Financieel verslag ZIB Zeeland Kustgoed II CV. Middelburg

Transcriptie

1 Financieel verslag 2012 ZIB Zeeland Kustgoed II CV Middelburg

2 Inhoudsopgave pagina Jaarverslag Algemeen 3 Algemene opmerkingen 4 Jaarrekening 1. Balans per 31 december Winst- en verliesrekening Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 9 4. Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening 17 Overige gegevens Controleverklaring 19 Bijlage 1, specificatie vastgoedportefeuille 21 Bijlage 2, gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers 23

3 pagina 3 Jaarverslag Algemeen Structuur ZIB Zeeland Kustgoed II CV De participanten vormen tezamen met ZIB Zeeland Kustgoed II Beheer BV (de "Beherend Vennoot") een besloten commanditaire vennootschap, welke tot doel heeft het beleggen in in totaal 249 bungalows op de vakantieparken Hof Domburg, Noordzee Résidence De Banjaard, Roompot Beach Resort (Zeeland) en Cape Helius (Zuid-Holland) als ook het vrijetijdscentrum De Parel op Hof Domburg en Café-restaurant Bestevaer op Roompot Beach Resort. Het Fonds, statutair gevestigd te Middelburg en kantoorhoudende op het adres van de Beherend Vennoot, is in 2003 tot stand gekomen naar Nederlands recht. Het Fonds is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer Het Fonds wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. De verwachte beleggingshorizon is echter negentien jaar. ZIB Zeeland Kustgoed II Bewaar BV Naast het Fonds is ZIB Zeeland Kustgoed II Bewaar BV (de "Bewaarder") opgericht. De Bewaarder heeft het juridisch eigendom van het vastgoed verworven en zal als Bewaarder van het Fonds optreden. De activa zullen voor rekening en risico van het Fonds worden bewaard. De Bewaarder is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer ZIB Zeeland Kustgoed II Beheer BV ZIB Zeeland Kustgoed II Beheer BV treedt op als beherend vennoot. De Beherend Vennoot, waarvan alle aandelen worden gehouden door ZIB Holding BV, is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer ZIB Investments Beheer BV is bestuurder van de beherend vennoot. ZIB Investments Beheer BV Als beheerder van het Fonds treedt ZIB Investments Beheer BV (de "Beheerder") op. De Beheerder is op 16 april 1999 opgericht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer

4 pagina 4 Algemene opmerkingen Herstructurering 2010 In 2010 heeft een herstructurering plaatsgevonden. Hierbij is de bij aanvang verwachte looptijd van het fonds gewijzigd en met twee jaar verlengd tot het jaar De huurovereenkomst is middels een allonge verlengd tot het jaar 2022, waarbij een nieuwe jaarhuur is overeengekomen. Met de herstructurering werd de participanten de mogelijkheid geboden hun participaties vervroegd in te laten kopen, waarbij een bonus van 5% werd uitbetaald. Om een extra inkoop mogelijk te maken is de overeenkomst van commanditaire vennootschap aangepast. Tevens is het inkoopschema aangepast aan de gewijzigde verwachte looptijd. De bestaande bankfinanciering bleef ongewijzigd, lopend tot 2019, tegen de bestaande rentepercentages voor zowel de lening als het rekening-courant krediet ('r/c-krediet'). Als alternatief voor de in 2019 vereiste herfinanciering werd in de nieuwe prognoses de jaarlijkse verkoop van een viertal woningen meegenomen. Bij ABN Amro is de mogelijkheid open gehouden om alternatieven te bezien in de plaats van verkoop van woningen. In 2019, wanneer de langlopende lening volledig is afgelost, moet het r/c-krediet worden geherfinancierd. Dit herfinancieringsrisico is ondervangen door aanvullende afspraken te maken met de huurder. Wanneer de werkelijke rente over de rekening courant uitkomt op een rekenrente van meer dan 3% per jaar, kan de huurprijs worden aangepast. Wijziging kredietovereenkomst 2012 In vervolg op de herstructurering uit 2010, is met ABN Amro overeenstemming bereikt over een alternatief voor de verkoop van woningen. Er is een nieuw aflossingsschema overeengekomen, waardoor er de komende jaren minder afgelost hoeft te worden. Looptijd van de lening blijft tot Voor het openbreken van het aflossingsschema is aan ABN Amro een vergoeding voldaan. Op jaarbasis zijn de vervolgaflossingen op de roll-over lening als volgt vastgelegd: , , , , Garanties Met betrekking tot ZIB Zeeland Kustgoed II CV zijn door Roompot Recreatie Beheer BV de navolgende zaken gegarandeerd. Huurgarantie Roompot Recreatie Beheer BV huurt de woningen waarbij alle lasten (exclusief financierings-, Fonds- en beheerkosten) voor haar rekeningen komen. Hierdoor loopt het Fonds, zolang de huurovereenkomst loopt, geen bezettingsgraad-, onderhouds- en exploitatierisico. Tot meerdere zekerheid van de betaling van de huurpenningen wordt door de huurder, ten behoeve van het Fonds, een bankgarantie (huurgarantie met boetebeding) van gesteld. Indien de huurder zijn (financiële) verplichtingen niet nakomt, is de bankgarantie -na ingebrekestellingdirect in zijn geheel opeisbaar. Exploitatie In de huurovereenkomst is opgenomen dat alle onderhoudskosten, exploitatiekosten, kosten van vervanging van inventaris, eigenaarslasten en verzekeringspremies voor rekening van Roompot Recreatie Beheer BV komen.

