Integraal Vastgoedrekenen DAG 1

Transcriptie

1 Integraal Vastgoedrekenen DAG 1 21 september 2016

2 Uw docenten Docent: Functie: André Deleroi MSc MRICS RT REV RICS registered valuer, CIS HypZert (MLV) valuer Senior taxateur en adviseur Docent: Functie: Léon van der Wal MSc Consultant 2

3 Programma dag Ontvangst 8:00 Algemene introductie en actualiteiten 9:00 Theorie en rekenbegrippen inclusief casussen 12:30 Lunch 13:00 Vervolg Netwerkborrel 3

4 Aandachtspunten Mobiele telefoons stil Laptops gesloten, behalve tijdens oefeningen Niet bellen, mailen, appen, sms-en, behalve tijdens de pauze 4

5 Leerdoelen Waar liggen onze ambities 5

6 Leerdoelen basiskennis vastgoed Bekendheid krijgen met de vastgoedmarkt Weten welke partijen actief zijn en wat zijn de diverse belangen Weten hoe een waarde tot stand komt Het zelfstandig maken van een eenvoudige waardering Het kunnen interpreteren van waarderingen en de kritische vragen kunnen stellen Bekend raken met actuele ontwikkelingen Beknopte kennis opdoen over huurcontracten Beknopte kennis opdoen over ruimtelijke ordening, dit bepaalt immers veelal in grote mate (mede) de waarde Weten waar je informatie kunt vinden om iets van een pand te kunnen vinden 6

7 Introductie vastgoedmarkt Spelers 7

8 Spelers en belangen Spelers Grondeigenaren Ontwikkelaars Beleggers Gebruikers Focus Sluitende exploitatie Marge maken Rendement maken Genot van de zaak Daarnaast Gemeenten Provincies Adviseurs/taxateurs Financiers / Banken 8

9 Activamarkt vs ruimtemarkt Toevoeging aan voorraad Aanbod (verhuurders) Ruimtemarkt Vraag (huurders) Lokale en nationale economie Ontwikkelmarkt Huur & bezetting Toekomst verwachting Indien ja Cash flow Activamarkt Aanbod (eigenaren die verkopen) Is ontwikkeling winstgevend? Marktwaarde vastgoed Geëiste rendement Kapitaal markt Stichtingskosten incl grond Vraag (investeerders die kopen) 9

10 Introductie vastgoedmarkt Sectoren 10

11 Sectoren Residentieel vastgoed Koop Huur Regulier wonen, senioren, wonen/zorg combi s Woonconcepten (studenthotel, Friends-concept etc.) Commercieel kantoren Commercieel retail Commercieel bedrijfspanden Commercieel logistiek Commercieel recreatief Commercieel parkeren Commercieel specials (hotels, (lucht)havens ed.) 11

12 De cyclus van vastgoed 12

13 Algemene introductie en actualiteiten 13

14 De nieuwskoppen in onze eigen media 14

15 Maar ook in de landelijke media 15

16 Nog even de crisis 16

17 Vastgoedmarkt na de crisis Warner Bros. economics: Road Runner Bron: ROZ/IPD (eigen bewerking) 17

18 Van winst uit vastgoedontwikkeling naar een bredere legitimatie Opbrengsten Grondopbrengsten Verkoopopbrengsten Huuropbrengsten Tijdelijke verhuuropbrengsten Erfpacht-, haven- kadegelden Direct Verwerving/inbreng Bouw- en woonrijpmaakkosten Plankosten Kosten (tijdelijk) beheer Werkgelegenheid Energie, water en afval Parkeerinkomsten Detailhandelsomzet Woningwaarde (OZB) Veiligheid Sociale cohesie Uitkeringen Zorgkosten Infrastructuur/mobiliteit Politie-inzet Fysieke en sociale beheerkosten Indirect financieel of maatschappelijk Kosten 18

