Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie. Onderwerp consequenties Europese regels toewijzing sociale huurwoningen

Transcriptie

1 Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie M. Norder Gemeente Den Haag Retouradres: Postbus , 2500 DJ Den Haag De voorzitter van Commissie Ruimte Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk DSO/ RIS Doorkiesnummer adres Onderwerp consequenties Europese regels toewijzing sociale huurwoningen Aantal bijlagen 1 Datum 27 december 2010 In mijn brief van 12 oktober 2010 (RIS , bijlage) heb ik u een eerste globale indruk gegeven van de gevolgen van de invoering van de Europese richtlijn rond de toewijzing van sociale huurwoningen Ik heb u daarbij toegezegd dat u een meer uitgebreide, beter onderbouwde reactie tegemoet zou kunnen zien, waarin ik in zou gaan op: - de directe gevolgen van de invoering van de Europese richtlijn; - sociale woningbouw en woningen voor de middengroepen; - de aanpak van het scheefwonen. De gevolgen van de invoering van de Europese richtlijn, en wat daarvan naar mijn mening de consequenties zijn, zet ik in deze brief uiteen. In deze brief hanteer ik de grenzen zoals die vanaf 1 januari 2011 gelden, te weten de 652,52 als maximale huur en ,00 als inkomensgrens. Samenvattend concludeer ik het volgende: De (relatieve) slaagkans van de groep lage inkomens (de Europagroep met een inkomen tot maximaal ) zal iets toenemen. In de huidige situatie wordt 84% van de sociale huurwoningen toegewezen aan deze huishoudens. Na 1 januari 2011 zal dit percentage toenemen tot 90 %. De slaagkansen van BBSH-doelgroep (inkomen tot maximaal ,00) blijft in principe gelijk of stijgt iets. Conform de huidige verdelingsafspraken blijf ik inzetten op het toewijzen van minimaal 70 % van de vrijgekomen sociale huurwoningen aan de doelgroephuishoudens. Inlichtingen bij Ruud Prudhomme van Reine Postadres: Postbus , 2500 DJ Den Haag Telefoon: / Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Fax: Internetadres:

2 DSO/ De (negatieve) gevolgen van de invoering van de Europese richtlijn voor de huishoudens met een inkomen boven de zijn in Den Haag eveneens marginaal. De slaagkans van deze groep voor een sociale huurwoning wordt niet significant lager. De voorraad goedkope woningen is in omvang nog voldoende groot. Per huishouden uit de Europa-doelgroep is 1,2 woning beschikbaar. Er is dan ook geen sprake van kwantitatieve schaarste. Van een grote overmaat aan goedkope huurwoningen ten opzichte van de doelgroep is echter geen sprake meer. Om die reden wil ik in samenspraak met de corporaties nagaan welke volume aan goedkope huurwoningen zij minimaal zullen aanhouden (de zogenaamde kernvoorraad) voor met name de huishoudens met een minimum inkomen. Het aantal keren dat een woning moet worden aangeboden en het aantal keren dat woningen worden geweigerd is een indicatie dat de kwaliteit van de sociale huurwoningen een probleem is. Uit het WoON-onderzoek blijkt eveneens dat goedkope huurappartementen minder in trek zijn. Het gaat hier met name om woningen die in de naoorlogse jaren zijn gebouwd met een matige en niet duurzame woonkwaliteit. Om de kwaliteit van de sociale voorraad te verhogen blijft vervanging of hoogniveau renovatie van deze woningen noodzakelijk. Ook blijft het nodig dat in de komende jaren een voldoende aantal sociale huurwoningen via nieuwbouw wordt gerealiseerd. Daarbij moet wij streven naar een betere spreiding van deze woningen over de stad. Ik wil de sociale woningbouw vooral realiseren in de grotere gebiedsontwikkelingen in de stad, zonder dat daarbij sprake is van een geforceerde menging op complexniveau. Nog meer dan daarvoor is het van belang dat met name voor de huishoudens met (lage) middeninkomens betaalbare woningen worden gebouwd. In de Woonvisie is al aandacht gevraagd voor de bouw van middeldure woningen. De noodzaak daartoe is verder toegenomen. Met de corporaties wil ik hierover productieafspraken maken. Als laatste constateer ik dat een deel van de voorraad scheef wordt bewoond. Omdat hierdoor minder woningen voor de doelgroep beschikbaar komen bereid ik maatregelen daartegen voor. 1. Directe gevolgen invoering Europese richtlijn Om de gevolgen van de Europese richtlijn te kunnen schetsen, breng ik deze aan de hand van een driedeling in beeld, te weten: de toewijzing van woningen, mogelijkheden en wensen van de verschillende groepen huishoudens en het schaarstebegrip van de goedkope voorraad in Den Haag Gevolgen voor de toewijzing van woningen In deze paragraaf ga ik in op de toewijzingspraktijk zelf en de manier waarop de restruimte moet worden ingevuld. Gevolgen voor de toewijzingspraktijk zijn gering In de praktijk blijken de Haagse corporaties nu al ca. 84% van hun woningen onder de huurprijsgrens te verhuren aan huishoudens met een inkomen beneden de Europese grens.

