Jan Kappers / april 2016

Transcriptie

1 Agendapunt commissie: 3.1 steller telefoonnummer Jan Kappers agendapunt kenmerk datum raadsvergadering portefeuillehouder De heer M. Bax 36839/ april 2016 Onderwerp Maatschappelijk Vastgoedbeleid Valkenswaard aan de gemeenteraad A. Samenvatting Dit voorstel gaat over het maatschappelijk vastgoed van de gemeente. Het college is druk doende met de verdere professionalisering en modernisering van de werkwijze ten aanzien van maatschappelijk vastgoed. Hierbij past dat we het in 2012 vastgestelde vastgoedbeleid gaan verfijnen. In dit raadsvoorstel lichten we dit toe. In de begeleidende nota wordt dieper ingegaan op de huidige maatschappelijke vastgoedportefeuille en verbeteringen die mogelijk en noodzakelijk zijn. We vragen de raad om de aanvullingen en verfijningen van het beleid vast te stellen en kennis te nemen van de voorgenomen ingrepen in de vastgoedportefeuille. B. Voorgesteld besluit 1. In te stemmen met de nadere uitwerking van het maatschappelijk vastgoedbeleid, dat is vastgesteld bij raadsbesluit van 29 maart De nadere uitwerking is opgenomen op de pagina s 6 tot en met 10 van de bijgevoegde Nota Maatschappelijk Vastgoed. Concreet houdt de aanpassing in dat: a. het eigendom van vastgoed geen doel op zich is en de activiteiten in het gemeentelijke maatschappelijk vastgoed een beleidsdoelstelling van de gemeente moeten vervullen; b. uitgegaan wordt van een integrale kostprijsberekening per gebouw, de huurprijs hierop wordt gebaseerd en dat deze daar waar mogelijk wordt doorbelast aan de gebruiker en dat met ingang van begrotingsjaar 2017 een administratie op objectniveau wordt gevoerd; c. gestreefd wordt naar multifunctioneel gebruik om de benuttingsgraad van de gebouwen te verhogen; d. accommodaties evenwichtig gespreid worden over de gemeente en e. gestreefd wordt naar een efficiënte wijze van beheer die past bij de lokale behoefte, zoals beheer door gemeente, door betrokken bewoners of door externe partners. 2. Kennis te nemen van de voorgenomen keuzes in de vastgoedportefeuille, zoals aangegeven in de Nota Maatschappelijk Vastgoed. 3. Het college opdracht te geven om in een interactief proces met gebruikers van betrokken gebouwen de daadwerkelijke keuze te maken. C. Inleiding Het huidige vastgoedbeleid van Valkenswaard is op 29 maart 2012 door uw raad vastgesteld. Hierbij heeft de raad destijds de uitgangspunten uit het ICS-rapport Valkenswaard heeft

2 Vastgoed voor elkaar! overgenomen. Dit heeft geleid tot een aantal concrete acties en de nadere uitwerking van dit beleid en de vastgoedorganisatie om dit te gaan invullen. De business case Sport en business case Hofnar zijn inmiddels aan uw raad aangeboden. In april 2015 bent u met een brief geïnformeerd over de acties die zijn genomen en de voortgang van het traject om verder invulling te geven aan de ontwikkeling van het vastgoedbeleid. Eind 2015 zijn in de raadsbehandeling van het subsidiebeleid en het tarievenbeleid Sport relaties gelegd met het raadsvoorstel Maatschappelijk Vastgoed. Ambitie Maatschappelijk vastgoed is één van de instrumenten om gemeentelijk beleid te ondersteunen en mogelijk te maken. De wijze waarop maatschappelijk vastgoed gebruikt wordt, kan hierbij het verschil maken. We zien kansen om buurten en wijken beter te faciliteren door efficiëntere inzet van vastgoed: met minder vastgoed juist méér bereiken. We willen hierbij inzetten op multifunctioneel gebruik, waardoor het mes aan twee kanten snijdt: we verhogen de sociale cohesie door intensiever gebruik en bredere inzet en tegelijk vallen er gebouwen vrij waarmee we middelen efficiënter inzetten en kosten beheersen. Afbakening Onder het maatschappelijk vastgoed van de gemeente vallen accommodaties waarvan de gemeente eigenaar is en die een functie hebben op het gebied van zorg, sport, recreatie, welzijn en gemeentelijke dienstverlening (maatschappelijke doelen). Grondexploitatie, pachtgronden, woningen, etc. vallen hier niet onder. De maatschappelijke vastgoedportefeuille van Valkenswaard telt totaal 59 objecten met een totale bvo (bruto-vloeroppervlak) van m 2. De totale kosten bedragen ca. 6,8 miljoen per jaar en daar staan 1,7 miljoen aan inkomsten tegenover. Dit betekent dat er per jaar ca. 5,1 miljoen aan kosten op vastgoed niet worden afgedekt door huurinkomsten, maar in de gemeentelijke begroting worden afgedekt. (NB: dit is gebaseerd op realisatiecijfers en die wijken af van de begrote cijfers). Achtergrond In 2012 sprak de raad over het gemeentelijke vastgoedbeleid en heeft u de uitgangspunten uit het ICS-rapport overgenomen. Daar is de gemeentelijke organisatie vervolgens mee aan de D. Wat willen we bereiken? slag gegaan. We hebben daarbij prioriteit gegeven aan de business case Sport en business case De Hofnar, waarvoor we de afgelopen periode voorstellen aan u hebben voorgelegd. Ook zijn de eerste stappen gezet voor de verdere ontwikkeling van de organisatie van maatschappelijk vastgoed. Hierover hebben we u ook met een brief geïnformeerd op 14 april In projectverband is een integrale aanpak gehanteerd bij de totstandkoming van de Nota Maatschappelijk Vastgoed. Ondertussen is ook de Toekomstvisie 2030 opgesteld. Op basis van deze en andere ontwikkelingen zijn aanscherpingen op het vastgoedbeleid wenselijk, waarmee we streven naar financiële, organisatorische en maatschappelijke meerwaarde. Op 19 november 2015 is de raad in een themabijeenkomst geïnformeerd over de voortgang van het project maatschappelijk vastgoed. In die bijeenkomst is aan het college verzocht om inzicht in de beoordeling van de totale vastgoedportefeuille en om met concrete voorstellen te komen. Doordachte keuzes maken Bij de behandeling van het vastgoedbeleid op 29 maart 2012 heeft de raad het college verzocht om met nadere voorstellen te komen voor de vastgoedportefeuille. In de eerste plaats is daarbij de vraag aan de orde of de uitgangspunten die in 2012 door de raad zijn vastgesteld, verder uitwerking behoeven. In de nu voorliggende nota worden deze 2

3 uitgangspunten verder uitgewerkt. Hieronder worden deze ook benoemd. Voor het maken van de keuzes zijn verder van belang: de doelstellingen in de Toekomstvisie en de ontwikkeling van de onderhoudsvoorziening. Ook deze aspecten worden in de nota en in dit raadsvoorstel verder toegelicht. We willen op basis van deze aspecten doordachte keuzes maken. Daarbij kennen we een groot belang toe aan nader overleg hierover met de gebruiker. We nemen pas definitieve besluiten op basis van zorgvuldig overleg met de gebruikers. Het herhuisvesten van de gebruikers is daarbij het uitgangspunt. Nadere uitwerking van de beleidsuitgangspunten We stellen de volgende verfijningen van het vastgoedbeleid voor op maatschappelijk, financieel en organisatorisch vlak: Maatschappelijk: 1. Verhogen doelmatigheid (aansluiten bij de doelstellingen van de Toekomstvisie). 2. Optimale spreiding en benutting van accommodaties. 3. Tevredenheid gebruikers meten en verbeteren. Financieel: 4. Daar waar mogelijk verhuren tegen kostendekkende tarieven, waarbij het uitgangspunt is dat dit voor maatschappelijke organisaties kosten-neutraal zal zijn. 5. Kosten van vastgoed binnen de begroting houden. 6. Administratie op objectniveau voeren per 1 januari Organisatorisch: 7. Eigenaarschap centraal beleggen. 8. Rol van exploitant herzien. 9. Meer inzicht in vastgoed om betere sturing mogelijk te maken (grip verbeteren). In de Nota Maatschappelijk Vastgoed wordt dit verder uitgewerkt. De Toekomstvisie 2030 De Toekomstvisie 2030 is medebepalend voor de keuzes die we maken in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Binnen deze Toekomstvisie zijn het versterken van de sociale cohesie en het aantrekkelijker maken van de gemeente voor jongeren en jonge gezinnen belangrijke doelstellingen. Dat betekent dat we het voorzieningenniveau voor jongeren op peil willen houden én verbeteren. Ook zetten we in op het verbinden van jongeren en ouderen, zoals blijkt uit de Nota Kaders Voor onze gemeentelijke accommodaties betekent dit dat we streven naar multifunctioneel en gezamenlijk gebruik. Dit betekent dat we maatschappelijk vastgoed in eigendom van de