Extra editie Risk Bulletin Florius

Transcriptie

1 Extra editie Risk Bulletin Florius Mei 2013 In deze editie van het Risk Bulletin vragen we aandacht voor: 1. Creditscore als hulpmiddel voor aanvragen met en zonder NHG 2. Meefinancieren restschulden voor bestaande klanten 3. Wijziging regelgeving NHG artikel B5 4. Werkgeversverklaring model 2013 en KvK nummer 5. NHG: Relatiebeëindiging en Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid 1. Goede inschatting van het betaalbaarheidsrisico is in de huidige markt essentieel! Creditscore als belangrijk hulpmiddel voor aanvragen met en zonder NHG Recessiemanagement Zoals we dagelijks ervaren krijgen klanten steeds vaker te maken met het traject van gedwongen verkoop en houden daaraan een restschuld over. Die restschuld is gezien de huidige ontwikkelingen op de huizenmarkt met dalende huizenprijzen al maar hoger. Er zijn veel mogelijkheden om klanten in problemen te helpen. Daar besteden we veel aandacht aan. Voor onze klanten willen we juist proberen te voorkomen dat ze in dit traject terechtkomen. De hypotheek moet betaalbaar zijn en betaalbaar blijven! Wat vraagt dit van ons? Om te voorkomen dat klanten in problemen raken vraagt dit bij het verstrekken van een hypotheek om een zeer goede inschatting van het betaalbaarheidsrisico. Dat doen we door onze eigen inschatting en met ondersteuning van de creditscore. Dat vraagt ook om een credit score die op de juiste wijze faciliteert bij het nemen van de kredietbeslissing. Hoe gaan we dat verbeteren? Door een verbeterde weergave van de uitkomsten van de creditscore. Niet alleen een score maar door inzicht te geven in de spreiding van de risico s. En door te laten zien welke elementen in de credit score positieve of negatieve invloed hebben op de uitkomst. Wanneer gaat de wijziging voor creditscore in? Vanaf 10 mei 2013 is de verbeterde weergave van de uitkomsten van de creditscore zichtbaar in de systemen. Voor de bestaande aanvragen geldt dat de nieuwe scoreklasse (1 t/m 6) nog niet zichtbaar zal zijn. Daar wordt de huidige weergave (één getal) getoond. Voor deze aanvragen is aangepaste creditscore niet van toepassing. 1

2 Hoe ziet deze vernieuwde weergave eruit? We gaan de credit score weergeven op basis van een score klasse van 1 t/m 6. Wat vertellen deze cijfers ons? Bij een waarde van 1 t/m 4 is de credit score positief (GROEN). De scoreklasse laat zien dat de score 1 12X beter is dan de gemiddelde score. En daarmee een zeer laag betaalbaarheidsrisico op basis van de gewogen elementen. Bij een waarde van 4 is de score 2x slechter dan de gemiddelde score. Dat wil niet zeggen dat een aanvraag met deze score automatisch geaccepteerd moet worden. Het risico bij deze aanvraag is wel groter maar kan nog wel acceptabel zijn. Bij de score 5 is de credit score negatief en wordt een STOP gegeven. De score 5 (ORANJE) geeft aan dat er een verhoogd betaalbaarheidsrisico is en afhankelijk van de individuele beoordeling het verstrekken van een hypotheek wel of niet wenselijk is. Het risico is tot 4 keer slechter dan gemiddeld. Bij de score 6 is het kredietrisico negatief (ROOD) en wordt er een STOP gegeven. Het risico dat de klant niet aan zijn/haar verplichtingen voldoet is zeer groot (8x slechter dan gemiddeld). Vanuit klantbelang achten we op basis van de creditscore kredietverlening niet verantwoord. Tip: In bovengenoemde situaties is het risico weergegeven bij de gegeven risicoklassen. Dat wil niet zeggen dat er geen overrule gegeven mag worden. Een overrule met een motivatie is mogelijk. De creditscore is een hulpmiddel om de betaalbaarheidsrisico s in kaart te brengen maar is geen middel om een aanvraag gelijk af te wijzen of te accepteren. Het gaat om het maken van een goede inschatting van het betaalbaarheidsrisico. Scoreklasse Risico Interpretatie 1 0,1% 12x beter dan gemiddeld 2 0,4% 3x beter dan gemiddeld 3 1% Gemiddeld 4 2,5% 2x slechter dan gemiddeld 5 5% 4x slechter dan gemiddeld 6 10% 8x slechter dan gemiddeld In de tabel staat weergegeven per klasse wat het risico is en hoe je deze moet interpreteren. De uitleg is als volgt bij scoreklasse 3: 1 % van de klanten die een score 3 hebben raken binnen 24 maanden in structurele achterstand. Structureel is 3 termijnen of meer. Dit betekend dat van de 100 klanten die instromen komt 1 klant in achterstand. 2

