Nota Vastgoedbeleid. Vastgoedvisie "Geen vastgoed, tenzij..."

Transcriptie

1 Nota Vastgoedbeleid Vastgoedvisie "Geen vastgoed, tenzij..." gemeente Eindhoven RE - Ruimtelijke Expertise, OKW - Omgevingskwaliteit december 2016 vastgesteld door de gemeenteraad op 20 december 2016

2 Colofon Uitgave Gemeente Eindhoven RE - Ruimtelijke Expertise, OKW - Omgevingskwaliteit Datum december gemeente Eindhoven

3 Inhoudsopgave 1 Vastgoed in beweging 4 2 Inleiding Aanleiding en opbouw van het vastgoedbeleid Terugblik: professionalisering als reactie op achterstand Status en vervolgaanpak 8 3 Visie op vastgoed Waarom heeft de gemeente vastgoed in eigendom? Ambities Typisch gemeentelijk: hoofdzakelijk incourant vastgoed De kosten en opbrengsten van vastgoed Scorecardmethodiek: wel of niet behouden van een pand? Externe trends en ontwikkelingen Vastgoed in deelportefeuilles Conclusie 16 4 Hoofdlijnen van de beleidsthema s Verhuur van vastgoed Onderhoud Beperking van leegstand Verkoop van vastgoed 21 5 Bijlagen en appendix 26 gemeente Eindhoven 3

4 1 Vastgoed in beweging Een stad als Eindhoven ontwikkelt zich onophoudelijk. Als het gaat om innovatie, om design of om duurzaamheid, loopt Eindhoven zelfs graag voorop. Ook als het om vastgoed in Eindhoven gaat, zijn vooruitstrevende voorbeelden makkelijk op te noemen. Bijvoorbeeld de Lichttoren en de Blob; de herontwikkeling van Strijp-S. Natuurlijk ook de High Tech Campus. Aansprekende en toonaangevende voorbeelden van vastgoedinnovatie in Eindhoven. De Gemeente Eindhoven is zelf ook met haar vastgoedbeleid innovatiever aan het worden. Daarbij geldt de kanttekening, dat er een achterstandspositie was die wordt ingehaald. Vastgoedbeleid is nog nooit eerder met deze diepgang en ambitie door de gemeente Eindhoven geformuleerd. Er is nu een helder beleid, met een visie die uitgaat van Geen vastgoed, tenzij. Er wordt al ingespeeld op ontwikkelingen rondom duurzaamheid, bijvoorbeeld in het project Slim Verduurzamen Gemeentelijke Gebouwen. Dat is een innovatief aanbestedingstraject (één van de eerste Best Value Procurement processen van de Nederlandse overheid), waaruit bovendien een grensoverschrijdend alliantiecontract is voortgekomen; een primeur. Dat project maakt ook de impact van duurzaamheid op vastgoed duidelijk. In toenemende mate zullen vastgoedvraagstukken over meer gaan dan het onderhoud van stenen of het financiële exploitatieresultaat. Steeds vaker zal de vraag voorop staan op welke locatie, met welke functies, op een flexibele manier maatschappelijk rendement kan worden gerealiseerd, ook over een langere termijn. Meer dan ooit moeten daarom beslissingen over vastgoed ten dienste staan van behoeften die gesteld worden vanuit beleidssectoren, zoals die van cultuur, sport of het sociale domein. De daarbij horende professionalisering vereist bovendien een proactieve opstelling naar die behoeftestellers, actuele data, op termijn een makkelijk toegankelijk systeem om samen een heldere kernportefeuille te kunnen beheren. Hoe gaat dit innovatieve vastgoedbeleid zichtbaar worden? In 2016 worden de eerste beleidsstukken voorgelegd: deze nota Vastgoedbeleid; heldere spelregels voor het operationaliseren van dat nieuwe beleid op het gebied van verhuur, onderhoud, leegstandsbeperking en verkoop; een eerste versie van het Meerjarenplan Vastgoed (MPV). Ook komt een plan van aanpak voor de verduurzaming van de gemeentelijke gebouwen. In het eerste kwartaal van 2017 worden deze aangevuld met atelierbeleid en beleid op het gebied van duurzaamheid en huurprijsbepaling. Ook komt dan de tweede versie van het MPV, waarin met een horizon van vijf jaar wordt getrechterd naar een gezonde kernportefeuille. Wat gaat de ondernemer hiervan terugzien in de stad? Wat gaat de bewoner hiervan merken? Meer maatschappelijke impact, vanuit relevante functies, op plekken in de stad waar mensen daar behoefte aan hebben. Lege gebouwen in eigendom van de gemeente worden getransformeerd naar een nieuwe bestemming of maken plaats voor nieuwbouw. Ondernemers kunnen mee pionieren, als het om vastgoedinnovatie, duurzaamheidsinnovatie of andere vormen van systeeminnovatie gaat, waar vastgoed een rol speelt. Samen gaan wij vastgoed de innovatieve rol geven die het in Eindhoven moet spelen. Met een toenemende professionaliteit die binnen en buiten de gemeente waardering 4 gemeente Eindhoven

5 krijgt. Met een maatschappelijke impact die meetbaar is, zichtbaar in de stad en ten dienste van de beleidssectoren. Een matchmaker tussen vraag en aanbod. Zodat het gemeentelijke vastgoed in Eindhoven mede de toon zet. Vastgoed gaat niet alleen over stenen; het gaat eerst en vooral over menselijke behoeften en over geluk. Y. Torunoglu wethouder Wonen, wijken en burgerparticipatie gemeente Eindhoven 5

6 2 Inleiding Dit hoofdstuk schetst de aanleiding en de opbouw van het vastgoedbeleid, de oorspronkelijke achterstandssituatie van de vastgoedorganisatie, de weg van professionalisering en verbetering. De status van de beleidsdocumenten en de vervolgaanpak worden toegelicht. 2.1 Aanleiding en opbouw van het vastgoedbeleid De gemeente Eindhoven is eigenaar, hoofdhuurder, verhuurder en gebruiker van een omvangrijke vastgoedportefeuille. Deze bestond per 1 januari 2016 uit 797 gebouwen en objecten voor maatschappelijke functies zoals sport, welzijn, cultuur en onderwijs. In omvang en functie variërend van een schuurtje tot een sportcentrum, van een tribune tot een scholencomplex. Binnen dat aantal vallen ook eigen dienstgebouwen, eigendommen in toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en diverse overige objecten. De vastgoedorganisatie van de gemeente is aan het professionaliseren en werkt voortdurend aan de uitdagingen, die de veranderende wereld stelt aan het vastgoed en aan de vastgoedorganisatie. Deze veranderingen vragen ook om actueel vastgoedbeleid, waardoor de aanvankelijke focus op het objectniveau wordt aangevuld met een volgend level. Aan dat samenhangende en overkoepelende beleid heeft het de afgelopen jaren ontbroken. Ook was de basis van het vastgoedbeheer onvoldoende op orde. Een grote inhaalslag is echter gemaakt en deze zal doorgaan. Het speelveld van het vastgoedbeleid ligt op de overlap van de inhoudelijke beleidsprogramma s enerzijds en de bestaande vastgoedportefeuille anderzijds, aangevuld met de dynamiek van de verschillende segmenten van de vastgoedmarkt. Dit alles wordt beïnvloed door externe trends en ontwikkelingen. Om goed aan te sluiten op deze complexiteit, is het Eindhovense vastgoedbeleid in brede zin opgebouwd uit drie lagen, die samen een onlosmakelijk geheel vormen. Het niveau van besluitvorming daarover is eveneens gelaagd. Dit wordt in onderstaand diagram gevisualiseerd. De vastgoedvisie bestrijkt het strategische niveau en bevat een ambitieuze stip op de horizon, inclusief de belangrijkste ambities voor de gemeente in haar rol als vastgoedorganisatie. Hierdoor ontstaan kaders, die maken dat de verdere ontwikkeling van de portefeuille en de organisatie een heldere richting krijgen. Op tactisch niveau 6 gemeente Eindhoven

