Analyse financieringsvarianten woninginvesteringen bestaande bouw. GEN Methodiek kansrijk aanbod

Transcriptie

1 Analyse financieringsvarianten woninginvesteringen bestaande bouw GEN Methodiek kansrijk aanbod

2

3 Financiën KEN Kerschoten Energie Neutraal Analyse van de financieringsvarianten voor woninginvesteringen in bestaande bouw GEN // KPMG Corporate Finance S. Agterberg / D. Kizilirmak / P. Hameetman 29 maart 2013 Versie 1

4 1 / Analyse 1.1 / Inleiding Binnen Gebieden Energie Neutraal (GEN) wordt er momenteel gewerkt aan de ontwikkeling van energie neutrale gebieden tegen lagere gebruikerslasten. Deze ontwikkeling drijft sterk op technische innovatie, daarnaast zijn echter ook innovaties en maatregelen op andere gebieden nodig om de doelstelling van energie neutrale gebiedsontwikkeling tegen lagere gebruikerslasten te realiseren. Naast omgevingsmanagement, juridische en business case ontwikkelingen heeft ook de financieringsvorm en structuur impact op de haalbaarheid van de projecten. De ontwikkeling van een energie neutraal gebied in een gebied met bestaande bebouwing kent veel uitdagingen, voornamelijk veroorzaakt door het feit dat heel het gebied al bestaat en is ingericht. Dit betekent dat de technische oplossingen rekening moeten houden met de bestaande situatie en dus niet vanaf nul kunnen opbouwen. Voor financieringsvormen geldt eenzelfde principe, de bestaande omgeving is reeds gefinancierd met verschillende financieringsvormen. Elk gebouw en zijn eigenaar heeft dus een ander financieel beeld, de huidige lasten verschillen maar ook de investering- /financieringscapaciteit is anders. In dit document worden de verschillende financieringsoplossingen met bijbehorende voor- en nadelen en eventuele implementatievoorwaarden voor particuliere woningeigenaren in de bestaande bouw besproken. 1.2 / Perspectief woningeigenaar versus financier Voor een goed inzicht in de verschillende financieringsoplossingen is het van belang om een helder onderscheid te maken tussen: De manier waarop woningeigenaren naar de investering kijken en wat hun overweging is om bepaalde maatregelen wel/ niet in te voeren. Een veelheid aan overwegingen en criteria spelen hier een rol (comfortverbetering, duurzaamheid maar ook financiële besparing op de energierekening). Vanuit financieel perspectief is het voor veel bewoners van belang dat hun investeringen zich via besparingen op hun energierekening ook terug kunnen verdienen maar dit 29 maart 2013 / Versie 1 Financiën KEN 2

