BIJZONDER PLAN VAN AANLEG INDUSTRIETERREIN TONGEREN-OOST deel 1 (Buffers Maastrichtersteenweg)

Transcriptie

1 PROVINCIE LIMBURG STAD TONGEREN BIJZONDER PLAN VAN AANLEG INDUSTRIETERREIN TONGEREN-OOST deel 1 (Buffers Maastrichtersteenweg) Opgesteld volgens artikel 14 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening gecoördineerd op 22 oktober 1996, gewijzigd bij decreet van 19 december 1998 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1999, bij decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en bij de decreten van 26 april 2000, 13 juli 2001 en 19 juli STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN ARTIKEL 14 Opgesteld door TECHNUM N.V. Afdeling Ruimtelijke Planning Ilgatlaan HASSELT Hasselt, 10 maart 2003 De Stedenbouwkundige, Jean-Luc Schepmans, opgenomen in het openbaar register van stedenbouwkundig ontwerpers conform artikel 19 Gezien en voorlopig goedgekeurd door de gemeenteraad in vergadering van De Secretaris, De Burgemeester, Het college van Burgemeester en Schepenen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van het publiek op het gemeentehuis werd neergelegd van tot De Secretaris, De Burgemeester, Gezien en definitief aangenomen door de gemeenteraad in vergadering van De Secretaris, De Burgemeester,

2 INHOUDSTAFEL 1. VOORAFGAANDELIJKE BEPALINGEN Grens van het Bijzonder Plan van Aanleg INDUSTRIETERREIN TONGEREN-OOST (deel 1: buffers Maastrichtersteenweg) Verordenende kracht Geldigheid van deze voorafgaandelijke bepalingen Afsluitingen Publiciteit Nutsvoorzieningen Algemeen architectonisch voorkomen Tegenstrijdigheid getekende en geschreven voorschriften Terminologie 4 2. BEPALINGEN PER ZONE 6 Art. 1. Zone voor hoofdgebouwen met nabestemming regionaal bedrijventerrein 6 Art. 2. Zone voor regionaal bedrijventerrein 7 Art. 3. : Zone voor tuinen met nabestemming regionaal bedrijventerrein 9 Art. 4. : Zone voor voortuin 9 Art. 5. : Zone voor wegen 10 Art. 6. : zone voor fietspad 10 TECHNUM N.V., Afdeling Ruimtelijke Planning 2

3 1. VOORAFGAANDELIJKE BEPALINGEN 1.1. Grens van het Bijzonder Plan van Aanleg INDUSTRIETERREIN TONGEREN-OOST (deel 1: buffers Maastrichtersteenweg) Deze grens duidt het gedeelte van het grondgebied aan, onderworpen aan de voorschriften van bijhorend plan Verordenende kracht De bestaande toestand, het bestemmingsplan en deze voorschriften maken deel uit van het verordenend gedeelte van dit BPA Geldigheid van deze voorafgaandelijke bepalingen De hierna volgende bepalingen gelden slechts in zover ze niet tegengesproken worden in de bepalingen per zone Afsluitingen Vegetatieve afsluitingen: hagen, struiken en bomen, allen inheems. Niet vegetatieve afsluitingen: draad met metalen of houten palen al dan niet met klimopbegroeiing, houten panelen. Betonplaten en metalen- en PVC panelen zijn niet toegelaten. Alle materialen, kleuren en vormen van de afsluitingen dienen in harmonie te zijn met de aanpalende gebouwen en/of de omgeving en met het straatbeeld. Desbetreffend kan niet verwezen worden naar bestaande afsluitingen die door hun materiaal, kleur of vormgeving de harmonische samenhang van het straatbeeld in het gedrang brengen. Vrijliggende perceelsgrenzen Afsluitingen tussen twee bebouwde of nog te bebouwen terreinen mogen op de perceelsgrens geplaatst worden, indien de aanpalende eigenaar hiermee akkoord is. De hoogte mag de 2.20 m niet overschrijden. Bij gebrek aan akkoord, kan de afsluiting tegen de perceelsgrens geplaatst worden wanneer het een niet - vegetatieve afsluiting betreft. Deze heeft een maximum hoogte van 2.20 m. Een muur in metselwerk en houten panelen zijn niet toegestaan. Vegetatieve afsluitingen worden geplaatst op 0.50 m van de perceelsgrens met een maximum hoogte van 2.20 m. Afsluitingen langs het openbaar domein kunnen op minimum 0.50 m van de rooilijn geplaatst en mogen de maximum hoogte van 2.20 m boven het peil van de as van de voorliggende weg niet overschrijden. Een muur in metselwerk of houten panelen is niet toegestaan. Bij specifieke ruimtelijke situaties of omwille van de verkeersveiligheid kunnen steeds beperkingen in hoogte worden opgelegd Publiciteit De bestaande wetten en reglementen zijn van toepassing Nutsvoorzieningen Oprichting van openbare nutsvoorzieningen zoals elektriciteitscabines, verdeelkasten, telefooncellen, buswachthokjes, publieke infopanelen mag mits voorafgaandelijk advies van de stedenbouwkundig ambtenaar in alle bestemmingszones. Deze nutsvoorzieningen moeten zoveel mogelijk landschappelijk, ruimtelijk en vormelijk in de omgeving geïntegreerd zodat ze niet als storende objecten worden waargenomen. Schotelantennes mogen uitsluitend op locaties opgesteld worden die niet zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein. TECHNUM N.V., Afdeling Ruimtelijke Planning 3

