Investment Market Report. Nederland H Beleggingen

Transcriptie

1 Investment Market Report Nederland H Beleggingen

2 BUITENLAND MOTOR BELEGGINGSGROEI Het eerste deel van 2014 laat een continuering van de eind vorig jaar ingezette stijging van de beleggingen in vastgoed zien. In het eerste half jaar van 2014 werd met 3,9 miljard het hoogste beleggingsvolume sinds 2009 bereikt. Dit is opvallend te noemen getuige de moeizame gebruikersmarkt. Met name de buitenlandse investeringen vertonen dit jaar meer activiteit. Door dalende rendementen op staatsleningen en stijgende koersen op de aandeelmarkten is vastgoed steeds meer in trek als beleggingscategorie. Doordat de vastgoedprijzen in prime markets zoals Londen en Parijs in de afgelopen jaren fors gestegen zijn is Nederland weer een aantrekkelijk land geworden voor buitenlandse partijen om in te investeren. Zo liggen de bruto aanvangsrendementen voor top kantoorgebouwen op de Zuidas nog iets boven de 6% terwijl deze in andere West- Europese steden tot onder de 4% gezakt zijn. De verhoogde buitenlandse interesse is duidelijk terug te zien in de cijfers. Slechts een derde van de beleggingen in Nederlands vastgoed in 2014 komt van Nederlandse partijen. Dit was in 2013 nog 57% van het beleggingsvolume. Met name Duitse en Amerikaanse beleggers waren actief in het eerste halfjaar van Alle vastgoedsegmenten lieten een forse stijging zien ten opzichte van vorig jaar. Kantoorruimte is nog steeds het meest in trek. Dit segment is in het eerste halfjaar gedomineerd door Duitse (institutionele) partijen, zij zijn goed voor de helft van het belegde volume in kantoren (totaal 1,2 miljard). Dat deze partijen voornamelijk geïnteresseerd zijn in prime kantoren blijkt uit de twee grootste transacties van het jaar: SOM en ITO en The Edge. Ook voor het secundaire segment is buitenlandse interesse in Nederland, vooral Angelsaksische partijen zijn hier actief. Terwijl de Duitse beleggers gemiddeld 120 miljoen besteedden lag het gemiddelde onder Nederlandse kantoorbeleggers op 5 miljoen (circa 40 transacties). Nederlandse beleggers richten zich vooral op het lagere segment van de kantorenmarkt. In veel gevallen betreft het leegstaande objecten die aangekocht worden ten behoeve van herontwikkeling. 8 7 Beleggingsvolume per half jaar H1 H2 Waarden in miljarden 2 Investment Market Report H Colliers International

3 Beleggingsvolume naar nationaliteit 2013 vs. H Nederlandse partijen zijn nog steeds de grootste kopers van vastgoed. Dit aandeel loopt echter wel terug. Vooral vanuit Angelsaksische en Duitse kant is er een stijgende interesse in Nederlands vastgoed. Ondanks de interesse vanuit Aziatische landen, hebben er nog geen grote transacties plaatsgevonden. 1% 4% 4% 5% 9% 3% 5% 4% 33% 7% 1% Nederland Verenigde Staten Duitsland Verenigd Koninkrijk Frankrijk België Qatar Overig 22% 11% 12% Binnenste ring: 2013 Buitenste ring: H % 22% 3 Investment Market Report H Colliers International

4 STILTE VOOR DE STORM OP WONINGMARKT Naast kantoren werden er vooral veel huurwoningen verkocht. Grootste transactie was de aankoop van woningen door Roundhill Capital voor 180 miljoen. Grote verkopen van corporaties, mogelijk gemaakt door de circulaire Blok, bleven nog uit in het eerst halfjaar. Er werd slechts voor 70 miljoen verkocht door corporaties aan beleggers. In totaal werd er 875 miljoen in woningen geïnvesteerd in Nederland in het eerste halfjaar, voornamelijk door Nederlandse investeerders. Naast de transactie van Roundhill was er een andere buitenlandse aankoop van een woningportfolio door BNP Paribas REIM ( 40 miljoen). Uit het buitenland blijft er veel interesse, met name vanwege de in de afgelopen jaren gedaalde leegwaardes en een hoog huurniveau. De verwachting is dat het belegde volume in woningen, met aangekondigde verkopen van portefeuilles van Vestia en WIF, flink gaat stijgen in de tweede helft van van het jaar. Op de hotelmarkt vond een aantal grote transacties plaats in de eerste zes maanden van Meest in het oog springende transactie is de verkoop van het Amstel Hotel. Dit prestigieuze hotel is voor circa 100 miljoen gekocht door Katara Hospitality (Qatar). In totaal is er voor ruim 370 miljoen in hotels geïnvesteerd in Nederland in het eerste halfjaar, met name in de regio Amsterdam. Concrete interesse voor hotels uit zowel binnen- als buitenland en diverse tenders voor nieuwe hotels in Amsterdam zullen het investeringsvolume in de rest van het jaar doen groeien. De verwachting is dat het belegde volume in woningen flink gaat stijgen. Ook de winkel- en bedrijfsruimtemarkten presteerden beter in 2014 dan het jaar ervoor. Zo was er de verkoop van 10 Nederlandse winkelcentra door Corio aan een joint venture van Mount Kelett en Sectie 5 voor circa 200 miljoen en een grote logistieke portfolio transactie van Prologis ( 170 miljoen). Op het gebied van bedrijfsruimte is er naast logistiek vastgoed op de transportassen ook verhoogde interesse voor multi-let industriële complexen in de Randstad. Top vijf beleggingen H Beleggingstype Naam / beschrijving Koopsom Koper Land Verkoper Land Kantoor ITO en SOM Union Investment Real Estate DE Commerz Real DE Winkel 10 winkelcentra Mount Kellett Capital Management US/NL Corio NL en Sectie5 Investments Kantoor The Edge Deka Immobilien DE OVG NL Woningen woningen Round Hill Capital UK CBRE Global Investors EMEA US Industrieel & Logistiek 7 distributiecentra Prologis US Schroder Property Investment Management DE 4 Investment Market Report H Colliers International

