Bevriezing en ontdooiing. Huurders en de veranderingen rond de maximale huurgrens huursubsidie

Transcriptie

1 Bevriezing en ontdooiing Huurders en de veranderingen rond de maximale huurgrens huursubsidie

2

3 Bevriezing en ontdooiing Huurders en de veranderingen rond de maximale huurgrens huursubsidie Gooitske Marsman november /75080 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax

4

5 INHOUD 1 Inleiding Aanleiding onderzoek Grenzen in de huursubsidiewet Huursubsidiegebruik Opzet onderzoek Opzet rapportage Om wie gaat het? Kenmerken woningen segment ƒ ƒ Kenmerken huishoudens segment ƒ ƒ Toekomstperspectief Bovengrens huursubsidie en gedrag huurders Bekendheid met de veranderingen Jaarlijkse huurverhoging Consequenties overschrijding bovengrens Samenvatting en conclusies...19

6

7 1 Inleiding 1.1 Aanleiding onderzoek In 1997 is de nieuwe Huursubsidiewet van kracht geworden. Deze wet wijkt duidelijk op een aantal punten af van de vorige. Het doel van de nieuwe Huursubsidiewet is drieledig, namelijk een matiging van de huurlasten, het vergroten van de doelmatigheid van de wet en het vereenvoudigen van de wet. Voor deze rapportage is artikel 13 van de nieuwe Huursubsidiewet van belang. In dit artikel wordt bepaald dat huishoudens boven een huurgrens van ƒ1.085 niet meer voor huursubsidie in aanmerking komen. In januari 1997 heeft de Tweede Kamer tijdens de behandeling van de Huursubsidiewet door amendering deze maximale huurgrens bevroren. Dit hield in dat per 1 juli 1998 de bevriezing effect zou hebben. Vanaf deze datum zouden huishoudens die huursubsidie ontvangen en waarvan de rekenhuur boven de ƒ1.085 uit zou komen, te maken krijgen met vermindering van de huursubsidie. In het eerste jaar zou eenderde van het huursubsidiebedrag worden gekort, in het tweede jaar tweederde en daarna zou het volledige bedrag worden ingehouden. Dat deze maatregel effect zou hebben op het gedrag van huurders die hierdoor getroffen zouden worden, werd voorzien. Vandaar dat is afgesproken om de effecten van de maatregelen te monitoren. Al vrij snel na invoering van de maatregel en nog voordat de effecten konden worden gemeten, kwam uit allerlei signalen naar voren dat specifieke groepen door de bevriezing van de bovengrens onevenredig hard zouden worden getroffen. Het zou hierbij met name gaan om huishoudens die minder verhuismogelijkheden hebben, zoals ouderen en gehandicapten. Als reactie op deze geluiden is overleg tussen de Staatssecretaris en de landelijke koepels van verhuurders (Aedes, IVBN en Vastgoed Belang) geopend. Dit heeft geleid tot een convenant inzake de maximale huurgrens huursubsidie (oktober 1998). In het convenant is afgesproken dat: = de maximale huurgrens huursubsidie (ƒ1.085) jaarlijks wordt geïndexeerd met de consumentenprijsindex (inflatie); = verhuurders in het segment rond de maximale huurgrens huursubsidie de komende periode van twee jaar een huuraanpassing met maximaal de inflatie zullen vragen bij huursubsidie-ontvangers; = ter voorkoming van mogelijke uitgroei uit de huursubsidie zullen verhuurders zich inspannen vroegtijdig passende alternatieve woonruimte aan huurders met huursubsidie aan te bieden. Bij het inwerking treden van de nieuwe Huursubsidiewet is aan de Kamer toegezegd dat het ministerie de effecten van de wet zal monitoren. Dit betreft ook de maximale huurgrens. Naast de feitelijke huursubsidietoekenningen en overschrijdingen worden ook de gedragseffecten van huurders wonend in een woning met een huur net onder de maximale huursubsidiegrens gemonitord. Daarnaast is in 1

8 het convenant inzake de maximale huurgrens huursubsidie afgesproken dat zowel verhuurders als het ministerie de effecten van de afspraken in het convenant zullen monitoren. In figuur 1.1 staat het tijdspad weergegeven van de ontwikkelingen in het beleid rondom de maximale huurgrens huursubsidie en de beschikbare monitoringgegevens. figuur 1.1 Tijdsschema ontwikkelingen in beleid en beschikbare monitoringgegevens rondom de afspraken inzake de maximale huurgrens huursubsidie Huurronde huurronde huurronde bevriezing ontdooiing + convenant tijd huurders RIGO-enquête ronde 1 onder huurders RIGO-enquête ronde 2 onder huurders nulmeting bevriezing (overschrijding en uitval) verhuurders evaluatie convenant - landelijke koepels Deze rapportage gaat in op de gedragseffecten van huurders van de bevriezing en ontdooiing van de maximale huurgrens huursubsidie. Hiertoe heeft RIGO Research en Advies BV zowel in 1998 als in 1999 enquêtes gehouden onder huurders van woningen met een huur net onder de maximale huurgrens, respectievelijk ƒ1.085 in 1998 en ƒ1.107 in Grenzen in de huursubsidiewet In de huidige huursubsidieregelgeving is een vijftal huurgrenzen te onderscheiden. Dit betreft: = De ondergrens (ƒ339 - ƒ349) 1 : deze huur kan door huishoudens met een minimuminkomen geheel zelf worden opgebracht. = De kwaliteitskortingsgrens (ƒ593 - ƒ611): vanaf de ondergrens tot aan deze huurprijs krijgen huishoudens het verschil tussen normhuur en huur volledig bijgepast via huursubsidie. Voor jongeren tot 23 jaar is dit tevens de maximale huurgrens. = De aftoppingsgrenzen (ƒ849/ƒ910 of ƒ874/ƒ937): dit betreft twee grenzen die afhankelijk zijn van het aantal personen in een huishouden. Van het gedeelte van de huur dat ligt tussen de kwaliteitskortingsgrens en aftoppinggrens krijgen huishoudens 75% bijgepast. = De maximale huurgrens voor 23 jaar en ouder (ƒ1.085-ƒ1.107): dit is de bovengrens van de huursubsidie. Huurders moeten het deel van de huur boven de aftoppinggrens zelf opbrengen. Uitzondering hierop vormen de 65-plussers, gehandicapten in een aangepaste woning en alleenstaanden. Voor deze huishoudens wordt 50% van het verschil tussen de aftoppingsgrens en de huur tot maximaal deze huurgrens bijgepast. 1 Zowel prijspeil als worden vermeld. 2