5 is niet voor iedereen een voorwaarde. Woningeigenaren kunnen ook andere argumenten hebben om ook minder rendabele maatregelen te nemen; De manier waarop financiers (zoals banken) naar de investering kijken en de overwegingen, criteria en voorwaarden die zij hebben om al dan niet bij te dragen in de financiering. Voor financiers is het in sommige gevallen belangrijk dat de maatregelen zich terugverdienen via besparingen op de energierekening. Voor dit soort renderende maatregelen ontwikkelen marktpartijen en banken een aanbod waarin zij zelf willen investeren en de risico s op zich willen nemen. Dit soort (financiële) producten zijn echter nog in ontwikkeling en op dit moment niet beschikbaar op individuele woningeigenaar basis. Financiers bepalen in eerste instantie of zij willen bijdragen op basis van het financiële profiel van de lener (woningeigenaar). 1.3 / Financiële diversiteit tussen woningeigenaren Naast de verschillende eisen en wensen die woningeigenaren hebben ten aanzien van de technische aanpassingen aan hun woning, is ook het financiële profiel van elke woningeigenaar anders. De diversiteit wordt bijvoorbeeld veroorzaakt door de volgende kenmerken: De hoogte van de bestaande hypothecaire lening ten opzichte van de huidige waarde van de woning, door banken omschreven als de LTV (loan-to-value). Als deze hoger is dan 100% dan is de lening hoger dan de waarde van het huis, iets wat meer risico met zich meebrengt voor de financier, omdat bij eventuele uitwinning de lening niet geheel kan worden terugbetaald met de opbrengst van het onderpand. Onder de huidige Gedragscode Hypothecaire Financieringen mag de hypothecaire financiering bedraagt niet meer bedragen dan 104 % van de marktwaarde van de woning; Het vrij beschikbare eigen vermogen van een woningeigenaar, zoals spaargeld. Indien een woningeigenaar over voldoende eigen middelen beschikt is er wellicht geen financieringsoplossing nodig bij investering in de woning; De verhouding tussen de financieringslasten en het inkomen van de woningeigenaar, door banken soms ook wel omschreven als de LTI (loan-to-income). Bij deze ratio wordt bekeken of het inkomen groot genoeg is om de financieringslasten (rente en aflossing) op de lening te voldoen. Naast de financieringslasten worden, in beperkte mate, ook andere woonlasten, waaronder energiekosten, meegenomen in deze berekening. Onder de huidige Gedragscode Hypothecaire Financieringen wordt de woonlastentoets deels gebaseerd op cijfers van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Het verschil in financiële slagvaardigheid om een energieneutrale woning te bewerkstelligen wordt voornamelijk gebaseerd door bovengenoemde kenmerken. Woningeigenaren met (i) voldoende spaargeld of (ii) een hele lage LTV gecombineerd met een gezonde LTI zijn zelf financieel sterk genoeg om investeringen aan de woning te kunnen financieren, met eigen geld of via een verhoging van de bestaande hypothecaire lening. Echter de categorie woningeigenaren zonder eigen geld en met hogere bestaande hypothecaire leningen (hoge LTV en LTI) ontbeert het aan deze financiële slagkracht om zomaar investeringen aan de woning ten gunste van energie neutraliteit te kunnen doen. Voor deze verschillende groepen woningeigenaren zijn er dus verschillende financieringsmogelijkheden beschikbaar en bestaat er dus naar verwachting ook een verschillende behoefte naar innovatieve financieringsalternatieven. 29 maart 2013 / Versie 1 Financiën KEN 3

6 1.4 / Verschillende technische business cases Om bestaande woningen (eventueel op gebiedsniveau) energie neutraal of energie besparend te maken zijn er verschillende technische oplossingen mogelijk. De verschillende technische oplossingen hangen sterk af van het type huis, type gebruiker en de hoeveelheid te realiseren besparingen. Het is belangrijk om op te merken dat niet alle technische oplossingen leiden tot lagere gebruikerslasten en dat het niet altijd mogelijk is een woning energie neutraal te maken zonder dat de totale woonlasten omhoog gaan. Dit laatste hoeft geen probleem te zijn om financiering te krijgen zolang de woningeigenaren genoeg financiële ruimte hebben om de rente en aflossing te betalen. Het is wel van belang voor financiers die een lening verschaffen op basis van geprognosticeerde besparingen op de energierekening en de ruimte die hierdoor voor woningeigenaren bestaat in plaats van uitgaven ten behoeve van energie, rente en aflossing te betalen. Zoals gezegd zijn dergelijke producten (direct gekoppeld aan de energiebesparing en totale woonlasten van woningeigenaar) nog niet beschikbaar. Het is wel de verwachting dat dit soort producten als voorwaarde hebben dat de totale jaarlijkse woonlasten niet hoger zijn dan de jaarlijkse woonlasten in de uitgangssituatie van de woningeigenaar. Wanneer financiers een langere looptijd accepteren en dus lagere jaarlijkse aflossing op de lening maakt dit meer maatregelen mogelijk (ofwel: ook maatregelen met een iets minder terugverdienpotentieel). 1.5 / Financieringsalternatieven voor woningeigenaren Voor investeringen in de woning zijn er verschillende alternatieven beschikbaar, afhankelijk van kenmerken zoals in de eerdere paragrafen in detail beschreven: Het type woningeigenaar en de bijbehorende financiële slagvaardigheid; Het type technische investering en de bijbehorende business case. De additionele kosten om woningen energie zuiniger te maken zorgen er vaak voor dat de benodigde lening verhoogd moet worden en daarmee hoger komt te liggen dan eenzelfde referentiewoning. Het verschil tussen beide woningen is echter dat de energie lasten gedurende de gebruikersperiode sterk verschillen. De initiële investeringen zijn dan wel hoger dan bij een referentiewoning maar de totale gebruikerslasten (rente en aflossing op de hypotheek plus energiekosten) zullen lager zijn dan bij een referentiewoning. Wanneer dit punt wordt meegenomen in de visie van de banken op het verstrekken van hypothecaire leningen zou een hogere hypothecaire lening mogelijk moeten zijn. In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen is hier ruimte voor ingebouwd. De hoogte van het bedrag wordt samengesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers in overleg met het Nibud. 1 Het Nibud heeft inmiddels een advies 2 gegeven over de mogelijkheden voor een hogere hypothecaire lening bij energiebesparende maatregelen of woningen met een zuinig energielabel. Zodra bewoners hogere energielasten hebben, blijft er minder geld over voor andere (primaire) levensbehoeften. Op basis van dit advies ziet het Nibud ruimte voor verfijning van de woonlastentoets, dit zou in de nabije toekomst tot een verruiming van de woonlastentoets onder de huidige Gedragscode Hypothecaire Financieringen kunnen leiden. De verschillende financieringsalternatieven worden hieronder beschreven aan de hand van de karakteristieken, voor- en nadelen en indicatieve voorwaarden. Belangrijk is om te beseffen dat er naast de rentelasten over een lening ook kosten verbonden kunnen zijn aan het aantrekken van 1 Gedragscode Hypothecaire Financieringen, Nederlandse Vereniging van Banken, 1 augustus Maximale hypotheek en energielabels, Nibud, September maart 2013 / Versie 1 Financiën KEN 4

