Integraal Vastgoedrekenen. Dag 1: 22 maart 2017

Transcriptie

1 Integraal Vastgoedrekenen Dag 1: 22 maart 2017

2 Uw docenten Dag 1 Docent: Functie: André Deleroi MSc MRICS RT RM REV RICS registered valuer, CIS HypZert (MLV) valuer Senior taxateur en adviseur Docent: Functie: Léon van der Wal MSc Consultant

3 Programma dag 1 31 maart :30 Ontvangst 09:00 Algemene introductie en actualiteiten 10:45 Theorie en rekenbegrippen (incl. casussen) 12:30 Lunch 13:00 Vervolg: Financiële haalbaarheidsanalyses Gebruiks- en beleggingsfase Financiering Bouw/ontwikkel exploitatie 16:00 Netwerkborrel

4 Aandachtspunten Mobiele telefoons stil Laptops gesloten, behalve tijdens oefeningen Niet bellen, mailen, appen, sms-en, behalve tijdens de pauze

5 Leerdoelen Waar liggen onze ambities

6 Leerdoelen basiskennis vastgoed Bekendheid krijgen met de vastgoedmarkt Weten welke partijen actief zijn en wat zijn de diverse belangen Weten hoe een waarde tot stand komt Het zelfstandig maken van een eenvoudige waardering Het kunnen interpreteren van waarderingen en de kritische vragen kunnen stellen Bekend raken met actuele ontwikkelingen Beknopte kennis opdoen over huurcontracten Beknopte kennis opdoen over ruimtelijke ordening, dit bepaalt immers veelal in grote mate (mede) de waarde Weten waar je informatie kunt vinden om iets van een pand te kunnen vinden

7 Introductie vastgoedmarkt Actualiteiten

8 De nieuwskoppen in de media

9 De nieuwskoppen in de media

10 Introductie vastgoedmarkt Spelers en sectoren

11 Spelers en belangen Spelers Focus GrondeigenarenSluitende exploitatie Ontwikkelaars Marge maken Beleggers Rendement maken Gebruikers Genot van de zaak Daarnaast Gemeenten Provincies Adviseurs/taxateurs Financiers / Banken

12 Bestaat de Vastgoedmarkt wel? Activamarkt versus Ruimtemarkt Ruimtemarkt Toevoeging aan voorraad Aanbod (verhuurders) Vraag (huurders) Lokale en nationale economie Huur & bezetting Toekomst verwachting Ontwikkelmarkt Indien ja Cash flow Activamarkt Aanbod (eigenaren die verkopen) Is ontwikkeling winstgevend? Marktwaarde vastgoed Geëiste rendement Kapitaal markt Stichtingskosten (incl. grond) Vraag (investeerders die kopen)

13 Sectoren Residentieel vastgoed Koop Huur Particulieren versus ondernemers Regulier wonen, senioren, wonen/zorg combi s Recreatief Woonconcepten (studenthotel, friends-concept etc.) Commercieel kantoren Commercieel retail Commercieel bedrijfspanden Commercieel logistiek Commercieel recreatief Commercieel parkeren

14 De cyclus van vastgoed

15 Introductie vastgoedmarkt Waarom wordt er geïnvesteerd in vastgoed?

16 Waarom is vastgoed zo interessant? Er is sprake van een stroom van redelijk stabiele rendementen, tenminste als wij kijken naar de rendementen van direct Nederlands vastgoed (ROZ/IPDindex); Spreiding investeringsportefeuille over meerdere asset-classes. Denk onder aan pensioenfondsen en andere institutionele investeerders; Inflatie hedge op direct rendement. Figuur: Rendementen Nederlandse aandelen, obligaties, direct vastgoed en beursgenoteerde vastgoedaandelen Bron: De vastgoedindex op waarde geschat (ROZ IPD)

17 Aantrekkelijke cumulatieve rendementen? Direct vastgoed heeft aantrekkelijke cumulatieve rendementen. Beursgenoteerde (publieke) vastgoedaandelen en obligaties scoorden vrijwel net zo goed; Voor obligaties hebben we de afgelopen jaren een forse rentedaling gezien. Bron: De vastgoedindex op waarde geschat (ROZ IPD)

