Office Market Report 2015 Nederland. 1 Office Market Report 2015 Nederland

Transcriptie

1 Office Market Report 2015 Nederland 1 Office Market Report 2015 Nederland

2 Duizenden m² Duizenden m² Nederland In 2015 is er voor het eerst in jaren weer een herstel van de kantorenmarkt te zien. Het opnamevolume nam met ruim 10% toe ten opzichte van 2014, terwijl de dynamiek zelfs met 15% toenam. Voor 2016 wordt verwacht dat het herstel door zal zetten. De economie zal ook in 2016 blijven groeien, bedrijven zullen meer produceren, de consumptie van huishoudens groeit en de werkloosheid daalt. Deze ontwikkelingen zorgen voor uitbreidingsbehoefte bij bedrijven en waar dit niet intern opgevangen kan worden zal men kantoorruimte bij moeten huren. Dit tezamen met het feit dat er de komende jaren veel huurcontracten aflopen zorgt ervoor dat veel bedrijven zich zullen beraden over hun huisvesting. Opname Opname H1 Opname H2 De sector zakelijke dienstverlening is met ruim een kwart van de opname nog altijd de grootste afnemer van kantoorruimte in Nederland. Er is hier echter nog steeds sprake dat veel bedrijven aan het inkrimpen zijn en bij verhuizingen minder meters opnemen dan ze achterlaten. Er is hier echter wel een kentering te zien. Tijdens de crisis besloten veel bedrijven om uit kostenbesparing vierkante meters af te stoten en het nieuwe werken in te voeren. De komende jaren zal kostenbesparing als motief een minder overheersende rol spelen. De beslissing om minder vierkante meters per FTE te huren zal grotendeels voortkomen uit de bedrijfsvisie. 5% 4%2% 10% 14% 17% 26% 22% Financial services Wholesale & retail trade, hotels & catering Transport & Tourism Terwijl er in de meeste sectoren nog sprake is van inkrimping zijn de meeste bedrijven die kantoorruimte huren binnen de sector aan het uitbreiden. Veel creatieve technologische bedrijven die hard groeien hebben moeite om goed gekwalificeerd personeel aan te trekken. Een groot gedeelte van de hoogopgeleide technisch geschoolde werknemers woont in Amsterdam en omgeving. Dit is één van de redenen waarom ruim 40% van de opname in 2015 plaatsvond in Amsterdam. Naar verwachting blijft Amsterdam deze aantrekkingskracht behouden en zal de sector zich hier grotendeels concentreren. Aanbod Het aanbod is eind 2015 licht gedaald ten opzichte van medio Er is sprake van beperkte nieuwbouw en een grote hoeveelheid transformaties. Dat de daling niet groter is, komt doordat er nog steeds lucht in de markt zit. Bij vernieuwing van contracten krimpen veel bedrijven nog steeds in. De verwachting is dat de verborgen leegstand ook komend jaar zal dalen. Dit betekent dat er nog steeds nieuwe kantoorruimte aangeboden zal worden op de markt. Het tempo is echter wel aardig afgenomen en door transformaties en in sommige gevallen vanwege bedrijfsuitbreiding zal in 2016 het aanbod verder dalen. 2 Office Market Report 2015 Nederland

3 NEDERLAND GEMIDDELDE HUURPRIJZEN AMSTERDAM Gemiddeld 180 DEN HAAG Gemiddeld 140 UTRECHT Gemiddeld 145 ROTTERDAM Gemiddeld 135 EINDHOVEN Gemiddeld 115 Top 10 kantoortransacties 2015 Gemeente Gebouwnaam Adres Oppervlakte (m²) Gebruiker Rotterdam Marten Meesweg Nationale Politie Amsterdam Crystal Tower Orlyplein Chipsoft Amsterdam Gebouw Rood en Wit Piet Heinkade Booking.com 'sgravenhage O2 Building Oostduinlaan Shell international Leeuwarden Lange Marktstraat Aegon Zwolle Koggelaan Nationale Politie Zoetermeer Afrikaweg Technip Capelle a/d IJssel Tribes Tower Rivium Quadrant Tribes Rotterdam Hofpoort Hofplein Spaces Haarlemmermeer Evert van de Beekstraat Samsung Electronics Benelux 3 Office Market Report 2015 Nederland