19 Innovatie en nieuwe spelers in de vastgoedsector 19

20 Vastgoed rekenen en waarderen De basis principes 20

21 Vastgoed rekenen Alles heeft waarde Value, worth or price Waarde bepaald door: Netto opbrengsten Toekomstpotentie Emotie Opbrengst bepaald door: Marktvraag Situatie van de verkoper Financieringsmarkt Alles wat verder nog de waarde bepaalt 21

22 De vastgoedketen en rekenmethodieken 22

23 Waarderingsmethodieken Comparatief Direct Regressie (hedonisch) Kapitalistiemethode (inkomstenbenadering) Bruto aanvangsrendement (BAR) Netto aanvangsrendement (NAR) Discounted Cash Flow methode (DCF) Residuele methode 23

24 Comparatieve methode 24

25 Waarderingsmethodieken Comparatief 25

26 Waarderingsmethodieken Comparatief 26

27 Kapitalisatie methode 27

28 Waarderingsmethodieken Kapitalisatie methode Bij regulier commercieel vastgoed meest gebruikt Ook bij beleggershuurwoningen veel gebruikt Niet transparant Veel correcties nodig op afwijkingen van standaard Banken zijn er gek op, net als buitenlandse partijen. 28

29 Definities BAR Het Bruto Aanvangsrendement is een ratio's om op basis van de bruto markthuur (de theoretische huur) de marktwaarde van een object te bepalen. Totale investering: koopsom + kosten koper + achterstallig onderhoud + CW (markthuur contracthuur) + CW leegstand + CW erfpacht + 29

30 Waardemethodiek: Bruto Aanvangsrendement (BAR) Kasstroom eerste jaar R e s t w a a r d e H u u r Tijd E x p l o i t a t i e k o s t e n B e l e g g i n g s w a a r d e? G r o o t o n d e r h o u d B e l e g g i n g s w a a r d e ( t = 0 ) = k a s s t r o o m ( t = 1 ) / B A R 30

31 Definities NAR Het Netto Aanvangs Rendement is een ratio's om op basis van de netto markthuur (de theoretische netto huur) de marktwaarde van een object te bepalen. NAR = Eerste jaar markthuur marktconforme exploitatiekosten Totale investering Typische vraagstelling: Wat is de prijs die in de markt voor een object wordt betaald? 31

32 BAR 8% BAR?% 100% verhuurd 0% aanvangsleegstand contracthuur = markthuur geen achterstallig onderhoud kosten koper 7% koopsom + k.k. = % verhuurd m.u.v. jaar 1 10% aanvangsleegstand contracthuur = 80% markthuur na 1e jaar: markthuur = contracthuur achterstallig onderhoud = kosten koper 7% koopsom + k.k. + CW leegstand + CW (markthuur contracthuur) + achterstallig onderhoud =

33 Waardoor wordt het BAR bepaald? Lage BAR kan betekenen: Laag risicoprofiel Strategische locatie met groeipotentieel Sterke huurder, langjarig contract Verwachte waardegroei Eindwaarde overtreft de investering Hoge inflatieverwachting en derhalve huurgroei (inflation hedge) Gunstige financierbaarheid Een hoge BAR kan betekenen: Hoge risicoverwachting Twijfels over de locatie Twijfels over de huurder en verhuurbaarheid Weinig tot geen waardegroei Lage eindwaarde (grondwaarde blijft over, vastgoed is incourant) Slechte financierbaarheid 33

34 Waardemethodiek: BAR uitdagingen Gebruik begrip BAR is niet eenduidig Onvoldoende transparantie in de markt om de BAR te gebruiken Vraag altijd naar de definitie van de gehanteerde BAR (wat zit er in, wat niet) Meest voorkomend: BAR = contracthuur/transactieprijs VON BAR zegt niets over leegstand op termijn Wat als huurovereenkomst verloopt? Huurder heeft contract van 20 jaar? BAR zegt niets over huurprijsontwikkeling BAR zegt niets over onderhoud & beheer BAR zegt niets over restwaarde ontwikkeling Conclusie: BAR is weinig bruikbaar bij Financial Engineering 34

