Werkbespreking bouwkundig splitsen. 2 oktober 2017 Versie

Transcriptie

1 Werkbespreking bouwkundig splitsen 2 oktober 2017 Versie

2 Welkomstwoord en bestuurlijke context Joris Wijsmuller Wethouder Stadsontwikkeling, Wonen, Duurzaamheid en Cultuur 2 2 oktober 2017 Versie

3 Stedelijke context: Het belang van een flexibele woningvoorraad Dr. Vincent Smit Lector grootstedelijke ontwikkeling verbonden aan de Haagse Hogeschool 3 2 oktober 2017 Versie

4 Feiten en cijfers Karoline Poorter Beleidsmedewerker afdeling Wonen 4 2 oktober 2017 Versie

5 Inhoud presentatie Terminologie Huidige regels Handhaving Cijfers Voorgesteld beleid in de woonvisie Raakvlakken bouwkundig splitsen en kamerbewoning 5 2 oktober 2017 Versie

6 Bouwkundig splitsen = verbouwen van één woning tot twee of meer woningen Er ontstaan nieuwe, zelfstandige woningen met eigen voorzieningen, eigen huisnummer en eigen voordeur Proces Omgevingsvergunning activiteit bouwen nodig (toets bouwbesluit en bestemmingsplan) Woningvormingsvergunning nodig (alleen in kwetsbare gebieden) Eén zelfstandige woning t.b.v. bewoning door één huishouden Meerdere zelfstandige woningen t.b.v. bewoning door meerdere huishoudens 6 2 oktober 2017 Versie

7 Woningsplitsing (kadastraal splitsen) = splitsen van het zakelijke recht op een gebouw in appartementsrechten Is juridisch, er ontstaan geen nieuwe woningen Proces Splitsingsvergunning nodig 7 2 oktober 2017 Versie

8 Kamerbewoning = omzetten van een zelfstandige woning in onzelfstandige woonruimten Gedeelde voorzieningen, geen eigen voordeur en geen eigen huisnummer Proces Omzettingsvergunning nodig bij meer dan 3 personen Eén zelfstandige woning t.b.v. bewoning door één huishouden Onzelfstandige bewoning t.b.v. kamerbewoning 8 2 oktober 2017 Versie

9 Huidig regels voor bouwkundig splitsen Regels in bestemmingsplannen Heel divers en niet in alle bestemmingsplannen. Kwetsbare gebieden: woningvormingsvergunning Nieuw te vormen woning heeft een woonoppervlakte >40 m2. Dakopbouwen: Eerste 10 jaar na verlening omgevingsvergunning is bouwkundig splitsen niet toegestaan. 9 2 oktober 2017 Versie

10 Handhaving onvergunde bouwkundige splitsingen < 1 april 2007: Geformaliseerd, mits geen gebreken veiligheid 1 april januari 2017: huidige wet- en regelgeving, ontheffing recente aanscherpingen 1 januari 2017: geldende wet- en regelgeving en beleidskaders 10 2 oktober 2017 Versie

11 Cijfers door de jaren Jaar Legalisaties Regulier Totaal Percentage legalisatie % % % % % 2017 (1e helft) % Totaal (1e helft) % Tabel 1: Aantallen bouwkundig gesplitste woningen Jaar Totaal Totaal Tabel 2: Na bouwkundige splitsing resulterende woningen woningen 11 2 oktober 2017 Versie

12 12 2 oktober 2017 Versie

13 13 2 oktober 2017 Versie

14 Wijk nieuw legalisatie nieuw legalisatie nieuw legalisatie nieuw legalisatie nieuw legalisatie nieuw legalisatie nieuw legalisatie eindtotaal woningvoorraad aandeel bouwkundig 2017 gesplitste woningen Archipelbuurt ,08% Belgisch Park ,22% Benoordenhout ,05% Bezuidenhout ,12% Bomen- en Bloemenbuurt ,14% Bouwlust/Vrederust ,01% Centrum ,36% Duinoord ,42% Geuzen- en Statenkwartier ,18% Groente- en Fruitmarkt ,53% Haagse Bos ,92% Laakkwartier en Spoorwijk ,40% Leyenburg ,16% Loosduinen ,01% Moerwijk ,04% Morgenstond ,01% Regentessekwartier ,08% Rustenburg en Oostbroek ,24% Scheveningen ,27% Schildersbuurt ,25% Stationsbuurt ,81% Transvaalkwartier ,85% Valkenboskwartier ,99% Vruchtenbuurt ,07% Waldeck ,01% Wateringse Veld ,01% Westbroekpark en Duttendel ,09% Willemspark ,35% Zeeheldenkwartier ,71% Eindtotaal oktober 2017 Versie

