Stand van zaken jongerenhuisvesting Den Haag najaar 2009

Transcriptie

1 Stand van zaken jongerenhuisvesting Den Haag najaar 2009 Inleiding De gemeente is al een aantal jaar actief met het verbeteren van de woningmarktpositie voor jongeren (18 tot en met 26 jaar) in Den Haag. Er is veel aandacht geschonken aan jongeren en er is veel gedaan op het gebied van huisvesting. Zo is in 2004 de nota Jongerenhuisvesting in Den Haag tot stand gekomen. In de nieuwe woonvisie zijn jongeren/studenten weer een belangrijk thema. Wij willen jongeren behouden en aantrekken aan de stad. Ook in de agenda voor de Haagse verdichting (RIS ) is aandacht voor jongeren binnen het binnenstedelijk bouwen. Het gaat om maatwerk: per locatie een passend pakket maken dat interessant is voor jongeren. Na circa vier jaar is het een goed moment om de stand van zaken jongerenhuisvesting in Den Haag te bekijken. Dit wordt gedaan aan de hand van de vier beleidsrichtingen uit de nota Jongerenhuisvesting uit Aanbod van woonruimten voor jongeren vergroten Wonen en begeleiding (Jongeren die begeleid wonen nodig hebben worden in deze notitie niet behandeld. Zij worden beschreven in de nota Huisvesting sociaal kwetsbaren die later dit jaar aan uw raad aangeboden wordt.) Voorlichting over het woningaanbod Extra mogelijkheden om aanbod te vergroten Per beleidsrichting worden de stand van zaken en de resultaten beschreven. Over studentenhuisvesting en starterwoningen is al eerder in februari 2009 en juli 2008 gerapporteerd (RIS en ) en worden daarom hier kort behandeld. Waarom beleid voor jongeren in Den Haag? Den Haag vindt haar jongeren belangrijk en wil een aantrekkelijke woonstad voor hen zijn. Jongeren zijn de toekomst, zorgen voor levendigheid en geven een creatieve impuls aan de stad. Het is daarom van groot belang om jongeren aan te trekken en te behouden. In 2002 waren er in Den Haag inwoners waarvan jongeren. In 2008 had Den Haag inwoners waarvan jongeren. Hieruit blijkt dat jongeren relatief sneller zijn gestegen (6.6%) dan het totale aantal inwoners (4.1%). Kijken we naar de bevolkingsprognose dan zien we dat over 4 jaar, in 2013 er circa jongeren in Den Haag wonen. Dit is een stijging ten opzichte van 2008 van circa 7,6%. Het jongerenaantal in Den Haag groeit dus en om de jongeren aan te trekken en te behouden willen wij investeren in binding van jongeren/studenten aan de stad. Daarvoor wil Den Haag landelijk ook meer bekendheid krijgen als aantrekkelijke woonstad voor deze groepen. De resultaten van de beleidsdoelstellingen uit de nota Jongerenhuisvesting in de periode worden hierna achtereenvolgens toegelicht. 1. Het vergroten van het aanbod van woonruimten voor jongeren Bij het creëren van aanbod van woonruimte voor jongeren spelen bestaande bouw en nieuwbouw een grote rol. Zowel het woningbezit van de corporaties (de sociale voorraad) als de particuliere voorraad draagt daaraan bij. Sociale voorraad In Den Haag zijn circa sociale huurwoningen. Dit is circa 34% van de Haagse woningvoorraad (bron: Den Haag in cijfers). Vrijgekomen huurwoningen worden aangeboden via het aanbodmodel (woonkrant). Uit de aanbodrapportage blijkt dat er gemiddeld de afgelopen vier jaar jaarlijks circa woningen opnieuw zijn verhuurd. Hiervan worden gemiddeld woningen verhuurd aan jongeren. In de laatste vier jaar is het aandeel gehuisveste jongeren in een corporatiewoning met 4% gestegen ten opzichte van het totaal. De slaagkans, de kans die jongeren hebben op het huren van een corporatiewoning in Den Haag binnen een jaar, is de laatste vier jaar iets afgenomen met 1,5%. De slaagkans van alle woningzoekenden is echter sterker gedaald (2%) dan de jongeren. Dit heeft alles te maken met het feit dat het aantal woningzoekenden is toegenomen terwijl het beschikbaar komende aanbod nagenoeg