7 krijgt de visie handen en voeten in de vorm van spelregels, die het beleid uitwerken op het gebied van verhuur en huurprijsbepaling, onderhoud, verduurzaming, leegstand, verkoop en atelierbeleid. Op het meer operationele niveau wordt de bestaande portefeuille concreet beetgepakt en -in eerste instantie- in zijn huidige samenstelling geanalyseerd. De ambitie is om dit onderdeel in enkele jaren te laten doorgroeien naar een document met een vijfjaarshorizon, met als doel het toewerken naar een gezonde kernportefeuille. 2.2 Terugblik: professionalisering als reactie op achterstand In 2013 constateerde de rekenkamer dat bij de beheersing van de gemeentelijke vastgoedportefeuille aanzienlijke verbeteringen noodzakelijk waren. Het meeste maatschappelijke vastgoed bleek als beleidsinstrument niet doelmatig en doeltreffend. De basis informatievoorziening was niet op orde; sturing en monitoring van het maatschappelijk vastgoed was daardoor onvoldoende. Onduidelijk was hoeveel indirecte subsidie via vastgoed werd verleend. De financiële risico s binnen de vastgoedportefeuille waren niet goed in beeld. De vastgoedorganisatie vertoonde gebreken. De rekenkamer deed aanbevelingen en daar is werk van gemaakt. Een vervolgrapport uit 2014 stelde vast dat er al verbeteringen zichtbaar waren, maar dat deze onvoldoende ver gingen. De bedrijfseconomische informatie voor vastgoed was nog niet voldoende op orde. Daardoor konden wezenlijke politieke keuzevraagstukken onvoldoende aan bod komen of geschiedden deze in het luchtledige. Het belemmerde de gemeente ook in het samenspel met maatschappelijke partners en in haar ambities om een regierol te spelen rond maatschappelijk vastgoed. Belangrijke organisatorische voorwaarden om de hersteloperatie te laten welslagen waren nog onvoldoende ingevuld. Aanvullende aanbevelingen zijn gedaan en opgepakt. Begin 2015 is een taskforce opgericht om de verdere professionalisering op het vastgoeddossier aan te sturen. Er is een Ontwikkelplan Vastgoed gemaakt. Er is en wordt hard gewerkt om ervoor te zorgen dat de basis op orde komt en blijft. De professionalisering werpt haar vruchten af. Er zijn grote vorderingen gemaakt wat betreft systemen, bemensing en samenwerking. De raad is onder meer met de raadsinformatiebrief Vastgoed duurzaam op orde (18 juni 2015) geïnformeerd over de aanzienlijke voortgang die is geboekt. De inzet tot verbetering gaat onverminderd verder. De informatievoorziening daarover aan het college van B&W en de gemeenteraad blijft verlopen vanuit de taskforce. Deze maakt geen onderdeel uit van deze Nota Vastgoedbeleid. Terwijl de basis steeds verder op orde wordt gebracht, kan parallel ook worden gewerkt aan beleid en kaders inzake het gemeentelijke vastgoed. Aan deze voelbare behoefte wordt nu invulling gegeven. De eerste beleidslijnen op het vastgoeddossier zijn door het college richting raad geformuleerd in zijn commissienotitie Verder met vastgoed (12 juni 2015); dit gebeurde in termen van voornemens. Deze zijn nu grotendeels uitgewerkt in de Nota en Spelregels Vastgoedbeleid. In de paragraaf ambitie wordt nader geduid welke ontwikkeling en professionalisering hieraan ten grondslag ligt. gemeente Eindhoven 7

8 2.3 Status en vervolgaanpak De eerste versies van de Nota, de Spelregels en het MPV zijn op 31 mei 2016 door het college van B&W vrijgegeven voor een meningsvormende behandeling in de gemeenteraad. Deze heeft plaatsgevonden op 14 juni De in deze behandeling besproken zaken zijn in onderhavige stukken verwerkt, voor zover in deze periode mogelijk was. De doorgaande inzichtsvorming, versnelling en professionalisering binnen de programmalijn vastgoed hebben dit document sinds juni verder doen rijpen en doorontwikkelen. De nu voorliggende Nota Vastgoedbeleid is vastgesteld in de raadsvergadering van 20 december De Spelregels Vastgoedbeleid en het MPV vormen bijlagen bij de Nota. De gemeenteraad van Eindhoven formuleert in deze Nota Vastgoedbeleid primair zijn visie en ambitie op vastgoedgebied en de hoofdlijnen van het vastgoedbeleid. Als uitwerking van dit beleid stelt het college van B&W zogenaamde spelregels vast. Deze zijn geformuleerd in het separate document Spelregels Vastgoedbeleid. In het laatste kwartaal van 2016 gaat het over spelregels op het gebied van verhuur, onderhoud, leegstandsbeperking en verkoop. In het eerste kwartaal van 2017 worden deze aangevuld met atelierbeleid en met beleid op het gebied van duurzaamheid en huurprijsbepaling. Stuk voor stuk onderwerpen die wegens hun omvang en complexiteit een langere voorbereidingstijd vergen. Ook komt eind 2016 een plan van aanpak voor de verduurzaming van de gemeentelijke gebouwen. Op het meer operationele niveau wordt de bestaande portefeuille concreet beetgepakt en -in eerste instantie- in zijn huidige samenstelling geanalyseerd. Zo ontstaat een nulmeting, een foto van de huidige portefeuille. De ambitie is om dit onderdeel in enkele jaren te laten doorgroeien naar een document dat zijn naam eer aandoet: meerjarenperspectief vastgoed (MPV). Het zal daarbij meer strategische kenmerken krijgen dan in de eerste versie het geval is; dit wordt gesymboliseerd door het getrapte pijltje omhoog in het piramidediagram (2.1). In het eerste kwartaal van 2017 komt de tweede versie van het MPV, met een eerste doorkijk naar een gezonde kernportefeuille. Beleid staat nooit stil; het blijft in beweging. Bovendien kan beleid alleen succesvol worden toegepast als er voldoende draagvlak voor bestaat. Daarom zal er afstemming zijn en blijven tussen het ruimtelijke domein en de inhoudelijke beleidssectoren (de behoeftestellers ) en met externe maatschappelijke en commerciële partners, zoals woningcorporaties, welzijnsinstellingen en leegstandsbeheerders. De wijze waarop de uitvoering van het beleid plaatsvindt kan op die manier worden verfijnd of ingevuld. De Nota Vastgoedbeleid en zeker ook de Spelregels Vastgoedbeleid zullen regelmatig tegen het licht worden gehouden. Waar nodig zullen spelregels worden aangevuld of vervangen door nieuwe, verder uitgewerkte en geactualiseerde spelregels. 8 gemeente Eindhoven