15 Voorgesteld beleid in woonvisie Bouwkundig splitsen staan we enkel toe wanneer: Nieuw gevormde woningen bestaan uit volledige bouwlaag/-lagen; De woonoppervlakte minimaal 40m 2 bedraagt; De parkeerdruk niet hoger is dan 90% of oplossing op eigen terrein 15 Nog uit te werken: Tegengaan bouwkundig splitsen van grote gezinswoningen vanuit belang behoud gezinnen in Den Haag; Tegengaan bouwkundig splitsen indien er sprake is van een onevenredige aantasting van het woon- en leefmilieu, gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of aantasting van het karakter van de wijk. 2 oktober 2017 Versie

16 Relatie bouwkundig splitsen en kamerbewoning Voorstel woonvisie: minimaal 40m 2 woonoppervlak volledige bouwlaag 30 m 2 35 m 2 35 m 2 Bouwkundig splitsen mag niet, want te weinig woonoppervlak Kamerbewoning mag wel: Kwetsbaar gebied: maximaal 3 personen per woning Buiten kwetsbaar gebied: >3 personen per woning omzettingsvergunning nodig 16 2 oktober 2017 Versie

17 Relatie bouwkundig splitsen en kamerbewoning Voorstel woonvisie: minimaal 40m 2 woonoppervlak volledige bouwlaag 70 m 2 80 m 2 80 m 2 Bouwkundig splitsen mag mits volledige bouwlaag Kamerbewoning mag: Kwetsbaar gebied: maximaal 3 personen per woning Buiten kwetsbaar gebied: >3 personen per woning omzettingsvergunning nodig 17 2 oktober 2017 Versie

18 Scenario s Rigo Research en Advies 18 2 oktober 2017 Versie

19 Bouwkundig splitsen in Den Haag Jan Scheele-Goedhart D e R u y t e r k a d e C A B A m s t e r d a m w w w. r i g o. n l

20 Inhoud Waarom bouwkundig splitsen? Cijfers afgelopen jaren Scenario s en effecten op de woningmarkt Bouwkundig splitsen en leefbaarheid

21 Belang bouwkundig splitsen Woonvisie: Sterke groei aantal inwoners Veel e e npersoonshuishoudens Inzet op (kleine) appartementen Jaarlijks netto bouwprogramma woningen Vgl. nieuwbouwproductie afgelopen jaren: woningen

22 Bouwkundig splitsen Vooral dubbele bovenwoningen gesplitst Wijken met veel bouwkundige splitsing: Valkenboskwartier Regentessekwartier Laakkwartier / Spoorwijk 632 woningen bouwkundig gesplitst nieuwe woningen = 889 woningen toegevoegd = ca. 16% van de nieuwbouw

23 Splitsing: oude en nieuwe woningen (inclusief legalisaties) Totaal appartement benedenwoning bovenwoning eengezinswoning overig Eindtotaal Totaal Nieuwe appartementen Nieuw grondgebonden woningen Nieuw overig Totaal

24 Scenario s bouwkundig splitsen Scenario s: Niet bedoeld als keuzemenu Wel: inzicht effect draaien aan knoppen Doel: transparante, werkbare en efficiënte regels Typen criteria: Woninggrootte Woningtype Woonomgeving

25 Opbouw scenario s Alle scenario s: alleen gehele bouwlagen Oppervlakte: minimaal 40/60/80 m2 Type: ggb, eg, mg, luxe, mg+luxe Parkeerdruk: maximaal 90% (Leefbaarheid: later in presentatie)

26 met parkeerdruk 45 scenario s: te splitsen woningen minimaal 40 m2 minimaal 60 m2 minimaal 80 m2 geen verdere voorwaarden alleen grondgebonden woningen alleen eengezinswoningen geen grondgebonden woningen alleen luxe eengezinswoningen luxe eg + niet-grondgebonden woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen woningen geen verdere voorwaarden woningen woningen woningen alleen grondgebonden woningen woningen woningen woningen alleen eengezinswoningen woningen woningen woningen geen grondgebonden woningen woningen woningen 600 woningen alleen luxe eengezinswoningen woningen woningen woningen luxe eg + niet-grondgebonden woningen woningen woningen achterstandsscore minimaal categorie woningen woningen woningen achterstandsscore minimaal categorie woningen woningen woningen achterstandsscore verbeterd > woningen woningen woningen