7 additionele financiering, zoals afsluitkosten of notariskosten. Daarnaast zou in bepaalde gevallen zo kunnen zijn dat de kosten voor het verstrekken van een lening voor een bank zo hoog zijn dat deze niet opwegen tegen de opbrengsten. Deze kosten bestaan vaak voor een groot deel uit het toetsen of de nieuwe lening aan de regelgeving voldoet, hierdoor kunnen banken minder geïnteresseerd zijn in het verstrekken van een dergelijke lening. Hypothecaire lening Naast het aantrekken van een hypothecaire lening bij aankoop van een woning kunnen woningeigenaren in bepaalde omstandigheden hun huidige hypothecaire lening verhogen om zo additionele investeringen aan de woning te kunnen financieren. Het voordeel van dit alternatief is dat er geen nieuwe lening wordt aangegaan. Het nadeel is dat dit alternatief alleen beschikbaar is voor mensen met financieringsruimte onder de huidige lening, bijvoorbeeld omdat de hoogte van de lening stukken lager is dan de waarde van de woning, bijvoorbeeld door aflossingen in het verleden of een waardestijging van de woning sinds de aankoop. Gezien de daling van de huizenprijzen van de afgelopen jaren en de mogelijkheden in het verleden om beperkt af te lossen op de lening is het per bewoner de vraag of zij voor dit alternatief in aanmerking komen. Ook al zal de energiebesparende maatregel leiden tot lagere woonlasten, indien de nieuw getaxeerde waarde van de woning onder de hoofdsom van de lening ligt zal deze optie niet mogelijk zijn. Aan het verhogen van een lening zijn naast afsluitkosten vaak ook notariskosten verbonden om de hypothecaire inschrijving te vergroten. Additionele lening onder NHG Naast het verhogen van de huidige lening is het momenteel mogelijk om een deel van de energiebesparende maatregelen te financieren met een lening gedekt door NHG, voorbeelden hiervan zijn de zonneboiler, warmtepomp en verschillende vormen van isolatie. Het maximale bedrag van deze lening bedraagt EUR 8.000,-, dit alternatief is onder bepaalde voorwaarden beschikbaar ongeacht of de rest van de lening met NHG wordt gefinancierd. 3 Het voordeel van dit alternatief is dat het voor veel gevallen toegepast kan worden, ook voor woningeigenaren die bij hun bestaande lening geen gebruik maken van NHG. Nadelen zijn dat het leningbedrag gemaximeerd is en dat er net als bij een gewone hypothecaire lening kosten verbonden zullen zijn aan het afsluiten van deze additionele lening. Duurzaamheidlening/ Groenfinanciering Momenteel zijn er verschillende mogelijkheden voor duurzaamheidleningen of groenfinancieringen beschikbaar. Deze alternatieven werken feitelijk hetzelfde als een hypothecaire lening maar brengen door het toepassen van subsidies, een lagere rentelast met zich mee. Bij groenfinancieringen zijn banken in staat een rentekorting te geven aan de consument indien aangetoond kan worden dat de lening aan de door de bank gestelde onderliggende voorwaarden voldoet, het totaal te lenen bedrag mag bijvoorbeeld samen met de bestaande hypothecaire lening vaak niet groter zijn dan de waarde van het onderpand. De kosten (niet zijnde rente) voor groenleningen vallen in de praktijk lager uit dan die voor een gewone hypothecaire lening. De duurzaamheidslening 4 is een initiatief van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) en is vergelijkbaar met regelingen als de starterslening. De Duurzaamheidslening maakt het voor particuliere eigenaren mogelijk om tegen aantrekkelijke voorwaarden en een lage rente geld te lenen voor het treffen van energiebesparende maatregelen, deze regeling moet geïnitieerd worden vanuit een gemeente of provincie alvorens de woningeigenaar er gebruik van kan maken. De looptijd van dergelijke financieringen is doorgaans gemaximeerd op maart 2013 / Versie 1 Financiën KEN 5