5 JAARREKENING

6 pagina 6 1. Balans per 31 december december 2011 (Ná voorstel resultaatbestemming) Activa Vaste activa Materiële vaste activa Onroerend goed Inventaris Geactiveerde advies-/ structureringskosten Vlottende activa Vorderingen Debiteuren Overige vorderingen en overlopende activa

7 pagina 7 Balans per 31 december december 2011 Passiva Eigen vermogen Gestort kapitaal Overige reserves Langlopende schulden Kredietinstellingen Overige schulden Kortlopende schulden Aflossingsverplichting Crediteuren Bank Omzetbelasting Overige kortlopende schulden en overlopende passiva

8 pagina 8 2. Winst- en verliesrekening Inkomsten Bedrijfslasten Netto rentelasten Beheervergoeding CV-kosten Resultaat

9 pagina 9 3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 3.1 Algemeen Algemeen De CV is opgericht per 23 december De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het investeren van gelden in registergoederen, teneinde de vennoten in de opbrengst te doen delen en zodanig dat de risico's worden gespreid, het in verband met het vorenstaande, verwerven, (doen) beheren, (doen) exploiteren en vervreemden van vorenbedoelde registergoederen en het, in verband met het vorenstaande, bezwaren met hypotheek van vorenbedoelde registergoederen, danwel het als hoofdelijk schuldenaar toetreden tot reeds bestaande hypothecaire geldleningen betreffende vorenbedoeld registergoed, en al hetgeen met dit doel verband houdt dan wel daartoe bevorderlijk kan zijn. Het boekjaar is gelijk aan het kalenderjaar. 3.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde verslaggevingsregels. De jaarrekening is opgesteld in euro. Activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij een andere waarderingsgrondslag is vermeld Materiële vaste activa Het onroerend goed, inventaris en geactiveerde advies- en structureringskosten zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs zoals bepaald bij de inbreng in de CV. Op materiële vaste activa wordt niet afgeschreven omdat de restwaarde naar verwachting boven de boekwaarde ligt Overige activa en passiva De overige activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Waardering van vorderingen geschiedt onder aftrek van een bedrag voor incourantheid, gebaseerd op individuele beoordeling van de vorderingen Swap De variabele rente op de langlopende lening is middels een swap transactie naar verwachting effectief gefixeerd. De lening is conform de algemene waarderingsgrondslagen van de vennootschap tegen nominale waarde gewaardeerd. Op grond van toepassing van kostprijs hedge accounting wordt de swap voortdurend tegen kostprijs, zijnde nihil, gewaardeerd. De periodieke afrekeningen op de swap worden onmiddellijk in het resultaat verwerkt.