3 DSO/ De corporaties zelf hebben aangegeven dat zij geen problemen verwachten om vanaf 1 januari % van hun woningen aan de doelgroep te verhuren. Het aantal woningen dat voor de Europagroep beschikbaar komt zal dus licht stijgen. Voor de huishoudens met een inkomen boven de en dan met name de lage middeninkomens - zal een marginaal aantal woningen (circa 400 per jaar) minder beschikbaar komen. De nieuwbouw van met name woningen voor deze groep is daarom van belang. Restruimte (10%) vooral inzetten voor gezinnen met (lage) middeninkomens De grens van ,00 is een generieke grens die voor alle type huishoudens geldt. Voor éénpersoonshuishoudens, voor tweeverdieners en voor meerpersoonshuishoudens met één of meer kinderen. Uit onderzoek is gebleken dat deze laatste groep huishoudens met een inkomen net boven de grens het moeilijk hebben op de woningmarkt. Een koopwoning is vaak financieel onbereikbaar en het aantal huurwoningen in het middensegment ontbreekt grotendeels in Den Haag. Met de corporaties wil ik afspraken maken om de 10% vrije ruimte van Europa, vooral te benutten voor toewijzing aan deze huishoudens Wensen en mogelijkheden van de verschillende groepen huishoudens. Aan de beschrijving van de wensen van de woonconsumenten hieronder hebben de uitkomsten van het WoON-onderzoek aan de basis gestaan. Omvang van de BBSH en de Europese inkomensgroep De BBSH doelgroep bestaat uit ruim huishoudens, waarvan er ruim in een zelfstandige woning wonen. De overige ruim huishoudens wonen in woonruimte in studentenhuizen, verpleeg- en verzorgingshuizen, kamerverhuurpanden of in woonwagens. In omvang is dit een vrij stabiele groep huishoudens. De BBSH doelgroep omvat ruim 32% van de Haagse huishoudens. De Europagroep bestaat uit ca huishoudens, ofwel bijna 50% van de huishoudens. Figuur aantal Haagse huishoudens met inkomensgrenzen BBSH en Bron WoON 2009 bewerking DSO/onderzoek