5 Beleggingsvolume naar segment 2013 vs. H Kantoorruimte is ook in de eerste helft van 2014 het meest dominante segment, gevolgd door woningen en winkels. Absoluut gezien laat elk segment een stijging van het investeringsvolume zien ten opzichte van het eerste half jaar van % 3% 11% 2% 30% 15% 15% 36% Kantoor Woningen Winkels Industrieel en Logistiek Hotel Overig 19% 16% 20% 23% Binnenste ring: 2013 Buitenste ring: H Investment Market Report H Colliers International

6 Negatief saldo Nederlandse investeringen Verkoop vs. aankoop per land 14 OVERIG QA BE FR UK DE US NL 1,5 1 0,5 0 Nederlandse beleggers hebben in het eerste halfjaar van 2014 meer vastgoed afgestoten dan ze hebben aangekocht. Ze hebben met ruim 800 miljoen veruit het meest negatieve saldo. Duitse en Amerikaanse partijen hebben duidelijk meer vastgoed aangekocht dan dat ze verkocht hebben. -0,5-1 De VS heeft een positief saldo van bijna 500 miljoen, gevolgd door Duitsland ( 330 miljoen). Het merendeel van het Duitse belegde vermogen komt van institutionele partijen vandaan, terwijl het Amerikaans belegde vermogen in Nederlands vastgoed juist grotendeels van private equity partijen afkomstig is. Aangekocht Verkocht Waarden in miljarden -1,5-2 -2,5 Economie stuwt beleggingsmarkt De economische indicatoren ontwikkelen zich positief voor investeringen in vastgoed. Zo is het economische herstel eind 2013 begonnen na enkele kwartalen van recessie. Ook de werkloosheid lijkt medio 2014 weer omlaag te gaan. Voor geheel 2014 wordt een groei van de Nederlandse economie verwacht van 0,75%. De groei komt voornamelijk op rekening van de aantrekkende wereld- en Europese economie. De rente op staatsobligaties ligt al enkele jaren nabij het inflatieniveau waardoor beleggers op zoek gaan naar andere beleggingscategorieën met een hoger rendement waaronder vastgoed. Door de stijging van de aandelenmarkten in de afgelopen 12 maanden (zoals de stijging van de AEX met 10% ten opzichte van een jaar eerder) zijn aandelen zwaarder gaan wegen in de beleggingsmix van (institutionele) beleggers. Om de beleggingen weer in balans te brengen moeten daarom andere beleggingscategorieën zoals vastgoed aangekocht worden Staatsrente 10 jr. NL (%) BBP (%) Inflatie (%) 6 Investment Market Report H Colliers International

7 485 offices in 63 countries on 6 continents United States: 140 Canada: 42 Latin America: 20 Asia Pacific: 195 EMEA: 85 Primary Authors: Kes Brattinga Head of Research Research +31 (0) kes.brattinga@colliers.com Thijs Guinée Research +31 (0) thijs.guinee@colliers.com Contributors: Sander Halsema Marketing 1.5 billion in annual revenue million square metres under management Colliers International Amsterdam Buitenveldertselaan VA Amsterdam The Netherlands TEL +31 (0) ,800 professionals and staff About Colliers International Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with over 13,500 professionals operating out of more than 482 offices in 62 countries. A subsidiary of FirstService Corporation, Colliers International delivers a full range of services to real estate users, owners and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services, mortgage banking and insightful research. The latest annual survey by the Lipsey Company ranked Colliers International as the second-most recognized commercial real estate firm in the world. colliers.com Copyright 2014 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.