgifte in VEF en Stimuleringsfonds in 2015 Binnen de grondexploitaties onder het Vereveningsfonds is in miljoen aan gronduitgiftes gerealiseerd. Uit onderstaande grafiek blijkt dat dit 50 miljoen meer is dan 2014, en ver boven het gemiddelde over de afgelopen 15 jaar van 115 miljoen ligt. Het hoge bedrag is deels te verklaren door het uitgeven van de laatste kavel op Oosterdokseiland. Gronduitgifte Vereveningsfonds periode (Bron: Planex / AFS) De gronduitgiften onder het Vereveningsfonds kunnen worden onderscheiden naar ambtelijk opdrachtgever: Grond en Ontwikkeling, of een stadsdeel. Onder verantwoordelijkheid van Grond en Ontwikkeling is dit jaar voor 197 miljoen aan gronduitgiften gerealiseerd. 10

11 Daarnaast kunnen de gerealiseerde uitgiften worden onderverdeeld naar verschillende segmenten. In deze rapportage wordt onderscheid gemaakt tussen wonen en niet-wonen. Deze twee categorieën zijn ieder weer in een aantal segmenten te verdelen. In de onderstaande tabel is het voorlopige programma weergegeven dat samenhangt met de gerealiseerde uitgifte in 2015 binnen het Vereveningsfonds. Dit programma is voorlopig omdat het binnen de marges van het erfpachtcontract nog enigszins kan wijzigen. Realisatie aantal woningen of m2 bvo commercieel programma incl. opbrengsten in het Vereveningsfonds. (Bron: Planex / AFS) Vastgoedsegment Realisatie 2015 Realisatie 2015 Realisatie 2015 aantal woningen aantal m2 bvo (miljoen) Woningen markt Woningen sociaal Kantoren Bedrijfsruimte Hotel Winkelruimte Overige bestemmingen Totaal Het aantal (nog te bouwen) woningen dat gerelateerd is aan de gerealiseerde gronduitgifte is ten opzichte van vorig jaar gestegen. De uitgifte voor (nog te bouwen) kantoren is vrijwel nihil. Dit is het gevolg van een beleidsmaatregel die de toevoeging van nieuwbouw van kantoorruimte aan de bestaande voorraad sterk heeft beperkt. Nieuwbouw van kantoorruimte is vooral nog aan de orde bij de Zuidas. De categorie overige bestemmingen is zeer groot. Dat is een gevolg van het opnemen van de grote kavel die is uitgegeven op Oosterdokseiland in die categorie. Die uitgifte is tot stand gekomen met een lump sum. Daarbij is een range aangegeven voor de hoeveelheden te realiseren programma. Het programma is daarom niet één op één om te zetten naar m2 bvo s in commerciële segmenten of aantallen woningen. Stimuleringsfonds Realisatie In de onderstaande tabel is het programma weergegeven dat samenhangt met de gerealiseerde uitgiften in 2015 binnen het Stimuleringsfonds. Dit programma is niet het volledige programma in het Stimuleringsfonds vanwege het zogenaamde ACE (Aanvullend Convenant Erfpacht).Voor het programma dat de corporatie in ACE plannen terugbouwt hoeft zij geen grondprijs te betalen. Wanneer de corporatie in ACE plannen verdicht en tussen de 110% en 125% van het oorspronkelijke m2 s bvo bouwt, wordt 50% van de meerwaarde erfpacht als opbrengsten in de grondexploitatie geboekt (met uitzondering van plannen in Parkstad: dan gaat het geld naar de Reserve Parkstad). Boven de 125% gaat het volledige bedrag naar de grondexploitatie. Hierdoor is het gerealiseerde aantal woningen in de werkelijkheid hoger: in de tabel is alleen dat programma opgenomen dat is te relateren aan de gerealiseerde opbrengsten in de grondexploitaties. 11

