HALFJAARVERSLAG. AEFIDES Vastgoed XII CV te Groningen. Over de periode 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011

Transcriptie

1 HALFJAARVERSLAG AEFIDES Vastgoed XII CV te Groningen Over de periode 1 januari 2011 t/m 30 juni 2011

2 INHOUD Pagina HALFJAARVERSLAG 1 Resultaat over 1 januari 2011 t/m 30 juni Balans per 30 juni Winst- en verliesrekening over 1 januari 2011 t/m 30 juni Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling 6 5 Toelichting op de balans per 30 juni Toelichting winst-en verliesrekening over 1 januari 2011 t/m 30 juni

3 1 RESULTAAT OVER 1 JANUARI 2011 T/M 30 JUNI Algemeen Hieronder vind u een vergelijking van de cijfers over 1 januari 2011 tot en met 30 juni 2011, met de cijfers van 1 januari 2010 tot en met 30 juni 2010 en het prospectus. De cijfers zijn ontleend aan de winst-en-verliesrekening. Het resultaat zonder afschrijvingen is een lager resultaat dan de prognose in het prospectus, veroorzaakt door lagere huurinkomsten doordat niet alle parkeerplaatsen zijn verhuurd. Daarnaast zijn de financiële lasten hoger dan begroot in het prospectus. De vergelijking geeft het volgende beeld: OPBRENGSTEN t/m Prospectus Netto-omzet Totaal der opbrengsten KOSTEN Beheervergoeding Huisvestingskosten Exploitatiekosten Assuranties Algemene kosten Financiële baten en lasten Totaal der kosten Exploitatieresultaat Afschrijvingen op vaste activa Ongerealiseerde koersverschillen RESULTAAT t/m Prospectus Ingebracht vermogen Exploitatierendement 2,2 % 3,3 % 8,1 % 3 van 15

4 2 BALANS PER 30 JUNI 2011 (na winstbestemming) 30 juni juni 2010 ACTIVA Vaste activa Vastgoedbeleggingen Terreinen en gebouwen Deelnemingen in en vorderingen op groepsmaatschappijen Vlottende activa Vorderingen (1) Liquide middelen (2) PASSIVA Eigen vermogen (3) Ingebracht vermogen Uitkeringen Cumulatief preferente aandelen Overige reserves Voorziening latente belastingverplichtingen Langlopende schulden (4) Kortlopende schulden (5) Geen accountantscontrole toegepast 4 van 15

5 3 WINST- EN VERLIESREKENING OVER 1 JANUARI 2011 T/M 30 JUNI 2011 OPBRENGSTEN t/m Prospectus Netto-omzet (6) KOSTEN Beheervergoeding (7) Financiële baten en lasten (12) Huisvestingskosten (8) Exploitatiekosten (9) Assuranties (10) Algemene kosten (11) Totaal der kosten Exploitatieresultaat Afschrijvingen (13) Ongerealiseerde koersverschillen (14) Resultaat Geen accountantscontrole toegepast 5 van 15

6 4 GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ALGEMEEN De cijfers in dit verslag zijn inclusief de cijfers van Aefides Inspiratis I BV. Deze BV heeft de grond behorende bij het pand Inspiratis Rotterdam in eigendom. Op deze grond is een hypotheek afgesloten. Ook moet over de belastbare winst in deze BV vennootschapsbelasting worden afgedragen. Deze gegevens zijn in dit verslag opgenomen. Dit verslag is opgemaakt op basis van historische kostprijs. De waardering van activa en passiva geschiedt, voor zover niet anders is vermeld, tegen nominale waarde. Winsten worden toegerekend aan de periode waarin ze zijn gerealiseerd. Verliezen worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Vastgoedbeleggingen Gebouwen worden gewaardeerd tegen historische kostprijs onder aftrek van geaccumuleerde afschrijvingen. Op de terreinen wordt niet afgeschreven. De bedrijfsgebouwen worden lineair afgeschreven op basis van de geschatte levensduur van 50 jaar. Tevens wordt in de toelichting de reële waarde vermeld. De reële waarde is het bedrag dat waarschijnlijk zou kunnen worden verkregen als het onroerend goed per balansdatum zou worden verkocht. In deze waarde wordt en mag geen rekening worden gehouden met inzake de verkoop te maken kosten. Er wordt per jaar een waardebepaling gedaan door een onafhankelijk deskundige. De eerste keer minimaal 2 jaar na aankoop van de belegging. Deelnemingen in en vorderingen op groepsmaatschappijen Deelnemingen waarop invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde. Deelnemingen waarin deze invloed ontbreekt, worden opgenomen tegen verkrijgingsprijs, rekeninghoudend met een voorziening voor waardeverminderingen. Vorderingen en overlopende activa Vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van voorzieningen wegens oninbaarheid. Geen accountantscontrole toegepast 6 van 15

