Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar RECHTSVERGELIJKEND ONDERZOEK NAAR DE LEER DER WILSGEBREKEN, DE

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar NIETIGHEIDSVORDERINGEN BIJ DE VERKOOP VAN ONROEREND GOED: EEN RECHTSVERGELIJKEND ONDERZOEK NAAR DE LEER DER WILSGEBREKEN, DE VLAAMSE CODEX RUIMTELIJKE ORDENING EN HET BODEMDECREET. Masterproef van de opleiding Master in de rechten ingediend door Elisabeth Janssens (studentennummer ) Promotor: Prof. Dr. Maarten Dambre Commissaris: Jennifer Callebaut

2

3 VOORWOORD Ik zou graag alle personen bedanken die meegeholpen hebben aan de realisatie van dit werkstuk. Mijn dank gaat uit naar Professor Maarten Dambre en mevrouw Jennifer Callebaut voor het opnemen van het promotorschap van deze masterproef en het geven van waardevolle en opbouwende feedback bij het groeiproces van dit eindwerk. Het was bijzonder leerrijk om mijn masterproef te schrijven in een rechtsgebied dat aansluit bij mijn interesses. Mijn ouders wil ik bedanken voor de kans die zij mij hebben gegeven om de opleiding Rechten te voleindigen, maar nog belangrijker voor hun onvoorwaardelijke steun en liefde. Mijn mama wil ik in het bijzonder bedanken omdat ik mijn inzichten met haar kon delen en zij tijd heeft vrijgemaakt voor het herlezen van mijn thesis. Mijn vriend Bernard wil ik bedanken om er altijd voor mij te zijn. Jouw liefde bracht mij telkens weer tot rust in tijden van stress of paniek. Mijn vriendinnen en broer wil ik bedanken voor de leuke studentenjaren. i

4 ii

5 Inhoud INLEIDING... 1 TITEL 1: LEER VAN DE WILSGEBREKEN... 3 HOOFDSTUK 1: INLEIDING... 3 HOOFDSTUK 2: DWALING BIJ DE AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED... 5 Afdeling 1. Dwaling naar Belgisch recht Begrip Toepassingsvoorwaarden voor dwaling De dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak... 5 A. Theoretische uiteenzetting... 5 B. Illustraties uit de praktijk Het gemeen karakter van de essentiële dwaling... 9 A. Theoretische uiteenzetting... 9 B. Illustraties uit de praktijk De dwaling moet verschoonbaar zijn A. Duiding B. Grondslag C. Het verschoonbaarheidsvereiste en de precontractuele informatieplicht i. Situering ii. Onderzoeksplicht koper iii. Invloed van een deskundige iv. Spreekplicht van de verkoper D. Illustraties uit de praktijk Dwaling dient aanwezig zijn bij de contractsluiting De contractuele regeling van het dwalingsrisico Afdeling 2. Dwaling naar Nederlands recht Traditioneel dwalingsbegrip Dwaling in het Nieuw Burgerlijk Wetboek Causaal verband Kenbaarheid Drie gevallen van dwaling opgesomd in artikel 6:228, lid 1 NBW A. Onjuiste inlichting (artikel 6:228, lid 1, a NBW) B. Schending van een spreekplicht (artikel 6:228, lid 1, b NBW) i. Eerste basisvereiste : de wederpartij heeft of behoort zelf een juiste voorstelling van zaken te hebben ii. Tweede basisvereiste : kenbaarheidsvereiste iii

6 iii. Derde basisvereiste : de wederpartij was naar verkeersopvattingen ertoe gehouden de dwalende uit zijn waanvoorstelling te halen C. Wederzijdse dwaling (artikel 6:228, lid 1, c NBW) Beperkingen ten aanzien van het beroep op dwaling HOOFDSTUK 3: BEDROG BIJ DE AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED Afdeling 1. Bedrog naar Belgisch recht Begrip Toepassingsvoorwaarden Aanwending van kunstgrepen A. Positieve handelingen B. Niet-handelen Opzet Bedrog moet uitgaan van de wederpartij Hoofdbedrog Dwaling bij de bedrogen partij A. Verschoonbaarheid? B. Grondslag C. Sanctionering op basis van het algemeen rechtsbeginsel fraus omnia corrumpit Illustraties uit de praktijk Illustraties in verband met stedenbouw A. Moreel bestanddeel B. Materieel bestanddeel C. Maakt het minimaliseren van stedenbouwkundige gebreken bedrog uit? Illustraties in verband met de bodemkwaliteit Afdeling 2. Bedrog naar Nederlands recht HOOFDSTUK 4: GEWELD BIJ DE AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED Afdeling 1. Geweld naar Belgische recht Begrip Toepassingsvoorwaarden Uitoefening van of dreiging met gewelddaden Aanzienlijk geweld Determinerend geweld Onrechtmatig geweld Afdeling 2. Geweld naar Nederlands recht HOOFDSTUK 5: TUSSENBESLUIT iv

7 TITEL 2: BODEMDECREET HOOFDSTUK 1: INLEIDING HOOFDSTUK 2: OVERDRACHT VAN GRONDEN ONDER HET BODEMDECREET Afdeling 1. Algemene informatieplicht overeenkomstig het gemeen recht Afdeling 2. De informatieplicht uit artikel 101 Bodemdecreet Afdeling 3. Overdracht van risicogronden HOOFDSTUK 3: NIETIGHEIDSSANCTIE IN HET BODEMDECREET Afdeling 1. Duiding nietigheidssanctie Afdeling 2. Aard van de nietigheidssanctie Afdeling 3. Opschortende voorwaarde Duiding Bodemsaneringsdecreet Bodemdecreet Rechtspraak van het Hof van Cassatie Het cassatiearrest van 24 juni Gevolgen in rechtsleer en rechtspraak Aandachtspunten bij de redactie van de opschortende voorwaarde Afdeling 4. Vereist de nietigheidssanctie een rechtmatig belang? Duiding Bodemsaneringsdecreet Bodemdecreet Rechtspraak van het Hof van Cassatie De cassatiearresten van 24 juni 2010 en 25 maart Gevolgen in de rechtsleer Rechtspraak na de cassatiearresten Afdeling 5. Mogelijkheid tot verzaking aan de nietigheidssanctie Duiding Periode voorafgaand aan het cassatiearrest van 25 maart Eerste strekking Tweede strekking Het arrest van het Hof van Cassatie van 25 maart De periode na het cassatiearrest van 25 maart HOOFDSTUK 4: TUSSENBESLUIT v