gemeente, waar mogelijk, verder zullen concentreren. Tegelijkertijd bieden we ruimte aan lokale initiatieven en ondernemerschap door vastgoed beschikbaar te stellen. Zo verbeteren we de lokale verbinding en de sociale cohesie van onze gemeente. Ook hier snijdt het mes dus aan twee kanten. De ontwikkeling van de onderhoudsvoorziening We gaan ervan uit dat bedrijfseconomisch gewenste ingrepen in de vastgoedportefeuille moeten bijdragen aan de realisatie van de Toekomstvisie Zaken als sociale cohesie, investeren in innovatie en een verdere groei als toeristische trekpleister staan daarbij centraal. Op basis van geactualiseerde onderhoudsprognoses hebben we berekend dat de betaalbaarheid van het maatschappelijke vastgoed vanaf 2020 in het geding komt. De huidige 3

4 onderhoudsvoorziening zal in dat jaar volledig zijn ingezet. Daarom willen we nu gaan sturen binnen de huidige begrote kosten voor maatschappelijk vastgoed, om structurele verhoging van de kosten te voorkomen. Dat betekent dat we in de komende periode keuzes moeten maken, zodat de (onderhouds-)kosten voor vastgoed binnen de begroting blijven passen. Deze doelstellingen zijn mede bepalend voor de mate waarin het vastgoed bijdraagt aan het maatschappelijk rendement. De analyse van de accommodaties Concrete keuzes in de vastgoedportefeuille maken we op basis van een integrale afweging van de hiervoor genoemde maatschappelijke en financiële aspecten. Daarbij maken we gebruik van het instrument VastgoedMaps, waarin alle relevante informatie bij elkaar wordt gebracht. De beoordeling op alle zes aspecten wordt inzichtelijk gemaakt in een zogenaamde tegelscore per gebouw. Hierbij staat groen voor een positieve score, rood voor een negatieve score en grijs indien er geen informatie is. De zes aspecten waarop een gebouw wordt beoordeeld, zijn: I). Doelmatigheid II). Maatschappelijk resultaat III). Gebruikerstevredenheid IV). Technische staat V). Financieel resultaat VI). Ontwikkelkans Op basis van de combinatie van scores op deze aspecten bepalen we per gebouw via een integrale afweging een van de volgende perspectieven: (1) Consolideren; (2) Afstoten; (3) Heroverwegen; (4) Investeren; (5) Herontwikkelen; of (6) Slopen. De analyse leert dat het mogelijk lijkt om maatregelen te treffen in de vastgoedportefeuille, zoals het verlagen van het aantal gebouwen en de daarbij behorende kosten. Er is nu een overcapaciteit op sport- en onderwijsvoorzieningen, als we kijken naar de huidige bezetting en benutting van de gebouwen en de ontwikkelingen die we op dit vlak verwachten. Bovendien heeft Valkenswaard volgens een landelijke benchmark verhoudingsgewijs meer vastgoed op het gebied van sportaccommodaties en onderwijsgebouwen dan vergelijkbare gemeenten. Relatie met andere beleidsvelden Op 29 maart 2012 stelde de raad het beleid voor maatschappelijk vastgoed vast. Dit nu voorliggende raadsvoorstel is een verfijning van dat beleid, met onder andere de toevoeging van benuttingspercentages bijvoorbeeld. Ook is dit voorstel afgestemd op recent beleid, zoals de Toekomstvisie 2030 en de Nota Kaders Daarnaast heeft u als raad op 17 december 2015 het nieuwe gemeentelijke subsidiebeleid vastgesteld, waarbij besloten is dat keuzes over directe en indirecte subsidies meegenomen moeten worden in dit raadsvoorstel. We streven uiteraard naar integraliteit in ons werken en hebben dit voorstel ook afgestemd op uw besluit. De verdere uitwerking is erg complex en we gaan dit meenemen met de verdere inrichting van de gemeentelijke vastgoedorganisatie. De lijn daarin wordt de volgende: - Voor al het vastgoed bepalen we een integrale kostprijs via een nog te bepalen methodiek. - Vervolgens zal daar waar logisch en mogelijk deze integrale prijs als huurprijs worden doorbelast aan de eindgebruikers (denk aan commerciële partijen en de gemeentelijke facilitaire afdeling). - Daar waar dit maatschappelijke organisaties betreft die hierdoor een huurverhoging krijgen, zullen we eerst zoeken naar optimalisaties (kan men door gezamenlijk gebruik 4

