Office Market Report. H Nederland

Transcriptie

1 Office Market Report H1 215 Nederland

2 1 135 NEDERLAND De kantorenmarkt lijkt niet te profiteren van het verdere economische herstel. In Nederland is in het eerste halfjaar van 215 circa 374. m² aan kantoorruimte opgenomen. Het opnamevolume is hiermee weliswaar iets (5%) hoger dan in dezelfde periode in 214, maar de vraag naar kantoorruimte blijft nog achter bij de jaren daarvoor. De regio s Amsterdam (23%) en Rotterdam (15%) hadden het grootste aandeel in de totale opname in Nederland. Naast andere gebruikelijke kantoorsteden zoals Den Haag, Utrecht en Zwolle was er ook relatief veel activiteit in Gouda met 1. m² aan opgenomen kantoorruimte. De opname in Arnhem, Den Bosch en Eindhoven viel tegen in het eerste halfjaar. Er vonden slechts twee transacties plaats boven de 1. m²: de Nationale Politie huurde in Rotterdam Alexandrium 16.4 m² aan kantoorruimte en Shell huurde in Den Haag 1. m². De derde grootste transactie van het jaar kwam eveneens van de Nationale Politie: aan de Koggelaan in Zwolle werd 9.6 m² kantoorruimte opgenomen. Naast bedrijven uit de zakelijke dienstverlening was er ook vanuit producenten veel vraag naar nieuwe kantoorruimte. De transactie van Shell was hier de grote aanjager van. Overheid gerelateerde instellingen waren eveneens actief, naast de Nationale Politie ook gestimuleerd door transacties van diverse onderwijsinstellingen en het UWV. Technologische bedrijven (TMT) namen vooral in Amsterdam en Eindhoven kantoorruimte op, daarbuiten was het aandeel beperkt. Financiële dienstverleners, voor de afgelopen crisis de aanjagers van de kantorenmarkt, namen nauwelijks meters op. Het aanbod van kantoorruimte bedraagt medio 215 7,3 miljoen m² (ca. 15% van de voorraad), een stijging van 2% ten opzichte van eind 214. Het aanbod neemt toe door dat veel bedrijven die grote kantoren inruilen voor kleinere door reorganisaties of de invoer van het nieuwe werken. Een duidelijke trendbreuk van toegenomen leegstand is zichtbaar in relatie tot de afname van de afgelopen jaren. Dit dwingt de markt om zich meer te focussen op het terugdringen van de (verborgen) leegstand. Herbestemming en verminderde nieuwbouw zouden voor een stabilisatie van de volumes moeten zorgen, maar er is duidelijk behoefte aan andere innovatieve oplossingen om het toenemende aanbod tegen te gaan. Opname per sector H % 2% 3% 8% 26% 14% 19% 25% Business & other services Production & construction Public services TMT Other Transport & Tourism Financial services Wholesale & retail trade, hotels & catering Opname Aanbod Nederland x1. m 2 Opname H1 1 x1. m 2 Medio Office Market Report H1 215 Nederland 14

3 NEDERLAND HUURPRIJZEN EN TRANSACTIES A7 8 7 AMSTERDAM P.4 Gemiddeld DEN HAAG P.5 A4 A1 A5 Gemiddeld ROTTERDAM P.7 Gemiddeld A12 7 UTRECHT P.8 Gemiddeld 145 A1 5 8 EINDHOVEN P.6 Gemiddeld 12 Top 1 kantoortransacties Nederland H1 215 GEMEENTE GEBOUWNAAM ADRES M² GEBRUIKER 1 Rotterdam New Tide Marten Meesweg Nationale Politie 2 Den Haag O2 Building Oostduinlaan 2 1. Shell international 3 Zwolle Le Carré Koggelaan Nationale Politie 4 Rotterdam Hofpoort Hofplein 2 7. Spaces 5 Middelburg Het Groene Woud Hogeschool Zeeland 6 Gouda Hanzeweg JP van Eesteren 7 Purmerend Gorslaan Bose 8 's-hertogenbosch Burgemeester Burgerslaan 4 4. Novar 9 Rotterdam Mathenesserlaan Parnassia Bavo Groep 1 Dordrecht Weizigtweg UWV 3 Office Market Report H1 215 Nederland

