Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

Transcriptie

1 Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

2

3 Extra hypotheek voor energieneutrale woningen Nibud, 2011

4

5 Samenvatting In de Gedragscode Hypothecaire Financieringen bestaat er sinds 1 augustus 2011 de mogelijkheid om een extra hypothecaire financiering te verstrekken bij energiebesparende voorzieningen in de woning en bij verwerving van woning met het zogenaamde A label. Dit bedrag wordt door het Contactorgaan Hypothecair Financiers in overleg met het Nibud vastgesteld en is gebaseerd op de financieringslastpercentages die het Nibud jaarlijks opstelt. Daarnaast bestaat er in de Gedragscode een algemene mogelijkheid om af te wijken van de financieringslastnormen. In lijn met de extra hypothecaire financieringsmogelijkheden bij energiebesparende voorzieningen, kan deze algemene afwijkingsmogelijkheid op zijn plaats zijn voor energieneutrale woningen. De financieringslastpercentages zijn gebaseerd op een gemiddeld energieverbruik, terwijl een individueel huishouden in een energieneutrale woning veel minder energielasten nodig heeft. Door de lagere energielasten ontstaat er meer ruimte in het budget en is het mogelijk om verantwoord een hogere hypotheeklast aan te gaan. In dit rapport heeft het Nibud in opdracht van de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) onderzocht hoe hoog de extra hypothecaire financieringslast zou kunnen zijn voor energieneutrale woningen. Hierbij is uitgegaan van de systematiek die het Nibud hanteert voor het samenstellen van de bestaande financieringslasttabellen. In het rapport is onderscheid gemaakt tussen aankoop van een energieneutrale woning en verbouw van een bestaande woning tot energieneutrale woning. De resultaten zijn hieronder samengevat. Bij aankoop van een energieneutrale woning bedraagt de extra hypotheek ten opzichte van een hypotheek bij een woning met label C, berekend vanaf een inkomen van euro over 85 inkomens en vijf rentestanden, gemiddeld euro. Bij inkomens van euro of hoger kan daarmee verantwoord een extra bedrag van euro aan hypotheek verstrekt worden voor energieneutrale woningen. Ook bij verbouw van een bestaande woning door de eigenaar-bewoner tot een energieneutrale woning, kan het bovenstaande extra bedrag aan hypotheek worden verstrekt mits er geen extra hypotheek is verstrekt omdat het een energiezuinige woning betreft. Voor eigenaar-bewoners die in een relatief energieonzuinige woning wonen (label D of slechter) is gekeken naar een hoger extra bedrag aan hypotheek bij verbouw naar een energieneutrale woning. Het blijkt dat de volgende bedragen aan extra hypotheek op verantwoorde wijze verstrekt kunnen worden: label D: euro; label E: euro; label F: euro; label G: euro.

6 Inhoud SAMENVATTING... 5! 1! INLEIDING... 2! 2! METHODE... 4! 2.1! Standaardberekening van de financieringslastnormen... 4! 2.2! De energielasten in de standaardberekening... 6! 2.2.1! Gasverbruik... 6! 2.2.2! Elektriciteitskosten... 7! 2.3! Aanpassing voor energieneutrale woningen... 7! 2.3.1! Wat is energieneutraal?... 7! 2.3.2! Energieneutrale woningen in de berekeningsmethode... 7! 3! RESULTATEN BIJ AANKOOP WONING... 10! 4! RESULTATEN BIJ VERBOUW VAN BESTAANDE WONINGEN 12! BIJLAGE 1: VERSCHIL MAXIMALE HYPOTHEKEN TUSSEN ENERGIENEUTRALE WONINGEN EN DE STANDAARDTABEL... 15! BIJLAGE 2: VERSCHILLEN IN HYPOTHEKEN ENERGIENEUTRALE WONINGEN EN LABEL D... 18! BIJLAGE 3: VERSCHILLEN IN HYPOTHEKEN ENERGIENEUTRALE WONINGEN EN LABEL E... 21! BIJLAGE 4: VERSCHILLEN IN HYPOTHEKEN ENERGIENEUTRALE WONINGEN EN LABEL F... 24! BIJLAGE 5: VERSCHILLEN IN HYPOTHEKEN ENERGIENEUTRALE WONINGEN EN LABEL G... 27!