10 pagina Grondslagen van resultaatbepaling Resultaat Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen netto-omzet en alle hiermee verbonden, aan het verslagjaar toe te rekenen kosten. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde waarderingsgrondslagen. De winsten zijn verantwoord in het jaar waarin de goederen en diensten zijn geleverd c.q. verricht. Verliezen worden in aanmerking genomen in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn Vennootschapsbelasting ZIB Zeeland Kustgoed II CV is voor de Nederlandse belastingheffing door de Belastingdienst als een fiscaal transparant lichaam aangemerkt. De CV is geen zelfstandig belastingplichtige voor de vennootschapsbelasting. Alle bezittingen en schulden worden fiscaal naar rato van deelname in de CV aan de individuele vennoten toegerekend. Dit heeft tot gevolg dat de inkomsten uit de onroerende zaken, verminderd met (exploitatie) kosten, rente en afschrijvingen, fiscaal rechtstreeks worden toegerekend aan de individuele vennoten.

11 pagina Toelichting op de balans 4.1 Materiële vaste activa Onroerend Inventaris Geactiveerde Totaal goed advies-/ structurerings kosten 1 januari 2012 Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Mutaties 2012 Investeringen Afschrijvingen Desinvesteringen december 2012 Aanschafwaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Afschrijvingspercentages Het onroerend goed is in economisch eigendom van de Commanditaire Vennootschap. Het juridisch eigendom berust bij ZIB Zeeland Kustgoed II Bewaar BV. Het onroerend goed is hypothecair bezwaard. In augustus 2005 is een nadere overeenkomst gesloten met betrekking tot het vastgoed. Roompot Holding BV heeft in het jaar 2018 het recht van koop van het vastgoedobject tegen de uitoefenprijs ad Ter compensatie van dit financieel instrument heeft Roma Porta BV een garantie afgegeven voor het verschil tussen de totale boekwaarde van het vastgoed (onroerend goed + inventaris + geactiveerde advies- en structureringskosten) en de uitoefenprijs van de koopoptie, mits de koopoptie wordt uitgeoefend. Sinds juni 2012 is Roma Porta BV gefuseerd met ZIM Holding BV. Laatstgenoemde behoort met Roompot Holding BV tot dezelfde groep. In juli 2012 heeft een hertaxatie plaatsgevonden. De onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat is gewaardeerd op Aangezien het huurcontract en de koopoptie lopen tot het eind van de CV en de participaties dan volgens planning volledig zullen zijn ingekocht, is het risico van waardedaling van het onroerend goed aan het eind van de looptijd van de CV voor rekening van de beherend vennoot.

12 pagina Vlottende activa De overige vorderingen en overlopende activa zijn als volgt te specificeren: Vooruitbetaalde beheervergoeding Vooruitbetaalde kosten Eigen vermogen Gestort kapitaal, overige reserves en resultaat boekjaar Door de participanten zijn bij oprichting participaties ad 2.500, totaal , aangekocht. Hiervan was eind 2011 inmiddels terugbetaald aan de participanten. Per 1 januari 2012 zijn er 80 participaties ad ingekocht, totaal Het totaal aan gestort kapitaal bedraagt ultimo boekjaar De verdeling van het eigen vermogen is gebaseerd op artikel 10 lid 2 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. "De vennoten zijn in de winst en in het verlies gerechtigd in de volgende verhouding: a. ieder van de commanditaire vennoten is, naar rato van het aantal door hem gehouden participaties, gerechtigd tot uitkering van een bedrag van negen procent (9%) over het nominale bedrag van zijn participaties (enkelvoudig en vóór belasting); b. de beherend vennoot is gerechtigd tot uitkering van het saldo van de winst en het verlies, nadat aan de commanditaire vennoten de sub a omschreven bedragen zijn uitgekeerd; c. alle kosten komen voor rekening van de beherend vennoot, behoudens de emissiekosten, welke voor rekening van de commanditaire vennoten komen; d. een commanditaire vennoot draagt niet verder in het verlies dan tot het beloop van zijn kapitaalinbreng. Het restantverlies komt voor rekening van de beherend vennoot."