4 71 Nederland 7 AMSTERDAM 1 De opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam in het eerste halfjaar van is met 87. m² uitgekomen op de laagste halfjaaropname sinds 9. In het eerste deel van 214 werd nog 14. m² opgenomen. 14 Opvallend was het beperkte aantal grote transacties dit jaar. Waren er vorig jaar nog 1 transacties boven de 5. m², dit jaar betrof de grootste transactie 135 slechts 4.4 m² van een onderwijsinstelling. In de afgelopen jaren vonden met name op kernlocaties zoals de Amsterdam Zuidas en het 13 Centrum transacties plaats, dit jaar is de meeste activiteit opvallend genoeg in Sloterdijk e.o. De relatief gunstige huurprijzen en de verbetering van de voorzieningen, maakt de interesse voor Nederland dit gebied groter. Daarnaast is de bereikbaarheid van het gebied met de Tweede Coentunnel en de A5 flink verbeterd. 9 Het aanbod in de regio Amsterdam is licht (1%) gestegen naar 1,453 miljoen m². Een van de oorzaken is het opnieuw in aanbod komen van 8 het gebouw De Oliphant in Zuidoost. Het gebouw wordt gerevitaliseerd en opnieuw in de markt gezet als The Sharing Tower. Het meeste aanbod is te vinden in 7 Zuidoost en West. In kernlocaties als de Zuidas is het aanbod momenteel beperkt. Hier zal in de komende jaren wel weer meer aanbod 6 op de markt komen wanneer onder andere de huidige gebouwen van Stibbe en Akzo Nobel beschikbaar (in 215/216) komen. Den haag De beperkte dynamiek in de eerste helft van 215 zal doorzetten in de rest van het jaar. De aantrekkingskracht van Amsterdam als vestigingslocatie blijft hoog, de ruimtevraag van bedrijven Amsterdam wordt echter steeds kleiner. Daardoor blijft het in het grootste deel van de transacties gaan om vervanging van grotere kantoorlocaties. Uitzonderingen hierop zijn vooral te 3 vinden bij technische bedrijven die nog steeds doorgroeien in Amsterdam, met name in het centrum. 28 Opname per sector H1 215 Eindhoven 11% 19% 5% 4% 26 4% 1% Business & other 75 services Rotterdam TMT Production & construction 7 Public services Other Financial services Transport & Tourism Wholesale & retail trade, hotels & catering Office Market 44 Report H1 215 Nederland 42 24% 32% Den haag A4 Eindhoven Huurprijzen per deelgebied Schiphol e.o. Hoog 325 Gemiddeld 149 q Laag 1 Sloterdijk e.o. Hoog 195 q Gemiddeld 147 p Laag A p q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden A8 Zuidas Hoog 36 p Gemiddeld p Laag 27 p A1 Opname x1. m 2 Opname H1 Aanbod x1. m 2 Medio 8 Centrum Hoog 3 p Gemiddeld 229 q Laag 125 q Zuidoost Hoog 195 p Gemiddeld 142 q Laag 8 A1 A1

