Rekenvoorbeelden bij de Normen

Transcriptie

1 Rekenvoorbeelden bij de Normen Rekenvoorbeelden bij de Normen Versie 10 januari

2 Inhoudsopgave Norm 2.2 Aankoop bestaande woning:...3 Norm 2.3 Aankoop nieuwbouwwoning:...4 Norm 3.1 Nieuwe lening in verband met kwaliteitsverbetering...5 Norm 3.2 Aanvullende lening in verband met kwaliteitsverbetering...7 Norm 3.3 Nieuwe lening in verband met scheiding of erfopvolging:...8 Norm 3.4 Aanvullende lening in verband met scheiding of erfopvolging:...10 Norm 3.5 Nieuwe lening in verband met afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond:...11 Norm 3.6 Aanvullende lening in verband met afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond:...13 Rekenvoorbeelden bij de Normen Versie 10 januari

3 Norm 2.2 Aankoop bestaande woning Gevraagde lening: ,- Marktwaarde woning: ,- Koopsom: ,- Subtotaal: ,- 5% bijkomende kosten: ,- Totaal: ,-. Uitgangspunt: het laagste bedrag van de koopsom of waarde van de woning en de bijkomende kosten mogen niet meer bedragen dan ,-. Gevraagde lening: ,- Marktwaarde woning: ,- Koopsom: ,- Kwaliteitsverbetering: ,- Afkoop canonverplichtingen: ,- Storting onderhoudsfonds: ,- Subtotaal: ,- 5% bijkomende kosten: ,- Totaal: ,-. Uitgangspunt: De kosten van aankoop, kwaliteitsverbetering, afkoop canonverplichtingen, storting onderhoudsfonds en 5% bijkomende kosten mogen niet meer bedragen dan ,-. Rekenvoorbeeld 3: Gevraagde lening: ,- Marktwaarde woning: ,- Koopsom: ,- Kwaliteitsverbetering: ,- (wordt betaald uit eigen middelen) Subtotaal: ,- 5% bijkomende kosten: ,- Totaal: ,- NHG is wel mogelijk. Uitgangspunt: alle kosten voor het verkrijgen in eigendom dienen te worden meegerekend. Omdat men de kosten van de kwaliteitsverbetering betaalt uit eigen middelen, wordt met deze kosten geen rekening gehouden ter bepaling van de kosten verkrijgen in eigendom. Tenzij de kwaliteitsverbetering verplicht wordt gesteld door de aanwezigheid van een verplicht bouwkundig rapport, dan geldt een depotverplichting en tellen deze kosten mee. Indien er (afgezien van een verplichting uit een bouwkundig rapport) een financieringsbehoefte voor kwaliteitsverbetering is, dan mag de opgegeven verbouwing in dit voorbeeld niet groter zijn dan 6.296,30,-. Het totaalbedrag van de kosten mag niet meer bedragen dan ,-. Indien de werkelijke bijkomende kosten lager zijn dan 5%, dan is het restant hieruit vrij besteedbaar. Rekenvoorbeelden bij de Normen Versie 10 januari

4 Norm 2.3 Aankoop nieuwbouwwoning Gevraagde lening: ,- Koop-/aanneemsom: ,- Meerwerk: ,- Subtotaal: ,- 5% bijkomende kosten: ,- Totaal: ,-. Uitgangspunt: De kosten voor het verkrijgen in eigendom mogen niet meer bedragen dan de kostengrens voor woningen ( ,-). In de Norm is aangegeven waar deze kosten uit bestaan. Alle daarin vermelde kosten dienen te worden meegenomen ter bepaling van de kosten verkrijgen in eigendom. Een voorbeeld van kosten vermeldt in de Norm is architecten honorarium. Wanneer deze kosten geen onderdeel uit maken van de aanneemovereenkomst maar wel in rekening worden gebracht, moeten deze kosten worden meegenomen ter bepaling van de kosten verkrijgen in eigendom. Gevraagde lening: ,- Koop-/aanneemsom: ,- Meerwerk: ,- Architecten honorarium: 2.000,- Subtotaal: ,- 5% bijkomende kosten: ,- Totaal: ,- In breng eigen middelen: 7.100,- Benodigde hypotheek: ,- NHG is niet mogelijk. Uitgangspunt: De kosten voor het verkrijgen in eigendom mogen niet meer bedragen dan de kostengrens voor woningen ( ,-). In de Norm is aangegeven waar deze kosten uit bestaan. Alle daarin vermelde kosten dienen te worden meegenomen ter bepaling van de kosten verkrijgen in eigendom. Het gegeven dat er eigen middelen worden ingebracht en de lening niet meer bedraagt dan de kostengrens, neemt niet weg dat de totale kosten verkrijgen in eigendom hoger zijn dan de kostengrens. Rekenvoorbeeld 3: Gevraagde lening: ,- Koop-/aanneemsom: ,- meerwerk: ,- Subtotaal: ,- 5% bijkomende kosten: ,- Maximale hypotheek met NHG ,- Daadwerkelijke bijkomende kosten ,- Aflossen consumptief krediet 5.000,- NHG is niet mogelijk. Het aflossen van een krediet uit de 5% is niet mogelijk. Uitgangspunt: De bijkomende kosten bestaan uit bijkomende kosten voor het verkrijgen van de grond en de woning, de kosten van financiering en renteverlies tijdens de bouw. Aangezien voor alle meegefinancierde bijkomende kosten een depot verplichting geldt, is het niet mogelijk het verschil tussen de 5% aan bijkomende kosten en de werkelijke bijkomende kosten aan te wenden voor consumptieve of overige doeleinden. Rekenvoorbeelden bij de Normen Versie 10 januari