12 Vastgoedsegment Realisatie 2015 Realisatie 2015 Realisatie 2015 aantal woningen aantal m2 bvo (miljoen) Woningen markt 847 9,8 Woningen sociaal 12 0,2 Totaal wonen ,0 Winkelruimte ,3 Totaal niet wonen ,3 1.4 Programma en geld in VEF 2016 tot en met 2020 In de onderstaande tabel is het programma voor de komende jaren weergegeven zoals dat in de actieve grondexploitaties onder het Vereveningsfonds is opgenomen: de grondexploitaties waarvoor reeds investeringsbesluiten zijn genomen. De volgende segmenten zijn in beeld gebracht: Wonen: Niet Wonen: Markt Sociaal Kantoren Bedrijfsruimte Hotels Winkelruimte Daarnaast bestaat het segment overige bestemmingen. Hieronder vallen alle andere segmenten zoals parkeren, maatschappelijke voorzieningen of leisure. Omdat deze segmenten een klein deel, circa gemiddeld 10%, van de verwachte opbrengsten vertegenwoordigen is ervoor gekozen om deze niet afzonderlijk te presenteren. Prognose programma in afzonderlijke grondexploitaties waarvoor uitgifte wordt verwacht per jaar binnen het VEF. (Bron: Planex) Vastgoedsegment Totaal Woningen markt (aantal) Woningen sociaal (aantal) Totaal wonen Kantoren (m 2 bvo) Bedrijfsruimte (m 2 bvo) Hotel (m 2 bvo) Winkelruimte (m 2 bvo) Totaal niet wonen Opvallend is het hoge aantal geplande woningen voor de komende 2 tot 3 jaar. Hierin komen de gunstige marktomstandigheden tot uitdrukking. Uitgaande van deze verwachtingen kan de bestuurlijke doelstelling om woningen te realiseren worden gehaald, en dat binnen de plannen van het Vereveningsfonds. Met de plannen van stadsdelen en de Zuidas is in deze aantallen nog geen rekening gehouden. 12

13 Het aantal woningen in de actieve portefeuille wordt steeds lager in latere jaren: de bestaande voorraad slinkt. Er moet daarom worden gezocht naar nieuwe locaties voor gebiedsontwikkeling. De grondexploitaties zijn gebaseerd op realistische inschattingen van opbrengsten, kosten en van de momenten waarop de kosten en opbrengsten zich zullen voordoen. Daarbij wordt niet op voorhand rekening gehouden met vertragingen. Vertragingen zullen er echter zeker zijn: een juridisch-planologisch proces neemt meer tijd in beslag dan verwacht, onderhandelingen met marktpartijen duren langer dan gepland en bestuurlijke wijzigende inzichten zorgen voor aanpassingen en vertraging. De hierboven gepresenteerde cijfers moeten om die reden voor een verantwoorde financiële inschatting op portefeuilleniveau worden gecorrigeerd. Een voorbeeld hiervan is het segment bedrijfsruimte. Op basis van huidige prognoses wordt ruim m 2 verwacht binnen de grondexploitaties onder het Vereveningsfonds. Dit gaat de verwachte marktvraag zoals bepaald in de Vastgoedperspectieven 2015 ruim te boven en verhoudt zich niet tot de hoeveelheid jaarlijks uitgegeven m2 bvo in de afgelopen 4 jaar. Hier wordt aandacht aan besteed in de scenarioanalyses in hoofdstuk 3. De geraamde opbrengsten uit erfpachtuitgifte in de grondexploitaties onder het Vereveningsfonds zijn in de onderstaande tabel weergegeven. Dit zijn alleen de opbrengsten die direct verband houden met de erfpachtuitgifte. Andere inkomsten zoals subsidies of inkomsten van andere aard zijn niet in deze tabel opgenomen. Een integraal meerjarenperspectief van alle inkomsten en uitgaven wordt weergegeven in hoofdstuk 3. In onderstaande tabel zijn tevens beoogde opbrengsten in de categorie overige segmenten opgenomen. Dit zijn opbrengsten afkomstig uit bijvoorbeeld uitgifte met betrekking tot maatschappelijke voorzieningen of parkeren, maar ook uit uitgiften in een flexibel bestemmingsplan waarvan de bestemming niet vast staat. Prognose uitgifte in mln in afzonderlijke grondexploitaties per jaar binnen het