5 135 1 Amsterdam 13 DEN HAAG 9 In Den Haag is in het eerste halfjaar van 215 circa 32. m² kantoorruimte opgenomen, 8 dit is bijna 3% minder dan een jaar eerder. Sinds 21 was het opnamevolume in het eerste halfjaar niet zo laag als nu. Er vond slechts 7 één grote transactie boven de 5. m² plaats: Shell heeft 1. m² kantoorruimte gehuurd aan de Oostduinlaan 2. In totaal waren er 21 transacties in de regio. Overheid gerelateerde instellingen, de 6 belangrijkste kantoorgebruikers in Den Haag, waren met 13% van de totale opname beperkt aanwezig. Den haag Net als in voorgaande jaren is de vraag naar kantoorruimte het grootst rondom het Centraal Station en het Beatrixkwartier. Perifere Amsterdam locaties als Binckhorst en Forepark blijven het moeilijk hebben, er is nog altijd weinig vraag van kantoorgebruikers naar deze locaties. In Rijswijk vond slechts één transactie plaats. 3 Het kantooraanbod in de regio Den Haag is in het eerste halfjaar van met 7% afgenomen tot 626. m². Deze daling wordt grotendeels veroorzaakt door de transformatie van het voormalig leegstaande 26 kantoorpand Kortenaer (15. m²) en door de transactie van Shell. Zo n kwart van het aanbod 24 is te vinden in Rijswijk, terwijl ook in het gebied rond Den Haag CS veel aanbod te vinden is. 22 Den Haag zal de komende jaren nog te maken hebben met het vervolg Eindhoven van het afstootprogramma van de Rijksoverheid wat tot extra aanbod zal leiden. Hoewel door andere overheidsinstellingen en bedrijven mondjesmaat kantoren opgenomen worden, lijkt de vraag te Den beperkt haagom dit probleem structureel op te lossen. Transformaties van leegstaande kantoren, deels al toegepast in het centrum van Den Haag, moeten het restant van het overaanbod oplossen. 9 Opname per sector H Nederland Huurprijzen per deelgebied Opname x1. m 2 Opname H1 13 Aanbod x1. m 2 Medio 9% % Rotterdam % Eindhoven 5 24 Statenkwartier Hoog Gemiddeld 14 Laag 125 Beatrixkwartier Hoog 215 p Gemiddeld 18 Laag 125 A4 14% % 44 Production & construction 42 Utrecht Business & other services Other 4 Public services TMT 12 CS/Voorhout Hoog Gemiddeld 17 p Laag Rotterdam 7 A4 Rijswijk Hoog 15 Gemiddeld 11 Laag 7 A12 p q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden 48 5 Office Market Report H1 215 Nederland 46

6 6 3 Den haag EINDHOVEN 3 Amsterdam Op de kantorenmarkt 28 van Eindhoven was er in het eerste halfjaar van 215 eveneens beperkte activiteit. De opname kwam uit op 14. m², iets lager dan de 17. m² 26 in 214. Er vonden slechts 1 transacties plaats boven de m². De grootste transactie kwam van een technologiebedrijf in Veldhoven ( m² kantoorruimte). Verder was er vooral opname door zakelijke dienstverleners. 22 Het centrum van Eindhoven blijft de belangrijkste vestigingslocatie met Eindhoven ongeveer 4% van de totale opname. Andere gebieden waar kantoorruimte werd opgenomen waren Eindhoven Zuid (High Tech Campus) en Veldhoven. Voornamelijk TMT bedrijven vestigden zich op deze Den locaties. haag De grootste opname categorie blijft de zakelijke dienstverlening. Het aanbod in Eindhoven daalde licht (4%) en komt uit op 278. m². Deze daling van 9 het aanbod werd onder andere veroorzaakt door de transformatie van de Zwarte Toren (ca. 7. m²). Het meeste aanbod staat in West/Airport maar ook in het Centrum is nog veel kantoorruimte 85 beschikbaar, waaronder ruim 12. m² in de Kennedytoren. Het vraagniveau naar kantoorruimte in Eindhoven houdt aan. Met name 8 in het centrum en Flight Forum is er vraag naar kantoorruimte, de grote transacties blijven echter uit. Daarnaast gaat het in de meeste gevallen om 75 verplaatsing binnen de regio Eindhoven die gepaard gaan met een kleiner Rotterdam aantal meters dan voorheen. Uitzondering zijn groeiende (technologische) bedrijven zoals 7 ASML. Het aanbod zal licht blijven dalen door diverse kantoortransformaties (naar woningen) in de regio. Eindhoven Opname x1. m 2 Opname H1 Aanbod x1. m 2 Medio 48 Opname per sector H % 44 7% 42 Utrecht 8% 4 51% 9 8 Huurprijzen per deelgebied 85 A Rotterdam 7 Noord Hoog 135 Gemiddeld 99 q Laag 62 q 3% West/Airport Hoog 14 q Gemiddeld 111 q Centrum Hoog 185 Gemiddeld 134 q Laag 79 q Laag 69 q Business & other services TMT Financial services Production & construction Other Veldhoven Hoog 125 Gemiddeld 11 p Laag 85 A67 Utrecht A67 p q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden 6 Office Market Report H1 215 Nederland