4 1.7. Algemeen architectonisch voorkomen De architectuur van alle nieuwbouw zal waardig en eenvoudig zijn. Iedere constructie of groep constructies dient op architecturaal gebied in harmonie te zijn met de omgeving en tevens op zichzelf een harmonisch geheel te vormen o.a. door gepast gebruik van de aard en de kleur van de materialen, vormgeving en volume. Alle constructies, zowel hoofd als bijgebouwen, moeten opgetrokken worden uit materialen die qua duurzaamheid en uitzicht verantwoord zijn. Ze moeten harmonisch passen in de omgeving en bovendien moeten ze binnen de eigen kavel onderling een samenhorend geheel vormen. Alle zichtbaar blijvende gevels, ook die op of tegen de perceelsgrenzen zijn gesitueerd, moeten in dezelfde of passende volwaardige gevelmaterialen afgewerkt worden als de overige gevels. In geval van geschakelde bouwvormen moet de afwerking van de zichtbaar blijvende blinde gevels uitgevoerd worden door de aanbouwende Tegenstrijdigheid getekende en geschreven voorschriften Wanneer de getekende en de geschreven voorschriften met elkaar in tegenspraak zijn, moet rekening gehouden worden met die welke de oogmerken van het plan het best verwezenlijken. In de regel zullen dit de meest beperkende bepalingen zijn Terminologie Voor de toepassing van de onderhavige voorschriften wordt verstaan onder : Gebouw Een door de mens gemaakte, toegankelijke, overdekte en geheel of gedeeltelijk omsloten ruimte. Hoofdgebouw Deel van een gebouw dat zich door zijn functie als dusdanig manifesteert ten opzichte van het openbaar domein en in een zone voor hoofdgebouwen gelegen is. Het hoofdgebouw beantwoordt aan de voorschriften van een bouwstrook. Bijgebouw Vrijstaand opgericht gebouw dat niet beantwoordt aan de voorschriften van een bouwstrook, maar wel aan deze van de bestemmingszone waarin het is opgericht (zone voor tuinen). Bouwhoogte Is de hoogte te meten van de as van de voorliggende weg tot de bovenkant van de kroonlijst of de dakrand. Bouwlaag Indeling van aaneensluitende volwaardige vertrekken boven elkaar in een gebouw, vertrekkend vanaf het maaiveld. - De 1 bouwlaag komt overeen met de gelijkvloerse vertrekken. - De 2 bouwlaag komt overeen met de vertrekken van de 1 verdieping, enz.. Bouwlijn Lijn waarop een gevel van een gebouw is of moet worden opgericht. Deze lijn valt niet noodzakelijkerwijze samen met de uiterste grens voor hoofdgebouwen die op het plan kunnen aangegeven zijn. Achtergevelbouwlijn Lijn waarop de achtergevel van een gebouw (hoofdgebouw en/of aanhorigheid) effectief is opgericht of opgericht moet worden. Deze lijn valt niet noodzakelijkerwijze samen met de uiterste grenzen voor hoofdgebouwen zoals op plan aangegeven. Uiterste grens voor hoofdgebouwen TECHNUM N.V., Afdeling Ruimtelijke Planning 4