9 Naast de hoogte van de huur speelt het inkomen en het vermogen van het huishouden een rol bij de bepaling van de hoogte van de subsidiebijdrage. Dit onderzoek is specifiek gericht op de huishoudens die een huur betalen boven ƒ1.000 maar onder de maximale huurgrens huursubsidie. Er heeft geen onderzoek plaatsgevonden onder huishoudens met huursubsidie en een huur lager dan ƒ Huursubsidiegebruik In 1998 is het aantal huishoudens dat huursubsidie ontvangt opgelopen tot ruim 1 miljoen, oftewel één op de drie huishoudens in een huurwoning (zie tabel 1.1). Ook stijgt de gemiddelde bijdrage per huishouden in de afgelopen jaren. tabel 1.1 Kerngegevens huursubsidie tijdvak 1997/1998 tijdvak 1995/1996 tijdvak 1996/1997 totaal huur ƒ1.000 of meer totaal aantal toekenningen hiervan: - meerpersoonshuishoudens (48%) (47%) (47%) (60%) - 65 jaar en ouder (39%) (38%) (37%) (41%) - minimum inkomen (66%) (67%) (64%) (53%) gemiddelde bijdrage ƒ2.384 ƒ2.491 ƒ2.843 ƒ4.928 uitgesplitst naar: - eenpersoonshuishouden ƒ2.198 ƒ2.292 ƒ2.595 ƒ meerpersoonshuishoudens ƒ2.583 ƒ2.715 ƒ3.127 ƒ jaar en ouder ƒ2.393 ƒ2.488 ƒ2.862 ƒ minimum inkomen ƒ2.597 ƒ2.735 ƒ3.138 ƒ5.878 Bron: DGVH/HIS, De werking van de huursubsidiewet, periode De verschillen in het gebruik van huursubsidie tussen leeftijdscategorieën hangt nauw samen met het recht op huursubsidie. De huur van jongeren tot 23 jaar die huursubsidie ontvangen ligt lager dan bij huishoudens boven de 22 jaar. Ouderen wonen relatief het duurst. De opbouw van de woningvoorraad (het aantal huurwoningen en huurniveau) en de samenstelling van de bevolking (inkomen en leeftijd) bepalen in sterke mate het huursubsidiegebruik in een provincie. Het absolute aantal huurwoningen ligt in het westen en midden van het land hoger dan in andere delen van Nederland (zie figuur 1.2). Daarmee ligt ook het absolute aantal huursubsidie-ontvangers in het 3

10 westen en midden van Nederland hoger. Zo staan in Zuid-Holland ongeveer tien keer zoveel huurwoningen als in Drenthe. Dat daarmee het aantal huursubsidieontvangers ook hoger ligt, is niet verwonderlijk. Wordt echter gekeken naar het aandeel huishoudens dat huursubsidie ontvangt dan verandert het beeld. Het aandeel huishoudens dat gebruik maakt van huursubsidie wordt groter door kenmerken van de huishoudens. In die provincies en regio s waar relatief veel ouderen wonen en/of huishoudens met lagere inkomens ligt het huursubsidiegebruik relatief hoger. figuur 1.2 Aantal en aandeel huishoudens met huursubsidie tijdvak 97/ 98 per provincie aantal huishoudens met huursubsidie aandeel huishoudens met huursubsidie tot 30% 30 tot 33% 33 tot 37,5% 37,5% of meer Bron: Ministerie van VROM/DGVH/HIS, Verslag van de werking van de Huursubsidiewet 1997/1998 Het onderzoek in deze rapportage heeft zich gericht op een zeer specifieke groep woningen namelijk met een huur tussen ƒ1.000 en ƒ Dit betreft sowieso maar een klein aandeel van de huurwoningen in Nederland. Huishoudens met huursubsidie wonen over het algemeen in een woning met een huur onder de aftoppingsgrens (rond 90% van de woningen 2 ). In het tijdvak 1997/1998 woonden huishoudens met huursubsidie in een woning met een huur boven ƒ De huursubsidie-ontvangers in een huurwoning met deze specifieke huurprijs komen met name in de provincies Zuid-Holland (33%), Noord-Holland (16%), Noord- Brabant (14%) en Utrecht (12%) voor (zie figuur 1.3). De overige 25% is verdeeld over de andere acht provincies. Lokaal kunnen zich grote verschillen voordoen. Uit 2 Bron: CBS/DGVH: Woningbehoefte Onderzoek

11 de RIGO-verhuurdersenquête 1998 kwam naar voren dat dit segment vooral voorkomt in groeikernen en grote steden. figuur 1.3 Aantal en aandeel (t.o.v. totale huurvoorraad) huishoudens met huursubsidie in een woning met een huur boven ƒ1.000 aantal huishoudens met huursubsidie en huur boven fl aandeel t.o.v. aantal huurwoningen Bron: Ministerie van VROM/DGVH/HIS-bestanden Uit de geregistreerde huishoudenkenmerken (zie tabel 1.1) blijken de huishoudens met huursubsidie die in een woning met een huur tussen ƒ1.000 en ƒ1.085 wonen in vergelijking met huursubsidie-ontvangers wonend in een woning met een huur onder ƒ1.000 vaker uit meer personen te bestaan en iets vaker 65 jaar of ouder te zijn. De helft van de huishoudens in dit dure segment heeft een minimuminkomen. 1.4 Opzet onderzoek Voor het monitoren van de gedragseffecten die het beleid rond de bovengrens van de huursubsidie teweegbrengt bij huurders wordt dit het tweede jaar van onderzoek. Doordat tussentijds de bevriezing is teruggedraaid en het convenant is gesloten met de landelijke koepels van verhuurders zijn de vragen die beantwoord dienen te worden wel enigszins gewijzigd. Echter qua methode en vraagstelling is zoveel mogelijk getracht de continuïteit te bewaren. 5