7 Eindhoven 22 ROTTERDAM 9 Den haag In het eerste halfjaar van 215 is in de regio Rotterdam bijna 57. m² kantoorruimte 85opgenomen. Dit is het hoogste halfjaar volume van de afgelopen drie jaar. De stijging komt voornamelijk door een aantal relatief grote transacties. 8 Zo heeft de Nationale Politie ruim 16.4 m² kantoorruimte gehuurd in Rotterdam Alexander en heeft Spaces 7. m² gehuurd in de Hoftoren. 75 Rotterdam Waar de afgelopen jaren te zien was dat steevast meer dan 6% van de opname plaatsvond 7 in het centrum van Rotterdam, is in de eerste helft van 215 te zien dat de opname zich meer over de stad heeft Eindhoven verspreid. Met name in Rotterdam Alexander is weer meer beweging te zien. Mede door de goede bereikbaarheid met zowel OV als de auto blijft dit een aantrekkelijke locatie. Het aanbod van kantoorruimte is met circa 8% afgenomen tot 747. m² ten opzichte 48 van eind 214. Deze afname van het aanbod heeft een drietal oorzaken. Ten eerste is er de afgelopen tijd geen extra voorraad kantoorruimte bijgekomen 46 en staat er weinig nieuwbouw op de planning. Ten tweede is er in het eerste halfjaar sprake geweest van uitbreidingsvraag van onder andere 44de Nationale Politie en Spaces. Tenslotte heeft de transformatie van onder andere het voormalige Douanekantoor aan de 42 Westzeedijk ervoor gezorgd dat het aanbod verder gedaald is. Utrecht Voor het komende 4halfjaar lijkt de kantorenmarkt van Rotterdam zich verder te stabiliseren. De vraag naar kantoorruimte trekt weer Rotterdam aan en het aantal nieuwbouwplannen is zeer beperkt. Er zal nog een aantal correcties binnen bedrijven plaatsvinden wat betreft het afstoten van overbodige vierkante meters. De verwachting is echter niet dat dit gaat leiden tot een significante stijging van het aanbod Opname x1. m 2 Opname H1 Aanbod x1. m 2 Medio Opname per sector H1 215 Huurprijzen per deelgebied 48 14% 5% 5% 3% 2% 39% Utrecht 46 A Centrum 4 Hoog 235 Oost Hoog 18 Gemiddeld 135 Laag 9 A16 Gemiddeld 15 Laag 9 Capelle aan den IJssel Hoog 15 q A4 Gemiddeld 115 Laag 6 33% Business & other services Public services Production & construction Transport & Tourism TMT Other Wholesale & retail trade, hotels & catering A15 Zuid Hoog 225 Gemiddeld 14 Laag 9 9 A16 p q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden 7 Office Market Report H1 215 Nederland

8 Rotterdam 75 7 UTRECHT Eindhoven In het eerste halfjaar van 215 is in de regio Utrecht ruim 25. m² 48 kantoorruimte opgenomen. Dit is een verdubbeling ten opzichte van het opnamevolume 46 in dezelfde periode een jaar eerder. Het ligt echter nog altijd lager dan in dezelfde periodes tussen 8 en 212. In deze regio hebben geen grote 44transacties plaatsgevonden, de grootste transactie was 2.8 m² en vond plaats op het Daalseplein. 42 De meeste activiteit vond plaats in het Centrum/Stationsgebied, hier vond Utrecht circa één derde 4 van de opname plaats. De vraag naar kantoorruimte op Papendorp was in het eerste halfjaar van 215 beperkt met slechts Rotterdam twee transacties van in totaal 1.6 m². In 214 was dit gebied nog goed voor een kwart van de opname, onder andere door de transactie van Bol.com. In Nieuwegein vond slechts één transactie plaats. Het aanbod van kantoorruimte is in de regio Utrecht in het eerste halfjaar van 215 met circa 1% gestegen tot 493. m². Deze stijging komt voor het grootste gedeelte doordat het voormalige Atos kantoorgebouw Secoya volledig in aanbod is gekomen. Er is hier nu ruim 31. m² beschikbaar. Hierdoor is Papendorp het deelgebied met de meeste kantoorruimte in aanbod in de gemeente Utrecht (93. m²). Afgelopen halfjaar is bekend geworden dat op het Jaarbeursplein een nieuwe kantoorontwikkeling wordt gestart. Op de plek van het kantoorgebouw Leeuwensteijn zal een World Trade Center van circa 32. m² worden ontwikkeld. Volgens de planning zal deze in 218 Utrecht worden opgeleverd. Met deze ontwikkeling begint het Stationsgebied in Utrecht, waar in 214 al het Stadskantoor opgeleverd werd, steeds verder vorm te krijgen. Deze ontwikkelingen zullen het stationsgebied als kantorenlocatie verder versterken Opname x1. m 2 Opname H1 7 Aanbod x1. m 2 Medio Opname per sector H1 215 Huurprijzen per deelgebied 6% 4% 2% 12% 19% Centrum/CS-gebied Hoog 25 q Gemiddeld 175 p Rijnsweerd/De Uithof Hoog 19 Gemiddeld 155 q Laag 125 Laag 14 p 14% 7 A12 16% Business & other services Public services Production & construction TMT Other Transport & Tourism Wholesale & retail trade, hotels & catering Papendorp Hoog 18 Gemiddeld 16 Laag 13 Nieuwegein Hoog 14 Gemiddeld 115 Laag 9 Kanaleneiland Hoog 185 Gemiddeld 14 Laag 95 7 A12 p q Ontwikkeling huurprijs afgelopen 6 maanden 8 Office Market Report H1 215 Nederland