4 Duizenden Duizenden Amsterdam > Voor het tweede jaar op rij is er een stijging van het opnamevolume in de regio Amsterdam. Er is 20% meer opgenomen en de dynamiek was zelfs meer dan 30% hoger dan in Voor 2016 wordt wederom een stijging verwacht. > Deze stijging wordt aan de ene kant verwacht door de aanhoudende economische groei en aan de andere kant doordat veel bedrijven naar Amsterdam blijven trekken. In de regio is vaak een tekort aan gekwalificeerd personeel. Zeker voor groeiende bedrijven is Amsterdam dan een aantrekkelijke vestigingsplaats > Dit is met name te zien in de sector, deze trekt massaal naar Amsterdam toe. Ruim 40% van de totale opname van in Nederland vond plaats in Amsterdam. Binnen de Amsterdamse kantorenmarkt is het ook al de belangrijkste sector en dit neemt alleen maar toe. Opvallend is hoe in 2015 Sloterdijk weer is opgeleefd, er werd hier ruim 4 keer zoveel opgenomen als in Deze stijging komt ook mede door de creatieve, technologische sector die was goed voor ruim de helft van het opnamevolume. > Het aanbod is eind 2015 fors afgenomen. Voor het eerst is echt zichtbaar in de totaal cijfers dat er veel kantoortransformaties plaatsvinden en dat er sprake is van beperkte nieuwbouw. Ook voor 2016 wordt verwacht dat het aanbod verder daalt. Al zijn de meeste voor de hand liggende panden voor transformatie al getransformeerd dus hier zal op termijn wel een daling in te zien zijn. Opname Opname H1 Opname H2 Aanbod Huurprijzen per deelgebied 9% 5% 4% 2% 5% 37% 13% Sloterdijk e.o. Hoog 195 Gemiddeld 145 Laag 85 Centrum Hoog 300 Gemiddeld 235 Laag % Financial services Wholesale & retail trade, hotels & catering Transport & Tourism Zuidas Hoog 360 Gemiddeld 325 Laag 270 Schiphol e.o. Hoog 325 Gemiddeld 150 Laag Zuidoost Hoog 195 Gemiddeld 140 Laag 80 4 Office Market Report 2015 Nederland

5 Duizenden Duizenden Den Haag > Waar de nationale trend in 2015 opgaand is, daar laat de regio Den Haag juist een daling zien van het opnamevolume in Dit is het tweede jaar op rij dat er sprake is van een daling. Dit wordt veroorzaakt doordat Den Haag sterk afhankelijk is van de publieke sector. Deze sector is de laatste jaren aan het inkrimpen en dat is terug te zien in de opnamevolumes. > Waar voorheen de publieke sector altijd de belangrijkste drijver van de opname van kantoorruimte was, is in 2015 een grotere nadruk komen te ligge op producerende bedrijven en op de zakelijke dienstverlening. > De belangrijkste sectoren in Den Haag zijn echter allemaal sectoren die veelal te maken hebben met inkrimping. De verwachting is daarom ook dat de kantorenmarkt van Den Haag het moeilijk blijft houden de komende jaren. Bedrijven in deze sectoren zijn nog steeds bezig met het reorganiseren van de manier van werken en gebruiken steeds minder m² per FTE. > Het aanbod is de afgelopen jaren bijna continue gedaald. Er is eind 2015 echter weer een stijging te zien. Dit wordt deels veroorzaakt doordat het Rijksvastgoedbedrijf een bijna m² groot kantoorgebouw te koop aanbiedt aan de Steenvoordelaan 370 te Rijswijk en deels doordat er fors meer objecten worden aangeboden vergeleken met medio Voor het komende jaar wordt nog een verdere stijging verwacht doordat de publieke sector en met name het Rijk nog veel vastgoed zal afstoten. Opname Opname H1 Aanbod Opname H2 Huurprijzen per deelgebied 12% 10% 7%1% 30% Statenkwartier Hoog 165 Gemiddeld 145 Laag 125 Beatrixkwartiewr Hoog 215 Gemiddeld 170 Laag % 28% CS / Voorhout Hoog 225 Gemiddeld 165 Laag 125 Financial services Wholesale & retail trade, hotels & catering Rijswijk Hoog 150 Gemiddeld 105 Laag 70 5 Office Market Report 2015 Nederland