7

8 1 Inleiding Het Nibud stelt financieringslastpercentages op voor hypotheekverstrekking. Wanneer deze percentages gebruikt worden, is in verreweg de meeste gevallen sprake van een veilige en verantwoorde verstrekking. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) gebruikt deze percentages bij toekenning van de Nationale Hypotheek Garantie. Sinds 2007 zijn deze percentages ook opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Dit werkt volgens een comply-or-explain principe. Hypotheekverstrekkers moeten zich aan deze norm houden. In individuele gevallen kan gemotiveerd In de per 1 augustus 2011 ingegane Gedragscode is een passage opgenomen over de energiezuinigheid van een woning als explain-situatie: bij energiebesparende voorzieningen in de woning en bij verwerving van een woning met het zogenaamde A-label, mag een extra hypothecaire financiering verstrekt worden tot door het Contactorgaan Hypothecair Financiers in overleg met het NIBUD vast te stellen. Door lagere energielasten ontstaat er immers meer ruimte in het budget en is het mogelijk om verantwoord een hogere hypotheeklast aan te gaan. Dit is verantwoord omdat de extra ruimte is gekoppeld aan de woning en niet aan het gedrag van de bewoners. Voor 2011 zijn deze bedragen 3500 euro voor een woning met een energielabel A, 5000 euro voor een woning met een energielabel A+ en 8500 euro voor een woning met energielabel A++. Daarnaast bestaat er in de Gedragscode een algemene mogelijkheid af te wijken van de financieringslastnormen: othecair financier mag van het hiervoor in artikel 6 de leden 2, 3 bepaalde in bijzondere situaties afwijken als: a) de systematiek van het bepalen van de leencapaciteit zoals bepaald in artikel 6 de leden 2,3,4, 5 en 6 wel wordt gehanteerd en b) de motivering daarvan wordt vastgelegd en met documenten en berekeningen wordt onderbouwd, waaruit blijkt dat de vastgestelde bijzondere situatie getoetst is op de in artikel 6, leden 2, 3,4, 5 en 6 gestelde normen, de overschrijding van die norm wordt vastgelegd en wordt aangegeven waarom de bijzondere situatie toch leidt tot een verantwoord te verstrekken krediet; en c) de hypothecair financier aantoonbaar heeft beoordeeld dat hij de juistheid van de gegevens waarop de afwijking is gebaseerd heeft gecontroleerd; en d) de hypothecair financier aantoonbaar heeft beoordeeld dat het aannemelijk is Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 2

9 Voor energieneutrale woningen kan deze algemene afwijkingsmogelijkheid op zijn plaats zijn. De financieringslastpercentages zijn gebaseerd op gemiddeld energieverbruik, terwijl een individueel huishouden in een energieneutrale woning veel minder energielasten heeft, nog minder dan de energielasten van een woning met een A, A+ of A++-label. Door deze lagere energielasten ontstaat er meer ruimte in het budget en is het mogelijk om verantwoord een hogere hypotheeklast aan te gaan. Om van de algemene afwijkingsmogelijkheid gebruik te kunnen maken, is het voor hypotheekverstrekkers van belang te kunnen kwantificeren hoe hoog deze extra last zou kunnen zijn om een hypotheek verantwoord te kunnen verstrekken. Onderzoek De Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft het Nibud gevraagd de mogelijkheden te bezien hoe hoog de extra hypotheek kan zijn voor energieneutrale woningen, uitgaande van de systematiek die het Nibud hanteert voor het samenstellen van de bestaande financieringslasttabellen. Bekeken wordt of er (vuist)regels opgesteld kunnen worden die praktisch toepasbaar zijn in de praktijk van de hypotheekverstrekking. Uit eerder onderzoek in het kader van de Nationale Hypotheek Garantie is gebleken dat een extra hypotheekbedrag een praktische en verantwoorde manier kan zijn. In deze rapportage wordt de methode beschreven om financieringslastnormen voor energieneutrale woningen te berekenen. Vervolgens worden deze financieringslastnormen gepresenteerd. 3 / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