9 3 Visie op vastgoed De vastgoedportefeuille van de gemeente Eindhoven bestaat uit honderden gebouwen en bouwwerken, in alle soorten en maten. Het MPV (zie bijlage) geeft hier gedetailleerd inzicht in. De meeste objecten zijn gemeentelijk eigendom; een klein aantal wordt aangehuurd. In dit onderdeel, de vastgoedvisie, schetst de gemeente vanuit haar rol als vastgoedorganisatie een toekomstbeeld, kijkend naar de wereld van nu en de kansen in de toekomst. Daarbij wordt geconstateerd dat we bij voorkeur géén vastgoed hebben, maar wordt ook uitgelegd waarom we toch over een aanzienlijke portefeuille beschikken. De visie schetst een stip op de horizon, een ambitie die richting geeft aan het vastgoedbeleid en het MPV (meerjarenperspectief vastgoed). Dankzij een helder geformuleerde stip op de horizon kan goede regie worden gevoerd. 3.1 Waarom heeft de gemeente vastgoed in eigendom? Dat is de cruciale vraag. Het antwoord is: de gemeente Eindhoven wil in beginsel geen vastgoed bezitten. Het vastgoed vergt een omvangrijke beheerorganisatie en er gaat veel geld in om. Het motto is dan ook: géén vastgoed, tenzij Toch bezit de gemeente een grote portefeuille en de vraag is: waarom? Het in eigendom hebben van gebouwen vormt voor de gemeente geen doel op zichzelf. Gemeentelijk vastgoed is een middel, een instrument, dat wordt ingezet om bij te dragen aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Die doelstellingen gaan in de basis over menselijke behoeften en uiteindelijk over menselijk geluk. Daar is vaak een huisvestingscomponent bij nodig. De gemeente faciliteert door middel van huisvesting een groot aantal activiteiten. Het zijn niet de stenen maar de activiteiten die daarin plaatsvinden, die de gemeentelijke doelstellingen feitelijk invullen en dienen. De core business van de gemeente gaat, gezien haar maatschappelijke verantwoordelijkheid, over het mogelijk maken van die activiteiten. Veel van die activiteiten kennen in de randvoorwaardelijke sfeer ook een huisvestingskant. Deze wordt wat de gemeente betreft bij voorkeur door de gebruikers zelf georganiseerd. De gemeente wil daar alleen nog een rol in spelen, door inzet van gemeentelijk vastgoed, als daar heel goede argumenten voor zijn. Daar raken we aan de tenzij in het genoemde motto. Er zijn vier soorten argumenten om als gemeente toch vastgoed in eigendom te hebben of houden. Het hebben van vastgoed is opportuun: indien wet- en regelgeving eigendom voorschrijven, zoals bij onderwijshuisvesting; de gemeente heeft de wettelijke plicht om onderwijshuisvesting aan de instellingen ter beschikking te stellen; of indien de gemeente invloed en zeggenschap kan en wil krijgen of houden in ruimtelijke of sociaal-economische ontwikkelingen (strategisch belang; zeggenschap); of gemeente Eindhoven 9

10 indien marktpartijen niet kunnen of willen voorzien in het benodigde vastgoed voor maatschappelijk relevante activiteiten; of indien de huisvesting goedkoper is als de gemeente hier zelf voor zorgt, dan wanneer deze van marktpartijen wordt gehuurd. Sportvastgoed Deze Nota geldt in beginsel voor al het vastgoed, ook al worden bijvoorbeeld binnen sport en onderwijs andere financiële systematieken gehanteerd. In de Sportvisie luidt één van de vier zogenaamde bewegingen: van accommodaties naar activiteiten. In dat kader stelt de Sportvisie onder meer: Een groot deel van het sportbudget zit ( ) vast in stenen, velden of sporthallen. Door slimmer gebruik te maken van accommodaties willen we ruimte creëren om de middelen flexibeler in te zetten ( ) Om een nog efficiënter gebruik van de accommodaties te realiseren, blijven we inzetten op multifunctioneel gebruik van de accommodaties ( ) Het aanleggen van nieuwe accommodaties terwijl op andere plekken nog geschikte ruimte beschikbaar is, sluiten we uit. Dit alles sluit goed aan bij het motto van de Nota Vastgoedbeleid: geen vastgoed, tenzij 3.2 Ambities De gemeente heeft ambities voor haar vastgoedorganisatie en voor het vastgoed zelf. Zij vormen een stip op de horizon en we bewegen in die richting. Kernbegrippen daarbij zijn: matchmaker en katalysator. de vastgoedorganisatie als matchmaker De vastgoedorganisatie maakt in een doorlopend proces van professionalisering een transitie door in enkele stappen, waarbij steeds een nieuw level wordt bereikt en waarbij de oude levels blijven bestaan, aangezien zij nodig blijven. Uiteindelijk beheerst de organisatie alle drie de levels. Dit wordt gevisualiseerd in onderstaand diagram (de daaronder vermelde planning is indicatief). 10 gemeente Eindhoven

11 Level 1 ( ): de basis is op orde gebracht; de focus lag op het object. De organisatie handelde reactief. Er was toenemende aandacht voor automatisering. De portefeuille was te groot en onvoldoende effectief. Vastgoed maakte ongewild inhoudelijke beleidskeuzen. Level 2 komt erbij ( ): de basis is en blijft op orde; de organisatie is responsief. Aandacht voor smart city. Analyse van big data helpt verbanden te leggen en slimme oplossingen te vinden. Koers zetten richting de kernportefeuille. De behoeftestellers (beleidssectoren) zijn leidend, het vastgoed en de vastgoedorganisatie zijn faciliterend en opereren in die rol transparant en steeds meer kostendekkend. Level 3 komt erbij (2019 e.v.): de vastgoedorganisatie is een proactieve matchmaker tussen vraag en aanbod. Focus op het vastgoed in zijn omgeving. Verbreding van smart city naar smart society. Realisatie van de kernportefeuille. De behoeftestellers (beleidssectoren) maken beleidskeuzen met vastgoedconsequenties, hebben daar de middelen voor en worden hierin optimaal gefaciliteerd vanuit Vastgoed. vastgoed als katalysator Wat betreft het vastgoed zelf ambieert de gemeente vooral dat haar vastgoed gaat functioneren als katalysator van ontmoeting, interactie en van sociale, culturele en economische ontwikkelingen. Dit gaat verder dan alleen het faciliteren van behoeften en dat vraagt een optimale kwantiteit en kwaliteit van de vastgoedportefeuille en de vastgoedorganisatie. Zodoende wordt de huisvesting een soort hulpmotor om wenselijke processen en ontwikkelingen tot bloei te laten komen. Meer nog dan nu al het geval is, verlenen gemeentelijke gebouwen dan waarde aan de samenleving, doordat ze ontwikkelingen mogelijk maken die anders minder goed of minder snel van de grond zouden komen. Het gaat uiteindelijk niet om de stenen, maar om het geluk van mensen, individueel en collectief. Het gemeentelijke vastgoed kan daar een bijdrage aan leveren, doordat ze een plek scheppen voor activiteit, ontmoeting, contact en uiteindelijk dus menselijke behoeften en geluk. Daarbij wordt de portefeuille getransformeerd naar een kernportefeuille met noodzakelijke, duurzame en flexibele eigen huisvesting en maatschappelijk vastgoed. De panden in die kernportefeuille hebben een voldoende tot goed maatschappelijk rendement, dankzij de manier waarop zij worden gebruikt, Waar mogelijk is ook het financiële rendement voldoende of goed. De huidige overmaat wordt teruggebracht, de overtollige panden worden afgestoten. Er blijft voldoende speling om als totaalportefeuille gezond te kunnen functioneren. 3.3 Typisch gemeentelijk: hoofdzakelijk incourant vastgoed De term incourant houdt in dat het object voor een specifieke functie is ontworpen, dat de verhandelbaarheid ervan zeer beperkt is en dat er (te) weinig referentie-transacties zijn om comparatief (vergelijkend) te kunnen spreken van een marktwaarde. Die kenmerken hebben een nadrukkelijke relatie met elkaar. gemeente Eindhoven 11