6 Duizenden Duizenden Eindhoven > Het opnamevolume ligt in 2015 bijna 40% hoger dan in 2014 in de regio Eindhoven. Voor het tweede jaar op rij is er een stijging van het volume te zien. Zowel de dynamiek als de gemiddelde grootte liet een stijging zien. > Eén van de belangrijkste redenen dat Eindhoven het momenteel relatief goed doet is het feit dat er een grote sector geclusterd is in en rondom Eindhoven. Deze sector blijft groeien en bij veel bedrijven is er een uitbreidingsbehoefte. > Dit is ook terug te zien in de cijfers, 30% van het opnamevolume kwam voor rekening van de sector. Dit is een daling ten opzichte van 2014 (44%), maar nog altijd ruim boven het landelijke aandeel van deze sector in het opnamevolume. Ook voor 2016 wordt weer een stijging van het opnamevolume verwacht. Onder andere de sector en de verbeterende economische omstandigheden zullen hieraan bijdragen. > Vanaf eind 2014 is het aanbod van kantoorruimte aan het afnemen. Dit komt aan de ene kant door de aantrekkende vraag en aan de andere kant door de actieve transformatiemarkt in Eindhoven. Dit maakt dat de Eindhovense markt steeds gezonder wordt. In het centrum van de stad is er zelfs al sprake van een beperkt aanbod van kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte. Deze dalende trend zal ook in 2016 verder doorzetten. Opname Opname H1 Opname H2 Aanbod Huurprijzen per deelgebied 12% 4% 3% 2% 31% Noord Hoog 135 Gemiddeld Laag 60 18% 30% Financial services Wholesale & retail trade, hotels & catering West / Airport Hoog 140 Gemiddeld 110 Laag 70 Veldhoven Hoog 125 Gemiddeld 120 Laag 85 Centrum Hoog 185 Gemiddeld 135 Laag 85 6 Office Market Report 2015 Nederland

7 Duizenden Duizenden Rotterdam > De opname liet in de regio Rotterdam een significante stijging zien ten opzichte van voorgaande jaren. Sinds 8 was de opname niet zo hoog. Dit komt voornamelijk doordat er veel contracten in deze periode aflopen en en door de gunstige prijsstelling van kantoorruimte in Rotterdam. > Hierbij is duidelijk te zien dat bedrijven die voorheen op de goedkopere locaties waren gevestigd zich verplaatsen naar aantrekkelijkere locaties omdat de huurprijzen daar nu ver genoeg gezakt zijn. Dit was voornamelijk te zien in Rotterdam Alexander waar de vraag naar kantoorruimte duidelijk is toegenomen. > Ondanks het hoge opnamevolume blijft Rotterdam nog steeds voornamelijk een verplaatsingsmarkt. Er zijn weinig bedrijven die van buiten Rotterdam naar de stad trekken. Desondanks wordt voor 2016 ook een hoog opnamevolume verwacht. Er lopen nog steeds veel contracten af, waardoor veel bedrijven zich momenteel heroriënteren. > De afname van het aanbod die het afgelopen jaar te zien was wordt voornamelijk veroorzaakt door transformaties en in mindere mate door de verhoogde activiteit op de Rotterdamse kantorenmarkt. De leegstand is nog altijd relatief hoog, zelfs in het Central Distrcit. Doordat het een verplaatsingsmarkt is is de verwachting dat het aanbod niet veel verder zal gaan dalen en misschien zels wel weer licht zal toenemen, afhnakelijk van de hoeveelheid transformaties. Opname Opname H1 Aanbod Opname H2 Huurprijzen per deelgebied 9% 6% 3%2% 7% 43% Oost Hoog 180 Gemiddeld 135 Laag 90 11% 19% Centrum Hoog 235 Gemiddeld 145 Laag 90 Capelle aan den IJssel Hoog 145 Gemiddeld 105 Laag 65 Wholesale & retail trade, hotels & catering Transport & Tourism Financial services Zuid Hoog 225 Gemiddeld 135 Laag 90 7 Office Market Report 2015 Nederland