VEF. (Bron: Planex) Vastgoedsegment Totaal Woningen markt Woningen sociaal Totaal wonen Kantoren Bedrijfsruimte Hotel Winkelruimte Overige segmenten Totaal niet wonen Totaal Deze tabel geeft op hoofdlijnen hetzelfde beeld als de tabel met betrekking tot het programma: 2016 en 2017 worden naar verwachting uitstekende jaren. Opvallend is dat het aantal woningen in 2016 en 2017 vrijwel gelijk is, maar de opbrengsten sterk verschillen. Dat heeft te maken met de variatie in grondprijzen per locatie en per moment. In de jaren voor de crisis kon de verwachte opbrengst ongeveer fifty-fifty worden verdeeld tussen wonen en niet-wonen. Dit is de laatste jaren sterk veranderd: op basis van de huidige gegevens wordt driekwart van de opbrengsten verwacht in het segment wonen. Een gevolg van de grote vraag naar wonnen enerzijds, en de afname van de vraag naar kantoren anderzijds. 13

14 De gemiddelde verwachte grondopbrengst is 235 miljoen per jaar. Dat is hoog gezien eerder gepresenteerde langjarig gemiddelde van 115 miljoen. Op basis daarvan wordt verwacht dat niet alle opbrengsten worden gerealiseerd binnen de planning. Ook zullen projecten doorschuiven waardoor de realisatie van grondopbrengsten vertraagd of deels niet wordt gerealiseerd. In hoofdstuk 4 worden deze verwachtingen tot uitdrukking gebracht in verschillende scenario s. Op basis daarvan ontstaat een realistischer beeld van de portefeuille. Stimuleringsfonds In de onderstaande tabel is de prognose voor het beoogde programma in het Stimuleringsfonds opgenomen. Ook hier is rekening gehouden met de woningaantallen die zijn te relateren aan de gerealiseerde grondopbrengsten, en onderscheid gemaakt in de 110%-125% en boven 125%. Vastgoedsegment Totaal Woningen markt Woningen sociaal Totaal wonen Bedrijfsruimte Hotel Winkelruimte Totaal niet wonen Voor de komende jaren staan nog ruim woningen op het programma. Daarbij is de verdeling Markt en Sociaal ongeveer gelijk. Daarnaast wordt er in mindere mate ook commercieel programma ontwikkeld. Daarbij vormt de winkelruimte, met name in Centrum Nieuw-West, de boventoon. Indien dit programma wordt omgezet naar uitgifte levert dat met betrekking tot het wonen deel een ruime 50 miljoen op. Daarnaast wordt er voor 35 miljoen gerekend voor het commerciële deel in de grondexploitaties. In de onderstaande tabel is de verwachte uitgifte in miljoenen euro s weergegeven. Vastgoedsegment Totaal Woningen markt 13,09 9,09 4,30 6,41 8,93 41,81 Woningen sociaal 1,89 2,73 2,32 2,69 1,10 10,73 Totaal wonen 14,97 11,82 6,62 9,09 10,03 52,54 Bedrijfsruimte 0,20 0,20 Hotel 2,33 2,33 Winkelruimte 0,03 7,87 17,12 5,50 1,96 32,47 Totaal niet wonen 0,03 8,07 17,12 7,83 1,96 35,00 14

15 2. VEF realisatiecijfers Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de belangrijkste realisatiecijfers 2015 van het Vereveningsfonds en de daaraan verbonden grondexploitaties en enkele transformatie exploitaties. De grondexploitaties en transformaties van het Vereveningsfonds worden aangestuurd en financieel beheerd door zowel de RVE Grond en Ontwikkeling als door de stadsdelen. De projecten die door de stadsdelen worden uitgevoerd worden in de administraties van de stadsdelen verantwoord en komen via deze administratie op de balans van de gemeenterekening. Afrekening met Grond en Ontwikkeling vindt plaats bij tussentijdse verrekening of planafsluiting. Dit hoofdstuk is als volgt ingedeeld: - Paragraaf 2.2 geeft de gerealiseerde inkomsten en uitgaven in 2015 weer alsmede de mutaties 2015 en het kassaldo eind 2015 van het Vereveningsfonds - In paragraaf 2.3 en 2.4 wordt ingegaan op de grondopbrengsten en grondkosten 2015 bij respectievelijke G en O en de stadsdelen - In paragraaf 2.5 worden de reserves, de voorziening voor plantekorten en het onderhanden werk van de grondexploitaties toegelicht. - In paragraaf2.6 wordt ingegaan op de het benodigd weerstandsvermogen voor 2015 conform het bestuurlijk model. - Paragraaf 2.7 gaat in op gerealiseerde Vereveningsruimte en duiding hiervan. 