Regionale structuurvisie detailhandel Midden-Holland

Transcriptie

1 Regionale structuurvisie detailhandel Midden-Holland

2

3 Opdrachtgever: Contactpersoon: ISMH Mevrouw H. Bouwens Projectteam DTNP: De heer K. Trommelen De heer R. Eijkelkamp Mevrouw C. Hutting Projectnummer: Datum: 6 december 2013 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg BS Nijmegen T F E info@dtnp.nl W Regionale structuurvisie detailhandel Midden-Holland

4

5 Inhoudsopgave 0 Samenvatting 1 1 Inleiding 7 2 Trends in de detailhandel Schaalvergroting gaat door Wijzigende bestedingen Minder behoefte aan winkels Midden-Holland en de trends 10 Bijlage 1 Proces 39 Bijlage 2 Branche-indeling detailhandel 39 Bijlage 3 Winkelplannen en -initiatieven 40 3 Uitgangspositie Ligging en kenmerken Huidige winkelstructuur Beoordeling winkelstructuur 21 4 Visie gewenste structuur Ambitie en uitgangspunten Regionale ontwikkelingen Gewenste structuur 28 5 Beleidskader Beleidskeuzes Toetsingskader Lokale actieplannen 37

6

7 0 Samenvatting Aanleiding De winkelmarkt is de afgelopen jaren gewijzigd van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. Winkelbestedingen zijn niet meegegroeid (o.a. crisis en meer online-bestedingen) met de toename van winkelaanbod (o.a. nieuwe locaties en schaalvergroting). Afname van winkelbestedingen leidt tot minder behoefte aan winkels en een toename van leegstand op met name kwetsbare winkellocaties. De Provincie Zuid-Holland nodigt regio s uit een geactualiseerde visie op de regionale detailhandelsstructuur op te stellen, als input voor de integrale herziening van de Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte Doel Doel is te komen tot een toekomstbestendige visie op de detailhandel voor de regio Midden- Holland. De nieuwe structuurvisie detailhandel gaat in op de toekomstige positie van en onderlinge relatie tussen verschillende kernen en centra, rekening houdend met trends in de detailhandel en consumentengedrag. Daarnaast biedt de visie voor gemeenten een DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS handreiking (toetsingskader), waarmee ze samen met ondernemers kunnen bouwen aan een vitale regionale detailhandelsstructuur (actieplan). Ambitie De regio Midden-Holland streeft naar een aantrekkelijke winkelstructuur, die de regio een gezicht geeft, voor haar inwoners en bezoekers. Midden-Holland zet in op een duurzame en robuuste winkelstructuur die inspeelt op de veranderde winkeltrends en demografi sche ontwikkelingen, waarbij beoogd wordt de leefbaarheid in de hele regio Midden- Holland (grote en kleine kernen) positief te beïnvloeden. Uitgangspunten visie Op basis van deze ambities kiest de regio Midden-Holland de volgende uitgangspunten voor de detailhandelvisie, conform de ladder van duurzame verstedelijking: kwalitatieve versterking van de bestaande (sterke) structuur door ruimte voor dynamiek (schaalvergroting winkels) te bieden in compacte centrumgebieden, waarbinnen lokale kwaliteiten kunnen worden benut; organische transitie van verspreide bewinkeling die niet bijdraagt aan de detailhandelsstructuur (reductie winkelvloeroppervlak). Gewenste detailhandelsstructuur De huidige regionale detailhandelsstructuur in Midden-Holland is op hoofdlijnen een heldere structuur met centra voor recreatief winkelen, boodschappen doen en doelgerichte volumineuze aankopen. Om deze structuur te behouden zijn keuzes in locaties nodig (pro-actief). In de gewenste structuur wordt gestreefd naar: versterking van het recreatieve winkelhart van de regio: Gouda-centrum (sfeer en beleving); behoud van een zo gevarieerd mogelijk dagelijks en niet-dagelijks winkelaanbod in grotere dorpscentra; behoud dagelijkse winkelvoorzieningen in kleinere dorpen (nabijheid en gemak), passend bij het aanwezige draagvlak; concentratie grootschalige winkels in woninginrichting op één locatie: Goudse Poort; behoud van spreiding van bouwmarkten en tuincentra en hierbij streven naar een optimum tussen voldoende schaalgrootte en een locatie nabij de consument; geleidelijke afname van overige verspreide winkellocaties. 1

8 Gouda-centrum: regionaal visitekaartje Door de druk op het functioneren van De historische binnenstad van Gouda heeft door de sterke uitgangspositie (groot modeen overig recreatief aanbod) en centrale ligniet-dagelijks aanbod is een goed dagelijks aanbod steeds belangrijker om voldoende publiek te blijven trekken. ging potentie om het regionale winkelcentrum Indien het supermarktenaanbod Gouda-centrum: icoon en recreatief winkelhart en icoon voor Midden-Holland te blijven. Gouda-centrum kan zich met sfeer en beleving blijven onderscheiden van centra rondom Midden-Holland en internet. Hierbij kan meer worden ingespeeld op horecaaanbod (belangrijkste publiekstrekkers) op orde is, blijft een breder winkelaanbod mogelijk. Naast een sterk boodschappenaanbod is een compacte structuur een voorwaarde voor behoud van een gevarieerd aanbod. en verblijfskwaliteit. Voor Bergambacht-centrum is draagvlak Door mode en overig recreatief aanbod te blijven bundelen in dit centrum (kritische massa en keuze) blijven er kansen voor behoud van grootschalige modeketens en voor uitgebreid dagelijks aanbod minder groot (minder inwoners), maar is er een sterk mode-aanbod en woninginrichting met autonome regionale aantrekkingskracht. warenhuizen in de regio (ruimte bieden voor Lokale kwaliteiten kunnen benut worden om schaalvergroting binnen of aan de rand van het kernwinkelgebied). het centrum als centrale ontmoetingsplek in de kern te versterken. Dorpscentra: gevarieerd aanbod; supermarkt is basis Voor de aanloopstraten (veel leegstand) wordt ingezet op minder, maar sterkere Schoonhoven bijzondere kwaliteit als zilverstad aanloopstraten. Schoonhoven-centrum heeft een bijzondere positie in de regionale detailhandelsstructuur Geen nieuwe winkelontwikkelingen buiten centra Sterke dorpscentra met supermarkten als basis De (toekomstige) kracht van de grote dorpscentra van Bodegraven, Waddinxveen, Boskoop, Nieuwerkerk a/d IJssel en Bergambacht ligt in de profi lering van deze centra als complete gemakscentra: alles wat je geregeld nodig hebt in de nabijheid. door de historische kwaliteiten als zilver- en vestingstad. Om het thema zilver weer regionaal op de kaart te krijgen, wordt vooral lokale inspanning gevraagd (o.a. gezamenlijke promotie ondernemers). Dit biedt een extra kans voor behoud van bijzonder aanbod. 2 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