10 2 Methode Voor de berekening van de financieringslastnormen voor energieneutrale woningen wordt de methode overgenomen, zoals die gebruikt wordt voor de berekening van de financieringslastnormen die de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen in het kader van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en het Contactorgaan Hypothecaire Financiering (CHF) hanteren. Uitgangspunt van de methode is dat er bij een maximale hypotheek voldoende ruimte overblijft om andere uitgaven te kunnen doen. Een tweede uitgangspunt is dat de methode niet te tijdsintensief is en makkelijk te gebruiken is voor hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs. In eerste instantie zullen we de standaardberekening van de financieringslastnormen beschrijven. We zullen daarna extra aandacht besteden aan de manier waarop de energielasten van een huishouden meegenomen worden. Vervolgens zullen de aanpassingen worden genoemd voor energieneutrale woningen. 2.1 Standaardberekening van de financieringslastnormen De ruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven wordt bepaald door het bruto inkomen te verminderen met de verschuldigde belastingen en premies, alsmede met de overige kosten van levensonderhoud. Deze overige uitgavenposten dienen ook betaalbaar te blijven na het afsluiten van een hypotheek. Ze worden in dit rapport Het Nibud maakt bij de hoogte van de overige uitgaven onderscheid in basisbedragen en voorbeeldbedragen. De basisbedragen zijn de uitgaven die minimaal voor een bepaalde uitgavenpost nodig zijn. De basisbedragen zijn afhankelijk van de huishoudsamenstelling maar onafhankelijk van het inkomen. Alle basisbedragen gezamenlijk vormen het basispakket. Het basispakket is een pakket aan goederen en diensten die voor elk huishouden noodzakelijk zijn. Het Nibud heeft dit basispakket samengesteld. Het Nibud bekijkt jaarlijks of het pakket nog alle goederen en diensten bevat die voor een huishouden noodzakelijk zijn en past dat zodanig aan. De voorbeeldbedragen zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan de verschillende uitgavenposten. Deze bedragen zijn dus zowel afhankelijk van de huishoudsamenstelling als van het inkomen. De voorbeeldbedragen komen onder andere uit het Budgetonderzoek van het CBS. Het uitgangspunt voor de financieringslasttabel is dat bij een maximale hypotheeklast bij de laagste inkomens de basisbedragen beschikbaar moeten zijn voor de overige uitgaven; bij de hogere inkomens moeten de overige uitgaven precies tussen de Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 4

11 basisbedragen en de voorbeeldbedragen uitkomen. In figuur 1 wordt de methode schematisch weergegeven. Om relatief grote wijzigingen in de jaarlijkse financieringslastpercentages te voorkomen, wordt gerekend met het vierjaarsgemiddelde van de basisbedragen en de voorbeeldbedragen. Dit gemiddelde betreft het huidige jaar en de drie voorgaande jaren. Hierbij wordt wel altijd gecontroleerd of de huidige basisbedragen (2011) gewaarborgd zijn bij de berekende financieringslastpercentages. Iemand die nu een hypotheek afsluit, doet immers nú zijn uitgaven en geen gemiddelde uitgaven van de afgelopen vier jaar. De financieringslastpercentages worden neerwaarts aangepast als de basisbedragen van het huidige jaar niet haalbaar blijken te zijn. Figuur 1: Uitgangspunt bij berekenen normen 5 / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

12 2.2 De energielasten in de standaardberekening Het energieverbruik van een huishouden hangt van twee factoren af: de aard van de woning en het gedrag van de bewoners. Voor het berekenen van de reguliere financieringslastnormen wordt voor het gedrag van de bewoners een bij het inkomen passend gemiddelde gekozen. Dit is niet anders dan voor andere uitgavenposten als kleding, recreatie e.d. Een aanpassing van de financieringslastnormen kan normaliter alleen afhangen van het gebouwgebonden gedeelte van het energieverbruik. Uit eerder onderzoek 1 blijkt dat het gasverbruik zeer sterk afhangt van de aard van de woning en vrijwel niet van de samenstelling van het huishouden. Bij electriciteitsverbruik is dit precies andersom: dit hangt sterk af van de samenstelling van het huishouden; de aard van de woning heeft nauwelijks invloed Gasverbruik Agentschap NL heeft uitgerekend wat het gemiddelde gebouwgebonden gasverbruik is naar woningtype (vrijstaand, twee-onder-een-kap, tussenwoning, meergezinswoning (flat)), bouwjaar en energielabel. Met behulp van de landelijke verdeling van bouwjaren en woningtypen voor koopwoningen is een gewogen gemiddelde berekend van het gebouwgebonden gasverbruik per label per woningtype. Met de gemiddelde gastarieven van de afgelopen vier jaar zijn de maandelijkse kosten berekend die horen bij deze verbruikscijfers. Deze middeling over vier jaar is analoog aan de berekening van de hoogte van andere uitgaven van huishoudens. Om de ruimte te berekenen die voor hypotheek beschikbaar is, maakt het Nibud gebruik van twee typen referentiebedragen voor de overige uitgaven. Als eerste minimale bedragen, basisbedragen genoemd, en als tweede bedragen die passen bij het inkomen. Deze laatste worden voorbeeldbedragen genoemd. De methode werkt vervolgens zo, dat bij een maximale hypotheek de ruimte voor de overige uitgaven precies op het gemiddelde van het basisbedrag en het voorbeeldbedrag ligt. Bij een maximale hypotheek levert de consument dus net zo veel in op het voorbeeldbedrag als dat hij overhoudt ten opzichte van het basisbedrag. De basisbedragen zijn gebaseerd op pakketten goederen en diensten die het Nibud voor iedereen in Nederland noodzakelijk acht. Ze zijn onafhankelijk van het inkomen. In dit pakket zit het gasverbruik dat hoort bij een meergezinswoning met energielabel C. Dit varieert dus niet naarmate het inkomen hoger wordt. 1 Energielastenbeschouwing, Nibud, februari 2010 Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 6