4 DSO/ Doelgroepen wonen niet uitsluitend in een sociale huurwoning. Lang niet alle huishoudens met lage inkomens bewonen een sociale huurwoning van de corporaties. 40% van de BBSH doelgroep woont niet in een corporatiewoning, maar in een particuliere huurwoning of een koopwoning. Van de huishoudens met een inkomen tussen de grenzen van de BBSH doelgroep en de Europagroep woont zelfs ruim 66% niet in een sociale huurwoning. Waar wonen de inkomensgroepen? 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% =<BBSH BBSH =< =< =< >43000 Totaal koopw oning w oning van particuliere verhuurder w oning van corporatie Bron: WoON 2009 bewerking DSO Onderzoek Ook recent verhuisde doelgroepers kopen en huren bij particuliere verhuurders. Recent verhuisde huishoudens uit de doelgroep komen niet altijd in een corporatiewoning terecht. Van de recent verhuisde BBSH doelgroepers heeft rond 60 % een woning gehuurd van een corporatie, en heeft 16% een woning gekocht. Van de huishoudens met inkomens tussen de BBSH doelgroep en de Europagrens huurt 40% een woning van een corporatie en heeft 44% gekocht. Goedkope woningen minder in trek. Uit het WoON-onderzoek blijkt, dat vooral goedkope huurappartementen (tot de kwaliteitskortingsgrens van 357 euro) en goedkope koopappartementen (tot ca euro), minder in trek zijn. Als de vraag naar woningen wordt afgezet tegen het aanbod dat beschikbaar komt als huishoudens ook daadwerkelijk verhuizen, dan is er een potentieel overschot van deze woningen. Dat wil overigens niet zeggen dat de woningen leeg staan, maar dat ze zeker niet tot de eerste keuze van woonconsumenten behoren. Dat heeft vooral te maken met de kwaliteit van deze woningen. Als huishoudens de keuze hebben, kiezen ze voor meer en andere kwaliteit. Het is een nadere indicatie dat de kwaliteit van deze goedkope en verouderde woningen soms tekortschiet. 1.3 Schaarstebegrip van de goedkope voorraad Of er sprake is van schaarste aan goedkope woningen is natuurlijk niet afhankelijk van een richtlijn die zich vooral richt op de toewijzing van woningen. Toch is er aanleiding om in dit kader bij het schaarstebegrip stil te staan.

5 DSO/ Gevolgen voor de benodigde omvang van de goedkope voorraad. In de berekeningen die ten grondslag hebben gelegen aan de Woonvisie (rv 132, 2009) is het college er van uitgegaan dat Den Haag voldoende goedkope woningen heeft ten opzichte van het aantal huishoudens met een laag inkomen. Volgens die berekeningen zijn er per doelgroeper (inkomen van maximaal ) ca. 1,5 woningen beschikbaar in de voorraad. We hebben het dan over huurwoningen tot de huurprijsgrens van 652,52 euro per maand, en koopwoningen met een prijs tot ca ,00. Een zekere overmaat van de voorraad werd noodzakelijk geacht, omdat in de praktijk huishoudens met een inkomen net boven grens van de BBSH doelgroep, deels zijn aangewezen op de goedkope voorraad. Volgens de Europese richtlijn moeten met ingang van 1 januari 2011 woningen onder huurprijsgrens ( 652,52) voor (minimaal) 90% verhuren aan huishoudens met een (gezamenlijk) inkomen van maximaal ,00. De Haagse voorraad, veel goedkope woningen kleiner middensegment. De Haagse voorraad bestaat voor 55 % uit huurwoningen en 45% uit koopwoningen. Het huurwoningenbestand bestaat voornamelijk uit goedkope woningen. De Haagse voorraad heeft naar verhouding veel particuliere huurwoningen. Er zijn weinig woningen boven de huurprijsgrens in de voorraad, dus ook niet in het middensegment (huren van 650,00 tot 800,00). Ook in de koopsector ligt de nadruk op de goedkope voorraad. In deze sector is vooral het middensegment (tussen ,00 en ca ,00) ondervertegenwoordigd. Wachttijden sociale huurwoningen stabiel De positie van starters op de woningmarkt geeft ook een indicatie over de schaarste op de markt. Doorstromers bewonen al een woning en zijn onder dak, terwijl starters nog niet over een zelfstandige woning beschikken. Het beeld heerst dat de positie van starters op de woningmarkt lastig is en dat ze moeilijk aan de bak komen. Dat geldt in ieder geval niet in de Haagse situatie. Den Haag heeft een ruim aanbod aan goedkope starterwoningen, zowel koop- als huurwoningen. In de sociale sector zijn er geen signalen dat starters het zeer moeilijk hebben. De wachttijd op een woning in de sociale sector is voor starters gemiddeld 19 maanden. De geregistreerde wachttijd van doorstromers is aanzienlijk langer, maar deze is omdat ook de woonduur daarin wordt verwerkt een fictief getal. Voor beide groepen geldt dat de wachttijden fluctueren maar over een aantal jaren bezien stabiel blijven. Opvallend is dat aangeboden woningen vaak worden geweigerd. Dit is een indicatie voor de mindere kwaliteit van de aangeboden woningen. Voldoende goedkope voorraad voor de Europa-doelgroep. De Haagse woningvoorraad bestaat uit bijna goedkope huurwoningen (huur tot de huurprijsgrens), daarvan zijn er ruim in bezit van sociale verhuurders en zo n van particuliere verhuurders. Verder zijn er rond goedkope koopwoningen, die in principe bereikbaar zijn voor de doelgroep met een inkomen tot ,00. Volgens recente berekeningen van het Nibud is de maximale bereikbare koopprijsgrens voor deze huishoudens ongeveer ,00 euro. De totale goedkope voorraad, bestaat daarmee uit goedkope woningen die in principe bereikbaar zijn voor de Europa-doelgroep. Dat komt neer op ongeveer 1,2 woning per Europa-doelgroeper. Daarmee is de voorraad in omvang nog groot genoeg, maar de marge wordt ten opzichte van de berekeningen voor de Woonvisie kleiner.