5 Lijn waarop de voor zij - of achtergevel van een gebouw, hoofdgebouw effectief is opgericht of opgericht kan worden. Deze lijn is meteen ook de uiterste grens voor het hoofdgebouw. Ze is variabel en valt niet noodzakelijkerwijze samen met de uiterste grenzen voor hoofdgebouw zoals die op plan aangegeven zijn. Bouwstrook Strook begrensd door uiterste bouwlijnen, die, mits naleving van bepaalde bouwvoorschriften voor bouwwerken in aanmerking komt. Half-open bebouwing Bebouwingswijze met maximum 2 aaneengesloten gebouwen waarvan de vrijstaande zijgevels afgewerkt worden als kopgevels. Deze moeten afgewerkt worden als kopgevels. Aan de zijde van de mandelige perceelgrens moet de voorgevelbouwlijn van een gebouw aansluiten bij de voorgevel van het aangrenzende gebouw. Open bebouwing Bebouwingswijze waarbij enkel alleenstaande bebouwing kan voorkomen. Terras Buitengedeelte (insprong en/of uitsprong) van een gebouw met verblijfsfunctie, toegang hebbend tot een vertrek van het gebouw. Het terras kan voorkomen in de vorm van een verharde open ruimte aansluitend aan het hoofdgebouw op maaiveldniveau of een dakterras, dat als een daktuin wordt ingericht. Iedere woongelegenheid moet minimum over één terras beschikken van min. 10 m². De bruikbaarheid van deze terrasruimte staat voorop. Ook moet bij de inrichting en de plaats van het terras rekening worden gehouden met bezonning en het handhaven van de privacy van alle naburige bewoners. Bebouwingsindex B/T De bebouwingsindex is de verhouding van het geheel van de bebouwde en/of overdekte terreinoppervlakte op de totale terreinoppervlakte van alle percelen die deel uitmaken van de betreffende zone. Plat dak Dak dat een gebouw afdekt onder een helling die lager is dan 10 %, eventueel ook als dakterras uit te bouwen. De privacy van de naburige panden moet gerespecteerd worden. Garage 1. Bijgebouw, carport of aanhorigheid die geschikt is voor het stallen van 1 of meerdere auto's met uitsluiting van enig bedrijf. 2. In een gebouw opgenomen ruimte die geschikt is voor het stallen van 1 of meerdere auto's met uitsluiting van enig bedrijf. Bedrijf en bedrijvigheid Een 'bedrijf' kan gezien worden als de materiële uiting van een economische activiteit, of een bedrijf is het gebouw of de inrichting (cf. bijv. milieudecreet) waarin een bepaalde economische activiteit wordt uitgeoefend. 'Bedrijvigheid' is dan het uitoefenen van een economische activiteit in een specifieke inrichting. Detailhandel Onder detailhandel - winkelbedrijf wordt verstaan: elke publieke of private dienstverlening waar direct aan de verbruikers geleverd wordt. Detailhandel - winkelbedrijven worden niet gelijkgesteld: wasserettes, depots voor het wassen, verven en reinigen van textielproducten, kapperssalons, schoonheidsinstituten, manicuur en pedicuursalons, publieke of private socio-culturele informatiekantoren, begrafenisondernemingen en andere. TECHNUM N.V., Afdeling Ruimtelijke Planning 5