35 Discounted Cashflow methode 35

36 Waardemethodiek DCF methode R e s t w a a r d e H u u r Tijd E x p l o i t a t i e k o s t e n B e l e g g i n g s w a a r d e? G r o o t o n d e r h o u d B e l e g g i n g s w a a r d e ( t = 0 ) = N C W k a s s t r o o m 36

37 Waarderingsmethodieken DCF methode Gebaseerd kasstroominschattingen: Kasstroomparameters Inschatting exploitatiescenario Verhuurscenario (Huur)prijsontwikkelingen Inschatting discontovoet Controle op: m²-prijs, res. BAR en res. NAR Voordelen van een DCF Inzicht in kasstroomontwikkeling Transparantie aannames Te gebruiken bij sterk wisselende kasstromen en uitpondscenario s Goed te gebruiken bij incourant vastgoed Goed te gebruiken voor Financial Engineering 37

38 Financiële rekenkunde Centraal staat geld & tijd Oftewel: de waardeontwikkeling van geld in de tijd 38

39 Indexeren Indexeren is het aanpassen van een bepaalde periodiek terugkomend bedrag aan de inflatie Soms berust dat op een afspraak: Prijsindexatie van de lonen Indexatie van pensioenen Huurverhoging Soms houd je er zelf rekening mee: Indexatie van budget onderhoudskosten in de tijd 39

40 Indexeren Indexeren = cashflow * (1 + index)^t 40

41 Oefening: Wereldreis Stel: Je krijgt nu een bonus van (na belasting); Je wilt graag over 5 jaar een wereldreis maken; Een mooie wereldreis kost nu ,-; De inflatie bedraagt structureel naar 1,5% per jaar; Je verwacht 2,5% theoretisch rendement per jaar te halen (deposito); Je kunt kosteloos inleggen en opnemen. Heb je straks voldoende geld voor de wereldreis? 41

42 Wereldreis

43 DCF methodiek In feite wordt bepaald wat iemand nu over heeft voor toekomstige kasstromen gegeven een bepaalde rendementseis. Naast de DCF is het aan te bevelen ook een BAR- en NARwaardering te maken DCF methodiek geeft inzicht in kasstromen en kan risico s kwantificeren en zichtbaar maken. Vaststellen van de discontovoet is bijzonder lastig en discutabel. Het hangt immers altijd samen met wat het risico is dat in de kasstromen is opgenomen versus wat in de discontovoet zit. Hier zit veel discussie en ruis op de lijn. Vandaar altijd toetsen met BAR en NAR 43

44 Financiële rekenkunde (eindwaardeberekening) jaar storting rente saldo saldo t = storting x (1 + rente)^t Voorbeeld: Planeconomie eindwaardeberekening 44

45 Financiële rekenkunde (contante waarde berekening) jaar cashflow cw contante waarde = cashflow / (1 + rente)^t 45

46 Toekomst en heden To e ko m stig ka p i t a a l = > EWt = c a s h f l o w * ( 1 + R ) ^ t 100,- 104,- 108,16 112,50 etc C o n t a n t e waard e = > CWt = c a s h f l o w / ( 1 + R ) ^ t ,16 104,- 100,- 46

47 Rekencasus Kantoorbelegging 47

48 Rekencasus Kantoorbelegging BELEGGINGSBEREKENING (dcf-methode, IRR, BAR, NAR) Uitgangspunten Vragen: BVO 160 m2 GBO(1) Wat is de beleggingswaarde van deze woning? 125 m2 Huurprijs per maand Onderhoud (2) Wat is het BAR van deze woning? per jaar 48

49 DCF-berekening Internal Rate of Return (IRR) Typische vraagstelling bij discontovoet als input: Wat is de waarde van een toekomstige kasstroom gegeven mijn discontovoet? Welke kostprijsdekkende huur moet ik vragen om aan mijn rendementseis te voldoen? Typische vraagstelling bij discontovoet als output: Is de IRR van een beleggingsvoorstel hoger dan mijn gewenste rendement? Effecten van hold and sell Financial Engineering vraagstukken 49