9 Kaart 0 Gewenste detailhandelsstructuur Midden-Holland DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 3

10 Ook voor dit centrum is de aanwezigheid van of verbinding met een sterk boodschappenaanbod gewenst om de hele week door consumenten naar het centrum te trekken. winkels beperkt. Lokale initiatieven voor behoud van een kleinschalige supermarkt en andere dagwinkels als basisvoorziening, worden beleidsmatig ondersteund. Voor de ontwikkeling van een volwaardige supermarkt ontbreekt in veel gevallen het winkels in volumineuze branches. Woonzaken en andere aanbieders in volumineuze branches (bouwmarkt of tuincentrum) met een regionaal verzorgingsbereik kunnen op deze locatie vestigen of naar deze locatie verplaatsen. Lokaal boodschappenaanbod in dorpscentra draagvlak. Brancheverruiming wordt niet toegestaan Dorpen met een toekomstig inwonertal Voor winkelaankopen zijn inwoners uit deze zodat de gewenste functie en positie van tussen en hebben, ook op termijn, voldoende draagvlak (inwonertal eigen kern en soms ook directe omgeving) voor behoud van hun hoofdwinkelgebied. Deze lokale centra worden frequent bezocht door lokale consumenten. Grotere lokale kernen aangewezen op de dorpscentra in de omgeving. Bestedingen van inwoners uit de kleinste kernen in de nabijgelegen dorpscentra zijn bovendien nodig om op deze locaties modern boodschappenaanbod te behouden. Op deze wijze wordt centrumgebieden niet wordt ondermijnd, en omdat is gebleken dat brancheverruiming PDV-locaties niet versterkt (verwatering thema woninginrichting). Spreiding bouwmarkten en tuincentra boodschappencentra kunnen twee de bereikbaarheid van goede Behoud van een situatie met ruimtelijke supermarkten dragen. In kleine lokale boodschappencentra mogen inwoners een aanbod met tenminste een volwaardige servicesupermarkt (± m² wvo) als boodschappenvoorzieningen voor inwoners uit de kleinste kernen gewaarborgd. PDV-clusters voor volumineuze branches spreiding van enkele bouwmarkt- en tuincentrumaanbieders over de regio, naast het aanbod op de PDV-clusters, is gewenst (nabij consument). basis blijven verwachten. In Midden-Holland is geen behoefte aan De ontwikkeling van een solitaire bouwmarkt Met een compacte opzet kunnen ook andere boodschappenwinkels (versspeciaalzaak en drogist) bestaan (combinatiebezoek met nieuwe PDV-clusters. Marktruimte voor toevoeging van aanbod in volumineuze branches ontbreekt. of tuincentrum wordt toegestaan, mits er een situatie van spreiding van aanbod behouden blijft. Daartoe vraagt het supermarktbezoekers). Potenties voor De Goudse Poort, Rijnhoek en Goudkade REO om een distributieve onderbouwing. niet-dagelijks aanbod zijn beperkt. Kleinste kernen behoud van basisvoorziening worden in hun huidige functie en positie als clusters met aanbod in volumineuze branches (PDV) behouden. Om de spreiding te behouden wordt enkel meegewerkt aan kleine en middelgrote bouwmarkten en tuincentra (richtlijn In de kleine kernen (< inwoners) zijn Op de Goudse Poort zijn nog ruime maximaal m² wvo). potenties voor eigentijdse boodschappen- vestigingsmogelijkheden voor grootschalige 4 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

11 Geen ruimte voor winkels buiten de structuur Buiten de gewenste winkelstructuur, zoals beschreven en aangegeven op kaart 0, en buiten de ondersteunende buurt- en wijkwinkelcentra worden geen nieuwe winkelontwikkelingen toegestaan. Afhaalpunten en andere vormen van internetwinkelen met een consumentaantrekkende werking worden gefaciliteerd binnen de winkelgebieden. Dit biedt kansen voor extra combinatiebezoek in deze centra (meer traffi c). In de bestaande winkelgebieden zijn hiervoor ruim voldoende mogelijkheden. Voor afhaalmogelijkheden worden geen nieuwe locaties benoemd, omdat er vanuit goede ruimtelijke ordening geen noodzaak voor is. De regio kiest er voor initiatieven voor uitbreiding en nieuwbouw van verspreide bewinkeling beleidsmatig niet te ondersteunen. Gemeenten bieden wel beleidsmatige ondersteuning aan transformatie. Op deze wijze ontstaat een organische transitie en op termijn een sterke afname van winkelvloeroppervlak op deze locaties. Keuzes voor de ondersteunende buurt- en wijkwinkelstructuur in grotere kernen worden op gemeenteniveau gemaakt. De algemene beleidslijn voor centrum- DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS gebieden uit voorliggend kader is echter tenminste van toepassing: de omvang van het winkelgebied sluit aan bij de verzorgingsfunctie (inwonertal wijk). Beleidskader nieuwe ontwikkelingen Om de regionale winkelstructuur van Midden- Holland te versterken in een verdringingsmarkt (minder winkels) zijn scherpe keuzes in locaties noodzakelijk. Centrumgebieden hebben de grootste meerwaarde voor consumenten en bieden de beste kansen voor een zo compleet en sterk mogelijke structuur. In belangrijke mate wordt daarom de huidige sterke structuur voortgezet: elke winkelontwikkeling dient bij te dragen aan de gewenste winkelstructuur; hierop wordt getoetst door het REO. Toetsingskader REO Midden-Holland Regionale afstemming vindt plaats in het REO Midden-Holland. In dit overleg worden toekomstige winkelinitiatieven getoetst: Indien een initiatief leidt tot toevoeging van meer dan m² brutovloeroppervlak (bvo) en hiervoor afwijking of wijziging van het bestemmingsplan nodig is, wordt het initiatief door de belanghebbende gemeente ingebracht. Het initiatief wordt getoetst aan de gewenste detailhandelsstructuur zoals vastgelegd in deze Regionale Structuurvisie Detailhandel Midden-Holland. Indien het initiatief in een te versterken winkelgebied ingepast wordt, is de ontwikkeling toegestaan, mits de gewenste verzorgingsfunctie van het winkelgebied en omliggende centra niet wijzigt. Indien het initiatief op een PDV-cluster of andere perifere locatie ligt, gelden voorwaarden betreffende de omvang, branchering (volumineuze branches) en behoud van ruimtelijke spreiding. Visie kader voor lokale actieplannen De visie biedt het regionale kader voor lokale uitwerking in een actieplan. Een gemeentelijk actieplan bevat op hoofdlijnen twee sporen: invulling geven aan concrete acties voor centrumgebieden om gewenste functie en positie te kunnen verbeteren, o.a. door afbakening compact centrumgebied en benutten lokale kwaliteiten; invulling geven aan beleidsmatige ondersteuning van het organische transformatieproces van verspreide bewinkeling. 5

12 Figuur 0 Regionaal toetsingskader nieuwe winkelinitiatieven Midden-Holland 6 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

