FUNDERINGSHERSTEL VERDUURZAMING VAN PARTICULIER WONINGBEZIT IN COMBINATIE MET 4 FEBRUARI 2016

Transcriptie

1 FUNDERINGSHERSTEL IN COMBINATIE MET VERDUURZAMING VAN PARTICULIER WONINGBEZIT 4 FEBRUARI

2 OMVANG FUNDERINGSPROBLEMATIEK BIJ PARTICULIERE EIGENAREN Totaal circa woningen Waarvan vooroorlogs met urgentie want herstel binnen 10 jaar nodig Gemeentelijke leningen voor funderingsherstel afgeschaft Financiering via de markt voor deel van de eigenaren niet mogelijk Risico op verzakkingen fundering met handhavingsplicht gemeente en financieel risico (voorbeeld Wilhelminastraat). 2

3 FINANCIERING LTV = lening tov de actuele waardevan de woning Loan to value LTV-/LTI- LTV+/LTI- Maatwerklening Geen financiering LTV+/LTI+ Bank LTV-/LTI+ Geen financiering LTI= lening tov inkomen bewoner Loan to income 3

4 2 SPOREN AANPAK 1. Landelijk fonds 2. Opdracht aan BKZ 4

5 WERKING FUNDERINGSFONDS Leningen Rente en aflossing Externe funding Financiers Defaults Rijk Gemeenten Banken Vergoeding externe funder Vergoeding fondsmanager Overige kosten 5

6 START: Gelijkwaardige financiële inbreng van Rijk, gemeenten, banken/nhg Bestemd voor alle particuliere huiseigenaren met funderingsproblemen. Alle partijen ca 5,5 mln DISCUSSIEPUNTEN FUNDERINGSFONDS NU: Geen financiële bijdrage van banken bij NHG 1e hypotheek LTI norm boven 120% wordt uitgesloten van fonds. Hoge bijdrage gemeente bij negatieve LTI Gemeenten 4,9 mln, Banken 2,7 mln 6

7 Realiseer een model voor funderingsherstel & verduurzaming particulier woningbezit Uitgangspunten: 1) netto lasten moeten voor de bewoner betaalbaar blijven 2) harde zekerheidsstelling OPDRACHT BKZ 3) banken moeten financieel bijdragen 7

8 HUIDIGE SITUATIE HUIDIGESITUATIE Hypotheek Huis&grond waarde /- ========= Woning onder water & Geen middelen om fundering en opstal teverbeteren a

9 Funderingsherstel WAT GAAT ER GEBEUREN? & Spouwisolatie Dakisolatie Nieuwe geïsoleerde dakkapellen Zonnepanelen HR++ glas Isoleren van de begane grond Energiebesparing (incl zonnepanelenopbrengst) 50% 800 9

10 MAAR HOE DIT TE FINANCIEREN??? 10

11 FINANCIËLE INSTRUMENTEN Canon hoogte Lage hypotheekrente Energiebesparing Subsidies Garantstellingen en financiering 11

12 MODELLEN Lening Erfpachtmodel 2013 Inkoopmodel 2014 Inkoopmodel

13 INKOOPMODEL

14 WERKING INKOOPMODEL 2015 Bewoner verkoopt de woning aan BKZ Bewoner lost schuld aan bank af Fundering& Renovatie/Verduurzaming Uitgifte in erfpacht Koper betaalt maandelijks erfpacht/rente en aflossing Bewoner kan altijd de woning met grond in vol eigendom verkrijgen 14

15 Huidige situatie Hypotheek Huidige marktwaarde /- ========= Restschuld

16 Ruimte voor herstel Marktwaarde na herstel (basis voor canon en retributie) Huidige marktwaarde /- ========= Investeringsruimte

17 Investering BKZ Inkoop woning Waarde investering ========= Subsidies (gem./prov.) / /5.000 ========= Investering

18 Huidige situatie Hypotheek Huidige marktwaarde /- ========= Restschuld Ruimte voor herstel Marktwaarde na herstel (basis voor canon en retributie) Huidige marktwaarde /- ========= Investeringsruimte Investering BKZ Inkoop woning Waarde investering ========= Subsidies (gem./prov.) / /5.000 ========= Investering

19 EXPLOITATIEVERLOOP INKOOPMODEL 2015 Investering Risico Waarde na herstel Snijpunt resterende investering en marktwaarde

20 GELIJK PERCENTAGE CANON EN RETRIBUTIE Huidige situatie Opstalmodel Leningmodel huidige situatie Inkoopmodel 2015 huidige last verhoogd met lening 20

21 VOORDELEN INKOOPMODEL 2015 eenduidig model voor bewoner Fundering en opstalverbetering Van F label naarb label Lagereenergielasten, CO 2 besparing Kwaliteit huizenvoorraad Zaanstad krijgt een impuls eindige oplossing: op termijn is financiering via marktpartijen mogelijk 21

22 VERGELIJKING MODELLEN I Lening II Inkoopmodel 2014 III Inkoopmodel 2015 Subsidie gemeente Subsidie provincie Investering gemeente korte termijn Duur investering 26 jaar 20 jaar jaar Onderpand Geen of 2e hypotheek Geen of 2e hypotheek Erfpacht tot Risico (garantstelling restschuld) Betaalbare lasten Nee (hoger) Ja Ja Risicoprofiel Hoog Laag, maarbuiten eigen invloedssfeer Laag, binnen eigen invloedssfeer 22

23 SLOOP/NIEUWBOUW VERKENNING Nulop de meter Kleinschaligheid in bebouwde omgeving Korte sloop en bouwtijd Financieeltekortnog hoger 23

24 BELASTINGAFSTEMMING Aftrekbaarheid canon voor bewoner Inkomstenbelasting Matching negatieve en positieve resultaten BKZ Vennootschapsbelasting Vrijval kapitaalverzekering bijwoning onbelaste inzet voor aflossing hypotheek 24

25 PLANNING?.HGFDSA Financieel Model januari Presentatie B&W en raad januari/februari Juridische vormgeving februari/april Bewonersgesprekken maart Besluitvorming maart /april fiscale ruling mei Aanbesteding werk juni/september Uitvoering 2 pilots najaar

26 Dit is de kans om vandaag je eigen woning voor morgen te behouden 26