8 Duizenden Duizenden Utrecht > Het opnameniveau in de regio Utrecht is al jaren op ongeveer hetzelfde niveau. Hiermee is het één van de meest stabiel presterende kantoorsteden van Nederland. > Er is wel sprake van een veranderende dynamiek binnen de stad. De activiteit in Kanleneiland en Rijnsweerd/ De Uithof neemt de afgelopen jaren af, terwijl het stationsgebied en Papendorp steeds belangrijker worden.dit zijn niet toevallig ook de gebieden die de meeste bedrijven aan zich weten te binden. De overige kantoorgebieden moeten het voornamelijk van de traditionele kantoorgebruikers zoals de publieke sector en de zakelijke dienstverlening hebben. > In 2016 zal de opname van kantoorruimte verder gaan stijgen, in 2015 was al een verhoogde dynamiek zichtbaar. Dit zal door de aanhoudende positieve economische cijfers verder doorzetten in De groei zal zich wederom voornamelijk concentreren in het stationsgebied en Papendorp. > Het aanbod van kantoorruimte is in de regio Utrecht de afgelopen jaren, op enkele uitschieters na, relatief stabiel gebleven. Dit komt aan de ene kant doordat het aanbod in Nieuwegein is gedaald door een actieve transformatiemarkt. Terwijl In Utrecht het aanbod juist is opgelopen doordat een aantal grote kantoorhoudende bedrijven de gemeente hebben verlaten en omdat het gemeentelijk apparaat zich heeft gecentraliseerd in het nieuwe gemeentekantoor op Utrecht Centraal, waarbij de nodige panden leeg zijn achtergelaten. Voor 2016 wordt verwacht dat het aanbod relatief stabiel blijft. Er zullen aan de ene kant nog wat transformaties plaatsvinden maar bedrijven blijven aan de andere kant ook nog inkrimpen Opname Opname H1 Opname H2 Aanbod Huurprijzen per deelgebied 7% 6% 1%1% 7% 36% 16% 25% Centrum / CSGebied Hoog 210 Gemiddeld 180 Laag 150 Rijnsweerd / De Uithof Hoog 190 Gemiddeld 155 Laag 125 Papendorp Hoog 180 Gemiddeld 155 Laag 130 Kanaleneiland Hoog 185 Gemiddeld 140 Laag 90 Transport & tourism Wholesale & retail trade, hotels & catering Transport & Tourism Nieuwegein Hoog 140 Gemiddeld 115 Laag 90 8 Office Market Report 2015 Nederland