13 Aanleiding: winkelmarkt wijzigt sterk Doel: toekomstbestendige regionale winkelstructuur Visie is kader voor lokale actieplannen DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 1 Inleiding Aanleiding De vigerende structuurvisie detailhandel van de regio Midden-Holland is verouderd (2003, actualisatie 2006/2007). De winkelmarkt is inmiddels een verdringingsmarkt geworden, zie de trends in hoofdstuk 2. De opkomst van internet als aankoopkanaal, een afname van bestedingen in winkels en demografi sche ontwikkelingen leiden tot kwantitatieve verschuivingen in de behoefte aan winkels. De Provincie Zuid-Holland heeft, mede naar aanleiding van de trends en de constatering dat er een aanzienlijke reductie van vloeroppervlak en planvoorraad nodig is, alle regio s uitgenodigd een geactualiseerde visie op de regionale detailhandelsstructuur op te stellen. De provincie vraagt regio s lokale initiatieven regionaal te toetsen*. De structuurvisie detailhandel Midden-Holland vormt input voor de integrale herziening van de Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte * Provincie Zuid-Holland (2013), Verordening Ruimte artikel 2 lid 1 t/m 3. Doel Doel is te komen tot een toekomstbestendige visie op de detailhandel voor de regio Midden- Holland. De nieuwe structuurvisie detailhandel gaat in op de toekomstige positie van en onderlinge relatie tussen verschillende kernen en centra, rekening houdend met trends in de detailhandel en het consumentengedrag. De visie biedt gemeenten een (toetsings-)kader, waarmee ze samen met ondernemers kunnen bouwen aan vitale winkelgebieden (actieplan). Werkwijze Tijdens de totstandkoming van de structuurvisie detailhandel Midden-Holland heeft afstemming plaatsgevonden met de ambtenaren EZ (werkgroep REO, analyse en discussie) en de portefeuillehouders EZ (bestuurlijke begeleidingsgroep van het REO en de Stuurgroep REO, discussie en visie). Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden kort de ontwikkelingen in de sterk veranderde winkelmarkt geschetst. De huidige winkelstructuur van Midden-Holland wordt in hoofdstuk 3 geschetst en beoordeeld. De visie op de gewenste detailhandelsstructuur is verwoord in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 is het beleids- en toetsingskader. 7

14 2 Trends in de detailhandel De landelijke winkelmarkt is momenteel aan forse veranderingen onderhevig. Een aantal trends versterkt elkaar. Er vindt een wijziging plaats van een groei- naar een verdringingsmarkt*. Nieuwe initiatieven leiden veelal tot leegstand op andere locaties. Achterliggende oorzaken worden hieronder kort geschetst. 2.1 Schaalvergroting gaat door Enorme toename winkelaanbod Het totale winkeloppervlak in Nederland is de afgelopen 10 jaar met 25% gegroeid tot circa 31 miljoen m² winkelvloeroppervlak (wvo) medio 2013, waarvan 9,8% leeg staat (± 3 miljoen m² leegstand). Deze enorme toename van aanbod is het gevolg van schaalvergroting van winkels (kostenreductie, ruim assortiment) en realisatie van veel nieuwe winkelprojecten (vooral op perifere locaties, buiten centra). Schaalvergroting: kleine centra verdwijnen Door het groeiende aanbod zijn de keuzemogelijkheden voor (de steeds mobielere) consumenten aanzienlijk toegenomen. Voor kleine winkelclusters is het steeds moeilijker om aan de toenemende eisen van de consument (compleet aanbod en keuze) te voldoen. Hierdoor vindt geleidelijk ook schaalvergroting plaats in de winkelstructuur. Het gevolg is dat het aanbod in kleinere winkelcentra verschraalt of zelfs uit de winkelstructuur verdwijnt. Schaalvergroting: omvang per winkel neemt toe Nieuwe winkelruimte is gemiddeld groot, kleine winkels verdwijnen vaker (consument waardeert groter assortiment). De gemiddelde winkel groeide in 10 jaar tijd van circa 215 m 2 wvo naar circa 276 m 2 wvo medio Deze trend zet naar verwachting door. Schaalvergroting: meer m 2, minder winkels Doordat het winkeloppervlak sneller groeide dan de bevolking kreeg elke inwoner er in de afgelopen 10 jaar circa 20% winkelmeters bij. Het aantal verkooppunten (vkp) per consument nam echter af, oftewel minder winkels per inwoner. Schaalvergroting: steeds meer filialen Het aandeel fi liaalbedrijven in Nederland nam vergroten van het marktaandeel. Ook deze trend zet naar verwachting door. Gevolg: het aantal fi lialen neemt toe, het aantal zelfstandige winkeliers neemt af. 2.2 Wijzigende bestedingen Bestedingen nemen af De groei van de bestedingen blijft achter bij de groei van het aanbod. Consumenten besteden minder als gevolg van de economische recessie. Daarnaast heeft vergrijzing een nadelig effect op de omzet, omdat ouderen minder besteden in de detailhandel (kleding, meubels, sport etc.) dan mensen in de opbouwfase van hun leven. Ook demografi sche ontwikkelingen, zoals krimp en vergrijzing van de bevolking hebben effecten op de bestedingen. Ouderen zijn meer gericht op de voorzieningen in de buurt, maar geven aan luxe-artikelen minder uit dan personen in de opbouwfase van hun leven (o.a. meubels, mode en elektronica). Verschuiving bestedingen naar internet Bestedingen nemen niet alleen af, er vindt ook een verschuiving plaats naar webwinkels. De * zie ook: DTNP (2011), Dynamiek door Beleid, Hoe de afgelopen 10 jaar toe van 28% naar 37%. rol van internet is tot op heden nog de overheid de winkelmarkt stimuleert (i.o.v. HBD Ook dit is een vorm van schaalvergroting. Doel: bescheiden en groeide in de afgelopen 10 jaar en CBW-Mitex) 8 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