12 De mate van courantheid van een vastgoedobject is een glijdende schaal. Wel courant of niet courant is te zwart-wit. Er zijn vele tussenvormen. We kunnen stellen dat veel gemeentelijk vastgoed relatief incourant is. Dit geldt voor het merendeel van onze deelportefeuilles. Denk bijvoorbeeld aan musea, buurthuizen en sportaccommodaties. Hoe komt het nu dat dit typisch gemeentelijk (of typisch iets voor overheden) is? Panden die noodzakelijkerwijs incourant zijn, passen bij uitstek bij een gemeentelijke c.q. maatschappelijke taakopvatting. Vanwege het feit dat de markt er veelal niet in voorziet, of alleen tegen ongunstige voorwaarden, is het aan de overheden om zorg te dragen voor huisvesting ten behoeve van maatschappelijk relevante activiteiten. In dit licht is het negatieve financiële rendement op maatschappelijk vastgoed (ook wel de onrendabele top genoemd) een begrip dat een genuanceerde beoordeling vraagt. Dit wordt nader besproken in 3.4. Voor commerciële marktpartijen is het bezitten van incourant vastgoed meestal niet interessant. Zij streven een positief financieel rendement na, inclusief een vergoeding voor de risico s die zij aangaan. Voor zover zij dergelijke panden verhuren, zullen ze streven naar zeer lange huurtermijnen en/of hanteren zij aanzienlijke risico-opslagen. De huurder wordt dus zeer lang gebonden en/of betaalt extra geld om risico s voor de verhuurder af te dekken. Vanwege dit mechanisme is het voor de gemeente vaak aantrekkelijker om eigenaar te zijn van incourant vastgoed, dan om het aan te huren. Andersom kan het bij courant vastgoed juist aantrekkelijker zijn om te huren, dan om eigendom te hebben. Elk unieke geval vraagt om maatwerk. De gemeente streeft ernaar dat haar panden optimaal courant zijn en blijven. Afhankelijk van de huisvestingseisen die horen bij een bepaald soort activiteiten, zal dit meer of minder haalbaar zijn. Gebouwen als De Effenaar en het Muziekgebouw zijn erg monofunctioneel ontworpen, vanwege de zeer specifieke eisen waaraan zij moeten voldoen. Een slim ontworpen buurthuis kan in beginsel echter, zonder grote kunstgrepen, ook worden ingezet als kantoor of voor een onderwijs- of woonfunctie. Elk bestaand gebouw zal op enig moment worden getoetst op zijn toekomstbestendigheid en perspectief. De courantheid weegt daarbij sterk mee. Indien een nieuw gebouw voor bijvoorbeeld onderwijs, buurtontmoeting, sport of cultuur gebouwd moet worden, dan moet nadrukkelijk worden onderzocht of het mogelijk en zinvol is het pand meer courant te maken door in het ontwerp flexibiliteit voor de toekomst te creëren. Voorbeeldcasus. Een relatief flexibel schoolgebouw kan tijdens zijn levenscyclus meerdere verschillende onderwijsconcepten na elkaar accommoderen, zonder dat ingrijpende verbouwingen noodzakelijk zijn. Kijkend naar onder meer de locatie, de verwachte economische en technische levensduur van een nieuw te realiseren pand en de meerkosten van ingebakken flexibiliteit, moet tijdig in het proces de afweging worden gemaakt in hoeverre dit opportuun is. 3.4 De kosten en opbrengsten van vastgoed Het meeste gemeentelijke vastgoed heeft een negatief financieel rendement; dit wordt ook wel de onrendabele top genoemd. Hierbij hoort echter een genuanceerde beoordeling. Deze panden mógen per saldo geld kosten, omdat ze een middel zijn dat 12 gemeente Eindhoven

13 wordt ingezet om maatschappelijke doelstellingen te bereiken. De gebouwen hebben een maatschappelijke waarde, dankzij de functies die zij vervullen. Voor de totale portefeuille is sprake van een negatief verschil tussen jaarlijkse kosten ( 30,6 miljoen) en opbrengsten ( 9,7 miljoen) van 20,9 miljoen (bron: pandbegroting 2015). In de appendix wordt cijfermatig weergegeven hoe groot deze onrendabele top is per deelportefeuille. De uitdaging blijft uiteraard wel, en steeds meer, de balans van financiële kosten en baten van vastgoed ten minste acceptabel te houden. Dat doen we door goed vastgoedbeheer en door het zoeken naar de optimale mix van gebouwen in een optimale spreiding en samenstelling. Ook de transformatie van de huidige portefeuille naar de kernportefeuille helpt daarbij. Hiervoor is echter ook nodig dat er meer bewustwording komt, zowel binnen de gemeente als bij de gebruikers, over de kosten van vastgoed. Dat bewustzijn creëren we onder meer door goed inzichtelijk te maken, wat de baten en lasten zijn van gemeentelijk vastgoed. Dat kostenbewustzijn zal op langere termijn leiden tot een efficiëntere portefeuille en lagere exploitatiekosten. Men zou kunnen voorstellen dat de gemeentelijke portefeuille juist moet worden uitgebreid, met vastgoed waarvan een positief financieel rendement mag worden verwacht. Zodoende wordt enig financieel tegenwicht geboden aan de negatieve exploitatieresultaten en rendeert de portefeuille als totaal wat beter; dit zal echter nooit veel beter zijn. Ten principale wil de gemeente echter geen maatschappelijk geld besteden aan het speculeren op een positief (direct of indirect) financieel rendement van vastgoed. Vastgoedexploitatie is niet mogelijk zonder risico s. Bij maatschappelijk vastgoed is het maatschappelijke rendement bovendien leidend; een negatief financieel rendement kan acceptabel zijn. Reeds in de portefeuille aanwezige panden dienen (naar omstandigheden, passend in hun functie) zo goed mogelijk te renderen. Toch zal de gemeente niet proactief de portefeuille uitbreiden met vastgoed, waarvan een positief financieel rendement wordt verwacht, als tegenwicht voor verlieslatend vastgoed. 3.5 Scorecardmethodiek: wel of niet behouden van een pand? Vanuit haar streven naar een zo klein mogelijke en efficiënte vastgoedportefeuille, de zogeheten kernportefeuille, die noodzakelijk is voor de realisatie van haar beleidsdoelen, toetst de gemeente geregeld of haar panden nog het behouden waard zijn. Een aantal daarvan zal moeten afvallen, aangezien we anders nooit die kernportefeuille zullen bereiken. Voor het uitvoeren van deze toets zijn zes prestatievelden geformuleerd, die worden gehanteerd in een scorecardmethodiek. Het gebruik van deze methode vraagt bij uitstek om een brede blik en dus om een gezamenlijke beoordeling door de vastgoedorganisatie en de beleidsdomeinen. De twee belangrijkste prestatievelden zijn: 1. het maatschappelijke rendement, ook wel de maatschappelijke waarde; 2. het structurele en incidentele financiële rendement. gemeente Eindhoven 13

14 De uiteindelijke kernportefeuille bevindt zich in de rechterhelft van bovenstaande scorematrix en dan bij voorkeur in het groene kwadrant rechtsboven: die panden hebben dankzij hun functie een hoge maatschappelijke waarde en zijn bovendien financieel gezond. Maatschappelijke waarde is een breed begrip dat meerdere aspecten bezit, zoals effectiviteit in het huisvesten van activiteiten die beleidsdoelen van de gemeente dienen; strategisch belang (invloed op ruimtelijke ontwikkelingen); zeggenschap in sociaaleconomische ontwikkelingen; veiligheid; leefbaarheid; cultuurhistorisch belang. Het financiële rendement betreft zowel de vastgoedexploitatie, die een continu (structureel) karakter heeft, als een mogelijk verkoopresultaat, dat een eenmalig karakter heeft. Niet altijd is de begrote vastgoedexploitatie in lijn met de reële/gerealiseerde exploitatie. Beide aspecten worden in beeld gebracht bij de afweging tussen aanhouden of verkopen. Ook wordt het effect van de eventuele verkoop op het rendement van de portefeuille en op de verkooptaakstelling getoond. Indien sprake is van verschillende mogelijke effecten, als gevolg van bijvoorbeeld een bestemmingswijziging, dan worden deze effecten ingeschat. Als de eerste twee punten in beeld zijn gebracht, wordt de score op de maatschappelijkfinanciële matrix aangevuld met de andere vier prestatievelden: 3. publiek doel (in relatie tot de huidige of eventueel een andere gebruiker); 4. tevredenheid gebruiker (of: ernst van de leegstand); 5. courantheid/ontwikkelingskansen; 6. technische staat/duurzaamheid. Panden die suboptimaal scoren, in een oranje kwadrant linksboven of rechtsonder, moeten zo mogelijk opnieuw worden gepositioneerd, om een hoger maatschappelijk rendement te bereiken, of ze moeten indien mogelijk financieel rendabeler worden gemaakt. Vastgoed dat slecht scoort op deze combinatie van prestatievelden, in het rode kwadrant linksonder, kan worden verkocht volgens de spelregels van het verkoopbeleid. 3.6 Externe trends en ontwikkelingen Op verschillende niveaus, vaak buiten onze invloedssfeer, doen zich trends en ontwikkelingen voor, die elk iets betekenen voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille en de eisen die daaraan worden gesteld. Ze worden in deze paragraaf genoemd. Kort samengevat leiden deze trends tot de conclusie dat het gemeentelijke vastgoed in toenemende mate duurzaam, flexibel, efficiënt, courant, beschikbaar en laagdrempelig 14 gemeente Eindhoven