13 Zoals gezegd hangen de voorbeeldbedragen wel samen met het inkomen. Bij een hoger inkomen kopen mensen immers extra producten, duurdere varianten, etc. Dit geldt ook voor de gaskosten en wel op de volgende manier. Deze gaskosten hangen samen met het type woning. De verdeling van woningtypen varieert sterk met de waarde van de woning. Bij een lage woningwaarde zijn relatief veel flats en weinig vrijstaande woningen en bij een hoge woningwaarde is dat net andersom. Met behulp van de relatieve verdelingen van woningtypen naar woningwaarde (gegevens CBS), wordt een koppeling gemaakt tussen de woningwaarde en de gaskosten. Aangezien de woningwaarde gekoppeld is aan de hoogte van de hypotheek, is er ook een koppeling tussen de gaskosten en de maximale hypotheek. Hierbij wordt steeds uitgegaan van energielabel C. Aangezien bij een maximale hypotheek de niet-woonuitgaven precies op de helft tussen basisbedragen en voorbeeldbedragen uitkomen, worden de extra gaskosten bij duurdere woningen voor de helft meegenomen in de noodzakelijke kosten. Voor de andere helft vallen ze in de extra ruimte voor een hypothecaire lening Elektriciteitskosten De kosten van elektricteit hangen niet af van de aard van de woning, maar vooral van de samenstelling van het huishouden. De financieringslastnormen worden berekend aan de hand van een tweepersoonshuishouden. De kosten van elektriciteit die meegenomen worden, zijn dus ook die van een tweepersoonshuishouden. Voor het voorbeeldbedrag worden de gemiddelde elektricteitskosten gehanteerd. Deze kosten zijn gebaseerd op de verbruikscijfers van EnergieNed vermenigvuldigd met de gemiddelde tarieven, zoals die verkregen worden van AgentschapNL. Het basisbedrag wordt berekend als 90% van het gemiddelde bedrag. 2.3 Aanpassing voor energieneutrale woningen Wat is energieneutraal? Bij energieneutrale woningen gaan we er van uit, dat er geen variabele kosten zijn voor gas en elektriciteit. Gas en elektriciteit worden zelf opgewekt. Wel dient het huishouden voor zowel gas als elektriciteit vastrecht te betalen, maar krijgt het ook de teruggaaf van de energiebelasting. In totaal betaalt een huishouden in een energieneutrale woning in (gemiddeld vastrecht gas) (gemiddeld vastrecht elektriciteit) 379 (teruggaaf energiebelasting) = 54 euro per jaar aan energiekosten. Dit is euro per jaar minder dan een tweepersoonshuishouden in een flatwoning met label C Energieneutrale woningen in de berekeningsmethode Zoals hierboven beschreven, wordt voor de reguliere tabel steeds uitgegaan van woningen met energielabel C. Door uit te gaan van het energieverbruik dat hoort bij een energieneutrale woning, zijn de overige uitgaven van een huishouden lager en daarmee 7 / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

14 de ruimte voor hypotheekbetaling hoger. Op die manier kunnen financieringslasttabellen en maximale hypotheken berekend worden die passen bij energieneutrale woningen. Hierbij wordt dezelfde methodiek gehanteerd als bij het samenstellen van de reguliere tabel. Dat wil zeggen dat de basisbedragen niet worden aangepast aan de energiekosten, maar de voorbeeldbedragen wel. Aangezien het bedrag aan energiekosten bij energieneutrale woningen constant is en niet afhangt van het type woning, geldt dat het het verschil in energiekosten met een energieneutrale woning voor hogere inkomens/duurdere woningen groter is dan voor lagere inkomens/goedkopere woningen. Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 8