9 Trends Ondanks dat de kantorenmarkt hogere opnamevolumes en een hogere dynamiek kent in 2015 is dit lang niet overal in Nederland het geval. De vraag naar kantoorruimte en het aanbod verschilt sterk tussen de verschillende steden. Dit heeft onder andere te maken met welke sectoren historisch gezien overheersend zijn en hoe snel er geschakeld kan worden en ingespeeld wordt op een veranderende markt. Op de Nederlandse kantorenmarkt worden op dit moment echter ook trends onderscheiden die overkoepelend zijn en voor het hele land gelden. Dit zijn: centralisatie, hotellisering van de kantorenmarkt en locatie vs community. Centralisatie Veel verhuisbewegingen op de kantorenmarkt laten een trek van de kleinere steden en dorpen naar de grotere (provincie) steden zijn. Ook bedrijven die inkrimpen en Er is sprake van centralisatie in de grotere steden. Buiten de grote steden is het lastig om geschikt personeel te vinden, met name binnen de sector. Dit komt doordat veel technisch geschoolde werknemers zich in de grote universiteitssteden bevinden. Hierdoor besluiten bedrijven wanneer ze groeien of wanneer hun huurcontract is afgelopen veelal naar één van de grotere steden te verhuizenn. Hier kunnen ze beter geschikt personeel vinden en er kan connectie worden gemaakt met andere creatieve bedrijven. Daarnaast is door de neergaande markt van de afgelopen jaren de prijsstelling van kantoorruimte ook in de grotere steden een stuk gunstiger voor kantoorgebruikers. Voor dezelfde prijs kunnen bedrijven zich nu op een aantrekkelijkere locatie vestigen. Steden die zich duidelijk profileren en die een duidelijke doelgroep hebben zijn het meest succesvol. Vaak zijn het universiteitssteden die zich op bepaalde gebieden nadrukkelijk profileren. Denk hierbij aan Eindhoven met de focus op techniek, Wageningen op food & health en Utrecht op Life sciences. Vaak is deze profilering gebaseerd op de sterke punten van de universiteit. Hierbij wordt de aansluiting van de wetenschap op de praktijk versterkt. Binnnen steden is dezelfde trend zichtbaar. Gebieden met een eigen identiteit en een diversiteit aan voorzieningen gericht op hun doelgroep, zijn aantrekkelijker dan gebieden die geen duidelijke profilering hebben. Zeker homogene kantorenparken met veel leegstand hebben een actieve aanpak nodig waarbij zowel de kwaliteit als het imago van het gebied aangepakt wordt. Hotellisering andere kant zijn de flexoffices sterk in opkomst. Deze concepten hebben ook weer veel overeenkomsten met de hotelwereld. Flexibiliteit is een kernpunt en hospitality is hier veel belangrijker dan in het traditionele kantorenconcept. De flexoffices lijken qua exploitatie veel op hotelvastgoed. Bezettingsgraden zijn hier de nieuewe leegstandscijfers. Ook de locatievoorkeur van bedrijven gaat steeds meer de hotellerie achterna. Er moet wat te beleven zijn in de directe omgeving van het kantoor en het kantoor moet ook zijn eigen uitstraling hebben. De werkomgeving moet uitstralen waar het bedrijf voor staat. Hotel, horeca en werken lopen steeds meer in elkaar over. Locatie vs community Ondanks de trend van centralisastie wordt voor een deel van de kantoorgebruikers de locatie steeds minder doorslaggevend. In plaats van de locatie van een kantoorgebouw gaat het veel meer om de communitiy die er gevestigd is. Dit is met name te zien bij creatieve broedplaatsen en flexoffices. Voor startups en kleine ondernemingen is het belangrijk om in de buurt te zitten van complementaire bedrijven zodat ze elkaar kunnen versterken. Hierdoor is het veel belangrijker dat de juiste soort bedrijven ergens gevestigd zijn, dan dat de traditionele locatievoorkeuren een rol spelen. Dit zal de komende jaren een grotere rol gaan spelen. Er zullen meer verschillende merken flexoffices komen die zullen inspringen op verschillende soorten communities. Deze trend is voornamelijk zichtbaar bij kleinere bedrijven en startups. Voor grotere bedrijven heeft het echter ook zijn impact. Zo is in de praktijk nu al te zien dat er bedrijven zijn die besluiten om bepaalde afdelingen onder te brengen in creatieve broedplaatsen. Dit omdat deze afdelingen dan korte lijntjes hebben met de community die voor hun van belang is. Bedrijven zijn steeds minder gesloten bolwerken maar gaan de samenwerking aan met de buitenwereld. Conclusie Deze trends zullen de kantorenmarkt in de komende jaren gaan beïnvloeden. Bedrijven gaan zich steeds verder centraliseren waarbij aantrekkelijke steden en kantorengebieden aan populariteit winnen, terwijl slechte kantoorgebieden en steden het steeds moeilijker zullen krijgen. Daarnaast wordt de kantorenmarkt alsmaar flexibeler en wordt hospitality een belangrijk speerpunt. Bedrijven zoeken steeds meer de samenwerking met elkaar op. Dit wordt gestimuleerd door de dynamische omgeving van creatieve broedplaatsen en flexoffices. Ook grote bedrijven proberen hiervan mee te profiteren door bepaalde afdelingen op dit soort lcoaties te huisvesten. De behoefte om alles centraal en intern te huisvesten neemt hierdoor af. Er is tegenwoordig een steeds sterkere overeenkomst tussen de kantorenmarkt en de hotelmarkt. De grens tussen deze twee verschillende gebieden wordt steeds vager. Wanneer je in de lobby van menig hotel komt is het steeds moeilijker om het onderscheid te maken of het een hotel is of een creatieve hotspot. Hotels bieden werkplekken, gratis wifi en vergaderruimten aan. Aan de 9 Office Market Report 2015 Nederland