6 DSO/ Discussie kernvoorraad Ten opzichte van het aantal huishoudens met een laag inkomen heeft Den Haag dus nog steeds voldoende goedkope woningen. Tegelijkertijd moet ik constateren dat het omslagpunt in beeld komt. Wij hebben hiervoor gezien dat door een verandering in definiëring de doelgroep in omvang verandert. Maar ook binnen de doelgroep zijn nog onderverdelingen mogelijk. Eén van de groepen waar de grootste zorg naar uit hoort te gaan zijn de minima. De sociale voorraad is immers bij uitstek bedoeld om juist die categorie huishoudens te huisvesten. Voor huishoudens zijn woningen met een huurprijs van 652,52 niet te betalen. Ook niet met huurtoeslag. Deze groep is aangewezen op de woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens ( 511,50). Ik overleg met de corporaties om voor deze groep een zogenaamde kernvoorraad af te spreken. Ook de corporaties zijn hier voorstander van. Een kernvoorraad betekent in dit verband dat het aantal woningen met een huur onder de aftoppingsgrens niet onder een nader af te spreken aantal mag komen. Om dat aantal te kunnen bepalen zijn zowel de ontwikkelingen in de omvang van de doelgroep van belang als de te verwachten ontwikkelingen in de voorraad goedkope woningen. Het strategisch voorraadbeleid van de corporaties speelt daarin een belangrijke rol. In het kader van de onderhandelingen rond de nieuwe prestatieafspraken heb ik met de corporaties afgesproken de kernvoorraad in de afspraken op te nemen. 2. Sociale woningbouw en woningen voor middengroepen Sociale woningbouw Bouw sociale huur blijft nodig voor verbetering van de kwaliteit en betere spreiding Hiervoor heb ik al gememoreerd dat kwaliteit en spreiding van de goedkope voorraad over de stad (tegengaan ongewenste inkomenssegregatie) van groot belang is. Een deel van de voorraad sociale huurwoningen, stammend uit de periode na de Tweede Wereldoorlog, is met name in woontechnische zin minder in trek en aan vervanging toe. Vervanging/vernieuwing van de voorraad sociale huurwoningen is en blijft bovendien nodig om een zogenaamd timegap in de kwaliteit van sociale voorraad te voorkomen. Verder verkopen de corporaties sociale huurwoningen om de beschikking te krijgen over voldoende liquide middelen voor de investeringsopgaven waarvoor zij staan. In een brief aan uw commissie heb ik aangekondigd om het splitsingsbeleid te verruimen, teneinde gelimiteerde verkoop van woningen door corporaties mogelijk te maken (brief van 12 januari 2010, RIS nummer ). Begin 2011 zal het college een voorstel voor aanpassing van het splitsingsbeleid naar de gemeenteraad sturen. Overigens betekent verkoop niet dat woningen altijd uit het goedkope segment verdwijnen. Door verkoop gaan ze over van de huursector naar de koopsector, maar een groot deel van deze verkochte woningen blijft in het goedkope prijssegment.. Coalitieakkoord en regionale afspraken In het coalitieakkoord wordt de 30% norm ten aanzien van de sociale woningbouw per stadsdeel losgelaten. Op stedelijk niveau wordt wel ingezet op 30% sociale woningbouw - conform de regionale prestatieafspraken - waarvan maximaal 10% ingrijpende woningverbetering. Per ontwikkeling zal een keuze worden gemaakt.