15 toegankelijk moet zijn. Hier ligt dan ook een grote opgave voor de gemeentelijke vastgoedorganisatie, op weg naar de kernportefeuille, om te blijven werken aan de best mogelijke aansluiting tussen de vraag naar en het aanbod van maatschappelijk vastgoed. Niet voor niets is de rol van matchmaker (zie 3.2) het hoogste level, die stip op de horizon waar de vastgoedorganisatie naartoe werkt. De steeds maar toenemende energiebehoefte noodzaakt tot het verduurzamen van de vastgoedvoorraad en het toepassen van duurzame energiebronnen. De drie decentralisaties in 2015 van rijks- naar gemeentelijk niveau (jeugd, Wmo en arbeidsparticipatie) beïnvloeden voor burgers de beschikbaarheid van voorzieningen voor onder meer ontmoeting, zorg en welzijn. Woningcorporaties moeten zich volgens de Woningwet 2015 vooral concentreren op hun kernproduct (sociale huurwoningen); de beleidsruimte voor het beheer van maatschappelijk vastgoed is verkleind; dit kan gevolgen hebben voor de beschikbaarheid van maatschappelijke voorzieningen. Toenemende financiële druk, bezuinigingen (kostenreductie) en toenemende marktwerking creëren de noodzaak vastgoed efficiënter te benutten. Toegenomen vraaguitval en leegstand in diverse markten (kantoren, verzorgingshuizen, primair onderwijs, detailhandel) beïnvloeden het functioneren van markten en de toekomstkansen voor overtollig gemeenlijk vastgoed. De huidige economische opleving doet dit in positieve zin eveneens. De kwaliteit van het vestigingsklimaat voor burgers en bedrijven in de regio Brainport wordt mede bepaald door het niveau aan maatschappelijke en commerciële voorzieningen (o.a. sport, cultuur, vrije tijd, onderwijs, woningaanbod, detailhandel, kwaliteit openbare ruimte). De continue innovatie leidt tot verandering van menselijke gedragingen, heeft invloed op de wijze waarop vastgoed wordt gebruikt (onderwijs, wonen, vrijetijdsbesteding, werken, enz) en vraagt om meer flexibiliteit in vastgoedoplossingen. 3.7 Vastgoed in deelportefeuilles De uiteindelijke klanten waarvoor gemeente Eindhoven vastgoed bezit en in sommige gevallen aanhuurt, zijn de individuele burgers, die voor hun activiteiten (en in basis hun persoonlijke behoeften en levensgeluk) mede zijn aangewezen op gebouwen en ruimten. Het betreft dan die activiteiten, die passen in gemeentelijke beleidsdoelstellingen. De zakelijke relatie wordt aangegaan met onder andere schoolbesturen, sportverenigingen, welzijnsorganisaties en culturele instellingen. Daarnaast is er eigen huisvesting voor de ambtenaren, bestuurders en raadsleden. De klanten van het vastgoed zijn sectoraal te groeperen en de gemeente heeft dan ook zogenaamde deelportefeuilles vormgegeven: Maatschappelijk vastgoed: o onderwijs (gebouwen voor primair, speciaal en voortgezet onderwijs, spilcentra); o sport (sportparken, sporthallen, zwembaden, kleedlokalen, ijssportcentrum etc.); o welzijn (met name buurt-/wijkgebouwen, scouting, kinderdagverblijven); o cultuur (o.a. musea, podia, ateliers). gemeente Eindhoven 15

16 RO-vastgoed: in voorraad voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen of opgenomen in lopende grondexploitaties. Eigen huisvesting (ambtenaren en bestuur): benodigd als werk- en vergaderlocaties voor het functioneren van het ambtelijke apparaat, raadsfracties en het bestuur. Ook gemeentewerven vallen hieronder. Overig: het merendeel van dit vastgoed draagt niet meer bij aan de realisatie van gemeentelijke doelstellingen. Dergelijk vastgoed kan worden afgestoten. Onderstaande tabel geeft per deelportefeuille een indicatie van de omvang. Onderdeel Aantal objecten Omvang in m2 bruto vloeropp. Maatschappelijk vastgoed Ruimtelijke ontwikkeling Eigen huisvesting Overig Totaal Bron: meerjarenperspectief vastgoed 2016; peildatum gegevens: Binnen het maatschappelijke vastgoed vormt onderwijs, met ruim 200 objecten, het grootste onderdeel, gevolgd door sport met ruim 100 objecten. Cultuur is met ongeveer 20 objecten de kleinste deelportefeuille. Deze aantallen zeggen overigens niets over de complexiteit en het capaciteitsbeslag van het beheer van de deelportefeuilles. Zo wordt bijvoorbeeld de huisvesting van het primaire onderwijs niet beheerd door de gemeente, maar door de schoolbesturen. En die relatief kleine cultuurportefeuille kent een relatief hoge graad van inzet en complexiteit. 3.8 Conclusie In de toekomst zullen vastgoedvraagstukken steeds verder reiken dan het onderhoud van stenen of het financiële exploitatieresultaat. De centrale vraag wordt waar en hoe op een flexibele manier maatschappelijk rendement kan worden gerealiseerd. In de visie van de gemeente Eindhoven moeten beslissingen over vastgoed ten dienste staan van menselijke behoeften, die vertaald worden door de beleidssectoren. Het bezitten van gemeentelijk vastgoed is daarom primair een middel, een instrument, dat wordt ingezet om bij te dragen aan de realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Geen vastgoed, tenzij noemen we dat. De gemeentelijke vastgoedorganisatie maakt in een doorlopend proces van professionalisering een transitie door in enkele stappen. Inmiddels is de basis op orde gebracht en die blijft op orde. Een extra level wordt bereikt, waarbij ook de portefeuille als geheel steeds meer op orde komt. Daarbij wordt toegewerkt naar de zogenaamde kernportefeuille. Dat is de portefeuille die, met de nodige flexibiliteit, noodzakelijk is om door middel van vastgoed bij te dragen aan de gemeentelijke beleidsdoelen. Panden die niet nodig zijn voor dat doel, kunnen in beginsel worden afgestoten. De portefeuille wordt dus kleiner van omvang, maar het maatschappelijke rendement neemt per pand wel toe. 16 gemeente Eindhoven

17 Het hoogste level is dat de vastgoedorganisatie een proactieve matchmaker is tussen vraag en aanbod en dat de gemeentelijke panden een echte katalysator zijn voor menselijke activiteit, ontmoeting en contact. Daar ligt onze ambitie. gemeente Eindhoven 17

18 4 Hoofdlijnen van de beleidsthema s Onderstaande beleidsregels beschrijven de wijze waarop de gemeente met haar vastgoedportefeuille omgaat. Deze worden door het college nader uitgewerkt in de Spelregels Vastgoedbeleid. 4.1 Verhuur van vastgoed Vastgoed beschikbaar stellen is één mogelijke oplossing voor een huisvestingsvraag. De gemeente kan vastgoed beschikbaar stellen aan partijen die vanwege hun doelstellingen en activiteiten belangrijk zijn voor de stad. Eerst moet echter worden vastgesteld of geen andere vormen van ondersteuning op huisvestingsgebied mogelijk zijn, zoals bemiddeling, subsidiëring of garantstelling. Huisvestingsvragen worden integraal beoordeeld. Noch alleen de inhoudelijke beleidsdiensten, noch alleen de vastgoedorganisatie kan beslissen over huisvestingsvragen. Er is een platform nodig waarop deze beoordeling integraal en gezamenlijk plaatsvindt. Dit platform is sinds enige tijd operationeel. Sinds begin 2016 heet dit de Maatschappelijke Vastgoedtafel (voorheen: Projectbureau Beheer Maatschappelijk Vastgoed). Deze zal zich qua positie tussen de vastgoedorganisatie en de beleidsdomeinen nog doorontwikkelen. 4.2 Onderhoud Het vastgoed wordt door onderhoud ten minste in een redelijke conditie gehouden of gebracht; verloedering is niet acceptabel. Elk pand van de gemeente heeft een eigen streefwaarde qua onderhoudsniveau. De gemeente streeft er naar om alle gebouwelementen ten minste op conditie redelijk te krijgen en te houden (conditie 3 van de NEN 2767), tenzij er situaties zijn die aanleiding geven om daar van af te wijken. Bij de meer representatieve gebouwen zal waar mogelijk een hogere standaard gehanteerd worden. Gebouwen op een herontwikkelingslocatie mogen een lager onderhoudsniveau hebben, omdat de levensduur van die panden kort is. Echte verloedering is echter niet acceptabel, ook niet in afwachting van een ruimtelijke ontwikkeling. Indien verloedering dreigt, zal kritisch worden bekeken of vervroegde sloop opportuun is, of dat door tijdelijke maatregelen het aanzien van het pand verbeterd of veraangenaamd kan worden. De gemeente hanteert de methodiek van planmatig eigenaarsonderhoud. De gemeente stelt voor de meeste gebouwen binnen haar vastgoedportefeuille een meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) op. Daardoor worden onverwachte kosten als gevolg van achterstallig onderhoud voorkomen. Via een jaarlijkse dotatie aan de onderhoudsvoorziening worden fluctuaties in de jaarlijkse onderhoudskosten opgevangen. Het jaarlijkse onderhoud en de vervangingsinvesteringen vormen samen het eigenaarsonderhoud. De onderhoudssystematiek wordt geflexibiliseerd aan de hand van het adviesrapport van bureau Koëter (juni 2016), dat gemaakt is in het kader van Cultureel Vastgoed. 18 gemeente Eindhoven