5 Norm 3.1 Nieuwe lening in verband met kwaliteitsverbetering Gevraagde lening ,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering ,- Bestaande hypothecaire lening ,- Fiscale lening (ten behoeve van dakkapel) ,- Kwaliteitsverbetering ,- Boeterente 5.000,- Kosten van financiering 3.500,- Totaal ,- Uitgangspunt: De lening mag niet meer bedragen dan de som van de in Norm genoemde kosten en deze som mag niet meer bedragen dan de kostengrens voor kwaliteitsverbetering ( ,-). Onder de kosten van financiering vallen alle kosten die gemaakt worden voor het verkrijgen van de financiering. De restantschuld mag bestaan uit hypothecaire en/of fiscale leningen. Een fiscale lening is een geldlening waarvan de rente op grond van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 volledig aftrekbaar is. Een hogere marktwaarde dan de kostengrens is niet belemmerend. Een marktwaarde lager dan de restantschuld heeft wel gevolgen. Immers, in de Norm staat onder a: de restantschuld van de bestaande hypothecaire en/of fiscale leningen, tot een maximum van de marktwaarde vrij van huur en gebruik voordat de kwaliteitsverbetering is uitgevoerd. In onderstaand rekenvoorbeeld is een situatie weergegeven waarbij er sprake is van een marktwaarde lager dan de restantschuld. Gevraagde lening ,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering ,- Bestaande hypothecaire lening ,- Fiscale lening (ten behoeve van dakkapel) ,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering ,- Kwaliteitsverbetering ,- Boeterente 500,- Kosten van financiering 3.500,- Totaal ,- Uitgangspunt: De lening mag maximaal ,- bedragen. Bij een oversluiting met kwaliteitsverbetering mag de restantschuld tot maximaal de marktwaarde voor kwaliteitsverbetering worden meegefinancierd. In de nieuwe lening mag dus maximaal ,- worden gefinancierd ter aflossing van de restantschuld. De restantschuld is ,-. Dit tekort van ,- kan niet met NHG worden gefinancierd. Dit mag zonder NHG gefinancierd worden, echter dienen de lasten die voortkomen uit deze lening als een overige financiële verplichting conform Norm 6.3 te worden betrokken in de toetsing. Rekenvoorbeelden bij de Normen Versie 10 januari

6 Rekenvoorbeeld 3 Norm 3.1.4: Bij de bepaling van de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening(en) behoeft de (afkoop)waarde van de tot zekerheid meeverbonden levensverzekering(en) en/of beleggingsovereenkomst(en) en/of Spaarrekening Eigen Woning niet op de restanthoofdsom van de hypothecaire lening(en) in mindering te worden gebracht. In onderstaand voorbeeld ziet u hoe dit kan worden toegepast. Gevraagde lening ,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering ,- Bestaande hypothecaire lening ,- (afkoop)waarde verpande levenpolis ,- Restantschuld (lening minus waarde) ,- Kwaliteitsverbetering 6.000,- Boeterente 5.000,- Kosten van financiering 3.500,- Totaal ,- Uitgangspunt: De hoofdsom ligt boven de kostengrens, echter de restantschuld conform de definitie is ,-. Deze ligt onder de marktwaarde en de kostengrens. Wanneer men uitgaat van de hoofdsom minus de verpande waarde is dit ook het uitgangspunt voor de maximale hypotheek met NHG. In de nieuwe lening van ,- is dus ,- opgenomen ter aflossing van de bestaande hypothecaire lening, maar dient er ,- te worden afgelost. Wanneer de afkoopwaarde niet direct verrekend kan worden bij passeren is er een tekort van ,-. Dit mag zonder NHG worden gefinancierd echter dienen de lasten die voortkomen uit deze lening als een overige financiële verplichting conform Norm 6.3 te worden betrokken in de toetsing. Rekenvoorbeelden bij de Normen Versie 10 januari