6 2. BEPALINGEN PER ZONE Art. 1. Zone voor hoofdgebouwen met nabestemming regionaal bedrijventerrein Bestemmingsvoorschriften Toegelaten bestemmingen Residentieel wonen in de vorm van een ééngezinswoning (een kangaroewoning is toegelaten) Kantoren en vrije beroepen in nevenbestemming Nabestemming Industriële of ambachtelijke bedrijven kantoren in nevenbestemming bedrijfswoning in functie van de veiligheid en de goede werking van het bedrijf complementaire dienstverlenende bedrijven nl. bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften ingeval van de inrichting als woning Binnen de bestemmingszone worden enkel verbouwings- en instandhoudingswerken toegelaten voor de bestaande bouwvolumes met een woonbestemming. De bestaande wooneenheden kunnen uitbreiden tot een bouwvolume van max. 850 m³. Nieuwbouw wordt enkel toegelaten in functie van het realiseren van de nabestemming regionaal bedrijventerrein. Inplanting De inplanting van de gebouwen dient te gebeuren binnen de grafisch aangeduide zone op het plan in een open bebouwingsvorm. achtergevelbouwlijn voorgevelbouwlijn zijgevelbouwlijn Peil gelijkvloers Maximum tot uiterste grens van de zone voor hoofdgebouwen Maximum tot uiterste grens van de zone voor hoofdgebouwen afstand van een niet gemeenschappelijke zijgevel tot de laterale grens van de kavel dient minimum 3.00 m te bedragen Maximum 1.20 m boven het peil van de voorliggende weg. Wanneer het terrein (maaiveld) meer dan 40 cm hoger of lager ligt dan het wegpeil, dienen bijzondere maatregelen genomen opdat de inplanting van de constructie, qua hoogteligging, op een esthetische en stedenbouwkundig verantwoorde manier gebeurt ten opzichte van het straatbeeld in het algemeen. Men dient ervan uit te gaan dat aan het bestaande maaiveld zo weinig mogelijk wordt veranderd en dat het peil van het gelijkvloers van de woning t.o.v. dit maaiveld tot een minimum wordt beperkt. De niet bebouwde gedeelten van deze zones (o.a. in geval uiterste grenzen worden aangegeven) zullen zich richten naar de voorschriften van de aansluitende zone (o.a. die van de zone voor voortuinen aan de voorgevelzijde en die van de zone voor tuinen met nabestemming voor regionaal bedrijventerrein aan de zijgevel- en achtergevelzijde) TECHNUM N.V., Afdeling Ruimtelijke Planning 6

7 Volume Hoogte Maximaal twee volwaardige bouwlagen toegelaten tot aan dakrand of kroonlijst. De maximum hoogte bedraagt 6.00 m te meten vanaf het niveau gemeten ter hoogte van de as van de weg tot de bovenkant van de kroonlijst of de dakrand. Diepte Maximum m; Dak verdieping maximum m. Dakvorm De dakvorm is vrij. Materialen De nokhoogte wordt bepaald op max m boven de kroonlijst of dakrand De meerdiepte van het gelijkvloers ten opzichte van de verdiepingen, mag plat afgedekt worden, mits een verantwoord geheel bekomen wordt. Voor alle van de straat zichtbare gevels dienen de gebruikte materialen zoals gevelmaterialen, dakbedekking, schrijnwerkerij, beglazing en buitenschilderwerk esthetisch verantwoord te zijn en in harmonie met de omgeving. Nabootsende materialen zijn enkel toegelaten indien ze esthetisch verantwoord zijn in het project en in de omgeving. De keuze van het dakmateriaal zal voor éénzelfde bouwblok harmoniëren. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften als regionaal bedrijventerrein (zie art. 2) Overgangsbepalingen Bij de realisatie van de nabestemming door middel van een bouwaanvraag komt de van toepassing zijnde bestemming (residentieel wonen) te vervallen. De bestemmingsvoorschriften van de zone voor regionaal bedrijventerrein worden van toepassing. Binnen de zone wordt ingevolge van de nabijheid van de N79 bijzondere aandacht besteed aan het representatieve karakter en het architecturaal voorkomen van het hoofdvolume. Niet vergunde toestanden kunnen niet geregulariseerd worden indien ze niet aan de bestemmingsvoorschriften voldoen. Art. 2. Zone voor regionaal bedrijventerrein Aard van de activiteiten Deze zone is bestemd voor regionale bedrijven. Volgende activiteiten en types bedrijven zijn niet toegelaten: kantoren, met uitzondering van kantoorfuncties noodzakelijk en ter ondersteuning van de bedrijfsactiviteit. kleinhandel, over de toonbank verkopen. Bestemmingsvoorschriften De volgende bestemmingen zijn toegelaten: TECHNUM N.V., Afdeling Ruimtelijke Planning 7