2.2 Kassaldo 2015 Het Vereveningsfonds bestaat enerzijds uit reserves en een voorziening en anderzijds uit circa 100 afzonderlijke actieve grondexploitaties. Deze actieve grondexploitaties kennen allemaal een reeds gerealiseerd deel (het onderhanden werk) en een nog te realiseren deel. Jaarlijks worden binnen de grondexploitaties opbrengsten gerealiseerd en kosten gemaakt. Dat levert een kasstroom op: als er meer kosten worden gemaakt dan opbrengsten gerealiseerd dan is de kasstroom negatief, en als er meer opbrengsten dan kosten worden gemaakt dan is de kasstroom positief. Ook met betrekking tot de reserve is een kasstroom zichtbaar. Dotaties en onttrekkingen aan de reserve leveren over het algemeen een kasstroom op. Niet altijd: als bijvoorbeeld een nieuwe grondexploitatie met een tekort wordt gestart wordt er weliswaar ter dekking van dat tekort geld onttrokken aan de reserve, maar dat per saldo komt er onder het Vereveningsfonds geen geld bij en gaat er geen geld af. Om het totale kassaldo binnen het Vereveningsfonds te bepalen worden de kasstromen van beide grootheden (reserve en grondexploitaties) bij elkaar opgeteld. 15

16 De reserves ( 259 miljoen) betreffen de reserves Vereveningsfonds algemeen deel ( 256 miljoen) en de transformatiereserve ( 3 miljoen). Kassaldo mutaties in 2015 In miljoenen euro's Gecorrigeerde stand ultimo 2014 (incl. transformatie) * 232 Projecten Grondopbrengsten G en O gronduitgiften 198 G en O meerwaarde erfpacht 10 Stadsdelen gronduitgiften 36 Overige opbrengsten G en O 63 Stadsdelen 8 Uitvoeringskosten G en O -87 Stadsdelen -20 Totaal kasstromen projecten 208 Reserves Rente 4 Bouwen aan de Stad 23 Proceskosten -21 Apparaatskosten -5 Bodemsanering -12 Vrijval reserve 2 Overige posten -3 Totaal kasstromen reserves -12 Stand kassaldo ultimo *de correctie heeft betrekking op het feit dat de definitieve cijfers voor het onderhanden werk van de stadsdelen in de gemeenterekening 2014 nog gewijzigd zijn ten opzichte van de cijfers zoals die in de rapportage bij de jaarrekening van G&O voor 2014 zijn opgenomen. Duiding van de tabel Het kassaldo kan worden gezien als de liquiditeitspositie van het Vereveningsfonds: hoeveel geld zit er in de portemonnee? Dat was eind 2015 een bedrag van 428 miljoen. Een toename van 196 miljoen ten opzichte van het begin van De inkomsten in het jaar 2015 waren dus veel hoger dan de uitgaven. Daarin komt tot uitdrukking dat in de actieve plannen in voorgaande jaren al veel is geïnvesteerd, en nu vooral inkomsten worden gegenereerd. Dat waren er in 2015 weer veel meer dan in 2014: een gevolg van de sterk verbeterde marktsituatie en de toegenomen vraag naar grond. De stijging van het kassaldo de afgelopen jaren is opvallend, eind 2012 bedroeg het kassaldo nog slechts 60 miljoen. Die 428 miljoen is niet ter vrije besteding. Er moeten nog kosten worden gemaakt binnen de actieve plannen. Die worden uit dat bedrag betaald. Het bedrag dat uiteindelijk onder de streep overblijft gaat over naar de reserve (paragraaf 2.5). 16

