Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers

Transcriptie

1 Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers ASRE Talent Seminar Marco Mosselman Juni 2014

2 Institutioneel vastgoed ( ) Totaal belegd vermogen Waarvan vastgoed Pensioenfondsen 822,4 mld 78,1 mld 9,5% Verzekeraars 419,3 mld 14,7 mld 3,5% Totaal 1.242,7 mld 92,8 mld 7,5% Bron: Vastgoedmarkt/Gebraad Oktober

3 Rendementen (> 250 mln) 60% Totaalrendement (in %) 50 40% 30 20% 10 0% % % Bron: Vastgoedmarkt/Funken, Oktober 2012, jaarverslagen, enquete 2

4 Rendementen ( ) Ongewogen gemiddeld totaalrendement : 7,5% Gewogen gemiddeld totaalrendement : 9,2% Gemiddelde spreiding (min max) : 26,6% 3

5 Rendementen in % ( ) 4

6 Waar komen deze grote verschillen vandaan? 5

7 Onderzoek vastgoed in portefeuille Uniek onderzoek onder 38 grote institutionele beleggers Response 92% Portefeuille-data i.p.v. index-data Lange tijdreeks ( ) Bestand met datapunten over allocatie en rendement 6

8 Verklaringen Samenstelling portefeuille 1 Geografisch 2 Sectoraal 3 Beleggingswijze Overige effecten - Leverage - Hedging van renterisico s + Hedging van valutarisico s + Uitbesteden van portefeuille Onderzoek focust op de samenstelling, en probeert te controleren voor de berekening en overige effecten 7

9 Internationalisering

10 Visie op internationalisering Verschillende visies : Wereld als beleggingsuniversum Beheersbaarheid van de vastgoedportefeuille Link met inflatie op binnenlandse verplichtingen 9

11 Internationaal, allocatie

12 Internationaal, rendement N.B.: Betreft zowel directe als indirecte beleggingen, 11 in alle sectoren

13 Internationaal, rendement Rendement Risico (St Dev) Sharpe ratio* Nederland 5,6 4,5 0,65 Overig Europa 6,1 14,6 0,24 Noord Amerika 3,9 17,8 0,07 Asia-Pacific 7,1 16,1 0,28 Totaal 6,1 7,7 0,45 12-mnd Euribor 2,7 1,2 * Sharpe ratio = compensatie voor gelopen risico bóven risico vrij rendement (3,1%) N.B.: Betreft zowel directe als indirecte beleggingen, in alle sectoren; Tijdreeks verschilt waardoor gemiddelde afwijkt van eerder genoemde 7,5% 12

14 Conclusie internationalisering Rendement op Aziatisch vastgoed het hoogst Maar verder van huis beleggen leverde niet altijd meer op Nederlands vastgoed leverde hoogst rendement per eenheid risico Effecten voor groot deel bepaald door manier van beleggen (direct vs. indirect) 13

15 Sectorale spreiding

16 Verwachtingen over sectoren Consensus: (Onderbuik)gevoel: kantoren (te) risicovol Woningen en winkels betere risico/rendement verhoudingen Overige segmenten (hotels, parkeren, zorgvastgoed, etc.) kunnen interessant zijn maar vergen specialistische kennis 15

17 Sectoraal, allocatie

18 Sectoraal, rendement N.B.: Betreft zowel directe als indirecte beleggingen, in alle regio s 17

19 Sectoraal, rendement Rendement Risico (St Dev) Sharpe ratio Woningen 6,1 5,7 0,56 Winkels 8,0 3,6 1,40 Kantoren 5,0 5,3 0,39 Overig / gemengd 7,3 7,2 0,60 Totaal 7,5 7,8 0,58 12-mnd Euribor 2,9 1,3 N.B.: Betreft zowel directe als indirecte beleggingen, in alle regio s 18

20 Conclusies over sectoren Winkelbelegging hebben in de periode het hoogste rendement geleverd, tegen het laagste risico (!!!) 19

21 Beleggingswijze

22 Visie beleggingswijze Verschillende visies : Geen vastgoedbedrijf maar vermogensbeheerder Blootstelling aan puur vastgoedrisico Wij zijn goed in direct vastgoed Juridische structuur heeft geen invloed op rendement, dus beleggingswijze mag niet uitmaken Niet-geleveraged indirect vastgoed is niet te krijgen en daarom doen we het zelf 21