8 Hoofdbestemming vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven nl. bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale en internationale verkoop, showrooms en toonzalen laad- en losruimte ; parkeer- en manoeuvreerruimte nevenbestemming in functie van de veiligheid en de goede werking van het bedrijf wordt een bedrijfswoning met tuin en aanhorigheden toegelaten kantoren in functie van de bedrijfsactiviteit Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften Inplanting : De bebouwing wordt voorzien binnen de zone voor regionaal bedrijventerrein, zoals aangeduid op het bestemmingsplan. Eventuele noodzakelijke veiligheidszones dienen voorzien te worden binnen de zone voor regionaal bedrijventerrein. Bebouwingsindex B/T: maximum 0.75 Vloer-index V/T: maximum 1,5 De afstand van de zijgevel tot de laterale perceelsgrens is in principe gelijk aan de kroonlijsthoogte van het gebouw, met een minimum van 3.00 m De materialen die voor verharding gebruikt worden moeten bij voorkeur waterdoorlatend zijn. Beton, asfalt, klinkers, grind of steenslag, met uitzondering van puin en afbraakmateriaal kunnen eveneens gebruikt worden. Voor de niet bebouwde delen wordt het bestaande maaiveld zo weinig mogelijk gewijzigd. Het peil van het gelijkvloers van de constructie t.o.v. dit maaiveld wordt tot een minimum beperkt, tenzij het een uitbreiding van reeds bestaande bedrijvigheid op de belendende terreinen betreft. De vloeroppervlakte van de bedrijfswoning mag maximaal 300 m² bedragen per woning, maximaal één bedrijfswoning per bedrijf is toegelaten. De woning kan zowel vrijstaand als geïntegreerd in het bedrijfsgebouw opgericht worden. Bij elke bouwaanvraag dient een beplantingsplan gevoegd te worden, met weergave van de plantensoorten, hun aantal en maat. Hoogte en dakvorm: De maximale bouwhoogte: - bedrijfsgebouw : 9,00 m; uitzonderingen kunnen toegestaan worden voor bijzondere constructies indien deze om technische redenen vereist zijn. Indien het bedrijfsgebouw binnen de 1 ste meter ten opzichte van de grens met de zone voor voortuin wordt geplaatst dient de max. bouwhoogte teruggebracht te worden tot 8.00 m. ( = de afstand tussen het gebouw en de rooilijn). - woning : geïntegreerd in het bedrijfsgebouw, of een harmonieus geschakeld onderdeel vormend van het bedrijfsgebouw, maximaal 2 bouwlagen met vrije dakvorm met een bouwhoogte van max. 9,00 m. Materialen: De architectuur dient ook wat vorm, aard en kleur der materialen betreft te harmoniëren met de omgeving. Het gebruik van esthetisch verantwoorde materialen en eenvormigheid in dit materiaalgebruik staan daarbij centraal. Ingevolge de nabijheid van de bouwvolumes nabij de N79 (Maastrichtersteenweg) die als hoofdtoegang tot Tongeren is weerhouden, dienen extra aandacht besteed te worden aan het materiaalgebruik en architecturaal voorkomen. TECHNUM N.V., Afdeling Ruimtelijke Planning 8