12 De vragenlijst Vorig jaar heeft er onder de huurders (en dan in het bijzonder huursubsidieontvangers) in huurwoningen tegen de ƒ1.085 een telefonische enquête plaatsgevonden, waarin de volgende items aan bod kwamen: = = = = = = kenmerken van de woningen (type, grootte, e.d.) kenmerken huishoudens (samenstelling, leeftijd, inkomen, e.d.) verhuisgeneigdheid huishoudens en verhuisreden huursubsidiegebruik (indien gebruik huursubsidie) kennis omtrent bevriezing van de maximale huurgrens (indien gebruik huursubsidie) wijze waarop het beleid hun gedrag, waaronder de verhuisgeneigdheid, beïnvloedt Dit jaar is de enquête zoveel mogelijk intact gebleven maar daar waar nodig is de vragenlijst op het beleid aangepast. Dit betekent dat met name de onderste twee items uit 1998 zijn aangepast aan de beleidswijzigingen en de afspraken in het convenant. De steekproef In de steekproef zijn twee groepen huurders te onderscheiden, een groep met en een groep zonder huursubsidie. Dit om te kijken in hoeverre het gedrag, zoals de verhuisgeneigdheid, bij de huishoudens met huursubsidie kan worden toegeschreven aan het beleid rondom de maximale huurgrens huursubsidie, dan wel of dat het gedrag niet afwijkt van huishoudens zonder huursubsidie. Voor het onderzoek kon geen gebruik gemaakt worden van een adressenbestand waaraan gegevens over de huursubsidie en huurprijs zijn gekoppeld. Dit in verband met de privacywetgeving. Om toch wat gerichter te kunnen zoeken naar de huurders in het specifieke huursegment is aan de verhuurders die meewerkten aan de RIGO-verhuurdersenquête 1998 gevraagd of zij adressen konden leveren van woningen met een huurprijs tussen ƒ Dit leverde niet genoeg respondenten met huursubsidie op. Gedurende het onderzoek kwam een bestand beschikbaar waarin zowel huurklassen als inkomensklassen waren opgenomen. Voor de huurdersenquête 1999 zijn opnieuw de respondenten met huursubsidie uit 1998 benaderd. Daarnaast is op nieuwe adressen geënquêteerd. In tabel 1.2 staat een overzicht van het aantal huishoudens dat aan het onderzoek heeft meegewerkt. Door de omvang van de steekproef en de wijze waarop de adressen zijn verzameld, heeft dit onderzoek een kwalitatief karakter. Behalve de eerder genoemde gegevens kan de samenstelling en daarmee de representativiteit van de steekproef niet vergeleken worden met de totale groep huursubsidie-ontvangers met een huur tussen ƒ

13 tabel 1.2 Aantal respondenten huishoudens zonder huursubsidie huishoudens met huursubsidie waarvan deelname beide jaren 45 Totaal Hiervan ontvangen 84 huishoudens zowel voor als na 1 juli 1999 huursubsidie, 5 huishoudens wel voor maar niet na 1 juli 1999 en 3 huishoudens wel na 1 juli 1999 maar niet voor deze datum 1.5 Opzet rapportage In hoofdstuk 2 worden de kenmerken van huishoudens met en zonder huursubsidie en hun woonsituatie met elkaar vergeleken. Tevens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op het toekomstperspectief van de huishoudens, aangezien dit mede hun gedrag zal beïnvloeden. Hoofdstuk 3 bevat de resultaten met betrekking tot de bekendheid met de bevriezing en ontdooiing van de bovengrens. Verder wordt ingegaan op de verwachtingen van de huurders met betrekking tot hun huursubsidie en de gedragsconsequenties die zij hieruit trekken. Tot slot bevat hoofdstuk 4 de samenvatting en conclusies. 7

14 2 Om wie gaat het? Wegens signalen uit het veld dat specifieke groepen uit de bevolking zouden worden getroffen, werd de bevriezing van de bovengrens huursubsidie teruggedraaid en het convenant gesloten. In dit hoofdstuk wordt een beeld geschetst van de huurders in huurwoningen met een huur tussen ƒ1.000 en ƒ Hierbij zal ingegaan worden op het verschil tussen huishoudens met en zonder huursubsidie en de woningen die zij bewonen. Aangezien gedrag van mensen sterk beïnvloed wordt door het perspectief dat zij hebben wordt dit hoofdstuk afgesloten met het toekomstperspectief van de huishoudens. Er zal onder meer worden ingegaan op de verwachting met betrekking tot de ontwikkeling van het huishoudeninkomen en wanneer huishoudens denken te willen of moeten verhuizen. 2.1 Kenmerken woningen segment ƒ ƒ1.100 Een van de ingangen om vast te stellen of door het beleid rondom de bovengrens huursubsidie specifieke groepen huurders worden getroffen is te kijken welke woningen in dit huursegment vallen. Woningen van huishoudens met huursubsidie en een huurprijs tussen de ƒ1.000 en ƒ1.100 zijn vaker bestemd voor de doelgroep ouderen en gezinnen met kinderen dan de woningen met een vergelijkbare huur maar waar huishoudens zonder huursubsidie wonen. figuur 2.1 Kenmerken van woningen in het segment ƒ bewoond door huishoudens met en zonder huursubsidie t/m % 5 kamers of meer eengezins 60% 40% 20% 0% 1971 t/m t/m kamers 1991 of later 3 kamers 1 of 2 kamers met huursubsidie zonder huursubsidie Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998 & 1999 Samenhangend met de doelgroep variëren de woningen ook op een aantal andere kenmerken, zoals woningtype, bouwperiode en grootte (zie figuur 2.1). Over het algemeen kan worden gezegd dat de woningen van huishoudens met huursubsidie 8

