Spelregels Vastgoedbeleid. "Geen vastgoed, tenzij..."

Transcriptie

1 Spelregels Vastgoedbeleid "Geen vastgoed, tenzij..." gemeente Eindhoven RE - Ruimtelijke Expertise, OKW - Omgevingskwaliteit mei 2016

2 Colofon Uitgave Gemeente Eindhoven RE - Ruimtelijke Expertise, OKW - Omgevingskwaliteit Datum mei 2016

3 Inhoudsopgave Colofon 2 Inhoudsopgave 3 1 Inleiding 4 2 Beleidsthema A: verhuur en huurprijsbepaling 5 3 Beleidsthema B: onderhoud 10 4 Beleidsthema C: verduurzaming 13 5 Beleidsthema D: beperking van leegstand 14 6 Beleidsthema E: verkoop van vastgoed 18 7 Interne organisatie rond vastgoed 27 gemeente Eindhoven 3

4 1 Inleiding De gemeente Eindhoven beschikt over een omvangrijke vastgoedportefeuille. Deze bestaat uit maatschappelijk vastgoed, eigen dienstgebouwen, eigendommen in toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en diverse overige objecten. De gemeente heeft behoefte aan actueel en integraal vastgoedbeleid, in brede zin. Hierin wordt nu voorzien door drie documenten met elk een eigen abstractieniveau (strategisch, tactisch, operationeel). Deze treden in de plaats van in het verleden door de raad of het college vastgestelde beleidsstukken inzake het vastgoed. De gemeenteraad heeft op XX de Nota Vastgoedbeleid vastgesteld. Deze bevat de visie op gemeentelijk vastgoed, inclusief de belangrijkste ambities en beleidsregels op vastgoedgebied. Dit is het strategische beleidsniveau. In onderhavig document Spelregels Vastgoedbeleid werkt het college van burgemeester en wethouders de Nota Vastgoedbeleid nader uit. Dit gebeurt op een pragmatische wijze, in de vorm van zogenaamde spelregels. Deze vormen het tactische niveau binnen het totale vastgoedbeleid in brede zin. Het operationele niveau van het vastgoedbeleid is, gelijktijdig met de totstandkoming van de Nota en de Spelregels Vastgoedbeleid, opgenomen in het Meerjarenperspectief Vastgoed (MPV), een separaat document. De huidige eerste versie bevat een uitgebreide momentopname van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De komende jaren zal dit document worden uitgebreid met een doorkijk naar de gewenste vastgoedportefeuille op een vijfjaarshorizon. Onderhavige spelregels gaan over verhuur- en huurprijsbeleid, onderhoudsbeleid, duurzaamheidsbeleid, leegstandsbeleid en verkoopbeleid. We noemen deze de beleidsthema s. Het thema verkoopbeleid inclusief spelregels marktconsultaties is wat verder uitgewerkt dan de andere beleidsthema s. Beleid mag niet stilstaan en zal in ontwikkeling blijven. Doordat de Spelregels Vastgoedbeleid als het ware modulair zijn opgebouwd, namelijk per beleidsthema, komt na bestuurlijke vaststelling van een uitwerking of aanpassing op een thema het eerder vastgestelde deel over dit beleidsthema te vervallen. De nieuw vastgestelde module komt daarvoor in de plaats. Ook het kaderstellende vastgoedbeleid in de Nota Vastgoedbeleid zal periodiek worden geëvalueerd en zo nodig bijgesteld of aangevuld. Zoals al opgemerkt zal ook het MPV in ontwikkeling blijven. 4 gemeente Eindhoven

5 2 Beleidsthema A: verhuur en huurprijsbepaling De in dit hoofdstuk opgenomen spelregels beschrijven de wijze waarop de gemeente haar vastgoed beschikbaar stelt aan geïnteresseerde partijen (verhuurbeleid) en de manier waarop zij de huurprijzen of gebruiksvergoedingen van haar vastgoed vaststelt (huurprijsbeleid). De beleidslijn betreft algemene uitgangspunten, waar in bijzondere omstandigheden van afgeweken kan worden. Het gaat om de volgende spelregels: A1: vastgoed beschikbaar stellen is één mogelijke oplossing voor een huisvestingsvraag. A2: beoordeling van huisvestingsvragen via de maatschappelijke en commerciële vastgoedtafels. A3: hoe vastgoed beschikbaar wordt gesteld, hangt onder meer van het type vastgoed af. A4: het te hanteren huurniveau is primair afhankelijk van de wijze waarop het vastgoed wordt gebruikt. A5: een marktconforme huurprijs is uitgangspunt bij courant vastgoed dat wordt verhuurd aan partijen met een winstoogmerk. A6: de kostprijsdekkende huurprijs is de referentie voor vastgoed dat maatschappelijk wordt gebruikt. A7: in specifiek bepaalde gevallen gelden afwijkende manieren voor de bepaling van huurprijzen/gebruiksvergoedingen. Spelregel A1: vastgoed beschikbaar stellen is één mogelijke oplossing voor een huisvestingsvraag. De gemeente kan vastgoed beschikbaar stellen aan partijen die vanwege hun doelstellingen en activiteiten belangrijk zijn voor de stad. Zij geven invulling aan de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Het betreffende vastgoed wordt dan maatschappelijk vastgoed genoemd. De gemeente bepaalt na integrale afweging welke partijen of activiteiten belangrijk zijn om te huisvesten binnen dit vastgoed, nadat andere vormen van ondersteuning op huisvestingsgebied minder geschikt zijn bevonden (zoals bemiddeling, subsidiëring of garantstelling). Als een bestaand gebouw beschikbaar komt voor een nieuwe huurder/gebruiker, zal volgens de scorecardmethodiek (zie Nota Vastgoedbeleid, 2.1) worden beoordeeld of het gebouw heringezet kan worden als onderdeel van de gemeentelijke kernportefeuille, of dat het beter afgestoten kan worden. Indien herinzet voor de hand ligt, wordt onderzocht of er partijen zijn die ruimte zoeken voor maatschappelijke activiteiten. Als dit niet het geval is, kan worden gekeken naar andere wijzen van gebruik of verhuur. Spelregel A2: beoordeling van huisvestingsvragen via de maatschappelijke en commerciële vastgoedtafels. Om de verschillende belangen van de diverse programma s en beleidsafdelingen goed te kunnen afwegen en om de juiste aansluiting tussen vraag naar en aanbod van gemeentelijk vastgoed te laten plaatsvinden, beschikt de gemeente over de Maatschappelijke Vastgoedtafel en de Commerciële Vastgoedtafel. Beide tafels worden ambtelijk ingevuld. De Maatschappelijke Vastgoedtafel (sinds begin 2016; voorheen Projectbureau Beheer Maatschappelijk Vastgoed) heeft als doel om verzoeken van organisaties, instellingen en/of bedrijven voor permanente huisvesting van maatschappelijke activiteiten centraal te gemeente Eindhoven 5