9 Afsluitingen: De omheiningen worden in draad- en/of hout opgericht, in combinatie met een haag of met klimplanten (in inheemse soorten). Andere materialen zijn niet toegelaten. Een omheining mag maximaal 2,20 m hoog zijn. Andere constructies: De vaste afvalstoffen mogen niet op het terrein worden gestort maar zullen op reglementaire wijze worden verwijderd. Elke rommelige aanblik (schroot, puinhopen, wrakken, etc.) vanaf de grenzen van het perceel, dienen aan het oog te worden onttrokken door een aangepaste architectuur, beplanting en eventueel in een speciaal daartoe voorziene inrichting ondergebracht worden. Art. 3. : Zone voor tuinen met nabestemming regionaal bedrijventerrein Bestemmingsvoorschriften Indien er op het betreffende bouwperceel nog sprake is van een residentiële woonfunctie is de zone bestemd voor de inrichting en het onderhoud van private tuinen. Indien er op het betreffende bouwperceel bedrijvigheid aanwezig is kan de zone als zone voor regionaal bedrijventerrein ingericht worden. Het oprichten van bijgebouwen, aanvullend op de hoofdbestemming van het hoofdgebouw (bergplaatsen en stallingen) is toegelaten, voor zover zij de bestemming van de zone niet schaden. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften ingeval van inrichting als private tuin Beplanting De aanleg en het onderhoud van een beplanting is verplicht conform het bij de bouwaanvraag ingediende beplantingsplan. Bijgebouwen in de vorm van tuinbergingen, carports, garages zijn toegelaten. volume de globale oppervlakte van alle bijgebouwen is beperkt tot 20% van de zoneoppervlakte per perceel met en met een maximum hoogte van 3.00 m tot aan de dakrand. materialen zelfde materiaal als voor het hoofdgebouw; dak dakvorm is vrij andere: esthetisch verantwoorde materialen, bij voorkeur hout. voor gekoppelde bijgebouwen moet éénzelfde bedaking voorzien worden Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften ingeval van inrichting als regionaal bedrijventerrein In dit geval zijn de voorschriften van artikel 2 van toepassing Art. 4. : Zone voor voortuin Bestemmingsvoorschriften Zone voorbehouden voor de inrichting van een representatieve voortuin. Het oprichten van gebouwen is niet toegelaten. Inritten, evenals parkeergelegenheden zijn mogelijk. De breedte van de inritten bedraagt maximaal TECHNUM N.V., Afdeling Ruimtelijke Planning 9

10 5.00 m. Bebouwings- en inrichtingsvoorschriften Beplanting Verharding afritten naar garages Verplicht beplantingsplan, naar beplanting en aanleg aansluitend op de belendende percelen max. 30% van de zoneoppervlakte per perceel. afritten onder het peil van de weg zijn niet toegelaten Binnen de zone van voortuin wordt max. 1 in-/uitrit per eigendomsperceel toegelaten. Afsluitingen in de vorm van streekeigen beplanting of omheiningen in hekwerk, draad- en/of hout in combinatie met een haag of met klimplanten (in inheemse soorten) worden toegelaten. Andere materialen zijn niet toegelaten. Een omheining mag maximaal 1,60 m hoog zijn. Art. 5. : Zone voor wegen De zones in dit plan aangeduid voor openbare wegen zullen in zoverre zij nog niet tot de openbare wegen behoren, hierbij ingelijfd worden door afstand of door onteigening. De normale wegcode is hier van toepassing. De overgangen naar andere soorten wegenis moeten duidelijk gemerkt worden. Langs deze weg kunnen groenaanplantingen en hoogstammige bomen voorzien worden. De inrichting van deze zone zal gebeuren op basis van de streefbeeldstudie die door de bevoegde overheid wordt uitgewerkt, in functie van de categorisering van de weg. Art. 6. : zone voor fietspad De zone in dit plan aangeduid voor zone voor fietspad zal in zoverre zij nog niet tot het openbaar domein behoort, hierbij ingelijfd worden door afstand of door onteigening. Binnen deze zone wordt een verbinding voor fietsers en voetgangers ingericht. Ander verkeer is enkel in uitzonderlijke omstandigheden toegelaten (voor onderhoud,...). Een minimaal wegprofiel van 2,60 m wordt afgedwongen om een vlotte doorgang van fietsers en voetgangers te verzekeren. Het resterend deel van de bestemmingszone zal met een lage streekeigen beplanting worden aangeplant. Hellende vlakken naar onderdoorgangen en steunmuren worden in functie van de realisatie van een verkeersveilige situatie toegelaten. Ondersteunend straatmeubilair en verlichting worden samen met de nodige bewegwijzering toegelaten. TECHNUM N.V., Afdeling Ruimtelijke Planning 10