15 vaker een eengezinswoning betreffen. Ook zijn de woningen van deze huishoudens vaker uit de periode Nieuwbouwwoningen (na 1990) worden weinig door huishoudens met huursubsidie bewoond, maar juist door huishoudens zonder huursubsidie. Daarnaast zijn de woningen van huishoudens met huursubsidie wat groter. Dit hangt samen met het gegeven dat het vaker eengezinswoningen zijn en bestemd voor gezinnen met kinderen. Het profiel van de woningen voor de doelgroep ouderen wijkt hier van af. Dit betreft veelal meergezinswoningen. Deze woningen zijn kleiner (twee of drie kamers). Het merendeel van de ouderenwoningen is zelfstandig (70%), daarnaast betreft het aanleunwoningen en woningen in woonzorgcomplexen. 2.2 Kenmerken huishoudens segment ƒ ƒ1.100 Huishoudens tot 23 jaar kunnen slechts huursubsidie krijgen als zij een woning huren tot de kwaliteitskortingsgrens (ƒ611, prijspeil ). Ook zal hun inkomen het veelal niet toelaten een woning met een huur tussen de ƒ1.000 en ƒ1.100 te huren. Zeker commerciële verhuurders, maar ook steeds vaker sociale verhuurders, stellen eisen aan het inkomen bij bewoning van woningen in het dure segment (RIGO-verhuurdersenquête 1998, 1999). De samenstelling van het huishouden (een- of meerpersoons) en de leeftijd zijn de enige kenmerken waarop de steekproef vergeleken kan worden met de feitelijke gegevens over huursubsidie-ontvangers in het specifiek segment. De uit de steekproef afkomstige huishoudens die huursubsidie ontvangen zijn wat vaker 65 jaar of ouder (50%) en minder vaker alleenstaand (32%) dan het feitelijke aandeel (respectievelijk 41% en 40%). figuur 2.2 Kenmerken huishoudens met en zonder huursubsidie in huurwoningen tussen ƒ1.000 en ƒ jaar of ouder tot 65 jaar alleenstaand 80% 60% 40% 20% 0% een-ouder gezin gezin zonder kind(eren) opleiding hoog gezin met kind(eren) opleiding middel opleiding lager met huursubsidie zonder huursubsidie Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998 & 1999; leeftijd is leeftijd respondent, opleiding laag betekent lager onderwijs of LBO, opleiding middel betekent HAVO, VWO of MBO, opleiding hoog betekent HBO of universiteit 9

16 De kenmerken van de woning en de doelgroep waarvoor de woningen bestemd zijn hebben ook duidelijke invloed op de kenmerken van de huishoudens die in de woningen met een huur tussen ƒ1.000 en ƒ1.100 wonen (zie figuur 2.2). Huishoudens met huursubsidie zijn vaker 65 jaar of ouder. Hiermee samenhangend zijn ze ook vaker alleenstaand dan huishoudens zonder huursubsidie. Huishoudens zonder huursubsidie hebben vaker kinderen dan huishoudens met huursubsidie. Daarbij valt tevens het grote aandeel eenoudergezinnen op bij de huishoudens met huursubsidie. Alleenstaanden, zowel met als zonder huursubsidie, wonen vaker in een meergezins- dan eengezinshuis en bij gezinnen met kinderen is het patroon andersom. Tot slot valt nog het verschil op tussen de kenmerken van de woning waarin gezinnen zonder kinderen wonen. Huishoudens met huursubsidie en zonder kinderen wonen vaker in een eengezinshuis dan huishoudens zonder huursubsidie en zonder kinderen. Vanzelfsprekend hebben huishoudens zonder huursubsidie een hoger inkomen dan huishoudens met huursubsidie. 2.3 Toekomstperspectief Inkomensontwikkeling Op verschillende wijze is het toekomstperspectief van de huishoudens in het betreffende huursegment in beeld gebracht. Op de eerste plaats is gevraagd naar de verwachte inkomensontwikkeling. Aangezien de huishoudens met huursubsidie wat ouder zijn, is het volgens de verwachting dat zij minder vaak denken dat hun inkomenspositie in de toekomst zal verbeteren. Het aandeel huishoudens dat verwacht dat de inkomenspositie zal verslechteren, is in beide groepen vergelijkbaar. De belangrijkste oorzaak voor de achteruitgang is de VUT of het pensioen. Verhuisgeneigdheid Om meer inzicht te krijgen in het toekomstperspectief van de huishoudens is gekeken naar hun verhuisgeneigdheid. Aangezien de veranderingen rondom de bovengrens huursubsidie van invloed kunnen zijn op de verhuisgeneigdheid worden de twee jaren apart weergegeven. Huishoudens met huursubsidie geven minder vaak aan te willen verhuizen dan huishoudens zonder huursubsidie (tabel 2.1). tabel 2.1 Het aandeel huishoudens dat binnen 5 jaar wel / niet wil verhuizen wel huursubsidie (N=98) geen huursubsidie (N=192) wel huursubsidie (N=85) geen huursubsidie (N=173) - beslist niet 55% 45% 62% 50% - misschien 18% 27% 20% 16% - beslist wel 27% 28% 18% 32% Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998 &

17 Het aantal huishoudens dat zegt beslist niet in de komende 5 jaar te willen verhuizen, lijkt iets te zijn toegenomen, dit bij zowel huishoudens met huursubsidie als huishoudens zonder huursubsidie. Wat betreft de huursubsidie-ontvangers is het mogelijk dat de ontdooiing van de bovengrens een rol heeft gespeeld. Voor huishoudens die geen huursubsidie ontvangen spelen mogelijk de steeds maar stijgende koopprijzen een rol. Daardoor kan huren (financieel) weer aantrekkelijker worden. Kijkend naar de redenen waarom huishoudens willen verhuizen, vallen duidelijke verschillen op (zie tabel 2.2). In 1998 gaf een op de vijf verhuisgeneigde huishoudens met huursubsidie de afbouw van de huursubsidie op als reden om te willen verhuizen. Op de tweede plaats kwamen de hoge woonlasten. In 1999 werd de afbouw van de huursubsidie bijna niet meer genoemd. Wel noemden de huishoudens vaker de hoogte van de huurlasten. Het willen kopen van een woning en de hoge woonlasten worden door huishoudens zonder huursubsidie het vaakst genoemd. Hierbij verschillen de beide enquêtejaren weinig van elkaar. tabel 2.2 De meest genoemde verhuisredenen in 1998 en wel huursubsidie (N=44) geen huursubsidie (N=105) wel huursubsidie (N=26) geen huursubsidie (N=62) afbouw huursubsidie 20% 0% 3% 0% woonkosten huidige woning te hoog 16% 24% 28% 20% oppervlakte huidige woning te groot 11% 1% 13% 3% gezondheid/behoefte aan zorg 11% 2% 5% 6% te veel kamers in huidige woning 9% 2% 5% 2% kopen woning 7% 28% 3% 22% geen huursubsidie meer 7% n.v.t. n.v.t. n.v.t. huwelijk/samenwonen 5% 2% 8% 5% dichterbij werk wonen 5% 7% 3% 3% leeftijd 2% 8% 10% 2% (echt)scheiding 2% 0% 3% 1% oppervlakte huidige woning te klein 2% 7% 0% 9% te weinig kamers in huidige woning 0% 2% 5% 4% Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998 & 1999 Woonwensen Huishoudens met en zonder huursubsidie hebben verschillende woonwensen (zie tabel 2.3). Deels is dit te verklaren door de verschillen in inkomenspositie en ook huishoudenkenmerken (leeftijd en samenstelling) spelen hierbij een rol. De bevindingen zijn volgens verwachting. De huishoudens met huursubsidie lijken wat meer 11