19 4.3 Beperking van leegstand In elke vastgoedportefeuille komt leegstand voor en zo ook in die van de gemeente Eindhoven. Enkele procenten frictieleegstand is zelfs nodig voor een goed functionerende portefeuille. Los daarvan is leegstand in beginsel ongewenst. Wat velen zich niet realiseren is dat een gebouw, juist ook als het leeg staat, geld kost. Wij geven liever geld uit aan het waarmaken van de gemeentelijke beleidsdoelen, dan aan het in de lucht houden van een leegstaand gebouw. Per 1 september 2016 staat binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille ongeveer m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) leeg, al dan niet verborgen. De leegstand is verdeeld over circa honderd panden die sterk in omvang en karakter uiteen lopen. Hiervan is m2 ingevuld als antikraak. Circa m2 is functioneel gevuld door middel van bruikleensituaties die geen huuropbrengsten opleveren. Door nu al vaststaande veranderingen in de portefeuille zal de komende zes maanden de leegstand afnemen tot ongeveer m2. Verdere vermindering van leegstand heeft continu de aandacht. Eindhoven maakt werk van het opsporen en elimineren van leegstand. Voor de gehele portefeuille bedroeg in 2015 de opbrengstenderving door leegstand 1,6 miljoen. Leegstand is soms expliciet zichtbaar, maar soms ook verborgen. Bij verborgen leegstand lijkt een ruimte ingevuld, maar eigenlijk worden er kansen gemist. Voorbeelden: bruikleensituaties (vaak in de culturele sfeer) in panden waar ook verhuur of verkoop mogelijk zijn; een pand dat de huurder/gebruiker slechts drie vaste dagen per week goed gebruikt en de overige dagen grotendeels onbenut laat. Dit is onwenselijk en vraagt om een actieve aanpak om verborgen leegstand te voorkomen en te beperken. Deze actieve aanpak is geborgd in de huidige vastgoedorganisatie van de gemeente. Tijdelijke leegstand vul je bij voorkeur op met een nieuwe huurder. Wanneer een pand leeg komt te staan, is door de vastgoedorganisatie vaak tevoren al de afweging gemaakt: blijft het pand in portefeuille (en waarom) of gaan we het afstoten? Die afweging wordt gemaakt met toepassing van de scorecardmethodiek (zie 3.5). Bij de keuze voor aanhouden, is het van meerdere factoren afhankelijk hoe met de tijdelijke leegstand wordt omgegaan: het risico op vandalisme of kraak, de ligging van het pand, de beoogde toekomstbestemming en de verwachte duur van de leegstand. Het bewust leeg laten van een pand is in ieder geval geen optie, aangezien altijd sprake is van een risico op kraak, vandalisme en onveiligheid. Voor het omgaan met leegstand hanteert de gemeente een voorkeursvolgorde. Verhuur: bij voorkeur wordt het leegstaande pand tijdelijk verhuurd voordat het wordt verkocht, gesloopt, of verbouwd ten behoeve van een nieuwe invulling. Op deze wijze levert het nog opbrengsten op, wordt vandalisme ontmoedigd en wordt de leefbaarheid op peil gehouden. Van belang is hierbij de inschatting of de tijdelijke huurder gebruik kan maken van huurbescherming. Er bestaan juridische mogelijkheden om bedrijfsruimte en woonruimte tijdelijk te verhuren, zonder dat sprake is van de normaal geldende huurbescherming. In gebiedsontwikkelingen kan een broedplaatsfunctie uitgaan van tijdelijke verhuur; kijk naar het NRE-terrein en Strijp S als aansprekende voorbeelden. Tijdelijke verhuur kan zowel de locatie als de startende ondernemers ten goede komen. gemeente Eindhoven 19

20 Bruikleen: leegstaande panden waarvoor geen (tijdelijke) huurder gevonden kan worden, of waarbij huurbescherming teveel risico geeft, kunnen in bruikleen worden gegeven. Een bruikleencontract is op korte termijn opzegbaar. Het pand gaat bij voorkeur naar de bruiklener die de hoogste maatschappelijke waarde levert. Gezien de behoefte in de stad aan betaalbare ruimte voor onder meer sociaal-maatschappelijke activiteiten, buurtinitiatieven en kunstenaarsateliers, worden kansen gemist als we een leegstaand gebouw daar niet tijdelijk voor inzetten. In veel gevallen zal de bruikleen via een professionele leegstandsbeheerder worden vormgegeven. Waar dit mogelijk en opportuun is, wordt dit ingevuld in afstemming met omwonenden. De financiële doelstelling bij bruikleen is dat de servicekosten ten laste komen van de bruiklener. Er kunnen om juridische redenen geen huurpenningen worden gevraagd. Leegstandsbeheer: deze optie blijft over als een meer hoogwaardige invulling van het leegstaande pand niet beschikbaar is. Deze variant hoort zo min mogelijk voor te komen en is feitelijk een laatste redmiddel. Het pand wordt bij een professionele leegstandsbeheerder ondergebracht. Indien mogelijk worden de gemaakte energiekosten in rekening gebracht bij de leegstandsbeheerder. In de huidige praktijk worden leegkomende gemeentelijke panden nog te snel anti-kraak in beheer gegeven aan een leegstandsbeheerder. Dit is enerzijds begrijpelijk omdat het de gemakkelijkste manier is om een gebouw tijdelijk te beschermen. Hierdoor worden anderzijds soms ook kansen gemist. Te vaak betaalt de gemeente bijvoorbeeld de meeste of zelfs alle kosten. Als echter aannemelijk is dat het leegstandsbeheer enige tijd kan voortduren, moet het mogelijk zijn een deel van de gebruikersgebonden lasten voor rekening te laten komen van de gebruiker, mits deze zonder noemenswaardige investeringen kan inhuizen en mits sprake is van lasten die voor de bruiklener draaglijk zijn. Bovendien kan soms een match worden gevonden met een organisatie die een concrete maatschappelijke bijdrage levert. Wanneer zij de tijdelijke gebouwgebruiker worden, wordt ook de maatschappelijke waarde van het leegstaande vastgoed groter. De gemeente wil hier meer op inzetten en onderzoekt, hoe zij met professionele leegstandsbeheerders dusdanige afspraken kan maken, dat naar omstandigheden optimaal tijdelijk gebruik wordt gemaakt van een leegstaand pand. 20 gemeente Eindhoven