7 Norm 3.2 Aanvullende lening in verband met kwaliteitsverbetering Norm 3.2.5: Bij de bepaling van de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening(en) behoeft de (afkoop)waarde van de tot zekerheid meeverbonden levensverzekering(en) en/of beleggingsovereenkomst(en) en/of Spaarrekening Eigen Woning niet op de restanthoofdsom van de hypothecaire lening(en) in mindering te worden gebracht. In onderstaand voorbeeld ziet u hoe dit kan worden toegepast. Gevraagde lening ,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering ,- Bestaande hypothecaire lening zonder NHG ,- (afkoop)waarde verpande levenpolis ,- Restantschuld (lening minus waarde) ,- Kwaliteitsverbetering ,- Kosten van financiering 2.500,- Totaal ,- Een aanvullende lening met Uitgangspunt: De hoofdsom ligt boven de kostengrens en de marktwaarde, echter de restantschuld conform de definitie is ,-. De restantschuld ligt dus onder de marktwaarde en de kostengrens. Er kan dus ,- (tot de kostengrens van ,-) aanvullend worden gefinancierd. Aangezien er geen NHG op de bestaande hypothecaire lening van toepassing is, zal er borgtochtprovisie over de restantschuld en de aanvullende lening verschuldigd zijn. Gevraagde lening ,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering ,- Bestaande hypothecaire lening zonder NHG ,- (afkoop)waarde verpande levenpolis ,- Restantschuld (lening minus waarde) ,- Kwaliteitsverbetering Kosten van financiering 3.000,- Totaal ,- Af: Inbreng eigen middelen 500,- Nieuwe lening ,- Een aanvullende lening met NHG is niet mogelijk Uitgangspunt: De hoofdsom ligt boven de kostengrens en de marktwaarde, echter de restantschuld conform de definitie is ,-. Deze ligt onder de marktwaarde en de kostengrens, echter de restantschuld plus de kwaliteitsverbetering en alle kosten voor financiering mag niet meer bedragen dan de kostengrens. Om toch onder NHG te kunnen financieren zal de restantschuld voor offreren moeten worden verlaagd met 500,- of het bedrag aan kwaliteitsverbetering wordt verlaagd. Rekenvoorbeelden bij de Normen Versie 10 januari

8 Norm 3.3 Nieuwe lening in verband met scheiding of erfopvolging Norm 3.3.6: Bij de bepaling van de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening(en) behoeft de (afkoop)waarde van de tot zekerheid meeverbonden levensverzekering(en) en/of beleggingsovereenkomst(en) en/of Spaarrekening Eigen Woning niet op de restanthoofdsom van de hypothecaire lening(en) in mindering te worden gebracht. In onderstaand voorbeeld ziet u hoe dit kan worden toegepast. Gevraagde lening ,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering ,- Bestaande hypothecaire lening ,- (afkoop)waarde verpande levenpolis ,- Restantschuld (lening minus waarde) ,- Uitkoopwaarde woning , Restantschuld + uitkoopwaarde ,- Kwaliteitsverbetering 4.000,- Boeterente 5.000,- Kosten van verwerving en financiering 3.500,- Totaal ,- (let op: tot maximaal 105% LTV) Uitgangspunt: De restantschuld plus het bedrag aan uitkoop mag niet meer bedragen dan de marktwaarde voor kwaliteitsverbetering. De hoofdsom ligt boven de kostengrens en de marktwaarde, echter de restantschuld conform de definitie plus uitkoopwaarde woning/(af)koopsom canon/grond is ,-. Deze ligt gelijk aan de marktwaarde en onder de kostengrens. In de nieuwe lening van ,- is ,- opgenomen ter aflossing van de bestaande hypothecaire lening en er dient ,- te worden afgelost. Wanneer de afkoopwaarde niet direct verrekend kan worden bij het passeren van de nieuwe lening is sprake van een tekort van ,-. Dit mag zonder NHG worden gefinancierd, echter dienen de lasten die voortvloeien uit deze lening als een overige financiële verplichting conform Norm 6.3 te worden betrokken in de toetsing. Gevraagde lening ,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering ,- Bestaande hypothecaire lening ,- (afkoop)waarde verpande levenpolis 0 - Restantschuld ,- Uitkoopwaarde woning/(af)koopsom canon/grond ,- Restantschuld + uitkoopwaarde/(af)koopsom ,- Kwaliteitsverbetering 4.000,- Boeterente 2.000,- Kosten van verwerving en financiering 3.500,- Totaal ,- Uitgangspunt: De marktwaarde ligt boven de kostengrens van ,-, echter is de restantschuld plus uitkoopwaarde ,-. Deze ligt onder de marktwaarde en de kostengrens. Rekenvoorbeelden bij de Normen Versie 10 januari