18 Cummulatieve rendementen Internationaal gezien deed direct Nederlands vastgoed het heel goed, effecten van de crisis waren beperkt! Bron: De vastgoedindex op waarde geschat (ROZ IPD)

19 Vastgoedmarkt na de crisis Bron: ROZ IPD (eigen bewerking)

20 Introductie vastgoedmarkt Meer dan alleen stenen

21 Van winst uit vastgoedontwikkeling naar een bredere legitimatie Opbrengsten Grondopbrengsten Verkoopopbrengsten Huuropbrengsten Tijdelijke verhuuropbrengsten Erfpacht-, haven- kadegelden Direct Verwerving/inbreng Bouw- en woonrijp maakkosten Plankosten Kosten (tijdelijk) beheer Werkgelegenheid Energie, water en afval Parkeerinkomsten Detailhandelsomzet Woningwaarde (OZB) Veiligheid Sociale cohesie Indirect financieel of maatschappelijk Uitkeringen Zorgkosten Infrastructuur/mobiliteit Politie-inzet Fysieke en sociale beheerkosten Kosten

22 Hoe kom je tot een investeringskaart?

23 Schuivende panelen in de vastgoedwereld Middellange termijn ( ) Risicoaversie neemt af, met name bij internationale financiers; Investeringskracht blijft sterk, maar selectief; Gebruikersvraag neemt toe, maar zeker niet voor alle sectoren en deelmarkten; Partijen gaan buiten hun kerncompetentie; Publieke middelen zijn schaars; Regelgeving dominant: liever rechtmatig en doelmatig dan doeltreffend; De bouwkolom kan niet meer bijbenen, bouwprijzen stijgen;. en de markt (b)lijkt weer op het niveau 2008

24 Effecten verduurzaming vastgoed Label C-verplichting kantoren vanaf 2023 Afspraken Energieakkoord om te komen tot een energie-neutrale gebouwde omgeving in Een tussenstap is de ambitie dat alle gebouwen in 2030 gemiddeld ten minste label A hebben. Vanaf 2030 Vanaf 2023 Wie houdt hier nu al rekening mee? Aanhouden en investeren of nu verkopen?

25 Innovatie en nieuwe spelers in de vastgoedsector

26 Vastgoed rekenen en waarderen De basis principes

27 Vastgoed rekenen Alles heeft waarde Waarde bepaald door: Netto opbrengsten Toekomstpotentie Emotie Opbrengst bepaald door: Marktvraag Situatie van de verkoper Financieringsmarkt En uiteraard door alles wat de waarde bepaalt

28 De vastgoedketen en rekenmethodieken

29 Het vastgoed proces en de rekenmethodieken

30 Waarderingsmethodieken Comparatief Direct Regressie (hedonisch) Kapitalistiemethode (inkomstenbenadering) Bruto aanvangsrendement (BAR) Netto aanvangsrendement (NAR) Discounted Cash Flow methode (DCF) Residuele methode

31 Comparatieve methode

32 Waarderingsmethodieken Comparatief

33 Waarderingsmethodieken Comparatief

34 Kapitalisatie methode

35 Waarderingsmethodieken Kapitalisatie methode Bij regulier commercieel vastgoed meest gebruikt Ook bij beleggershuurwoningen veel gebruikt Niet transparant Veel correcties nodig op afwijkingen van standaard Banken zijn er gek op, net als buitenlandse partijen. Huurwoningen Retail Kantoren

36 Definities BAR Het Bruto Aanvangsrendement is een ratio's om op basis van de bruto markthuur (de theoretische huur) de marktwaarde van een object te bepalen. Totale investering: koopsom + kosten koper + achterstallig onderhoud + CW (markthuur contracthuur) + CW leegstand + CW erfpacht +

37 Voorbeeld BAR berekening: BAR Waardering = Markthuurwaarde / Gemiddeld BAR 7,00% = Gekapitaliseerde markthuurwaarde Achterstallig onderhoud - - Contante waarde verschil contract- en markthuur Contante waarde aanvangsleegstand Reductie erfpacht - - Contante waarde incentives Contante waarde servicekosten eigen rekening - = Waarde vrij op naam Transactiekosten Ovb op gekapitaliseerd erfpachtcanon - = Waarde k.k. op basis BAR

38 Waardemethodiek: Bruto Aanvangsrendement (BAR) Kasstroom eerste jaar R e s t w a a r d e H u u r Tijd E x p l o i t a t i e k o s t e n B e l e g g i n g s w a a r d e? G r o o t o n d e r h o u d B e l e g g i n g s w a a r d e ( t = 0 ) = k a s s t r o o m ( t = 1 ) / B A R

39 BAR 8% BAR?% 100% verhuurd 0% aanvangsleegstand contracthuur = markthuur geen achterstallig onderhoud kosten koper 7% 100% verhuurd m.u.v. jaar 1 10% aanvangsleegstand contracthuur = 80% markthuur na 1e jaar: markthuur = contracthuur achterstallig onderhoud = kosten koper 7% koopsom + k.k. = koopsom + k.k. + CW leegstand + CW (markthuur contracthuur) + achterstallig onderhoud =

40 Waardoor wordt het BAR bepaald? Lage BAR kan betekenen: Laag risicoprofiel Strategische locatie met groeipotentieel Sterke huurder, langjarig contract Verwachte waardegroei Eindwaarde overtreft de investering Hoge inflatieverwachting en derhalve huurgroei (inflation hedge) Gunstige financierbaarheid Een hoge BAR kan betekenen: Hoge risicoverwachting Twijfels over de locatie Twijfels over de huurder en verhuurbaarheid Weinig tot geen waardegroei Lage eindwaarde (grondwaarde blijft over, vastgoed is incourant) Slechte financierbaarheid

41 Waardemethodiek: BAR uitdagingen Gebruik begrip BAR is niet eenduidig Onvoldoende transparantie in de markt om de BAR te gebruiken Vraag altijd naar de definitie van de gehanteerde BAR (wat zit er in, wat niet) Meest voorkomend: BAR = contracthuur/transactieprijs VON BAR zegt niets over leegstand op termijn Wat als huurovereenkomst verloopt? Huurder heeft contract van 20 jaar? BAR zegt niets over huurprijsontwikkeling BAR zegt niets over onderhoud & beheer BAR zegt niets over restwaarde ontwikkeling Conclusie: BAR is weinig bruikbaar bij Financial Engineering

42 Definities NAR Het Netto Aanvangs Rendement is een ratio's om op basis van de netto markthuur (de theoretische netto huur) de marktwaarde van een object te bepalen. Eerste jaar markthuur marktconforme exploitatiekosten NAR = Totale investering koopsom + kosten koper + achterstallig onderhoud + CW (markthuur contracthuur) + CW leegstand + CW erfpacht Typische vraagstelling: Wat is de prijs die in de markt voor een object wordt betaald?

43 Voorbeeld NAR berekening: NAR waardering Exploitatiekosten + Vaste lasten Gemiddelde mutatiekosten t.l.v. eigenaar - + Beheerkosten Gemiddelde courtages Planmatig onderhoud Overige kosten excl.servicekosten eigenaar - = Totaal exploitatie = Bruto markthuurwaarde Totaal exploitatie = Netto huurwaarde / Gemiddeld NAR 7,50% = Gekapitaliseerde netto huurwaarde Achterstallig onderhoud - + Contante waarde verschil contract- en markthuur Contante waarde aanvangsleegstand Reductie erfpacht - - Contante waarde incentives - - Contante waarde servicekosten eigen rekening - = Waarde vrij op naam Transactiekosten Ovb op gekapitaliseerd erfpachtcanon - = Waarde k.k. op basis van NAR

44 Discounted Cashflow methode

45 Waardemethodiek DCF methode R e s t w a a r d e H u u r Tijd E x p l o i t a t i e k o s t e n B e l e g g i n g s w a a r d e? G r o o t o n d e r h o u d B e l e g g i n g s w a a r d e ( t = 0 ) = N C W k a s s t r o o m