7 DSO/ Bepalend hiervoor zijn o.a. de marktomstandigheden, de samenstelling van de bestaande woningvoorraad, bevolkingsopbouw in een gebied en het succes in de aanpak van het scheefwonen. Homogene buurten in heterogene wijken De goedkope nieuwbouw heeft als doel verouderde delen van de sociale woningvoorraad te vervangen. Daarnaast zorgt nieuwbouw in de stad ervoor dat de huidige ruimtelijke inkomenssegregatie in de stad verzacht wordt. Het schaalniveau is daarbij erg relevant. In de praktijk blijkt menging binnen complexen namelijk niet altijd tot succes leidt. Het blijkt dat woonconsumenten er aan hechten om onder gelijkgestemden te wonen. Ik ben daarom geen voorstander van het op complexniveau realiseren van de 30% doelstelling. Focus op grotere (gebieds)ontwikkelingen Wel zie ik mogelijkheden om met name in gebieden met weinig sociale woningbouw incidenteel één of meerdere goedkope complexen met een substantieel aantal sociale huurwoningen toe te voegen. Mijns inziens moet de nadruk liggen op het realiseren van sociale woningbouw in de grotere gebiedsontwikkelingen. Ik doel daarbij op woningbouwlocaties zonder dat daarbij sprake is van een geforceerde menging op complexniveau. Bij sloop/nieuwbouw in de herstructurering zullen corporaties een deel sociaal terug bouwen. In de praktijk komt dat neer op ca. 30%. In de nabije toekomst zijn er daarnaast mogelijkheden in Laakhavens, GIT-terrein en delen van Scheveningen. De inzet is dat een gedeelte van de goedkope nieuwbouw in de betere woningmarktgebieden in Den Haag wordt gebouwd onder de aftoppingsgrens. De toekomstige goedkope nieuwbouw in de corporatiewijken daarentegen bestaat vooral uit huren tussen de aftoppingsgrens en de huurprijsgrens, dit om te zorgen voor een meer gevarieerde woningvoorraad. Belangrijke doelgroepen voor goedkope nieuwbouw in Den Haag zijn studenten, gezinnen en senioren. Woningen voor middengroepen Nu al heeft Den Haag te weinig aanbod voor de huishoudens met (lage) middeninkomens. Door de invoering van de Europese richtlijn wordt het aanbod voor deze groep bovendien (marginaal) slechter. In de Woonvisie heeft het college al prioriteit gelegd bij de bouw van woningen voor deze groep huishoudens (de Woonvisie gaat uit van 45% van de jaarlijkse productie). Verwacht mag worden dat met name in de aanpak van het scheefwonen (zie hierna) ook het oog op de middeninkomens zal vallen, als groep die met een te hoog inkomen een sociale huurwoning bewonen. Om deze groep te bewegen een duurdere woning te betrekken zullen die woningen er dan wel moeten zijn. De bouw van middeldure woningen is daarom van groot belang. Eveneens relevant voor de huisvesting van met name de lage inkomensgroepen is dat een belangrijk deel (circa 25%) van de nieuwbouw in Den Haag ontwikkeld zal worden in het lage middensegment. Dit om te komen tot meer gemengde wijken in Den Haag maar vooral ook om de doorstroming uit de sociale voorraad te bevorderen zodat er meer ruimte ontstaat voor huishoudens met lage inkomens. Met de corporaties wil ik productieafspraken maken over de bouw van woningen in het middensegment.

8 DSO/ Scheefwonen Doordat huishoudens scheefwonen in de goedkope voorraad komen minder woningen voor toewijzing beschikbaar voor huishoudens die daar qua inkomen voor in aanmerking komen. Eventuele maatregelen om het aantal scheefwoners terug te dringen heeft dan ook invloed op het aantal goedkope woningen dat jaarlijks voor toewijzing beschikbaar komt. Ik bereid een notitie over dit onderwerp voor uw commissie voor. Omdat voor de inzet van een aantal van de mogelijke instrumenten de medewerking van de corporaties noodzakelijk is, ben ik momenteel met hen in overleg. Mijn verwachting is dat ik de omvang van scheefwonen en de maatregelen die genomen kunnen worden, in de eerste maanden van 2011 aan u kan presenteren. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder