VALKUILEN BIJ DE AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED. E. Ontstaan bij het aangaan van de overeenkomst

Transcriptie

1 een voorbeeld te vinden van een vonnis waarin de rechter op grond van de nalatigheid van de koper het bedrog niet aanvaardt. Zo werd in een vonnis van de rechtbank van Hasselt geoordeeld: ( ) het bedrog wordt evenwel niet weerhouden, wanneer de bedrogene mits een normale moeite de waarheid had kunnen vernemen; zijn dwaling is dan eerder het gevolg van zijn nalatigheid dan het gepleegde bedrog. 108 Daarnaast vinden we in de rechtsleer nog steeds voorstanders van een verschoonbaarheidsvereiste en een eventuele aansprakelijkheidsverdeling in geval van nalatigheid. 109 Een van de aangehaalde redenen is dat ze het niet billijk achten dat ook manifeste leugens, die gemakkelijk doorprikt kunnen worden, aanleiding zouden kunnen geven tot bedrog. 110 E. Ontstaan bij het aangaan van de overeenkomst Een laatste voorwaarde bestaat erin dat, net als dwaling, het bedrog zich moet veruitwendigen op het ogenblik van de overeenkomst. Feiten die dateren van voor de overeenkomst of van erna kunnen op zich geen aanleiding geven tot de kwalificatie van bedrog. 111 Dat het bedrog zich moet veruitwendigen op het moment van het aangaan van de overeenkomst, doet geen afbreuk aan de mogelijkheid voor de rechter om zowel met elementen van voor de overeenkomst als van nadien rekening te houden bij de beoordeling van het bedrog. 233 Afdeling 3 DESKUNDIGENBIJSTAND EN WILSGEBREKEN Waar in het gewone rechtsverkeer bij een koopovereenkomst doorgaans slechts twee partijen betrokken zijn, nl. de koper en de verkoper, zal in de context van de overdracht van een onroerend goed veelal een deskundige tussenkomen om de verkoop in goede banen te leiden en de partijen bij te staan met zijn kennis en expertise. 112 Met name notarissen en vastgoedmakelaars worden in dit verband veelvuldig geconsulteerd. Hierboven hebben 108 Rb. Hasselt 3 oktober 1989, TBBR 1990, A. DE BOECK, Informatierechten en -plichten bij de totstandkoming en uitvoering van overeenkomsten, Antwerpen-Groningen, Intersentia, 2000, S. BEYAERT, Vorderingsmogelijkheden voor de koper van een illegaal opgetrokken goed, TBBR 2000, Voor het bewijs kunnen ze echter wel mee in beschouwing genomen worden, zie bv. B. TILLE- MAN, De totstandkoming en kwalificatie van de koop in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Antwerpen, Kluwer, 2001, en A. DE BOECK, De wilsgebreken dwaling en bedrog vandaag in R. VAN RANSBEECK (ed.), Wilsgebreken, Brugge, die Keure, 2006, Voor een uitgebreide discussie, zie o.m. R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, BOUW- EN VASTGOEDCAHIERS LARCIER

2 HOOFDSTUK II WILSGEBREKEN we reeds gealludeerd op het feit dat de genoten deskundigenbijstand een invloed kan hebben op de beoordeling van de rechter en om die reden is het opportuun hier kort stil te staan bij de rol van beide actoren en de impact van hun tussenkomst op de toepassing van het leerstuk van de wilsgebreken. 113 Vooreerst, de notaris. Deze zal in zijn werkzaamheden een belangrijk deel van zijn tijd aan overdrachten van onroerende goederen besteden, zoals bijvoorbeeld wanneer partijen beroep doen op de notaris om een onderhandse akte met betrekking tot de verkoop van een onroerend goed, gesloten zonder diens tussenkomst, te laten authenticeren. Of, wanneer de partijen de overeenkomst sluiten in het bijzijn van een notaris, die dan als redacteur van het onderhandse compromis, en later de notariële akte zal optreden. Tot slot, al komt dit minder vaak voor, zal de notaris de onroerende goederen van zijn cliënten te koop kunnen stellen en bemiddelen bij de verkoop, wanneer zijn ambt dit vereist en hij hiervoor uitdrukkelijk de opdracht heeft gekregen. 114 De verantwoordelijkheid en specifieke taken van de notaris zullen in deze gevallen telkens verschillen, maar de rode draad, en cruciaal met betrekking tot diens tussenkomst, is de informatie- en raadgevingsplicht die in zijnen hoofde bestaat bij het uitvoeren van vastgoedactiviteiten. Artikel 9, 1, 3 e lid van de Notariswet stelt dat de notaris elke partij altijd volledig inlicht over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij zij betrokken is en aan alle partijen op onpartijdige wijze raad geeft. De notaris is bijgevolg gehouden de nodige opzoekingen te doen onder meer met het oog op het verstrekken van informatie over eventuele juridische valkuilen (bv. eventuele voorkooprechten, zakelijke rechten die op het onroerend goed rusten) en de staat van het onroerend goed. Daarnaast wordt van de notaris doorgaans verwacht dat hij de door de partijen verstrekte gegevens met betrekking tot de gemaakte afspraken controleert op hun juistheid en dus nagaat of zij in overeenstemming zijn met de werkelijkheid. De omvang van deze informatie- en raadgevingsplicht is variabel en hangt af van concrete omstandigheden. 115 Als de partijen die voor de notaris verschijnen bijvoorbeeld bijgestaan worden door een deskundige of een advocaat, dan wordt normaliter aangenomen dat de omvang van de raadgevingsplicht 113 Zie ook supra, p R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, S. DENOO, Bijstands- en informatieplicht van de notaris bij de verkoop van onroerend goed, RW , 199. LARCIER BOUW- EN VASTGOEDCAHIERS 35

3 in hoofde van de notaris minder is. 116 Ook de omstandigheden waarin de akte verleden wordt, kunnen hier een rol spelen. Bij zeer dringende overeenkomsten heeft de notaris bijvoorbeeld minder mogelijkheden om opzoekingen te doen en raad te geven. Het feit dat hij de verkopers in een hoogdringende situatie heeft ondervraagd en de informatie uitdrukkelijk in de overeenkomst opgenomen heeft, zal dan volstaan. 117 De notaris die zijn informatie- en raadgevingsplicht miskent, kan hiervoor aansprakelijk gesteld worden. Indien de notaris wist of moest weten dat de verklaringen van de verkoper niet overeenstemden met de werkelijkheid en dit niet meegedeeld heeft aan de koper, dan kan deze laatste de notaris op grond van artikel 1382 BW bijkomend aanspreken. 118 De rol van de vastgoedmakelaar ligt enigszins anders, daar hij niet voor zijn juridische expertise geconsulteerd wordt, maar wel voor zijn kennis omtrent vastgoed en de markt van onroerende goederen. 119 Veelal zal hij als een tussenpersoon fungeren, waarbij hij de schakel vormt tussen potentiële kopers en de verkoper en hen waar nodig begeleidt en ondersteunt in het komen tot een overeenkomst omtrent het onroerend goed. In bepaalde gevallen zal de makelaar ook optreden als adviseur (bv. bij het schatten van de waarde van het huis) of lasthebber voor één van de partijen (bv. wanneer hij gevraagd wordt de onderhandelingen te voeren of wanneer hij gelast wordt daden van beheer te stellen met betrekking tot een bepaald onroerend goed). Ondanks de duidelijke verschillen in de activiteiten van de notaris en de makelaar, rust op deze laatste eveneens een raadgevings- en onderzoeksplicht. 120 Hij moet namelijk de gegevens die hij van de partijen verkregen heeft, verifiëren. Daarbij moet hij nagaan of de feitelijke (bv. materiële staat van het goed) en de juridische toestand (bv. aanwezige vergunningen) met de werkelijkheid overeenstemt. Als de makelaar dit niet doet, kan hij medeverantwoordelijk gesteld worden voor de verkeerde informatie. Deze controleplicht is een loutere inspanningsverbintenis. 121 Welke impact heeft de tussenkomst van een notaris of vastgoedmakelaar nu op de toepassing van het leerstuk van dwaling en bedrog? De impact situeert zich hier voornamelijk op het vlak van de informatie- en onderzoeksplichten 116 Ibid. 117 Brussel 17 maart 2003, TBBR 2003, afl. 10, S. DENOO, Bijstands- en informatieplicht van de notaris bij de verkoop van onroerend goed, RW , R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, Ibid., F. BURSSENS, De informatieplicht van de vastgoedmakelaar, TGR 2002, afl. 4, BOUW- EN VASTGOEDCAHIERS LARCIER

4 HOOFDSTUK II WILSGEBREKEN en hun verhouding tot elkaar van de verkoper en koper van het onroerend goed, wat voornamelijk bij dwaling van belang zal zijn. Zo wordt algemeen aangenomen dat kopers die worden bijgestaan door een advocaat of een andere deskundige een minder uitgebreide informatieverstrekking behoeven dan anderen daar dit kan worden opgevangen door de kennis van de deskundige. De verantwoordelijkheid van de koper om zelf de nodige onderzoeksmaatregelen te treffen zal desgevallend groter zijn. In omgekeerde zin, wanneer een verkoper een beroep doet op een deskundige die voor hem optreedt, zal de expertise van deze laatste aan de verkoper toegerekend worden, waardoor zijn op de goede trouw gestoelde informatieverplichting in omvang toeneemt. 122 Er mag van een deskundige verwacht worden dat hij kan inschatten welke informatie belangrijk kan zijn voor de koper en die hij bijgevolg moet verstrekken. Over het algemeen wordt ook aangenomen dat een ondeskundige koper tot op een zeker niveau mag vertrouwen op de waarheid van de inlichtingen die de deskundige in naam van de verkoper verschaft. Aldus zal de rechter in een situatie waar een koper als gevolg van foutieve mededelingen van de deskundige een verkeerde voorstelling van de feiten vormt en een overeenkomst sluit, sneller besluiten dat een eventuele dwaling verschoonbaar is. Opgelet, de bijstand door de deskundige leidt evenwel niet ipso facto tot de verschoonbaarheid in hoofde van de koper. Hoewel de rechters zich veelal milder zullen opstellen in een dergelijke situatie, zal het gedrag van de koper nog steeds een factor uitmaken in de beoordeling van de dwaling. 123 De notaris neemt in deze context een ietwat bijzondere positie in aangezien hij in zijn vastgoedactiviteiten doorgaans de rol van openbaar ambtenaar opneemt en als objectieve tussenpersoon dus geen specifieke partijen vertegenwoordigt. 124 Zijn tussenkomt zal bijgevolg de informatie- en onderzoeksplichten van de partijen niet vergroten. Niettemin, daar in hoofde van 122 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, Zo oordeelde het hof van beroep te Gent in een zaak van 2003 dat wanneer de koper wordt bijgestaan door een deskundige en deze laatste begaat een fout de dwaling in hoofde van de koper nog steeds verschoonbaar geacht kan worden, zolang hemzelf geen verwijt te treffen is, zie Gent 9 april 2003, RABG 2004, ; A. DE BOECK, Informatierechten en -plichten bij de totstandkoming en uitvoering van overeenkomsten, Antwerpen-Groningen, Intersentia, 2000, 245; S. DE JONGHE, Dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak, noot onder Gent 9 april 2003, RABG 2004, De enige uitzondering hierop is wanneer de notaris in naam van zijn cliënt een onroerend goed te koop stelt en de voorwaarden van de overdracht onderhandelt omdat hij hier optreed als juridisch zakenman en dus met andere (partijdige) experten kan worden gelijkgesteld. Deze situatie komt niet bijzonder vaak voor en zal om die reden hier niet nader besproken worden. LARCIER BOUW- EN VASTGOEDCAHIERS 37

5 de notaris een specifieke wettelijke informatie- en onderzoeksplicht bestaat, zal zijn tussenkomst toch een zekere invloed hebben. Ook in dit verband werd in de rechtspraak bevestigd dat wanneer aan de notaris een fout te verwijten is, dit bijvoorbeeld meegenomen zal worden in de beoordeling van de verschoonbaarheid van de dwaling en een eventuele onzorgvuldigheid bij het vervullen van de onderzoeksplicht zal de koper dan ook minder zwaar worden aangerekend. In de reeds aangehaalde zaak oordeelde de beroepsrechter te Brussel in dit verband duidelijk dat de kopers zonder de beroepsfout van de notaris de overeenkomst nooit aangegaan zouden hebben. De kopers kan dan ook geen tekortkoming aan hun onderzoeksplicht worden verweten, omdat ze werden begeleid door een specialist. Het is namelijk de plicht van de notaris om te waarschuwen voor de risico s die kopers lopen, zodat ze nadien niet voor verrassingen komen te staan; de litigieuze rechtsgegevens zijn trouwens slechts toegankelijk in een specifiek register dat ook door een voorzichtige leek-koper niet geraadpleegd wordt. 125 Afdeling 4 BEWIJS De partij die beweert te hebben gedwaald of stelt bedrogen te zijn, dient dit te bewijzen. Dit principe ligt vervat in het adagium actori incumbit probatio en artikel 1315 Burgerlijk Wetboek. De bewijslast rust bijgevolg bij de partij die de wilsgebreken inroept en om haar vordering ingewilligd te zien worden, zal zij aldus moeten aantonen dat de hierboven besproken toepassingsvoorwaarden voldaan zijn. Het bewijs kan worden geleverd met alle middelen van recht, inclusief getuigen en vermoedens, waarbij de te vervullen maatstaf een redelijke mate van waarschijnlijkheid is. 126 Dat ook vermoedens aanvaard worden als geldig bewijs, lijkt op het eerste gezicht tegenstrijdig met artikel 1116 BW, dat stelt dat bedrog niet vermoed wordt, maar bewezen moet worden. Echter, het Hof van Cassatie heeft in dit verband verduidelijkt dat deze bepaling enkel wil uitsluiten dat bedrog afgeleid wordt uit de inhoud van de rechtshandeling zelf. 127 De rechter oordeelt soeverein over het bewijs en de waarde ervan. 125 Brussel 12 januari 2004, RW , In zelfde zin: Antwerpen 28 oktober 2013, NJW 2014, 648; Bergen 3 juni 2014, Rev.not.b. 2015, afl. 3096, 343; Gent 9 april 2003, RABG 2004, ; Rb. Brussel 29 maart 2004, T.Not. 2005, R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 169 en P. COLLE, De invloed van de onzorgvuldigheid van het slachtoffer op de sanctionering van het beding en de informatieplicht tussen contractanten, noot onder Kh. Bergen 17 september 1987, DCCR 1991, Cass. 16 september 1999, AJT , 790, noot W. DE BONDT. 38 BOUW- EN VASTGOEDCAHIERS LARCIER