17 Toelichting bij de tabel Correctie stadsdelen 2014 In het ERF 2014 is gerapporteerd dat het kassaldo in 2014 met 110 miljoen is toegenomen ten opzichte van het kassaldo in 2013 ( 197 miljoen in 2014 versus 87 miljoen in 2013). De cijfers van de stadsdelen stonden eind februari 2015 over 2014 echter nog niet stil. Eind april 2015 zijn de definitieve cijfers aangeleverd ten behoeve van de gemeenterekening Uit de aanlevering van de gegevens van de stadsdelen kwam naar voren dat de inkomsten in 2014 hoger, en de uitgaven 2014 lager waren. Per saldo waren de inkomsten minus de uitgaven circa 22 miljoen beter en als gevolg daarvan de onderhanden positie van de stadsdelen 22 miljoen gunstiger. Toename De toename in 2015 is een gevolg van een netto kasstroom in de projecten van 208 miljoen positief minus een negatieve netto kasstroom van mutaties in de reserves ten bedragen van -/- 12 miljoen. Beide onderdelen worden hierna verder toegelicht. Kasstromen over de projecten 208 miljoen De inkomsten over de projecten bestaan uit gronduitgiften, meerwaarden Erfpacht en overige inkomsten zoals subsidies, bijdragen en optievergoedingen. De uitgaven betreffen kaveloverstijgende werken (bruggen, tunnels en waterkeringen) en uitgaven binnen kavels, vooral maaiveldinrichting. Het positieve kasstroomsaldo op de projecten van 208 miljoen is met name ontstaan door de hoge inkomsten uit gronduitgiften. De sterk verbeterde Amsterdamse woning- en vastgoedmarkt gecombineerd met de ambtelijke inspanningen om te komen tot contractvorming hebben geleid tot de grote stijging van de inkomsten. De kasstromen worden nader beschreven in paragraaf 2.3 en 2.4. Kasstromen over de reserves -/- 12 miljoen De rentevergoeding ( 4 miljoen) betreft de per saldo aan de reserve toegevoegde rentevergoeding van 1,9 procent aan het algemeen deel en 3,5 procent aan de transformatie reserve. Sinds 2013 worden de proceskosten (-/- 21 miljoen) van de grondexploitaties die beheerd worden door Grond en Ontwikkeling jaarlijks rechtstreeks ten laste van de reserve algemeen deel Vereveningsfonds gebracht. De proceskosten van 21 miljoen zijn binnen het geraamde budget van 21 miljoen gebleven. Ten tijde van de crisis in 2010 zijn tussen de gemeente Amsterdam en de corporaties afspraken gemaakt die worden aangeduid als Bouwen aan de Stad. Daarbij komt een deel van de inkomsten van de corporaties en een deel van het Stimuleringsfonds ten goede aan het Vereveningsfonds. Deze afspraken kennen 3 onderdelen met een verschillende looptijd. De eerste afspraak betreft een geïndexeerde bijdrage door de corporaties voor iedere woning die ze verkoopt. Deze loopt tot en met De tweede afspraak houdt verband met de eerste, en betreft een garantieregeling. Die gaat uit van een minimum van 2700 woningen dat ieder jaar door de corporaties wordt verkocht. Als in een jaar minder dan 2700 woningen worden verkocht door de corporaties wordt het Vereveningsfonds hiervoor gecompenseerd. De garantieregeling wordt om de 5 jaar getoetst. Dat gebeurt voor het eerst weer in De laatste afspraak betreft een per 2010 berekend bedrag van 87 miljoen dat in delen wordt overgedragen van het Stimuleringsfonds aan het Vereveningsfonds. Onder de afspraken van dit stelsel is een bijdrage aan het Vereveningsfonds van 15 miljoen betaald. Daarnaast is uit de reserve Gronddeel Stimuleringsfonds 8 miljoen onttrokken ten gunste van de reserve Vereveningsfonds, in totaal 23 miljoen. De bodemsanering ( -12 miljoen) heeft betrekking op saneringsopgaven in de grondexploitaties en transformaties. In 2015 is voor het laatst beroep gedaan op de ISV-gelden om de saneringsopgaven te dekken. Deze gelden zijn vanaf 2016 uitgeput. De saneringsuitgaven met betrekking tot de lopende plannen worden met ingang van 2016 daarom geheel binnen het Vereveningsfonds gedekt. Door de versnelling in de plan portefeuille zijn ook de saneringsopgaven versneld. 17