7 Liquide middelen De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Schulden Schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde tenzij anders is bepaald. GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en verrichte diensten enerzijds, en anderzijds de kosten en andere lasten van het jaar, gewaardeerd tegen historische kostprijzen. Netto-omzet De netto-omzet betreft de opbrengst van de in het verslagperiode aan derden geleverde diensten na aftrek van kortingen en omzetbelasting. Afschrijvingen De afschrijvingen op de materiële vaste activa zijn berekend door middel van vaste percentages van de aanschaffingswaarde, op basis van de verwachte economische levensduur. Belastingen AEFIDES Vastgoed XII CV kwalificeert als een besloten CV op grond van het feit dat de participanten gedurende de looptijd van de CV de door hen gehouden participaties, buiten het geval van vererving of legaat, niet kunnen vervreemden anders dan na voorafgaande schriftelijke toestemming van alle vennoten. De besloten CV wordt fiscaal als transparant aangemerkt en is derhalve niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Belastingheffing over de resultaten van de besloten CV vindt derhalve niet plaats bij de besloten CV als zodanig, maar bij de participanten naar rato van ieders kapitaaldeelname. Geen accountantscontrole toegepast 7 van 15

8 5 TOELICHTING OP DE BALANS PER 30 JUNI 2011 ACTIVA VASTE ACTIVA Gronden en terreinen Boekwaarde per 1 januari Afschrijvingen - Boekwaarde per 30 juni Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde per 30 juni In een taxatie met peildatum 31 december 2010 van een onafhankelijke taxateur is de onderhandse verkoopwaarde van het pand en bedrijfsgrond gewaardeerd op Geen accountantscontrole toegepast 8 van 15

9 VLOTTENDE ACTIVA 1. Vorderingen Handelsdebiteuren Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Overige vorderingen en overlopende activa Handelsdebiteuren Debiteuren Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting dit jaar Omzetbelasting Omzetbelasting Overige vorderingen en overlopende activa Overige vorderingen Overlopende activa Rekening-courant verhoudingen Rekening-courant Aefides Beheer BV Rekening-courant Aefides Vastgoed XII BV Vooruitbetaald op cumulatief preferente aandelen Geen accountantscontrole toegepast 9 van 15

10 Overlopende activa Nog te ontvangen van technisch beheerder Verzekeringen Vooruitbetaalde beheerkosten Vooruitbetaald bewaarloon Liquide middelen Rabobank Rabobank rekening-courant Rabobank rekening-courant De vennootschap heeft niet de beschikking over een kredietfaciliteit in rekening-courant PASSIVA 3. Eigen vermogen Ingebracht vermogen Uitkeringen Cumulatief preferente aandelen Overige reserves Ingebracht vermogen Ingebracht vermogen participanten Het ingebracht vermogen bestaat uit 905 participaties à Geen accountantscontrole toegepast 10 van 15