18 aan het wonen in hun huidige gemeente te hechten dan huishoudens zonder huursubsidie. Verder hebben de huishoudens met huursubsidie een duidelijke voorkeur voor een huurwoning. In relatie tot de leeftijd willen huishoudens met huursubsidie vaker naar een woning specifiek voor ouderen verhuizen dan huishoudens zonder huursubsidie. tabel 2.3 Kenmerken van de gewenste woonsituatie wel huursubsidie (N=44) geen huursubsidie (N=105) wel huursubsidie (N=26) geen huursubsidie (N=62) Gewenste woning: - in zelfde wijk 39% 18% 22% 12% - in zelfde gemeente 32% 38% 47% 40% - eengezins 55% 64% 50% 68% - meergezins 18% 17% 19% 11% - ouderenhuisvesting 16% 7% 19% 4% - huren 78% 31% 81% 35% Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998 & 1999 Kopen huidige woning Driekwart van de huishoudens met huursubsidie in 1998 en 1999 geeft aan geen belangstelling te hebben voor het kopen van de huidige huurwoning (zie tabel 2.4). Van de huishoudens zonder huursubsidie ligt dit aandeel aanzienlijk lager. Rond de helft van deze huishoudens geeft aan (eventueel) belangstelling te hebben voor het kopen van de woning. tabel 2.4 Belangstelling voor het kopen van de huidige woning door de huurder en de verwachte effecten op de woonlasten wel huursubsidie (N=44) geen huursubsidie (N=105) wel huursubsidie (N=92) geen huursubsidie (N=184) kopen huidige huurwoning beslist niet 76% 48% 78% 57% eventueel wel, misschien 13% 22% 12% 14% beslist wel 11% 30% 10% 30% effecten op woonlasten (N=23) (N=67) (N=13) (N=62) zullen hoger zijn 22% 19% 23% 21% zullen lager zijn 17% 39% 38% 56% zullen gelijk blijven 26% 27% 38% 23% Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998 &

19 In 1999 waren de huishoudens zonder huursubsidie positiever over hun woonlasten na koop dan huishoudens met huursubsidie. De huishoudens die hun woning willen kopen schatten de woonlasten doorgaans lager of gelijk in dan als zij de woning zouden blijven huren. Huishoudens die hun woning niet willen kopen denken vaak dat de woonlasten omhoog zouden gaan. 13

20 3 Bovengrens huursubsidie en gedrag huurders 3.1 Bekendheid met de veranderingen De in 1997 aangenomen nieuwe Huursubsidiewet zou meer dan een jaar later zijn gevolgen kennen voor wat betreft de bevriezing van de bovengrens en de overgangsregeling voor huishoudens waarvan de huur de maximale huursubsidiegrens zou overschrijden. Driekwart van de in 1998 geënquêteerde huishoudens was van de bevriezing van de bovengrens op de hoogte. Hiervan wist 45% ook dat er een overgangsregeling bestond, waarmee na overschrijding de huursubsidie in drie jaar zou worden afgebouwd. Uit de administratie van het DGVH/HIS is gebleken dat circa 900 huishoudens in de overgangsregeling terecht waren gekomen. Inmiddels ontvangen deze huishoudens weer huursubsidie tot de maximale bovengrens. De bekendheid met de bevriezing en ontdooiing van de bovengrens huursubsidie lag in 1999 lager (zie tabel 3.1). Een mogelijke verklaring is dat in de periode voor het onderzoek in 1998 in de media meer aandacht is besteed aan de bevriezing en de gevolgen ervan voor specifieke doelgroepen. Na de ontdooiing en het sluiten van het convenant is in de media-aandacht weer afgenomen. Wat betreft de huishoudens die in beide jaren meewerkten aan het onderzoek, was de bekendheid met de bevriezing en ontdooiing in 1999 vergelijkbaar met tabel 3.1 Bekendheid met de bevriezing en ontdooiing van de bovengrens huursubsidie en de afspraken die zijn gemaakt in het convenant inzake de maximale huurgrens huursubsidie 1998 (N=103) 1999 (en 1998) (N=39) 1999 (nieuw) (N=53) bevriezing bovengrens 75% (N=77) n.v.t. n.v.t. overgangsregeling 58% (N=45) n.v.t. n.v.t. bevriezing en ontdooiing n.v.t. 69% (N=27) 40% (N=21) afspraken in convenant: - stijging bovengrens met inflatie n.v.t. 26% (N=10) 15% (N=8) - gematigde huurverhoging n.v.t. 44% (N=17) 13% (N=7) - gesproken over passende woonruimte n.v.t. 21% (N=8) 2% (N=1) Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998 & 1999 De specifieke afspraken in het convenant zijn minder bekend bij de huurders dan de bevriezing en ontdooiing van de bovengrens. Rond een kwart van de huurders kent de afspraak met betrekking tot de stijging van de bovengrens met inflatie en de overeenkomst dat verhuurders er naar zullen streven de huren net onder de bovengrens huursubsidie gematigd te laten stijgen. Nog minder huishoudens hebben met de verhuurders gesproken over andere meer passende woonruimte. 14