5 de kosten drukken bijvoorbeeld) en daarnaast zoeken naar compensatie met een hogere subsidie bijvoorbeeld. Uitgangspunt is hierbij dat dit voor maatschappelijke organisaties financieel neutraal zal zijn. - In een aantal gevallen is dit niet verstandig. Dit geldt met name voor sportaccommodaties (vanwege de btw-component). De centrale vastgoedorganisatie zal bij het bepalen van de huurprijs de uitgangspunten van het tarievenbeleid hanteren. Er is dus rekening gehouden met het nieuwe tarievenbeleid op sportaccommodaties, waar uw raad inmiddels kennis van heeft genomen en over wordt besloten na dit nu voorliggende raadsvoorstel. Op het gebied van onderwijshuisvesting sluiten we in het vervolgtraject aan op het nog te ontwikkelen Integraal HuisvestingsPlan (IHP). E. Wat gaan we er voor doen? We zetten in op zowel de vastgoedkant (technische staat, financiële cijfers) als de maatschappelijke kant (functie van het gebouw voor de wijk of gebruikers). Dat kunnen we niet los van elkaar zien. Om dit goed te kunnen invullen gaan we allereerst de organisatie rondom maatschappelijk vastgoed binnen de gemeente anders aanpakken. Daarover nemen we als college op korte termijn een besluit. Daarnaast zoeken we naar optimalisaties in het beheer en de exploitatie van de buurt- en wijkaccommodaties. Hierbij staan we open voor initiatief bij inwoners of lokale partners om de exploitatie op te pakken vanuit behoeften in de samenleving. En ten derde moeten we ingrijpen in de kosten op vastgoed. Daarvoor zien we kansen door de omvang van de vastgoedportefeuille te verminderen en tegelijk ook de kwaliteit te verbeteren. Op basis van de beoordeling vanuit de kaders heeft het college inmiddels een voorgenomen besluit genomen over elf locaties. Daarbij merken we op dat we, voordat we definitief besluiten nemen over de accommodaties, in gesprek zullen treden met de directbetrokkenen. Dit is voor deze betreffende locaties inmiddels ook gedaan. Mogelijk volgen daaruit nog andere oplossingen die passen bij de maatschappelijke ambities en financiële randvoorwaarden. In de Nota Maatschappelijk Vastgoed is een overzicht opgenomen van de betreffende gebouwen per wijk, en de beoordeling die is uitgevoerd. Tevens zijn de mogelijke keuzes in de gemeentelijke vastgoedportefeuille beschreven. Sommige accommodaties benoemen we niet expliciet. Dat betekent dat we bij deze accommodaties geen wijzigingen voorstellen, het toekomstperspectief is dan consolideren. F. Betrokken partijen Er zal proactief, tijdig en zorgvuldig overleg plaatsvinden met de betrokken maatschappelijke organisaties. Zie voor een toelichting paragraaf J (Communicatie). G. Beheer en Onderhoud Dit voorstel is erop gericht om het te onderhouden vastgoed in overeenstemming te brengen met de beschikbare middelen om onderhoud te plegen. H. Financiën Dit besluit heeft geen directe financiële consequenties voor de begroting. Wel zal het college op basis van dit raadsbesluit optimalisaties in de maatschappelijke vastgoedportefeuille doorvoeren waaruit financiële consequenties voortvloeien. Hierbij is het streven dat er naar een besparing wordt toegewerkt door het aantal vastgoedobjecten te verminderen. Hierdoor blijft het onderhoud op lange termijn binnen het totaal van de huidige begrotingsraming. De effecten van de optimalisaties zullen worden meegenomen bij de Nota kaders en de begroting. In de begroting is ,- opgenomen om een kwartiermaker te kunnen aanstellen. 5

6 Er zijn wel financiële consequenties indien niet conform dit voorstel wordt besloten. We hebben dan niet meer de tools in handen om de noodzakelijke besparingen te realiseren. I. Vervolgstappen We gaan in overleg met de gebruikers van de betrokken gebouwen over de voorgenomen keuzes in de vastgoedportefeuille. Als resultante van een interactief proces maken we daadwerkelijke keuzes. Op basis van de in dit voorstel opgenomen uitgangspunten en consequenties zal ook een organisatievoorstel voor een centrale vastgoedorganisatie verder worden uitgewerkt. Na besluitvorming in het college stellen we een kwartiermaker aan om de implementatie van deze organisatie uit te voeren. Deze start in de