21 Het dilemma rond bruikleensituaties We gaan ervan uit dat een pand tijdelijk leegstaat, in afwachting van herontwikkeling, sloop of verkoop. Vanuit maatschappelijk perspectief streven we dan naar een zo relevant mogelijke tijdelijke invulling van het gebouw, als reguliere verhuur niet mogelijk blijkt. Hier gaat echter een dilemma achter schuil. Feitelijk is aan de vraagzijde vaak sprake van een structurele ruimtebehoefte en niet slechts een tijdelijke. Als een bruikleensituatie dan tot stand is gebracht, kan na verloop van de beoogde periode van leegstand de herontwikkeling, sloop of verkoop in gevaar komen. De bruiklener kan trachten het gratis ruimtegebruik te continueren. Daarom moet tijdens de bruikleenperiode al door het betreffende beleidsdomein (bijvoorbeeld het sociaal domein of cultuur) worden bepaald, of het bereid is de bruiklener ook structureel te ondersteunen. De bruiklener krijgt daarmee een erkenning met bijbehorende middelen, waardoor het niet meer afhankelijk is van toevallig beschikbare leegstand. De beslissing van het beleidsdomein kan ook behelzen dat er geen structurele ondersteuning komt; de bruikleen is dan dus eindig conform de aanvankelijke bedoeling. De vastgoedorganisatie kan op haar beurt in beide gevallen een gezondere exploitatie realiseren en/of het pand conform planning herontwikkelen, slopen of verkopen. Leegstand maximaal twee jaar De gemeente stelt als nieuw uitgangspunt dat leegstand in beginsel maximaal twee jaar mag voortduren. In de huidige praktijk gaat het soms om (veel) langere perioden en dat is niet meer wenselijk, onder meer vanwege de met leegstand gepaard gaande kosten. Als de twee jaar zijn verstreken zonder dat concreet uitzicht bestaat op sloop, renovatie of verkoop, zal de vastgoedorganisatie moeten verantwoorden wat hiervan de redenen zijn. Op dat moment kan worden besloten tot verlenging van de leegstand (c.q. de tijdelijke invulling daarvan), mits daar goede argumenten voor bestaan. Zijn deze argumenten er niet of onvoldoende, dan komt het pand in aanmerking om te worden verkocht. Leegstand in relatie tot atelierbeleid De gemeente vindt dat er voldoende betaalbare ateliers en werkruimten voor kunstenaars en designers moeten zijn - ook voor de onderkant van de culturele sector - en daar kan (of moet) zij een rol in spelen. De gemeente heeft vooral door haar samenwerking met Stichting Ruimte sinds 2008 impliciet atelierbeleid gerealiseerd. Hier speelt echter een vergelijkbaar dilemma van bruikleen als hiervoor beschreven. De structurele behoefte aan ateliers wordt incidenteel opgelost. Dat is in de basis niet wenselijk. Het is mede om die reden dat de gemeente atelierbeleid gaat formuleren, kijkend vanuit het beleidsdomein cultuur en de vastgoedorganisatie, dat een brug slaat tussen vraag en aanbod. 4.4 Verkoop van vastgoed Onderstaande beleidsregels beschrijven hoe de gemeente te werk gaat nadat zij, met behulp van de scorecardmethodiek (zie 3.5), heeft besloten tot de verkoop van een gebouw of object. Het college besluit over verkoop van vastgoed. De volgorde van verkoop wordt strategisch bepaald. Het besluiten tot verkoop van vastgoed is op grond van de Gemeentewet een verantwoordelijkheid van het college van B&W. Het is ook zijn verantwoordelijkheid om te gemeente Eindhoven 21

22 bepalen, eventueel eerst de raad te horen voordat het besluit wordt genomen. Per geval betreft het een maatwerkinschatting. Bij majeure verkooptrajecten waar sprake zal zijn van een herontwikkeling en/of een bestemmingswijziging die gevoelig kan liggen in de betreffende buurt, zal de raad tijdig wordt gehoord. Het is immers een verantwoordelijkheid van de gemeenteraad om te besluiten over bestemmingsplanwijzigingen. In bijzonder gevallen, waarbij sprake kan zijn van ingrijpende gevolgen voor de gemeente, moet zelfs eerst de raad worden gehoord (art 169 lid 4 Gemeentewet). Het nemen van bestuurlijke besluiten over verkoopdossiers en het betrekken van de raad in verkoopdossiers zal in beginsel altijd onder geheimhouding plaatsvinden. De reden hiervan is dat, zolang een gebouw nog niet is verkocht aan de koper, het openbaar worden van bedrijfsgevoelige informatie over de verkoop een risico inhoudt voor het bereiken van het beste verkoopresultaat. Het college stelt een verkooplijst vast. Bij de selectie van verkooppanden wordt primair ingezet op de panden met hogere winstpotentie en de direct te verkopen panden. Daarbij wordt het vastgestelde prioriteitenbeleid in de afwegingen meegenomen. Ook wordt gekeken naar de exploitatiekant van een mogelijke verkoop (zowel de vooraf begrote exploitatieresultaten als de daadwerkelijk gerealiseerde exploitatieresultaten). Bij voorkeur worden eerst de panden met een negatief exploitatieresultaat verkocht. Bij verkoop wordt in beginsel gemikt op maximalisatie van de verkoopopbrengst, echter per geval wordt bekeken welke aanvullende inhoudelijke en maatschappelijke criteria worden gehanteerd. In beginsel wordt bij de verkoop van vastgoed gemikt op een maximale verkoopopbrengst c.q. boekwinst, waarbij de marktwaarde als uitgangspunt voor de te behalen opbrengst wordt gehanteerd. Het college van B&W kan echter besluiten, voor een verkooptraject meerdere verkoopcriteria in combinatie te hanteren, volgens een per geval bepaalde gewichtsverdeling. Het werken met meerdere criteria zal vooral aan de orde zijn op locaties waar maatschappelijke argumenten een bovengemiddelde rol spelen. Maatschappelijke doelstellingen en voorwaarden kunnen de financiële verkoopopbrengst negatief beïnvloeden, maar daar staat dan een hoger maatschappelijk rendement tegenover. Bij elke vastgoedtransactie kan de wederpartij worden getoetst op integriteit in het kader van de Wet Bibob. Dit feit wordt kenbaar gemaakt in de verkoopinformatie. Elke procedure voor de verkoop van vastgoed is maatwerk. Deze wordt goed voorbereid en verloopt transparant en consequent. Verkoop van gemeentelijk vastgoed gaat in beginsel volgens een transparante, dat wil zeggen openbare, procedure. Het object wordt na een goede inhoudelijke en procedurele voorbereiding breed op de markt gezet. Tevoren wordt bepaald in hoeverre de gemeente inhoudelijke wensen meegeeft als uitgangspunt bij de verkoop. De procedure en de selectiecriteria worden expliciet vermeld. Gedurende het doorlopen van de procedure worden de spelregels niet meer veranderd. Bij het bepalen van de meest geschikte verkoopstrategie wordt de juridische check uitgevoerd dat sprake is van verkoop en niet van een aanbesteding. In bijzondere gevallen kan wel worden gekozen voor een aanbesteding (en daarmee een procedure waarop het aanbestedingsrecht volledig van toepassing is), namelijk indien de gemeente bepaalde harde eisen meegeeft bij de verkoop, waardoor in wezen sprake is van een overheidsopdracht. 22 gemeente Eindhoven