21 Niemand kreeg daadwerkelijk een andere woning aangeboden. Hierbij moet wel worden aangetekend dat de celvulling gering was (N=53). Dit neemt niet weg dat bij de groep die in beide jaren is geënquêteerd dit percentage aanzienlijk hoger is. 3.2 Jaarlijkse huurverhoging In het convenant inzake de maximale bovengrens huursubsidie is afgesproken dat verhuurders de huur van woningen waar huishoudens met huursubsidie wonen, gematigd zullen laten stijgen zodat de bovengrens niet zal worden overschreden. De bovengrens is in het afgelopen jaar, zoals afgesproken in het convenant, met inflatie (2%) van ƒ1.085 naar ƒ1.107 gestegen. Voor woningen die verder van de bovengrens (ƒ1.085) afzitten, kunnen verhuurders besluiten tot een huurverhoging hoger dan inflatie zonder dat daarmee de bovengrens wordt overschreden. Een kwart van de woningen in het segment tussen ƒ1.045 naar ƒ1.085 waar huishoudens met huursubsidie wonen kreeg maximaal 2%. Dit is vergelijkbaar met het aandeel woningen waar huishoudens zonder huursubsidie wonen. In het algemeen neemt het aantal huishoudens met huursubsidie door de sterkere huurstijgingen dan inflatie die dichter bij de bovengrens gekomen, toe. Een beperkt aandeel van de huishoudens denkt dat de verhuurder een gematigde huurverhoging heeft gevraagd om er zodoende voor te zorgen dat de huur onder de bovengrens blijft (zie tabel 3.2). De huurstijging van deze huishoudens lijkt niet af te wijken van de huishoudens die vinden dat de verhuurder dit niet doet of die het niet weten. Volgens de huurders is het initiatief tot een gematigde huurverhoging dit jaar vaker van de huurder zelf afkomstig dan van de verhuurders. tabel 3.2 Jaarlijkse huurverhoging en mogelijke overschrijding bovengrens huursubsidie 1998 (N=103) 1999 (en 1998) (N=39) 1999 (nieuw) (N=53) gematigde huurverhoging om onder bovengrens te blijven geen gematigde huurverhoging om onder bovengrens te blijven respondent weet niet of verhuurder gematigde huurverhoging vraagt 21% (N=22) 22% (N=8) 14% (N=7) 28% (N=29) 38% (N=14) 40% (N=20) 50% (N=52) 41% (N=15) 46% (N=23) Initiatief huurmatiging van - huurder zelf N=10 N=7 N=6 - verhuurder N=12 N=1 N=2 komende jaren zorgt verhuurder dat huurverhoging onder bovengrens blijft 17% (N=17) 27% (N=10) 18% (N=9) Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998 & 1999 De respondenten zijn onzeker over de komende jaren en de huurverhogingen die zij zullen krijgen. Ongeveer een op de vijf huurders (zowel in 1998 als 1999) denkt dat zijn verhuurder er de komende jaren voor zal zorgen dat de huur onder de bo- 15

22 vengrens huursubsidie blijft. Ongeveer de helft van de huurders zegt hier geen mening over te hebben. Vorig jaar gaf ruim de helft van de huishoudens aan dat zij dachten dat de huur binnen twee jaar over de maximale huurgrens huursubsidie zou gaan (N=49). Dit jaar lijken de huishoudens positiever, vooral zij die vorig jaar niet in de steekproef zaten. Hiervan geeft rond de 20% aan dat zij denken dat hun huur binnen twee jaar over de bovengrens zal gaan (N=9). 3.3 Consequenties overschrijding bovengrens In 1998 betekende een overschrijding van de bovengrens dat huishoudens hun recht op huursubsidie verloren en dat de huursubsidie in drie jaar zou worden afgebouwd. Met de ontdooiing van de bovengrens zijn tevens de consequenties van het overschrijden veranderd. Indien de huur na de jaarlijkse huurronde de bovengrens overschrijdt, moet het huishouden het verschil tussen de bovengrens en het huurbedrag geheel bijbetalen. Hierbij behoudt de huurder dus zijn recht op huursubsidie. Meer dan de helft van de huishoudens met huursubsidie gaf in 1998 aan dat zij bij overschrijding van de bovengrens en dus het verlies van huursubsidie op zoek zou gaan naar een andere woning. Een op de vijf huishoudens zag het blijven wonen in de huidige woning als meest voor de hand liggende alternatief. In 1999 is het aandeel huishoudens dat zeker in de huidige woning zou blijven wonen als de maximale huursubsidiegrens zou worden overschreden groter. Daarnaast zagen we in het vorige hoofdstuk dat de verhuisgeneigdheid onder huursubsidieontvangers afnam. tabel 3.3 Consequenties van overschrijden bovengrens huursubsidie 1998 (N=103) 1999 (en 1998) (N=39) 1999 (nieuw) 1999 geen huursubsidie (N=53) (N=184) Stelling: Zal bij overschrijding bovengrens zeker in huidige woning blijven (% ja) Zal bij overschrijding bovengrens zeker op zoek naar goedkopere woning (% ja) 9% (N=8) 22% (N=8) 28% (N=14) n.v.t. 60% (N=53) 46% (N=17) 36% (N=18) n.v.t. Meest voor de hand liggende optie: - vblijven wonen 19% (N=17) n.v.t. n.v.t. n.v.t. - verhuizen naar goedkopere huurwoning Overschrijding bovengrens /stijgende huur belangrijkste reden om te verhuizen 61% (N=54) n.v.t. n.v.t. n.v.t. 67% (N=69) 72% (N=28) 49% (N=26) 40% (N=71) Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998 &