13 pagina Uittreding. Inkoop De verdeling bij inkoop is gebaseerd op artikel 11 lid 7 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. Bij inkoop wordt een bedrag van terugbetaald (inbrengwaarde). Bij de herstructurering in 2010 is de overeenkomst van commanditaire vennootschap aangepast aan de nieuwe uitgangspunten. Artikel 11 lid 7 luidt thans: "Vanaf één januari tweeduizend elf is de vennootschap gerechtigd om, uit de vrije cashflow en/of de ter beschikking staande liquide middelen van de vennootschap, over te gaan tot inkoop: -per één januari tweeduizend elf, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend twaalf, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend dertien, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend veertien, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend vijftien, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend zestien, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend zeventien, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend achttien, van tachtig (80) participaties; -per één januari tweeduizend negentien, van driehonderd (300) participaties; -per één januari tweeduizend twintig, van vierhonderd (400) participaties; -per één januari tweeduizend éénentwintig, van éénduizend (1.000) participaties; -per één januari tweeduizend tweeëntwintig, van éénduizend (1.000) participaties; -per één januari tweeduizend drieëntwintig, van éénduizend drieënzeventig (1.073) participaties; zulks tegen betaling aan de commanditaire venno(o)t(en) van wie wordt ingekocht van een bedrag van tweeduizend vijfhonderd euro (EUR 2.500,--) per participatie. Behoudens het recht van de vennootschap om tot inkoop van participaties over te gaan volgens het schema als hiervoor in dit lid beschreven, heeft de vennootschap tevens het recht om per éénendertig mei tweeduizend tien driehonderd zevenentachtig (387) extra participaties in te kopen."

14 pagina Mutatieoverzicht eigen vermogen Gestort Overige reserves Totaal kapitaal Beherend Participanten vennoot 1 januari Mutaties /01/2011: Inkoop participaties Uitkering 2e halfjaar /06/2011: Reservering uitkering 1e halfjaar 2011 (uitkering 01/07/2011) /07/2011: Uitkering 1e halfjaar /12/2011: Reservering uitkering 2e halfjaar 2011 (uitkering 01/01/2012) Resultaat boekjaar december Mutaties /01/2012: Inkoop participaties Uitkering 2e halfjaar /06/2012: Reservering uitkering 1e halfjaar 2012 (uitkering 01/07/2012) /07/2012: Uitkering 1e halfjaar /12/2012: Reservering uitkering 2e halfjaar 2012 (uitkering 01/01/2013) Resultaat boekjaar december

15 pagina Swap De rente op de langlopende lening is middels een swap transactie gefixeerd. De marktwaarde van de renteswap bedraagt per Langlopende schulden Kredietinstellingen Door ABN Amro Bank NV is bij oprichting een lening verstrekt ad , waarvan in de vorm van een roll-over lening en als rekening-courant krediet. De hoogte van het r/c-krediet bedraagt per 31 december Over het gebruikte deel wordt een rente berekend van een gemiddeld 1-maands Euribor + een markttoeslag van 0,75% en een individuele opslag van 1,00% per jaar. Aangezien het swapverloop niet helemaal synchroon is aan het verloop van de roll-over lening kan een verschil optreden in de werkelijk betaalde rente t.o.v. het gefixeerde percentage (5,76%). Uitgaande van een gemiddelde rekening-courant benutting van , komt het totale gemiddelde rentepercentage op 5,57%. De aflossingsverplichting voor 2012 bedroeg Met de wijziging van het aflossingsschema is dit gewijzigd in Dit bedrag is volledig afgelost op de roll-over lening. De aflossingsverplichting voor het komend boekjaar bedraagt Deze verplichting is opgenomen onder de kortlopende schulden Stand per 1 januari Aflossingen Stand per 31 december Aflossingsverplichting Langlopend deel per 31 december Van de langlopende schulden per 31 december 2012 heeft een looptijd van één tot vijf jaar en een looptijd langer dan vijf jaar Overige schulden De Beherend Vennoot heeft een renteloze achtergestelde lening verstrekt ad Deze lening is aflosbaar nadat alle participaties in ZIB Zeeland Kustgoed II CV zijn ingekocht.