8 TITEL 3: VLAAMSE CODEX RUIMTELIJKE ORDENING HOOFDSTUK 1: INLEIDING HOOFDSTUK 2: INFORMATIEVERPLICHTINGEN UIT DE VLAAMSE CODEX RUIMTELIJKE ORDENING Afdeling 1. Duiding Afdeling 2. Creëert de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening een bijkomende geldigheidsvoorwaarde? Verschillende strekkingen in de rechtsleer Is dit verenig- of onverenigbaar met de bevoegdheidsverdelende regels? HOOFDSTUK 3: NIETIGHEIDSSANCTIE IN DE VLAAMSE CODEX RUIMTELIJKE ORDENING Afdeling 1. Duiding nietigheidssanctie Afdeling 2. Draagwijdte nietigheidssanctie Wetsgeschiedenis van artikel VCRO Verschillende strekkingen in de rechtsleer Eerste strekking Tweede strekking Derde strekking Afdeling 3. Aard van de nietigheid Afdeling 4. Soevereine beoordeling door de rechter Afdeling 5. Vereiste van een rechtmatig belang Afdeling 6. Opschortende voorwaarde Afdeling 7. Mogelijkheid tot verzaking aan de nietigheidssanctie HOOFDSTUK 4: TUSSENBESLUIT TITEL 4: DE OVERDRACHT VAN EEN ONROEREND GOED IN NEDERLAND HOOFDSTUK 1: STELSELS VAN OVERDRACHT VAN ONROERENDE GOEDEREN Afdeling 1. Het dualistisch stelsel in Nederland Afdeling 2. Het monistisch stelsel in België HOOFDSTUK 2: INFORMATIE-UITWISSELING IN BELGIË EN NEDERLAND Afdeling 1. Uiteenlopende evolutie inzake informatie-uitwisseling Afdeling 2. Mededelings- en onderzoeksplichten in Nederland Afdeling 3. Koopovereenkomsten van onroerend goed in de Nederlandse rechtspraktijk HOOFDSTUK 3: WET KOOP ONROERENDE ZAKEN Afdeling 1. Duiding van de Wet koop onroerende zaken in Nederland Afdeling 2. Evaluatie van de Wet koop onroerende zaken Afdeling 3. Bedenktijd in België? Knelpunten die gepaard gaan met informatieverplichtingen vi

9 2. Kosten-batenanalyse van de informatieverplichtingen Baten Kosten Kosten-batenanalyse van de bedenktijd Baten Kosten Conclusie HOOFDSTUK 4: TUSSENBESLUIT BESLUIT Bibliografie Belgische bronnen Wetgeving Rechtspraak Rechtspraak van het Grondwettelijk Hof Rechtspraak van het Hof van Cassatie Rechtspraak van de hoven van beroep Lagere rechtspraak Rechtsleer Boeken Tijdschriften Nederlandse bronnen Wetgeving Rechtspraak Rechtsleer Internetbronnen vii

10 viii

11 INLEIDING 1. De aankoop van een eigen woning of een eigen bouwgrond. De droom van velen, maar vanuit juridisch oogpunt een complexe aangelegenheid. Wat kan je als koper doen wanneer je droom doorprikt wordt en blijkt dat de door jou aangekochte grond in een prachtige omgeving eigenlijk geen bouwgrond is en je jouw droomhuis daar niet zal kunnen bouwen? Bestaat er een uitweg voor de landbouwer die een erf koopt om aan akkerbouw te doen, waarna blijkt dat de bodem verontreinigd is? Hoe ver kan een verkoper gaan in het aanprijzen en verbloemen van het te koop-gestelde goed en hoe moeten particuliere en professionele kopers met deze uitspraken omgaan? Deze vragen lichten al een tipje van de sluier op en tonen aan dat de aankoop van een onroerend goed niet altijd van een leien dakje zal lopen. 2. In eerste instantie moet verduidelijkt worden wanneer er sprake is van een verkoop van onroerend goed. Het Burgerlijk Wetboek definieert het begrip koop als een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren en de andere partij zich verbindt om daarvoor een prijs te betalen. 1 Het is opmerkelijk dat het Burgerlijk Wetboek de koop van een onroerend goed niet onderwerpt aan enig vormvoorschrift voor het voltrekken van de koopovereenkomst. 2 De koopovereenkomst is tussen partijen voltrokken zodra er tussen hen wilsovereenstemming bestaat omtrent de zaak en de prijs. 3 De koopovereenkomst wordt solo consensu gesloten, hetgeen letterlijk betekent via loutere wilsovereenstemming. Zowel de koopovereenkomst van roerend goed, als de koopovereenkomst van onroerend goed komt rechtsgeldig tot stand van zodra er wilsovereenstemming is tussen partijen, zonder dat hiervoor een geschrift werd opgemaakt. 4 Een schriftelijke koopovereenkomst leidt tot meer rechtszekerheid tussen koper en verkoper. Wanneer een louter mondelinge koopovereenkomst wordt gesloten, gaat de bewijsvoering moeizaam verlopen. 5 Dit risico kan eenvoudig uitgesloten worden door het sluiten van een schriftelijke koopovereenkomst. Gelet op de grote risico s die de koper van een onroerend goed draagt wanneer een louter mondelinge koopovereenkomst gesloten wordt, is de wetgever tussengekomen. De wetgever voorziet in een wettelijke bescherming van de zwakkere partij bij een koopovereenkomst van onroerend goed door het opleggen van een schriftelijke overeenkomst met op straffe van nietigheid voorgeschreven vermeldingen. Deze tussenkomst heeft geleid tot een beperkte herleving van het vormformalisme. 6 1 Art. 1582, lid 1 BW. 2 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, Art BW. 4 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 65; P. VAN OMMESLAGHE, Traité de droit civil belge. II. Les obligations, Volume 1, Brussel, Bruylant, 2013, R. TIMMERMANS, De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren in Recht en praktijk, Mechelen, Kluwer, 2009, 73 (hierna: R. TIMMERMANS, Onderhandse koop-verkoop van onroerend goed). 6 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 68. 1

12 3. Mijn onderzoek strekt zich uit tot nietigheidsvorderingen bij verkoop van onroerend goed. Al snel werd duidelijk dat in allerlei rechtstakken nietigheidsgronden bestaan. Een studie van alle nietigheidsgronden die spelen bij de verkoop van onroerend goed, zou te ruim zijn voor het bestek van dit eindwerk. Mijn onderzoek vertrekt vanuit de problemen waarmee een koper geconfronteerd wordt inzake stedenbouw en bodem. Dit zal ook blijken uit de opbouw van dit eindwerk. In een eerste deel wordt duidelijk hoe de klassieke leer der wilsgebreken in de praktijk ruimschoots toepassing vindt bij de koop van onroerend goed. De theoretische uiteenzetting zal telkens getoetst worden aan de praktijk. In het tweede en derde deel komt de regelgeving uit het Bodemdecreet (deel 2) en de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (deel 3) aan bod en wordt aandacht besteed aan zaken waarover er verdeeldheid heerst. In het vierde en laatste deel sta ik stil bij het systeem van overdracht van onroerend goed in Nederland. In dit luik maak ik de denkoefening of elementen uit het Nederlands rechtssysteem, het overdrachtssysteem van onroerend goed in België kunnen optimaliseren. 2

13 TITEL 1: LEER VAN DE WILSGEBREKEN HOOFDSTUK 1: INLEIDING 4. Een overeenkomst komt geldig tot stand indien aan vier voorwaarden voldaan is. 7 Ten eerste dient de toestemming van de partij die zich verbindt geldig te zijn. Ten tweede moeten partijen de bekwaamheid hebben om contracten aan te gaan. Ten derde moet de overeenkomst een bepaald voorwerp hebben en ten vierde moet de overeenkomst berusten op een geoorloofde oorzaak. In het kader van dit onderzoek zal enkel de eerste geldigheidsvoorwaarde voor de geldige totstandkoming van een overeenkomst onderzocht worden, namelijk het voorhanden zijn van een volwaardig uitgedrukte wil vrij van wilsgebreken. De wil van een partij is pas volwaardig wanneer deze uitgaat van een persoon die de gevolgen van zijn daden kan inschatten. Dit is essentieel aangezien de wilsovereenstemming zal leiden tot het ontstaan van rechtsgevolgen. De partijen moeten een juridisch bindende afspraak willen sluiten Artikel 1109 BW kondigt drie wilsgebreken aan. Indien de wil waarop de koopovereenkomst steunt gebrekkig werd gevormd, bestaat er geen reden om aan de overeenkomst een bindend karakter te verlenen. 9 De werkelijke en volwaardige wil rechtvaardigt de gebondenheid van de partijen aan de overeenkomst. 10 Wanneer de vrij uitgedrukte wil van een partij aangetast is door dwaling, bedrog of geweld is er sprake van een gebrek bij de totstandkoming van de overeenkomst en kan die partij de nietigheid van de overeenkomst vorderen. 11 De bescherming die de leer van de wilsgebreken biedt is tweeledig. 12 Enerzijds moet de wil vrij gevormd worden, dit wil zeggen met afwezigheid van dwang. Dit komt tot uiting in het wilsgebrek geweld. Anderzijds weerspiegelen de wilsgebreken een kennis- of intellectueel element, dit doet zich voor bij een verkeerde voorstelling van zaken. Deze tweede situatie vindt men terug in de wilsgebreken dwaling en bedrog. Kortom, de leer van de wilsgebreken biedt een oplossing voor de situaties waarin de werkelijke wil aangetast werd door een verkeerde voorstelling van zaken of onder druk van een externe factor Art BW. 8 W. VAN GERVEN en S. COVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, W. DE BONDT, De wilsgebreken herbekeken. Een studie van de wilsgebreken uitgaande van een feitelijke analyse van de wils- en toestemmingsdefecten, TBBR 1996, B. DE TEMMERMAN, H. BOCKEN, R. KRUITHOF en F. DE LY, Verbintenissen. Overzicht van rechtspraak , TPR 1994, 317 (hierna: B. DE TEMMERMAN, e.a., Verbintenissen ). 11 Het betreft een relatieve nietigheid die enkel door de beschermde partij kan worden ingeroepen. R. TIMMERMANS, Onderhandse koop-verkoop van een onroerend goed, supra voetnoot 5, A. DE BOECK, De wilsgebreken dwaling en bedrog vandaag. Responsabilisering en ankerplaats voor de precontractuele informatieverplichting in R. VAN RANSBEECK (ed.), Wilsgebreken, Brugge, Die Keure, 2006, 39 (hierna: A. DE BOECK, De wilsgebreken dwaling en bedrog vandaag ). 13 E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken, met aandacht voor toepassingen in koopcontracten in Recht in beweging. 13 de VRG Alumnidag 2006, Antwerpen, Maklu, 2006, 334 (hierna: E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken ). 3

14 6. De leer der wilsgebreken lijkt een statisch en onveranderlijk leerstuk te zijn, maar niets is minder waar. Ook de leer der wilsgebreken is aan evolutie onderhevig. 14 De rechter houdt bij de beoordeling rekening met de gehele rechtsverhouding tussen contractspartijen. De band tussen de leer der wilsgebreken en de precontractuele informatieplichten is niet meer weg te denken. De precontractuele informatieverplichtingen vormen een preventief beschermingsmechanisme tegen de gebrekkige totstandkoming van overeenkomsten E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken, supra voetnoot 13, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten bij de totstandkoming en uitvoering van overeenkomsten, Antwerpen, Intersentia, 2000, 38 (hierna: A. DE BOECK, Informatierechten en plichten). 4

15 HOOFDSTUK 2: DWALING BIJ DE AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED Afdeling 1. Dwaling naar Belgisch recht 1. Begrip 7. In het kader van de rechtsfiguur dwaling dient een onderscheid gemaakt te worden tussen drie vormen van dwaling : de oneigenlijk of verhinderende dwaling, de eigenlijke dwaling en de bijkomende dwaling. 16 Wanneer het Burgerlijk Wetboek het over de rechtsfiguur dwaling heeft, betreft dit enkel de eigenlijke dwaling. De verhinderende dwaling en de bijkomende dwaling werden niet door de wetgever in het Burgerlijk Wetboek geregeld De eigenlijke dwaling is de verkeerde voorstelling die een partij heeft aangaande een bestanddeel van de overeenkomst bij het sluiten daarvan. 18 Het is vereist dat de dwaling betrekking heeft op een element dat doorslaggevend is voor de toestemming en de totstandkoming van de koopovereenkomst Toepassingsvoorwaarden voor dwaling 9. Het is natuurlijk niet voldoende dat een partij een verkeerde voorstelling van een bestanddeel van de overeenkomst heeft gemaakt bij het sluiten ervan om de nietigverklaring van die overeenkomst te kunnen bekomen. De dwalende partij kan zich niet in elke omstandigheid beroepen op de rechtsfiguur dwaling. Er dienen een aantal voorwaarden vervuld te zijn. Op die manier wordt aan de wederpartij een zekere bescherming geboden. De bewijslast van het voorhanden zijn van deze voorwaarden ligt bij de dwalende partij. 20 De toepassingsvoorwaarden van het wilsgebrek dwaling vloeien niet alleen voort uit de tekst van de wet, ook de rechtspraak heeft bijgedragen tot de verfijning van het klassieke dwalingsconcept De dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak A. Theoretische uiteenzetting 10. De eerste toepassingsvoorwaarde werd door de wetgever ingesteld. Artikel 1110 BW bepaalt dat de dwaling alleen dan een oorzaak van nietigheid is wanneer zij de zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt. De dwaling is geen oorzaak van nietigheid, wanneer zij alleen de persoon betreft met wie men bedoelde te handelen, tenzij de overeenkomst hoofdzakelijk uit aanmerking van deze persoon is aangegaan. Dwaling omtrent de persoon wordt enkel 16 R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, A. DE BOECK, De wilsgebreken dwaling en bedrog vandaag, supra voetnoot 12, 42; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge: principes, doctrine, jurisprudence, Tome I, Brussel, Bruylant, 1939,45; E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken, supra voetnoot 13, 336; W. VAN GERVEN en S. COVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, A. DE BOECK, Dwaling in de ban van de precontractuele informatie- en onderzoeksplichten (noot onder Rb. Hasselt 6 januari 2000), RW 355 (hierna: A. DE BOECK, Dwaling in de ban van precontractuele informatie ). 20 S. BEYAERT, Vorderingsmogelijkheden voor de koper van een illegaal opgetrokken goed, TBBR 2000, 629; S. STIJNS, Verbintenissenrecht, Brugge, Die Keure, 2005, 81-82; E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken, supra voetnoot 13, A. DE BOECK, De wilsgebreken dwaling en bedrog vandaag, supra voetnoot 12, 42. 5

16 aanvaard wanneer het contract intuitu personae werd aangegaan. De wetgever heeft deze restricties ingebouwd om het rechtsverkeer en de rechtszekerheid niet in het gedrang te brengen Wat onder het begrip zelfstandigheid van de zaak begrepen moet worden, heeft het Hof van Cassatie veelvuldig omschreven. 23 De zelfstandigheid van de zaak is elk element dat een partij er hoofdzakelijk toe gebracht heeft het contract aan te gaan, zodanig dat zonder dit element het contract niet zou zijn gesloten. 24 Hierbij herhaalt het Hof van Cassatie de definitie van DE PAGE. 25 Opdat een partij een vergissing kan inroepen om een overeenkomst nietig te laten verklaren op grond van dwaling, moet die vergissing betrekking hebben op een element dat determinerend of doorslaggevend is geweest voor de toestemming van de partij, zodanig dat zonder dat element het contract niet zou zijn gesloten. 26 Om deze reden spreekt men ook van essentiële of wezenlijke dwaling. Dit wordt ook wel het causaal verband tussen de dwaling en de contractsluiting genoemd Vervolgens stelt zich de vraag wanneer een element doorslaggevend was bij de contractsluiting. Dit moet blijken uit het speciaal belang dat een partij, voor een op de wederpartij kenbare wijze, bij de overeenkomst gehad heeft. Hieromtrent bestaan geen vaste regels, dit wordt beheerst door de rechtspraak. 28 Toch dient de rechter in concreto te peilen naar de intentie van de dwalende partij om uit te maken of de dwaling al dan niet een doorslaggevend element betreft. 29 Een in abstracto-beoordeling met verwijzing naar objectieve substantiële hoedanigheden is niet wenselijk aangezien dit niet aansluit bij de theorie van de wilsautonomie. De zelfstandigheid van de zaak is een relatief begrip met een psychologische en subjectieve draagwijdte waarbij de intentie van de dwalende partij moet nagegaan worden A. DE BOECK, De wilsgebreken dwaling en bedrog vandaag, supra voetnoot 12, 42; R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, Cass. 27 oktober 1995, Arr.Cass. 1995, 920, Bull. 1995, 950, JT 1996, 61, Pas. 1995, I, 950, RW , 298; Cass. 3 maart 1967, Arr.Cass. 1967, 829, RW , 1907, JT 1967, 740, Pas. 1967, I, 811, Rev.prat.not.b. 1969, 184; Cass. 31 oktober 1966, Arr.Cass. 1967, 301, RW , 1117, noot, Pas. 1967, I, 294, Rev.prat.not.b. 1969, Cass. 24 september 2007, Arr.Cass. 2007, 1735, JLMB 2008, 1171, Pas. 2007, 1602, RW , 1735, TBBR 2009, 216, noot D. PHILIPPE; Cass. 27 oktober 1995, Arr.Cass. 1995, 920, Bull. 1995, 950, JT 1996, 61, Pas. 1995, I, 950, RW , 298; Cass. 3 maart 1967, Arr.Cass. 1967, 829, RW , 1907, JT 1967, 740, Pas. 1967, I, 811, Rev.prat.not.b. 1969, 184; Cass. 31 oktober 1966, Arr.Cass. 1967, 301, RW , 1117, noot, Pas. 1967, I, 294, Rev.prat.not.b. 1969, H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge: principes, doctrine, jurisprudence, Tome I, Brussel, Bruylant, 1939, A. DE BOECK, De wilsgebreken dwaling en bedrog vandaag, supra voetnoot 12, 43; A. DE BOECK, Dwaling in de ban van precontractuele informatie, supra voetnoot 19, 355; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge: principes, doctrine, jurisprudence, Tome I, Brussel, Bruylant, 1939, 47; C. GOUX, L erreur, le dol et la lésion qualifiée: analyse et comparaisons, TBBR 2000, 13; C. PARMENTIER, La volonté des parties in M. FONTAINE, P. FORIERS, X. DIEUX (eds.), Les obligations contractuelles, Brussel, Jeune barreau, 1984, 58; R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, S. DE JONGHE, Dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak (noot onder Gent 9 april 2003), RABG 2004, 408; C. GOUX, L erreur, le dol et la lésion qualifiée: analyse et comparaisons, TBBR 2000, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15,

17 13. Daarnaast moet ook het begrip zaak bekeken worden. Dit omvat zowel de overeenkomsten die een verbintenis om te geven vestigen, zoals een koopcontract, als overeenkomsten die een verbintenis om te doen of laten teweegbrengen. 31 Het Burgerlijk Wetboek heeft het over de zelfstandigheid van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt. 32 De Belgische rechtspraak en rechtsleer maken geen onderscheid tussen de dwaling die betrekking heeft op de prestatie van de wederpartij en diegene die betrekking heeft op de eigen prestatie. De dwaling omtrent de eigen prestatie kan men vooral terugvinden in zaken die betrekking hebben op de verkopersdwaling. 33 B. Illustraties uit de praktijk 14. Wat zijn nu essentiële elementen van een koopovereenkomst van onroerend goed? De bebouwbaarheid van een terrein kan een essentieel element van de koop uitmaken. 34 Denk bijvoorbeeld aan een koper die ervan overtuigd is dat hij een bouwgrond verwerft en achteraf blijkt het terrein onbebouwbaar te zijn 35 of beperkt bebouwbaar 36 ingevolge bestemmingsvoorschriften. Ook de samenstelling van de bodem en de bodemkwaliteit kunnen aan de basis liggen van dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak. 15. Een eerste praktijkvoorbeeld waarin succesvol beroep werd gedaan op dwaling is het arrest van 28 december 2014 van het hof van beroep te Gent 37. De kopers kochten een zonevreemde woning, wetende dat hieraan beperkingen verbonden waren. De beperkingen waarmee zij worden geconfronteerd, vloeien niet voort uit de ligging van de woning in agrarisch gebied, noch uit het feit dat het gaat om een zonevreemde woning, maar uit de afsplitsing van de bedrijfswoning van de landbouwexploitatie waartoe de woning behoorde. De woning kan immers geen woonfunctie krijgen buiten elke landbouwexploitatie om, waardoor nooit een bouwvergunning verkregen zal kunnen worden. De woning zal nooit een woonfunctie kunnen verkrijgen, zodat de kopers gedwaald hebben omtrent de zelfstandigheid van de verkochte zaak, aangezien het stedenbouwkundig risico elders bleek te liggen dan door hen vooropgesteld. Zij hebben niet gedwaald omtrent het feit dat het een zonevreemde woning betrof, doch wel omtrent het feit dat het een zonevreemde woning betrof waarvan de woonfunctie niet vergund was ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. Het hof vernietigt de koopovereenkomst op grond van dwaling. 16. Een tweede voorbeeld uit de rechtspraak is het arrest van 4 juni 2010 van het hof van beroep te Gent 38. In deze zaak werd een perceel grond als bouwgrond verkocht, terwijl het in werkelijkheid gelegen was in landschappelijk waardevol agrarisch gebied. Het perceel grond was als dusdanig niet bebouwbaar. Er was geen sprake van bedrog gezien deze misvatting het gevolg was van een onjuist stedenbouwkundig attest dat voortvloeit uit een verkeerde lezing van het gewestplan waarvoor de 31 A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, Art BW. 33 A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, F. HAUMONT, La responsabilité environnementale et les cession d immeubles: aspect contractuels, Amén. 2004, speciaal nummer, Luik 19 maart 1963, JL , Gent 26 mei 1983, Pas. 1983, II, 77, Rec.gén.enr.not. 1986, 105; Rb. Charleroi 16 juni 1987, TBBR 1988, Gent 18 december 2014, RABG 2015, Gent 4 juni 2010, TROS-Nieuwsbrief 2010, afl. 9, 23, noot R. VEKEMAN. 7

18 overheid aansprakelijk werd gesteld. De koop werd nietig verklaard omdat de koper gedwaald heeft omtrent een essentieel element van de overeenkomst. De bebouwbaarheid van het perceel grond heeft de koper er hoofdzakelijk toe gebracht om het contract te sluiten. Het is daarbij niet vereist dat de dwaling met bedrieglijk opzet werd uitgelokt. Noch koper, noch verkoper moesten bij het verlijden van de akte beter weten dan de overheid, die er immers niet in geslaagd is om het gewestplan correct te lezen. 17. Een volgend voorbeeld betreft de verkoop van een verkrotte woning door een immobiliënkantoor. Na het sluiten van de koopovereenkomst, vernemen de kopers dat het gebouw in landbouwgebied gelegen is, met als gevolg dat geen bouwvergunning kon worden verkregen. De verbouw- of herbouwmogelijkheid was voor de kopers determinerend om de koopovereenkomst te sluiten. Bij arrest van 10 januari 2003 vernietigt het hof van beroep te Gent 39 de koopovereenkomst aangezien er sprake is van een essentiële dwaling in hoofde van de koper. 18. Tenslotte kan ook de verkoper dwalen omtrent een essentieel element van de koopovereenkomst. In het vonnis van 2 april 2001 van de rechtbank van eerste aanleg te Hasselt 40 werd geoordeeld dat er sprake is van essentiële dwaling in hoofde van de verkopers van een perceel grond omtrent de stedenbouwkundige status van dat perceel. De verkoper verkeerde in de waan dat het perceel gelegen was in bosgebied, terwijl het perceel gelegen was in woongebied met landelijk karakter. De overeengekomen prijs wijst dit duidelijk aan. De rechtbank is van oordeel dat de dwaling omtrent een essentieel bestanddeel, namelijk de stedenbouwkundige status van de grond, een determinerende invloed heeft uitgeoefend op de inhoud van het geformuleerde aanbod tot verkopen. Het betreft hier een eerder zeldzaam voorkomend geval van een beroep op dwaling door de verkoper, waarbij de dwaling zich voordoet bij het eigen aanbod of de eigen prestatie. Artikel 1110 BW maakt geen onderscheid tussen dwaling nopens de prestatie van de tegenpartij of de eigen prestatie, zodat beiden aan dezelfde toepassingsvoorwaarden zijn onderworpen. Tevens was de rechtbank te Hasselt van oordeel dat de koper de causaliteit tussen de hoedanigheid van bosgrond en de inhoud van het verkoopaanbod begreep of behoorde te begrijpen. Met dit laatste element kunnen we naadloos overgaan naar de volgende toepassingsvoorwaarde, namelijk het kenbaarheidsvereiste. 39 Gent 10 januari 2003, NJW 2003, 676, noot S. LUST. 40 Rb. Hasselt 2 april 2001, RW , 751 en TBBR 2002, 56. 8

19 2.2. Het gemeen karakter van de essentiële dwaling A. Theoretische uiteenzetting 19. De tweede voorwaarde waaraan moet voldaan zijn, is de kenbaarheidsvereiste. De dwaling moet gemeen of kenbaar zijn aan de wederpartij. 41 Indien de dwaling zuiver consensualistisch benaderd zou worden, zou de dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak bij één van de partijen altijd volstaan om een overeenkomst nietig te laten verklaren. Er ontbreekt immers een volwaardige wil welke essentieel is voor de totstandkoming van de overeenkomst. 42 Dit zou te ver gaan, de vordering tot nietigverklaring is een beschermingsmaatregel die een partij wel degelijk moet verdienen. 43 Bijgevolg is een morele appreciatie nodig van het gedrag van de betrokken partijen. 20. Deze toepassingsvoorwaarde vloeit niet voort uit de wet, maar is uit de rechtspraak ontstaan. Uit het cassatiearrest van 24 september blijkt dat zowel het determinerend karakter als het gemeen karakter vervuld moeten zijn om beroep te kunnen doen op het wilsgebrek dwaling. 45 Het Hof van Cassatie stelt dat de zelfstandigheid van de zaak elk gegeven is dat doorslaggevend is geweest voor de partij om de overeenkomst aan te gaan, waarvan de medecontractant op de hoogte hoorde te zijn en zonder hetwelk de overeenkomst niet zou zijn gesloten. 46 Het is duidelijk dat er een accentverschuiving heeft plaatsgevonden bij de beoordeling van de dwaling. Het klassieke dwalingsconcept gaf vooral aandacht aan de dwalende partij zelf, maar dit werd in de rechtspraak verschoven naar de rechtsverhouding tussen beide partijen. Zo ontstond een dynamischer dwalingsconcept waarbij de precontractuele informatieplichten een beduidende rol spelen Om een overeenkomst nietig te kunnen verklaren moet de dwaling gemeen zijn aan beide partijen. 48 Hiermee wordt niet bedoeld dat de vergissing gemeenschappelijk moet zijn aan beide partijen of dat de ene partij wist dat de andere zich vergiste. 49 Het gemeen karakter van de essentiële dwaling houdt in dat de wederpartij wist of behoorde te weten dat de dwalende partij een doorslaggevend belang hechtte aan de hoedanigheden waaromtrent de dwaling wordt ingeroepen. 50 Kortom, de wederpartij moet begrepen hebben dat een bepaald element relevant was voor de andere partij. Dit element moet zijn opgenomen in de contractuele sfeer R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, Cass. 24 september 2007, Arr.Cass. 2007, 1735, JLMB 2008, 1171, Pas. 2007, 1602, RW , 1735, TBBR 2009, 216, noot D. PHILIPPE. 45 J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, Cass. 24 september 2007, Arr.Cass. 2007, 1735, JLMB 2008, 1171, Pas. 2007, 1602, RW , 1735, TBBR 2009, 216, noot D. PHILIPPE. 47 E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken, supra voetnoot 13, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, C. GOUX, L erreur, le dol et la lésion qualifiée: analyse et comparaisons, TBBR 2000, 16; C. PARMENTIER, La volonté des parties in M. FONTAINE, P. FORIERS, X. DIEUX (eds.), Les obligations contractuelles, Brussel, Jeune barreau, 1984, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, 231; E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken, supra voetnoot 13, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, 231; C. GOUX, L erreur, le dol et la lésion qualifiée: analyse et comparaisons, TBBR 2000, 16; R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007,

20 22. Er bestaat een algemeen vermoeden dat iedere partij, bij het sluiten van een overeenkomst, steeds minstens die hoedanigheden nastreeft die normaal te vinden zijn bij een overeenkomst van die aard. 52 De essentiële elementen worden geacht steeds een doorslaggevend karakter te hebben en de wederpartij van de dwalende wordt vermoed op de hoogte te zijn van de essentiële elementen van de overeenkomst Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde (bijkomstige) elementen voor een partij van doorslaggevend belang zijn, zonder dat dit essentiële elementen van de overeenkomst uitmaken. 54 Dit zijn substantiële elementen. Om deze elementen in de contractuele sfeer op te nemen en het mogelijk te maken dat een partij zich, in geval van een vergissing, met succes op dwaling kan beroepen, is het nodig dat de wederpartij op de hoogte wordt gebracht van het belang dat die bepaalde elementen voor haar vertonen. 55 Hier wordt duidelijk dat het kenbaarheidsvereiste nauw aansluit bij de precontractuele informatieplichten. De dwalende partij verkeert bij dwaling over substantiële elementen in een minder gunstige positie met betrekking tot de bewijslastverdeling dan wanneer zij dwaalt over een essentieel element van de overeenkomst. De dwalende partij zal in dit geval immers zowel het doorslaggevend als het gemeen karakter moeten aantonen. 56 Hij zal het bewijs moeten leveren dat de wederpartij op de hoogte was van dit substantieel element. 24. Het feit dat de dwaling gemeen moet zijn aan beide partijen, brengt bijgevolg een spreekplicht met zich mee voor de dwalende partij met betrekking tot elementen die voor haar doorslaggevend zijn, maar geen essentiële elementen van de overeenkomst uitmaken. 57 Indien de dwalende partij zijn spreekplicht heeft miskend, zal hij geen beroep kunnen doen op de vordering tot nietigverklaring van zijn overeenkomst op grond van dwaling. 58 Indien de verkoper op de hoogte is of moest zijn van de behoeften van de koper, kan de koper zich wel op dwaling beroepen. Soms rust er op een professionele verkoper een ondervragings- of begeleidingsplicht, waardoor de verkoper zelf op zoek zal moeten gaan naar de specifieke behoeften van de leek-koper. 59 Het is mogelijk dat de verkoper, via doelgerichte vragen, op zoek moet gaan naar substantiële elementen. De verkoper zal zich niet passief mogen gedragen aangezien hij in dat geval het gebrek aan een gemeen karakter niet zal kunnen staven. 25. De kenbaarheid kan ook voortvloeien uit de onderhandelingsfase. 60 Denk bijvoorbeeld aan de gevallen waarin de dwalende uitdrukkelijk meedeelt dat een bepaalde eigenschap voor hem van 52 A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, 52; E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken, supra voetnoot 13, E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken, supra voetnoot 13, A. DE BOECK, De wilsgebreken dwaling en bedrog vandaag, supra voetnoot 12, 49-50; L. HERVE, Du caractère inexcusable de l'erreur commise par l'acheteur d'un terrain à bâtir (noot onder Luik 11 december 1989), Act.dr. 1991, 231 (hierna: L. HERVE, Du caractère inexcusable de l'erreur ). 56 J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, A. DE BOECK, Dwaling in de ban van precontractuele informatie, supra voetnoot 19, 355; J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, A. DE BOECK, De wilsgebreken dwaling en bedrog vandaag, supra voetnoot 12, R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007,

21 belang was of wanneer de dwalende melding maakt van feiten waaruit de wederpartij moet afleiden dat de bewuste eigenschap voor hem substantieel is. B. Illustraties uit de praktijk 26. Het kenbaarheidsvereiste kan geïllustreerd worden aan de hand van een uitspraak van het hof van beroep te Antwerpen van 22 februari De kopers hechtten duidelijk belang aan het stedenbouwkundig attest. De verkopers waren hiervan op de hoogte. Dit door de kopers getoonde belang doet het doorslaggevend karakter van de bebouwbaarheid van een perceel grond blijken De rechtbank van eerste aanleg te Hasselt heeft zich op 11 februari uitgesproken over het gemeen karakter van de dwaling inzake de koop van een studio. De koper vorderde de nietigheid van de koopovereenkomst op grond van dwaling omdat na het sluiten van de koopovereenkomst aan het licht kwam dat voor de studio geen bouwvergunning werd afgeleverd. Bij de beoordeling van het kenbaarheidsvereiste gaf de rechtbank aan dat de wederpartij geweten moet hebben of behoorde te weten dat de dwalende partij een doorslaggevend belang hechtte aan de hoedanigheden waaromtrent de dwaling wordt ingeroepen. Een determinerende, maar zuiver intern gebleven drijfveer kan niet tot vernietiging van de overeenkomst leiden. In casu blijkt dat de koper het belang van een regelmatige bouwvergunning niet in de contractuele sfeer heeft gebracht. Toch heeft de rechtbank van eerste aanleg te Hasselt geoordeeld dat aan het kenbaarheidsvereiste is voldaan. De verkoper behoorde immers te weten dat de koper verwachtte dat het goed aan de wettelijke voorschriften voldeed. Indien het goed niet in overeenstemming is met de wettelijke vereisten, rust er op de verkoper een precontractuele spreekplicht. De uitkomst zou anders zijn indien de koper een specifieke bestemming aan het goed wenst te geven, in dat geval zal de koper dit element in de contractuele sfeer moeten opnemen De dwaling moet verschoonbaar zijn A. Duiding 28. Ook de derde voorwaarde, het verschoonbaarheidsvereiste, is niet terug te vinden in het Burgerlijk Wetboek, maar werd ontwikkeld door rechtspraak en rechtsleer. 64 Het wilsgebrek dwaling is geleidelijk geëvolueerd. Er heeft een verschuiving plaatsgevonden van een beperkte beoordeling van het contractuele wilsmoment naar een bredere beoordeling van het precontractueel gedrag van de partijen. 65 Het klassieke dwalingsconcept, dat men kan terugvinden in het Burgerlijk Wetboek, hecht enkel belang aan het resultaat van de vergissing en niet aan de oorzaak. 66 Het dynamisch dwalingsconcept besteedt meer aandacht aan de oorzaak van de dwaling. Er dient een belangenafweging gemaakt te worden tussen twee fundamentele waarden. Enerzijds de bescherming van de volwaardige wil, namelijk het individueel belang, en anderzijds de rechtszekerheid welke het 61 Antwerpen 22 februari 1989, T.Not. 1990, B. DE TEMMERMAN, e.a., Verbintenissen, supra voetnoot 10, Rb. Hasselt 11 februari 2002, AJT , 895, RW , E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken, supra voetnoot 13, R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, A. DE BOECK, De wilsgebreken dwaling en bedrog vandaag, supra voetnoot 12,

22 algemeen belang steunt. 67 Een zuiver individualistische benadering waarbij men automatisch een overeenkomst kan nietig laten verklaren bij elke essentiële dwaling, zonder dat deze verschoonbaar dient te zijn, zal leiden tot onzorgvuldigheid, onoplettendheid en lichtzinnigheid om te contracteren. Dit wordt opgevangen door rechtspraak en rechtsleer die de wilsgebreken koppelen aan de buitencontractuele aansprakelijkheid Sinds het cassatiearrest van 6 januari wordt algemeen aanvaard dat een overeenkomst aangetast door een essentiële dwaling slechts vernietigbaar is indien de vergissing van de dwalende partij verschoonbaar is. 70 De dwaling dient verschoonbaar te zijn in hoofde van de dwalende partij, dit betekent dat dwaling slechts aanleiding kan geven tot nietigverklaring van de overeenkomst indien ook een redelijk nauwlettend en voorzichtig persoon in gelijkaardige omstandigheden gedwaald zou hebben. 71 Dwaling mag niet aan zichzelf te wijten zijn. 72 Het gedrag en de handelwijze van de dwalende partij worden beoordeeld om uit te maken of het gaat om een verschoonbare dan wel onverschoonbare dwaling. 73 Er rust op elke partij een verplichting om voldoende informatie in te winnen aangezien een partij die dit niet doet, zal stoten op een onverschoonbare dwaling. 74 Het risico van een onverschoonbare dwaling wordt gedragen door de dwalende partij. 75 Samenvattend kan gesteld worden dat de onverschoonbare dwaling geen grond oplevert voor de nietigverklaring van de overeenkomst. 76 Het verschoonbaarheidsvereiste bestaat niet inzake bedrog (infra randnummer 110). 77 B. Grondslag 30. Het Hof van Cassatie stelt dat het verschoonbaarheidsvereiste steunt op de wilsleer zelf. 78 De meerderheidsopvatting in de rechtsleer verdedigt dat de leer van de culpa in contrahendo 79 de grondslag is voor het verschoonbaarheidsvereiste. 80 Een andere zienswijze in de rechtsleer, verdedigd door CORNELIS, is van oordeel dat de grondslag voor het verschoonbaarheidsvereiste de leer van het 67 A. DE BOECK, De wilsgebreken dwaling en bedrog vandaag, supra voetnoot 12, 53; L. HERVE, Du caractère inexcusable de l'erreur, supra voetnoot 55, A. DE BOECK, De wilsgebreken dwaling en bedrog vandaag, supra voetnoot 12, Cass. 6 januari 1944, Arr.Cass. 1944, 66, Pas. 1944, I, 133, noot. 70 A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, Gent 16 november 2006, T.App. 2007, 41; J. DABIN, Etudes de droit civil, Brussel, Larcier, 1947, 36-37; R. DEKKERS, Handboek burgerlijk recht, Brussel, Bruylant, 1971, 31; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge: principes, doctrine, jurisprudence, Tome I, Brussel, Bruylant, 1939, 54; E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken, supra voetnoot 13, R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, Gent 16 november 2006, T.App. 2007, P. VAN OMMESLAGHE, Traité de droit civil belge. II. Les obligations, Volume 1, Brussel, Bruylant, 2013, J. DABIN, Etudes de droit civil, Brussel, Larcier, 1947, 36-37; C. PARMENTIER, La volonté des parties in M. FONTAINE, P. FORIERS, X. DIEUX (eds.), Les obligations contractuelles, Brussel, Jeune barreau, 1984, W. WILMS, Het recht op informatie in het verbintenissenrecht. Een grondslagenonderzoek, RW , 493 (hierna: W. WILMS, Recht op informatie ). 78 Cass. 28 juni 1996, Arr.Cass. 1996, 664, Bull. 1996, 714, JLMB 1997, 12, Pas. 1996, I, 714; A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, 237; B. DE TEMMERMAN, e.a., Verbintenissen, supra voetnoot 10, 335; R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, De leer van de culpa in contrahendo is gesteund op artikel 1382 BW. 80 A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, 237; B. DE TEMMERMAN, e.a., Verbintenissen, supra voetnoot 10,