23 Bijna driekwart van de huishoudens met huursubsidie zag in 1998 de stijgende huurprijzen en daarbij het overschrijden van de bovengrens huursubsidie als belangrijkste reden om in de (nabije) toekomst te moeten verhuizen (zie tabel 3.3). In 1999 dachten de respondenten die opnieuw in de steekproef zaten er hetzelfde over, de nieuwe huishoudens lijken wat positiever. Twee op de vijf huishoudens die geen huursubsidie ontvangen zien de stijgende huurprijzen als belangrijkste reden om in de (nabije) toekomst te verhuizen. De verwachte resultaten van zo n verhuizing wisselen sterk tussen huishoudens met en zonder huursubsidie. Huishoudens met huursubsidie zullen bij een verhuizing vaker op zoek gaan naar een huurwoning dan naar een koopwoning, terwijl huishoudens die geen huursubsidie ontvangen veelal op zoek gaan naar een koopwoning. Dit is vergelijkbaar met de woonwensen van de huishoudens die aangaven binnen 5 jaar te willen verhuizen. tabel 3.4 Consequenties van de verhuizing 1998 (N=103) 1999 (en 1998) (N=39) 1999 (nieuw) 1999 geen huursubsidie (N=53) (N=184) bij verhuizing op zoek naar huurwoning 81% (N=54) 78% (N=29) 79% (N=29) 27% (N=24) woonsituatie gaat er op - vooruit 9% (N=9) 21% (N=8) 15% (N=8) 41% (N=75) - achteruit 68% (N=70) 56% (N=22) 42% (N=22) 28% (N=52) - blijft gelijk 3% (N=3) 5% (N=2) 13% (N=7) 10% (N=18) - weet niet 20% (N=21) 18% (N=7) 30% (N=16) 21% (N=39) achteruitgang op (meerdere antwoorden mogelijk) - woonomgeving 57% (N=40) 55% (N=12) 50% (N=11) 20% (N=13) - oppervlakte woning kleiner 43% (N=30) 55% (N=12) 23% (N=5) 58% (N=30) - minder kamers 41% (N=29) 32% (N=7) 18% (N=4) 22% (N=12) - anders 16% (N=11) 14% (N=3) 46% (N=10) 18% (N=9) Bron: RIGO-huurdersonderzoek huursubsidie 1998 & 1999 De steeds maar stijgende huur kan voor huishoudens betekenen dat ze gezien hun financiële situatie gedwongen zijn te verhuizen. Dit kunnen zowel huishoudens met als zonder huursubsidie zijn. In 1998 verwachtte rond 60% van de huishoudens met huursubsidie dat bij verhuizing de woonsituatie erop achteruit zou gaan. De huishoudens die dit jaar nieuw in de steekproef zaten lijken iets positiever. Zij geven minder vaak aan dat de situatie erop achteruit zal gaan. De dwang om te moeten verhuizen bij de overschrijding van de bovengrens is ook afgenomen. Huishoudens zouden langer op zoek kunnen gaan naar de geschikte woning. Ze accepteren dan wel (tijdelijk) hogere woonlasten. Huishoudens zonder huursubsidie zijn positiever over de woonsituatie na verhuizing. De helft van deze huishou- 17

24 dens verwacht dat zij erop vooruitgaan. Eenderde denkt dat ze erop achteruit zullen gaan. Ouderen geven vaker aan dat zij erop achteruit zullen gaan dan jongeren. Wellicht heeft dit als oorzaak dat de te betrekken (ouderen)huisvesting weliswaar geschikter is maar dat qua grootte van de woning moet worden ingeleverd. Huishoudens met huursubsidie denken dat met name hun woonomgeving erop achteruit zal gaan. Huishoudens zonder huursubsidie geven aan dat bij een achteruitgang de oppervlakte van de woning kleiner zal zijn. Bij de overige redenen wordt met name de bereikbaarheid van voorzieningen genoemd. Aangezien de huishoudens over het algemeen over een hypothetische verhuizing spreken omdat ze op het moment van de enquête nog niet op zoek waren naar een andere woning vinden ze het heel lastig aan te geven hoe lang het zal duren voordat zij een andere woning hebben gevonden. 18

25 4 Samenvatting en conclusies Bij het van kracht worden van de nieuwe Huursubsidiewet in 1997 is aan de Kamer toegezegd dat de effecten van de wet zullen worden gemonitord. In deze rapportage wordt ingegaan op een specifiek deel in de wet, namelijk artikel 13 waarin is vastgelegd dat huishoudens waarvan de huur de bovengrens overschrijdt niet langer in aanmerking komen voor huursubsidie. Tijdens de behandeling van de nieuwe Huursubsidiewet heeft de Tweede Kamer door amendering de maximale bovengrens op ƒ1.085 bevroren. Tijdens de jaarlijkse huurverhogingronde in 1998 zou de bevriezing voor het eerst effect hebben. Uit de administratie van het DGVH/HIS bleek dat in het tijdvak 1997/ huishoudens met huursubsidie in een woning met een huur boven ƒ1.000 woonden. De huursubsidie-ontvangers met deze specifieke huurprijs wonen met name in Zuid-Holland, Noord-Holland en Utrecht. Daarbij kunnen zich grote lokale verschillen voordoen. Uit verschillende hoeken kwamen signalen naar voren dat specifieke groepen door de bevriezing van de bovengrens zouden worden getroffen. Daarop is overleg geopend tussen de Staatssecretaris en de landelijke koepels van verhuurders. Dit heeft in oktober 1998 geleid tot een convenant inzake de maximale huurgrens huursubsidie, waarmee de ontdooiing van de bovengrens een feit werd. De maximale huurgrens huursubsidie wordt nu jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex. Daarnaast zullen de verhuurders de woningen waar huursubsidieontvangers wonen en de huur rond de maximale huurgrens huursubsidie ligt de komende twee jaar gematigd verhogen. Verder is afgesproken dat verhuurders zich zullen inspannen om, ter voorkoming van mogelijke uitgroei uit de huursubsidie, vroegtijdig passende alternatieve woonruimte aan huurders met huursubsidie aan te bieden. Uit de huursubsidieregistraties (DGVH/HIS) blijkt dat ongeveer 900 huishoudens in 1998 in de overgangsregeling terecht waren gekomen. Inmiddels ontvangen deze huishoudens weer huursubsidie tot de maximale huurgrens. In 1998 en 1999 zijn huurders met en zonder huursubsidie ondervraagd om de effecten van de bevriezing en ontdooiing in beeld te brengen. In 1998 hebben de enquêtes plaatsgevonden voordat de ontdooiing van de bovengrens bekend werd. Gezien het beperkte aantal respondenten (respectievelijk 301 in 1997 en 276 in 1998) heeft het onderzoek een kwalitatief karakter. Huursubsidie-ontvangers in dure woningen een specifieke doelgroep Uit de feitelijke registraties blijkt dat de helft van de huishoudens met huursubiside wonend in een woning met een huur tussen ƒ1.000 en ƒ1.085 een minimuminkomen heeft. Huishoudens met en zonder huursubsidie in woningen met een huur tussen ƒ1.000 en ƒ1.085 verschillen op meer aspecten dan inkomen. De huishoudens met huursubsidie zijn vaker 65 jaar of ouder, alleenstaand en een eenoudergezin dan huishoudens zonder huursubsidie. De woningen van huishoudens met huursubsidie zijn dan ook vaker bestemd voor de doelgroep ouderen en gezinnen met kinderen. Hiermee samenhangend variëren ook een aantal andere aspecten van de woning zoals woningtype en grootte. Ook is het opleidingsniveau van huishoudens met huursubisidie over het algemeen wat lager dan van huishoudens met 19