18 De vrijval reserve Investeringsprojecten ( 2 miljoen) heeft betrekking op de Noordzeeweg. Omdat geen kosten meer worden verwacht valt de reserve vrij ten gunste van de reserve algemeen deel Vereveningsfonds. De apparaatskosten ( 5 miljoen) betreffen in tegenstelling tot voorgaande jaren uitsluitend de kosten van Fondsbeheer en Programma en Regie (inclusief de bedrijfsvoeringskosten voor zover toegerekend aan Grond en Ontwikkeling) die via de kostenverdeelstaat worden toegerekend aan het Vereveningsfonds. In 2014 waren ook de uitgaven ICT nog onderdeel van de apparaatskosten. Deze activiteiten zijn met ingang van 2015 in centrale eenheden als de RVE Financiën en ICT ondergebracht. In de apparaatskosten zijn ook opgenomen de kosten van het Transformatie team (ten laste van de reserve Transformatie) De overige kosten zijn divers van aard. In 2015 zijn restanten van het onderhanden werk van 2,6 miljoen die betrekking hebben op oudere, niet actieve plannen afgeboekt. Ook is een meevaller van Waternet gerealiseerd (terugbetaling) van 0,8 miljoen die als aftrekpost is meegenomen. Voor het overige betreft het juridische en accountantskosten alsmede adviezen, inhuur en ondersteuning. 2.3 Grondopbrengsten en grondkosten 2015 van G en O De inkomsten bij Grond en Ontwikkeling over 2015 bedragen 269 miljoen. De uitgaven (exclusief proceskosten) bedragen in miljoen. Van de totale inkomsten bij Grond en Ontwikkeling heeft 197 miljoen betrekking op 1 e gronduitgiften, 11 miljoen betreft meerwaarde erfpacht en het resterende bedrag ad 63 miljoen heeft betrekking op subsidies, bijdragen, tijdelijke exploitaties en overige inkomsten. Dit laatste betreft onder meer de vergoeding voor rentederving Oosterdokseiland van 18 miljoen. Verschil met eerdere raming De inkomsten in de projecten van 269 miljoen zijn hoger dan de ramingen van 254 miljoen in de voorjaarsactualisatie 2015 (mei 2015). Ze zijn ook hoger dan de inkomsten die in de begroting van Grond en Ontwikkeling (gebaseerd op de Eindejaarsrapportage 2014) zijn opgenomen over 2015: 231 miljoen. De belangrijkste redenen van hogere inkomsten: Hogere en eerdere gronduitgiften (grotere verschillen vooral bij Sciencepark Oost 12 miljoen, Amstelcampus 6 miljoen en Amstelstation 4 miljoen); Niet geraamde overige grondopbrengsten voor een bedrag van in totaal ruim 13 miljoen (vooral bij de Houthaven en Kop Weespertrekvaart); Meerwaarde erfpacht voor een bedrag van 11 miljoen (voornamelijk NDSM, Heining, Amstel III en Cruquiusweg). Deze redenen houden alle verband met de verbeterde marktomstandigheden. De grootste inkomstenposten zijn de volgende: Kavel 5b en 6 Oosterdokseiland 88 miljoen. Dit bestaat uit opbrengsten uit gronduitgifte en rentederving als gevolg van de vertraagde overdracht, die na langdurige onderhandeling in 2015 toch nog plaatsvond. Betreft grotendeels bedrijfsbestemming; Houthaven 27 miljoen, waaronder de Pontsteiger 15 miljoen (wonen) en 6,7 miljoen subsidiebijdrage voor de Spaarndammertunnel; Overhoeks 16 miljoen, gronduitgifte Grootlab en Toren 1 (diverse functies); Sloterdijk 16 miljoen, gronduitgiften gericht op bedrijfsruimten; 18