50 Rendementseis (discontovoet) Definitie: de rendementseis is een disconteringsvoet die de waarde van tijd vertegenwoordigt voor de belegger. Het bestaat uit inflatiecompensatie, een risicopremie, de kosten van financiering en opportunity costs. De rendementseis (= rentepercentage) is input in de berekening van de contante waarden van kasstromen De uitkomst van de berekening is de Netto Contante Waarde: de optelsom van alle contante toekomstige kasstromen. Deze kan zowel negatief als positief zijn, en is afhankelijk van de hoogte rendementseis. 50

51 DCF-berekening (IRR) Definitie: De Internal Rate of Return is de disconteringsvoet waarbij de contante waarde van de toekomstige kasstromen gelijk is aan de investering. Oftewel, de NCW is bij de rentevoet van de IRR gelijk aan 0 De IRR is een resultante ( output ) van de bekende of geraamde kasstromen! 51

52 Residuele methode 52

53 Waarderingsmethodieken Residuele methode 0 Waarde te realiseren vastgoed (100) Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (70) Grond (30) Grondquote (30%) Waarde te realiseren vastgoed (100) Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (100) Grond (0) Grondquote (0%) Grond (-30) Waarde te realiseren vastgoed (100) Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (130) Grondquote (-30%) 53

54 Waarderingsmethodieken Residuele methode De residuele rekensom Opbrengst Bouwkosten Overige kosten Resteert

55 Stichtingskostenopzet Bij projectontwikkeling wordt voor de opbouw van de stichtingskosten vaak de volgende onderverdeling gebruikt: Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Winst & risico Rentekosten BTW Hoe omgaan met grondkosten 55

56 Cash flow projectontwikkelaar Beleggingsgvastgoed nu grondkosten start bouw marge oplevering Merk op: Marge (winst) op het einde van het project 56

57 Cash flow projectontwikkelaar Koopwoningen 1 ste termijn koper 2 de termijn koper 3 de termijn koper 4 de termijn koper 5 de termijn koper Nu Start bouw Oplevering Afname grond 2 de termijn aannemer 3 de termijn aannemer 4 de termijn aannemer 5 de termijn aannemer Conclusie: - Nauwelijks financieringsbehoefte (en dus ook geen rentelasten) gedurende de bouw - Grondwaarde bij start bouw = verkoopopbrengst bij start bouw - realisatiekosten 57

58 Waarderingsmethodieken Residueel (m.n. grond / overtollig vastgoed) 58

59 Casus Residuele grondwaardeberekening Beleggers huurwoning Beleggingswaarde Bouwkosten 700 excl. BTW per m² BVO Bijkomende kosten 18,00% over bouwkosten Algemene kosten 5,00% over bouwkosten + bijkomende koste Winst & Risico 3,00% over ontwikkelomzet excl. BTW59 Rente tijdens de bouw 5,25% (1) Wat is de residuele grondwaarde van deze woning als huurwoning? (2) Wat is de residuele grondwaarde van deze woning als koopwoning?

60 Samenvatting 60

61 Het vastgoed proces en de rekenmethodieken 61

62 Het vastgoed proces en de rekenmethodieken (residuele) grondwaarde berekeningen (huidige staat) (residuele) grondwaarde berekeningen (bouwrijp) BAR / NAR berekeningen DCFberekeningen Tijd Grondexploitatie Projectontwikkeling Beleggingsfase 62

63 Verdieping 63

64 Rendement 64

65 Rendement Formule Rendement R = Rendement O = Opbrengst K = Kapitaal R t = O t K t-1 65

66 Rendement Formule Rendement R K I U = Rendement in jaar t = Kapitaal in jaar t = Inkomsten eind jaar t = Uitgaven begin jaar t Rendement Kasstroom Kapitaalsontwikkeling R t = I t - U t + K t - K t-1 K t-1 66