46 Waarderingsmethodieken DCF methode Gebaseerd kasstroominschattingen: Kasstroomparameters Inschatting exploitatiescenario Verhuurscenario (Huur)prijsontwikkelingen Inschatting discontovoet Controle op: m²-prijs, res. BAR en res. NAR Voordelen van een DCF Inzicht in kasstroomontwikkeling Transparantie aannames Te gebruiken bij sterk wisselende kasstromen en uitpondscenario s Goed te gebruiken bij incourant vastgoed Goed te gebruiken voor Financial Engineering

47 Financiële rekenkunde Centraal staat geld & tijd Oftewel: de waardeontwikkeling van geld in de tijd

48 Indexeren Indexeren is het aanpassen van een bepaalde periodiek terugkomend bedrag aan de inflatie Soms berust dat op een afspraak: Prijsindexatie van de lonen Indexatie van pensioenen Huurverhoging Soms houd je er zelf rekening mee: Indexatie van budget onderhoudskosten in de tijd

49 Indexeren Indexeren = cashflow * (1 + index)^t

50 Oefening: Wereldreis Stel: Je krijgt nu een bonus van (na belasting); Je wilt graag over 5 jaar een wereldreis maken; Een mooie wereldreis kost nu ,-; De inflatie bedraagt structureel naar 0,5% per jaar; Je verwacht 1% theoretisch rendement per jaar te halen (deposito); Je kunt kosteloos inleggen en opnemen. Heb je straks voldoende geld voor de wereldreis?

51 Wereldreis 2025 Vraag: Kan ik in jaar 5 deze wereldreis betalen? Uitgangspunten Bonus (t=0) Inflatie 0,50% Rendement 1,00% per jaar Wereldreis (t=0)

52 DCF methodiek In feite wordt bepaald wat iemand nu over heeft voor toekomstige kasstromen gegeven een bepaalde rendementseis. Naast de DCF is het aan te bevelen ook een BAR- en NARwaardering te maken DCF methodiek geeft inzicht in kasstromen en kan risico s kwantificeren en zichtbaar maken. Vaststellen van de discontovoet is bijzonder lastig en discutabel. Het hangt immers altijd samen met wat het risico is dat in de kasstromen is opgenomen versus wat in de discontovoet zit. Hier zit veel discussie en ruis op de lijn. Vandaar altijd toetsen met BAR en NAR

53 Financiële rekenkunde (eindwaardeberekening) jaar storting rente saldo saldo t = storting x (1 + rente)^t Voorbeeld: Planeconomie eindwaardeberekening

54 Financiële rekenkunde (contante waarde berekening) jaar cashflow CW contante waarde = cashflow / (1 + rente)^t

55 Toekomst en heden T o e k o m s t i g k a p i t a a l = > EWt = c a s h f l o w * ( 1 + R ) ^ t 100,- 104,- 108,16 112,50 etc C o n t a n t e w a a r d e = > CWt = c a s h f l o w / ( 1 + R ) ^ t ,16 104,- 100,-

56 Rekencasus Kantoorbelegging

57 Rekencasus Kantoorbelegging BELEGGINGSBEREKENING (dcf-methode, IRR, BAR, NAR) Uitgangspunten Vragen: BVO (1) Wat is de beleggingswaarde van deze woning? 160 m2 GBO (2) Wat is het BAR van deze woning? 125 m2 Huurprijs per maand Onderhoud per jaar

58 DCF-berekening Internal Rate of Return (IRR) Typische vraagstelling bij discontovoet als input: Wat is de waarde van een toekomstige kasstroom gegeven mijn discontovoet? Welke kostprijs-dekkende huur moet ik vragen om aan mijn rendementseis te voldoen? Typische vraagstelling bij discontovoet als output: Is de IRR van een beleggingsvoorstel hoger dan mijn gewenste rendement? Effecten van hold and sell Financial Engineering vraagstukken

59 Rendementseis (discontovoet) Definitie: de rendementseis is een disconteringsvoet die de waarde van tijd vertegenwoordigt voor de belegger. Het bestaat uit inflatiecompensatie, een risicopremie, de kosten van financiering en opportunity costs. De rendementseis (= rentepercentage) is input in de berekening van de contante waarden van kasstromen De uitkomst van de berekening is de Netto Contante Waarde: de optelsom van alle contante toekomstige kasstromen. Deze kan zowel negatief als positief zijn, en is afhankelijk van de hoogte rendementseis.