27 Voorbeeld: 60 m2, geen eisen type

28 Voorbeeld: 80 m2, geen eisen type

29 Voorbeeld: 40 m2, parkeerdruk

30 En dan? Hoeveel wordt er gesplitst? : veel bouwkundige splitsing tot kleine woningen Wat als minimaal 40 m2 en volledige bouwlaag, + evt andere regels? De markt wijkt uit naar andere woningtypen Minder bouwkundige splitsing Veronderstelling in scenario s: soort gesplitste woningen blijft ongeveer gelijk

31 Onttrekkingen door splitsing 140 luxe eengezinswoningen 120 overige eengezinswoningen m2 60 m2 grondgebonden meergezinswoningen overige meergezinswoningen m

32 Toevoegingen door splitsing 350 grondgebonden woningen m2 60 m2 niet-grondgebonden woningen m

33 Van splitsingen naar woningmarkt Inschatting op basis wie woont waar? Bron: WoON 2015 (2.100 respondenten) alle woningen luxe grondgebonden woning overige eengezinswonin g grondgebonden meergezinswoni ng overige meergezinswoni ng eenpersoonshuishouden 7% 13% 36% 42% paar zonder kinderen 48% 36% 31% 32% gezin met kinderen 45% 51% 33% 26% >80 m2 luxe grondgebonden woning overige eengezinswoning grondgebonden meergezinswoning overige meergezinswoning eenpersoonshuishouden 13% 17% 38% 46% paar zonder kinderen 47% 35% 29% 32% gezin met kinderen 41% 48% 32% 23%

34 Effecten op de woningmarkt m2 60 m2 eenpersoonshuishoudens paren zonder kinderen gezinnen met kinderen 80 m m2 60 m2 80 m2

35 Splitsing en leefbaarheid Leefbaarheid: waardering van bewoners voor hun woonomgeving Leefbaarheid hangt samen met splitsing Kleinere woningen Hogere woningdichtheid Andere bewoners Leefbaarheid en bezwaren bewoners Hoe leefbaarheid betrekken?

36 Hoe leefbaarheid beoordelen? Optie 1: op basis van generieke data Bijvoorbeeld: gemeentelijk leefbaarheidsonderzoek, leefbaarometer, etc. Niet overal is informatie over: fietsparkeren, geluidsoverlast tussen woningen, etc. Optie 2: op basis van een leefbaarheidstoets per geval (=Utrecht-optie)

37 Achterstandsscore Den Haag In 1995 opgesteld t.b.v. budgetverdeling tussen buurten, jaarlijks geactualiseerd Vijf criteria: aandeel etnische culturele groepen gemiddeld persoonlijk inkomen aandeel langdurig werklozen gemiddelde WOZ-waarde woningen aandeel verhuizingen in de laatste 3 jaar

38 Achterstandsscores 2016

39 Voorbeeld: 40 m2, parkeerdruk

40 Voorbeeld: met achterstand < kl. 3

41 Slotopmerkingen Minimale grootte 40 m2 beperkt bouwkundige splitsing vermoedelijk sterk Onzekerheid: wijkt men uit naar andere woningtypen? Effect op gezinnen is beperkt Wel: minder ruimte per gezin -> Kleinere gezinnen? Lagere inkomensgroepen?

42 Uitwerking beleid Ludo Steenmetser Directeur DSO BS&W 42 2 oktober 2017 Versie

43 Uit te werken regels Beleidsvoorstel woonvisie (minimaal 40m 2, volledige bouwlaag, 90% parkeereis) Leefbaarheidstoets volgens achterstandsscore Geen algeheel verbod op bouwkundig splitsen eengezinswoningen 43 2 oktober 2017 Versie

44 Implementatie beleid In één keer via aanpassing Huisvestingsverordening Bestemmingsplannen 44 2 oktober 2017 Versie

45 Pauze 45 2 oktober 2017 Versie

46 Vragen 46 2 oktober 2017 Versie