26 huursubsidie. Dit onderzoek kan geen inzicht geven in de mate waarin gehandicapten met huursubsidie woningen met een een huur tussen ƒ1.000 en ƒ1.085 bewonen. Het toekomstperspectief Huishoudens met huursubsidie verwachten minder vaak dat hun inkomenspositie in de toekomst zal verbeteren dan huishoudens zonder huursubsidie. Dit kan mede worden verklaard door het leeftijdsverschil tussen beide groepen. Het aandeel huishoudens dat verwacht dat de inkomenspositie zal verslechteren, is in beide groepen vergelijkbaar. De verhuisgeneigdheid lijkt bij zowel huishoudens met als huishoudens zonder huursubsidie tussen 1998 en 1999 wat afgenomen. Voor de huursubsidieontvangers kan dit mede worden toegeschreven aan de ontdooiing van de bovengrens. In 1998 noemde nog een op de vijf huursubsidie-ontvangers de afbouw van huursubsidie als belangrijkste reden. De hoogte van de woonkosten is in beide jaren een belangrijke reden om te verhuizen. Huishoudens met huursubsidie hebben minder vaak belangstelling om hun woning te kopen. Huishoudens met en zonder huursubsidie hebben verschillende woonwensen. Dit kan in belangrijke mate worden verklaard door de verschillen in inkomen en huishoudenkenmerken. Tussen 1998 en 1999 verschillen de woonwensen bij verhuizing niet. De huishoudens met huursubsidie zijn vaker op zoek naar een ouderenwoning en minder vaak naar een eengezinswoning. Ook willen ze vaker een woning huren. Bekendheid met de bevriezing en ontdooiing bovengrens en het convenant In 1998 was driekwart van de respondenten op de hoogte van de bevriezing van de bovengrens. Meer dan de helft van de respondenten was in dit jaar op de hoogte van de overgangsregeling. Uit de huurdersenquête 1999 bleek dat het aandeel huishoudens dat op de hoogte van de ontdooiing was lager lag bij de huishoudens die in 1998 niet in de steekproef zaten dan de huishoudens die in beide jaren werden geënquêteerd. Van de afspraken in het convenant is ongeveer een kwart van de huishoudens met huursubsidie op de hoogte. Het verschil met de bekendheid van de bevriezing enerzijds en anderzijds de ontdooiing en de afspraken in het convenant kan mogelijk verklaard worden door de mate van aandacht die de pers in 1998 en 1999 aan deze onderwerpen heeft gegeven. Jaarlijkse huurverhoging De huurders zijn niet erg positief over de pogingen van de verhuurder om de huur onder de maximale huurgrens huursubsidie te houden. In vergelijking met vorig jaar is het aandeel huishoudens dat denkt dat de verhuurder een gematigde huurverhoging heeft gevraagd om onder de bovengrens te blijven afgenomen. De huurders hebben dit jaar ook vaker zelf het initiatief tot een gematigde huurverhoging genomen. Het aandeel huurders dat verwacht dat de verhuurder zal zorgen dat de huur onder de bovengrens blijft, is in 1998 en 1999 vergelijkbaar. Alleen 20

27 huishoudens die beide jaren in de steekproef zitten, lijken iets positiever. Hierbij moet wel rekening gehouden worden met het kwalitatieve karakter van het onderzoek en daarmee samenhangend de beperkte steekproef. Gedragsconsequenties overschrijding bovengrens huursubsidie De consequenties voor de huurder van de overschrijding van de bovengrens huursubsidie verschillen sterk tussen 1998 en In 1998 betekende dit nog dat de huursubsidie in drie jaar zou worden afgebouwd, terwijl in 1999 huurders het recht op huursubsidie behouden, maar zelf het verschil tussen de bovengrens en de feitelijke huur moeten opbrengen. Deze wijziging is duidelijk van invloed op het gedrag van huurders. Huurders in 1999 geven vaker aan dat zij bij het overschrijden van de bovengrens huursubsidie in de huidige woning zullen blijven wonen, terwijl in 1998 het op zoek gaan naar een goedkopere woning het meest genoemde alternatief was. Ook het aandeel huishoudens dat overschrijding van de bovengrens de belangrijkste reden noemt om te verhuizen is tussen 1998 en 1999 gedaald. Over passende woonruimte is (nog) weinig gesproken. Niemand kreeg daadwerkelijk een andere woning aangeboden. Verwachte consequenties voor de woonsituaties De huishoudens met huursubsidie zullen over het algemeen op zoek gaan naar een andere huurwoning, terwijl de huishoudens zonder huursubsidie op zoek gaan naar een koopwoning. In 1998 zou een overschrijding van de maximale huurgrens huursubsidie vaker tot een, gezien de financiële consequenties, gedwongen verhuizing hebben geleid dan in De huishoudens met huursubsidie waren in dit jaar dan ook minder positief over de verwachte woonsituatie. Twee op de drie huishoudens verwachtten dat de woonsituatie erop achteruit zou gaan. Thans zijn de huishoudens met huursubsidie positiever alhoewel zij nog steeds de nieuwe woonsituatie negatiever inschatten dan de huishoudens zonder huursubsidie. 21