16 pagina Kortlopende schulden De overige schulden en overlopende passiva zijn als volgt te specificeren: Vooruitontvangen huur Rentelasten Accountantskosten Taxatiekosten Rekening-courant verhouding beherend vennoot Rekening-courant verhouding bewaarder Zekerheden Voor de faciliteit bij de ABN Amro Bank NV zijn de navolgende zekerheden afgegeven: - krediethypotheek ad in hoofdsom, te vermeerderen met 40% voor rente en kosten, op 152 geschakelde woningen en centrumvoorzieningen op het park Hof Domburg te Domburg, 76 woningen en centrumvoorzieningen Roompot Beach Resort te Kamperland, 6 woningen op het park Noordzee De Banjaard te Kamperland, 15 woningen/20 wooneenheden Cape Helius te Hellevoetsluis, één en ander nader omschreven in de hypotheekakte; - hoofdelijke aansprakelijkheid ZIB Zeeland Kustgoed II CV en ZIB Zeeland Kustgoed II Beheer BV - pandrecht vorderingen uit de huurovereenkomst met Roompot Recreatie Beheer BV; - pandrecht rechten voortvloeiend uit de bankgarantie ten behoeve van 50% van de aanvangshuursom op jaarbasis, te stellen door Roompot Recreatie Beheer BV; - pandrecht bedrijfsinventaris; - pandrecht rechten uit verzekeringspolissen; - achterstelling jegens ABN Amro Bank NV voor de renteloze lening ad verstrekt door ZIB Zeeland Kustgoed II Beheer BV.

17 pagina Toelichting op de winst- en verliesrekening 5.1 Inkomsten Huuropbrengsten Roompot Recreatie Beheer BV Met Roompot Recreatie Beheer BV is een langlopende triple-nett huurovereenkomst afgesloten met een looptijd tot 22 december 2022 en een verhuurdersoptie tot verlenging met 5 jaar. De huur wordt jaarlijks per 1 januari met 2,75% geïndexeerd. 5.2 Bedrijfslasten Netto rentelasten Rentelasten Rentekosten r/c CV-kosten Bewaarkosten Contributies/heffingen/kantoorkosten Accountants-/administratiekosten Taxatiekosten Overige algemene kosten Kosten financiering Op 7 mei 2012 is met ABN Amro een wijziging van de kredietovereenkomst overeengekomen, om te komen tot aanpassing van het aflossingsschema van de roll-over lening. Voor deze wijziging was een afsluitprovisie verschuldigd van