loop van 2016 en gaat aan de slag met de opgaves die we in deze nota benoemen. J. Communicatie De Nota Maatschappelijk Vastgoed bevat een inventarisatie van de maatschappelijke vastgoedportefeuille en een analyse van dit vastgoed. De analyse laat zien dat we een aantal verbeteringen kunnen realiseren, die mogelijk consequenties kunnen hebben voor de huisvesting van een aantal maatschappelijke organisaties. Om deze keuzes proactief, tijdig en zorgvuldig toe te lichten, zijn we in contact getreden met deze organisaties. Dit hebben we op de volgende manier gedaan: We hebben deze organisaties geïnformeerd over het feit dat deze notitie binnenkort door de raad in een commissievergadering inhoudelijk besproken wordt. We hebben hen uitgenodigd voor een of meerdere bijeenkomsten waarin we hen hebben geïnformeerd over de voorgenomen beleidswijzigingen. Ook hebben we de mogelijkheid geboden om op verzoek van organisaties zelf met de wethouder in gesprek te gaan over deze notitie. Het bestuur of de directie van de diverse maatschappelijke organisaties heeft een uitnodiging gekregen om de betreffende commissie- en raadsvergadering bij te wonen. Na bespreking in commissie en raad, zullen wij de diverse organisaties periodiek en tijdig op de hoogte houden van de voortgang en het vervolg. Met name over de wijze waarop het vastgestelde (gewijzigde beleid) concreet vorm krijgt. Als er besluiten genomen worden die consequenties hebben voor bepaalde organisaties, zullen deze eerst tijdig en zorgvuldig met hen besproken worden, voordat ze daadwerkelijk uitgevoerd worden. Ook hebben we de wijkraden, waar de betrokken gebouwen liggen, geïnformeerd. De verwachting is dat we op deze manier te zijner tijd op voldoende maatschappelijk draagvlak kunnen rekenen om het beleid stap voor stap ten uitvoer te brengen. Zodat de sociale cohesie behouden en gewaarborgd blijft. K. Bijlage(n) 1. Beslispunten uit raadsbesluit van 29 maart L. Ter inzage liggende stukken 1. Nota Maatschappelijk Vastgoed bbn adviseurs, 25 februari 2016; 1.1. Wijkindeling gemeente Valkenswaard; 1.2. Totaaloverzicht en beoordeling van de portefeuille; 2. Rapport Valkenswaard heeft vastgoed voor elkaar (ICS), januari Burgemeester en wethouders van Valkenswaard, secretaris, burgemeester drs. R.F.W. van Eijck. drs. A.B.A.M. Ederveen. 6

7 De raad van de gemeente Valkenswaard; Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 8 maart 2016, nummer 36839/36844; Gelet op artikel 51, lid 3 van de Wet gemeenschappelijke regelingen; Gelet op de behandeling in de vergadering van de raadscommissie d.d. 7 april 2016; BESLUIT 1. In te stemmen met de nadere uitwerking van het maatschappelijk vastgoedbeleid, dat is vastgesteld bij raadsbesluit van 29 maart De nadere uitwerking is opgenomen op de pagina s 6 tot en met 10 van de bijgevoegde Nota Maatschappelijk Vastgoed. Concreet houdt de aanpassing in dat: a. het eigendom van vastgoed geen doel op zich is en de activiteiten in het gemeentelijke maatschappelijk vastgoed een beleidsdoelstelling van de gemeente moeten vervullen; b. uitgegaan wordt van een integrale kostprijsberekening per gebouw, de huurprijs hierop wordt gebaseerd en dat deze daar waar mogelijk wordt doorbelast aan de gebruiker en dat met ingang van begrotingsjaar 2017 een administratie op objectniveau wordt gevoerd; c. gestreefd wordt naar multifunctioneel gebruik om de benuttingsgraad van de gebouwen te verhogen; d. accommodaties evenwichtig gespreid worden over de gemeente en e. gestreefd wordt naar een efficiënte wijze van beheer die past bij de lokale behoefte, zoals beheer door gemeente, door betrokken bewoners of door externe partners. 2. Kennis te nemen van de voorgenomen keuzes in de vastgoedportefeuille, zoals aangegeven in de Nota Maatschappelijk Vastgoed. 3. Het college opdracht te geven om in een interactief proces met gebruikers van betrokken gebouwen de daadwerkelijke keuze te maken. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de gemeenteraad d.d. 21 april Kenmerk: 36839/36844 de griffier, de voorzitter, drs. C. Miedema drs. A.B.A.M. Ederveen. 2. 7