19 Sciencepark Oost 19,5 miljoen, gronduitgiften waaronder voor 12 miljoen Datacenter (bedrijfsruimte) via de Universiteit van Amsterdam en 6,5 miljoen subsidiebijdrage voor aanleg Sciencepark Tunnel; RI-Oost 12 miljoen gronduitgiften onder de Alliantiedeal (wonen); Meerwaarden erfpacht 10 miljoen, in transformatie-exploitaties op NDSM, Cruquiusweg en Amstel III (wonen en bedrijfsruimten). Oostpoort 10 miljoen gronduitgiften Polderweg (wonen). Buiksloterham 10 miljoen, gronduitgiften (wonen). Amstelkwartier 1 9 miljoen gronduitgiften (wonen). Amstelstation kavel D 7 miljoen, gronduitgiften (wonen). Kop Weespertrekvaart 6,8 miljoen, overige grondopbrengsten. Amstelcampus 6,5 miljoen (studentenhuisvesting). De projectuitgaven van 85 miljoen zijn achtergebleven ten opzichte van de voorjaarsraming 2015 van 156 miljoen en ten opzichte van de begroting 2015 ad 132 miljoen. De uitgaven in 2015 zijn ten opzichte van de voorjaarsactualisatie met maar liefst meer dan 40 % achtergebleven. Dat heeft twee oorzaken: de projectuitgaven treden later op dan geraamd, en de aanbestedingsresultaten zijn beter dan geraamd. 2.4 Grondopbrengsten en grondkosten 2015 in Stadsdeelplannen onder VEF Deze paragraaf betreft de grondkosten en opbrengsten voor projecten van stadsdelen die onder het Vereveningsfonds vallen. De inkomsten van de stadsdelen in de projecten die onder het Vereveningsfonds vallen bedragen 44 miljoen. De uitgaven komen uit op 20 miljoen. In de voorjaarsactualisatie 2015 was 42 miljoen aan inkomsten geraamd en 35 miljoen uitgaven. De grootste inkomstenposten zijn de volgende: Zuidoost 16 miljoen, waarvan 8 miljoen uit gronduitgiften bij Daalwijkdreef, Driemond en Drostenburg (wonen). De andere inkomsten hebben onder andere betrekking op de uitbetaling van claim in verband met een constructiefout bij een parkeergarage; Noord 8 miljoen, meerdere kavels bij de Bongerd (wonen); IC Campus (bij de Lelylaan) 8 miljoen (studentenhuisvesting); Lutkemeer 1 3 miljoen, No Access in samenwerking met de NV SADC. De uitgaven van 20 miljoen bij de stadsdelen zijn verspreid over de 29 grondexploitaties van de stadsdelen. Meerdere inkomsten (Borneo 4 miljoen, Bijlmerpark 6 miljoen) zijn in de tijd naar achteren geschoven. 2.5 Reserves, voorzieningen en onderhanden werk 2015 In deze paragraaf wordt op hoofdlijnen ingegaan op de ontwikkeling van de reserves, voorzieningen en het onderhanden werk. Ook wordt ingegaan op de relatie met het kassaldo dat in paragraaf 2.2 werd gepresenteerd. 19

20 2.5.1 Reserves Het Vereveningsfonds kent eind 2015 formeel drie reserves: de reserve algemeen deel, de transformatiereserve en de reserve Marineterrein. In deze paragraaf worden de eerste twee reserves toegelicht. De reserve Marineterrein heeft betrekking op de overdracht door het rijk aan de gemeente van het Marineterrein. Hiervoor is nog geen grondexploitatie. In de jaarverantwoording van Grond en Ontwikkeling wordt deze reserve afzonderlijk toegelicht. Reserve algemeen deel De reserve algemeen deel wordt voornamelijk gevoed uit tussentijdse winstnemingen uit kavels, verrekeningen op planniveau en bij planafsluitingen. Voorts wordt de reserve gevoed uit de externe inkomsten, voornamelijk Bouwen aan de Stad. Onttrekkingen uit de reserves betreffen voornamelijk de jaarlijks te verrekenen proceskosten van de plannen bij Grond en Ontwikkeling, bodemsaneringskosten