10 Onderzoeksverantwoording Deze rapportage is met alle mogelijke zorg samengesteld door het researchteam van Colliers International bestaande uit Werner van Sprundel, Maud van Vlerken en Thijs Guinée. Mocht u vragen of opmerkingen hebben dan kunt u contact opnemen via amsterdam.research@colliers.com. Regioindeling De regio s in dit rapport zijn als volgt ingedeeld: De regio Amsterdam heeft betrekking op de gemeentes Amsterdam, Amstelveen, Diemen en de Haarlemmermeer. De regio Den Haag heeft betrekking op de gemeentes Den Haag, Rijswijk en Leidschendam Voorburg. De regio Eindhoven heeft betrekking op de gemeentes Eindhoven, Veldhoven, Best en Son en Breugel. De regio Rotterdam heeft betrekking op de gemeentes Rotterdam en Capelle aan den IJssel. De regio Utrecht heeft betrekking op de gemeentes Utrecht en Nieuwegein. Aanbod De op de vrije markt aangeboden (Realnext) kantoorruimte vanaf 500 m². In het aanbod worden uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw of renovatie zijnde panden geregistreerd die niet reeds uit de markt zijn genomen. Opname Kantoorruimte vanaf 500 m² die op de vrije markt verhuurd of verkocht is, en door de gebruiker betrokken wordt, met uitzondering van contractverleningen en sale and lease backtransacties. Huurprijs Bandbreedte van de vraagprijs wordt bepaald aan de hand van de vraagprijzen van aanbod van kantoorruimten. 10 Office Market Report 2015 Nederland

11 554 offices in 66 countries on 6 continents AUTHOR Thijs Guinée Research thijs.guinee@colliers.com United States: 153 Canada: 34 Latin America: 24 Asia Pacific: 231 EMEA: 112 $2.5 billion in annual revenue 2 billion square feet under management 16,000 professionals and staff About Colliers International Group Inc. Colliers International Group Inc. is a global leader in commercial real estate services with more than 16,000 professionals operating out of 554 offices in 66 countries. With an enterprising culture and significant insider ownership, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide. Services include agency, asset & property management, consultancy, corporate real estate solutions, facility management, hotels, investments, project management, retail, research, valuation & advisory and workplace innovation. Colliers International has been recognized and ranked in the International Association of Outsourcing Professionals global outsourcing top for 10 consecutive years, more than any other real estate services firm. Colliers International is the fastest growing commercial real estate company in the Netherlands with over 330 professionals and offices in Amsterdam (headoffice), Nieuwegein, Barendrecht, shertogenbosch, Rotterdam and Eindhoven. Defined by our spirit of enterprise Colliers International makes a difference. With our culture of service excellence and our shared sense of initiative we create opportunities to accelerate the success of our clients. Our expertise is underlined by registration in the VastgoedCert (Register for Valuers) and our membership of the NVM and the RICS. For more information about Colliers the Netherlands and the latest news please visit our website Copyright 2015 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the w material contained in this report. 6 Office Market Report 2015 THE NETHERLANDS