23 rechtsmisbruik is. 81 Deze laatste zienswijze van CORNELIS bepaalt dat wanneer een partij onverschoonbaar dwaalt, deze haar subjectief recht op een kennelijk onredelijke wijze uitoefent. 82 KRUITHOF, BOCKEN en anderen zijn van mening dat in deze zienswijze een te brede betekenis wordt gegeven aan het begrip rechtsmisbruik. In hun ogen vergeet CORNELIS een onderscheid te maken tussen de wijze van uitoefening van een recht en een fout naar aanleiding van de uitoefening ervan De meerderheid in de rechtsleer brengt het vereiste van verschoonbaarheid onder bij de leer van de precontractuele aansprakelijkheid. 84 Indien deze rechtsgrond wordt aangenomen, houdt de sanctie van de onverschoonbare dwaling in dat het contract behouden wordt als herstel in natura. 85 Bij herstel in natura heeft het slachtoffer het recht om in de toestand geplaatst te worden waarin hij zich zou bevinden indien de precontractuele fout niet zou zijn begaan, namelijk het behoud van het contract De leer van de culpa in contrahendo als grondslag voor het verschoonbaarheidsvereiste biedt een aantal voordelen. Ten eerste leidt dit tot eenheid bij de beoordeling van de rechtmatigheid van precontractuele gedragingen, men gebruikt steeds dezelfde zorgvuldigheidsnorm. 87 Ten tweede ontsnapt men via deze grondslag aan de fictie die de grondslag van de wilsleer creëert volgens welke diegene die onverschoonbaar dwaalt, in wezen niet zou dwalen. 88 Deze fictie, door de grondslag van de wilsleer gecreëerd, stemt niet overeen met de realiteit. De betrokken partij heeft zich wel degelijk vergist, maar omwille van zijn onzorgvuldig optreden kan het recht daar geen rekening mee houden. 89 Ten derde zou de onverschoonbare verhinderende dwaling ook aan banden kunnen gelegd worden via deze grondslag. 90 Dit is niet mogelijk bij de toepassing van de wilsleer, aangezien de verhinderende dwaling geen dwaling in de zin van artikel 1110 BW uitmaakt. Ten slotte kan men als laatste argument ter verdediging van de leer van de culpa in contrahendo opwerpen dat deze grondslag een voordelig bewijslastregime kent. Bij toepassing van de wilsleer, dient de dwalende partij zowel de dwaling aan te tonen, alsmede dat de dwaling verschoonbaar is. In de praktijk neemt men vaak het omgekeerde standpunt in, namelijk dat diegene die de onverschoonbaarheid opwerpt, deze ook moet bewijzen. Dit omgekeerde standpunt wordt rechtstreeks bereikt indien men artikel 1382 BW als grondslag van het verschoonbaarheidsvereiste neemt De doctrinaire discussie over wat nu de grondslag van het verschoonbaarheidsvereiste is, heeft haar praktisch belang. 92 In de rechtsleer wordt namelijk aandacht besteed aan de vraag welk criterium 81 L. CORNELIS, La responsabilité précontractuelle, conséquence éventuelle du processus précontractuel, TBBR 1990, L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, B. DE TEMMERMAN, e.a., Verbintenissen, supra voetnoot 10, J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, B. DE TEMMERMAN, e.a., Verbintenissen, supra voetnoot 10, R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, 237; B. DE TEMMERMAN, e.a., Verbintenissen, supra voetnoot 10, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15,

24 de feitenrechters dienen te gebruiken bij de beoordeling van het verschoonbaarheidsvereiste. Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de grondslag die wordt gebruikt. 34. Aanhangers van de strekking die artikel 1382 BW als grondslag voorschrijft, hanteren een in abstracto-beoordeling. 93 Er wordt een vergelijking gemaakt tussen het gedrag van de dwalende partij en dat van de bonus pater familias van dezelfde categorie in dezelfde externe omstandigheden. 94 Er wordt geen rekening gehouden met intrinsieke omstandigheden. 95 Toch wordt een zekere concretisering doorgevoerd naar het beroep, de leeftijd, de ervaring en de kennis van de betrokkene Indien het verschoonbaarheidsvereiste gesteund is op de wilsleer moet de beoordeling in concreto gebeuren, met inachtneming van alle concrete persoonlijke eigenschappen van de dwalende. 97 Er moet bij een in concreto-beoordeling rekening gehouden worden met de subjectieve eigenschappen van de dwalende partij. 98 Denk hierbij aan persoonlijke eigenschappen zoals persoonlijkheid, leeftijd, ervaring, professionele onderlegdheid, bijstand van een deskundige, enzoverder. 99 De onverschoonbare dwaling is in dit geval de dwaling die niet begaan zou zijn door een redelijk mens geplaatst in dezelfde objectieve en subjectieve omstandigheden De praktische betekenis van de tegenstelling tussen beide strekkingen is vrij beperkt. Er gebeurt namelijk ook bij de beoordeling in abstracto een zekere concretisering. 101 Bijgevolg geeft de in abstracto-beoordeling, welke rekening houdt met leeftijd, beroep of ervaring van de betrokkene, zelden een ander resultaat dan een beoordeling in concreto. 102 De dwaling blijft een psychologische aangelegenheid, wat een beoordeling in concreto noodzakelijk maakt. 103 C. Het verschoonbaarheidsvereiste en de precontractuele informatieplicht i. Situering 37. Het dynamisch dwalingsconcept heeft geleid tot precontractuele informatieplichten in het contractenrecht. Het begrip informatieplicht slaat zowel op de plicht om informatie te verstrekken, als op de plicht om informatie in te winnen. 104 In een koopverhouding spreekt men van een 93 A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, 239; B. DE TEMMERMAN, e.a., Verbintenissen, supra voetnoot 10, 336; C. GOUX, L erreur, le dol et la lésion qualifiée: analyse et comparaisons, TBBR 2000, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, L. HERVE, Du caractère inexcusable de l'erreur, supra voetnoot 55, 221; R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, A. DE BOECK, Informatierechten en plichten, supra voetnoot 15, 238; J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, 65; C. PARMENTIER, La volonté des parties in M. FONTAINE, P. FORIERS, X. DIEUX (eds.), Les obligations contractuelles, Brussel, Jeune barreau, 1984, 63; E. SWAENEPOEL, Recente ontwikkelingen van de leer der wilsgebreken, supra voetnoot 13, B. DE TEMMERMAN, e.a., Verbintenissen, supra voetnoot 10, J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, Rb. Hasselt 25 maart 2002, RW , 1390, RW , 1432; B. DE TEMMERMAN, e.a., Verbintenissen, supra voetnoot 10, R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, B. DE TEMMERMAN, e.a., Verbintenissen, supra voetnoot 10, 337; J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, 66; L. HERVE, Du caractère inexcusable de l'erreur, supra voetnoot 55, R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007,