2 gelijk is gebleven. De concurrentie wordt dan groter waardoor de slaagkans daalt. De positie van jongeren is in vergelijking met alle woningzoekenden relatief dus beter geworden. De gemiddelde slaagkans van alle woningzoekenden is 14%, specifiek voor jongeren is de gemiddelde slaagkans 12%. De slaagkansen naar herkomst voor jongeren in en buiten Den Haag zijn nagenoeg gelijk gebleven. In de gemeentelijke afspraken met de Haagse woningcorporaties is overeengekomen dat de slaagkans voor jongeren in Den Haag hooguit 5% kleiner mag zijn dan de gemiddelde slaagkans van alle woningzoekenden. Deze afspraken zijn vastgelegd in de "Beleidsovereenkomst en prestatieafspraken Met een verschil van 2% wordt hieraan voldaan. Aan de gemeentelijke afspraken met de Haagse corporaties is voldaan. Jongeren hebben momenteel via het aanbodmodel voldoende (conform prestatieafspraken) slaagkans om een corporatiewoning te huren in Den Haag. Jongeren hebben weliswaar nog steeds een 2% lagere slaagkans dan de gemiddelde slaagkans van alle woningzoekenden. Het aantal (woningzoekende) jongeren neemt toe. Reden te meer om nog meer in te zetten op extra huisvesting voor jongeren/studenten. Nieuwbouw Het blijkt lastig om precies te achterhalen hoeveel zelfstandige en onzelfstandige eenheden er voor jongeren gerealiseerd zijn. Alleen studentenhuisvesting is herleidbaar. Reden is dat het altijd mogelijk is dat jongeren in reguliere woningen, niet specifiek gelabeld voor jongeren, zijn gaan wonen. We weten dat er voor studenten ruim 700 (739) nieuwbouw- en renovatieprojecten sinds 2004 zijn gerealiseerd. Bijvoorbeeld door de nieuwbouw op het Rijswijkseplein (het Strijkijzer) en aan de Jan Krosstraat (de Wasserij) maar ook de wat kleinschalige nieuw- en verbouw in de Stevinstraat/Haringstraat. In de nota Jongerenhuisvesting in Den Haag (2004) kwam naar voren dat er op dat moment in Den Haag een tekort aan zowel zelfstandig als onzelfstandige woonruimte voor jongeren was van circa eenheden. Hiervoor zijn de afgelopen vier jaar ruim 700 extra eenheden gerealiseerd. Het toevoegen van jongerenwoningen is echter lastig. Bouwkosten zijn de afgelopen jaren fors gestegen, het aantal beschikbare locaties is beperkt en beschikbare locaties zijn complex en duur om te ontwikkelen. In de afgelopen jaren is er ten opzichte van het oorspronkelijke tekort een beperkt aantal woningen toegevoegd. Er is recent echter geen vergelijkbaar onderzoek zoals in 2002 gedaan. Daardoor is er geen directe vergelijking te maken met het oorspronkelijke huisvestingstekort. Er waren geen directe signalen die erop duiden dat jongeren problemen ondervonden om passende huisvesting te vinden in Den Haag. Met uitzondering van de specifieke doelgroep (internationale) studenten waar apart onderzoek naar is gedaan. In het licht van een groeiend aantal jongeren is die vergelijking ook niet zo relevant; de vraag naar passende woonruimte zal komende jaren alleen maar toenemen. In de komende jaren zijn er daarom plannen om extra aanbod voor jongeren te creëren. In het woningbouwprogramma wordt uitgegaan van in totaal de bouw van circa woningen, waarvan voor jongeren/studenten 15% in categorie goedkoop wordt gebouwd. Dit komt neer op tenminste (zelfstandige en onzelfstandige) eenheden. (bron: Woonvisie ). Tot 2012 is in totaal een toevoeging van ongeveer jongeren/studentenwoningen gepland. Bijvoorbeeld in Laakhaven aan de Caland Van der Kunstraat en de NS-strook aan de Waldorpstraat. Door de kredietcrisis is stagneert echter een deel van deze geplande projecten. Op lange termijn kan dit worden opgelost, maar dit aantal is nog niet voldoende. In 2004 was er sprake van een tekort van circa (zelfstandige en onzelfstandige) woningen. In de afgelopen jaren is er ten opzichte van het oorspronkelijke tekort een beperkt aantal woningen (ruim 700) toegevoegd. In de Woonvisie wordt uitgegaan van tenminste (zelfstandige en onzelfstandige) eenheden. Gezien de bouwresultaten van de afgelopen vier jaar en de huidige marktsituatie (kredietcrisis) is het de vraag of dit programma daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Particuliere Voorraad. De particuliere voorraad bestaat uit een kleine (zelfstandige) huurwoningen (17% van de totale Haagse woningvoorraad). De particuliere voorraad vervult een functie als entree voor jongeren en is