9 Rekenvoorbeeld 3: Gevraagde lening ,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering ,- Bestaande hypothecaire lening ,- (afkoop)waarde verpande levenpolis 0,- Restantschuld (lening minus waarde) ,- Uitkoopwaarde woning 0,- Restantschuld + uitkoopwaarde ,- Kwaliteitsverbetering ,- Boeterente 2.000,- Kosten van verwerving en financiering 3.500,- Totaal ,- (let op: tot maximaal 105% LTV) Uitgangspunt: Wanneer sprake is van vergroten eigendom door scheiding, maar er behoeft geen bedrag aan de ex-partner voor de overwaarde van de woning te worden betaald omdat er geen overwaarde is, wordt dit bedrag op 0,- gesteld. Rekenvoorbeeld 4: Gevraagde lening ,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering ,- Bestaande hypothecaire lening ,- (afkoop)waarde verpande levenpolis 0,- Restantschuld (lening minus waarde) ,- Uitkoopwaarde woning ,- Restantschuld + uitkoopwaarde/(af)koopsom ,- Kwaliteitsverbetering 4.000,- Boeterente 2.000,- Kosten van verwerving en financiering 3.500,- Totaal ,- NHG niet mogelijk Uitgangspunt: De lening is gelijk aan de marktwaarde, echter de restantschuld plus uitkoopwaarde is hoger dan de marktwaarde. Rekenvoorbeelden bij de Normen Versie 10 januari

10 Norm 3.4 Aanvullende lening in verband met scheiding of erfopvolging Gevraagde aanvullende lening ,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering ,- Bestaande hypothecaire lening ,- (afkoop)waarde verpande levenpolis Restantschuld ,- Uitkoopwaarde woning ,- Restantschuld + uitkoopwaarde ,- Kwaliteitsverbetering 4.000,- Boeterente 2.000,- Kosten van verwerving en financiering 3.500,- Totaal ,- NHG is niet mogelijk Uitgangspunt: Restantschuld plus uitkoopwaarde is hoger dan de marktwaarde. Norm 3.4.5: Bij de bepaling van de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening(en) behoeft de (afkoop)waarde van de tot zekerheid meeverbonden levensverzekering(en) en/of beleggingsovereenkomst(en) en/of Spaarrekening Eigen Woning niet op de restanthoofdsom van de hypothecaire lening(en) in mindering te worden gebracht. In onderstaand voorbeeld ziet u hoe dit kan worden toegepast. Gevraagde aanvullende lening ,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering ,- Bestaande hypothecaire lening ,- (afkoop)waarde verpande levenpolis ,- Restantschuld (lening minus waarde) , Uitkoopwaarde woning ,- Restantschuld + uitkoopwaarde ,- Kosten van verwerving en financiering 5.000,- Totaal ,- Uitgangspunt: De marktwaarde is hoger dan kostengrens, echter de restantschuld plus uitkoopsom is lager dan de marktwaarde. Tevens is de totaalsom (op basis van de restantschuld) niet hoger dan de kostengrens. Denk aan uw zorgplicht: De toetsing houdt rekening met ,-, terwijl er rente verschuldigd is over ,-. Rekenvoorbeelden bij de Normen Versie 10 januari