15 Vraag blijft steeds verder achter bij het aanbod Marktaandeel van internetwinkelen groeit gestaag Behoefte aan winkels neemt af DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS van 1% naar 6% marktaandeel. In bepaalde branches is het marktaandeel veel hoger (24% in vrije tijd, 17% in elektronica)*. Naar verwachting komt internet als volwaardig aankoopkanaal de komende jaren verder op gang; techniek en logistiek ontwikkelen zich, generaties consumenten groeien op met internet. Het marktaandeel van internet in non-fooddetailhandelsbestedingen bedraagt inmiddels circa 10% en zal dit decennium toenemen. Ook is een toename van dagelijkse aankopen via internet te verwachten. Internet biedt bestaande winkels kansen op meer omzet (multichannel). In belangrijke mate zal dit vooral leiden tot een verschuiving van omzet en per saldo een afname van het winkeloppervlak. 2.3 Minder behoefte aan winkels Leegstand door afnemende behoefte aan winkels De gevolgen van de ontwikkelingen zijn groot in de winkelmarkt. De groei van internet, en demografi sche ontwikkelingen (krimp, vergrijzing) leiden tot een afnemende behoefte aan fysieke winkels. Formules met een groot * I&O (2011), Koopstromenonderzoek Randstad 2011 oppervlak en/of veel vestigingen verdringen kleinschalige spelers. Naar verwachting zal het winkelaanbod hierdoor de komende jaren afnemen, met een toename van structurele leegstand tot gevolg. Landelijk bedraagt de gemiddelde leegstand al 9,8%. Meer zelfstandigen met pensioen zonder opvolger Circa 40% van de zelfstandige winkeliers is ouder dan 50, eenzesde zelfs ouder dan 60 jaar. Meer dan voorheen gaan zelfstandigen stoppen. Door het ongunstige toekomstperspectief hebben zij in toenemende mate moeite een goede opvolger te vinden. Veel winkels sluiten zonder opvolging. Afwachtende strategie retailers Uit recent onderzoek** blijkt dat winkelformules hun vestigingsstrategie de komende jaren gaan wijzigen. Als gevolg van recessie, demografi sche ontwikkelingen en opkomst van internet als aankoopkanaal concentreren winkelketens in de niet-dagelijkse sector zich vooral op grotere verzorgingsgebieden. Waar ketens voorheen nog een behoorlijke expansiedrift hadden, gaat het nu vooral om ** DTNP (2012), Onderzoek vestigingsstrategie toonaangevende winkelformules 9

16 kwaliteitsverbetering van bestaande grote vestigingen en het op termijn mogelijk sluiten van kleinere vestigingen. Met name voor middelgrote centra zal dit grote gevolgen gaan hebben. De nieuwe winkelmarkt: gevolgen selectief De ontwikkelingen in de winkelmarkt hebben verschillende gevolgen per type winkelgedrag en type winkelgebied. Per saldo zullen winkels op goede locaties winkels op zwakke locaties verdringen. Dit betekent bedreigingen (toename van structurele leegstand) voor het ene winkelgebied, en kansen voor het andere. Grote hoofdcentra (binnensteden) hebben een sterke uitgangspositie door het grote aanbod en kunnen zich met sfeer en beleving onderscheiden van internet. Ook boodschappencentra blijven kansrijk, mits het aanbod compleet is en keuze biedt in de nabijheid van de consument (gemak). Winkellocaties die hier niet aan voldoen doordat het aanbod te beperkt is of doordat ze buiten reguliere winkelgebieden liggen, zijn kwetsbaar. Binnen winkelgebieden zijn de gevolgen vergelijkbaar. Centrale en goed bereikbare locaties met veel passanten blijven gewild. Incourante panden (te klein) en locaties die bijvoorbeeld uit de loop liggen hebben in toenemende mate te maken met structurele leegstand. 2.4 Midden-Holland en de trends Ook in Midden-Holland afname winkels De landelijke trends in de detailhandel zijn ook in Midden-Holland zichtbaar. Het aantal winkels neemt af. De gemiddelde leegstand in de regio bedraagt inmiddels circa 12% van het totaal aan ingevulde en beschikbare winkelvloeroppervlak. Het inwonertal in Midden-Holland neemt komende jaren toe. Ook in delen van de regio zonder grote groei van het aantal inwoners blijft een voldoende robuust verzorgingsgebied bestaan in de kernen waar momenteel een winkelgebied is. De draagvlaktoename in Zuidplas, Gouda en Waddinxveen gaat langzamer door de langzamere bevolkingsgroei dan eerder geprognosticeerd. Afnemende bestedingen als gevolg van autonome trends kunnen slechts gedeeltelijk gecompenseerd worden door de bevolkingsgroei. Van de groeigedachte voor de winkelmarkt van de afgelopen jaren moet defi nitief afscheid genomen worden. Een afnemende behoefte aan winkels is ook voor Midden-Holland uitgangspunt. Dit betekent dat selectieve keuzes in de structuur noodzakelijk zijn: alleen nog op die locaties investeren die de detailhandelsstructuur kwalitatief versterken. Potenties sterke totale winkelstructuur Draagvlak voor een divers en compleet winkelprogramma in Midden-Holland blijft bestaan, ondanks afnemende bestedingen. De huidige regionale winkelstructuur biedt aanknopingspunten een aantrekkelijk dagelijks, modisch en overig recreatief, en volumineus winkelaanbod te behouden. Met name Gouda heeft een sterke uitgangspositie (circa inwoners en een regiofunctie). Ook centra die op basis van het wijzigende consumentengedrag onder druk kunnen komen te staan, hebben potentie in hun kracht te blijven staan. Gezien de autonome trends moet in de totale winkelstructuur uitgegaan worden van kwaliteit boven kwantiteit (minder winkels). Inspelen op lokale kwaliteiten van de verschillende centra is een voorwaarde voor versterking van de regionale winkelstructuur van Midden-Holland. In de volgende hoofdstukken wordt dit nader uitgewerkt. 10 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

17 Karakteristiek polderlandschap van Midden-Holland Zuidplas en Ouderkerk verbonden per boot Toenemend draagvlak door groei inwonertal 3 Uitgangspositie 3.1 Ligging en kenmerken Laaggelegen in het Groene Hart van de Randstad De regio Midden-Holland ligt grotendeels in het Groene Hart, in het zuidoosten van de provincie Zuid-Holland. Deze regio ligt tussen de hoogstedelijke gebieden Rotterdam en Utrecht, maar heeft overwegend een landelijk karakter (o.a. Krimpenerwaard en Gouwe Wiericke) De kernen in het polderlandschap zijn met een netwerk van landelijke infrastructuur langs sloten met elkaar verbonden. De stad Gouda ligt centraal in de regio (kaart 1). De gemeenten Gouda en Waddinxveen hebben een stedelijk karakter en een goede bereikbaarheid (A12, A20 en spoor). Met o.a. de geplande woningbouw in Zuidplaspolder neemt in Gouda, Waddinxveen en Zuidplas het inwonertal op termijn het sterkst toe (uitbreiding Zuidvleugel van de Randstad). Midden-Holland bestaat uit 10 gemeenten* en telt bijna inwoners. Op basis van CBS StatLine zal het inwonertal tot 2020 naar verwachting toenemen met circa inwoners**. Tabel 1 Inwoners en winkelvloeroppervlak Gemeente Inwonertal 2013 m 2 wvo 2013 Gouda Zuidplas Waddinxveen Bodegraven- Reeuwijk Bergambacht Nederlek Schoonhoven Boskoop Vlist Ouderkerk TOTAAL * Gemeente Boskoop fuseert per 1 januari 2014 met de gemeenten Alphen aan den Rijn en Rijnwoude. Door de samenvoeging verlaat Boskoop REO Midden-Holland. ** CBS StatLine, bevolking peildatum 1 mei 2013 en prognose 2020; Locatus Retailverkenner, winkelaanbod excl. leegstand, peildatum 1 juli 2013 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 11