18 OVERIGE GEGEVENS

19

20

21 pagina 21 Bijlage 1 Specificatie vastgoedportefeuille De activa van ZIB Zeeland Kustgoed II CV bestaan uit vakantiewoningen, villa's, een vrijetijdscentrum en horecagelegenheid, verdeeld over verschillende Roompot vakantieparken in Zeeland en Zuid-Holland. Nadere toelichting Op de verschillende locaties zijn de volgende onroerende goederen verkregen. Hof Domburg Vrijetijdscentrum De Parel (ca m²) De Parel is het vrijetijdscentrum in Domburg. Op de eerste verdieping bevindt zich naast het luxueuze Kuur- en Beautycentrum en het stijlvolle saunalandschap, restaurant De Parelvisser. Op de benedenverdieping bevindt zich het uitgebreide subtropische zwemparadijs met o.a. een binnen- en een buitenbad, een peuterbad, een 70 meter lange glijbaan, de Pelikaanduik, een snelstromende rivier, diverse borrelbanken en warmwaterbaden, de Bikinibar en de Beach Garden. Hier bevinden zich tevens de bowlingbanen, het theater met het theatercafé, de fitnessruimte, de squashbanen en het sportcafé. 146 woningen vier-persoons (86m²): 12x B4C, 8x B4CC, 21x B4P, 11x B4PC, 7x B4M, 17x B4V vijf-persoons (86m²): 2x B5K, 3x B5KC, 11x B5P, 6x B5PC zes-persoons (110m²): 2x B6P, 19x B6PC, 1x B6M zeven-persoons (110m²): 6x B7K, 3x B7KC acht-persoons (110m²): 10x B8P tien-persoons (110m²): 6x B10C twaalf-persoons (125m²): 1x FV12 De bungalows zijn vrijwel allemaal geschakeld en liggen in een gezellig aangelegd park binnen het geheel van Hof Domburg. Alle bungalows beschikken standaard over een volledige inrichting voor het genoemde aantal personen, volledig ingerichte keuken, sfeerhaard of open haard (met uitzondering van types B6PC, B10C en FV12), telefoon, kleurentelevisie, radio, kluisje en een terras met tuinmeubilair. Noordzee Résidence De Banjaard 6 woningen vier-persoons (80m²): 6x DCL Deze vrijstaande woningen met veranda en balkon zijn bijzonder luxe uitgevoerd. De woonkamer is voorzien van vloerverwarming en beschikt over een hifiset met cd-speler. In de keuken is een vaatwasser ingebouwd, in een van de drie slaapkamers is een tweede televisie geïnstalleerd en de in natuursteen uitgevoerde badkamer is uitgerust met een bruisbad.

22 pagina 22 Roompot Beach Resort Bestevaer (ca. 555m²) Op een unieke locatie, direct aan Roompot Marina en met uitzicht over de Oosterschelde en de woningen, bevindt zich Café-restaurant Bestevaer. De benedenverdieping heeft een groot terras, gezellige bar en uitgebreid restaurant. De eerste en tweede verdieping zijn ideaal voor vergaderingen en bijzondere gelegenheden. 76 woningen drie/vier-persoons (40m²): 52x NT, 24x NTC Alle woningen van dit type zijn geschakeld. Ze liggen centraal op het vakantiepark, aan de Roompot Marina, op loopafstand van alle voorzieningen, en beschikken over een eigen parkeerplaats. Alle woningen beschikken standaard over een volledige inrichting voor het genoemde aantal personen, een keuken met magnetron, koelkast en 2-pits kooktoestel(nt), kleurentelevisie, terrasmeubilair en draadloze internetaansluiting. De woningen van het type NTC zijn uitgerust met een 4-pits inductiekookplaat, vaatwasser en combimagnetron, microset (dvd/cd-speler en tuner) en lcd-tv. Cape Helius 16 woningen vier-persoons (95m²): 1x CBKL vijf-persoons (95m²): 1x CAL, 1x CBL zes-persoons (115m²): 1x CD, 2x CCL zeven-persoons (110m²): 1x CF, 1x CFL acht-persoons (145m²): 2x CG tien-persoons (130m²): 1x CI, 1x CIL veertien-persoons (232m²): 4x FV14 De luxe villa s zijn gebouwd onder exclusieve architectuur. Ze zijn uitgevoerd in een opvallende typisch maritieme stijl. De opzet van de villa s met veranda s, balkons en terrassen garandeert privacy. De villa s beschikken standaard over een volledige inrichting voor het genoemde aantal personen, compleet ingerichte keuken, kleurentelevisie en terras met meubilair.

23 pagina 23 Bijlage 2 Gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers Dit betreft het gerealiseerde exploitatieresultaat versus het begrote exploitatieresultaat over het jaar Jaar 2012 gerealiseerd jaarbegroting Inkomsten Huuropbrengsten Bedrijfslasten Netto rentelasten Beheervergoeding CV-kosten Resultaat