60 DCF-berekening (IRR) Definitie: De Internal Rate of Return is de disconteringsvoet waarbij de contante waarde van de toekomstige kasstromen gelijk is aan de investering. Oftewel, de NCW is bij de rentevoet van de IRR gelijk aan 0 De IRR is een resultante ( output ) van de bekende of geraamde kasstromen!

61 Residuele methode

62 Waarderingsmethodieken Residuele methode 0 Waarde te realiseren vastgoed (100) Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (70) Grond (30) Grondquote (30%) Waarde te realiseren vastgoed (100) Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (100) Grond (0) Grondquote (0%) Waarde te realiseren vastgoed (100) Kosten inclusief bouwrente, winst en risico (130) Grond (-30) Grondquote (-30%)

63 Waarderingsmethodieken Residuele methode De residuele rekensom Opbrengst Bouwkosten Overige kosten Resteert

64 Stichtingskostenopzet Bij projectontwikkeling wordt voor de opbouw van de stichtingskosten vaak de volgende onderverdeling gebruikt: Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten Winst & risico Rentekosten BTW Hoe omgaan met grondkosten

65 Cash flow projectontwikkelaar Beleggingsgvastgoed nu start bouw marge grondkosten oplevering Merk op: Marge (winst) op het einde van het project

66 Cash flow projectontwikkelaar Koopwoningen 1 ste termijn koper 2 de termijn koper 3 de termijn koper 4 de termijn koper 5 de termijn koper Nu Start bouw Oplevering Afname grond 2 de termijn aannemer 3 de termijn aannemer 4 de termijn aannemer 5 de termijn aannemer Conclusie: - Nauwelijks financieringsbehoefte (en dus ook geen rentelasten) gedurende de bouw - Grondwaarde bij start bouw = verkoopopbrengst bij start bouw - realisatiekosten

67 Waarderingsmethodieken Residueel (m.n. grond / overtollig vastgoed)

68 Casus Residuele grondwaardeberekening Beleggers huurwoning (1) Wat is de residuele grondwaarde van deze woning als huurwoning? Beleggingswaarde Bouwkosten 700 excl. BTW per m² BVO (2) Wat is de residuele grondwaarde van deze woning als koopwoning? Bijkomende kosten 18,00% over bouwkosten Algemene kosten 5,00% over bouwkosten + bijkomende koste Winst & Risico 3,00% over ontwikkelomzet excl. BTW Rente tijdens de bouw 5,25%

69 Samenvatting

70 Het vastgoed proces en de rekenmethodieken

71 Het vastgoed proces en de rekenmethodieken (residuele) grondwaarde berekeningen (huidige staat) (residuele) grondwaarde berekeningen (bouwrijp) BAR / NAR berekeningen DCF-berekeningen Tijd Grondexploitatie Projectontwikkeling Beleggingsfase

72 Verdieping

73 Financiering

74 Motieven voor financiering Liquiditeitsbehoefte Vastgoed aankopen Grond aankopen Locatie met tijdelijke exploitatie Investeringen in groot onderhoud Renovatie Subsidie volgt later Planontwikkeling

75 Redenen om vreemd te financieren 1. Hefbomen 2. Meer omzet met hetzelfde eigen vermogen 3. Participatiegraad verlagen 4. Risicobeperking / risicospreiding 5. Verhandelbaarheid verhogen 6. Disciplinerende werking

76 Hefbomen De kosten van vreemd vermogen zijn lager dan de kosten van eigen vermogen (uitzonderingen?) Waarom activa met een laag risico met eigen vermogen financieren? Door vreemd vermogen toe te voegen aan je kapitaalsstructuur verlaag je de gemiddelde kostenvoet van vermogen En verhoog je het rendement op eigen vermogen Verandert de rendementsopbouw van het eigen vermogen van hoofdzakelijk direct rendement (netto huur) naar hoofdzakelijk indirect rendement (restwaarde) Maakt de vastgoedbelegging spannend en zorgt ervoor dat investeerders hun werk efficiënter en effectiever gaan doen.