3 Op welke wijze worden de elementen in de credit score getoond? Per onderdeel laten we het gewicht zien. Je ziet daardoor hoe de creditscore is opgebouwd. Bijvoorbeeld: Naam Gewicht Lening vs onderpand +++ Variabel inkomen +/- Aantal aanvragers -- Leeftijd - Duur dienstverband --- Soort aanvraag +/- BKR vs inkomen ++ BKR recent geopend + Doel hiervan is om een beter inzicht te geven in de positieve en negatieve elementen die van belang zijn bij het inschatten van het betaalbaarheidsrisico. Aanvragen met NHG Vanuit onze zorgplicht richting de klant hebben wij ervoor gekozen om de creditscore ook in te voeren voor aanvragen met NHG. Voor de risicobeoordeling is het niet van belang of de aanvraag met of zonder NHG is. Het doel is te voorkomen dat klanten in de problemen komen. De hypotheek moet betaalbaar zijn en betaalbaar blijven! Wat betekent dit? Door het invoeren van de score klasse en de weergave van positieve en negatieve elementen kun je een betere risicobeoordeling uitvoeren. Aanvragen die wel aan de kredietregels en/of NHG voldoen kunnen op grond van de creditscore toch afgewezen worden. Door het weergeven van een score klasse kunnen we de risicoschatting beter uitleggen. Let op De gegeven informatie over de creditscore is vertrouwelijk en daarom mag de werking en de gegeven risicoklassen niet worden gedeeld met tussenpersonen of klanten. 3

4 2. Meefinancieren van restschulden voor bestaande klanten Vanaf 1 mei kunnen restschulden voor bestaande hypotheekklanten tot 115% marktwaarde meegefinancierd worden. Dit is een verruiming van ons beleid waarin nu standaard tot 105% geleend mag worden. Waarom willen we het beleid verruimen? Wij denken dat het mee kunnen financieren van de restschuld een positief effect op de woningmarkt zal hebben. Nu zijn mensen huiverig om hun woning te verkopen omdat ze niet weten of en hoe ze de restschuld kunnen financieren. Ook de wet- en regelgeving op het gebied van restschulden is verruimd. De rente over een restschuld op de eigenwoninglening die is ontstaan in de periode 29 oktober 2012 t/m 31 december 2017 is 10 jaar lang aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Wat houdt het nieuwe beleid in? Bestaande hypotheekklanten kunnen de restschuld op hun oude woning tot maximaal 115% van de marktwaarde (of marktwaarde na verbouwing) meefinancieren in hun nieuwe hypotheek. De mee te financieren restschuld mag niet meer dan bedragen. Afwijken van het maximale percentage of bedrag is niet toegestaan. Combinatie met NHG is niet mogelijk De restschuld moet als apart leningdeel worden vastgelegd. Het moet een annuïtair leningdeel met een looptijd van 10 jaar en een rentevastheidsperiode van 10 jaar zijn. Andere aflosvormen of looptijd/ rentevastheidsperioden zijn niet toegestaan. In eerste instantie geldt het nieuwe beleid voor de labels: ABN Florius en WoonNexxt Direktbank MNF bank Voor de bestaande hypotheekklanten geldt dat zij een positieve credit score en voor ABN klanten een positieve CRG moeten hebben en dat er geen negatieve BKR meldingen mogen zijn. De aanvraag mag op deze punten niet overruled worden. Restschuld: definitie en toelichting Bij verkoop van de woning wordt de hypotheek afgelost met de verkoopopbrengst van de woning en eventueel de opgebouwde waarde van een verpande polis of rekening. Het bedrag dat overblijft is de restschuld. Wanneer de opgebouwde waarde van de polis of rekening meegenomen wordt in de nieuwe hypotheek dan blijft hij voor het bepalen van de restschuld buiten beschouwing. 4