3 voor een stad als Den Haag van groot belang (bron: rapport RIGO Inzicht in de functie en de positie van de particuliere huursector in Den Haag, 2009). De particuliere huursector staat echter wel onder druk. Door verkoop van particuliere huurwoningen neemt de voorraad af. Op basis van de gemeentelijke WOZ registratie gaat het om een afname van gemiddeld ruim 900 woningen per jaar gedurende een periode van 1999 tot Een eerste actie om de particuliere voorraad toegankelijk te houden voor jongeren is het starten van een campagne onder Hagenaars om kamerbewoning te promoten. Tegelijk worden jongeren/studenten voorgelicht over risico s van illegale bewoning. Zodra er signalen zijn ontvangen dat deze krimp van de particuliere huurvoorraad het voor jongeren niet meer mogelijk maakt om woonruimte in Den Haag te vinden, ga ik mij bezinnen op verdergaande maatregelen om particuliere verhuur te stimuleren. In de particuliere voorraad neemt het aantal huurwoningen af. Er zijn echter geen indicaties dat de positie van jongeren, om een particuliere woning te huren in Den Haag, is verslechterd. 2. Voorlichting over het woningaanbod In de nota Jongerenhuisvesting wordt gestreefd naar meer eenduidige voorlichting over het aanbod van diverse soorten woningen en de vormen van wonen. Het gezamenlijk met de corporaties, het Jongeren Informatie Punt (JIP) en de studentenhuisvester Duwo aanbieden van informatie over wonen en het aanbod van zelfstandige en onzelfstandige woningen draagt hieraan bij. Wat is gerealiseerd in ? Om eenduidige voorlichting over het (corporatie) woningaanbod voor jongeren te realiseren is in augustus 2005 de website gerealiseerd. Deze website is het resultaat van de samenwerking met de DUWO, Vestia, HaagWonen, Staedion, het JIP en de gemeente Den Haag. De site is bedoeld als service naar jongeren toe zodat zij weten waar zij moeten zoeken naar woonruimte in Den Haag. Tevens staat er praktische informatie over wat er bij komt kijken als je een woning zoekt of bewoont. De website bestaat nu ruim drie jaar en samen met de partijen is de website geëvalueerd. Hieruit blijkt dat de website haar doel bereikt; zij voorziet in een groot deel van de informatiebehoefte van jongeren die zoeken naar een woning in Den Haag of praktische informatie daarover willen weten. Dit komt tot uitdrukking in het constante aantal bezoekers van de website van circa bezoekers per maand. Ook geeft JIP aan dat veel vragen over wonen die bij hen binnenkomen, kunnen worden opgelost door naar de website te verwijzen. In 2008 hebben de partijen besloten om de website te continueren en nog beter af te stemmen op de doelgroep. Op dit moment wordt bekeken welke uitbreidingen en vernieuwingen de site nodig heeft. Daarnaast komt er een tweetalig studentenportaal dat de vindbaarheid en bekendheid van de website zal vergroten. Het studentenportaal is onderdeel van, of zal nauw gelieerd zijn aan het nieuwe stadsportaal Ook wordt er op dit moment een campagne ontwikkeld om onder Hagenaars kamerbewoning te promoten. Er is, in publiek private samenwerking, een succesvolle website tot stand gekomen die gericht op jongeren voorlichting en informatie geeft over het wonen in Den Haag. De website voorziet in de informatiebehoefte van jongeren. De partners hebben besloten, wegens succes, de website te continueren. 3. Extra mogelijkheden om aanbod te vergroten Er zijn verschillende andere mogelijkheden om het aanbod te vergroten, zoals een ruimer kamerverhuurbeleid en het wonen boven winkels. Ook het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt, door het creëren van voldoende woningen voor midden- en hogere inkomens is een manier. In de sociale huursector wordt de doorstroming bevorderd door leeftijdsgericht labelen; hierdoor krijgen jongeren voorrang op andere huurkandidaten. Vestia labelt bijvoorbeeld de huur in

4 bepaalde gebieden zodanig dat ook jongeren tot en met 22 jaar met een laag inkomen voor huurtoeslag in aanmerking komen. Daarnaast worden woningen in herstructureringsgebieden en locaties voor tijdelijke huisvesting aangeboden door de corporaties. Een voorbeeld hiervan is househopping. Bij househopping kunnen jongeren die wonen, werken of studeren in Haaglanden, reageren op sloopwoningen die tijdelijk in Den Haag worden verhuurd. Wat is gerealiseerd in ? De gemeente heeft met Vestia (2004) en Duwo (2002) een convenant Jongerenhuisvesting afgesloten. Die afspraken zijn in 2008 ingehaald door nieuw beleid: de nota kamerbewoning (RIS ). Behoudens een aantal kwetsbare gebieden is kamerbewoning in zelfstandige en onzelfstandige bewoning in de hele stad onder voorwaarden toegestaan. In kwetsbare wijken wordt kamerbewoning in de vorm van onzelfstandige woonruimte voorlopig toegestaan voor een periode van twee jaar aan maximaal twee personen. De kwetsbare wijken zijn: Schildersbuurt, Rivierenbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier, het Valkenboskwartier, Rustenburg en Oostbroek en het Laakkwartier en Spoorwijk. Op het gebied van househopping heeft Staedion in de periode in totaal 514 woningen verhuurd aan jongeren. Vestia heeft in de periode circa 50 van haar woningen in herstructurerings- gebieden tijdelijk aan jongeren verhuurd. Wat betreft het labelen heeft Staedion in het Schipperskwartier/ Stationsbuurt woningen voor jongeren met een minimaal inkomen van euro gelabeld. Tevens adverteert Staedion op de website van de Haagse Hogeschool voor pasafgestudeerden of bijna afgestudeerden. In 2008 zijn circa 130 woningen verhuurd. Conform de nota Jongerenhuisvesting zijn er ook mogelijkheden om het aanbod te vergroten verkend die niet hebben geleid tot het vergroten van extra aanbod. Het werkhotel is hier een voorbeeld van. In 2006 is er een behoefteonderzoek geweest onder instellingen die zich met de begeleiding van jongeren bezighouden. De uitkomst is dat er wel behoefte is aan allerhande voorzieningen maar niet aan een groot gebouw, waarin allerlei problematische groepen worden gestapeld met alle gevolgen van dien voor beheersing en imago. Anderzijds leek een mix van studenten en werkende jongeren niet haalbaar vanwege aparte bouwprogramma's voor studenten en de relatief makkelijke toegankelijkheid van de (sociale) woningmarkt voor jongeren. De gemeente heeft zich ten volle ingezet voor de realisatie van het werkhotel, maar heeft de corporaties echter onvoldoende kunnen overtuigen om het feitelijk te realiseren. Ook is er geen protocol op lokaal niveau voor de toename van het aantal woningen boven winkels tot stand gekomen. Het pilot-project wonen boven winkels in de Spuistraat en Vlamingstraat is onvoldoende effectief geweest. In totaal zijn er zes woningen boven winkels gerealiseerd. Er is om die reden niet gedaan aan het labelen van woningen boven winkels voor jongerenhuisvesting. Ter stimulering van het wonen boven winkels is het beleid in 2008 aangepast: het subsidiebedrag is verhoogd en het actiegebied is uitgebreid (RIS ). Vanuit de gemeente wordt voor jongeren de laatste jaren actief ingezet op het vergroten van de mogelijkheden van extra aanbod. Er zijn diverse mogelijkheden verkend waarvan een deel effectief bleek. Zo zijn de mogelijkheden voor kamerbewoning verruimd in de nota kamerbewoning. Daarnaast ondersteunt de gemeente initiatieven die bijdragen aan het vergroten van het aanbod zoals tijdelijke huisvesting bij herstructurering (househopping) en het labelen voor jongerenhuisvesting. Mogelijkheden die zijn verkend die (nog) niet hebben geleid tot het vergroten van het aanbod is het werkhotel en het wonen boven winkels.

5 4. Conclusie Het in 2004 opgesteld beleid is op onderdelen succesvol geweest. Ruim vier jaar later kunnen we concluderen dat de gemeente op het gebied van jongerenhuisvesting op de goede weg is. Er zijn op allerlei terreinen resultaten bereikt die hebben bijgedragen aan uitbreiding van de huisvestingsmogelijkheden voor jongeren/studenten, zoals nieuwbouw, kamerbewoning, househopping en labeling. De slaagkans van jongeren voldoet aan de afspraken met de corporaties. Hoe groot het daadwerkelijke woningtekort op dit moment is onder jongeren is niet gemeten. Wel is bekend dat op basis van de bevolkingsprognose het aantal jongeren toegenomen is en zal blijven toenemen. Daarbij zorgen ontwikkelingen in het hoger onderwijs en ambities uit de woonvisie in de nabije toekomst voor extra vraag naar jongeren- en studentenhuisvesting. Het blijft daarom hard nodig om extra huisvesting voor die groep te realiseren. De komende jaren moet daarom extra worden ingezet op het realiseren van nieuwbouw en renovatieprojecten voor jongeren en studenten. Succesvolle onderdelen uit het huidige beleid als kamerbewoning, househopping en labeling worden gecontinueerd. Ook wordt via promotie van kamerbewoning geprobeerd om, naast de bouwprogramma s, extra woonruimte voor jongeren en studenten te realiseren.