77 Hefbomen Principe op basis van kasstromen Kasstroom project Investering Netto kasstroom en eindwaarde Kasstroom Financiering (VV) Lening Rente en aflossing Kasstroom eigen vermogen (EV) Storting EV Dividend

78 Hefboom 60% VV r project r VV r EV LTV 1-LTV LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen

79 Hefboom 80% r project r VV r EV LTV 1-LTV LTV = Loan to Value = verhouding VV / totale vermogen

80 Cash flow waterfall Kasstroom project Senior Debt Service 1e achtergestelde lening 2e achtergestelde lening Kasstroom EV

81 Financieringslego Voorbeeld mezzanine kapitaalstructuur Senior lening Achtergestelde lening Participatie lening Mezzanine Preferente aandelen Eigen vermogen

82 Rendementsbegrip Direct, Indirect, TRR, IRR

83 Rendement R = Rendement O = Opbrengst K = Kapitaal Formule Rendement R t = O t K t-1

84 Rendement Formule Rendement R K I U = Rendement in jaar t = Kapitaal in jaar t = Inkomsten eind jaar t = Uitgaven begin jaar t Rendement Kasstroom Kapitaalsontwikkeling R t = I t - U t + K t - K t-1 K t-1

85 Total Rate of Return (TRR) Directe opbrengsten Indirecte opbrengsten Indirecte kasstroom Investering Marktwaarde Verkoop Gerealiseerde waardemutaties Ongerealiseerde waardemutatie INDIRECT Directe kasstroom Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Opbrengsten uit vastgoedbelegging DIRECT Direct rendement 6,16% 3,75% 6,31% 6,11% 6,10% 6,20% Indirect rendement 2,00% -1,06% 5,00% 2,00% -0,04% 2,04% Hoe bereken je IRR, TRR? Geconsolideerd beleggingsresultaat TRR 8,16% 2,69% 11,31% 8,11% 6,06% 8,24% Netto kasstroom IRR 7,38%

86 Casus Rendement Indirecte kasstroom Investering Marktwaarde Verkoop Gerealiseerde waardemutaties Ongerealiseerde waardemutatie INDIRECT Directe kasstroom Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Opbrengsten uit vastgoedbelegging DIRECT Direct rendement 6,16% 3,75% 6,31% 6,11% 6,10% 6,20% Indirect rendement 2,00% -1,06% 5,00% 2,00% -0,04% 2,04% Geconsolideerd beleggingsresultaat TRR 8,16% 2,69% 11,31% 8,11% 6,06% 8,24% Netto kasstroom IRR 7,38%

87 Achtergrondinformatie Basisboek Vastgoedrekenen Vastgoedrekenen met Spreadsheets Taxatieleer Vastgoed 1 & 2

88 Vragen?

89 Docent André Deleroi MSc MRICS RT RM REV, senior taxateur en consultant M: +31(0) Botterstraat JW, Elburg T: +31(0) heden : BaseValue BV Taxateur van commercieel vastgoed, staatssteuntoets Financieel structureren van vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken Expert van parkeervraagstukken : Fakton, consultant en taxateur : Ballast Nedam Engineering, civieltechnisch constructeur

90 Docent Léon van der Wal MSc, consultant M: +31(0) Beurs-WTC - Beursplein 37 P.O. Box DD Rotterdam T: +31(0) heden : Fakton, consultant Financieel structureren van vastgoed- en gebiedsontwikkelingsvraagstukken Taxaties ontwikkelingslocaties : SENS Real Estate, Assistant Project Manager