5 Voorbeeld berekening: Verkoopprijs woning /- verkoopkosten ( werkelijke verkoopkosten of 3% verkoopprijs) -/- uitstaande hypotheekschuld opgebouwde waarde in verpande polis * of rekening = Restschuld (* als de opgebouwde waarde meegenomen wordt in de nieuwe hypotheek dan blijft deze waarde buiten beschouwing voor het bepalen van de restschuld. Restschuld in het voorbeeld is dan ) Voor welke restschulden geldt het nieuwe beleid? Het nieuwe beleid is van toepassing wanneer de restschuld aan onderstaande voorwaarden voldoet: 1. restschuld is ontstaan op of na 29 oktober 2012; én 2. er is sprake van vrijwillige onderhandse verkoop van de woning. In het geval van gedwongen onderhandse verkoop en executieverkoop is het meefinancieren van de restschuld niet toegestaan; én 3. de restschuld is daadwerkelijk gerealiseerd; én 4. klant(en) heeft onvoldoende eigen middelen om de restschuld af te lossen. De restschuld is gerealiseerd als: De woning verkocht en geleverd is; óf De woning verkocht is maar nog niet geleverd is. De ontbindende voorwaarden moeten verstreken zijn. Voorbeeld situaties: 1. Bestaande hypotheekklant heeft de oude woning nog niet verkocht maar al wel een nieuwe woning gekocht en sluit de nieuwe hypotheek binnen ons concern. Bij verkoop van de oude woning kan de restschuld op dat moment worden gefinancierd in de nieuwe hypotheek (verhoging). 2. Bestaande hypotheekklant heeft de oude woning verkocht en geleverd op of na 29 oktober 2012 maar nog geen nieuwe woning gekocht. In deze situatie zijn er nog geen mogelijkheden in de nieuwe hypotheek (want die is er nog niet). De klant zal de restschuld in eerste instantie op een andere manier moeten aflossen/financieren. Op het moment dat de klant een nieuwe woning koopt is er de mogelijkheid de restschuld te herfinancieren in de nieuwe hypotheek. 5

6 Op te vragen stukken voor het aantonen van de restschuld zijn in ieder geval: schuldrestopgave huidige hypotheek opgave polis/spaarrekening gekoppeld aan huidige hypotheek hypothecair uittreksel kadaster verkoopakte huidige woning + verklaring verkopend makelaar inzake definitief verlopen ontbindende voorwaarden of de notarisafrekening inzake verkoop motivatieformulier explain print annuiteitenberekening i.v.m. aanvullende lasten Hoe moet de betaalbaarheid getoetst worden? In de basis zijn restschulden ontstaan in de periode vanaf 29 oktober 2012 t/m 31 december 2017 aftrekbaar voor 10 jaar. Het kan zijn dat niet de gehele restschuld aftrekbaar is (bijvoorbeeld als het geen eigen woning schuld is). Voor klanten is het belangrijk zich hierover goed te laten adviseren. Restschulden die niet aftrekbaar zijn moet je toetsen als box 3 deel. De hypotheek inclusief restschuld moet betaalbaar zijn op het inkomen van de klant(en). Een explain op inkomen is niet toegestaan. Berekening toegestane lasten Voor de berekening van de toegestane lasten moet je rekening houden met de korte looptijd van 10 jaar. Omdat de standaard toetsing uitgaat van de looptijd van het leningdeel met de langste looptijd moet je daarvoor een losse berekening maken. Het verschil tussen de maandlasten van de 30 jarige annuïteit en de 10 jarige annuïteit vul je bij de maximale hypotheekberekening in bij overige financiële verplichtingen. Wat doet het BKR met restschulden? In sommige gevallen wordt een restschuld geregistreerd bij het BKR. Het gaat dan om restschulden die niet geherfinancierd zijn met een consumptieve lening of een nieuwe hypothecaire lening en waar tijdens de looptijd van de hypotheek geen betalingsachterstand is geweest. Deze schulden krijgen een AK 4 melding bij het BKR. 6