6 ontvangen, te beoordelen en hierover te adviseren of besluiten. Voor dagdeelverhuur wordt doorverwezen naar externe partners zoals Lumens. Deze tafel brengt een vaste setting aan medewerkers uit het ruimtelijke domein (inclusief sport), het sociale domein en de sector Economie & Cultuur bij elkaar. Men kijkt niet alleen naar de mogelijkheden vanuit de gemeentelijke vastgoedportefeuille, maar ook naar de mogelijkheden van de stad en haar sociale partners. De Maatschappelijke Vastgoedtafel hanteert bij huisvestingsvragen een klein beslissingsmodel, waarbij de uitkomst aangeeft of de gemeente vastgoed in eigendom zou moeten houden of nemen, om de betreffende activiteit te faciliteren met huisvesting. Het gaat dan dus vooral om de categorie maatschappelijk vastgoed. Zodra een (vervolg)vraag met nee wordt beantwoord, hoeft de gemeente niet (meer) betrokken te zijn en is het aan de initiatiefnemer om zelf voor huisvesting te zorgen: 1. is de betreffende activiteit voldoende maatschappelijk relevant c.q. vult deze de gemeentelijke doelstellingen goed in? zo ja, 2. is er voor de uitoefening van deze activiteit huisvesting nodig? zo ja, 3. kan de initiatiefnemer niet zelf voorzien in zijn huisvesting? zo ja, 4. kan alleen de gemeente faciliteren in huisvesting en waarom? (of kan een partner daarin voorzien?) In de gevallen waarbij vier maal ja wordt geantwoord kan de gemeente de huisvesting faciliteren, mits daarvoor ook middelen beschikbaar zijn. Afhankelijk van het geval kan het dan gaan om eigendom (ter beschikking stelling met dekking vanuit beleidssector of verhuur), maar ook om onderverhuur, bemiddeling, subsidie of garantstelling. Het toetsen van de maatschappelijk relevantie gebeurt in brede zin. Het betreft feitelijk de volle breedte van gemeentelijke doelstellingen en kan dus ook gaan over bijvoorbeeld economische ontwikkeling en het stimuleren van kansrijke startups en ondernemerschap. Voor besluitvorming over de toekomst van gebouwen die geen maatschappelijk programma meer (hoeven te) huisvesten, wordt gebruik gemaakt van de Commerciële Vastgoedtafel. Deze bestaat uit een ambtelijke samenstelling uit het ruimtelijke domein en heeft als doel om in beeld te brengen, welke potentie gebouwen hebben als hun maatschappelijke functie komt te vervallen. Die potentie heeft betrekking op zaken als alternatieve inzetbaarheid, mogelijkheden voor herbestemming, herontwikkelconcepten, verkoopmogelijkheden of kostenreductie door sloop. Spelregel A3: hoe vastgoed beschikbaar wordt gesteld, hangt onder meer van het type vastgoed af. De wijze waarop panden of objecten beschikbaar worden gesteld aan de huurder of gebruiker, hangt af van de rol die het vastgoed moet vervullen, de soort activiteiten die gehuisvest moeten worden en het type en de beschikbaarheid van het vastgoed. Op basis van die rollen en activiteiten heeft de gemeente haar vastgoed ingedeeld in maatschappelijk vastgoed en drie andere vastgoedcategorieën. Het maatschappelijke vastgoed is hiervoor al beschreven. Eigen huisvesting betreft vastgoed dat bedoeld is voor het huisvesten van de gemeentelijke organisatie. De sector FAO adviseert het bestuur over de omvang, samenstelling en inzet van eigen huisvesting. Ruimtelijke ontwikkelingsvastgoed heeft als doel om ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken, of het betreft gebouwen die toevallig staan op gronden die een rol (moeten 6 gemeente Eindhoven

7 gaan) spelen in ruimtelijke ontwikkelingen. De programmaleider grond heeft hiervoor een leidende functie. Overig vastgoed vervult (op enkele bijzondere objecten na, zoals rijwielstallingen, P+R) geen van voornoemde rollen meer en komt indien mogelijk in aanmerking voor sloop of verkoop. Tot aan het moment van afstoten stelt de vastgoedorganisatie het vastgoed beschikbaar aan eventuele geïnteresseerde partijen, volgens de spelregels van het beleidsthema beperking van leegstand. Spelregel A4: het te hanteren huurniveau is primair afhankelijk van de wijze waarop het vastgoed wordt gebruikt. Aan alle partijen die vastgoed van de gemeente gebruiken, wordt door de gemeente een passende vergoeding gevraagd voor dat gebruik. We maken onderscheid tussen markthuurprijzen en kostprijsdekkende huurprijzen. Hier bestaan wat varianten op. Daarnaast kan sprake zijn van bruikleensituaties waarin alleen servicekosten deels of geheel in rekening worden gebracht. Bij elk voor de verhuur beschikbaar pand dienen als referenties de markthuur en de kostprijshuur bekend te zijn voordat een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan. Spelregel A5: een marktconforme huurprijs is uitgangspunt bij courant vastgoed dat wordt verhuurd aan partijen met een winstoogmerk. Voor courant vastgoed is de huurprijs gelijkwaardig aan tarieven die in de markt worden gevraagd voor vergelijkbare objecten op vergelijkbare locaties, met een vergelijkbare kwaliteit en omvang. Courant vastgoed is vastgoed wat gangbaar en gebruikelijk is en veel voorkomt in de markt. Voorbeelden hiervan zijn veel kantoren, winkels, bedrijfsruimten en woningen. Bij courant vastgoed wordt per gebouw de marktconforme huurprijs door de gemeente vastgesteld aan de hand van huurwaardetaxaties die door externe, ter zake deskundige taxateurs worden opgesteld (zie spelregel E10). Het vaststellen van de marktconforme huurprijs vindt telkens plaats als de gemeente een nieuw voorstel voor gebruik van haar courante vastgoed moet gaan opstellen. Als er al eerder een huurwaardetaxatie is gemaakt en die taxatie is niet ouder dan 12 maanden, dan hanteert de gemeente Eindhoven die eerder gemaakte taxatie voor het vaststellen van de huurprijs. Spelregel A6: de kostprijsdekkende huurprijs is de referentie voor vastgoed dat maatschappelijk wordt gebruikt. In de meeste gevallen wordt het gemeentelijke vastgoed voor een specifiek doel gerealiseerd (museum, theater, stadhuis) of is het in de markt weinig gangbaar (gemeenschapshuizen, cultuurgebouwen). Dit niet courante vastgoed staat meestal ten dienste van maatschappelijke functies of activiteiten. Voor maatschappelijk vastgoed wordt als referentie een huurprijs (gebruiksvergoeding) vastgesteld, die de kosten dekt van het hebben en beheren van dat vastgoed. Het betreft kosten als rente over en aflossing van investeringen, onderhoud aan het vastgoed, belastingen en heffingen (OZB, Waterschap, verontreinigings- / afvalstoffenheffing etc.), verzekeringspremies en organisatiekosten in verband met het beheer van het vastgoed. Deze huurprijs wordt de integraal kostprijsdekkende huurprijs genoemd, ook wel de kostprijshuur. De kostprijshuur wordt op eenduidige wijze bepaald conform de publicatie Wat kost dat?... van Bouwstenen voor Sociaal (december 2015). gemeente Eindhoven 7