11 Norm 3.5 Nieuwe lening in verband met afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond Norm 3.5.6: Bij de bepaling van de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening(en) behoeft de (afkoop)waarde van de tot zekerheid meeverbonden levensverzekering(en) en/of beleggingsovereenkomst(en) en/of Spaarrekening Eigen Woning niet op de restanthoofdsom van de hypothecaire lening(en) in mindering te worden gebracht. In onderstaand voorbeeld ziet u hoe dit kan worden toegepast. Gevraagde lening: ,- Uitgangspunten en uitwerking: Marktwaarde zoals deze is getaxeerd na afkoop van de toekomstige erfpachtcanonverplichting of het verkrijgen van het recht van volle eigendom van de grond ,- Bestaande hypothecaire lening: ,- waarde verpande levenpolis: 45000,- Restantschuld (lening minus waarde opbouwproduct): ,- (Af)koopsom canon/grond: ,- Restantschuld + afkoop toekomstige erfpachtcanon of verkrijging ,- Kwaliteitsverbetering: 4.000,- Taxatiekosten: 500,- Boeterente: 2.000,- Kosten van verwerving en financiering: 3.500,- Totale nieuwe financiering: ,- Uitgangspunt: De restantschuld (definitie. aa.) plus het bedrag aan afkoop mag niet meer bedragen dan de marktwaarde zoals deze wordt getaxeerd na afkoop van de toekomstige erfpachtcanonverplichting of het verkrijgen van het recht van volle eigendom van de grond. De hoofdsom plus afkoop liggen wel boven de marktwaarde, echter de restantschuld conform de definitie plus (af)koopsom canon/grond is ,-. Deze ligt onder de marktwaarde. In de nieuwe lening van ,- is ,- opgenomen ter aflossing van de bestaande hypothecaire lening en dient er ,- te worden afgelost. Wanneer de afkoopwaarde niet direct verrekend kan worden bij passeren is er een tekort van ,-. Dit mag zonder NHG worden gefinancierd, echter dienen de lasten die voortkomen uit deze lening als een overige financiële verplichting conform Norm 6.3 te worden betrokken in de toetsing. Rekenvoorbeelden bij de Normen Versie 10 januari

12 Gevraagde lening: ,- Marktwaarde: ,- Bestaande hypothecaire lening: ,- (afkoop)waarde verpande levenpolis: 0,- Restantschuld (lening minus waarde): ,- (Af)koopsom canon/grond: ,- Restantschuld + (af)koopsom: ,- Kwaliteitsverbetering: 4.000,- Taxatiekosten: 500,- Boeterente: 2.000,- Kosten van verwerving en financiering: 3.500,- Totaal: ,- Uitgangspunt: De marktwaarde ligt boven de kostengrens. De restantschuld plus afkoopwaarde is ,-. Dit ligt onder marktwaarde en valt binnen de kostengrens. Rekenvoorbeelden bij de Normen Versie 10 januari

13 Norm 3.6 Aanvullende lening in verband met afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond Norm 3.6.5: Bij de bepaling van de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening(en) behoeft de (afkoop)waarde van de tot zekerheid meeverbonden levensverzekering(en) en/of beleggingsovereenkomst(en) en/of Spaarrekening Eigen Woning niet op de restanthoofdsom van de hypothecaire lening(en) in mindering te worden gebracht. Gevraagde aanvullende lening: ,- Uitgangspunten en uitwerking: Marktwaarde: ,- Bestaande hypothecaire lening: ,- (afkoop)waarde verpande levenpolis: ,- Restantschuld: ,- (Af)koopsom canon/grond: ,- Restantschuld + (af)koopsom canon/grond: ,- Kwaliteitsverbetering: 4.000,- Taxatiekosten: 500,- Boeterente: 2.000,- Kosten van verwerving en financiering: 3.500,- Totaal: ,- De aanvullende lening onder NHG is niet mogelijk Reden: Restantschuld plus (Af)koopsom canon/grond is hoger dan de marktwaarde. Gevraagde aanvullende lening: ,- Marktwaarde: ,- Bestaande hypothecaire lening: ,- (afkoop)waarde verpande levenpolis: ,- Restantschuld: ,- Af)koopsom canon/grond: ,- Restantschuld +(af)koopsom canon/grond: ,- Taxatiekosten: 500,- Kosten van verwerving en financiering: 5.000,- Totaal: ,- De aanvullende lening onder Reden: De restantschuld plus uitkoopsom is lager dan de marktwaarde. Tevens is de totaalsom (op basis van de restantschuld) niet hoger dan de kostengrens. Denk aan uw zorgplicht: De toetsing houdt rekening met ,-, terwijl er rente verschuldigd is over ,-. Rekenvoorbeelden bij de Normen Versie 10 januari