18 De grootste groei concentreert zich in het stedelijke gebied. Door demografi sche ontwikkelingen, zoals huishoudensverdunning, zal in alle gemeenten een ander draagvlak voor voorzieningen ontstaan. 3.2 Huidige winkelstructuur De winkelstructuur van een regio bestaat uit de winkelgebieden (centra) en (solitaire) winkellocaties (clusters of solitair) waar consumenten, vanuit verschillende bezoekmotieven, aankopen kunnen doen. totale beschikbare winkelvloeroppervlak leeg staat. Op verspreide locaties is relatief veel leegstand (fi guur 4). Positie Midden-Holland in Zuid-Holland Rondom Midden-Holland liggen de planmatig opgezette winkelgebieden Alexandrium en de centra van Alphen aan den Rijn, Zoetermeer, Krimpen aan den IJssel en Capelle aan den IJssel. De binnenstad van Gouda is in omvang vergelijkbaar met bovengenoemde centra, maar onderscheidt zich positief door de historische ruimtelijke kwaliteiten en het grote horeca-aanbod. Gouda-centrum heeft sterke functie en positie Winkelaanbod iets ondergemiddeld In Midden-Holland zijn in totaal ruim winkels. Het ingevulde winkelvloeroppervlak (wvo) bedraagt ruim m². Het zwaartepunt van het winkelaanbod ligt in de stad Gouda. Het winkelaanbod per inwoner ligt in Midden-Holland iets lager (± 1,4 m² wvo) dan gemiddeld in Nederland (± 1,7 m² wvo). De nabijheid van zeer grote centra (o.a. Rotterdamcentrum en Alexandrium) is in belangrijke mate hiervoor de verklaring. De totale leegstand in Midden-Holland bedraagt circa m² wvo, verdeeld over circa 190 panden. Dit betekent dat circa 12% van het De binnensteden van Rotterdam en Utrecht hebben een sterke bovenregionale winkelfunctie en binden ook niet-dagelijkse winkelbestedingen uit Midden-Holland* (kaart 2). Ook centra direct net buiten Midden-Holland zorgen voor enige afvloeiing van koopkracht uit de kernen aan de randen van Midden-Holland. Binnenstad Gouda: Regionaal centrum De historische binnenstad van Gouda is met ruim 320 winkels en m² wvo (exclusief leegstand) veruit het grootste winkelgebied in de regio. De binnenstad van Gouda heeft een * I&O (2011), Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO) Bodegraven-centrum is tweede centrum in de regio Historie en zilver bijzondere kwaliteiten Schoonhoven 12 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

19 Kaart 1 Regio Midden-Holland DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 13

20 regionale winkelfunctie die grofweg de regio Midden-Holland beslaat (KSO 2011). Het winkelaanbod bestaat hoofdzakelijk uit mode (o.a. The Sting, H&M en WE) en overige niet-dagelijkse branches, zoals warenhuizen (V&D en Hema), sport en elektronica. Naast landelijk bekende winkelketens is er ook een diversiteit aan grote en kleine zelfstandige winkeliers (deels in de aanloopgebieden). De Markt met het historische stadhuis, horecaaanbod en evenementen (thema s kaas en kaars), dragen bij aan de verblijfskwaliteit van het winkelgebied. Bodegraven-centrum veel niet-dagelijkse winkels Het centrum van Bodegraven is in omvang het tweede centrumgebied van Midden-Holland, echter op gepaste afstand van Goudacentrum. Het winkelaanbod bestaat zowel uit dagelijks (o.a. twee supermarkten) als een behoorlijk niet-dagelijks aanbod (± 70 winkels) en heeft een verzorgingsfunctie voor de gemeente Bodegraven-Reeuwijk en direct omliggende kernen. Het centrumgebied is behoorlijk ruim opgezet (grote onderlinge afstanden). Op diverse locaties ontstaat leegstand en op sommige plekken is het investeringsniveau laag. Gemeente Bodegraven-Reeuwijk onderneemt acties om de verblijfskwaliteit van winkelstraten en functioneel-ruimtelijke samenhang te vergroten (minder winkelstraten: compacter). Schoonhoven bijzondere kwaliteit als zilverstad Vestingstadje Schoonhoven heeft historische kwaliteiten en van oudsher een reputatie als zilverstad. Dit is in het winkelaanbod terug te zien. In het oude centrum zijn ruim 80, veelal kleinschalige niet-dagelijkse winkels (gemiddeld ± 100 m² wvo), waaronder circa 10 juweliers en uurwerkwinkels. Ook is in het centrum het zilvermuseum te vinden. In het verlengde van dit aanbod is er aanbod in overige luxe-artikelen, zoals woonaccessoires, en kleinschalige daghoreca. Het centrum heeft daarnaast een lokale functie voor frequente aankopen (boodschappenformules als Hema, Marskramer en Kruidvat). Supermarktaanbod in het centrum bestaat uit een relatief kleinschalige aanbieder (Spar). Nieuw centrum voor Waddinxveen Momenteel wordt gebouwd aan een nieuw hoofdwinkelgebied voor Waddinxveen. Het centrum krijgt een omvang van circa Waddinxveen krijgt geheel nieuw hoofdwinkelgebied Reigerhof gemakscentrum Nieuwerkerk a/d IJssel Boskoop heeft passend aanbod bij functie en draagvlak 14 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

21 Kaart 2 Huidige bovenregionale winkelstructuur Midden-Holland en omliggende regio s DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 15

22 m² wvo en wordt in 2014 opgeleverd. Het fundament van het winkelaanbod wordt gevormd door drie grote supermarkten. Andere publiekstrekkers zijn C&A, Hema en Xenos. Door het planmatige karakter kan ingespeeld worden op de trends van schaalvergroting. In het nieuwe centrum voor Waddinxveen komen circa 40 winkels. Figuur 1 Winkelaanbod grote centra (m² wvo) Grote dorpscentra met gevarieerd aanbod Andere dorpcentra in Midden-Holland met een aanbod van circa m² wvo zijn Boskoop, Nieuwerkerk aan den IJssel en Bergambacht. Het overdekte planmatige hoofdwinkelgebied van Nieuwerkerk (Reigerhof) is te typeren als compleet gemakscentrum, waar inwoners effi ciënt al hun frequent benodigde aankopen kunnen doen. Alle boodschappenbranches, waar-onder twee grote supermarkten, zijn aanwezig (hoge fi lialiseringsgraad). Het centrum kent bijna geen leegstand. Bron: Locatus, juli DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

23 Kaart 3 Huidige regionale winkelstructuur Midden-Holland DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 17

24 In omvang valt ook Bergambacht-centrum tot de categorie compleet dorpscentrum. Dit centrum bestaat enerzijds uit dagelijks aanbod met een lokale functie voor Bergambacht en omliggende kleine kernen en anderzijds een ruim aanbod in mode en wonen met een regionale functie. In belangrijke mate wordt dit aanbod bepaald enkele grote aanbieders (Speksnijder en Oskam), die een specifi eke doelgroep uit een grote regio bedienen. Boskoop-centrum is een compleet dorpscentrum met een heldere structuur: een grote supermarkt aan beide uiteinden van de winkelstraat, waaraan al het overige centrumaanbod gevestigd is. Centraal is een Hema en daghoreca gevestigd. Tussenliggend gebied is een aantrekkelijke mix van fi lialen en zelfstandigen in diverse branches. Kleinere dorpscentra met boodschappenaanbod De opzet en ruimtelijke kwaliteiten van de kleinere centrumgebieden in Midden-Holland zijn zeer uiteenlopend. Een deel van de centra heeft een planmatig karakter, zoals in Krimpen aan de Lek en Reeuwijk (beide in ontwikkeling, waarbij laatstgenoemde ook uitbreidt). Andere centra hebben een (deels of overwegend) historisch karakter, zoals Lekkerkerk, Stolwijk en Haastrecht. De gemene deler in deze centra is dat ze primair consumenten uit de eigen kern aantrekken, die er zeer frequent aankopen doen. In de meeste centra betreft ruim de helft van het aanbod winkels in dagelijkse branches (supermarkt, drogist en versspeciaalzaken). In sommige gevallen is de supermarkt aan de kleine kant, zoals in Ouderkerk aan den IJssel en Haastrecht. Draagvlak voor een breder niet-dagelijks winkelaanbod ontbreekt. De meeste centra in deze categorie liggen in kernen van tot inwoners. De verzorgingsfunctie van het aanbod is in deze centra sterk gericht op de lokale inwoner (kern en directe omgeving), die in de meeste gevallen een redelijk compleet basispakket aan boodschappenaanbod kan vinden, met tenminste één en vaak twee supermarkten als belangrijkste publiekstrekker. Het supermarktoppervlak is dominant in deze boodschappencentra (fi guur 2). Haastrecht en Moerkapelle hebben een inwonertal kleiner dan inwoners en beschikken over een winkelgebied in het centrum. Het winkelaanbod in deze kleinste centra heeft een omvang van nog geen Bergambacht naast mode lokaal boodschappenaanbod In kleinere centra supermarkt belangrijkste winkel In sommige centra supermarkt te klein 18 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

25 Figuur 2 Winkelaanbod kleine centra (m² wvo) m² wvo, bestaande uit een supermarkt van beperkte omvang, een handvol andere winkels en een vergelijkbaar aantal leegstaande panden (fi guur 2). Ondersteunende wijk- en buurtwinkelcentra In de grotere kernen van Midden-Holland zijn naast het centrum (hoofdwinkelgebied) ook een of meerdere ondersteunende winkelgebieden aanwezig. Het winkelaanbod in deze buurt- of wijkwinkelcentra heeft een verzorgingsfunctie voor inwoners uit de wijk, met een duidelijke boodschappenfunctie en de supermarkt als belangrijkste publiekstrekker. De meeste wijk- en buurtwinkelcentra (fi guur 2) hebben hiermee eenzelfde boodschappenaanbod en lokaal bezoekprofi el als de kleinere dorpscentra. Winkelcentrum Bloemendaal heeft door het complete en grote aanbod (fi guur 1, blz. 16) een bovenwijkse verzorgingsfunctie. Bron: Locatus, juli 2013 Clusters met volumineus aanbod (= PDV-cluster) In Midden-Holland zijn drie locaties waar grootschalige aanbieders in de volumineuze branches woninginrichting, doe-het-zelf en/of tuincentra geclusterd zijn gevestigd (bijlage 2). Goudse Poort is hiervan de grootste locatie DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 19

26 (± m² wvo, exclusief ± m² wvo leegstand). Hier zijn recent de GoStores gevestigd, naast een rijtje bestaand aanbod in woninginrichting. De locatie is ontwikkeld om met name woon-, keuken- en beddenwinkels met een regionaal verzorgingsbereik een goede vestigingslocatie te bieden. Voor een deel is het concept ook als zodanig ingevuld. Verder is er een bouwmarkt en een grootschalige vestiging van Vrijbuiter (kampeerartikelen) gevestigd. Een kwart van het oppervlak staat nog leeg. Rijnhoek is een PDV-cluster (± m² wvo) met een functie voor Bodegraven en omliggende kernen, dat bestaat uit twee bouwmarkten, een woonzaak en een winkel in tuinbenodigdheden (Welkoop). De locatie is ingericht op doelgericht autobezoek, passend bij het karakter van het aanbod en de locatie. Figuur 3 Winkelaanbod in volumineuze clusters (m² wvo) Bron: Locatus, juli 2013 Figuur 4 Winkelaanbod naar locatietypen (m² wvo) Het cluster op Goudkade bestaat uit vier winkels met een gezamenlijke omvang van circa m² wvo. Action (huishoudelijk) en Sport 2000 (sport) zijn geen winkels in een volumineuze branche. Praxis (bouwmarkt) en Leen Bakker (woninginrichting) wel. Bron: Locatus, juli DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

27 Aantal grote units niet ingevuld op de GoStores In kleinste kern biedt dagwinkel basisvoorziening Veel winkels en leegstand buiten hoofdstructuur Buiten de centrale en ondersteunende winkelgebieden en de clusters met volumineus aanbod (hoofdwinkelstructuur) is op verspreide locaties een zeer groot winkelaanbod verspreid gevestigd. Verspreid aanbod is in alle gemeenten aanwezig en heeft een totale omvang van circa m² wvo, exclusief circa m² wvo leegstand. Voor een deel is dit aanbod een aanvulling op de huidige winkelstructuur. Zo bieden een (kleinschalige) supermarkt of andere levensmiddelenwinkel een basisvoorziening in de kleine kernen Ammerstol, Driebruggen, Gouderak, Nieuwerbrug, Reeuwijk-dorp, Vlist en Waarder. Zeer kleinschalige detailhandelsactiviteiten van lokale producten van (glas-) tuinders en telers, zoals in Zuidplas, hebben een aanvullende (recreatieve) functie. Bouwmarkten en tuincentra (doelgericht volumineus aanbod) hebben, buiten de PDVclusters, een aanvullende functie op de volumineuze aanbodstructuur. winkelaanbod op bedrijventerreinen, en uit leegstand (± m² wvo, fi guur 4). Een groot deel van dit verspreide aanbod levert geen bijdrage aan de huidige winkelstructuur van centra, ondersteunende buurt- en wijkwinkelcentra en volumineuze clusters. 3.3 Beoordeling winkelstructuur Trend minder winkels zichtbaar In alle typen winkelgebieden en op periferie en solitaire locaties in Midden-Holland is sprake van behoorlijke leegstand. Zowel in het grootste winkelgebied, Gouda-centrum (met name aanloopstraten), als in grote en kleine dorpscentra en op solitaire locaties staan panden inmiddels langdurig leeg. Door de combinatie van afnemende niet-dagelijkse bestedingen in fysieke winkels en een recent verleden van toename van winkelaanbod dreigt ook in Midden-Holland structureel overaanbod (structurele leegstand). Met name mode en overig niet-dagelijks aanbod in grotere dorpscentra is kwetsbaar. Deel verspreide winkels draagt niet bij aan structuur Overig verspreid aanbod bestaat hoofdzakelijk uit solitair gevestigde supermarkten, (matig functionerende) woonzaken en overig De vraag waar staan we nieuwe winkelontwikkelingen toe? is in de gewijzigde winkelmarkt niet meer de belangrijkste vraag. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 21