9 Onderzoeksverantwoording Deze rapportage is met alle mogelijke zorg samengesteld door het researchteam van Colliers International bestaande uit Kes Brattinga en Thijs Guinee. Mocht u vragen of opmerkingen hebben dan kunt u contact opnemen via amsterdam.research@colliers.com. Regioindeling De regio s in dit rapport zijn als volgt ingedeeld: - De regio Amsterdam heeft betrekking op de gemeentes Amsterdam, Amstelveen, Diemen en de Haarlemmermeer; - De regio Den Haag heeft betrekking op de gemeentes Den Haag, Rijswijk en Leidschendam- Voorburg; - De regio Eindhoven heeft betrekking op de gemeentes Eindhoven, Veldhoven, Best en Son en Breugel; - De regio Rotterdam heeft betrekking op de gemeentes Rotterdam en Capelle aan den IJssel; - De regio Utrecht heeft betrekking op de gemeentes Utrecht en Nieuwegein. Aanbod De op de vrije markt aangeboden kantoorruimte vanaf m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die niet reeds uit de markt zijn genomen. Opname Kantoorruimte vanaf m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruiker betrokken wordt, met uitzondering van contractverleningen en sale and lease back-transacties. Huurprijs Bandbreedte van de vraagprijs wordt bepaald aan de hand van de vraagprijzen van aanbod van kantoorruimten. 9 Office Market Report H1 215 Nederland

10 52 offices in 67 countries on 6 continents United States: 14 Canada: 31 Latin America: 24 Asia Pacific: 193 EMEA: billion in annual revenue million square metres under management 16,3 professionals and staff Primary Authors: Kes Brattinga Head of Research Research +31 () kes.brattinga@colliers.com Thijs Guinée Research +31 () thijs.guinee@colliers.com Colliers International Amsterdam Buitenveldertselaan VA Amsterdam Nederland TEL +31 () Colliers International Eindhoven Dillenburgstraat AM Eindhoven Nederland TEL +31 () Colliers International Rotterdam REMS Bahialaan WC Rotterdam Nederland TEL +31 () Colliers International Rotterdam Corporate Solutions Botersloot HE Rotterdam Nederland TEL +31 () About Colliers International Colliers International Group Inc. is a global leader in commercial real estate services with more than 16,3 professionals operating out of 52 offices in 67 countries. With an enterprising culture and significant insider ownership, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide. Services include agency, asset & property management, consultancy, corporate real estate solutions, facility management, hotels, investments, project management, retail, research, valuation & advisory and workplace innovation. Colliers International has been recognized and ranked in the International Association of Outsourcing Professionals global outsourcing top-1 for 1 consecutive years, more than any other real estate services firm. Colliers International Rotterdam Westersingel LC Rotterdam Nederland TEL +31 () colliers.com Copyright 215 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.