23 Beleggingswijze, allocatie

24 Beleggingswijze, rendement N.B.: Betreft beleggingen in alle regio s en sectoren 23

25 Beleggingswijze, rendement Rendement Risico (St Dev) Sharpe ratio Direct * 5,8 4,8 0,63 Indirect 7,2 10,5 0,42 - publiek 10,1 24,6 0,30 - privaat * 6,3 7,2 0,49 Totaal 6,6 7,5 0,51 12-mnd Euribor 2,8 1,2 * Niet gecorrigeerd voor smoothing en lagging N.B.: Betreft beleggingen in alle regio s en sectoren; Tijdreeks verschilt waardoor gemiddelde afwijkt van eerder genoemde 7,5% 24

26 Conclusie beleggingswijze Rendementen verschilden in de praktijk aanzienlijk beursgenoteerd leverde het hoogste rendement maar dit ging gepaard met een aanzienlijk hoger risico (leverage?) Risico-gecorrigeerd scoorde direct vastgoed het best 25

27 Conclusie samenstelling portefeuille Vastgoed biedt voor elk wat wils: Hoog totaalrendement: beursgenoteerd, internationaal, commercieel vastgoed Stabiel rendement: direct, Nederland, winkels 26

28 Patronen in de vastgoedportefeuilles

29 Patronen in portefeuilles Statistische clusteranalyse Groepeert beleggers met vergelijkbare portefeuilles Uitkomst: 4 hoofdgroepen te onderscheiden 28

30 4 strategieën I II III IV Direct Privaat Publiek Nederland Overig Europa Noord-Amerika Azie Winkels Woningen Kantoren Overig / gemengd

31 4 Hoofdgroepen I: Grote gespreide beleggers II: Vastgoedspecialisten met home-bias III: Gespreide fondsbeleggers IV: Private fondsbeleggers 30

32 I: Grote gespreide beleggers Gemiddeld 56% Nederlands vastgoed Als enige flinke blootstelling aan opkomende markten Duidelijke spreidingsstrategie op gebied van beleggingswijze en sector Vooral (middel)grote pensioenfondsen Hoogste gewogen gem. totaalrendement : 11,5% 31

33 II: Vastgoedspecialisten met home-bias Voornamelijk (66%) directe beleggingen Aangevuld met private fondsen 86% Nederlands vastgoed Grote exposure naar woningen Kleine en middelgrote pensioenfondsen en verzekeraars Gewogen gem. totaalrendement : 7,1% 32

34 III: Gespreide fondsbeleggers Internationaal gespreide portefeuille Ongeveer 50/50 beurs- en niet-beursgenoteerd; nauwelijks direct vastgoed Slechts 8% pure woningbeleggingen 58% multi-sectorfondsen Kleine en middelgrote pensioenfondsen Gewogen gem. totaalrendement : 8,0% 33

35 IV: Private fondsbeleggers 81% private vastgoedfondsen Internationaal en sectoraal gespreide portefeuilles (70% buiten Nederland) 19% woningen, rest commercieel en gemengd Middelgrote pensioenfondsen en verzekeraars Gewogen gem. totaalrendement : 6,5% 34

36 Resultaten strategieën ( ) Gewogen gemiddeld Rendement I II III IV Totaal 11,5% 7,1% 8,0% 6,5% 9,3% Risico (st.dev.) 16,5% 6,5% 12,6% 8,8% 10,1% Sharpe ratio* 0,51 0,63 0,39 0,39 0,61 * Sharpe ratio = compensatie voor gelopen risico bóven risico vrij rendement (3,1%) 35

37 Take-away points Met een gewogen gemiddeld rendement ( ) van 9,2% maakte vastgoed de verwachtingen waar Strategische keuzes in samenstelling portefeuille leidden in praktijk tot grote verschillen in rendementen en gelopen risico s Sterk gespreide portefeuilles leverden hoogste rendement, maar tegen hoog risico (!!!) Nederlandse (directe) vastgoedbeleggingen leverden juist relatief stabiel rendement

38 Einde Dank voor uw aandacht 37