8 Bij een aantal categorieën vastgoed, met name in de deelportefeuilles welzijn en cultuur, geldt nu veelal de fiscale huur. Bij die methodiek wordt de huurprijs met de methode van de kostendekkende huurprijs bepaald, alleen worden vervolgens niet de kapitaalslasten meegenomen; de huurprijs is daardoor aanzienlijk lager. De kapitaalslasten blijven ten laste van de vastgoedorganisatie komen en leiden tot een negatieve vastgoedexploitatie. Bovendien is er dan geen prikkel om zuinig met vastgoed om te springen en wordt de betreffende activiteit feitelijk gesubsidieerd door de vastgoedorganisatie, in plaats van door het betreffende beleidsprogramma. Het invoeren van een kostprijshuur draagt bij aan: een transparante besluitvorming op het gebied van vastgoed (geen indirecte subsidiëring via het vastgoed); het verhogen van het kostprijsbewustzijn bij gebruikers van en besluitvormers over vastgoed; eenduidigheid en de onderlinge vergelijkbaarheid van vastgoed; het voorkomen van ongewenste bevoordeling van gemeentelijke vastgoedobjecten ten opzichte van door de markt geëxploiteerde vastgoedobjecten; het volgen van wetgeving Markt en overheid en het voorkomen van ongeoorloofde Staatssteun. Het voert te ver om bestaande overeenkomsten aan te passen richting kostprijshuur. Bewustwording kan ook worden bereikt met een ingroeimodel annex uitsterfbeleid. Het overgaan van fiscale huur naar kostprijshuur is dan ook geen bliksemoperatie, maar betreft een geleidelijke overgang. Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten en op momenten dat lopende contracten worden heroverwogen, doet zich een concrete aanleiding voor om de combinatie van huurprijs en subsidiebedrag integraal vanuit het bovenbeschreven principe te benaderen. Dit kan op pandniveau of op organisatieniveau worden aangepakt en vereist maatwerk. In eerdere gemeentelijke nota s is de kostprijshuur ook wel de dcf-huur of discounted cashflow-huur genoemd. Dit is een onzuivere aanduiding, omdat de dcf-rekenmethode breed in de vastgoedmarkt wordt gebruikt om de netto contante waarde en/of de interne rentevoet van een vastgoedobject te bepalen, óók in gevallen waarbij een marktconform rendement wordt verlangd. Spelregel A7: in specifiek bepaalde gevallen gelden afwijkende manieren voor de bepaling van huurprijzen/gebruiksvergoedingen. De afwijkende huurprijzen c.q. gebruiksvergoedingen die in de vastgoedportefeuille voorkomen zijn: Tarief volgens huurstelling SPIL Dit is de huurprijs die de gemeente in rekening brengt bij partijen die onderdeel vormen van het SPIL-concept en die gebruik (willen) maken van vastgoed van de gemeente. Het betreft organisaties voor peuterspeelzalen, kinderopvang c.q. buitenschoolse opvang (de schoolbesturen zelf betalen de gemeente geen gebruiksvergoeding voor hun huisvesting). Alle basisscholen in Eindhoven zullen volgens het SPIL-concept gaan werken. Deze vorm van huurprijsbepaling dateert van 2007 en heeft nog steeds een breed draagvlak binnen de gemeente en bij de SPIL-partners. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd en dekt de normatieve huisvestingskosten die van toepassing zijn op onderwijshuisvesting. Het is eigenlijk een normkostendekkende huurprijs. Het risico van de jaarlijkse 8 gemeente Eindhoven

9 indexering is dat de contractuele huur te hoog kan worden als de marktontwikkeling in het peuterwerk en de kinderopvang structureel zou achterblijven bij de huurprijsindex. Ook de gemeentelijk begrote huuropbrengsten kunnen dan uit de pas gaan lopen ten opzichte van de realisatie van huuropbrengsten. Vergoeding tijdelijk gebruik / gebruik om niet Gebouwen waarvan duidelijk en bekend is dat zij nog maar een korte tijd voor gebruik beschikbaar zijn, worden aan geïnteresseerde partijen in gebruik gegeven tegen een geringe vergoeding. Die vergoeding wordt bepaald op basis van de nog te verwachten, minimale gebouwkosten. De geïnteresseerde partijen moet naast de geringe gebruiksvergoeding wel de aansluitingen voor gas, water en elektra op hun naam zetten en de verbruikskosten ook zelf betalen. gemeente Eindhoven 9

10 3 Beleidsthema B: onderhoud De in dit hoofdstuk opgenomen spelregels beschrijven de wijze waarop de gemeente Eindhoven omgaat met het onderhoud aan haar vastgoed: onderhoudsbeleid. Door gebruik en door blootstelling aan weersinvloeden vindt technische veroudering van het vastgoed plaats. De kwaliteit van de gebruikte materialen en daarmee de uitstraling en waarde van het vastgoed kan op het gewenste niveau worden gehouden als tijdig het juiste onderhoud wordt uitgevoerd. De beleidslijn betreft algemene uitgangspunten, waar in bijzondere omstandigheden van afgeweken kan worden. Het gaat om de volgende spelregels: B1: het vastgoed wordt door onderhoud minimaal in een redelijke conditie gehouden of gebracht. B2: in afwijkende situaties worden afspraken gemaakt over aanpassing van de beoogde conditiescore en de onderhoudsplanning. B3: verloedering is niet acceptabel. B4: de gemeente werkt volgens de methodiek van planmatig onderhoud en stelt voor haar vastgoed MJOP s op. B5: een MJOP wordt in principe opgesteld voor het eigenaarsonderhoud. B6: onderzocht wordt of de Beheersystematiek Cultuurgebouwen (CultuurTotaal) kan blijven bestaan. B7: onderzocht wordt of bij het onderhoud van panden onderhoudsbedrijven mede kunnen worden geselecteerd op een PSO-keurmerk. Spelregel B1: het vastgoed wordt door onderhoud minimaal in een redelijke conditie gehouden of gebracht. Voor het vaststellen van de actuele technische conditie van de bouwelementen van haar gebouwen hanteert de gemeente de NEN 2767 Conditiemeting van gebouwen. Deze beschrijft de wijze van bepalen van de onderhoudsstaat van bouwelementen (kozijnen, metselwerk, dak enzovoorts) en beoogt een eenvoudige en objectieve meetmethode te zijn. Op basis van inspectieresultaten krijgt ieder bouwelement een conditiescore: 1 = nieuwbouwkwaliteit / uitstekend; 2 = goed; 3 = redelijk; 4 = matig; 5 = slecht; 6 = zeer slecht. Als de bouwelementen van het gebouw sterk verschillende conditiescores hebben dan is een gemiddelde conditiescore voor het hele gebouw weinigzeggend. Het is dan aan de betreffende deskundige om de meest passende aanduiding van de actuele staat van het gebouw te kiezen. De gemeente Eindhoven streeft er naar om alle gebouwen ten minste op conditie 3 = redelijk te krijgen en te houden, tenzij er situaties zijn die aanleiding geven om daar van af te wijken. Spelregel B2: in afwijkende situaties worden afspraken gemaakt over aanpassing van de beoogde conditiescore en de onderhoudsplanning. Die nadere afspraken worden gemaakt met de interne opdrachtgever en/of de gebruiker(s). De gemeente onderscheidt de volgende afwijkende situaties: locaties die bestemd zijn voor herontwikkeling. Voor veel gebouwen op een herontwikkelingslocatie, geldt dat die gebouwen doorgaans binnen vijf jaar een 10 gemeente Eindhoven

11 transformatie zullen ondergaan. Dergelijke gebouwen worden nog beheerd tot aan het moment van herontwikkeling of sloop. Het handhaven van een technische conditie op niveau 3 = redelijk is doorgaans niet nodig en wenselijk. Per gebouw wordt bepaald welke conditiescore het mag hebben en wordt de onderhoudsplanning daarop afgestemd; gebouwen zie vallen onder de Beheersystematiek Cultuurgebouwen (CultuurTotaal), zie spelregel B6; monumenten. Voor een aantal monumenten heeft de gemeente een contract met de Monumentenwacht, voor de uitvoering van regelmatige inspecties van de monumenten. Spelregel B3: verloedering is niet acceptabel. Gebouwen op een herontwikkelingslocatie mogen een lager onderhoudsniveau hebben, omdat de levensduur van die panden kort is. Verloedering is echter niet acceptabel. Verloedering haalt de leefbaarheid van een plek omlaag en kan een negatief effect hebben op een buurt. Ze is bovendien niet bevorderlijk voor het imago van de gemeente als vastgoedeigenaar en de voorbeeldfunctie die zij daarmee heeft te vervullen. Indien verloedering dreigt, zal kritisch worden bekeken of vervroegde sloop opportuun is, of dat door tijdelijke maatregelen het aanzien van het pand verbeterd of veraangenaamd kan worden. Spelregel B4: de gemeente werkt volgens de methodiek van planmatig onderhoud en stelt voor haar vastgoed MJOP s op. Door het hanteren van meerjaren onderhoudsplanningen wordt inzicht verkregen in toekomstige onderhoudskosten. Via een jaarlijkse dotatie aan de onderhoudsvoorziening wordt voor een deel van het onderhoud een reserve opgebouwd om de fluctuatie in de hoogte van de jaarlijkse onderhoudskosten op te vangen. Daarnaast zijn er vervangingsinvesteringen, die apart worden gefinancierd. Samen vormen deze onderdelen van het onderhoud het eigenaarsonderhoud. Met het hanteren van de methodiek van planmatig onderhoud kan sturing op en beheersing van de totale onderhoudskosten plaatsvinden. Bovendien worden onverwachte kosten als gevolg van achterstallig onderhoud voorkomen. De gemeente stelt voor ieder gebouw binnen haar vastgoedportefeuille een MJOP op en houdt dit ook actueel door jaarlijkse inspecties. Het MJOP wordt gebaseerd op het toekomstige doel van een betreffend gebouw, de actuele technische conditie en de gewenste technische conditie. Op basis van de classificatiemethode NL/SfB van de Bond Nederlandse Architecten (BNA) en STABU wordt per gebouw geïnventariseerd welke bouwelementen aanwezig zijn. Per aanwezig en van toepassing zijnd element wordt de onderhoudscyclus en de bijbehorende normkosten opgenomen in het MJOP. Het totaal van alle elementen, cycli en normkosten vormt de uiteindelijke meerjaren onderhoudsplanning. Spelregel B5: een MJOP wordt in principe opgesteld voor het eigenaarsonderhoud. Eigenaarsonderhoud is het onderhoud dat door en voor rekening van de vastgoedeigenaar moet worden uitgevoerd. De onderdelen waaruit dit bestaat, zijn beschreven in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW, volgens het model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). De gemeente gaat uit van die beschrijving bij het opstellen van haar MJOP s. gemeente Eindhoven 11

12 Op is een nieuwe model huurovereenkomst door de ROZ vastgesteld. Het eigenaarsonderhoud is hierin uitgebreid en het huurdersonderhoud afgenomen, ten opzichte van de voorgaande versie (2003). De gemeente onderzoekt in hoeverre zij in haar MJOP s rekening kan en wil houden met de verschuiving in de onderhoudsverdeling. Ten minste totdat hier een standpunt over is ingenomen, blijft de gemeente het 2003-model hanteren. Spelregel B6: onderzocht wordt of de Beheersystematiek Cultuurgebouwen (CultuurTotaal) kan blijven bestaan. De Beheersystematiek Cultuurgebouwen (CultuurTotaal) houdt in dat de gemeente Eindhoven, naast het eigenaarsonderhoud, ook het huurdersonderhoud uitvoert. De betreffende methodiek is van toepassing bij de gebouwen Parktheater, Muziekgebouw Frits Philips, PopEi, Natlab, Van Abbe Museum en Effenaar. In overleg met de gebruiker(s) / huurder(s) van de desbetreffende gebouwen worden afspraken gemaakt over de door de gemeente Eindhoven te onderhouden elementen en de daarbij aan te houden technische conditie. De meerjaren onderhoudsplanning is een weergave van die afspraken. De gemeente onderzoekt in het kader van een taakstellende bezuiniging op cultureel vastgoed de houdbaarheid van deze beheersystematiek. Daarnaast zal separaat worden bepaald, of en in hoeverre de onderhoudsbudgetten zullen worden overgeheveld naar de Stichting Cultuur Eindhoven. Spelregel B7: onderzocht wordt of bij het onderhoud van panden onderhoudsbedrijven mede kunnen worden geselecteerd op een PSO-keurmerk. De gemeente onderzoekt op welke wijze de PSO als uitgangspunt meegenomen kan worden bij het onderhoud van haar panden. Het PSO-keurmerk is er voor bedrijven die gecertificeerd zijn volgens de Prestatieladder Socialer Ondernemen (PSO). De PSO kan bijvoorbeeld een voorwaarde zijn voor het sluiten van een overeenkomst bij onderhandse gunning van onderhoudswerk, of een selectiecriterium bij een meervoudig onderhandse aanbesteding. Het betreft een ladder omdat er meerdere gradaties bestaan in de certificering. 12 gemeente Eindhoven

13 4 Beleidsthema C: verduurzaming (In voorbereiding) gemeente Eindhoven 13

14 5 Beleidsthema D: beperking van leegstand De in dit hoofdstuk opgenomen spelregels beschrijven de wijze waarop de gemeente Eindhoven omgaat met eventueel voorkomende leegstand in haar vastgoed: leegstandsbeleid. De beleidslijn betreft algemene uitgangspunten, waar in bijzondere omstandigheden van afgeweken kan worden. Het gaat om de volgende spelregels: D1: leegstand is onwenselijk, kost geld en moet actief tot een minimum worden beperkt. D2: leegstand maximaal twee jaar. D3: onderscheid tussen fysieke leegstand en opbrengstenderving ( financiële leegstand ). D4: tijdelijke leegstand wordt bij voorkeur opgevuld met een nieuwe huurder. Bruikleen en leegstandsbeheer zijn minder wenselijk. D5: inzetten op een transitie van plat leegstandsbeheer naar nuttiger vastgoedgebruik. Spelregel D1: leegstand is onwenselijk, kost geld en moet actief tot een minimum worden beperkt. In elke vastgoedportefeuille komt leegstand voor en zo ook in die van de gemeente Eindhoven. Wat velen zich niet realiseren is dat een gebouw, vol of leeg, geld kost. Bij leegstand worden dus middelen aan een leeg pand besteed, die liever aan het waarmaken van de gemeentelijke beleidsdoelen worden uitgegeven. Ongeacht de mate waarin er huuropbrengsten worden gerealiseerd, zijn er aan de kostenkant: kapitaalslasten (rente en afschrijving), verzekeringspremies, onderhoudskosten, belastingen etcetera. Daarnaast zijn er ook energielasten; die zullen in het geval van (gedeeltelijke) leegstand lager zijn dan bij het volledig in gebruik zijn van het pand. In veel gevallen draait de eigenaar van het pand in geval van tijdelijk leegstandsbeheer ook voor de energielasten op. Leegstand is alleen maar wenselijk om fricties te kunnen opvangen, zoals de beschikbaarheid van een wissellocatie tijdens een ingrijpende renovatie van een voorziening. Veelal wordt tussen de 1% en 5% van een vastgoedportefeuille als frictieleegstand aangehouden, afhankelijk van het type vastgoed. Indien op een gebouw posters hangen van een leegstandsbeheerder, is de leegstand expliciet zichtbaar. Vaak is echter sprake van verborgen leegstand. Voorbeelden daarvan zijn: een overmatige beschikbaarheid van ruimte, daar waar de betreffende huurder/gebruiker (inmiddels) met minder ruimte toe kan; bruikleensituaties (vaak in de culturele sfeer) waar feitelijk ook marktconforme verhuur of verkoop mogelijk zijn; een pand dat de huurder/gebruiker slechts drie vaste dagen per week goed gebruikt en de overige dagen grotendeels onbenut laat. In dergelijke situaties wordt de ruimte in maatschappelijke en/of financiële zin suboptimaal benut, gezien vanuit het perspectief van de gemeente als vastgoedeigenaar. Voor zover er leegstand is, moet deze met een optimaal financieel en/of maatschappelijk rendement worden ingevuld, passend bij de verwachte termijn van leegstand en het toekomstige doel van het object. Dit vraagt een actieve inzet, door meerdere sectoren gezamenlijk, voor het reduceren van leegstand tot het wenselijke leegstandsniveau. De gemeentelijke vastgoedorganisatie is zo ingericht dat hier continu aandacht voor bestaat. 14 gemeente Eindhoven

15 Spelregel D2: leegstand maximaal twee jaar. Leegstand mag in beginsel maximaal twee jaar voortduren. In de huidige praktijk komen gevallen voor dat panden veel langer leegstaan. Het betreft bijvoorbeeld onderwijspanden die wellicht nog als wissellocatie ingezet kunnen worden en daarom worden aangehouden, of panden op ontwikkellocaties waarvan de voortgang minder snel gaat dan aanvankelijk gedacht. Als de twee jaar zijn verstreken zonder dat concreet uitzicht bestaat op sloop, renovatie of verkoop, zal de vastgoedorganisatie aan het college moeten verantwoorden wat hiervan de redenen zijn. Op dat moment kan worden besloten tot verlenging van de leegstand (c.q. de tijdelijke invulling daarvan), mits daar goede argumenten voor bestaan. Zijn deze argumenten er niet of onvoldoende, dan komt het pand in aanmerking om te worden verkocht. Dit jaar wordt in beeld gebracht welke panden van de gemeente nu al meer dan twee jaar leeg staan, c.q. waar sprake is van tijdelijke verhuur, bruikleen of leegstandsbeheer. Per pand zal onderbouwd worden aangestuurd op ofwel een nieuwe toekomst ten dienste van de gemeentelijke kernportefeuille, ofwel op verkoop. Spelregel D3: onderscheid tussen fysieke leegstand en opbrengstenderving ( financiële leegstand ). Leegstand kan op twee manieren worden uitgelegd: fysiek en financieel. Fysieke leegstand houdt in dat een ruimte feitelijk niet in gebruik of verhuurd is. Deze levert geen inkomsten op en is beschikbaar voor een nieuwe huurder of gebruiker. Opbrengstenderving houdt in dat een ruimte feitelijk minder opbrengsten oplevert dan de referentie-opbrengst (kostprijshuur of markthuur) die daarbij hoort, bijvoorbeeld: er is sprake van fysieke leegstand; er is sprake van verborgen leegstand; een ruimte wordt wel gebruikt of verhuurd, maar de opbrengst hiervan is tijdelijk of structureel te laag. Het detailniveau waarmee de gemeente Eindhoven per begin 2016 haar vastgoedportefeuille in beeld heeft, maakt het mogelijk de opbrengstenderving ( financiële leegstand ) in beeld te brengen, op gebouwniveau en op hogere abstractieniveaus. Voor de gehele portefeuille bedraagt de financiële leegstand 1,6 miljoen per jaar (2015). In de loop van dit jaar wordt de portefeuille ook op lagere detailniveaus in beeld gebracht: op het niveau van de verhuurbare eenheden binnen een gebouw. Zodra dit inzicht compleet is, hebben we ook een betrouwbaar beeld van de fysieke leegstand. Daar kan dan actiever op worden gestuurd. Nota bene: vooralsnog bedoelen we in dit document dus alleen opbrengstenderving als het over leegstand gaat. Spelregel D4: tijdelijke leegstand wordt bij voorkeur opgevuld met een nieuwe huurder. Bruikleen en leegstandsbeheer zijn minder wenselijk. Wanneer een pand leeg komt te staan, is door de vastgoedorganisatie vaak tevoren al de afweging gemaakt: blijft het pand in portefeuille (en waarom) of gaan we het afstoten? De huurder of gebruiker moet immers een opzegtermijn in acht nemen. Indien wordt gekozen voor het in bezit houden van het pand, is het van meerdere factoren afhankelijk hoe met de leegstand wordt omgegaan. Deze factoren zijn onder meer het risico op vandalisme of kraak, de ligging van het pand, de beoogde toekomstbestemming en de verwachte duur van de leegstand. gemeente Eindhoven 15

16 Bij voorkeur wordt het pand tijdelijk verhuurd zolang dat opportuun is, bijvoorbeeld voordat het wordt verkocht, gesloopt, of verbouwd ten behoeve van een nieuwe invulling. Op deze wijze levert het pand nog opbrengsten op, wordt vandalisme ontmoedigd en wordt de leefbaarheid op peil gehouden. Van belang is hierbij de inschatting of de tijdelijke huurder gebruik kan maken van huurbescherming, wat een belemmering zou inhouden voor het beoogde vervolg. Bij woonruimte (afhankelijk van de contractvorm) en winkelruimte is dit risico groter dan bij kantoorruimte en overige bedrijfsruimte. In gebiedsontwikkelingen kan een broedplaatsfunctie uitgaan van tijdelijke verhuur. Het kan zowel de kwaliteit van de locatie ten goede komen, als startende ondernemers de kans geven uit te groeien tot meer solide organisaties. De gemeente Eindhoven richt zich hiervoor primair op de creatieve sector. Ook bij tijdelijke verhuur van overig vastgoed is dit wenselijk, zolang het pand nog niet is verkocht. Hierbij moet ervoor worden gewaakt dat geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Panden waarvoor geen huurder gevonden kan worden of waarbij verhuur te riskant is wegens een mogelijk beroep op huurbescherming, kunnen in bruikleen worden gegeven. Een bruikleencontract is op korte termijn opzegbaar, zeker wanneer de doelstelling en het tijdelijke karakter expliciet in de overeenkomst worden uitgewerkt. Het pand gaat bij voorkeur naar de bruiklener die de hoogste maatschappelijke waarde levert (in relatie tot de doelstellingen zoals geformuleerd in de raadsprogramma s en collegeproducten). Afhankelijk van het karakter van de bruiklener kan ervoor worden gekozen, de bruikleen via een professionele leegstandsbeheerder vorm te geven. Waar dit mogelijk en opportuun is, wordt het pand ingevuld in afstemming met omwonenden. De financiële doelstelling bij bruikleen is dat de servicekosten ten laste komen van de bruiklener. Er kunnen geen huurpenningen worden gevraagd, omdat dan in juridische zin ook direct sprake is van huur, met het risico op huurbescherming als gevolg. Leegstandsbeheer is te verkiezen bij panden met een kraakrisico, waar op enige termijn een nieuwe invulling, herbestemming of verkoop wordt verwacht en waarbij een kandidaat voor een meer hoogwaardige invulling niet beschikbaar is. Het pand wordt bij een professionele leegstandsbeheerder ondergebracht. Indien mogelijk worden de gemaakte energiekosten in rekening gebracht bij de leegstandsbeheerder. Bij panden die op korte termijn gesloopt of verkocht zullen worden, kan in theorie worden besloten tot bewuste leegstand. Aangezien echter altijd sprake is van een risico op kraak en vandalisme c.q. onveiligheid, is bewust leeg laten geen optie. Spelregel D5: inzetten op een transitie van plat leegstandsbeheer naar nuttiger vastgoedgebruik. In de huidige praktijk worden leegkomende gemeentelijke panden nog te gemakkelijk in beheer gegeven aan een leegstandsbeheerder ( anti-kraak ). Primair doel daarvan is het voorkómen dat een pand gekraakt wordt. Het komt voor dat leegstaande panden jarenlang antikraak in beheer zijn. Deze vorm van leegstandsbeheer genereert geen opbrengst, vanwege de standaard afspraak dat een object direct weer ter beschikking dient te komen als de gemeente daarom vraagt. Er moet meer aandacht komen voor de vraag of er potentie is, de leegstand te benutten met meer financieel en/of maatschappelijk rendement. Met name de realistisch verwachte duur van de leegstand kan daarbij kansen bieden. Als verwacht mag worden dat het leegstandsbeheer enige tijd kan voortduren (> 12 maanden), moet het mogelijk zijn een deel van de gebruikersgebonden lasten voor 16 gemeente Eindhoven

17 rekening te laten komen van de tijdelijke gebruiker. Dit zal niet snel mogelijk zijn wanneer bijvoorbeeld een schoolgebouw antikraak wordt bewoond door een student. Dat wordt anders wanneer een dergelijk gebouw tijdelijk beschikbaar wordt gesteld aan een instelling of organisatie. Voorwaarde daarbij is dat die organisatie eenvoudig in het pand kan inhuizen ( plug & play, zonder noemenswaardige investeringen) en de exploitatiekosten door het gebruik niet méér groeien dan de opbrengstenstijging. Sommige organisaties leveren een concrete maatschappelijke bijdrage. Wanneer zij de tijdelijke gebouwgebruiker worden, wordt ook het maatschappelijke rendement van het leegstaande vastgoed groter. Om geen precedentwerking te creëren richting reguliere (maatschappelijke) huurders, om niet geconfronteerd te worden met herhuisvestingsverzoeken bij opzegging van gemeentezijde en omdat goed leegstandsbeheer een vak apart is, is het verstandig deze vorm van tijdelijk ruimtegebruik te laten plaatsvinden onder de vlag van professionele leegstandsbeheerders. De gemeente draagt daarbij hooguit partijen aan, maar de leegstandsbeheerder gaat de gebruiksovereenkomsten aan met de betreffende organisatie(s). Voorwaarden hierbij zijn, dat de gemeentelijke exploitatiekosten van een pand niet mogen toenemen ten opzichte van de huidige praktijk en dat deze constructie niet tijdelijke reguliere verhuur in weg staat. Er liggen grote kansen in het actief en consequent sturen op een optimale benutting van leegstand vastgoed. In de loop van dit kalenderjaar onderzoeken wij, in overleg met marktpartijen, op welke wijze wij optimaal kunnen profiteren van de kansen die professionele leegstandsbeheerders kunnen bieden bij de verhoging van financieel en/of maatschappelijk rendement van tijdelijk leegstaand vastgoed. gemeente Eindhoven 17

18 6 Beleidsthema E: verkoop van vastgoed De in dit hoofdstuk opgenomen spelregels beschrijven de wijze waarop de gemeente Eindhoven te werk gaat bij de verkoop van vastgoed: verkoopbeleid. De beleidslijn betreft algemene uitgangspunten, waar in bijzondere omstandigheden onderbouwd van afgeweken kan worden. Dit beleidsthema wordt relevant op het moment dat de gemeente met behulp van de scorecardmethodiek (zie Nota Vastgoedbeleid, 2.1) heeft besloten dat het pand kan worden verkocht. Voor het verkoopbeleid hanteert de gemeente de volgende spelregels: E1: het financiële effect van verkoop en de bestemming van de opbrengst. E2: de organisatie en administratie van vastgoedverkoop. E3: financiële (en andere) targets van de verkoop. E4: elke procedure voor de verkoop van vastgoed is maatwerk. Deze wordt goed voorbereid en verloopt transparant en consequent. E4: regels voor reguliere verkoop. E5: aanvullende regels voor verkoop uit de handelsportefeuille. E6: in specifieke gevallen is niet-openbare verkoop (rechtstreekse verkoop aan één partij) toelaatbaar. E7: een marktconsultatie is een hulpmiddel bij het bepalen van de verkoopstrategie. E8: gebruik op maat de beschikbare hulpmiddelen bij vastgoedverkoop. E9: inzet van makelaars. E10: inzet van taxateurs. E11: inzet van notarissen. Spelregel E1: het financiële effect van verkoop en de bestemming van de opbrengst. Het college stelt een verkooplijst vast. Bij de selectie van verkooppanden wordt primair ingezet op de panden met hogere winstpotentie en de direct te verkopen panden. Daarbij wordt het vastgestelde prioriteitenbeleid (Prioriteitennota bouwlocaties, 2016) in de afwegingen meegenomen. Ook wordt gekeken naar de exploitatiekant van een mogelijke verkoop. Zowel de vooraf begrote exploitatieresultaten als de daadwerkelijk gerealiseerde exploitatieresultaten worden in beeld gebracht. Bij voorkeur worden eerst de panden met een negatief exploitatieresultaat verkocht. Verkoop van een pand heeft een bruto en een netto incidenteel verkoopresultaat. Het bruto resultaat is de koopsom die via de notaris aan de gemeente wordt overgemaakt. Het netto verkoopresultaat corrigeert het bruto resultaat met: de boekwaarde; taxatiekosten; externe onderzoeks- en advieskosten; apparaatskosten; vrijvallende onderhoudsvoorziening. In de meeste gevallen is de verkoopopbrengst al geoormerkt in relatie tot het betreffende beleidsveld; de opbrengst blijft binnen dat beleidsveld: onderwijs (egalisatiereserve onderwijshuisvesting); sport (niet formeel geoormerkt); welzijn (reserve buurtontmoeting); cultuur (niet formeel geoormerkt; wel voorzien van een taakstelling); RO-vastgoed als onderdeel van (toekomstige) grondexploitaties en herontwikkelingen; monumenten (revolving fund). 18 gemeente Eindhoven