23 Regels voor reguliere verkoop. Voor de reguliere verkoop komen panden in aanmerking die binnen de bestaande bestemming kunnen blijven en/of waarbij geen sprake is van grote politiekmaatschappelijke gevoeligheden of afbreukrisico s. Als een pand in verhuurde staat wordt verkocht, wordt de prijs bepaald op basis van de onafhankelijk getaxeerde waarde. De huurder krijgt als eerste de mogelijkheid tot koop. Als de huurder niet wil kopen of er ontstaat geen overeenstemming, dan kan het pand in verhuurde staat worden aangeboden aan derden. Verkoop van een onverhuurde woning geschiedt in beginsel door openbare verkoop via een makelaarskantoor, dat de verkoopopdracht in concurrentie heeft verworven. Verkoop van een onverhuurd object, niet zijnde een woning, gebeurt in principe door een openbare inschrijvingsprocedure of een openbare veiling. Als een pand breed aan de markt wordt aangeboden en er meerdere biedingen worden ontvangen, is een onafhankelijke taxatie niet vereist ( market evidence ). Aanvullende regels voor complexe verkoopopgaven. Bij de meest complexe verkooptrajecten, met grote politiek-maatschappelijke gevoeligheden of afbreukrisico s, wordt een verkoopobject in de zogenaamde handelsportefeuille geplaatst. Deze trajecten vragen een uitgebreidere voorbereiding en specifieke besluitvorming, vanwege de maatschappelijke en/of financiële impact van de verkoop. Meer nog dan bij reguliere verkoop gaat het hier om maatwerk. Een marktconsultatie, voorafgaand aan het opstellen van de procedure, kan helpen de meest kansrijke aanpak te bepalen (zie volgende paragraaf). De procedure heeft bij voorkeur het karakter van een inschrijvingsprocedure of een openbare veiling. Tijdens de verkoopprocedure kan een fase worden doorlopen, waarbij omwonenden wordt gevraagd mee te denken over inhoudelijke kaders voor de toekomstige ontwikkeling. Ook is denkbaar dat hen in een latere fase een aantal planvoorstellen wordt voorgelegd, waarbij hen wordt gevraagd te reageren. Zo kan worden gewerkt aan draagvlak in de buurt en krijgt de gemeente informatie over de kansen en risico s van de verschillende kaders of planvoorstellen. Het al dan niet opnemen van deze fase wordt vooraf besloten, bij het vaststellen van de verkoopprocedure door het college van B&W. Een marktconsultatie is een hulpmiddel bij het bepalen van de verkoopstrategie. Soms wordt ten onrechte de term marktconsultatie gebruikt, als feitelijk een marktselectie wordt bedoeld: de selectie van een koper. Een marktconsultatie is een werkwijze waarbij een overheidsorgaan in contact treedt met marktpartijen om zich te oriënteren op een komende aanbesteding of ontwikkeling. Bij het verkopen van gemeentelijk vastgoed kan in bijzondere gevallen een marktconsultatie een nuttige tussenstap vormen, voordat de verkoopprocedure definitief wordt vastgesteld. Het verhogen van de slagingskans van het toekomstige verkooptraject is de doelstelling van de marktconsultatie. De gemeente kan peilen hoeveel interesse er bestaat in overname van een object. Kansen en bedreigingen kunnen worden geïnventariseerd. Verwachtingen en wensen van marktpartijen worden duidelijk ten aanzien van de op te stellen verkoopprocedure en de rol die de gemeente inneemt. gemeente Eindhoven 23

24 In uitzonderlijke gevallen is niet-openbare verkoop (rechtstreekse verkoop aan één partij) toelaatbaar. Aanvullend aan de mogelijke verkoop van een pand aan een zittende huurder zijn er nog twee soorten gevallen waarbij rechtstreeks aan één koper verkocht kan worden. Ten eerste indien goed beargumenteerd kan worden (c.q. als het logisch is), dat direct met één bepaalde partij wordt onderhandeld. Ten tweede als het een maatschappelijke partner betreft. Het doel van de verkoop is dan het bereiken van een hoog maatschappelijk rendement of de realisatie van prestatieafspraken. Voorwaarde hierbij is dat de koopprijs ten minste het niveau zal hebben van de marktwaarde, die door minimaal twee onafhankelijke taxateurs gelijktijdig is bepaald op basis van dezelfde uitgangspunten. De taxaties kunnen separaat worden uitgebracht, waarbij als marktwaarde het gemiddelde wordt gehanteerd. Er kan echter ook worden gekozen voor het gezamenlijk door die taxateurs laten uitbrengen van één taxatie. De bestemming van de verkoopopbrengst Op basis van eerdere raadsbesluiten vloeit de verkoopopbrengst van bepaalde categorieën panden terug in de betreffende sector. Van dat beginsel kan dus ook alleen bij raadsbesluit worden afgeweken. Voor de deelportefeuilles sport en cultuur zijn dergelijke raadsbesluiten overigens niet genomen. Indien panden uit die deelportefeuilles verkocht zouden worden, ligt het echter voor de hand dat de netto verkoopopbrengsten ten goede komen aan die sectoren. De opbrengst uit de verkoop van schoolgebouwen wordt toegevoegd aan de egalisatiereserve onderwijs (reserve onderwijshuisvesting). Dit geldt voor de voormalige schoolgebouwen die vanaf 1 juli 2014 aan de onderwijsbestemming zijn onttrokken; hiervan is een limitatieve pandenlijst opgesteld. De voor die datum al onttrokken onderwijspanden dragen in geval van verkoop bij aan de taakstelling verkoop panden, in de programmalijn vastgoed. Voor verkochte vrijetijdsaccommodaties geldt dat de verkoopopbrengsten ten gunste van de reserve buurtontmoeting dienen te komen. Bij de deelportefeuille eigen huisvesting is het project Slim Verduurzamen Gemeentelijke Gebouwen aan de orde en daardoor gelden afspraken met het consortium, dat de aanbesteding wint. De verkoopopbrengst uit de verkoop van deze panden zal dan ook niet bijdragen aan de bezuinigingstaakstelling die door verkoop van vastgoed moet worden behaald. Specifiek voor monumenten geldt dat de verkoopopbrengst van een monumentaal gemeentelijk object moet bijdragen aan een revolving fund, dat dient tot instandhouding van de monumenten die de gemeente in eigendom houdt. Alleen de panden die niet vanuit één van bovengenoemde deelportefeuilles worden verkocht, of waar door de raad afwijkend wordt beslist, dragen met hun netto verkoopresultaat bij aan de verkooptaakstelling (c.q. bezuinigingsopgave) van de programmalijn vastgoed. Regels voor de inzet van makelaars en taxateurs. In veel gevallen zal verkoop van pand verlopen via een makelaarskantoor. Voor het contracteren van een makelaar worden minimaal drie offertes gevraagd. Per geval wordt een selectie gemaakt en daarbij wordt vooral gelet op een proactieve houding, creativiteit en goede communicatieve vaardigheden en attitude. Er wordt niet per se gegund op laagste courtage, maar primair op verwacht resultaat. Verder is bij de selectie van belang dat het makelaarskantoor aantoonbaar aan de slag is met social return. 24 gemeente Eindhoven

25 Bij courante objecten kan de taxatie van het object geschieden door middel van een prijsinschatting, door de makelaars die een offerte uitbrengen. De taxateur en de makelaar zijn in dit geval dezelfde partij. Als de verkoopopdracht los moet staan van de taxatie-opdracht, wordt de taxatie verricht door een onafhankelijke gecertificeerde taxateur. Zeker bij incourante objecten en in moeilijke marktomstandigheden is de afgelopen jaren gebleken, dat de betrouwbaarheid van de getaxeerde marktwaarde gering kan zijn, ondanks de expertise van de taxateur. Het belang van een taxatie moet in dit licht worden genuanceerd. Het ontvangen van meerdere biedingen vanuit de markt geeft een minstens zo betrouwbaar beeld van de marktwaarde. gemeente Eindhoven 25

26 5 Bijlagen en appendix Bijlagen: Spelregels Vastgoedbeleid (vastgesteld door college B&W, 1 november 2016) Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV) (idem) (Los bijgevoegd) Appendix: In 3.4 is sprake van de onrendabele top van de vastgoedportefeuille. Dit is puur financieel gezien het verschil tussen de kosten en de opbrengsten van het vastgoed. Deze onrendabele top wordt hieronder op twee manieren uitgesplitst in deelportefeuilles. De bovenste tabel splitst de portefeuille uit per CAT-team. CAT-teams zijn de multidisciplinaire teams van de gemeentelijke vastgoedorganisatie binnen de sector MVS, die elk verantwoordelijk zijn voor het commerciële (C), administratieve (A) en technische (T) beheer van een deelportefeuille. De onderste tabel toont een andere onderverdeling, namelijk per raadsprogramma. Elk object van de vastgoedportefeuille is gekoppeld aan een raadsprogramma, een collegeproduct en een CAT-team. 26 gemeente Eindhoven