7 Voorbeeld Kees heeft zijn woning verkocht voor EUR. Hij had een hypotheek bij bank X van EUR. Zijn restschuld bedraagt EUR. Er zijn dan een aantal situaties mogelijk: Bank X houdt de vordering van EUR op Kees omdat hij de schuld niet op een andere manier heeft afgelost dan moet bank X deze schuld melden bij het BKR met een AK en een hoofdsom van EUR. Kees sluit een consumptief krediet af om de schuld af te lossen. Hij krijgt dan een normale melding in het BKR. Dus een AK of DK melding. Kees financiert zijn restschuld mee in de hypotheek van zijn nieuwe woning. Hiervan wordt geen melding gemaakt bij het BKR. De restschuld lost Kees af uit eigen middelen. De restschuld wordt niet gemeld bij het BKR. Als er een restschuld gemeld moet worden bij het BKR wordt dit altijd gedaan door de oude geldverstrekker. 3. Wijziging NHG regelgeving artikel B5 Vanaf 1 juli is het weer mogelijk om een lening tijdens de looptijd aflossingsvrij te maken. Deze wijziging gaat officieel per 1 juli in maar per direct is het al mogelijk om deze regel toe te passen. Wanneer is het toegestaan om een lening aflossingsvrij te maken? Als er sprake is van een bestaande eigenwoningschuld op 31 december 2012 en Het aflossingsvrije gedeelte niet meer bedraagt dan 50 % van de oorspronkelijke marktwaarde Waarom is het weer mogelijk om een lening aflossingsvrij te maken? Door verschillende belastingmaatregelen is het besteedbaar inkomen van consumenten de afgelopen jaren afgenomen. Consumenten zijn op zoek naar mogelijkheden om het besteedbaar inkomen te verruimen. Geldgevers ontvangen vaker verzoeken om de bestaande aflossingsvorm van de hypotheek te wijzigen naar aflossingsvrij. Het artikel B5 kun je nalezen op de site van NHG. 7

8 4. Werkgeversverklaring model 2013 NHG en KvK nummer In de werkgeversverklaring (model 2013) is het KvK nummer opgenomen. NHG heeft het KvK nummer toegevoegd op verzoek van de geldgevers. Het KvK nummer is een hulpmiddel om fraude te voorkomen. In de NHG norm is opgenomen dat wij moeten controleren of de gegevens op een document juist zijn. Regelmatig wordt de vraag gesteld of het KvK nummer ook extra gecontroleerd moet worden. Voor de controle van het KvK nummer stelt NHG niet de eis dat hiervoor ook een document aanwezig moet zijn in het dossier. 5. NHG: Relatiebeëindiging en Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid Per 1 januari 2013 zijn de nieuwe Voorwaarden & Normen van NHG van kracht. Een belangrijk punt in deze nieuwe voorwaarden is de financiële toetsing op de noodzaak tot verkoop van de woning. Florius gaat deze toetsing, in opdracht van NHG, uitvoeren. Relatiebeëindiging en verkoop woning De financiële toetsing op de noodzaak tot verkoop van de woning is vooral van belang bij huiseigenaren die vanwege relatiebeëindiging hun woning willen verkopen. Zij komen alleen voor kwijting van een eventuele restschuld in aanmerking als er sprake is van een door de geldgever geïnitieerde gedwongen verkoop. Financiële toetsing Met een toetsing op inkomen en vermogen wordt bepaald of één van beide debiteuren de hypotheek zelfstandig kan blijven betalen. Dat betekent dat Florius beide debiteuren vanaf nu gaat toetsen. Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid Is woningbehoud op basis van deze toets mogelijk? Dan is de relatiebeëindiging geen reden tot gedwongen verkoop van de woning! Er moet dan Ontslag Hoofdelijke Aansprakelijkheid plaatsvinden. Als één van de ex-partners een nieuwe relatie heeft, dan is het mogelijk een nieuwe debiteur toe te voegen. Hij of zij wordt dan ook eigenaar, hoofdelijk schuldenaar en bewoner. 8