gebaseerd op afgegeven machtigingen ten aanzien van de grondexploitaties, apparaatskosten en verliezen bij plankorten of risico s die niet in de plannen zijn gedekt. De reserve van het algemeen deel van het Vereveningsfonds is in 2015 gestegen van 169 miljoen naar 256 miljoen. De belangrijkste redenen voor deze verbetering zijn de tussentijdse winstnemingen op diverse kavels en verrekeningen met de grondexploitaties. De stijging is groter dan eerder geraamd. Dit is een gevolg van hogere gerealiseerde inkomsten, waardoor de winstnemingen hoger konden uitvallen dan eerder geraamd.. In onderstaande tabel zijn de afzonderlijke mutaties gerubriceerd van de reserve algemeen deel van het Vereveningsfonds. Mutaties in de reserve algemeen deel Vereveningsfonds 2015 In miljoenen Reserve Vereveningsfonds 169 Rente 3 Winstnemingen/verrekeningen 95 Verrekening Stadsdeel 4 Vrijval voorziening plantekorten 1 Bouwen aan de Stad 23 Vrijval Reserve Investeringsprojecten 2 Proceskosten -21 Bodemsanering -12 Apparaatskosten fondsbeheer -4 Overige Kosten -4 Reserve 256 Toelichting In de toelichting wordt ingegaan op de grootste posten: Winstnemingen/Verrekeningen, Bouwen aan de Stad, Bodemsanering en Proceskosten. Winstnemingen/Verrekeningen van kavels en in grondexploitaties 95,3 miljoen In onderstaande tabel zijn de winstnemingen weergegeven. 20

21 Winstnemingen en verrekeningen in 2015 Grondexploitatie Bedrag Kavel In euro's Buiksloterham Kavel 3 a,b,c Buiksloterham Kavel 43/44 Overhoeks Grootlab kwadrant 1 (AHK) Overhoeks Grootlab kwadrant 3 Hostel Overhoeks Toren 1 Oosterdoks Zuidzijde ODE kavel 5B en 6 Oosterdoks Noordzijde Verrekening NDSM Werf West Pier 3 Westerdokseiland Verrekening ivm planafsluiting Sloterdijk Hornbach Sloterdijk N3 Anamet Sloterdijk Adam Truckwash Sloterdijk Anker Sloterdijk Terugdraaiien Burgerking Sloterdijk 1 en 2 Groenstroken Verrekening ivm planafsluiting Ijburg restplan Verrekening Ooij Verrekening Oostpoort Plot 2b RI-Oost Aliantiedeal Sluisbuurt Storting in plan besluitvorming Amstelcampus Amstelcampus Sciencepark West Verrekening Sciencepark Oost Afspraak Uva Sciencepark Oost Afspraak Uva Totaal Toelichting bij de winstneming/verrekening Voor deze winstnemingen gelden de uitgangspunten van het Besluit Begroting en Verantwoording, welke uitgangspunten zijn vertaald in de spelregels voor winstneming als onderdeel van de spelregels kasstroomsturing op kavelniveau die begin 2014 door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Op basis van deze uitgangspunten mogen kavelwinsten kort gezegd worden genomen als de inkomsten zijn gerealiseerd en de nog te realiseren uitgaven goed in beeld en beheersbaar zijn. Verklaring: Bij Buiksloterham, Overhoeks, Oosterdokseiland, Sloterdijk 3, NDSM Werf West, Oostpoort en Amstelcampus hebben op de in de tabel genoemde kavels winstnemingen plaatsgevonden gebaseerd op de gerealiseerde kavelinkomsten rekening houdend met stand van het onderhanden werk, de nog te maken kavelkosten en in sommige gevallen met kaveloverstijgende nog te maken kosten; Oosterdokseiland Noordzijde: in deze grondexploitatie is 1 miljoen tussentijds winst genomen. In 2016 wordt deze grondexploitatie afgesloten; Westerdokseiland betreft een verrekening van het saldo in verband met de planafsluiting eind 2015; Bij Sloterdijk 3 is een winstneming in 2014 ongedaan gemaakt doordat een erfpachter zich heeft teruggetrokken waardoor de kavel opnieuw op de markt moet worden gebracht. Sloterdijk 1 en 21