28 Eerst worden de vragen beantwoord waar willen we per se winkels behouden? en waar willen we niet dat de leegstand toeneemt?. Als het antwoord hierop geformuleerd wordt, is het duidelijk op welke locaties ontwikkelingen wel of niet worden toegestaan. Deze ruimtelijke beleidskeuze noemen we de ruimtelijke ordening van de leegstand (zie kader pagina 23). Kansrijke winkelgebieden Kwetsbare winkelgebieden Alle centrumgebieden in potentie kansrijk Om een verstandige keuze in de huidige winkelstructuur te kunnen maken, wordt naar het wijzigende consumentengedrag gekeken. Rekening houdend met het bezoek- en koopgedrag van consumenten blijven er op hoofdlijnen twee typen winkelgebieden kansrijk: centra die sfeer en beleving bieden (recreatief winkelen / dagje uit) en boodschappencentra (frequente aankopen in de nabijheid). In potentie zijn alle centrumgebieden in Midden-Holland onder één van deze twee typen centra te scharen. Het centrum van Gouda is het recreatieve winkelgebied waar volop potenties zijn de bepalende kwaliteiten voor (meer) sfeer en beleving te verbeteren. Ook Schoonhoven- Sfeer en beleving Consumenten blijven de behoefte houden om recreatief te winkelen. Zij kiezen voor winkelgebieden met de meeste sfeer en beleving. Dagelijks en gemak Snel de boodschappen doen. Er is voldoende keuze (aanbod), de locatie is goed bereikbaar en er zijn voldoende parkeerplaatsen. Klein en kleurloos Onaantrekkelijke gebieden door weinig keuze (weinig aanbod) en/of onvoldoende onderscheidende winkels ( dertien in een dozijn ). Prijs en run Deze winkelgebieden kunnen zich slecht onderscheiden van internet. Internet biedt meer keuze en de laagste prijs. 22 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

29 Ruimtelijke ordening van de leegstand Periode van groei In de periode voor 2008 zorgden economische welvaart en optimisme voor een groei van winkelaanbod op alle typen winkellocaties. Periode van stagnatie Overaanbod, veranderend consumentengedrag en demografi sche ontwikkelingen hebben vanaf 2008 geleid tot winkelleegstand op alle typen locaties. Periode van keuzes De veranderende winkelmarkt leidt op alle typen winkellocaties tot meer leegstand en stagnatie. Dit leidt er toe dat we anno 2013 voor de maatschappelijke keuze staan: waar is leegstand het minst erg? In reguliere winkelgebieden, op PDV-clusters of op verspreid gelegen locaties? Door keuzes te maken en ruimtelijk beleid te voeren kan enige sturing worden gegeven aan leegstand. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 23

30 centrum is, ondanks de beperkte omvang van het centrum door de grote specifi eke kwaliteiten, kansrijk als recreatief (thema-)centrum. Voor alle andere centrumgebieden ligt primair de toekomstige kwaliteit bij het bieden van een goed boodschappenaanbod met modern supermarktaanbod als basis, zodat een breder aanbod mogelijk blijft. De trekkersrol van supermarkten voor zowel kleine als grote dorpscentra is groot. Hoe groter het draagvlak van het winkelgebied en hoe beter het supermarktaanbod is ingepast in het compacte kernwinkelgebied, hoe completer dit winkelaanbod kan zijn. In alle centrumgebieden het compacte kernwinkelgebied ruimte te bieden voor schaalvergroting van winkels (dynamiek). Locaties in de periferie kwetsbaar Perifere winkellocaties zijn kwetsbaar. Het functioneren van de volumineuze branches (woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra) staat landelijk sterk onder druk. Ook in Midden- Holland wordt dit onderstreept door het niet ingevuld raken van de GoStores. Dit vraagt om terughoudendheid bij het al dan niet toestaan van nieuwe perifere winkelontwikkelingen. Supermarkt cruciaal voor speciaalzaak Steeds meer boodschappen worden bij de supermarkt gedaan. Meer dan 80 cent van elke euro aan boodschappen komt inmiddels bij de supermarkt terecht. Dit gaat ten koste van de omzet bij speciaalzaken. Toch kunnen speciaalzaken zich het beste naast de supermarkt vestigen. Een gemiddelde supermarkt trekt elke week meer dan bezoekers. Daarmee is de supermarkt in de meeste centra veruit de belangrijkste publiekstrekker. Uit grootschalig onderzoek onder ruim supermarktklanten in 30 buurt- en dorpscentra* blijkt dat 75% van de supermarktbezoekers ook één of meer andere winkels bezoekt, mits deze zichtbaar zijn en op korte afstand liggen van de supermarkt. Van de enorme klantenstroom van supermarkten kan de speciaalzaak profi teren: een beperkt deel ervan biedt al een gezonde omzet. Zonder supermarkt ontbreekt de aantrekkingskracht om voldoende klanten op * DTNP (2010), De rol van supermarkten de been te krijgen. Een ruimer aanbod speciaalzaken is daardoor vaak pas mogelijk als er ook een supermarkt in de buurt is die een voldoende grote klantenstroom genereert. Twee (elkaar aanvullende) supermarkten bieden nog meer kansen voor speciaalzaken. 24 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

31 Combinatiebezoek supermarkten en speciaalzaken Het combinatiebezoek tussen supermarkten en andere winkels is groot. Uit grootschalig onderzoek* onder supermarktbezoekers in 30 dorps- en wijkcentra in Nederland blijkt dat gemiddeld 65% van de supermarktklanten één of meer speciaalzaken of andere winkels binnenloopt tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied. In centra waar de supermarkt op zeer korte afstand (tot 50 meter) van het overige winkelaanbod ligt (met de entree in het zicht) is het combinatiebezoek aanzienlijk hoger (75%) dan in situaties waar de ruimtelijke relatie minder goed is. Het combinatiebezoek neemt dan heel snel af. Uit het onderzoek blijkt tevens dat de omvang van de supermarkt geen invloed heeft op het aandeel (%) supermarktklanten dat het bezoek combineert met andere winkels. * DTNP (2010), De rol van supermarkten DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 25