8 jaar en het totale bedrag wat geleend kan worden is maximaal EUR ,-, de kosten zijn vergelijkbaar met een gewone hypothecaire lening. Persoonlijke lening Naast de eerder genoemde hypothecaire leningsvormen worden er door banken en andere financiële instellingen ook persoonlijke leningen aangeboden. Dit zijn leningen zonder onderpand en verstrekt aan een consument, de voorwaarden voor deze lening zijn anders dan die voor hypothecaire leningen (de Gedragscode Hypothecaire Financieringen geldt hiervoor niet). Hierdoor is het voor woningeigenaren mogelijk eventueel extra te lenen, om de financiering van energiebesparende maatregelen wel mogelijk te maken. Door het grotere risico dat geldverstrekkers lopen bij dit type leningen, door het ontbreken van onderpand, zijn de kosten voor deze leningen hoger en is de looptijd korter. De afsluitkosten voor een persoonlijke lening liggen lager dan een hypothecaire lening wat dit in theorie een alternatief maakt om energie besparende maatregelen te financieren. Eigen middelen Indien woningeigenaren beschikken over vrije eigen middelen zoals spaargeld is het natuurlijk altijd mogelijk om de investering in energie besparende maatregelen zelf te financieren. In dit geval hoeft de consument geen rekening te houden met de financiële consequenties van de technische maatregelen, waardoor het ook mogelijk is om te investeren in maatregelen met minder terugverdienpotentieel. Deze financieringsvorm maakt de woningeigenaren onafhankelijk van banken, de eigenaar kan zelf bepalen of er wel of niet geïnvesteerd wordt in energiebesparende maatregelen. Deze keuze kan gebaseerd zijn op economische principes maar ook op andere redenen, iets wat bij externe financiering lastiger is. De woningeigenaar heeft niet te maken met kosten en kan wellicht een hoger rendement halen op zijn geld dan op een spaarrekening. Fondsvorming Indien het niet mogelijk blijkt om via de reguliere financieringskanalen investeringen in energie besparende maatregelen te financieren, dan zal de vorming van een fonds of de financiering via een bestaand fonds een oplossing kunnen bieden. In een dergelijke structuur wordt er met verschillende vermogen verschaffers, zowel publiek als privaat een fonds opgezet. Dit fonds kan vervolgens op twee manieren een lening verstrekken aan woningeigenaren: 1. Alleen voor de financiering van de meerinvestering, naast de huidige hypothecaire lening. Een dergelijke lening zal een achtergesteld karakter hebben en dus niet over dezelfde zekerheden beschikken als de gewone, eerste hypothecaire lening; 2. Voor de financiering van de meerinvestering en de herfinanciering van de huidige hypothecaire lening. Een dergelijke lening van het fonds zal dus de huidige lening vervangen en daardoor geen achtergesteld karakter meer hebben. Een fonds kan zowel opgezet worden door publieke en private partijen, private partijen zullen alleen geïnteresseerd zijn in de financiering van investeringen die zichzelf terugverdienen of die in een andere vorm voldoende zekerheid bieden. Een privaat fonds is in dit geval niets anders dan een vervanging van de bank, zij zullen op eenzelfde wijze naar de risico s van de financiering kijken. Indien publieke partijen betrokken zijn bij de vorming van het fonds kan het zijn dat het fonds vanuit maatschappelijk oogpunt bereid is financiering te verstrekken aan investeringen die zichzelf niet terug verdienen over tijd of die iets minder zekerheid bieden. 29 maart 2013 / Versie 1 Financiën KEN 6

9 Nieuwe ontwikkelingen Naast bestaande financieringsalternatieven zijn er ook ontwikkelingen op het gebied van financieringsalternatieven, deze kunnen bijdragen aan de ontwikkeling van energie neutrale woningen en gebieden. Deze alternatieven staan vaak nog in de kinderschoenen en moeten door de markt (eventueel in combinatie met de overheid) verder ontwikkelt en toegepast worden. Dit zelfde geldt voor een stelsel van gegarandeerde energiebesparing en monitoring, wat kan bijdragen aan deze ontwikkeling. Nederlandse Green Deal Naast het vormen van een fonds kan het structureren van een Nederlandse Green Deal naar Engels voorbeeld ook een oplossing bieden. Deze Green Deal is gebaseerd op het terugverdienen van de meerinvesteringen via de energierekening. Via de energierekening wordt een vast, woning gebonden bedrag geïncasseerd voor de verstrekker van de Green Deal. Belangrijk punt is dat de Green Deal gebonden is aan de woning en voor elke volgende eigenaar verplicht is om over te nemen, daarnaast is de Green Deal gebaseerd op het principe dat de meerinvestering zichzelf altijd moet terugverdienen. Indien er uniforme richtlijnen en afspraken zijn voor het verstrekken van Green Deals kunnen verschillende partijen deze Green Deal aanbieden waarna de feitelijke rente en aflossing voor deze investering via de energierekening wordt terugbetaald. Belangrijke punten in een dergelijke structuur zijn: Het overdragen van de verplichting bij verkoop; Het alloceren van het risico of de besparing gehaald wordt; Het aanpassen van de huidige regelgeving om verstrekking en inning via de energierekening mogelijk te maken. Woningeigenaren die gebruik maken van een dergelijke structuur moeten zich er van bewust zijn dat de kans bestaat dat toekomstige eigenaren niet bereid zijn een verplichting over te nemen, wat de kans op verkoop of de verkoopprijs kan beïnvloeden. Energy Service Company (ESCo) Bij de financiering van energiebesparende maatregelen wordt er vaak over ESCo s gesproken, voor particuliere woningeigenaren behoort financiering via een ESCo ook tot de mogelijkheden. Een ESCo moet in een dergelijk geval de aanleg en het onderhoud en beheer van de energie besparende maatregelen voor zijn rekening nemen en levert vervolgens een (onder voorwaarden) gegarandeerde energiebesparing, inclusief de financiering ervan. Een punt van aandacht is dat de ESCo zelf in staat moet zijn om een concurrerend financieringsaanbod aan de woningeigenaar te doen, de ESCo moet zichzelf ook financieren de kans van slagen hierop en de te betalen prijs hangt sterk samen met de risico s die de ESCo draagt. Indien een ESCo oplossing mogelijk is heeft de woningeigenaar alleen nog te maken met een langlopend contract met de ESCo op basis van een prestatieovereenkomst. Feitelijk is deze vorm gelijk aan een de combinatie van een investering met een gegarandeerde prestatie en een lening. Net als bij een Nederlandse Green Deal is een belangrijk punt is dat de ESCo regeling woning gebonden is en dus overgedragen moet worden aan de volgende bewoner. Ook de ESCo is gebaseerd op het principe dat de meerinvestering zichzelf altijd moet terugverdienen. Belangrijke punten in ESCo structuur zijn: Het overdragen van de verplichting bij verkoop; Het vastleggen van de prestatieovereenkomst tussen de ESCo en de woningeigenaar. 29 maart 2013 / Versie 1 Financiën KEN 7

10 Verkoop huis en inkopen wonen Een andere alternatief om de investering in energie neutraliteit te financieren zou kunnen zijn om het huis te verkopen aan een investeerder die vervolgens de verbeteringen aan het huis doorvoert. Na de verkoop wordt het huis direct terugverhuurd aan de bewoner, deze bewoner betaalt vervolgens een vast totaal bedrag per maand. De investeerder voert de gewenste technische aanpassingen door en draagt zorgt voor de energievraag vanuit de woning, op deze manier is de investeerder in staat de technisch en financieel aantrekkelijkste maatregelen te nemen. De bewoner draagt daarbij, bij normaal gebruik, geen zorg meer voor de energierekening en wordt daarmee ontlast. Het nadeel van een dergelijke oplossing is dat wederom alleen de technische investeringen gedaan zullen worden die zichzelf financieel terugverdienen. Daarnaast is het gezien de daling van de huizenprijzen van de afgelopen jaren voor veel woningeigenaren wellicht niet aantrekkelijk om nu hun huis te verkopen. 1.6 / Financieringskeuze Op basis van de beschreven alternatieven en de verschillende criteria vanuit woningeigenaren en financiers kan bepaald worden welke financieringsvorm het best aansluit. Aan de hand van enkele korte vragen kan bepaald worden welke financieringsvorm in eerste instantie het meest voor de hand liggend lijkt. De uitkomst van deze korte analyse is slechts een indicatie voor de meest aantrekkelijk of voor de hand liggende financieringsvorm, het blijft belangrijk om per woningeigenaar een analyse te maken van wensen en eisen en deze naast de beschikbare financieringsvormen te leggen. Het onderstaande schema geeft kort weer hoe, op basis van enkele vragen, de meest voor de hand liggende financieringsvorm bepaald kan worden. 29 maart 2013 / Versie 1 Financiën KEN 8

11 Wilt u de investering met eigen geld financieren? N J Bent u ouder dan 65 jaar? Het aanwenden van eigen middelen is aantrekkelijk. Geen transactiekosten en de investering verdiend zich over tijd terug met een verwacht rendement hoger dan spaargeld. N Is het investeringsbedrag kleiner dan EUR ,-? N Is de hoogte van uw bestaande lening lager dan 80% van de huidige waarde van uw huis en heeft u voldoende inkomen? N Is de hoogte van uw bestaande lening hoger de huidige waarde van uw huis? N Waarschijnlijk is er een beperkte mogelijkheid tot het financieren middels een hypothecaire lening, een analyse van alle beschikbare alternatieven zou moeten uitwijzen wat het voordeligst en meest wenselijk is. J Banken zijn terughoudend in het verstrekken van leningen aan personen boven een bepaalde leeftijd (per bank verschillend). Hierdoor kan het aantrekken van een lening lastiger zijn. In dit geval ligt een woning-gebonden oplossing meer voor de hand, zoals een Nederlandse Green Deal of het verkopen van het huis en inkopen van wonen. Een andere oplossing zou financiering via een publiek fonds lening kunnen zijn. J Aan het afsluiten van hypothecaire leningen zijn vaak afsluitkosten verbonden, bij een kleine lening kunnen deze afsluitkosten een substantieel deel van de kosten betekenen, waardoor vormen van hypothecaire financieringen minder aantrekkelijk kunnen zijn. Een analyse van de verschillende vormen en de bijbehorende kosten is dus van belang, een persoonlijke lening, een fonds lening, of een Nederlandse Green Deal of het verkopen van het huis en inkopen van wonen zou aantrekkelijker kunnen zijn. J U heeft voldoende ruimte om uw huidige hypothecaire lening te verhogen of een duurzaamheids- of groenlening aan te trekken. Ook is het wellicht interessant om te kiezen voor het verkopen van het huis en inkopen van wonen om zo de overwaarde van uw huis ten gelde te maken. J Door de daling van de woningprijzen is uw huis minder waard dan de uitstaande lening, het is daardoor waarschijnlijk lastig om een extra lening af te sluiten of uw woning te verkopen. Een financiering van een publiek fonds lening of een Nederlandse Green Deal lijken de meest voor de hand liggende resterende alternatieven, een analyse van alle beschikbare alternatieven moet dat uitwijzen. Figuur 1: korte analyse van financieringskeuzes 29 maart 2013 / Versie 1 Financiën KEN 9

12 1.7 / Productvoorwaarden De onderstaande tabel geeft een indicatief overzicht van de voorwaarden en kosten van de huidig beschikbare financieringsvormen. Deze parameters zijn per aanbieder verschillend en zijn afhankelijk van ontwikkelingen op de markt, het betreft hier dus alleen een indicatie. Indicatieve productvoorwaarden Type Lening Rente Looptijd Kosten Hoofdsom Spaargeld 2% onbeperkt - onbeperkt Hypothecaire lening 5% - 5,5% max. 30 jaar ca. EUR geen restrictie NHG lening 4,5% - 5% max. 30 jaar ca. EUR max. EUR Duurzaamheidlening 3% - 3,5% max. 15 jaar ca. EUR EUR Groenlening 5,5% 10 tot 30 jaar ca. 1% van de max. LTV <100% hoofdsom Persoonlijke lening 7% - 9% max. 15 jaar - max. EUR Tabel 1: indicatieve productvoorwaarden per leningtype 1.8 / Kernpunten Uit de analyse komen een aantal kernpunten inzake de financiering van micro oplossingen naar voren, welke per project in detail moeten worden bekeken: Afsluitkosten De kosten voor het afsluiten van een (hypothecaire) lening kunnen erg groot zijn in verhouding tot het leningbedrag, dit kan tot gevolg hebben dat banken minder bereid zijn de lening te verstrekken of dat deze kosten de business case aantasten. Garanties/risico allocatie De bewoners en financiers gaan uit van een bepaalde verlaging in de energielasten, op basis van deze aanname kan eventueel additionele financiering worden verstrekt. Het risico dat hierbij wordt aangegaan zou zodanig moeten worden gealloceerd zodat dit komt te liggen bij de verantwoordelijk partij (de ontwikkelaar en/of installateur), dit bevordert de financierbaarheid van sommige alternatieven. Woonlasten toets banken De beoogde verlaging in energielasten zal inzichtelijk moeten worden gemaakt bij de financiers zodat deze de hogere hypothecaire lening kunnen verstrekken op basis van lagere toekomstige energielasten. Dit moet niet alleen mogelijk zijn bij introductie maar ook in de toekomst als deze huizen verkocht worden en opnieuw gefinancierd moeten worden. Financiers moeten akkoord gaan met de wijze waarop de woonlasten worden berekend, eventueel in combinatie met garantie maatregelen, de reeds gepubliceerde analyse van Nibud kan hier sterk aan bijdragen. Fondsvorming Per project moeten de bestaande fondsen geanalyseerd worden, daarnaast zal er moeten worden getoetst welke partijen, zowel publiek als privaat, geïnteresseerd zijn in het financieren van energiebesparende maatregelen via een fondsstructuur. 29 maart 2013 / Versie 1 Financiën KEN 10

13 Green Deal/ ESCo Alvorens een Nederlandse Green Deal geïntroduceerd kan worden zal de regelgeving hieromtrent aangepast moeten worden. Daarnaast moet de overdracht van de verplichting bij verkoop van het huis, bijvoorbeeld middels een kettingbeding, een duidelijke vorm krijgen. Verkoop huis en inkopen wonen Per project moet er worden getoetst welke partijen, geïnteresseerd zijn in het investeren in energieneutrale woningen en het opbouwen van een portefeuille energieneutrale woningen. 1.9 / Conclusie Uit de beschreven analyse blijkt dat de financieringalternatieven per woningeigenaar anders zullen zijn. Naast de huidige LTV en de gekozen technische maatregelen zijn ook de financiële mogelijkheden en wensen van de klant van groot belang. Dit geeft aan dat alternatieven per aanvraag verschillend beschikbaar zullen zijn, er zijn dus momenteel alleen case by case oplossingen. Het uitwerken van een Green Deal of een ESCo oplossing zou kunnen leiden tot een uniforme financieringsoplossing omdat deze oplossing niet gebonden is aan een geldnemer maar aan een woning. Het gepresenteerde overzicht om tot een snelle analyse van de verschillende alternatieven te komen is gebaseerd op een aantal vragen inzake de (i) de financiële capaciteit van de woningeigenaar, (ii) de eisen en voorkeuren van de woningeigenaar en (iii) de technische business case van de investering. Op basis hiervan kan snel de voor de hand liggende financieringsvorm bepaald worden, deze uitkomst is slechts een indicatie voor de meest aantrekkelijk of voor de hand liggende financieringsvorm. Het blijft belangrijk om per woningeigenaar een analyse te maken van de beschikbare financieringsvormen. 29 maart 2013 / Versie 1 Financiën KEN 11

14 GEN Gebieden Energieneutraal Partners De energie van...