11 Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Hypothecaire lening SNS-bank t/m Stand per 1 januari Mutatie koersverschil door Strike Aflossing Langlopend deel per 30 juni Deze hypothecaire lening, die is aangegaan voor , is verstrekt ter financiering van de vastgoedbelegging. In de standen zijn de ongerealiseerde koersverschillen meegenomen. De lening is opgenomen in Euro s. Door een valutaswap is de helft ( ) omgezet in Zwitserse Franken. Het aantal Zwitserse franken is CHF (koers van CHF 1,6537). Door een renteswap is de rente tot en met 2014 op de Zwitserse franken gefixeerd op 4,6% en op het eurogedeelte op 5,4% (gebasseerd op de originele opslag van 0,85%). Aflossing van deze Swap vindt plaats op 1 december De valutaswap Euro s/zwitserse Franken is aangeschaft uit het oogpunt van het afdekken van het valutarisico op de hoofdsom in Zwitserse Franken. De exposure op de positie Zwitserse Franken ad 15.5 miljoen tegenwaarde in Euro s, is voor de termijn van 7 jaar afgedekt tot op een niveau van 1.45 (Zwitserse Frank per Euro). Teneinde de kosten van deze valutaswap voor de CV zo laag mogelijk te houden, is de mogelijk te behalen koerswinst (geen doelstelling van de CV, echter wel een mogelijke bijkomstigheid) boven een koers van 1,70 (Frank per Euro) in dezelfde swap verkocht. De som van beide transacties, vervat in 1 valutaswap (die reeds is aangeschaft), komt uit op een door de CV- te betalen premie van De koers van de Zwitserse Franc was per CHF 1,2513 (per 1). De reguliere opslag is door de SNS-bank in 2010 verhoogd van 0,85% naar 1,2%. Naast de reguliere opslag rekent de SNS Property Finance een liquiditeitsopslag van 0,50%. De volgende aflossingen voor het deel in euro's zijn overeengekomen: 2008 : 0; 2009 : ; 2010 en 2011: ; 2012 : ; 2013 : ; 2014, 2015 en 2016 : en 2017 : Over het deel in zwitserse franken wordt niet afgelost. Van het restant van de hypotheek per 31 december 2011 heeft een bedrag van een looptijd langer dan vijf jaar. Geen accountantscontrole toegepast 11 van 15

12 5. Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers en handelskredieten Overlopende passiva Schulden aan leveranciers en handelskredieten Crediteuren Overige schulden en overlopende passiva Overlopende passiva Overlopende passiva Te betalen hypotheekrente Vooruitgefactureerde huren Accountantskosten Uitkeringen Gemeentelijke belastingen Servicekosten Geen accountantscontrole toegepast 12 van 15

13 6 TOELICHTING WINST-EN VERLIESREKENING OVER 1 JANUARI 2011 T/M 30 JUNI Netto-omzet t/m Opbrengsten uit beleggingen in terreinen en gebouwen Beheervergoeding Beheerkosten De beheerkosten zijn 2,5% van de huuropbrengst. Dit is conform de beheerovereenkomst. Daarnaast wordt hierover 19% omzetbelasting geheven, die voor de vennootschap beperkt aftrekbaar is. Personeelsleden Bij de vennootschap waren in 2011 geen werknemers werkzaam. 8. Huisvestingskosten Onderhoud / schoonmaken gebouwen Gemeentelijke belastingen Waterschapslasten Exploitatiekosten Drukwerk Contributies en abonnementen Assuranties Verzekering Geen accountantscontrole toegepast 13 van 15

14 11. Algemene kosten t/m Bewaarloon Accountantskosten Advieskosten Notariskosten Taxatiekosten Overige algemene kosten De bewaarkosten zijn per jaar ( i.v.m. beperkt aftrekbare BTW), dit is conform de bewaarovereenkomst met de bewaarder. 12. Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten SNS valutaswap verrekening Rente rekening-courant Rabobank Rentelasten en soortgelijke kosten Rente- en bankkosten Rente fiscus Rente SNS hypotheek SNS valutaswap SNS renteswap Afschrijvingen Vastgoedbeleggingen Amortisatie bijkomende kosten Geen accountantscontrole toegepast 14 van 15

15 14. Ongerealiseerde koersverschillen t/m Waardemutatie Zwitserse Frank Geen accountantscontrole toegepast 15 van 15