15 9 / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

16 3 Resultaten bij aankoop woning Door de in paragraaf 2.3 beschreven aanpassingen aan de methodiek kunnen aparte financieringslasttabellen worden opgesteld voor energieneutrale woningen. Hiermee kunnen maximale hypotheken berekend worden voor deze woningen. Deze kunnen dan vergeleken worden met de maximale hypotheken die volgen uit de reguliere tabel. De maximale hypotheken liggen bij energieneutrale woningen hoger dan bij gebruik van de reguliere tabel, vanwege de extra ruimte in het budget voor hypotheeklasten als gevolg van de lagere kosten voor energie. In figuur 1 staan deze verschillen grafisch weergegeven. Deze zijn gebaseerd op de tabellen, zoals ze voor 2012 gelden. De verschillen zijn berekend op basis van de niet-afgeronde gegevens, d.w.z. zonder dat eisen van evenwijdigheid en niet-dalendheid zijn opgelegd. Deze eisen worden opgelegd om inconsistente overgangen in de tabel te voorkomen en zijn niet van belang bij de berekening voor de extra maximale hypotheek. In bijlage 1 zijn deze extra hypotheekbedragen weergegeven. De hoogte van de extra hypotheek hangt af van rentestand en inkomen. Bij een hogere rentestand is de extra hypotheek lager dan bij een lagere rentestand. Tot een inkomen van euro zijn de verschillen tussen de reguliere tabel en de energieneutrale-tabel nihil. Dit komt vanwege een extra correctie van de financieringslasttabellen om de basisbedragen van 2011 beschikbaar te houden in plaats van de gemiddelde basisbedragen van de afgelopen vier jaar. Vanaf een inkomen van euro zijn de verschillen in maximale hypotheek bij elk inkomen redelijk gelijk. De extra hypotheek t.o.v een hypotheek bij een woning met label C, berekend vanaf een inkomen van euro over 85 inkomens en vijf rentestanden, bedraagt bij energieneutrale woningen gemiddeld euro. Dit bedrag varieert tussen euro en euro. Bij inkomens van euro of hoger kan daarmee verantwoord een extra bedrag van euro aan hypotheek verstrekt worden voor energieneutrale woningen. Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 10

17 Figuur 2: Extra hypotheek voor energieneutrale woningen #"""" '&""" '%""" '$""" '#""" '"""" &""" %""" $""" #""" "!"#$%&'()*#'++,&+-+$./+-+0#$%1+&2*-/-.+-& ()* )+),)* ),)+%* %+%,)* -%,)* " #"""" $"""" %"""" &"""" '""""" '#"""" 11 / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

18 4 Resultaten bij verbouw van bestaande woningen Bij de aankoop van een energieneutrale woning, kunnen de in hoofdstuk drie genoemde extra hypotheekbedragen verantwoord verstrekt worden boven op de hypotheek zoals die uit de standaardfinancieringslasttabel zou komen. Bij verbouw van een bestaande woning door de eigenaar-bewoner tot een energieneutrale woning, zijn er verschillende mogelijkheden om dit te financieren. Een van die financieringsmogelijkheden is door middel van hypotheek. Aangezien in de meeste gevallen de eigenaar-bewoner al een hypotheek heeft lopen, gaat het hierbij om de vraag hoe groot de uitbreiding van die hypotheek kan zijn. In eerste instantie kan de eigenaar-bewoner kijken of hij nog resterende leencapaciteit heeft ten opzichte van de standaardtabel. Vaak heeft de eigenaar-bewoner loonsverhogingen gehad (al zijn het maar de cao-loonstijgingen), heeft hij gedeelten van de hypotheek afgelost of is de rente inmiddels lager. Daarboven op zou een extra hypotheek verstrekt kunnen worden ter hoogte van het in hoofdstuk drie genoemde bedrag van euro. Dit geldt sowieso voor woningen met energielabel C of beter, behalve natuurlijk als reeds extra hypotheek verstrekt is omdat het een energiezuinige woning betreft (label A uit de nieuwe Gedragscode of het vrijlatingsbedrag uit de Nationale Hypotheek Garantie). Voor eigenaar-bewoners die in een energieonzuinigere woning wonen (label D of slechter) is de standaardtabel eigenlijk iets te ruim. Hun energierekening is hoger dan gemiddeld en dat betekent dat zij extra moeten bezuinigen op de overige uitgaven. In het geval dat een eigenaar-bewoner: - zijn volledige leencapaciteit volgens de standaardtabel heeft verbruikt, - extra uitgaven heeft aan energie vanwege een energieonzuiniger woning en - geen betalingsproblemen heeft, dan kan gekeken worden naar een hoger extra bedrag aan hypotheek bij verbouw naar een energieneutrale woning. Zijn financiële situatie verbetert immers bij verbouw naar een energieneutrale woning: zijn energierekening wordt immers lager. Ook bij het extra bedrag aan hypotheek uit hoofdstuk 3 is deze eigenaar-bewoner financieel nog beter af. Voor verschillende energieonzuinige labels (D, E, F en G) berekenen we wat het verschil in maximale hypotheek met een energieneutrale woning is. Verschillende woningtypen (flat, rijtje, twee-onder-een-kap, vrijstaand) hebben verschillende kosten aan energie, ook per label. Om niet per woningtype per label een extra hypotheekbedrag te specificeren, gaan we uit van een vaste verdeling van Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 12