67 Total Rate of Return (TRR) Directe opbrengsten Indirecte opbrengsten Indirecte kasstroom Investering Marktwaarde Verkoop Gerealiseerde waardemutaties Ongerealiseerde waardemutatie INDIRECT Directe kasstroom Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Opbrengsten uit vastgoedbelegging DIRECT Direct rendement 6,16% 3,75% 6,31% 6,11% 6,10% 6,20% Indirect rendement 2,00% -1,06% 5,00% 2,00% -0,04% 2,04% Hoe bereken je IRR, TRR? Geconsolideerd beleggingsresultaat TRR 8,16% 2,69% 11,31% 8,11% 6,06% 8,24% Netto kasstroom IRR 7,38% 67

68 Financiering 68

69 Motieven voor financiering Liquiditeitsbehoefte Vastgoed aankopen Grond aankopen Locatie met tijdelijke exploitatie Investeringen in groot onderhoud Renovatie Subsidie volgt later Planontwikkeling 69

70 Redenen om vreemd te financieren 1. Hefbomen 2. Meer omzet met hetzelfde eigen vermogen 3. Participatiegraad verlagen 4. Risicobeperking / risicospreiding 5. Verhandelbaarheid verhogen 6. Disciplinerende werking 70

71 Casus Financiering Indirecte kasstroom Investering Marktwaarde Verkoop Gerealiseerde waardemutaties Ongerealiseerde waardemutatie INDIRECT Directe kasstroom Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Opbrengsten uit vastgoedbelegging DIRECT Direct rendement 6,16% 3,75% 6,31% 6,11% 6,10% 6,20% Indirect rendement 2,00% -1,06% 5,00% 2,00% -0,04% 2,04% Geconsolideerd beleggingsresultaat TRR 8,16% 2,69% 11,31% 8,11% 6,06% 8,24% Netto kasstroom IRR 7,38% 71

72 Hefbomen De kosten van vreemd vermogen zijn lager dan de kosten van eigen vermogen (uitzonderingen?) Waarom activa met een laag risico met eigen vermogen financieren? Door vreemd vermogen toe te voegen aan je kapitaalsstructuur verlaag je de gemiddelde kostenvoet van vermogen En verhoog je het rendement op eigen vermogen Verandert de rendementsopbouw van het eigen vermogen van hoofdzakelijk direct rendement (netto huur) naar hoofdzakelijk indirect rendement (restwaarde) Maakt de vastgoedbelegging spannend en zorgt ervoor dat investeerders hun werk efficiënter en effectiever gaan doen. 72

73 Hefbomen Principe op basis van kasstromen Kasstroom project Investering Netto kasstroom Kasstroom Financiering (VV) Lening Rente en aflossing Kasstroom eigen vermogen (EV) Storting EV Dividend 73

74 Hefboom 60% VV r project r VV r EV LTV 1-LTV LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen 74

75 Hefboom 80% r project r VV r EV LTV 1-LTV LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen 75

76 Cash flow waterfall Kasstroom project Senior Debt Service 1e achtergestelde lening 2e achtergestelde lening Kasstroom EV 76

77 Financieringslego Voorbeeld mezzanine kapitaalstructuur Senior lening Achtergestelde lening Participatie lening Mezzanine Preferente aandelen Eigen vermogen 77

78 Vragen? 78

79 Docent André Deleroi MSc MRICS RT REV, senior taxateur en consultant M: +31(0) Beurs-WTC - Beursplein 37 P.O. Box DD Rotterdam T: +31(0) heden : Fakton financieel structureren van vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken Taxateur van commercieel vastgoed, staatssteuntoets Expert van parkeervraagstukken : Ballast Nedam Engineering, civieltechnisch constructeur 79

80 Docent Léon van der Wal MSc, consultant M: +31(0) Beurs-WTC - Beursplein 37 P.O. Box DD Rotterdam T: +31(0) heden : Fakton, consultant financieel structureren van vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken taxaties ontwikkelingslocaties : SENS Real Estate, Assistant Project Manager 80