19 Het voor een ander doel bestemmen van een verkoopopbrengst dan binnen het eigen beleidsveld vergt meestal een raadsbesluit, krachtens artikel 5 van de Financiële Verordening Gemeente Eindhoven Ambtelijke dienstgebouwen zitten in het programma Slim Verduurzamen Gemeentelijke Gebouwen (SVGG), waardoor er minder vrijheid bestaat tot verkoop. Strategisch vastgoed wordt in beginsel niet verkocht zolang het een strategisch belang dient. Een strategisch belang houdt in dat dankzij de eigendom van een stuk grond, al dan niet met opstal, een positie op een toekomstige ontwikkellocatie wordt verkregen of behouden, waar dat van belang is voor de uitvoering van gemeentelijke beleidsdoelen of taakstellingen. Alleen de overige panden, die niet in bovenstaande categorieën horen, kunnen door de gemeente vrij worden verkocht, met inachtneming van de vastgelegde bevoegdheden van de verschillende gemeentelijke organen. Spelregel E2: de organisatie en administratie van vastgoedverkoop. Binnen de gemeentelijke organisatie komen in de regel drie categorieën vastgoedverkopen voor, waarbij verschillende organisatieonderdelen de regie hebben. Reguliere verkopen (spelregel E5) hebben een gering afbreukrisico en zijn met een relatief eenvoudige aanpak te beheersen. De regie op deze verkooptrajecten ligt binnen de sector MVS, afdeling Vastgoed & Activering (VA). Verkooppanden met complexere verkooptrajecten, een groter afbreukrisico, belangenconflicten en een grotere maatschappelijke en/of politieke belangstelling en impact, worden ondergebracht in de handelsportefeuille (spelregel E6). De regie hierop ligt binnen de sector Ruimtelijke Expertise, afdeling Omgevingskwaliteit. De administratieve eigendom, het pandbeheer en de formele verkoopafhandeling blijven echter bij de sector MVS. Te verkopen panden die onderdeel uitmaken van een grondexploitatie vallen onder de programmaleider Grond. De gebiedsontwikkeling of herontwikkeling waar zij onderdeel van zijn wordt in beginsel geleid vanuit de sector Ruimtelijke Expertise, afdeling Projectexpertise. Indien vastgoed administratief wordt overgeboekt van Grond naar Vastgoed, of van Vastgoed naar Grond, dan gebeurt dit tegen de actuele boekwaarde. Indien de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde, dan moet voor overdracht worden afgewaardeerd tot op die lagere boekwaarde. Indien de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde, blijft de boekwaarde ongewijzigd. Het besluiten tot verkoop van vastgoed is een verantwoordelijkheid van het college van B&W, krachtens artikel 160 Gemeentewet (besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente).het is ook zijn verantwoordelijkheid om te bepalen, eventueel eerst de raadscommissie te horen voordat het besluit wordt genomen. Bij verkooptrajecten waar sprake zal zijn van een herontwikkeling en/of een bestemmingswijziging die gevoelig kan liggen in de betreffende buurt, is het wenselijk dat de raadscommissie tijdig wordt gehoord. Het is immers een verantwoordelijkheid van de raad om te besluiten over bestemmingsplanwijzigingen. In bijzonder gevallen, waarbij sprake kan zijn van ingrijpende gevolgen voor de gemeente, zal eerst de raad worden gehoord (art 169 lid 4 Gemeentewet). gemeente Eindhoven 19

20 Het nemen van bestuurlijke besluiten over verkoopdossiers en het betrekken van de raad in verkoopdossiers zal in beginsel altijd onder geheimhouding plaatsvinden. De reden hiervan is dat, zolang een gebouw nog niet is verkocht aan de koper, het openbaar worden van bedrijfsgevoelige informatie over de verkoop een risico inhoudt voor het bereiken van het beste verkoopresultaat. Spelregel E3: financiële (en andere) targets van de verkoop. In beginsel wordt bij de verkoop van vastgoed gemikt op een maximale verkoopopbrengst c.q. boekwinst. Het college van B&W kan echter ook besluiten, voor een verkooptraject meerdere verkoopcriteria in combinatie te hanteren, volgens een per geval bepaalde gewichtsverdeling. Bijvoorbeeld: financiën, programma, ruimtelijke kwaliteit of andersoortige maatschappelijke criteria. Het werken met meerdere criteria zal vooral aan de orde zijn op locaties waar maatschappelijke argumenten een bovengemiddelde rol spelen en waar opbrengstmaximalisatie tot ongewenste neveneffecten kan leiden. Maatschappelijke doelstellingen en voorwaarden kunnen de financiële verkoopopbrengst negatief beïnvloeden, maar daar staat dan een hoger maatschappelijk rendement tegenover. De consequenties van de verschillende keuzemogelijkheden worden tevoren aan het college van B&W voorgelegd, voordat de verkoopvoorwaarden bestuurlijk worden vastgesteld. Uitgangspunt is dat bij verkoop van panden de WOZ-waarde uitgangspunt is voor de minimaal te behalen opbrengst, in de gevallen waarbij alleen wordt gestreefd naar opbrengstmaximalisatie. Indien de koopsom de WOZ-waarde niet haalt, geldt in alle gevallen de volgende staffel die in de mandaatregeling zal worden overgenomen: bij een koopsom die tot -5% afwijkt van de WOZ-waarde kan de organisatie dat binnen mandaat afwikkelen; bij een koopsom die tot -10% afwijkt van de WOZ-waarde is portefeuillehouder gemandateerd; bij een bod dat meer dan 10% afwijkt ligt deze bevoegdheid bij het college. Voor panden in de verkoop kunnen worden genomen moet de boekwaarde gesaneerd worden of een voorziening worden getroffen, indien sprake is van een boekwaarde die hoger ligt dan de marktwaarde. Spelregel E4: elke procedure voor de verkoop van vastgoed is maatwerk. Deze wordt goed voorbereid en verloopt transparant en consequent. Verkoop van gemeentelijk vastgoed gaat in beginsel volgens een transparante, openbare procedure. In veel gevallen zal een verkoopopdracht worden gegeven aan een lokaal makelaarskantoor, na een korte selectieprocedure (spelregel E10). Het object wordt breed op de markt gezet (meerdere externe websites en het gemeentelijke vastgoedloket) met een marktconforme vraagprijs. Duidelijk wordt gecommuniceerd op grond van welke criteria de gemeente een koper selecteert. Het definitieve verkoopbesluit wordt genomen door het College van B&W, voor zover de mandaatregeling niet voorziet in een besluit door hoofd sector MVS of hoofd afdeling VA. Bij elke vastgoedtransactie kan de wederpartij worden getoetst op integriteit in het kader van de Wet Bibob. Dit feit wordt bij elk aangeboden object duidelijk opgenomen in de verkoopinformatie. 20 gemeente Eindhoven

21 Ter voorbereiding van een verkoopprocedure doet de gemeente onderzoek naar onder meer de volgende zaken, teneinde de slagingskans te verhogen en risico s te verkleinen: is de vigerende bestemming naar verwachting 'marktconform'? Is verkoop binnen een andere bestemming kansrijk(er)? Inschatten van de wenselijkheid en kansrijkheid, het bestemmingsplan voor verkoop aan te passen of bestuurlijk de intentie vast te leggen mee te werken (inspanningsverplichting) aan een bestemmingswijziging na verkoop; relevant vigerend beleid of beleid in ontwikkeling; onderzoek bodem en asbest (eventueel een koper voor eigendomsoverdracht de gelegenheid geven tot eigen onderzoek. Maakt koper geen gebruik van deze mogelijkheid dan ligt het risico bij de koper); erfdienstbaarhedenonderzoek; eventueel opstellen meetstaat; eventueel aangrenzende, al dan niet bebouwde, kadastrale percelen meenemen in de verkoop; liggen er intern of extern toezeggingen of afspraken met betrekking tot het verkoopobject of de directe omgeving daarvan? (wellicht kansen met partners voor een (gebieds)ontwikkeling); financieel-juridische informatie op orde (contracten huur, onderhoud, verzekeringen, waarderingen). Spelregel E5: regels voor reguliere verkoop. Verkoop van een pand in verhuurde staat kan geschieden, na bredere afweging met de scorecardmethodiek, op verzoek van de huurder. De prijs wordt bepaald op basis van een onafhankelijke taxatie. Ook kan de gemeente een huurder actief een koopaanbod doen. Indien de huurder niet op het aanbod ingaat of geen overeenstemming tot stand komt, kan het pand in verhuurde staat worden aangeboden aan derden. Bij verkoop aan een zittende huurder, die in het pand een maatschappelijke functie uitoefent, wordt in de verkoopvoorwaarden en leveringsakte een passend antispeculatiebeding opgenomen. Verhuurde panden waarvan de huidige huur lager is dan de markthuur verkopen we in beginsel niet, tenzij Hier kan worden ingezet op maximaal toegestane huurverhogingen of op het huurvrij maken van een pand, waarbij eventueel gewerkt wordt met een verhuiskostenvergoeding / vertrekpremie. Verkoop van een onverhuurde woning geschiedt in beginsel door openbare verkoop via een makelaarskantoor, dat de verkoopopdracht in concurrentie heeft verworven. Verkoop van een onverhuurd object, niet zijnde een woning, geschiedt in beginsel door een openbare inschrijvingsprocedure via een makelaarskantoor, dat de verkoopopdracht in concurrentie heeft verworven. De markt wordt goed over het object geïnformeerd en krijgt ruim voldoende tijd zich op het pand te oriënteren en tot een aanbod te komen. Eventueel wordt een marktconforme richtprijs genoemd. Een alternatieve aanpak is openbare veiling via een bekend en betrouwbaar veilingplatform, of openbare verkoop via een biedingsprocedure bij een makelaar of notaris. Een onafhankelijke taxatie vooraf is bij verkoop van een onverhuurd object niet vereist, doordat het pand breed aan de markt wordt aangeboden. Met name bij een courant object, waar voldoende biedingen op worden uitgebracht, geeft dit een betere waarborg op het krijgen van een marktconforme prijs ( market evidence ) dan een taxatie. gemeente Eindhoven 21

22 Spelregel E6: aanvullende regels voor verkoop uit de handelsportefeuille (nietreguliere verkoop). Verkooptrajecten binnen de handelsportefeuille vragen een uitgebreidere voorbereiding en specifieke besluitvorming, vanwege de maatschappelijke en/of financiële impact van de verkoop. Tevoren wordt bepaald in hoeverre de gemeente inhoudelijke wensen meegeeft als uitgangspunt bij de verkoop. Het is van groot belang dat de te volgen verkoopprocedure, nadat deze door de het college van B&W is vastgesteld, aan het begin van de procedure intern en extern volledig wordt gecommuniceerd en dat daaraan consistent wordt vastgehouden. De selectie- en gunningscriteria en eventuele uitsluitingscriteria worden helder en eenduidig gecommuniceerd in de verkoopstukken. Bij voorkeur wordt vermeden dat juridisch sprake is van een aanbesteding; er moet sprake blijven van een privaatrechtelijk verkooptraject. Er worden dan ook geen publiekrechtelijke voorwaarden verbonden aan de verkoop. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn van toepassing, mede doordat in de jurisprudentie de kenmerken van het aanbestedingsrecht steeds meer doorsijpelen richting verkooptrajecten en inschrijvingsprocedures. Afhankelijk van de aard en omvang van de verkoopopgave, wordt een meer of minder gefaseerde verkoopprocedure ontwikkeld. De zwaarte van de procedure en de mate van inspanning en investering die van geïnteresseerde marktpartijen wordt gevergd, moet in verhouding staan tot de omvang en aantrekkelijkheid van het object. De verkoopprocedure heeft bij voorkeur het karakter van een (eventueel getrapte) inschrijvingsprocedure. Een marktconsultatie, voorafgaand aan het opstellen van de procedure, kan helpen de meest kansrijke aanpak te bepalen. Zie hiervoor spelregel E8. Het verkoopobject wordt openbaar aan de markt aangeboden, waarbij inschakeling van een makelaarskantoor tot de mogelijkheden behoort. Eventueel wordt bovendien een aantal marktpartijen actief op de verkoopprocedure gewezen, indien het vermoeden bestaat dat zij bijzondere interesse in het object kunnen hebben, of bijzonder goed passen bij de opgave die het object met zich meebrengt. Bij de vaststelling van de procedure wordt bepaald of en tot welk moment in de procedure ruimte blijft bestaan voor het toelaten van zij-instromers, die (alsnog) een bod uitbrengen. Voor het optimaal informeren van geïnteresseerde marktpartijen wordt een verkoopdocument met inhoudelijke en procedurele informatie opgesteld en verstrekt. Daarin staan uitgebreide objectinformatie, relevante overige informatie en uitleg over de procedure, planning en selectie-, gunnings- en uitsluitingscriteria. Onderdeel van genoemd verkoopdocument is een concept koopovereenkomst, waarin de privaatrechtelijke voorwaarden staan opgenomen die de gemeente aan de verkoop wil verbinden. Dit betreft onder meer de wijze van aanvaarding (o.a. huidige staat; bodem en asbest), het moment van overdracht en betaling, optierente, waarborg of bankgarantie, de verlegging van planschaderisico, lopende contracten. Vertrouwelijkheid van ingediende voorstellen en biedingen wordt gewaarborgd. In beginsel worden de ingediende voorstellen en biedingen ook na de procedure niet door de gemeente bekend gemaakt. Partijen die in een selectieronde afvallen, worden hierover door de gemeente op passende wijze geïnformeerd. 22 gemeente Eindhoven