19 woningtypen. Hiervoor gebruiken we net als bij de reguliere tabel onderstaande verdeling van woningtypen (flat, rijtje, twee-onder-een-kap, vrijstaand) naar waarde van de woning. Deze verdeling laten we gelden voor alle energielabels. Tabel 1: Verdeling woningtypen naar waarde woning vrij 2onder 1 kap /hoek tussen flat minder dan euro 30,2% 30,8% 16,0% 23,1% tot euro 10,7% 10,7% 8,6% 70,0% tot euro 9,0% 12,3% 20,2% 58,7% tot euro 7,8% 16,7% 27,5% 48,0% tot euro 5,0% 18,5% 33,4% 43,1% tot euro 4,6% 24,0% 43,0% 28,4% tot euro 7,3% 35,0% 40,4% 17,2% tot euro 5,9% 35,6% 45,3% 13,2% tot euro 10,2% 40,1% 37,7% 12,0% tot euro 21,4% 43,7% 24,1% 10,9% euro of meer 47,1% 28,8% 12,1% 12,1% Op basis hiervan kunnen de maximale hypotheken berekenen voor woningen met label D, E, F en G. Vervolgens kunnen we de verschillen tussen deze hypotheken en de maximale hypotheken voor energieneutrale woningen berekenen. In tabel 2 staan de gemiddelde verschillen in deze maximale hypotheken, berekend over 84 inkomensniveaus en 5 rentestanden. De volledige tabel met verschillen is te vinden in bijlagen 2 tot en met 5. Ook hier gold dat tot een inkomen van euro de verschillen nihil zijn. Tabel 2: Verschillen in maximale hypotheken tussen energieneutrale woningen en woningen met een energieonzuinig label vanaf een inkomen van gemiddeld minimum maximum Verschil energieneutraal en label D Verschil energieneutraal en label E Verschil energieneutraal en label F Verschil energieneutraal en label G Bij inkomens van euro of hoger kan daarmee verantwoord de volgende extra bedragen aan hypotheek verstrekt worden voor energieneutrale woningen met label D: euro label E: euro label F: euro label G: euro 13 / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

20 Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 14

21 Bijlage 1: Verschil maximale hypotheken tussen energieneutrale woningen en de standaardtabel <5% 5-5,5% 5,5-6% 6-6,5% > 6,5% / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

22 Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 16

23 GEMIDDELD Vanaf / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

24 Bijlage 2: Verschillen in hypotheken energieneutrale woningen en label D inkomen 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 18

25 / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

26 GEMIDDELD Vanaf Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 20

27 Bijlage 3: Verschillen in hypotheken energieneutrale woningen en label E inkomen 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

28 Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 22

29 GEMIDDELD Vanaf / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

30 Bijlage 4: Verschillen in hypotheken energieneutrale woningen en label F Inkomen 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 24

31 / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

32 GEMIDDELD Vanaf Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 26

33 Bijlage 5: Verschillen in hypotheken energieneutrale woningen en label G inkomen 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen

34 Extra hypotheek voor enregieneutrale woningen / 28

35 GEMIDDELD Vanaf / Extra hypotheek voor energieneutrale woningen