32 4 Visie gewenste structuur 4.1 Ambitie en uitgangspunten Ambitie De ambitie voor de regionale detailhandelsstructuur in Midden-Holland is te komen tot duidelijke kaders waarbinnen de markt de ruimte en mogelijkheden houdt om te investeren en zo een structuur met goede winkellocaties voor de verschillende bezoeken koopmotieven voor de consument te behouden. Regio Midden-Holland streeft naar: een aantrekkelijke winkelstructuur, die de regio een gezicht geeft, voor haar inwoners en bezoekers. een duurzame en robuuste winkelstructuur die inspeelt op de veranderde winkeltrends en demografi sche ontwikkelingen, waarbij beoogd wordt de leefbaarheid in de hele regio Midden- Holland (grote en kleine kernen) positief te beïnvloeden. Uitgangspunten visie Op basis van deze ambities kiest de regio Midden-Holland de volgende uitgangspunten voor de detailhandelsvisie: kwalitatieve versterking van de bestaande (sterke) structuur door ruimte voor dynamiek (schaalvergroting winkels) te bieden in compacte centrumgebieden, waarbinnen lokale kwaliteiten kunnen Verdringingsmarkt vraagt heldere keuze in locaties worden benut; organische transitie van verspreide bewinkeling die niet bijdraagt aan de detailhandelsstructuur. Regio Midden-Holland maakt een duidelijke keuze in locaties om dynamiek in de winkelmarkt en verbeteringen van het winkelaanbod op de beste locaties te stimuleren (pro-actief). Midden-Holland kiest voor haar centrumgebieden.. Deze lijn sluit aan bij (en gaat zelfs verder dan) het afwegingsprincipe van de ladder van duurzame verstedelijking (SER-ladder) voor nieuwe ontwikkelingen, waarbij eerst nagegaan wordt of er behoefte aan de ontwikkeling is en vervolgens wordt gekeken of de locatie binnen of aan de rand van bestaand (centrum)gebied gerealiseerd kan worden, voor naar een nieuwe locatie wordt.. om zo aantrekkelijke winkellocaties te behouden gekeken. 26 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS

33 Extra draagvlak benutten voor bestaande centra Minder draagvlak vraagt om zorgvuldige afstemming Plannen die nog niet ontwikkeld zijn opnieuw afwegen 4.2 Regionale ontwikkelingen Invloed demografische ontwikkelingen In Zuidplas, Gouda en Waddinxveen neemt het inwonertal de komende jaren toe. Groei van het inwonertal wordt bij voorkeur vooral benut als extra draagvlak voor bestaande centra en het nieuwe centrum van Waddinxveen. Dit betekent dat toenemend draagvlak voor voorzieningen door inwoners van nieuwe woongebieden in Zuidplas wordt gefaciliteerd in de bestaande centra (Zevenhuizen, Moordrecht, Moerkapelle en Nieuwerkerk a/d IJssel). Ook in delen van de Krimpenerwaard zonder grote groei van het aantal inwoners en vergrijzing van de bevolking blijft een voldoende robuust verzorgingsgebied bestaan in de kernen waar momenteel een winkelgebied is. Voor deze delen van de regio is het extra belangrijk het winkelprogramma af te stemmen op de verzorgingsfunctie die een centrum kan hebben, rekening houdend met de verzorgingsfunctie van omliggende centra. De vergrijzing is een kans voor ondernemers de oudere inwoner lokaal te binden (frequent bezoek) door het bieden van service, gemak en vertrouwen. Initiatieven voor winkelontwikkelingen In de regio Midden-Holland spelen diverse initiatieven en plannen voor nieuwe winkelontwikkelingen. Deze plannen gaan van zeer concreet, tot een beleidsvoornemen dat al dan niet vertaald is in een bestemmingsplan, tot een marktinitiatief zonder verdere planstatus. In de huidige tijd is een winkelplan pas hard en onomkeerbaar op het moment dat het project wordt gerealiseerd. De ontwikkelingen Waddinxveen-centrum, Reeuwijk-centrum (Miereakker) en een bouwmarkt (± m² wvo) in Boskoop zijn in deze context als hard aan te merken. Voor de overige planvoorraad geldt dit nog niet (± m² wvo, bijlage 3). Voor het deel van deze overige planvoorraad dat niet aansluit op keuzes die in deze regionale beleidsvisie gemaakt worden, is het gewenst deze initiatieven (opnieuw) te beoordelen aan voorliggende visie en beleidskader, lokaal en indien nodig voor te leggen aan het REO. DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS 27

34 4.3 Gewenste structuur Gewenste detailhandelsstructuur De huidige regionale detailhandelsstructuur in Midden-Holland is op hoofdlijnen een heldere structuur met centra voor recreatief winkelen, boodschappen doen en doelgerichte aankopen. Om deze structuur te behouden en de winkelmarkt niet stil te laten vallen zijn keuzes in locaties nodig (investeringszekerheid). Op termijn is er behoefte aan minder winkelvloeroppervlak. Er wordt nog eenduidiger gekozen voor compacte centrumgebieden. Centrumgebieden hebben voor inwoners en bezoekers van Midden-Holland de grootste meerwaarde en zijn ook het meest kansrijk als winkellocatie. In de gewenste detailhandelsstructuur voor Midden-Holland (kaart 4) wordt gestreefd naar: versterking van het recreatieve winkelhart van de regio: Gouda-centrum; behoud van een zo gevarieerd mogelijk dagelijks en niet-dagelijks winkelaanbod in grotere dorpscentra; behoud dagelijkse winkelvoorzieningen in kleinere dorpen (nabijheid en gemak), passend bij het aanwezige draagvlak; concentratie grootschalige winkels in woninginrichting op één locatie: Goudse Poort; behoud van spreiding van bouwmarkten en tuincentra en hierbij streven naar het optimum tussen voldoende schaalgrootte en een locatie nabij de consument; afname van overige verspreide winkellocaties. Gouda-centrum: regionale visitekaartje De historische binnenstad van Gouda heeft door de sterke uitgangspositie (groot niet-dagelijks Gouda heeft icoonfunctie voor Midden-Holland aanbod) en centrale ligging potentie om het regionale winkelcentrum en icoon voor Midden- Holland te blijven. Gouda-centrum kan zich met sfeer en beleving blijven onderscheiden van centra rondom Midden-Holland en internet. Hierbij kan meer worden ingespeeld op horeca-aanbod en verblijfskwaliteit. Gouda-centrum is de imagodrager voor de regio. Een nog aantrekkelijker Gouda-centrum draagt positief bij aan de Binnenstad Gouda regionale sfeer en belevingscentrum leefbaarheid voor inwoners van heel Midden- Holland. Door mode en overig recreatief aanbod te blijven bundelen in dit centrum (kritische massa en keuze) blijven er kansen voor behoud van grootschalige modeketens en warenhuizen in de regio (ruimte bieden voor schaalvergroting binnen of aan de rand van het kernwinkelgebied). Voor de aanloopstraten (veel leegstand) wordt bij voorkeur In grote dorpscentra zijn supermarkten de basis ingezet op minder, maar sterkere aanloopstraten. 28 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS